房地产金融学习报告

前言

       随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学。在对《房地产金融》这本有关于房地产经营管理一书的学习后，我基本了解到，房地产金融是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的一门学科。在这次的学习中，我收获了以下各章的专业知识以及相应的学习心得。

第一部分：课本知识

第一章  房地产金融

第一节  房地产金融基本原理

（一）金融

1、概念：金融是指货币资金的融通，包括货币流通和信用有关的一切经济活动。

2、金融的基本职能：是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移到需求方。

3、分类：直接融资过程和间接融资过程。

（二）房地产金融

       概念：它是围绕着房地产生产、流通和消费过程所进行的货币流通和信用活动以及有关一切经济活动的总称。

  基本职能：是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。

（三）房地产金融市场结构

分类：一级市场和二级市场

1、一级市场

借款人：居民个人、房地产开发公司、房地产建筑公司及其他非房地产企业机构。

2、二级市场

         借款人：保险公司、养老基金、退休基金、银行和个人。

（四）房地产贷款的种类：企业的贷款和个人的贷款。

        企业的贷款主要指对各类与房地产业有关的企业贷款也包括对一般企业的房地产贷款。

        个人的贷款主要指住房抵押贷款。

二、房地产金融的特点：（一）房地产金融有担保的作用

                           人的担保：即保证。

                           物的担保：主要指抵押和质押。

                      （二）房地产金融以抵押权为基础

（三）房地产金融一般要实行证券化   

（四）房地产金融具有较强的政策性  

（五）房地产金融业务成本较高，但收益较好

三、房地产金融的作用

（一）增加房地产资金投入，促进房地产业发展

（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费

（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量

（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展

第二节 房地产金融运行模式

一、房地产金融立法与监管  

（一）房地产金融立法体制

     从法律的角度看，世界房地产金融大致可分为欧陆系和英美系的房地产的金融体系。

     区别：欧陆系国家的房地产金融体系是政府先制定专门的房地产银行法，然后依法设立房地产银行或非银行金融机构，并纳入政府严密的监督之下，如欧洲大陆各国和日本都是这种类型。

（二）房地产金融监管制度

      基本原则 ：分类管理 、公平对待、公开监管 

二、房地产金融机构

（一）概述

   机构：一级市场机构：指为房地产的生产、经营和消费提供资金融通或提供担保、保险等金融产品和服务的中介机构。                     二级市场机构：指在二级市场上为住房抵押贷款证券化提供相关金融产品和服务的金融中介。

金融机构按性质分为：1、吸收存款型金融机构

                       2、契约储蓄性金融机构

                       3、投资性金融机构

（二）公营房地产金融机构： 1、国营银行

                           2、政府机构

                           3、有政府担保的私营机构

（三）互助合作性质的房地产金融机构

（四）私营房地产金融机构 

三、房地产金融基本模式

根据房地产金融融资途径的不同，房地产金融模式有以下四种类型：

第一种、直接融资模式

第二种、契约融资模式

第三种、存款融资模式

第四种、证券融资模式

根据市场发达程度的不同，房地产金融模式也可分为四种类型：

第一种、完备的房地产金融模式

第二种、以基金为后盾的房地产金融模式

第三种、混合型房地产金融模式

第四种、以储蓄支持的房地产金融模式

第三节 国外房地产金融简介   

一、国外房地产金融的特点

（一）发达国家房地产金融的特点

1、私营机构是房地产金融的主体

2、房地产金融经营管理的现代化

3、房地产金融专业化和多样化并存

4、房地产金融市场与金融市场日益渗透

（二）发展中国家房地产金融的特点

1、非正式的直接融资方式占据主导地位

2、国家直接参与和控制房地产金融市场

3、发展中国家房地产金融的发展受诸多因素的制约

二、英国住房金融：房屋互助协会

三、德国住房金融：契约储蓄制度

四、美国住房金融

第二章     房地产金融基础知识

第一节    货币的时间价值

一、货币时间价值概述

（1）产生的原因：1.通货膨胀2.风险因素3.现时消费

（2）货币时间价值的表现形式

前提：借贷关系的普遍存在

利息：货币时间价值最直观的表现形式

二、货币时间价值的计算

（一）单利的计算

p——本金，又称期初金额或现值；

i——利率，指年利息额与本金之比，用百分比表示；

I——利息；

f——本金和利息之和，又称终值；

t——计息期的时间，通常以年为单位；

n——计息期的期数，例如按年计息，则三年的计息期期数n=3

1.单利终值：f=p+p×i×m=p（1+i×m）

2.单利现值：P=f／（1+i×m）

(二)复利的计算

1.复利终值的计算

f=p         复利终值系数

2.复利现值的计算：1、=p+p（1+i）

2、=p+p(1+i)+[p+p(1+i)]i=p

P=f/=f/

(三) 平利率和有效利率的计算

平利率：r         有效利率: i

年利率=12（月、日、季       周期利率 ）

终值：F=P

利息：I=F-P= P-P

有效利率：i===-1

(四)年金的计算

1、后付年金：f=a+a…+a=a

p=a

a=p

2、即期年金：f=a[]

p=a[]

=

3、递延年金

4、永续年金

三、利率的影响因素：1、中央银行货币政策

2、宏观经济环境

3、价格水平

4、证券市场

5、国际经济形势

（二）利率的构成

利率=纯粹利率+通货膨胀附加率+变现力附加率+违约风险附加率+到期风险附加率

（三）贷款价格的确定

=(1+r)/(1-d)-1

1、      成本相加贷款定价法

2、      价格领导模型

3、      低于基准利率定价

4、      客户盈利性分析

                 第二节  金融风险管理概述

一.银行风险的分类

（一）环境风险

立法风险；经济风险；竞争风险；管制风险

（一）   管理风险

   组织风险；能力风险；盗用公款风险

（三）交付风险

操作风险；技术风险；新产品风险；战略风险

（四）金融风险

信贷风险；流动性风险；利率风险；资本风险

二．金融风险的管理与控制

（一）信贷风险的管理

1.信贷集中程度

2.信贷增长率和商利率贷款比率

3.准备金和违约贷款比率

（二）流动性风险管理

（三）利率风险管理

（四）资本风险管理

三．房地产金融风险（一）房地产信贷风险

（二）流动性风险

（三）利率风险

（四）经济风险

四．  信贷资产的风险分类：（一）信贷风险的种类

（二）我国的贷款分类方法

第三章 住房抵押贷款原理

第一节    住房抵押贷款概述

一、    住房抵押贷款的概念和作用

（一）      住房抵押贷款的概念

住房抵押贷款的概念概括的说，是指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。

住房抵押贷款的特点：

① 它是面向个人的贷款。

② 它是与住房有关的贷款。

③ 它的贷款数额大、期限长。

④ 以所购住房作为抵押。

⑤ 以各种形式的住房保险作为防范信贷风险的重要手段，以抵押二级市场等为防范流动性风险的措施。

⑥ 受到政府有关部门的严格监管，也得到政策和经济方面的支持。

（二）      住房抵押贷款的作用

1. 住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产，也是质量最好的资产之一。

2. 住房抵押贷款对消费者、开发企业以及房地产业都有十分重要的意义。

二、    住房抵押贷款市场的参与者

  住房抵押贷款一级市场的参与者：贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。

三、    住房抵押贷款的定价

（一）      影响抵押贷款利率的因素，包括融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等。

（二）      抵押贷款利率的确定

i=r+p+f

式中：i——抵押贷款利率

      r——实际利率

      p——各种风险补偿率

f——预期通货膨胀率

第三节    住房抵押贷款资信评估

一、    住房抵押贷款资信评估概述

（一）      住房抵押贷款资信评估的概念

住房抵押贷款资信评估是以借款人财务资料、信用资料、抵押房地产等资料为依据，通过分析借款人信用状况和抵押物状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断，进而做出贷款与否的决定。

（二）      个人信用评估机构

二、住房抵押贷款资信评估方法

三、借款人还款能力和还款意愿分析

还款意愿分析主要包括：借款人历史信用分析、贷款房价比、购房用途

还款能力分析主要包括：借款人每期偿还额与家庭收入比，以及借款人收入多少和收入的稳定性。

（一）      分析借款人的信用记录

借款人的信用记录是分析还款意愿的主要指标。借款人信用程度越高，贷款违约的可能性越小。

（二）      借款人贷款房价比分析

贷款房价比是指借款人的贷款额与所购房地产价格的比例。

贷款房价比越高，借款人违约的可能性越大，并且在一定的贷款房价比区间违约具有规律性。

（三）      借款人每期偿还额与家庭收入比

每期偿还额与家庭收入比是指借款人每期需支付的贷款与当期家庭收入的比率。这一比率越低越稳定，对贷款人的保障程度就越高。

（四）      借款人的收入水平和收入稳定性分析

收入多少是衡量申请者是否符合贷款标准的重要条件，代表收入稳定性的收入质量也是信用评估不可忽略的因素。

四、    抵押房地产评估

房地产评估方法：

1、      市场比较法：房地产市场健全规范、市场交易量大、信息交流充分等，是运用市场比较法的必要条件。

2、      成本估价法：评估房地产的价格=房产的重置价格（重新建造与评估物基本相同的房产所投入的必要的、合理的成本）—折旧+土地的价格。

3、      收益还原法：房地产的价格=净收益/利率

净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用

净收益=有效收入—运营费用

第四节    房地产保险

一、    房地产保险概述

（一）      房地产保险的概念

保险的定义：保险是对客观存在的未来风险进行转移，把不确定性损失转变为确定性成本。

房地产保险：为了分散住房抵押贷款业务中的有关风险，通过财产保险、人寿保险等方式提供的一系列制度性安排。

（二）      房地产保险的种类

1.财产损失保险    保险标的：各种有形资产及其相关利益

2.信用保险        保险标的：信用交易中债务人的信用

3.保证保险       

4.人寿保险和人身意外伤害保险      保险标的：人的寿命

（三）房地产保险的作用

1.提高了房地产金融机构的抗风险能力，降低了住房抵押贷款的风险。

2.促进了住房抵押贷款业务和保险业的发展。

3.提高了居民购房的支付能力。

4.为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础。

二、房地产保险运作模式

（一）美国的信用保证保险模式

1.美国房地产保险的种类（按保险金额的大小）：

（1）全额保险

（2）限额保险

（3）共同保险

2.美国政府抵押保险机构的运作模式

（1）保险对象。美国的政府抵押保险机构主要有联邦住宅管理局（FHA）和退伍军人的管理局（VA）。

（2）保险范围。FHA采用全额保险制，当借款人无力偿还债务时，FHA将承担全部未清偿的债务。

（3）保险费率。

4.美国私营抵押保险机构（PMI）运作模式。它只能从事抵押保险，不能从事其他人寿保险或财产保险业务。

5.美国FHA与PMI保险的比较。

第四章 住房抵押贷款的种类

第一节 住房抵押贷款业务分类概述

一、    住房抵押贷款业务创新的原因

（一）      金融机构防范风险的需要

（二）      金融市场竞争的客观需要

（三）      政府住房政策和金融监管的要要求

（四）      住房市场发展的客观要求

二、    住房抵押贷款业务分类方式       

（一）      按贷款利率是否变化进行划分：可分为固定利率贷款和可变利率贷款

（二）      按贷款期限长短划分：可分为短期，一般为七年；中期，10到20年，一般为15年；长期，20到40年，一般为30年。

（三）      按贷款金额大小划分：可分为普通贷款和大额贷款两类

（四）      以是否有政府优惠分类：课分为政策性贷款和一般贷款

（五）      按贷款用途不同分类：可分为新购房贷款、第二次购房抵押贷款、维修贷款、建房贷款等。

三、    我国住房抵押贷款的种类

（一）      按贷款用途分类

（二）      按还款方式分类，我国目前抵押贷款种类主要有：一次换本付息、等额还款和等本金还款三种。

（三）      按委托性和自营性分类：可分为委托性贷款、自营性贷款和组合贷款

第二节 固定利率抵押贷款

固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。

一、等额还款抵押贷款

 （一）等额还款抵押贷款的概念：也称完全均付抵押贷款，是目前应用最广泛的一种抵押贷款，在整个贷款期内采用本息均等偿还方式，一固定利率按月偿还贷款本息。

1、还款公式。设贷款本金为p,贷款利率为i，贷款期数为n（按月计算的期数），每月本息偿还额为a，则由可得 其中抵押贷款常数为，则a=p×M

2、贷款余额的计算：

3、每月本息偿还额中本金和利息的计算。

   N期的本金=N—1期贷款余额—  N期的贷款余额

 （二）等额还款抵押贷款分析

1、月本息偿还额中本金和利息的关系：等额还款抵押贷款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，由于各月换本付息的金额是不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月还款额中利息部分比重逐步下降，而本金部分的比率逐步上升。

2、月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系：当时间n趋于无穷大时，a=p×i，说明贷款期限增加到一定年限后，延长贷款年限对月本息偿还额影响不大。

 （三）等额还款抵押贷款风险控制

1、利率风险：通过由借贷双方平分风险来控制

2、提前还款风险：通过约定提前还款的惩罚性条款。

二、等本金还款抵押贷款

 （一）等本金还款抵押贷款的计算

      

 （二）等本金还款与等额还款抵押贷款的比较

三、分级还款抵押贷款

第三节 可调利率抵押贷款

一、    可调利率抵押贷款产生的背景

（一）      防范通货膨胀风险的需要

（二）      防范短存长贷引起的利率风险

（三）      防范短存长贷的资金风险

二、    随价调整抵押贷款

（一）      基本原理

1、    根据市场真实利率和风险补偿率确定第一年贷款利率，按照等额还款抵押贷款公式计算第一年每月还款额。

2、    根据等额还款抵押贷款公式计算第一年年底的贷款余额。

3、    根据第二年年初公布的价格指数调整第二年年初的贷款余额，即第一年年底的贷款余额与价格指数的乘积。

4、    根据第二年年初额贷款余额，用剩余贷款年限和调整后的价格指数计算第二年的每月付款额。

5、    以后各年均根据上一年的价格指数，按照上述步骤重复计算月还款额。

（二）      在防范通货膨胀风险中的作用

（三）      随价调整抵押贷款的不足

三、    可变利率抵押贷款

（一）      可变利率抵押贷款概述

    可变利率抵押贷款是根据市场利率指数，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的抵押贷款种类。

（二）      可变利率抵押贷款协议条款

构成内容：1、利率指标

          2、初始利率

          3、附加利率

          4、利率调整周期

          5、利率调整幅度

          6、月还款限制

（三）可变利率抵押贷款的种类及运行机制

 1、月还款额于利率无上下限制的可变利率抵押贷款

 2、有上限和分期付款的可变利率抵押贷款

 3、有利率上限的可变利率抵押贷款

（四）不同类型可变利率抵押贷款比较

四、可变利率抵押贷款与固定利率抵押贷款比较

（一）贷款风险比较

 1、违约风险

 2、利率风险

 3、提前还款风险

（二）固定利率与可变利率抵押贷款的转换

第五章  住房公积金制度

第一节  住房公积金制度概述

一、    住房公积金的概念

住房公积金是指在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。

住房公积金的特性：①专用性：指住房公积金专门用于住房建设和消费，职工可用住房公积金购买、建造、翻建、大修自住住房，其他单位任何单位和个人不得挪用

②强制性：指公积金制度带有一定的法律强制性，是强制性的长期储蓄，凡符合规定条件的单位和个人，都必须缴公积金

③政策性：指公积金的运作、管理、使用都受到有关政策规定的制约，国家对单位给职工交纳的公积金部分给予免税等，带有很强的

住房公积金的本质：职工的工资

建立公积金的意义：

①从国家角度看，住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定的资金，有利于建立市场经济体制

②缴存住房公积金的单位可以享有税收优惠，也为解决职工住房提供了新的途径

③缴存的住房公积金的个人能获得一笔稳定的低息长期贷款，同时个人每月缴存的公积金不交个人所得税，退休时，公积金（个人所交和单位所交）都将连本带息退给个人，相当于“零存整取”

二、住房公积金管理

   （一）住房公积金管理原则

    住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督

1、住房委员会的职责：制定和调整住房公积金的具体措施，并监督实施；拟定住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告

2、住房管理公积金管理中心的职责：编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办住房委员会决定的其他事项

3、住房公积金的监督

住房公积金管理中心和职工有监督促单位按时履行下列义务：

①住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；

②住房公积金账户的设立、转移或者封存；

③足额缴存住房公积金

（二）住房公积金的缴存

缴存额为职工本人上一年度月平均工资 乘以职工住房公积金缴存额比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例

住房公积金月缴存额=（职工本人一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）+（职工本人一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）

1、缴存日  2、缴存  3、缴存额   4、起息日  5、存款率

新参加工作的职工从参加的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例

（三）住房公积金的提取和使用

1、住房公积金的提取

职工提取住房公积金账户内的存储余额时，必须经所在单位核实，并取得提取证明。职工持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续

2、住房公积金的使用

住房公积金只能用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用。

住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下，经住房委员会批准，可以将住房公积用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。

第二节 住房公积金贷款

一、    住房公积金贷款概述

住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别：

一是性质不同：住房公积金属于委托性个人住房贷款；个人住房贷款属于自营性          二是发放方式不同：住房公积金贷款方式属委托贷款；个人住房贷款由商业银行发放  

三是贷款对象不同：住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工；个人住房贷款的对象是一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人    

四是贷款条件有所不同：

住房公积金贷款可分为两类：一类是纯公积金贷款

                   另一类是组合贷款

二、    住房公积金贷款的程序

（一）借款申请         （二）审批借款   

（三）办理借款手续     （四）贷款使用及偿还

三、    住房公积金贷款方式

（一）贷款期限：每笔公积金贷款期限最长不超过30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限一申请期限为准    

（二）贷款金额：计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限

（三）贷款利率：贷款期限为5年以下（含5年）的，贷款年利率为4.14%，贷款期限为6~30年的，贷款年利率为4. 59%。与银行调整公积金贷款利率时，银行将按规定于次年1月1日起，执行新的贷款利率。       

（四）还款方式：一种是按月等额还款方式（即等额还款法）

一种是按月等额本金还款方式（即等本金还款法）

四、    个人住房担保组合贷款

第一、申请个人住房担保组合贷款的，必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金的规定和商业银行有关自营性住房贷款的规定

第二、组合贷款由同一银行发放的，借贷双方可以分别鉴定住房公积金贷款合同和住房商业性贷款合同，也可以合并鉴定一份住房担保合同

第三、办理组合贷款的商业银行应在每月收到贷款本息后，按约定的时间，将其中应归还的住房公积金贷款本息用转账的方式划转到经办住房公积金贷款银行。

1、  付与处置抵押物或质押物有关的费用

2、  扣除与抵押物或质押物有关的税费

3、  如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人

4、  有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等

五、     住房公积金贷款的担保：1、抵押担保  2、抵押加购房综合保险  3、质押4、有房地产担保公司担保

担保公司担保业务的流程是：1、担保申请和受理2、 办理房地产公司有关手续 3、办理抵押登记4、通知银行放款5、领取个人资料

第六章 房地产企业贷款

第一节 房地产企业贷款概述

一 房地产企业贷款特点

1、贷款数额较一般工商企业贷款大，贷款期限较长。

2、贷款很大程度上受经济发展周期的影响。在经济蓬勃发展时期，房地产市场需求旺盛，企业有较好的现金流和盈利，还款能力强；而经济衰退时期，房地产价格低迷，企业还款能力经常会受到较大的影响。

3、贷款一般要以商业不动产作为抵押。由于受市场变动影响很大，这种贷款的风险有时会很大，银行一般要求有合格的抵押品。

4、相对于其他贷款，银行更加谨慎地挑选贷款申请者，要求有第三方对项目进行评估。

二 房地产信贷业务管理

   （一） 信贷管理

1、总论，即对信贷业务经营基本思想的概括。

2、信贷业务的经营目标。

3、信贷业务的经营策略。

4、信贷业务的授权和审批程序。

5、信贷业务的信用标准。

   （二） 信贷业务管理的主要内容

标准信贷文件和档案的内容与要求、不良贷款的追讨和核销、信贷业务的法规约束、信贷产品的销售定价、债务人的保险保障、对债务人的财务监督、信贷复核等等。

三、房地产企业贷款基本原则

   （一）贷款企业信用分析的5℃原则

1、品质  2、能力   3、资本   4、担保    5、环境。

   （二）贷款协议

   （三）贷款保证措施

第三节   房地产企业资信评估

一、     概述

（一）        资信评估概念

  资信评估等级：4等10级制

（二）        资信评估的基本思路和方法

（三）        银行内部对借款企业的资信评估

  （一）银行内部对借款企业的资信评估的概念和作用。

  （二）银行内部对企业资信评估的内容。

      1、评级对象的确立。     2、信用级别及评级符号。

1、          评级方法。       4、评级考虑因素。

5、实际违约率和损失程度的统计分析。6、跟踪复评。

（三）国际上一般银行对企业资信评估

1、  财务报表分析。

2、          借款人行业特征。

3、          借款人财务信息的质量。

4、          借款人资产的变规性。

5、          借款人的管理水平。

6、          借款人所在国。

7、          特殊事件的影响。

8、          被评级交易的结构。

（六）              我国银行内部对借贷企业的资信评估：“打分法”

1、评级的基础是过去的财务数据。

2、指标和权重的确定缺乏客观依据。

3、缺乏现金流量的分析和预测。

4、行业分析和研究明显不足。

5、基础数据库有待充实，评级结果有待检验。

二、     房地产企业信用评估

            第四节   房地产企业财务分析

一、     财务比率分析

（一）        方法：比较分析法（分类：比较对象、比较因素） 因素分析法

（二）        财务报表结构分析和比较分析

财务报表结构分析

财务报表比较分析

1、          财务负债表分析

结构分析：资产结构分析、资金结构分析、比较分析

2、          损益表分析：结构分析和比较分析

（三）        财务比率分析

（1）            动性比率

1、          流动比率

  流动比率=流动资产/流动负债   2:1

流动比率     营业周期     应收账款周期、存货

激进型        08年末      2.63

保守型        08年中      3.08

折中型        07年末      3.17

【1】            速动比率

 速动比率=速动资产/速动负债    1:1

万元      A     B    C

存货      50    25    25

应收账款  25    50    25

现金      25    25    50

流动资产  100   100   100

流动负债   80   80    80

营业利润   40   40    20

折旧       10   10    5

流动速动比率=365流动资产速动资产）/经营过程中残生的现金流（未折旧的利润）

1、          杠杆比率

【1】            资产负债率=负债总额/资产总额100%

 企业债权人：希望低

企业所有者

企业经营者

【2】            利息、保障倍数

 利息保障倍数=（利息费用+税前利息）/利息费用

【3】            产权比率

 产权比率=债务总额/股东权益

2、          盈利比率

【1】            资产收益率

 总资产收益率=净利润/平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）/2

【2】            权益报酬率

 权益报酬率=利润总额/有形净资产

【3】            销售利润率=销售金额/销售收入净额

3、          效率比率

【1】            总资产周转率

总资产周转率=营业收入/资产平均金额

总资产周转天数=360/总资产周转率

【2】            固定资产周转率

固定资产周转率=营业收入/平均固定收入

固定资产周转天数=360/固定资产周转率

【3】            存货周转率

   以成本为基础的存货周转率=营业成本/平均存款余额

   以收入为基础的存货周转率=营业收入/平均存货金额

【4】            应收账款周转率

应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额

3、          现金流量分析

   现金流量

   影响现金流量因素：经营活动、投资活动、筹资活动

   现金流量结构分析：流入分析、流出分析、流入流出比

（1）            现金流入结构分析

（2）            现金流出结构分析

（3）            现金流入流出结构分析

【1】            流动性分析

【2】            财务弹性分析

【3】            收益弹性分析

4、          财务预测

第七章    住房抵押贷款证券化管理

第一节   住房抵押贷款证券化概述

一．资产证券化的概述

（一）资产证券化的定义

 资产证券化的特点：

1. 资产证券化的最大特点是在运作结构上构建了一个特设机构（Special Purpose Vehicle,SPV）.

2. 资产证券化是结构证券化，因此也称为结构融资。

（二）适合证券化的资产

  1.从理论上讲，一项资产只要其能在存续期间给资产所有者带来持续稳定或可预见的收益，就是与证券化。

  2.从证券化的目的看，对于流动性较好的资产，通常变现能力较强，没有必要进行证券化。

  3.其它适宜条件

  （1）具有稳定均匀的现金流；

  （2）资产质量稳定而优良；

  （3）支持资产变现价值较高，合同标准规范等。

二．住房抵押贷款证券化的概念及分类

（一）住房抵押贷款证券化的概念

（二）住房抵押贷款证券化的品种概述

（三）转手证券

（四）剥离式抵押支持证券

（五）担保抵押贷款证券

三．住房抵押贷款证券化的意义

（一）改善了银行贷款资产的流动性

（二）促进了金融产品和金融行业的深化

（三）降低了融资成本

（四）提高了资本利用率

（五）改善了资产负债结构

（六）扩大了银行的经营范围，提高了其经营效益

（七）促进了资金的流动，使利率趋于一致

四．住房抵押贷款证券化风险与控制

（一）发行人风险与控制

1.发行人风险：（1）抵押贷款资产交易风险

（2）证券发行风险

（3）证券兑付风险

2.发行人风险控制：（1）交易风险的控制

（2）发行风险的控制

（3）兑付风险的控制

（二）投资者风险与控制

1.投资者风险

证券兑付风险和流动性风险

2．投资者风险控制

（1）禁止发行人负有除证券债务以外的其他债务。

（2）抵押贷款组合中所涉及的抵押财产投保。

              第二节   住房抵押贷款证券化运作原理

一．住房抵押贷款证券化的参与者

（一）住房抵押贷款证券交易主体：1.发起人

2.发行人

3.投资者

（二）辅助机构：1.服务人

2.担保人

3.信用评级机构

4.受托管理人

二．住房抵押贷款证券化运作程序

（一）贷款资产组合的形成

（二）贷款资产的出售：1.参与2.转让3.更新

（三）信用升级

信用升级是提高抵押贷款证券信用级别，增强流动性的必要手段。

（四）信用评级

信用评级由证券发行人或承销人委托专门评级机构进行，评级机构进行，评级结果可作为投资者决策的依据。

（五）证券设计

（六）证券发行：1.准备阶段

2.委托承销阶段

3．证券发售阶段

4.资金入账阶段

（七）资产管理与证券兑付

三．特设机构的运作模式

（一）特设机构的产权结构

1.由发起人组建的子公司

2.由发起人组建的特设机构

（二）特设机构的资产管理和权益信托

（三）特设机构的行为规范

       第三节    信用升级与信用评价

一．信用升级

（一）信用升级的作用

1.提升抵押贷款的信用级别。

2.为投资者提供决策参考，吸引更多的投资者。

3.降低发行人的融资成本。

4.为发行人提供不公开财务信息的可能。

（二）信用升级的途径

1.外部信用升级。

（1）政府或准政府机构担保。

（2）保险公司保险。

（3）专业担保公司担保。

（4）银行担保。

2.内部信用升级（1）优先附属结构：储备金结构、利益转换结构

（2）利差账户担保

（3）超额抵押

（4）准备金和现金担保

二．信用评级

（一）信用评级的作用

1.信用评级对投资者的作用

（1）为投资者提供决策参考，扩大投资选择范围。

（2）为投资者提供信用风险投资的底线。

（3）可作为投资者确定风险补偿的因素。

2.信用评级对发行人的作用

（1）吸引更多的投资者和资金。

（2）节省融资成本。

（二）信用评级的一般程序：1.资料准备。

2.分析评估。

3.确定信用等级。

4.跟踪监测。

（三）信用评级的内容

1．抵押贷款组合风险的评估：（1）贷款房价比。

（2）抵押权顺序。

（3）贷款到期期限。

（4）抵押贷款的地理分布。

2.结构性风险评估：（1）现金流的分配。

（2）损失的分配。

（3）信用升级结构及规模。

（4）流动性便利。

3.法律法规风险评估：（1）投资者对资产的追索权。

（2）破产风险。

4.管理和操作风险评估：(1)资金的混用风险。

(2)再投资风险。

5.第三方风险评估：（1）信用升级者风险。

（2）受托管理人风险。

（3）其他第三方风险。

第八章  住房抵押贷款证券化的种类

第一节  转手证券抵押贷款

一，转手证券的运作模式

二，转手证券的种类。按发行机构的不同，分为吉利美，弗雷迪美，房利美，私人美转手证券

三，转手证券现金流

（一）抵押贷款综合要素

（二）无提前偿付前提下的转手证券现金流

四，转手证券提前偿付风险

（一）影响提前偿付行为的因素1、再融资倾向

2、住房转手

五，转手证券有关的提前偿付风险

（一）紧缩风险

（二）展期风险

六，提前偿付行为的预测方法

七，转手证券的投资生命周期

（一）平均周期

（二）迈凯利期限

第二节   剥离式抵押支持证券

一，剥离式抵押支持证券的发展

二，剥离式抵押支持证券的现金流

三，利率波动对剥离式证券的影响

（一）利率波动对本金证券的影响

（二）利率波动对利息证券的影响

四，利率波动对剥离式证券价格的影响

第三节  担保抵押贷款证券

一，担保抵押贷款证券概况

CMO结构设计的特点

二，顺序偿付证券与Z证券

三，计划偿付证券（PAC ）

（一）计划偿付证券结构

（二）计划偿付证券的创新

第二部分：学习心得

第一章是有关于房地产金融的一个总概论，包括房地产金融的基本原理，运行模式，以及国外和我国的房地产金融的发展。通过对它的特点的学习。我基本上了解了房地产金融是怎样的一门学科，比如，它是以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的，介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。也了解了它所涉及的各个方面。这样丰富了我的知识水平，也增进了我对工程管理这一专业的相关课程的深入学习。

      第二章主要讲述了有关房地产金融学里的基础知识。主要是学习到了一些基本的概念术语。如：时间货币价值，怎样计算时间货币价值，年金，年金的计算等等。它反映了等额的钱在几年前和几年后经济价值即经济效益的不相等。同时，在学习过程中，我们还学习了简单的计算。主要包括单复利、平利、有效利率、年金等。这样我就更深刻的体会到了这一系列术语的含义，能进行简单的计算。并且通过计算产生反思，从公式里看出影响货币价值量大小的因素，包括1、资金的使用时间，时间越长，时间价值越大。2、资金数量，数量越大，时间价值越大。3、利率，以社会平均资金利润率为基础的利润越高，资金时间价值越大。4、资金使用方式，整借整还和分期付款资金的时间价值不同。通过学习，我基本了解到，假设以到银行存款为例，第一个因素说明，存款的时间越长，获得的利息会越多。而第二个因素则说明存入的本金越多，在同等的时间内采取同样地存款方式获得的利息将会越多。而第三个因素则说明，其他条件一样时，利率越大，产生的利息将会越多。第四个因素表明，存款方式不一样产生的利息也必然不一样。通过对这些知识的掌握，我们可以把它运用到生活中去，知道怎样去进行如银行存款这一类事情的正确做法，从而是自己能获得尽可能大的经济效益。同时，我们还学习了有关金融业中的风险管理，了解各种风险的定义，产生原因以及如何管理和控制。这是对我们技能的训练，让我们明白要怎样去回避各种可能带来损失的风险，又要怎样去利用能让我们带来收益的有利风险，在生活中，工作中怎样处理有关金融的各种问题。

      第三、四、七、八章主要讲述了有关住房抵押贷款的各类知识，首先讲述的事住房抵押贷款的概念，让我从专业的角度明白什么称为住房抵押贷款，它有何作用，在这一程序中又有哪些参与者等。同时对于各参与者本章也给予了相应知识的学习。首先对于抵押贷款人，在第二节中我学到了住房抵押贷款的运作程序，明白应如何去申请办理，以及一般的办理步骤流程，和办理成功应当具备哪些条件，为自己将来有可能进行房地产贷款做了准备，灌输了专业的知识，对办理业务更加熟悉，就能办得更轻松，方便了自己的生活。它还主要讲述了国外和我国对住房抵押贷款所进行的分类，然后对其中几个类别的计算进行了详细的介绍、包括定义、计算方法、公式以及还款关系图等等。在对这些知识的学习过程中我又一次回忆了关于时间货币价值的相关知识，主要是它的影响因素。同时，自己学会了各种住房抵押贷款的计算方式，等到以后自己在进行房地产抵押贷款时就不会只听信他人的建议，而是可以通过自己的计算，根据自己的经济情况，选择一个适合自己的还款方式。例如，刚毕业的大学生，收入还不是很高，如果选择等本金还款方式，可能经济上就会比较吃力，因为等本金还款方式起初的还款额比较高，这就适合选择等额还款方式。这样的话，前段时间的还款额不是很高，对于刚毕业，收入微低的大学生更加适合，不会影响到正常的生活开销，使其能生活得更加惬意，为我们生活得更好提供了极大地帮助。

     第五章主要谈论的是一种被实践成功的证明了的社会保障制度——住房公积金制度。通过学习，我知道住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。同时我总结出办理公积金贷款需要4个条件：1、首先你工作的单位给你上了公积金，那么你就有了个公积金帐号； 2、公积金需缴存12个月以上，时间和缴存额必须满12个月（购买政策性房只需一个月） 3.未有尚未还清的公积金贷款 4.是成年人 。为了能够利用住房公积金，我认为符合条件的人应当准：1、公积金帐号；2、单位的公积金帐号； 3、月缴存额； 4、缴存比例； 5、公积金缴存地点。

     第六章主要讲述了房地产企业的贷款。包括有关房地产贷款的业务管理、基本原则、贷款程序、信用分析、资信评估、财产分析、以及贷款项目评估等等。这些关于房地产企业贷款知识的讲述，让我学到了他们的基本业务，如房地产企业应遵循怎样的贷款程序，应如何进行资信评估，资信评估的项目有哪些啊等等一系列知识。对这些的学习，有利于我更加充分的对这一行业的了解，为我以后一旦进入房地产金融这一领域做了准备，奠定了基础。

      总的来说，对《房地产金融》的学习，我了解了关于房地产金融学的基本知识，详细地学习了住房抵押贷款的原理、种类、运作模式以及证券化原理和证券化种类，同时还学习了住房公积金制度和房地产企业贷款。从小的方面来说，学到这些我们可以试着把它运用到生活中去，使我们能在处理有关金融方面的问题上使自己能获得尽可能大的经济效益。从稍微大点的方面来讲，对这些的学习，有利于我更加充分的对这一行业的了解，为我以后一旦进入房地产金融这一领域做了准备，奠定了基础。