狮岭（国际）皮革皮具城

开展担保贷款业务的调查报告

广州花都狮岭经过二十多年的发展，已经成为目前中国最大的皮革皮具生产销售中心和原辅材料集散地。20xx年，狮岭被中国轻工业联合会和中国皮革协会正式授予“中国皮具之都”称号。

一、市场概况：

（一）市场发展历程及规模

狮岭皮革皮具产业起源于上世纪70年代末，义山村的一名广州知青偶然将自己加工的皮手袋拿到附近的军田火车站去卖，没想到颇受欢迎，便当起了专制皮手袋的个体户。此举引发周边村民纷纷效仿，皮具加工业在当地渐成气候，并迅速催动了狮岭皮具产业的壮大。20xx年，狮岭镇开始总体规划皮革皮具行业发展，并招商引资兴建了全国最大的皮革皮具专业批发市场——狮岭(国际)皮革皮具城，把狮岭皮具产业推向了一个新高度。

目前，狮岭皮革皮具产业从70年代家庭小作坊模式发展成为现在世界知名的皮革皮具生产、销售、研发基地。狮岭镇已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，成为全国主要的皮具生产基地和皮具原铺材料集散地之一。全镇有皮革皮具生产性企业6200余家，经营性商户11000家，年产值超100亿元，年原辅材料交易额超100亿元，产品销往中国各地以及法国、英国、美国、意大利、俄罗斯、东南亚以及南非等136个国家和地区，皮革皮具交易量居全国首位，皮具产品份额占全国市场的35％，占欧洲中低档市场份额的半壁江山。

狮岭（国际）皮革皮具城作为狮岭最大的皮革皮具集散地，总占地面积50万平方米，其中首、二期设有商铺900多间，主要经营皮革五金、原材料；三期广州皮具数码城建筑面积11万平方米，内设商铺1300多间，经营皮具成品批发零售。第四期广州（香港）大南街皮革五金精品城建筑面积9.5平方米，设有商铺500多间，主要经营皮革五金精品及机械设备，第五期主要经营原辅材料、五金。狮岭（国际）皮革皮具城吸引了来自法国、意大利、西班牙、韩国、台湾、 1

港澳、江浙等20多个国家和地区生产厂家进场经营，

狮岭（国际）皮革皮具城已被列入广州市四大批发市场，被中国皮革工业协会确定为全国重点扶持培育专业市场之一，被推荐为广东五大龙头专业市场之

一。皮革城内有一条闻名全国的长４里多的皮革市场街，据了解，目前每年前来狮岭的皮具皮革客商超过五十万人次，主要来自全国各地、香港、韩国、意大利、西班牙。批发、直销、现金现货等经营交易方式应有尽有。区内拥有多家国内银行机构，为商贸提供服务和支援。

当地政府借助专业市场对产业的辐射拉动作用，狮岭还建设了占地3000亩的全国最大皮革皮具工业园区，做大并延长产业链条，提高产业配套能力。自此，狮岭皮具业由“线”到“面”，进入规模化、标准化的发展阶段。

今天的狮岭镇，拥有从原材料加工到皮具制造、皮具贸易、皮具服务的完整产业链，形成了全国最大的皮具原辅材料集散基地和皮具生产销售基地。“一个皮包，不管高档还是低档，18道工序的生产原料都可以毫不费力地在狮岭买到。中午接到订单，下午就能完成配料、投入生产。”当地人不无自豪地说。

现在巴黎第三区销售的皮具有60%是从狮岭进货的，该区已经成为狮岭皮具的展示中心，以往犹太人的垄断地位被打破；佛罗伦萨是欧洲最大的箱包集散中心，每天都有10-15个集装箱从狮岭运过去

（二）主营产品

第一、二期和20xx年刚建成的第五期是原辅材料市场，销售皮革、五金制品等生产皮具所需的原辅材料；第三期（国际缝制设备城）、四期多数经营成品，有钱包、皮带、皮革、男女装手袋、机械设备、书包、公文包、旅行箱(包)、五金、仓储物流配送中心等。

二、行业发展趋势和特点

（一）生产发展和制造形态变化趋势

花都狮岭皮革皮具产业经过三十年的发展，从私人小作坊向现代化工厂迈进、引厂入园、集行成市，实现了产业和市场由点（义山村，家庭作坊）到线（皮革皮具一条街，前店后厂）再到面（专业市场，工业园区）的"三级跳"，这一革命性的创新举措让狮岭皮革皮具业经历了从加工到制造再到创造，从卖产品到卖 2

品牌的跨跃式发展。

（二）具备的独特优势

1、市场培育充分。在企业数量、生产规模、产业集群的集聚方面都达到了一定的规模，在市场集中度方面具有很强的典型性，具有较高的国际知名度。

2、产业链较为完整。狮岭皮革皮具产业现拥有从原材料加工到皮具贸易、皮具服务一条完整的产业链，包括皮具制造企业的上、中、下游企业都在狮岭得以快速发展。

3、原辅材料交易高度发达。狮岭（国际）皮革皮具城经营的原辅材料非常齐全，涵盖了真皮、人造革、皮革辅料和五金配件等，为皮具企业生产提供了短距离、快速配套；

4、区域品牌具有较强影响力，"中国皮具之都"和"狮岭制造"不仅在国内产生了巨大影响，而且在皮具业发展处在顶尖地位的法国、意大利、美国等欧美国家也有较高的知名度。

5、生产基地与专业市场相互促进，协调发展。狮岭皮具在生产基地与专业市场紧密配合，使生产基地以更低的采购和制造成本、更快的产品制造和流转速度，更完整的原辅材料配套，促进生产企业不断做强做大，同时生产企业的发展也促进了专业市场的持续繁荣。

6、政府扶持高效有力。狮岭皮革皮具产业得到了省、市、区各级政府的重视和支持，并作为花都区四大支柱产业之一进行重点扶持。

7、行业协会和业界的认同。通过连续成功举办七届的中国（狮岭）皮革皮具节和世界皮具产业高峰论坛，使狮岭皮革皮具业的发展得到了国内外行业协会和业界人士广泛认同。

8、区域优势。花都是中国最现代化的航空枢纽港－广州新国际机场所在地，105、106、107三条国道和京广铁路穿境而过，花都港货船可直达香港和澳门。花都处于京珠高速公路、广清高速公路、机场高速公路、珠江三角洲环形高速公路、广州北二环高速公路的交汇区域。轻轨铁路连接广州新国际机场并规划连接花都汽车城，华南地区最大的广州铁路集装箱结点站正在选点花都狮岭军田。花都也是广州的北大门以及沟通中国内陆各省与珠江三角洲的现代物流中心和交通枢纽。距离广州中心城区仅二十公里，车程约40分钟。

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（三）已入驻狮岭的品牌

作为广东省重点培育流通龙头企业和广东省五大专业批发市场之一的狮岭（国际）皮革皮具城，是现代皮具产业前沿时尚的发布窗口，产业信息、品牌信息的汇聚之地。据了解，目前60%以上的狮岭皮具企业都有了自己的品牌，狮岭皮具现有两个中国名牌；10家企业被评为中国皮革皮具品牌企业；20xx年中国皮具行业前12强，狮岭占据了其中3席。狮岭汇聚了"奥康"、"保兰德"、"斐高"、"华尼"、"路达思"、"天宝"等国内知名品牌和"梦特娇"、"皇冠"、"鳄鱼""金利来"等国际知名品牌，成为了全国皮革皮具行业品牌最集中的地区；"狮岭皮具"已成为时尚皮具消费品的代名词。

中国轻工业联合会陈士能会长曾盛赞"中国皮革皮具产业看花都狮岭"；花都狮岭皮革皮具产业是"后起之秀、后劲十足、后来居上"。

（四）行业特点

1、该行业属于劳动密集型行业；

2、一是产品档次低，高附加值产品比重小，款式比较单一、缺乏国际品牌等方面；

3、皮革面料含有对环境造成污染、对人体造成伤害的六价铬、甲醛、偶氮染料等物质，

（五）经营者的基本情况

1、大部分外地经营者在广州无房产，仅拥有设备和汽车而已。

2、大部分当地经营者拥有的房产属于宅基地。

3、狮岭（国际）皮革皮具城的商铺均有房产证，据了解，目前在皮具城内的商铺大概需1.3万元/平方米。

4、在皮具城内经营的有三分之一的人是租的，一般两层（建筑面积合计约140平方米），租金是50万元/年，每年一次性付清或每半年付一次。

5、货款较难收，一般不能在约定的期限内收齐货款，甚至有的是无法收到货款。工厂一般都经历过给做贸易赊账，最后收到不货款的情况。

6、部分经营者有赌博的嗜好。

7、绝大多数是无完善的财务报表资料。

8、大部分经营者不愿到银行办理贷款，在需要资金时多数是通过民间借贷。 4

主要原因是，手续繁琐，时效低下，无法提供足值的抵押物，杂费成本高。

9、由于必须要支付供应商的货款以及工人工资，做工厂的会向贷款；由于可以赊账，一般做贸易不贷款，即使贷款需求额也较小（8-10万元）。

10、一般在年底资金需求量较大。

11、80%做五金的经营模式是“前店后厂”。

12、较有规模的厂，一般都是温州人开的，湖南人、四川人开的都是小厂。

13、目前多数经营者做半成品，有具体订单才上色。

14、据了解，做皮革皮具的设备技术含量不高，不值钱。

三、调查意见 （一）狮岭镇皮革市场兴旺

席卷全球的金融风暴对我国出口造成了巨大的影响，尤其对我国沿海地区的外向型劳动密集型产业。然而，作为我国皮具皮革产业聚集地的广州市花都区狮岭镇，皮具产品出口却出人意料出现“逆势上扬”的态势。据狮岭镇摸底数据显示，20xx年狮岭镇皮具产业强项箱包出口量增长了30%。

（二）政府进行有效指引

当地政府对皮革皮具市场的向上发展提供有效“软”环境：

1、组织企业直接参与国家皮革皮具标准的制定，推进企业联盟标准制定和争取制定国家皮具标准同步进行，打造皮具产业竞争的制高点。

2、建设国家级皮革皮具检测中心，加强与世界权威性的皮革皮具检测机构合作，打造国家级皮革皮具检测中心，巩固和提升中国皮具之都的地位。

3、打造人才制高点，提升皮革皮具产业。

4、积极推进品牌建设。

（三）市场资金需求大

据了解，大部分经营者是有资金需求的，由于银行借贷时效低下，手续繁琐等原因，绝大部分是通过民间借贷（高利贷）解决。

我公司的介入可帮其省去银行繁琐的手续，提高时效，降低其融资成本。 5

（四）我部意见

鉴于狮岭（国际）皮革皮具城市场兴旺，当地政府多项政策支持以及经营者的融资需求，我部建议，在狮岭（国际）皮革皮具城开展担保贷款业务。

四、拓展业务指引

（一）准入条件

1、担保申请人（法人、实际控制人）无不良历史信用记录，无赌博嗜好；

2、在本行业连续经营三年（含）以上；

3、加工型企业应订单充足且连续；

4、加工型企业租用土地并自建厂房或拥有同类完备物业；

5、品牌制造商拥有独立注册品牌，自有专营店达10个以上且每年有一定增长；

6、企业实际控制人或其管理团队具有丰富的行业经验以及较强的管理能力。

（二）调查重点

我们对客户调查和客户资料的验证应以实地调查为主，间接调查为辅。必要时，可通过外部机构对客户资料的真实性进行核实。在公司《标准化调查指引》的基础上，根据皮革皮具行业的业务特点，还应关注以下方面调查内容：

1、基本经营与竞争

重点考察客户管理者的管理水平、人品、诚信度、担保动机、赢利能力以及其道德水准。很多企业的成败往往取决于管理层经营管理水平的高低，因而对管理层的评价是调查的主要内容，经营管理水平的评价主要包括对管理层应变能力、企业的经营战略、管理层风险倾向、管理的有效性和管理层变动等方面。为较为客观地反映企业的真实经营管理状况，对其评价分二个步骤进行。 6

第一步，通过管理层会议形成基本判断。管理层会议上企业基本经营情况、经营目标和经营战略的综合陈述，以及管理层对未来发展的预期，可以在一定程度上反映管理者的素质和管理层经营管理水平。

第二步，考察管理层管理绩效记录。考察内容包括现有产品结构是否合理、经营效率水平、企业竞争力的变化和主要投资项目等。

而企业竞争力主要反映在企业占有的市场份额、产品的主导性和企业影响市场价格的能力等方面。主要评价包括：产品细分化能力、市场的分散程度以及主要客户和供应商的分散程度等内容。

2、订单情况

订单是企业维持生产经营的生命线，订单的充足性、连续性是重点考察内容。现场主要审查：过往订单的执行情况、正在执行的订单情况、未执行的订单情况等。

3、结算方式及回款情况

企业上下游客户的结算方式及其稳定性对企业的经营起着至关重要的作用，它反映了企业对外议价能力的强弱，议价能力较弱的企业对资金的要求较为迫切，实际操作中应结合相关合同、订单、购销#5@p以及会计记录来判断企业真实的结算账期和回款状况。

4、财务情况

由于狮岭皮革皮具城的经营者多数没有完善的财务报表，主要通过银行流水、核查出库单、发运记录、送货单、销售合同等了解其经营情况。

（三）风险点提示

1、经营风险：

对主要客户及主要市场的依赖。重点考察销售网络及渠道是否通畅，内销及出口的产品结构是否合理。

业务结构单一的风险。重点考察产品的高附加值是否在提升，是否具有皮革皮具信息服务、皮革皮具设计、面料开发、销售、皮革皮具文化推广等综合 7

优势和规模优势。

产品生产技术状况及品种更新的风险。重点考察硬件资源和智力资源的匹配性。设计开发能力，产品开发能力是否适应市场不断变化的需求。

2、行业风险

国内皮革皮具行业企业众多，加上皮革皮具行业具有的投资少，见效快，行业壁垒低的特点，决定了该行业是一个竞争激烈的行业，这种激烈的同业竞争构成了一定的行业风险。

3、政策风险

皮革行业是有污染物排放的(与环保政策有关)、出口型的(与退税政策和人民币升值有关)、劳动密集型的(与劳动合同法有关)行业，所以，受上述政策的影响是巨大的。

（四）反担保及风险控制方案设计

（一）根据调查结果，以及反担保措施设定的强弱应据不同客户质素的差别而有所区别的原则，以下措施可能成为不同皮革皮具经营者的反担保条件：

1、 个人无限责任

不论企业性质如何均应纳入反担保措施组合，可包括：实际控制人、主要股东、法人代表等。

2、 股权质押

不论企业性质如何均应纳入反担保措施组合；对于不能办理质押登记的，而企业的基本面较好，融资敞口较大的，可采取部分或全部股权过户的方式。

3、 完备产权不动产抵押

（1）、对于企业基本面较好而可控的抵押资产较少的，在配合其它反担保措施的条件下不做强制要求；

（2）、对于企业的基本面一般或较差，而又能够提供可控资产抵押的，原则上该措施应作为主要条件，不建议融资有敞口。

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4、 不完备产权不动产抵押

（1）、对于企业基本面较好、偿债能力较强的，可酌情采用该措施，以不完备产权不动产的清算值作为对应的融资上限；

（2）、对于企业的基本面一般或较差，而又只能提供该措施的，则不建议操作。

5、 第三方连带责任保证

（1）、有实际经营活动的同一实际控制人控制的或有相同、相类似的股东结构的关联企业应纳入反担保措施；

（2）、有经营业绩较好的上市公司提供该保证的，可作为主要的反担保措施。

6、 主要设备抵押：

不建议以皮革皮具行业的机器设备抵押作为反担保条件，但企业若拥有大型的、进口的、价值较高的专用设备，可考虑纳入反担保措施。

7、 商标权质押

对于品牌制造商，建议将该措施纳入反担保措施组合。

8、 存货质押

可接受原材料质押，由于产成品易造成积压不接受。

（二）由于皮革皮具市场经营时效性较强，一错过时期，资金就不值钱了，且经营者也不愿负担较多的利息成本，因此拟采用贷款授信方式。给予有需求的经营者一定的贷款授信额度，在授信额度及期限内，借款人可按需求随时提款、还款。

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第二篇：皮革市场调研报告

新皮革市场调研报告

皮革鞋材行业在广宜地区经营已有百年历史，我们公司一直本着“以人为本，诚信经营”的思想理念，全力塑造团结奋进的优秀团队，以更好的适应市场规律，继续把市场做大做强。如今在经历了几十年的风霜洗礼后，陈旧的设施已经满足不了市场和社会的需求，固将原皮革鞋料市场整体迁移至设施完善，经营环境良好的新皮革鞋材商厦（广宜街25号）。

一、 新皮革市场基本情况

新皮革商厦购置于20xx年8月，20xx年9月20日试营业。建筑面积13892.4平方米，内建档口173个，面积3427.6平方米，库房112个，面积2013.2平方米， 楼高21米，地上四层，地下一层，每层有四个出口，市场设有478个摊位，经营人员1000余人，营业时间8：00-15：00，日客流量2000余人。在结构上，一楼经营革类制品，二楼经营皮类、杂品和辅料等，三楼经营五金件、鞋底、鞋样、鞋楦等，四楼为库房和办公区，地下一层为停车场。

此次迁移工作受到了市区领导的高度关注，站在宏观的角度，客观的分析了市场发展面临的形势，在整体规划下有序、高效的进行。

1、在迁移的过程中注重以下三个原则：

（1）坚持公开、公平、公正的原则。

（2）保证国家利益与个人利益兼顾的原则。

（3）确保迁移工作稳定，有序进行的原则。

2、在迁移方式上更加注重了人性化

个人永久使用权摊位迁移工作将采取按比例置换或按评估价格等价抵扣和一次性货币补偿三种方式进行。新商厦档口分配出售采取招标的形式，只面对原皮革市场个人永久使用权业主。竞得的新商厦档口权属性不变。新商厦档口招标底价为每平方米28000元。当某个档口标的拍卖单价达到每平方米10万元时，停止竞拍，并以此价格分配出售给竞拍此档口先期办理迁移登记手续的个人永久使用权业主。新商厦档口分配出售后，剩余档口进行出租。

对认购新商厦档口个人永久使用权业主，我公司给予担保，由中信银行提供购买价格的50%贷款（贷款具体事宜，由银行方公布）。

置换的新商厦档口超出原市场个人永久使用权单个摊位的面积，采取招标的形式分配出售。个人永久使用权业主在8月4日-8月6日内，认同评估价格并签订《摊位置换协议书》的，办理新档口竞买资格手续。中标的个人永久使用权业主，需在8月15日前到原皮革鞋料市场四楼会议室交齐全额竞标款。规定期限内没有交纳全额竞标款的，视为主动放弃置换，将收回竞标档口。

如今，完善的设施设备在硬件上达到了商场领先潮流，商场化的经营环境、人性化的管理，具备了先进市场的经营条件，便利的交通使得以商铺经营物业管理为主的大型鞋材专业批发市场运输畅通，产品近销内蒙古、山东、河北、辐射东三省；远销俄罗斯、韩国等地，促进了国内外经济友好往来和发展，为国内外制鞋厂家提供了优质和新颖的生产原材料，是东北规模最大、影响力最强的皮革鞋材集散地，

年销售额近五亿，全面带动了皮革鞋材行业的发展。

二、动态调研推动市场发展

在市场日益发展的同时首要的是要对竞争激烈的市场定期做调研、考察，从中发现：

沈阳皮革鞋料市场经销的产品大多数来自沿海经济发达地区。本地企业生产的产品不占优势，沈阳地区的制鞋企业在技术设备方面基本还是原始的密集型人工小作坊的生产制鞋工艺和办法，生产方式比较原始，缺少科技含量。到本市场采购原材料的生产企业均为中、小制鞋企业，大多都是沈阳及周边地区小手工作坊制鞋厂，随着市场物价的上涨，劳动力和原材料价格上调，生产成本的加大，在激烈的市场竞争中，不得不退出市场或暂停止生产。

据调查了解，我们沈阳本地制鞋企业与南方机械程度很高的制鞋企业生产成本相差30%-40%，北方制鞋成本远远高于沿海地区。从这一点上与经济发达的沿海地区制鞋业相比差距太大。南方制鞋业基本实现代化，流水线的机制生产方式，在技术质量占有绝对优势。

为了尽快扭转现状，皮革商厦领导在市场内部抓管理，走出市场作调研，不断思考、积极调研、精心运作，初见成效，同时也得出了这样两点经验：

1、安全是保障

消防是市场安全的重中之重。市场在开业之前领导就对市场的消防安全措施提出严格要求。开业至今市场消防设施运行正常，监控和消火栓、喷淋灭火系统等消防设施全部处于自动运行状态。市场设有

自动报警监控器一台、烟感探测器330个、手动报警按钮16个、声光报警8个、自动灭火设施分消火栓和喷淋自动灭火系统，两系统完全独立。地下一层有消防蓄水池一个650立方米，楼顶设有高位水箱一个31立方米，自动水喷淋头1063个，市场备有公共灭火器84个。另外，每个业户档口和库房都备有灭火器。消防设施双电源供给，场外备有发电机一台，市场的疏散指示和应急照明齐全，防火分区采用防火墙隔离。消防系统于07年5月通过沈阳市消防检测中心检测，并由市消防技术检测中心出具合格的检测报告。

为确保市场的正常运行和使用，根据具体情况建立了设备设施管理档案，确定了日常管理细则，管理、维修到人；有制定了严格的管理检查制度，层层负责，市场还设有一套完整的巡检系统，共设探点36个。

2、服务是根本

随着我们企业的不断发展，如何做好市场的管理与服务工作，满足广大业户的需求，成为我们所领导重点关注的问题之一。面对此问题，领导认识到物业管理不仅包括管理，还包括服务。只重视管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效的满足广大业户的需求；仅突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。我们应发展的看问题，只有认清管理是我们的根本任务，服务时贯穿于整个管理工作的，只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的工作水平真正提高到一个较高的水平。

从内心认识到我们服务对象是广大业户，业户的满足度是衡量服

务水平的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业户对管理的满足程度，影响企业的经济效益，企业的声誉，这就是服务在管理中的重要性所在。

三、今后发展设想

皮革市场经历了百年辉煌以后，如何持续发展，如何做大做强，如何打造成为知名品牌，更好的适应市场经济的快速发展，将是我们今后要面对的课题。为此，作为市场的决策者，对于市场的进一步发展已做出了长远的规划和设想。

1、提升业态，打造品牌市场

不断提升市场业态，采取“走出去，请进来”的方式，更多的引进知名品牌经销商，提高市场的知名度，树立良好的品牌形象，无愧于拥有百年字号的老品牌。根据市场调研考察的结果进行招商引资，针对空闲摊位，做到有目标性地以户引户，决定对新户给予优惠政策。另外我们对摊位进行重新核准，增加了物业费的收入。应该说在这项工作上，我们全体员工付出了很大的努力，能够动脑筋，想办法为增收创收工作做了一些贡献。

2、建立信息平台，提升服务意识

作为信息时代的今天，网络信息对市场的发展至关重要，为使市场及时、准确地了解市场动态，我们将建立信息咨询，网络交易平台，满足了广大经营者和消费者的需求，增强了市场在皮革业的竞争力。同时，建立现代化的物流中心，提供各类物流服务，可以为业主节约更多的时间，争取更大的经济效益，将是保证市场持续发展的必要的

配套服务。

3、紧抓机遇，大力宣传，提供更多商机

适时地举办各种形式的产品展销会，邀请各地同行经销商参与合作，为市场的进一步发展创造更多的商机。加大市场宣传力度，以各种方式扩充影响力，为招商引资做铺垫。计划开发市场内楼梯通道、墙面及外墙等多处有效空间，以广告出租形式，引进新兴行业，提高市场广告费的收入，目前楼内东南、东北门招商工作正在进行，基本上能够实现收入的平稳增长。

百年的皮革，百年的辉煌昭示我们，只有具备诚信的服务，科学的管理决策，高素质的管理团队，敏锐的商业嗅觉，良好的经营环境，才能使市场在激烈竞争的今天立于不败之地，继续皮革市场的百年辉煌。