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目 录

第一部分、项目评估 .................................................................................................................................. 2

一．项目综合竞争力评估 ............................................................................................ 错误！未定义书签。

二、比较价格推算 .......................................................................................................................................... 3

第二部分、项目去化率及去化时间 .............................................................................................. 2

一．现阶段商铺市场去化情况 .................................................................................... 错误！未定义书签。

二、目前去化量分析 ...................................................................................................................................... 3

三、去化时间推算 ........................................................................................................ 错误！未定义书签。

第一部分、项目售价评估

一． 项目综合竞争力评估

根据影响商业的主要因素，将本项目与九隆坊商业广场、社区沿街商铺对比。

分析结论：

说明该项目总体上与周边项目对比，优势与劣势并存。大部分重要劣势主要由于楼盘位于五角场次商圈，且受地理位置设置影响，大量消费人群被截流。而现阶段销售单价没有突显优势。所以只有塑造投资者接受的优秀业态，才能树立本项目前景，给客户增强对本案的信心。

本案的综合竞争能力并不突出，目前主要的市场竞争优势在于本案的区位潜在消费群体和现有的商业环境资源。因此可以考虑本项目比同地段物业价格向下浮动5%左右。

二、比较价格推算

目前，与本案相邻的商业项目少有出售，从二手房源情况来看，五角场大商圈内的裙楼商铺挂牌价格按地段及房源年限的不同，实际成交价格基本5-7万/平米。

现使用两种计算方法进行推算销售价格，为价格修正提供依据。 1、因素比较法

以下因素会影响到本案的建议售价，现将条件差异的影响罗列。

2、收益还原法

按凯迪金融大厦目前实际租金为例，本案周边裙楼商铺目前平均租金在10元/平米/天，如按本案5#59573元/平米，其租金年化收益率约为6%左右。

按目前五角场大商圈实际租金年化收益率5%—8%左右比对，实际收益率基本持平

二． 第二部分、项目去化率及去化时间

一、 现阶段商铺市场去化情况

今年上半年，一手商铺市场新增供应58.83万平方米，环比去年下半年下滑52.71%，与去年同期相比，降幅也达到了41.28%。

据统计，上半年累计供应面积超过1万平方米的商铺项目共有14例。其中，开元地中海商业广场、隆宇国际商务广场、浦江世博家园9街坊特色商铺的供应面积均超过3万平方米，分别为5.27万平方米、3.99万平方米、3.18万平方米。在供应过万平方米的商铺项目中，半年去化率达到九成以上的项目仅有涌金商业广场1例，其他项目去化率均未超过三成。

根据上海数据，上半年一手商铺物业成交50.70万平方米，环比下滑45.80%，同比降幅也达到46.20%，为三年内最低水平。上半年，单日成交额过亿元的项目有6例，其中有3例为办公楼底层商铺，2例为综合类商铺，另1例为社区商铺，共涉及资金量达到9.97亿元。从累计成交面积来看，超过1万平方米的商铺有6例，其中有3例为社区商铺，2例为综合类商铺，1例为办公楼底商。

二、 现阶段商铺市场去化情况

目前，本案商铺共64套，去化26套，开盘至今去化率为40%。从实际成交情况来看，本案的中间的案源去化情况主要集中在中间价位段。高、低两头的价位去化情况不佳。

三、去化时间推算

 

第二篇：“十三五”重点项目-冻东方豚项目节能评估报告(节能专篇)

“十三五”重点项目-冻东方豚项目

节能评估报告（节能专篇）

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

节能评估报告是指在项目节能评估的基础上，由有资质单位出具的节能评估报告书、节能评估报告表或节能评估登记表。节能评估，是指根据节能法规、标准，对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。根据能源消耗量来划分编制节能评估报告书还是编制节能评估报告表：

注：1、年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000吨标准煤，电力折算系数按当量值，下同），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量1000吨以上，或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告书。

2、年综合能源消费量1000至3000吨标准煤（不含3000吨，下同），或年电力消费量200万至500万千瓦时，或年石油消费量500至1000吨，或年天然气消费量50万至100万

立方米的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告表。

3、上述条款以外的固定资产投资项目，应由项目建设方填写节能登记表。

4、部分地区报告分类与国家分类有不一致的情况，如:北京市固定资产投资审批、核准或备案权限内符合下列条件的项目应进行节能评估和审查：a:建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目;b:建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目；c:其它年耗能2000吨标准煤以上（含）的项目。

冻东方豚项目节能评估报告编制大纲：

前 言

0.1、分析目的和意义

0.2、固定资产投资项目节能分析的程序

第一章 冻东方豚项目节能分析总则

1.1 节能分析的目的

1、通过对项目能源供给的分析，评价能源供给的可靠性；

2、项目建筑节能设计方案是否符合国家现行的法律、法规、规章和有关规划；

3、项目建筑节能设计方案是否符合**省、**市当地的有关规定；

4、项目建筑节能设计方案是否符合建筑节能设计标准、规范以及技术规定和导则。

1.2 节能评价的范围及内容

1.2.1、节能评价的范围

1.2.2、节能评价的内容

1.3 冻东方豚项目分析节能目标

1.4 冻东方豚项目的建筑热工指标与相关参数确定依据

1.5 冻东方豚项目用能概况

1.5.1、能源消耗种类

1.5.2、能源消费情况

第二章 冻东方豚项目概要

2.1 建设单位基本情况

2.2 冻东方豚项目基本情况

2.2.1、地理位置

2.2.2、冻东方豚项目区域环境状况

2.2.2.1、地形、地貌、地质

2.2.2.2、水文地质条件

2.2.2.3、气候与气象

2.2.2.4、地震

2.2.2.5、社会环境简况

2.2.3、工程概况

2.2.4、冻东方豚项目建设规模

2.2.5、冻东方豚项目进度

2.2.6、冻东方豚项目建筑方案

2.2.6.1、建筑及结构设计要求

2.2.6.2、给排水

2.2.6.3、建筑照明

2.2.6.4、暖通

第三章 节能目标和节能分析依据

3.1 节能目标

3.2 节能分析的主要依据

3.2.1、国家现行的法律、法规

3.2.2、规章和有关规划、产业政策及准入条件

3.2.3、标准、规范、技术规定和技术导则

3.2.4、其他依据

第四章 冻东方豚项目能源供应条件分析

4.1 冻东方豚项目选用能源品种

4.2、冻东方豚项目所在地能源供应条件

4.2.1、电力供应

4.2.2、热力供应

4.2.3、自来水供应

4.2.4、天然气供应源

4.3 冻东方豚项目能源消费对当地能源消费的影响

4.3.1、电力

4.3.2、天然气

4.3.3、新鲜水

4.3.4、冻东方豚项目用能占XX市能源消费比重

第五章 冻东方豚项目能耗的计算

5.1 建筑耗热量计算

5.1.1、建筑采暖负荷计算

5.1.2、建筑耗热量计算

5.2 天然气耗量的计算

5.3 用水量的计算

5.3.1、空调系统采暖补水

5.3.2、空调系统制冷补水

5.3.3、办公生活用水、绿化用水计算

5.3.4、未预见水量

5.3.5、冻东方豚项目总用水量

5.4 电力计算

5.4.1、照明

5.4.2、电器设备

5.4.3、通风设备及其电耗计算

5.4.4、电梯

5.4.5、空调

5.4.6、泵

5.4.7、变压器损耗

5.4.7.1、冻东方豚项目电力负荷统计

5.4.7.2、变压器损耗

5.5 冻东方豚项目节能效果分析

第六章 建筑设计节能措施分析

6.1 冻东方豚项目选址与总平面布置节能分析

6.1.1、冻东方豚项目选址

6.1.2、冻东方豚项目总平面布置

6.1.3、环境绿化

6.2 热工设置节能分析

6.2.1、体形系数

6.2.2、窗墙面积比

6.2.3、围护结构

6.2.3.1、冻东方豚项目工程材料及主要材料性能

6.2.3.2、建筑外围护结构

6.2.3.3、外窗

1、幕墙

2、外窗

3、气密性

4、水密性

5、抗风压

6.2.3.4、地库围护结构

6.2.3.5、楼梯间

6.2.4、遮阳措施

6.2.5、外墙外保温防火技术

6.2.6、热工设计评价小结

6.3 节能措施

6.3.1、建筑节能措施

6.3.2、供、用水系统节水措施

6.3.3、电梯节能措施

6.3.4、建筑电气节能设计

6.3.4.1、供电系统节能措施

6.3.4.2、变配电设备节能措施

6.3.4.3、照明节能措施

6.3.4.4、风机节能

6.3.4.5、水泵节能

6.3.4.6、地库取暖节能

6.3.5、中央空调节能措施

6.3.5.1、空调节能措施

6.3.5.2、空调管道保温措施

6.3.5.3、中央空调节能控制

6.3.6、供暖节能措施

6.3.7、楼宇智能化能源管理

6.4 节能管理措施

6.4.1、能源管理机构及人员配备

6.4.2、节能制度管理

6.4.3、其他节能管理措施

6.5 本章小结

第七章 冻东方豚项目分析结论及建议

7.1 冻东方豚项目分析结论

7.2 冻东方豚项目建议

7.2.1、总图建筑结构专业的建议

7.2.2、暖通专业的建议

7.2.3、电气专业的建议

7.2.4、节水建议

7.2.5、太阳能利用

7.2.5.1、太阳能路灯

7.2.5.2、地下室光导照明

7.2.6、其他

附表、附图

表1-1:公共建筑主要节能限值

表2-1:冻东方豚项目建设进度计划 表2-2:主要房间照明设计要求 表2-3:室内空调计算参数

表5-1:主楼热工参数设定

表5-2:建筑采暖耗热量指标计算表

表5-3:用水量计算

表5-4:照明用电量统计表

表5-5:预留电器设备用电量统计表

表5-6:建筑通风设备选择及其耗电量估算表

表5-7:地下车库通风设备选择及其耗电量估算表

表5-8:电梯耗电量统计表

表5-9:给排水泵耗电量统计表

表5-10:冻东方豚项目电力负荷表

表6-1:窗墙面积比

表6-2:冻东方豚项目工程材料性能参数

表6-3:岩棉板性能指标

表6-4:屋面保温系统分层做法

表6-5:冻东方豚项目外墙外保温做法

表6-6:岩棉外墙外保温系统性能指标

表6-7:外窗材料选型

表6-8:建筑地下室顶板保温层做法

表6-9:冻东方豚项目遮阳措施表

表6-10:冻东方豚项目照明的照度标准及最高功耗密度对标 表7-1:太阳能路灯参数表

表7-2:冻东方豚项目太阳能节电计算统计表

表7-3:地下导光管节电量

图2-1:冻东方豚项目地理位置图

图6-1:空调智能化节能系统原理图

附件图：

附件1：冻东方豚项目总规图；

附件2：XXXX有限公司《冻东方豚项目节能专项报告委托书》。