近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将个人住房贷款视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款并不见得风险就低，它有借款人分散、期限长、变数大的特点，潜在风险很高。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，目前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。

一、个人住房贷款面临的风险

个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：

（一）信用风险。信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下面几种形式：

1.被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。1同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。

2.提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前还贷就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收益，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

（二）流动性风险。个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：

第一，目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。

第二，我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。

（三）银行放贷日趋谨慎

1、个人住房贷款的利率低于同期限对公贷款的利率，也就是说收益要小于对公贷款，而由于手续繁杂，人力费用较高等因素，成本又高于对公贷款，因此造成个人住房贷款的赢利空间明显小于对公贷款。20xx年2月21日人民银行宣布降低

存贷款利率后，个人住房贷款的利差进一步缩小。赢利空间的缩小直接影响了银行发放个人住房贷款的积极性。

2.由于种种原因导致个人住房贷款出现不良后，银行必须及时采取措施化解贷款风险，然而从银行目前的总体情况来看，化解不良贷款风险的主要手段是通过法律诉讼来处理抵押物，即借款人的现住房。

二、个人住房贷款风险防范措施

（一）从银行自身建设来看，银行应进一步改善服务质量，提高服务效率，开发新的贷款品种，降低各项费用，用人性化的服务来调动购房者借款的积极性。 二是要切实制定对现存个人住房不良贷款的处置计划，逐户找出不良原因，制定清理方案，并做到对症下药、一户一策、一户多策，综合运用清收、还原、诉讼、核销等各种手段，多管齐下、多策并举，力争快速、有效压缩不良贷款。除此之外，在贷后管理手段上要有所改进，除传统的电话催收、发函催收、上门催收形式外，要积极与法规部门配合依法收贷。推行并执行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理工作的稳健运行，以此加强个人住房贷款风险控制。

（二）从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。要做到这一点，首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚，包括：中介机构出据虚假评估报告、生产企业生产假冒伪劣商品，借款人恶意逃废银行债务等，这些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价。2其次要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正，某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么他将无法再获得包括借款。开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性，并且可以减少贷款过程中的保证费用。

（三）加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。3在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

 

第二篇：我国房地产金融发展现状及问题解决

我国房地产金融发展现状及问题解决

【摘要】我国房地产金融对支持房地业快速发展起到了重要作用，但存在金融创新不足、金融风险较大等问题，需要进一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持房地产业的健康发展。

【关键词】房地产金融 发展现状 存在问题 解决方式

一、房地产金融及房地产金融的概念

房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费等服务的金融活动。从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产保险、房地产资金转账结算、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅购买、建造、维修、装饰等活动服务的“住宅金融”两个主要部分。

二、我国房地产金融存在的问题

三、1.风险过于集中于商业银行体系 由于我国金融市场发展处于初级向成熟过度的阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.房地产企业过度扩张，信用风险显著

在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受借款客户的信用风险。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款的集中度不断提高显得尤为突出。主要表现在以下两个方面：其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业只能通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。

3.房地产新政频出，系统性风险陡增

从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，政府当局应该特别重视本国的房地产业的发展状况并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。通常而言，寻找有利于本国房地产业发展的政策是一个“研究—制定—实施—再研究—再制定—再实施”的循环过程。

因此，在找到最佳政策之前的阶段，也即对房地产市场尚未形成有效调节机制的情况下，房地产市场极易产生大幅波动，影响到房地产市场的所有参与者和服务者。但从目前发展状况来看，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机，20xx年出台的多项抑制投机的政策虽然已经对房产交易量产生了较为明显地影响，但房产价格尚未出现明显地下降趋势，很多房产市场参与者对政策持观望态度，这些政策措施能否达到预期目的，尚不能确定，调控难言硕果。目前，我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一直在增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对房地产金融市场主体的生产经营产生重大的影响，各商业银行面临的房地产金融系统性风险也将进一步增加。

（三）资产负债结构错位，流动性风险显现

商业银行软资产、硬负债的特性容易导致其资产负债在数量、期限、结构上的不匹配，从而引发较大的流动性风险。虽然长期以来我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率高等问题，但由于具有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系的深入改革和资本市场制度性缺陷的逐步解决，资本市场上居民储蓄开始分流，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降趋势，银行流动性风险增加，成为银行高度关注的风险之一。

三、我国房地产金融风险的应对策略

（一）建立和完善房地产业金融政策

1.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。信用档案系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况和借款企业的经营状况进行实时动态监控和追踪调查，对个人和企业信用度评定打分，以此规范借款行为，使其按约履行合同。同时为金融机构分析、预测贷款风险类别与概率提供方便。

2.拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短

缺的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。

（二）加强宏观调控，切实稳定房价

1.重点控制投机性需求，挤掉市场需求中的虚假成分。在信贷政策方面，20xx年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这些政策无疑对投机性需求能起到抑制作用，但实际调控效果依赖于政策执行情况。因此，还必须加强政策执行方面的监督。

2.优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度。调整住房供给结构，增加普通商品住房的投资开发量是缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法。为使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大，可以对开发商实施适当的鼓励政策，如在土地供应、配套建设、税费减免等方面给予一定优惠，提高开发商建设普通商品住房的积极性。

（三）商业银行应加强管理，提高风险防范能力

1.商业银行要加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相协调的房地产信贷政策；建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。

2.银行信贷人员应加强风险意识

和职业道德意识，在调查环节做到尽职尽责，认真做好贷前调查，及时分析信贷业务的信用风险和经营风险并实施信贷风险防范措施。

（四）健全房地产的法律、法规体系

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融也不例外。应建立健全房地产金融相关的法律、法规体系，为住房信贷营造一个良好的法律环境。 针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位。严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。

参考文献：

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