燕郊市场调研报告

调研时间：20##年5月28日

调研区域：河北省廊坊市三河区燕郊县

调研人员：

记录人：

调研情况：

20##年5月28日，在副总经理、部长、副部长的带领下，相关人员对河北省廊坊市三河区燕郊县房地产市场情况进行了调研，具体情况如下：

一、市场价格

1.夏威夷蓝湾

夏威夷蓝湾位于燕郊县南外环与迎宾路交口，占地面积:266667平方米；建筑面积:909587平方米，开发商为三河市兴达房地产开发有限公司，20##年12月开盘。具体售价为：普通住宅（毛坯）均价：11000元/㎡-12000元/㎡，商业部分开发商自持（租金约为4.5元/天/㎡），车位售价待定，物业管理费：2.96元/平方米·月 。

2.天洋城4代

天洋城4代位于燕郊县南外环与迎宾路交口夏威夷蓝湾北侧，占地面积:2000010平方米；建筑面积:5540028平方米，开发商为天洋置地有限公司，20##年11月开盘。具体售价为：普通住宅（毛坯）均价：12000元/㎡，商业：18000元/㎡-20000元/㎡，车位售价待定，物业管理费：2.8元/平方米·月 。

3.首尔甜城

首尔甜城位于北京东燕郊经济技术开发区燕顺路东侧，占地面积:1241800平方米；建筑面积:3000000平方米，开发商为:燕达（地产）集团，20##年中旬开盘。具体售价为：普通住宅（毛坯）均价：11000元/㎡，商业：20000元/㎡，公寓：8000元/㎡，车位售价：10万元/个，物业管理费：2.98元/平方米·月 。

4.上品上城

上品上城位于燕郊县开发区102国道北侧、行宫东大街南侧，占地面积:75857平方米；建筑面积:256302平方米，开发商为:三河福成房地产开发有限公司，尚未开盘。普通住宅（毛坯）均价：8000元/㎡-10000元/㎡，商业：16000元/㎡-20000元/㎡，车位售价待定，物业管理费：2.5元/平方米·月 。

二、去化速度

燕郊区域房地产市场竞争较为激励，普遍的去化周期均在1年半-2年左右。

三、主要产品

燕郊区域主要的目标客户为北京市外溢刚需，因此大部分楼盘户型在50㎡-130㎡，其中主力户型为70㎡-90㎡两居。

四、竞品分析

从目前市场调研情况看，上品上城在地理位置上与我公司目标地块位置较近，同时上品上城体量较大且在销售周期上与我公司预期销售周期（20##年年底）存在一定冲突、产品雷同，因此有可能成为我公司未来主要竞品项目。此外，虽然上品上城在燕郊当地口碑较差，但其定价较低，低廉的土地价格也使其在售价体系上具有更大的灵活性，加之其本地开发商的优势。极易对我公司未来销售造成影响，甚至出现本地开发商形成价格同盟排挤我公司的现象出现。

五、销售预期分析

近年来，燕郊地区的房价增长率均在10%以上，规划中的轻轨线路与直通北京西六环的快速路也将支持燕郊区域房价的增长。

六、定价建议

综上所述，出于谨慎起见我们建议未来我公司项目售价以目前市场售价的高线计算、暂不考虑预期，具体为：普通住宅（毛坯）均价：12000元/㎡，商业：20000元/㎡，车位售价：10万元/个。

 

第二篇：实习报告-房地产类

 

姓    名：                   

学    号：                     

班    级：                      

指导教师：                        

实习单位：    中国指数研究院             

起止时间：            

  成    绩：                               

中国指数研究院实践报告

一、            实践目的

主要是深入了解该公司的组织结构、主营业务、企业竞争力，通过参与具体工作内容完成相关任务，提高解决问题的能力和增强责任心，初步了解职场。

二、            实践内容

1.      企业概况

1.1研究院简介

中国指数研究院整合了中国房地产指数系统、中国房地产TOP10研究组等众多资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建，全方位服务于中国商业经济。中国指数研究院下设华北、华东、华中、华南、西南五大分院，分支机构遍布全国75个大中城市，并拥有500多位专业分析师团队，是目前中国最大的房地产专业研究机构。 中国指数研究院经过18年的积累，建立了历时最长、信息最全的专业房地产数据库。在数据库的基础上，中国指数研究院建立了中国房地产指数系统，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。中国指数研究院与国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所共同发起成立“中国房地产TOP10研究组”，自20##年以来持续发布中国房地产百强等系列企业研究成果，已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。中国指数研究院和国家住房与城乡建设部政策研究中心共同发起成立“中国房地产动态政策设计研究组”，独立研究和评估政府房地产政策的调控效果，并为推动中国房地产业健康发展提出合理政策建议。

1.2发展历程

 ·1994年建立中国房地产指数系统（CREIS），覆盖中国主要城市；

·20##年建立搜房研究院，集合国内外房地产行业研究领域及实战精英；

·20##年建立中国别墅指数系统，首次量化房地产别墅市场价格走势；

·20##年成立中国房地产TOP10研究组，系统、客观研究最具影响力的房地产企业和最具开发投资潜力的市场；

·20##年整合中国房地产指数系统、搜房研究院、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源；

·20##年对已运行10年的中国房地产指数系统进行全面改进；同年建立中国装饰装修价格及材料指数；

·20##年与中国土地估价师协会共同建立中国土地价格指数系统；

·20##年与中国房地产业协会共同设立"中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会"；

·20##年与国家住宅和城乡建设部政策研究中心共同发起并组建"中国房地产动态政策设计研究组"；

·20##年"中国土地价格指数土地信息系统"荣获"国土资源科学技术二等奖"；

·20##年与搜房整体在纽约证券交易所成功上市。

1.3组织结构

中国指数研究院下设指数研究中心、TOP10研究组、数据信息中心三大

体系和华北、华东、华中、华南、西南五个分院，是目前中国最大的房地产专业研究院。中国房地产动态政策设计研究组办公室设于中国指数研究院。  

构成体系：

中国指数研究院分院分布：

1.4产品体系

（1）数据库：有四个板块，分别是土地版、城市版、企业版、宏观版。土地版涵盖全国自20##年以来300个城市的12万余宗土地招拍挂信息和二级市场信息，实时监测全国最新推出、成交地块；城市版整合梳理了土地招拍挂、交易数据、开发经营、宏观经济、房价指数、政策法规、城市规划，及地块、项目、企业详情等城市房地产投资相关的数据信息，同时配备竞品分析、地图定位、高级搜索、项目比较、统计分析等强大的系统功能；企业版整理收录了中国标杆房地产企业的最新经营数据、财务数据和资讯信息，帮助用户了解品牌地产企业布局战略与市场重心，掌握其产品线、业务模式及业绩来源构成，综合判断品牌企业盈利能力、竞争优势和财务安全性，从而紧跟行业最新发展趋势；宏观版全面地收录了中国及主要城市的房地产交易数据、开发经营、指数研究、宏观经济、政策法规、城市规划等六大类宏观数据。

（2）监测报告：整体市场监测综合分析新增供应、存量、成交量、成交价格、供需特征及变化趋势，并从总体市场、区域市场、分物业市场、产品结构等方面进行交叉分析，研判未来市场发展趋势；重点板块监测综合分析新增供应、存量、成交量、成交价格、供需特征及变化趋势，并从总体市场、区域市场、分物业市场、产品结构等方面进行交叉分析，研判未来市场发展趋势；竞品项目监测针对企业指定的城市或区域房地产市场的竞争项目的市场动态信息，从产品特征、推盘计划、成交总量、成交结构、价格水平、广告投放、媒体选择、投放金额、广告费效比、营销活动等多方面进行全面、系统的监测研究；新开盘监测实时跟踪新开盘项目在产品情况、定价策略、开盘形式、客群定位、开盘认购情况等方面的动态信息，并及时跟踪新开盘项目的新增供应量、成交量、成交价格等；土地市场监测每周提供土地情报、每月提供土地市场竞争分析，并实时跟踪企业指定城市土地市场关注地块，实时测评每宗土地价值。

（3）满意度调研：保利（北京）地产每月销售环节调研。

1.5企业优势

（1）资金优势 -- 搜房资讯有限公司由美国国际数据集团（IDG）和高盛（Goldman sachs）投资，这为研究院提供了长期发展所需的资金保证。

（2）人才优势 -- 中国指数研究院汇集了一大批国外、国内研究 领域与房地产业界精英及专业团队，特聘国内外知名企业、政府主管部门、学术团体的专家作为研究院的专家研究员。

（3）信息优势 -- 中国房地产指数系统建立了全国及各重要城市房地产市场监控体系。中房指数研究院SOUFUN.COM ACADEMY发布的指数信息被道琼斯指数 、法国路透社采纳，被誉为唯一反映中国房地产市场状况的晴雨表。中国房地产指数长期树立起的权威性与专业性，为研究院的发展奠定了坚实的基础。

（4）网络优势 -- 搜房网（Soufun.com）作为中国指数研究院的技术支持平台，是大中华地区最大的房地产专业门户类网站，其分之机构遍步大中华地区。有了搜房网作为强大的网络平台，使中国指数研究院在为产业提供便捷的信息交流和网上、网下相结合的房地产全程解决方案。

2.      个人实践内容

我是在研究院北京分公司的研究部实习，在实习部门的主要工作内容和职责如下：

(1)   市场调研组

满意度调研：我参与公司两个项目，一是参与了8、9月的保利（北京）地产销售环节调研。项目简介：

l  调研目的：检验销售环节各项政策执行情况，从客户的角度了解客户对销售环节各项服务的满意度

l  调研方法：神秘顾客暗访：对销售楼盘的销售服务通过神秘顾客体验式暗访，这种方法的优点是真实、客观、针对性强；CATI访问（即：计算机辅助电话访问，访问全程录音）；

l  调研内容：

暗访从5个角度去开展：接电服务；接待服务；物业服务；其他设施和总体评价等；共涉及81个具体指标；各指标均采用是/否来进行评价，得分均有统一的标准说明；

电话访问从5个角度去开展：接电服务，接待服务物业服务、其他设施和总体评价等，共涉及16个具体指标；各指标均采用5分量表来进行评价；

l  调研楼盘及样本量

二是参与了《网信物业在管项目质价评估研究报告》

受网信物业公司委托，中国指数研究院对其管理的项目——联通集团北京分公司进行业主满意度调查，在调研期间，我负责调研的写字楼有通泰大厦、名人大厦、通泰大厦，共访问50多份有效问卷；在后期写报告时我负责写“长途电话局及对标项目”部分，主要内容有总体满意度对标分析、品牌形象对比分析、物业公司诚信度对比分析、用户期望对比分析以及评估的各项指标对比分析（会议服务满意度评价、工程维修满意度评价、环境管理满意度评价、秩序管理满意度评价、餐饮服务满意度评价），其他部分由主管负责。

(2)   监测组

新开盘监测：实时跟踪新开盘项目在产品情况、定价策略、开盘形式、客

群定位、开盘认购情况等方面的动态信息，并及时跟踪新开盘项目的新增供应量、成交量、成交价格、营销活动、广告投放等最新变化情况。在职期间共调研了4个住宅楼盘和1个写字楼。

主要参与的月报：

《嘉里北方市场月报（20##年8月初稿）》，针对企业指定的城市或区域房地产市场的动态信息，从宏观政策、土地市场分析（供应和成交）、商品住宅市场分析、商用物业市场分析、二手房市场分析、广告投放数据分析、重点项目分析等多方面进行全面、系统的监测研究。其中，数据来源于公司内部的数据统计软件和其他部门配合整理的报告。针对的城市有北京、杭州、宁波、长沙、沈阳、唐山、秦皇岛等城市。

《首开股份7月房地产市场研究报告（初稿）》， 在数据库和已有模板的基础上对企业要求的城市房地产市场信息进行更新，如主要城市土地推出和成交数据、新房市场、二手房市场、商业和写字楼市场等。工作量繁琐。

（3）企业组

由于企业组工作难度比较大，一般我只是帮他们查点资料，比如《厨电行业发展史》；后来公司需要给企业写《2013中国物业服务百强企业白皮书》，我负责写北京金融街物业管理有限责任公司的白皮书。

三、            实践总结

1.      工作态度

在工作期间，我最大的收获是在工作态度上认真诚恳，踏踏实实，我给自己定的目标是不求经验上收获有多大，只求踏踏实实把事情做好做牢。我每天都要负责好多项目，每天都有几个月报或者周报要参与，有时候还要出去调研，工作很繁琐，时间安排很紧，如果心情有所浮躁那将使工作的质量大打折扣，所以必须沉下心来，一步一步的走。我还学会了在面对庞大的工作任务时，先挑最重要的最紧急的做，如果实在做不完不能按时完成的任务得提前先主管汇报。

2.      责任心

进入职场后，每天周一到周五都要上班，有时候真的觉得疲惫了实在不想上

班了，但是，不能因为累了就给自己找借口懒惰，因为我要对小组的工作进度负一定的责任，有些事情不能因为在我这里给耽搁了或者掉链子了，所以必须承担起责任了，这是我在职场里学会的承担责任，对自己的工作内容负责，对小组的工作负责，无论是问卷录入的准确性还是写月报时对数据的更新都必须保证不犯错少犯错。

3.      解决问题的能力

在处理月报作图的时候经常会遇到一些作图标准的问题，特别是在做满意

调研报告的PPT时，因为是第一次接受这个项目，所以很多事情对于我来说是新的，在统计标准上要学会处理数据，经过参与这些项目，我的解决问题的能力有所提高了。

4.      Excel的应用

因为每天都要用excel来统计分析数据以及作图写月报，经常会遇到技巧上

的问题，在同事的帮助和已有的模板基础上我学会了很多关于excel的应用技巧，比如会用公式来分析数据，会用excel做一些复杂的图形。

5.      人际关系处理与博弈

外出调研新开楼盘的时候我学会了与销售和购房者打交道，在销售的眼里你

不能表现太懦弱或者太随和那样容易被他算计；参与物业满意度调研在做入户访问时面对的是陌生的业主，我学会了大胆的去尝试和陌生人打交道。

    在同事之间或者在与主管沟通时，我觉得是一种人与人之间博弈的过程，主管可能在利用我去做一些事情，而我也在对自己有利的角度配合他的工作。人与人之间必须建立在尊重的基础上分工与合作。

6.      企业用人制度与企业管理

在实习的部分，我发现公司员工的年龄在25-30岁的年轻人居多，很多人都

把这份工作当做跳板，一般工作2到3年就想跳槽。我觉得公司在用人制度和员工待遇上不合理，工作缺少企业关怀，还有一个原因是刚调过来负责这一块的总经理为了追求业绩把下面的员工逼得太累，工作量大而且员工感觉待遇不是很满意，因此很多身边的同事都想跳槽。

7.      行业发展的看法

我觉得过去十年是中国房地产行业的黄金十年，现在所经历的这个十年是

房地产行业发展的稳定阶段，十年以后中国房地产可能走向衰落的趋势。我所在的指数研究院的营业收入主要是来自地产开发商委托的项目，一但地产行业衰弱研究院也会衰弱。

8.      对未来择业的启示

   我觉得我适合在国企或者事业单位工作，那种环境比较适合我去发展，一个重要的原因是政府或者国有企业掌握了中国大部分的资源。