房地产金融与投资概论

填空或名词（可能是）

1、从房地产开发经营过程看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋出售（出租）、房屋资产管理等多种环节。

2、房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

3、房地产金融体系：由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。

4、房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

5、房地产抵押贷款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。

6、影响抵押贷款利率的因素：预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。

7、可调利率抵押贷款：贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式。

8、住房抵押贷款证券化：是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后一证券的形式出售给投资者的融资过

程。

9、住房抵押贷款证券化的主要参与者：一般有发起人（SPV），投资者，以及服务商、受托机构、信用增级机构、信用评级机构等中介机构。

10、房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。 股权融资：是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，代表着股东对公司的所有权。

债权融资：是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表队企业的债权。

11、房地产保险：根据房地产及其相关利益可能面临的风险，划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保险四类。

12、房地产抵押贷款保险：是为了避免抵押贷款坏账风险而设置的金融担保工具，即发放房地产抵押贷款的贷款机构为了保障房地产抵押大款的安全，而要求借款人将抵押房地产向保险人投保的房地产保险。

13、投资价值：指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。不仅反映了投资者对某一物业未来生产利润的能力的一种假定，而且也反映了投资者对可能的持有期、销售价格、税收结果、融资前景以及影响项目预期净利润的所有其他因素的判断。

14、房地产投资决策：是指在房地产投资活动中，以大量的信息和一定的资源条件为前提，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实

现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。

简答（可能是）

1、房地产抵押贷款的分类

（1）按贷款对象分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款

（2）按贷款用途分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款

（3）按贷款利率确定方式分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款

2、房地产抵押贷款的特点：

（1）以抵押为前提建立的信贷关系：是以抵押物作为前提的，而其他信贷关系则不以此为前提。

（2）以房地产抵押为条件的贷款：是以抵押房地产作抵押作为条件发生资金的借贷行为。

（3）房地产抵押贷款的现实性：主要体现在其与保证贷款对比中。

3、贷款风险

（1）坏账风险

（2）利率风险

（3）提前付款风险

（4）其他风险

4、固定利率抵押贷款的创新

（1）分级付款的抵押贷款

（2）漂浮式贷款

（3）逆向年金抵押贷款

（4）双周付款的抵押贷款

（5）利率买低式抵押贷款

5、可调利率抵押贷款的付款机制（操作看书p74-76）

（1）ARM I 每月付款和利率均无上限的情况

（2）ARM II ：设置每月付款额上限并要求付分期付款的情况

（3）ARM III ：设置利率上限的情况

6、住房抵押贷款证券化的风险

（1）利率风险：是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。

（2）提前支付风险：指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和在投资现象的风险。

（3）信用风险：是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。

7、银行向房地产开发企业发放贷款的类型

（1）房地产开发流动资金贷款

（2）房地产开发项目贷款

（3）房地产抵押贷款：包括土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款

8、与房地产有关的风险

（1）房地产财产风险

（2）房地产责任风险

（3）房地产人身风险

（4）房地产信用风险

9、房地产保险的含义

是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。房地产保险只承保符合条件的可保风险。即该类风险必须符合以下条件：

（1）风险必须具有偶然性和意外性

（2）风险必须具有可测定性

（3）风险必须足以导致较大的经济损失

（4）承保该风险必须符合社会公共利益

10、房地产保险的参与者：

（1）房地产保险人

（2）房地产投保人、被保险人和收益人

（3）房地产保险中介人

11、房地产财产保险

（1）企业房产保险

（2）居民房屋保险

（3）房屋利益保险

12、房地产投资的类型：

（1）按照房地产投资的对象划分

① 土地开发投资

② 住宅开发投资

③ 办公楼投资

④ 商业房地产投资

⑤ 工业厂房及仓储性物业投资

（2）按照房地产投资的方式划分

① 房地产直接投资：是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。

② 房地产间接投资：是指投资者购买与房地产有关的各种证券的投资行为，投资者不直接参与房地产的开发经营活动。

（3）按照投资者权利划分

① 股权投资和债权投资者：对房地产拥有直接所有权的投资者称为股权投资者。而通过债权债务关系，通常是抵押贷款而拥有直接或间接的权益成为债权投资者。

② 主动投资者和被动投资者：主动投资者对所投资的房地产享有直接产权并具有决策权。被动投资者对房地产的经营活动不作任何决策。

13、房地产投资分析的基本内容：

（1）市场研究

（2）财务评价

（3）风险评估

14、房地产市场研究的主要步骤

（1）确定研究目标

（2）研究方案的设计

（3）资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计

（4）试探性调查

（5）数据的收集和整理

（6）数据分析

（7）提出研究报告

15、房地产市场研究的内容

（1）市场调查

1）房地产投资环境调查

① 硬环境

② 软环境

2）房地产市场状况调查

① 市场需求调查

② 市场价格调查

③ 消费者调查

④ 竞争者调查

⑤ 市场吸纳速度调查

（2）市场预测

1）宏观经济发展形势的预测

2）房地产业发展趋势的预测

3）政策影响预测

4）市场需求预测

5）市场供给预测

6）市场价格预测

7）营销前景预测

8）竞争情况预测

16、成本费用的估算

按照财务评价要求的不同，房地产投资项目的成本费用可分成总成本费用和经营成本。

（1）总成本费用

用于销售的房地产项目的总成本费用：由开发成本和开发费用两部分构成。

用于出租经营的房地产项目的总成本费用：主要由房屋折旧费、维修费、管理费、财务费、市场推广费和其他费用构成。

（2）经营成本

是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用。

17、主要的动态指标

（1）财务净现值NPV

（2）财务内部收益率IRR

（3）动态投资回收期pt'

18、系统风险和非系统风险

（1）系统风险：是指整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或者消除的风险。

① 市场供求风险

② 通货膨胀风险

③ 周期风险

④ 政策性风险

⑤ 利率风险

（2）非系统风险：是指只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或者通过投资组合方法消除的风险。

① 管理风险

② 财务风险

③ 其他风险

19、敏感性分析法

在项目的整个投资周期内会有许多不确定因素对其收益产生影响，敏感性分析就是用来分析投资决策中这些不确定因素影响程度的方法。 主要步骤：

选择评价指标

选择不确定因素

分析不确定因素变动对项目评价指标的影响程度

论述（可能是）

1、房地产融资的主要渠道

从房地产融资的目的来看，主要的房地产开发建设融资和房地产消费融资。

房地产开发建设融资的开发资金来源主要由三部分组成：自有资金、

银行贷款和销售回款。

房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。

房地产融资从大的渠道分为直接融资和间接融资。

直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和政权的买卖或货币借贷。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁贷款等。

2、二级抵押贷款市场结构

是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖已房地产为担保的抵押证券的市场。二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者专卖。

3、贷款发放方式：

建设工程贷款的发放有两种基本方式。一种是设计一个资金发放计划表，借款人随着建设施工进度分期提款。另一种发放形式是要求借款人把所有分包项目的人工和材料账单递交给贷款机构，贷款机构据此支付这些费用并收取贷款利息。这种计划加强了贷款机构对任何可能介入的技工留置权的控制。

不管采用哪种贷款发放形式，不管由借款人提款，还是由贷款机构直接支付人工与材料费用，在任何一个时间点上，抵押物的价值与贷款余额相当。如若在建设期间发生违约，贷款机构会取消借款人的抵押赎回权，没收未完工的抵押物，然后转卖，或者把它完工以后转卖，以收回贷款。

4、经营风险和财务风险

经营风险：是指由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或与其经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率无法实现的可能性。

经营风险可分为静态风险和动态风险。

静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不再投资者可控范围之内的损失。如火灾、暴雨等

动态风险是指可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全控制。如市场供求状况、房龄、房屋质量等

财务风险：是指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无理应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率无法实现的可能性。

由于财务风险主要是由内部或外部因素引起的现金流动性或偿付问题，因此可将其分成内部财务风险和外部财务风险两类。

内部财务风险是指项目不能产生足够现金偿还每月或每年债务所导致的风险。

外部财务风险与投资者在资本市场或其他外部资源中获取资金的能力有关。

计算

书p286和p291

其他

1、书p41-43

2、房地产投资信托（5~6分，自己总结）

（答案只供参考）房地产投资信托非常有效地解决了房地产投资的流动性、安全性和业绩问题。

流动性方面：房地产投资信托使得房地产变成了流动资产。

安全性方面：不仅因为房地产的不可移动性和潜在的创利能力，大大增强了投资的安全性，而其通过房地产投资信托，小投资者更是获得了前所未有的安全感。

业绩方面;总体上不仅比的上小型股指数的业绩，而且也超过了固定债务投资工具或房地产直接投资的回报。

 

第二篇：!!!房地产金融与投资复习问题更正

【案例】 例11.2 某房地产开发商以5500万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2、建筑容积率为6.0的土地用于开发高档住宅。建造成本为4000元/m2，专业费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为500万元，管理费为土地成本、建造成本、专业费用和其他费用之和的3.0%，广告费用为25万元，销售代理费和销售税费分别为销售收入的2.5%和6.5%。预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为2.5年，建设周期为2年。地价一开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入。年贷款利率为8%，按季度计息；融资费用为贷款利息的9%。求开发商可获得的成本利润率。 解：

（1）项目总开发价值

1）项目建筑面积：4000×6.0%＝24000（m2）

2）项目总销售收入：12000×24000＝28800（万元）

3）销售税费：28800×6.5%＝1872（万元）

4）项目总开发价值（净销售收入）：28800－1872＝26928（万元）

（2）项目总开发成本

1）土地成本：5500万元

2）建造成本：4000×24000＝9600（万元）

3）专业人员费用：9600×8%＝768（万元）

4）其他费用：500万元

5）管理费用：（5500＋9600＋768＋500）×3 %＝491.04（万元）

6）财务费用：

a.土地费用的利息：

5500×［（1＋8%/4）2. 54－1］＝1204.45（万元） ×

b.建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用的利息：

（9600＋768＋500＋491.04）×［（1＋8%/4）2/24－1］ ×

＝11359.04×（1.024－1）＝936.33（万元）

c.融资费用：（1204.45＋936.33）×9 %＝192.67（万元）

d.财务费用总计：1204.45＋936.33＋192.67＝2333.45（万元）

7）广告费及销售代理费用：25＋28800×2.5%＝745（万元）

8）项目总开发成本：5500＋9600＋768＋500＋491.04＋2333.45＋745＝19937.49（万元）

（3）开发商利润：26928―19937.49＝6990.51（万元）

（4）成本利润率：6990.51/19937.49×100%＝35.06%

《房地产金融与投资》练习

一、多项选择题

1、房地产融资的目的有 （ AD ）

A、房地产开发建设融资 B、房地产租赁融资

C、房地产经营融资 D、房地产消费融资

2、间接融资的主要形式有 （ABD ）

A、房地产抵押贷款 B、租赁融资

C、证券融资 D、建设贷款

3、抵押房地产的处分方式有 （ BCD ）

A、抵押房地产再抵押 B、抵押房地产折价

C、抵押房地产拍卖 D、抵押房地产变卖

4、按房地产投资的投资者权利可分为 （ ABCD ）

A、股权投资者 B、债权投资者

C、主动投资者 D、被动投资者

5、房地产投资决策的定量分析方法有 （ AC ）

A、绝对法 B、经验判断法 C、相对法 D、创造工程法

6、房地产投资可行性研究具有的特性是 （ ABD ）

A、前期性 B、不确定性 C、经济分析性 D、预测性

7、房地产投资可行性研究的重点内容包括 （ ABD ）

A、房地产市场调查和预测 B、项目的风险分析

C、项目的目标分析 D、项目的现金流量分析

8、对项目进行进一步的财务评价，还要选择相关的基础参数有： （ ABCD ）

A、时间类参数 B、.融资相关参数 C、评价标准类指标 D、收益相关指标

9、房地产出售型项目经营成本包括： （ BCD ）

A、房地产开发成本 B、土地转让成本

C、房地产销售成本 D、配套设施销售成本

10、房地产资产的经济特性是指 （ ABD ）

A、经济寿命长 B、土地的稀缺性 C、保值和增值 D、环境的密切关系

复习题有错误，现予以改正，请同学们重新检查一下。