怎样办理土地使用权登记手续?

一、办理初始(变更)土地登记的程序：

l、土地登记申请；

2、地籍调查；

3、权属审核；

4、注册登记；

5、核发或者更换、注销土地证书。

二、初始(变更)土地登记申请人申请登记时，应提交哪些文件资料：

1、土地登记申请书；

2、单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明；

3、土地权属来源证明，属于共同使用一宗土地的，还须提交共有人共同使用该宗土地的约定、协议等资料；

4、地上建筑物及其他附着物的合法产权证明；

5、法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。

三、国有土地使用权转让办理土地登记时，应提交哪些文件资料：

1、转让方的《国有土地使用证》正本；

2、受让方土地登记申请；

3、国有土地出让手续批复资料1套： ①国有土地使用权出让合同l份；

②县级以上人民政府对该宗地的出让批复； ③市国土资源局转发文件；

④出让金缴纳凭证、契税缴纳证明复印件。

4、国有土地使用权转让合同协议原件2份并公证；

5、转让方上级主管部门的意见；

6、转让方工程建设投资情况说明、计委下达的固定资产投资计划以及项目建设记录手册的复印件；

7、地价确认文件(地价评估报告、地价确认批复)各1份；

8、该宗地无被查封、抵押、担保、债务等权利限制以及其他土地权属纠纷的保证书。

四、国有土地使用权抵押登记时，应提交哪些文件资料：

1、《国有土地使用证》正本；

2、抵押双方共同填写的《国有土地抵押申请审批表》；

3、双方填写土地抵押合同一式三份；

4、地价确认文件(地价评估报告、地价确认批复)各1份；

5、经公证的土地使用权抵押和贷款合同各1份；

6、以出让方式获得的土地使用权抵押登记应提供的资料：原土地出让合同出让金、契税缴纳凭证的复印件各1份；

7、双方营业执照副本、及双方法定代表人证明书、委托人证明书及其身份证复印件各1份；

8、抵押土地宗地图3份(抵押权人对抵押面积范围盖章认可)；

9、该宗地无被查封、抵押、担保、债务等权利限制以及其他土地权属纠纷的保证书。

发布时间：2006-2-20 9:37:02发布人：马颖颖

 

第二篇：办理土地使用权抵押的手续

办理土地使用权抵押的手续

一、 有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、 违法建筑或非法占地；

2、 土地使用权和房屋所有权有权属争议的；

3、 未经登记领取土地证书的；

4、 依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；

5、 已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；

6、 县级以上人民政府依法收回的土地使用权；

7、 房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；

8、 无土地所有权；

9、 耕地、宅基地、自留地、自留山；

10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；

11、列为古文物保护的古建筑；

12、其他法律禁止的。

二、 有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。

1、 共有的房地产，未经共有权人书面同意的；

2、 集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；

3、 出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；

4、 乡、村集体土地使用权单独抵押；

5、 国有土地使用权出让金未缴清的；

6、 征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的；

7、 土地现状用途与登记用途不一致的；

8、 抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；

9、 未依法及时办理变更登记的；

10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的；

11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。

三、 土地使用权抵押登记需要提交以下材料：

1、 土地抵押登记申请表；

2、 国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；

3、 抵押贷款合同（原件）；

4、 土地抵押合同（原件）；

5、 价评估报告（原件）；

6、 经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；

房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》（复印件，原件现场备查后退回）；

集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财 产涉及集体土地征为国有；

抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料； 国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料；

合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料；

已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料； 出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料；

单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件；

多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：

1、 房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。

2、 有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。

3、 抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。

4、 抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。

5、 抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销《土地他项权利证书》，并在《国有土地使用证》上记载。

6、 抵押期限届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序；属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人，由法院裁定或由国土部门处置清偿，在提供物权存续时效终结后（一般为自诉时效结束后2年内）办理注销原土地抵押登记手续。

7、 抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销《土地他项权利证明书》并将注销结果告知当事人及有关部门。

8、 在担保物权诉讼时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。

五、从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。

1、 出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70％；同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70％。

2、 国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70％，也即不得超过评估地价总值的45％。

3、 集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70％，也即不得超过评估地价总值的30％。

4、 以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70％。

5、 房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。

6、 对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80％。

六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿；如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人；属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。

1、 房地产抵押合同签定登记后，土地上新增的房屋（不需要办理房屋他项权利变更登记）；

2、 房屋抵押时，随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权（需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出让金，办理土地抵押登记，须发《土地他项权利证明书》；

3、 抵押人到期无法偿还贷款的，拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金（依据国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例）；

4、 抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超过债权数额的部分（归抵押人所有）。

七、土地使用权抵押，当事人双方应签定抵押合同，抵押合同应具备以下主要条款，并在土地使用证、土地登记归户卡上注明：

（一）、双方当事人姓名（签章）、地址；

（二）、抵押土地使用权的座落位置、面积、四至界线、土地使用权取得方式、土地用途、使用年限以及土地使用证、土地使用权出让合同和主合同的编号；

` （三）、抵押目的、期限以及他项权利设定；

（四）、评估地价、最高抵押担保额、抵押担保率；

（五）、违约责任（含不能履行债务时标的物的处分方式及纠纷处理；

（六）、双方的权利和义务；

（七）、双方认为应约定的其他事项。

划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时，补交土地出让金事宜；集体土地使用权抵押合同还须应约定土地征用补办和土地出让事项。

土地抵押合同中不得约定：债务履行期届满，抵押权人尚未清偿时，将抵押土地使用权转移为债权人。

土地使用权抵押合同与主合同存在着对应关系，不得在抵押合同中出现与之不相关的内容，不得出现用于抵押登记的主合同与实际放贷合同不一致的现象，也不得脱离主合同而签定抵押合同或重新签贷款合同发放贷款。

对于提前办理好的抵押登记，为解决企业流动资金不足，发放新贷款必须在主合同约定的期限内，不得提前放贷，贷款合同签约日期须在抵押合同签约日之前或同日。 抵押登记起始期为抵押登记主要材料收件齐全时为登记日期。

抵押期间，抵押人因企业兼并、分立、更名、资产重组、改制、成立有限公司、改变用途、拆迁、出租和转让等新情况出现时，应征得抵押权人书面同意。（1）、应由新的企业或新的权利人继续履行抵押合同；（2）、签订补充抵押合同；（3）、在抵押合同发生变更后十五日内在土地变更登记基础上办理抵押变更登记手续。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出示证明文件与抵押合同、《土地他项权利证明书》一起交抵押人，办理注销登记手续。

八、计划经济时代，按行政方式操作的企业旧贷款，有的是多年沉淀的死帐、坏帐、呆帐，现在企业按市场方式运作，应由新设立的改制、改革企业继承债务，债权人必须采取土地抵押的保全措施，按下列程序履行补办土地抵押登记手续：

1、 债务人和债权人协商；

2、 职代会或董事会讨论通过；

3、 上级主管部门（特殊情况要报政府）批准；

4、 总债务情况公正；

5、 债务人申请地价评估和出让金解缴比例核定；

6、 债权人对债务结构和抵押担保物权价值进行法律有效性和处置可行性论证（由法律顾问签署意见）；

7、 当事人对贷款主合同进行变更完善；

8、 签订土地使用权抵押合同；

9、 申请土地抵押登记；

10、土地抵押登记审核颁发证书；

对于将发生的新抵押贷款，作为土地抵押权人的金融信贷部门应加强对担保物权的抵押可行性调研论证，注重分析房地产中介评估机构的估价结果，积极协调房产、地产两个主管部门的预审意见，努力确保抵押的合法性、有效性，杜绝房地产分离抵押、重复抵押、超值抵押、欺骗抵押行为的发生。

抵押权的消灭

抵押权的消灭，是指抵押权对于抵押物所具有的支配力终止。［5］抵押权消灭的方式即指抵押物消灭的原因。抵押权消灭可因法律规定原因也可因当事人约定的原因。从各国立法看，大体有以下几种方式：

1.因主债权全部消灭而消灭

因为抵押权具有从属性，所以，在一般情况下，当主债权因履行、抵销、混同、免除或其他原因而消灭时，抵押权也随之消灭。

2.因抵押物的灭失而消灭

抵押物是抵押权的客体，抵押物灭失之后抵押权作为设定于抵押物之上的物权，也随之消灭。但抵押物灭失之后存在代位物的，抵押权人依据物上代位原则，可继续在代位物上设置抵押权。

3.因抵押权的实现而消灭

在债务履行期届满，债务未获清偿时，抵押权人以折价、拍卖、变卖的方式实现抵押权后，抵押权人以抵押物担保债权的目的已实现，抵押权自然归于消灭。抵押权实现后，无论债权是否全部受清偿，抵押权均归消灭。

4.因独立的消灭时效的经过而消灭

日本民法规定：“债权因十年不行使而消灭；债权及所有权以外的财产权因二十年不行使而消灭。”法国民法规定：“一切诉讼，无论是对物权还是对人诉讼，时效期间均为三十年。”需要注意的是，以上规定的抵押权消灭时效均是独立的，并不依附于债权的诉讼时效。

5.因除斥期间的经过而消灭

例如台湾民法第880条规定：“以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后，五年间不实行其抵押权者，其抵押权消灭。”此为典型的除斥期间的规定。抵押权作为物权，原则上不因债权诉讼时效的消灭而消灭，但如果允许抵押权永远存在而不受限制，则使抵押物的所有权永远处于不确定的状态，不利于物的流转和使用。

6.由于除权判决而消灭

如《德国民法典》第1170条规定，已向债权人交付的抵押证书因除权判决而归于消灭。这种立法体例要求抵押权人长期不行使权利时，抵押人必须诉请法院以除权判决的形式来宣布抵押权的无效。这不仅会大量增加法院的工作负担，还会由于抵押人不提起除权申请，致使抵押物的权利处于不确定状态。［6］在司法实践中，抵押权行使的期限与诉讼时效是一个重要问题。抵押权的行使是否适用诉讼时效，是否受债权诉讼时效的支配﹖通说认为，诉

讼时效仅适用于请求权，而不适用于支配权，抵押权作为一种支配权，自然不适用诉讼时效。那么抵押权所担保债权的诉讼时效能否限制抵押权的行使﹖从各国的立法来看，大多数国家规定抵押权的实行不受所担保债权的诉讼时效限制。例如德国民法典第223条第1款规定：“以抵押权、船舶抵押权或质权担保的请求权，虽经时效消灭，但不妨碍债权人就其担保物取偿。”日本民法典第296条规定：“抵押权，除非与其担保的债权同时，不因时效而对债务人及抵押人消灭。”我国台湾地区民法第145条规定：“以抵押权、质权或留置权担保之请求权，虽经时效消灭，债权人仍就其抵押物、质物或留置物取偿。”我国《担保法》对此未作规定，但于《解释》第12条规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。从这一规定看，抵押权的行使不受债权诉讼时效消灭的影响。在债权诉讼时效消灭后的二年内，也就是自主债务履行期届满之日起4年内，抵押权人行使抵押权的，人民法院应予支持。对于这个“4年”期间到底是属于抵押权行使的诉讼时效，还是除斥期间，亦或是抵押权受强制性保护的时间，法律规定并不清楚。依据物权法原理，诉讼时效并不适用抵押权。根据我国《担保法》对于抵押权消灭上的从属性的规定看，抵押权随着债权的消灭而消灭。债权的诉讼时效消灭只是意味着其胜诉权的消灭，而债权并不消灭，那么抵押权作为债权的从权利也无从消灭。因此，这“4年”期间除非有明确立法，否则，不能将其视为抵押权的诉讼时效或除斥期间，目前，只能将其视为是抵押权受国家法律强制性保护的时间，即使过了这一期间，抵押权仍将继续存在。但依笔者之见，我国应借鉴台湾的立法例，规定抵押权的除斥期间，如果允许抵押权不受限制地永远存在，将会对抵押人的权益造成损害，同时由于抵押权的存在，使抵押物上的其他权利处于不确定的状态，限制了物的流通和使用，对抵押物的社会经济价值的充分实现也十分不利，而除斥期间的规定，则可以督促抵押权人实现抵押权，使抵押物上的权利尽快稳定下来，加速财产流转过程，理顺社会经济关系。

四、抵押权消灭的程序：

抵押权的设定应当登记以作为公示。以登记为生效要件而设定的抵押权，在消灭时，抵押权人负有注销抵押登记的义务。抵押权消灭后，抵押人有权请求抵押权人负责注销抵押登记。抵押权已经消灭的抵押物的取得人，亦有权请求抵押权人注销抵押登记。抵押权人不在抵押权消灭后进行抵押注销登记的，抵押人或者抵押物的取得人可以诉讼请求法院强制抵押权人进行抵押注销登记。以登记为对抗要件而设定的抵押权，抵押人和抵押权人已经办理登记的，在抵押权消灭时，抵押注销登记的要求相同。［7］

注：［1］马俊驹、余延满著《民法原论》 上 。法律出版社，19xx年1月第1次印刷，第475页。

［2］余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，20xx年6月第1版，第129页。 ［3］郭明瑞、杨立新著《担保法新论》，吉林人民出版社，19xx年9月第1版，第159—160页。

［4］郭明瑞、杨立新著《担保法新论》，吉林人民出版社，19xx年9月第1版，第164页。 ［5］余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，20xx年6月第1版，第136页。 ［6］余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，20xx年6月第1版，第139页。 ［7］余国华著《抵押权法专论》，经济科学出版社，20xx年6月第1版，第139—14