新丰花园棚户区改造工程项目可行性研究报告

新丰花园棚户区改造工程项目

可行性研究报告

长兴永兴建设开发有限公司

二〇一三年八月

目 录                                                                                                                                                                                      

1.1 项目概况......................................................................................................... 6

1.1.1项目名称.................................................................................................. 6

1.1.2项目地理位置........................................................................................... 6

1.1.3建设规模.................................................................................................. 6

1.1.4项目投入总资金及资金效益情况............................................................... 7

1.2承办单位概况.................................................................................................. 7

1.2.1承办单位名称........................................................................................... 7

1.2.2承办单位概况........................................................................................... 7

1.3可行性研究报告编制依据.............................................................................. 8

1.4项目主要建设条件.......................................................................................... 8

1.5问题与建议...................................................................................................... 8

1.6编制范围.......................................................................................................... 9

第二章 项目建设的背景、必要性分析........................................ 10

2.1项目提出的背景............................................................................................ 10

2.2项目建设必要性分析.................................................................................... 11

一、项目的建设，利于提升城市形象............................................................... 11

二、可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件................................... 11

三、该项目的建设将对改善湖州城市景观起到积极作用。........................... 12

2.3 项目建设的可行性....................................................................................... 12

第三章 项目投资环境与市场环境分析........................................ 14

3.1全国房地产发展状况.................................................................................... 14

3.2 长兴县房地产市场分析............................................................................... 16

第四章  项目选址与建设条件...................................................... 19

4.1 项目选址....................................................................................................... 19

4.1.1建设位置................................................................................................. 19

4.1.2选址优势................................................................................................. 19

4.2 建设条件....................................................................................................... 19

4.3 用地性质和用地范围................................................................................... 20

4.3.1用地范围................................................................................................. 20

4.3.2用地性质................................................................................................. 20

4.3.3土地使用强度.......................................................................................... 20

4.3.4总平面布局及建筑设计要求..................................................................... 20

4.3.5公共服务设施及市政配套........................................................................ 21

4.3.6土地所有权性质...................................................................................... 21

4.4地质灾害影响分析........................................................................................ 21

第五章  建设内容与规模.............................................................. 23

5.1项目建设内容................................................................................................ 23

5.2项目建设规模................................................................................................ 23

第六章  项目实施方案.................................................................. 24

6.1征地拆迁安置方案........................................................................................ 24

6.2就业问题解决方案........................................................................................ 25

第七章  建筑方案.......................................................................... 27

7.1建设要求........................................................................................................ 27

7.2规划理念........................................................................................................ 28

7.3设计定位........................................................................................................ 29

7.4规划设计依据................................................................................................ 29

7.5设计方案........................................................................................................ 29

7.5.1平面设计................................................................................................. 29

7.5.2立面设计................................................................................................. 30

7.5.3结构设计................................................................................................. 31

7.5.4住宅户型设计.......................................................................................... 32

7.5.5给排水设计............................................................................................. 34

7.5.6电气设计................................................................................................. 36

7.5.7弱电设计................................................................................................. 40

7.5.8暖通设计................................................................................................. 43

7.5.9环保设计................................................................................................. 44

7.5.10卫生防疫及劳动保护设计...................................................................... 46

7.6施工组织与工程管理.................................................................................... 46

7.6.1工程材料供应与质量控制........................................................................ 46

7.6.2工程施工与管理...................................................................................... 47

第八章  节能、节水措施.............................................................. 48

8.1 节能节水的必要性....................................................................................... 48

8.2设计依据........................................................................................................ 49

8.3建筑节能........................................................................................................ 49

8.4节电措施........................................................................................................ 49

8.5节水措施........................................................................................................ 50

第九章 环境影响评价.................................................................... 52

9.1项目场址环境现状........................................................................................ 52

9.2环境标准........................................................................................................ 52

9.3项目环境影响分析........................................................................................ 53

9.3.1建设期间对环境的影响............................................................................ 53

9.3.2建设期间环保措施................................................................................... 54

9.3.3设计中环保措施...................................................................................... 55

9.3.4项目运营期间环保措施............................................................................ 55

9.4环境影响评价结论........................................................................................ 56

第十章  消防.................................................................................. 58

10.1设计依据...................................................................................................... 58

10.2消防安全措施.............................................................................................. 58

第十一章  物业管理...................................................................... 60

11.1物业管理概述.............................................................................................. 60

11.2住宅物业管理的服务标准.......................................................................... 60

11.2.1综合管理.................................................................................................. 60

11.2.2房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护...................................... 61

11.2.3绿化.......................................................................................................... 62

11.2.4保洁.......................................................................................................... 62

11.2.5公共秩序维护.......................................................................................... 63

11.2.6停车管理.................................................................................................. 64

11.2.7消防管理.................................................................................................. 64

11.2.8高压供水.................................................................................................. 65

11.2.9装修管理服务.......................................................................................... 65

11.2.10物业管理机构主要职责........................................................................ 66

第十二章  项目实施组织管理...................................................... 67

12.1项目招投标.................................................................................................. 67

12.1.1招标依据............................................................................................... 67

12.1.2招标组织原则........................................................................................ 67

12.1.3招标范围............................................................................................... 68

12.1.4招投标程序........................................................................................... 68

12.1.5招标的具体情况.................................................................................... 70

12.2建设期项目管理.......................................................................................... 71

12.2.1建设单位优势分析................................................................................. 71

12.2.2项目组织机构........................................................................................ 71

12.2.3项目管理措施........................................................................................ 73

12.3资金管理...................................................................................................... 73

第十三章 项目实施进度................................................................ 75

13.1 建设工期..................................................................................................... 75

13.2 建设进度计划............................................................................................. 75

13.3施工进度图.................................................................................................. 75

第十四章  投资估算与资金筹措.................................................. 77

14.1投资估算依据.............................................................................................. 77

14.1.1定额依据.................................................................................................. 77

14.1.2材料及设备价格依据.............................................................................. 77

14.1.3其他依据.................................................................................................. 77

14.1.4编制说明.................................................................................................. 78

14.2 投资估算..................................................................................................... 78

14.3 资金筹措..................................................................................................... 81

14.4 资金使用计划............................................................................................. 81

第十五章  财务评价与敏感性分析.............................................. 82

15.1 财务评价基础数据的测算......................................................................... 82

15.2营业收入...................................................................................................... 82

15.3 税金及附加................................................................................................... 1

15.3.1营业税金及附加........................................................................................ 1

15.3.2所得税........................................................................................................ 1

根据第十届全国人民代表大会第五次会议于 20## 年3 月16 日通过的《中华人民共和国企业所得税法》，项目所得税税率按25%计算。............................................................ 1

15.4成本费用........................................................................................................ 1

15.5 利润及利润分配........................................................................................... 1

15.5.1盈利能力分析............................................................................................ 2

15.5.2财务内部收益率........................................................................................ 2

15.6 评价结论....................................................................................................... 3

第十六章 社会评价及风险性分析.................................................. 4

16.1 社会影响效果分析....................................................................................... 4

16.1.1项目社会影响............................................................................................ 4

16.1.2项目环境效益评价.................................................................................... 5

16.2 社会适应性分析........................................................................................... 5

16.3 风险性分析................................................................................................... 6

16.3.1风险因素识别............................................................................................ 6

16.3.2风险概率等级评估及对策........................................................................ 7

16.3.3风险特点及对策........................................................................................ 7

16.3.4风险分析结论............................................................................................ 8

第十七章  结论与建议.................................................................... 9

17.1 结论............................................................................................................... 9

17.2 建议............................................................................................................... 9

附表及附件...................................................................................... 11


第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1项目名称

新丰花园棚户区改造工程项目

1.1.2项目地理位置

项目位于本工程拟定于湖州市长兴县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。

1.1.3建设规模

本项目占地9.35万平方米，总建筑面积21.5万平方米，包括棚户区改造安置房145000平方米，建设1610套；配套商业用房、物业用房26500平方米；地下储藏室、机动车和非机动车车库等共43500平方米。同时，建设道路、广场、绿化、围墙等附属设施工程。具体如表1-1所示。

表1-1 用地平衡表


 

1.1.4项目投入总资金及资金效益情况

经初步估算，项目建设投资110000万元,其中土地获得费用20000万元；施工前期费7254万元；建筑安装工程费43682.66万元；红线内外市政及公建配套工程费275万元；管理费用9899.99万元；不可预见费2136.35万元；财务成本26752万元，项目所需资金全部由企业自筹解决。

1.2承办单位概况

1.2.1承办单位名称

长兴县永兴建设开发有限公司

1.2.2承办单位概况

本项目由长兴县永兴建设开发有限公司负责承办。长兴县永兴建设开发有限公司成立于20##年8月，隶属于长兴县人民政府，经长兴县人民政府授权，代表长兴县人民政府经营城市资产，筹集城市建设资金，负责城市基础设施项目的建设。公司注册资金71800万元，其中长兴县交通建设投资公司出资64620万元，占90%的股份，长兴县太湖水利工程综合开发管理局出资7180万元，占10%股份。公司具备强劲的经济实力和经营能力，具有丰富的项目建设经验，公司资产负债率为41.03%。公司自成立以来，资信状况良好，是深圳发展银行的黄金客户，被中国农业银行浙江省分行和浙江省华亿评估咨询有限公司评为“AAA”级信用企业。

1.3可行性研究报告编制依据

1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》

2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》

3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2010]205号）

4、湖州市城市总体规划；

5、湖州市“十二五”规划；

6、《城市规划编制办法》

7、《城市居住区规划设计规范》

8、委托方提供的有关资料。

1.4项目主要建设条件

1、项目的建设符合湖州市城市发展总体规划要求。

2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。

3、项目场址周边市政设施配套条件较好。

4、项目所需资金已经有所落实。

1.5问题与建议

1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。

2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。

1.6编制范围

项目建议书主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。

第二章 项目建设的背景、必要性分析

2.1项目提出的背景

龙山新区位于长兴县新城区，太湖大道以北，104国道以西，西与小浦相邻，北与水口相接，下辖齐北、龙山、体育场等3个社区、高山岭、新湖、玄坛庙、西峰坝等4个居委会以及渚山、涧塘、后洋、川步等4个行政村，区域面积50.4平方公里，辖区常住人口3.8万人。近年来，龙山新区从整体发展定位出发，突出地理区位优势，提出“优农限工发展三产”的目标，促进辖区经济不断发展、城乡环境不断优化。20##年全区经济总量7.3618亿元，全年财政累计收入3933.47万元，重点基础设施建设完成投资11.02亿元，农民人均收入16091元。街道和村（居）、社区先后被评为湖州市平安街道、社会治安综合治理先进集体、市级文明单位、省级文明社区（体育场）、全国基层低保规范化建设典型社区、省文化示范村、社区服务中心示范窗口、省卫生先进村（玄坛庙）等荣誉称号。

由于历史和现实的某些原因，在龙山新区项目所在区域存在大批的危旧住房，严重影响龙山新区的城市形象，居民的居住环境急需改善。在龙山新区的十二五规划中，提出“以生态创建为手段，不断改善居住环境。”本项目正是改善居民居住环境的民生工程，具有十分重要的意义。

项目的建设不仅扩大了龙山新区的建设规模，完善了龙山新区的居民居住条件和居住环境，而且促进了龙山新区旅游事业和城市经济的发展，促进了城市功能的完善和城市品位的提高。不仅是龙山新区城市建设的重要内容，也是居民群众特别是龙山新区百姓急切盼望的大事。

项目的建设不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从东部新区的功能、布局、产业结构上进行调整，使东北部新区机能得以完善，强调湖州的综合功能，满足湖州市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。

2.2项目建设必要性分析

    一、项目的建设，利于提升城市形象

本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。该现状不仅有损于湖州市的城市形象，而且很大程度上破坏了湖州市的千年历史文化形象。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个湖州东部新区的风格之中，提升城市建设形象。

    二、可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件

地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。

    三、该项目的建设将对改善湖州城市景观起到积极作用。

该项目地处龙山新区，由于该片区建成年代较早，规划相对不合理，房屋建筑陈旧，迫切需要通过改造与湖州市建设大都市的步伐一致，与日益改观的城市景观相协调。该项目的建设，通过科学、合理的规划，将大大改观现有的城市景观，成为湖州市生态之城的一部分，为龙山新区的生态立区做出工序。

综上所述，本项目的建设可改造新丰花园区域的危旧住房，改善困难家庭的住房条件，提升城市面貌和人居环境，促进区域社会经济的发展，根据长兴县龙山新区总体规划的要求，实施新丰花园棚户区改造工程项目是很必要的。

2.3 项目建设的可行性

一、区位优势、政策优势突出

该项目拆迁新建在湖州市长兴县龙山新区新丰花园，符合城市总体规划和详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城镇品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因此，符合长兴县发展要求和政策导向。

二、地理条件优势显著

根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。

三、交通优势突出

该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过，人们出入十分方便。

四、外部设施及环境优势独特

项目建设场地位于交通便利地段，材料运输及施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处。

第三章 项目投资环境与市场环境分析

3.1全国房地产发展状况

1、房地产开发完成情况

20##年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。

1-7月份，东部地区房地产开发投资25264亿元，同比增长18.6%，增速比1-6月份回落0.1个百分点；中部地区房地产开发投资9298亿元，增长21.0%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资9739亿元，增长25.0%，增速提高0.7个百分点。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-6月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。

2、商品房销售和待售情况

1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。

1-7月份，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1-6月份回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。中部地区商品房销售面积15171万平方米，增长24.9%，增速回落4.2个百分点；销售额7328亿元，增长35.1%，增速回落5.2个百分点。西部地区商品房销售面积14924万平方米，增长18.4%，增速回落2.2个百分点；销售额7427亿元，增长27.5%，增速回落2.4个百分点。

7月末，商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。

3.2 长兴县房地产市场分析

20##年房地产开发投资完成34.74亿元，比上年增长53.0%。全年商品房施工面积301.1万平方米，其中新开工面积105.34万平方米；商品房竣工面积80.37万平方米，同比增长135.9%；商品房销售面积77.33万平方米，同比下降7.6%；商品房销售总额44.81亿元，与上年持平。

20##年长兴主城区预售楼盘推量约330万方，其中龙山新区做为县重点开发区域所占比重最大，总推量166.4，约占总量的70%；其次为中心城区，推量约33万方，占总比例的15%。

20##年预售楼盘中，商住用房的商业项目及纯商业用房体量约50万方，占总比例23%。其中龙山新区作为长兴未来发展新方向，商业、商住用房体量较大，南太湖总部经济园、万豪酒店（龙山泰景）、利时广场等商业项目将成为长兴炙手可热的楼盘。而在长兴东部区域，则以纯商业类（大型商场）较为集中，如20##年营业的金百尚全球家居生活广场，已经今年即将有所动作的家之窗家居生活广场等。 除此之外，20##年长兴县主城区共31个楼盘累计38次批准商品房预售许可证，累计预售面积738980.1㎡。其中，纯住宅用房273939.03㎡，占总预售面积的37.1%；商住用房379308.9㎡，占总预售面积的51.3%；商业用房60010.48㎡，占总预售面积的8.1%；办公用房25721.69㎡，占总预售面积的3.5%。加上往年楼盘存量，长兴主城区目前可售房源总体量约111万方。

综合分析，长兴之城镇20##年在售预售楼盘总体量约440万方，其中以龙山新区所在比重最大，供应量约310万方，约占总比例的69%；城西区域及中心城区所占比重相对接近，东部区域最少。

20##年长兴主城区预售楼盘情况统计

第四章  项目选址与建设条件

4.1 项目选址

4.1.1建设位置

本项目选址拟定于湖州市长兴县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。

4.1.2选址优势

    1、交通便利

建设区块东起龙山新区23号道路，西至龙山新区24号道路，南起龙山新区忻湖路延伸线，北至龙山新区14号道路，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。

    2、符合城镇总体规划

建设区块为规划的居住建设用地，项目建设符合城市总体规划要求。

    3、用地条件较好

建设区块现状用地除村庄外，主要用地地势低平，地质条件一般。配套建设条件较好，有利于项目建设。

综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划要求，选址合理可行。

4.2 建设条件

建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。

     4.3 用地性质和用地范围

4.3.1用地范围

公寓安置房项目地址位于湖州市长兴县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村，规项目规划用地面积93500平方米。

4.3.2用地性质

该地块用地性质为商住用地。

4.3.3土地使用强度

4.3.4总平面布局及建筑设计要求

（1）总布设计要求正确反映用地范围内及周围主要现状地形地貌，正确表示道路、河道、绿化带等城市公共设施的规划设计情况，合理布置地块内的配套设施和绿化用地。

（2）注重沿城市道路和交叉口景观界面的塑造，建筑总体风格简洁、现代，保持界面景观的整体性和通透性。

（3）充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向。

（4）合理处理建筑物与环境场地之间的关系。

（5）合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡。

（6）在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目亮点。

（7）住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足幼儿园对日照、住宅对日照（大寒日有效日照时间不少于3小时）、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用。

4.3.5公共服务设施及市政配套

（1）该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕；

（2）排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设；

（3）满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。

4.3.6土地所有权性质

项目土地使用权为国有出让土地，土地性质为商住用地。

4.4地质灾害影响分析

本工程位于杭嘉湖湖沼平原区，路基均为填方路基，组成地基土的地层表部湖沼层为硬壳层，岩性为粘土、粉质粘土，厚度在0 4—0.8m．局部地段缺失，以下多为湖泊相淤泥质土，软土层总体层厚0.8-2 4m，土层的含水量高，压缩性大。

场地存在的不良工程地质现象主要有软土，沿河路堤、河塘，断头河，湖泊等，高含水量，高压缩性．强度低。物理力学性质差，固结时间较长，作为路基基础时易产生侧向路堤滑移，过量沉降，不均匀沉降．路基处理建议：浅部软土厚度较小，建议采用一般的工程措施处理，对水塘、沿河路堤、断头河等的处治采用换填或抛石挤淤，路堤浸水段，按浸水路堤考虑，应考虑冲刷防护。对沿河、塘一侧边坡进行适当的支挡防护措施，以确保路堤的稳定。按国标《中国动参数区划图》GB18306-2001的规定，本区地震动峰值加速度为0.05g，相应抗震设防烈度为6度，区域稳定性良好。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。

第五章  建设内容与规模

5.1项目建设内容

本项目是新丰花园棚户区改造工程项目，根据项目承办方委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。

5.2项目建设规模

本项目占地9.35万平方米，总建筑面积215000平方米，包括棚户区改造安置房145000平方米，建设1610套；配套商业用房、物业用房26500平方米；

地下储藏室、机动车和非机动车车库等共43500平方米。同时，建设道路、广场、绿化、围墙等附属设施工程。具体如表5-1所示。

表5-1 用地平衡表

第六章  项目实施方案

6.1征地拆迁安置方案

依据《长兴县征收集体土地房屋拆迁实施办法》：征地拆迁应该严格按征地红线实施，征地红线范围内房主被拆迁的，征地红线外相邻的辅房是否拆迁当事人双方协议；征地拆迁范围内的违章建筑及超过批准期限的临时建筑，应该自行拆除，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，按照临时建筑的剩余使用年限结合成新予以适当补偿；临时建筑在批准手续中已载明建设需要时无条件拆除，不予补偿。住宅房拆迁与安置：被拆迁房屋的补偿，按照倍拆迁房屋的重置成新价确定，房屋补偿价格由评估机构根据房屋拆迁重置价格标准、房屋结构、使用年限、年折旧率对照表和房屋成新评定对照表，进行评估后确定。房屋拆迁安置的对象为户口在征地拆迁范围内的被拆迁人及家庭成员。安置人口以被拆迁人户口薄上的在册常住人口作为依据来确定。被拆迁人家庭常住人口中有已领取独生子女证或达到晚婚年龄的未婚人员、已婚登记符合计生政策而未生育夫妇以及只生育一胎的双胞胎或多胞胎的夫妇可增加一个安置人口。国家行政机关、事业单位在编人员以及国有控股企业职工不作为安置人口。

实行公寓房安置的相关奖励设置：按时评估调摸的，给予合法建筑面积每平方米20元的奖励；按时签约的，给予每户10000元的奖励；按时腾空的，给予合法建筑面积每平方米150元的奖励；提前交房的；给予合法建筑面积每平方米每天18元的奖励，奖励时间最长不得超过15天。中心城市区内的，搬家费每人每次150元，按二次搬家计算。过渡期时间8个月，在此期间被安置对象享受每人每月200元的过渡费；超过8个月以上部分的，其过渡费按每人每月300元计算。多层安置房的结算价：一层按结算价计算；二层上浮4%；三层上浮8%；四层上浮6%；顶层上浮10%。高层公寓房统一为结算价。无户口及签订协议后新增人口安置面积结算价按每平方米1100元计算。

安置户在抽取房签后的三个月内凭房签进行结算。结算期内，安置户之间可自行协商调换套型，调换情况报拆迁人备案，并按调整后的面积进行结算。特殊困难户、低保户，在三个月内结清房款确有困难的，经本人申请、所在村组织审核，可延长结算时间。实行公寓房安置的被拆迁户享受以下优惠：子女就学享受城镇居民待遇，小学、初中按施教区划分就近入学；涉农工具损失按标准补助，即大户（5人以上）400元，中户（3-4人）300元，小户（2人以下）200元，农具自行处理。

6.2就业问题解决方案

为了妥善解决被征地农民的基本生活和长远生计问题，解决被征地农民的养老、医疗等社会保障问题，使城市公共服务资源的配置向农民兄弟倾斜，同时为这一群体的自主创业和自谋职业提供渠道，解决生产生活困难和后顾之忧。

优先解决被征地农民养老保障问题，将他们整体纳入城镇居民基本养老保险管理。被征地农民纳入基本养老保险后，达到申领养老金条件时，可享受终生按月领取基本养老金待遇，真正实现老有所养。

政府免费进行职业技能培训。政府相关部门牵头，基层组织积极配合，开展多项职业技能和创业培训，重点对已有就业去向但缺乏必要技能的被征地农民开展定向培训，使被征地农民实现就业。

从经济角度来看，对失地村民就地培训安置，既节约了劳动力成本，加快了农村劳动力非农化的转移，又加速了村民向居民的转变,就业能力大大增强，收入渠道进一步拓宽，有力地促进了社会的稳定，也消除了被征地农民对“失地失业”的后顾之忧，为他们失去土地后的生活提供了保障，为构建以人为本，和谐繁荣的长兴奠定了坚实的基础。

第七章  建筑方案

7.1建设要求

本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良好的资源配置。因此，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体体现如下：

1、尊重农村居民的生活方式，将现代城市居住理念与传统人文精神结合起来，充分考虑安置区的舒适性、识别性与归属性以及营造具有文化与活力的人文环境。通过建筑的风格、空间的尺度、绿化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等塑造原则合理确定功能配置；

2、建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，营造出良好的文化气息和旅游环境；

3、遵照国家的有关规范、政策，在满足使用功能的同时，尽量做到经济、合理，减少工程投资。根据政府指导、覆盖人口及服务功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能适用、装备适度，经济合理的原则；

4、既要满足区块内功能分区的需要，又要有利于管理，强调各种功能的合理分工、有机组合，流线清楚、使用方便，避免或减少相互干扰；

5、满足建筑在朝向、通风、日照、安全、防护等方面的要求；

6、充分利用自然条件、防护间距和其他空地布置绿化，既要有集中绿地体现形象，又要强调广泛绿化方便使用，并应对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩作综合性处理。根据项目特点，建筑设计可以考虑新、特、趣，并与城市规划相一致；

7、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。

7.2规划理念

规划设计要根据《湖州市城市总体规划》，把新丰花园棚户区改造工程打造成人文、建筑、环境和谐共存的居住社区。

1、均好原则

在规划设计上以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得等同的价值回报。

2、整体性与独立性的衔接

强调全区建设的整体性，包括：功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施统一规划,形成统一整体。

在整体布局的基础上结合开发的实际状况，规划设计中既兼顾整体性的同时，又要便于规划的顺利实施。

3、集约性原则

充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。

4、可持续原则

强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。

5、超前性原则

科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。

7.3设计定位

由于本地块整个区域范围属于城市规划区范围内，其开发建设必须符合城市总体规划。所以社区建设中注重在功能上依托湖州中心城区，按照“生态、文化、和谐、精致”的城市总体特色定位要求，提高居民的生活居住质量，营建具有活力的人居环境。

7.4规划设计依据

⑴《中华人民共和国城市规划法》

⑵《湖州市城市总体规划》（20##-2020）

⑶《湖州市城市风貌规划》

⑷《湖州市城市规划标准》

⑸《城市规划编制办法》及有关定额指标

⑹《城市居住区规划设计规范》

⑺ 中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定

⑻ 委托方提供的规划设计条件和设计要求。

7.5设计方案

7.5.1平面设计

    总平面设计时考虑本项目要满足消防及安全疏散要求，小区内部道路与新建的城市水面道路合理衔接，出入口设置满足限定要求,小区内道路宽度分别设置6米、4米、2.5米不等，建筑布置时，尽可能使每套住宅均获得较好的朝向。住宅均考虑底层架空设自行车库（储藏间）。

    建筑场地标高按规划要求控制，充分考虑与新建城市水面道路的合理连接。沿道路布局小高层，最大限度的减少视线干扰和其他多层建筑的遮挡。使整个小区的空间布局更加“透气”，与多层结合的建筑形态也更为灵活，同时也增大了小区沿路花园的景观渗透。流线组织上强调人车分流，强调小区的安静和谐、人性化。

7.5.2立面设计

本工程建筑造型以极简主义风格为基础，力求将本土文化的精神融入其中。在此立意之下，建筑单体平面形态均采用了矩形，有凹凸部分亦用空框架补齐。使建筑造型以最简练的立方体出现。

精心处理立面上的梁柱体系、实墙面、开窗面、阳台灰空间四者的关系，并在立面局部加装了木纹百叶、使立面上呈现纵横交错、细细密密的网格层次，以江南本土传统建筑中的比例与尺度关系排列这组多层次的网纹。用现代建筑的语言传达传统文化的密码，使现代建筑与传统文化之间达到“神似”的境界。

建筑表面材料以面砖、涂料、玻璃和金属百叶为主，适当结合钢架与石材。色彩以暖灰调为主，适当结合木纹百叶和白色墙面以衬托和变化。

7.5.3结构设计

本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度6度，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级为乙级。

① 本工程主要采用的规范、规程

1、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）

2、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）

3、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）

4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）

5、混凝土异形柱结构技术规程(JGJ149-2006)

6、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)

7、砌体结构设计规范（GB50003-2001）

8、建筑桩基础技术规范（JGJ94-94）

9、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）

② 设计荷载

1、基本风压：0.45KN/m2

2、主要楼面活荷载（标准值）

走廊、门厅、楼梯：  3.5kN/m2

客厅、卧室：        2.0kN/m2

卫生间：            2.0kN/m2

阳台：              2.5kN/m2

上人屋面：          2.0kN/m2

不上人屋面：        0.5kN/m2

 汽车库：            4.0kN/m2

其他：              2.0kN/m2

③ 结构设计

1、上部结构选型：多层住宅：采用框架结构；地下：采用框架结构。

2、伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置：条式多高层建筑长度超规范者均设置伸缩缝。

3、人防地下室结构做法：梁板式结构；防水等级：一级；人防地下室抗力等级：6级

④ 主要结构构件材料

1、混凝土：

C25混凝土（多层住宅）

2、钢筋

采用HPB235级钢筋，HRB335级钢筋。

3、填充墙

±0.000以下填充墙采用MU15混凝土实心砖M5水泥砂浆砌筑;

±0.000以上填充墙采用MU7.5KP1煤矸石烧结空心砖M5混合砂浆砌筑。

7.5.4住宅户型设计

① 户型设计

考虑居住人群的多元性及特殊性，分别针对不同人群设计了不同的户型。不同类型的户型，均遵循朝向、景向、高得房率、高经济性和实用空间的原则。

以家庭住宅的形式出现，多层住宅分60平方米的一室一厅，80平方米、100平米的两室两厅，120平米的三室两厅三类套型4个户型。

② 建筑单体设计

1．多层住宅：共40幢， 5层加一层架空层，其中7号楼和13号楼局部4层，层高2.9m。

2．配套服务用房

a．物业经营、管理用房，社区服务用房及社区配套商业分散布置，设在住宅的底层。

b．垃圾收集点按每100户一处设置。室外消火栓沿区内主要道路按120米一处设置。

c．院落绿地中设置各种活动场地和运动场地。

3．半地下停车

半地下停车层高2.2米。总面积11500平方米。

本项目各住宅单体设计为适应现代生活，多层住宅建筑，设计原则为功能布局紧凑合理，套型面积适中，主卧开间>3.0米，客厅开间>3.3米，争取良好的朝向，以利自然采光和通风。

多层为5层加一层架空层设计，底层层高2.2米，其余层高2.9米，建筑高度小于20米。户型定位为经济型多层公寓，一梯两户，9.9-10.5米左右进深。根据规划要求,户型分为60 m2的一室一厅一卫及80 m2 的两室两厅一卫100 m2 的两室两厅一卫,120 m2 的三室两厅二卫三大类户型，户型设计紧凑，功能分区合理，采用全明设计，自然采光通风良好。  

7.5.5给排水设计

 ① 设计依据

1、《建筑设计防火规范》    GB 50016-2006

2、《自动喷水灭火系统设计规范》 GB50084-2001（20##年版）

3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》    GB 50067-97

4、《建筑给水排水设计规范》    GB 50015-2003

5、《建筑灭火器配置设计规范》    GB 50140-2005

6、《人民防空地下室设计规范》    GB 50038-2005

7、《室外给水设计规范》    GB 50013-2006

8、《室外排水设计规范》    GB 50014-2006

9、建筑等专业提供的资料

 ② 设计内容

1、水源：给水水源取自城市自来水管网，由市政水厂供给。

2、用水量定额及用水量表：

3、室外给水系统：

  从市政路自来水管网引入2根DN150给水管，绕小区呈环状布置，供小区室内外生活及消防用水。

4、室内给水系统：

给水方式采用分区制，具体分区如下：

（1）第一区供水范围为商铺，由市政管网直接供水；

（2）第二区供水范围为住宅的二至六层，由设置于地下室水泵房的变频调速供水机组加压供给,再通过减压阀供给。

屋顶均不设置生活水箱，生活水箱（V=200m3）设在地下水泵房内，采用不锈钢水箱，分成两个100m3，以利清洗。

5、 住宅和公建的用水分开计量；住宅实行一户一表制，水表均出户设置。

③排水系统：

1、本工程生活污水量按给水量的85%计，合计约为669m3/d。

2、区域内雨水量按杭州市暴雨强度公式计算：

  q=3360.040(1+0.639LgP)／(t+11.945)0.825 (l/s.ha)

式中：重现期：P=1a，t=t1+mt2，t1=10min   m=2

3、室内采用污、废分流排水体制。粪便污水经化粪池处理达标后与废水汇总排入市政污水管。

4、室外采用雨、污分流排水体制。屋面及道路雨水经管道收集后排入市政雨水管。

④管材选用

1、室内部分

给水立管采用钢塑复合管，丝接，支管采用PP-R管，胶接。消防管道DN≤100，采用加厚镀锌钢管；DN>100采用加厚无缝钢管。排水管采用静音U－PVC排水管。

2、室外部分

给水管、消防管采用球墨给水铸铁管。室外排水管DN≤600采用PVC-U加筋管，DN>600采用钢筋混凝土排水管。

7.5.6电气设计

① 技术规范

1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92。    

2、《建筑设计防火规范》GB50016－2006

3、《住宅设计规范GB50095-1999》（20##年版）

4、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94

5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

6、《建筑照明设计标准》   GB50034－2004

7、《火灾自动报警系统设计规范》  GB50116-98

8、《10KV及以下变电所设计规范》 GB50053-94

② 设计范围

小区内变配电所、动力、照明与防雷接地系统设计。

③ 供电系统

1 、负荷等级：小区内多层住宅属二类多层建筑，地下汽车库属II类汽车库,对应的消防设备、事故照明、消防电梯等用电负荷等级为二级；其余用电负荷等级为三级。

2、 供电电源：小区电源电压10KV，由城市10KV 中压电网引入两路10kV中压电缆至10/0.4kV变配电所。

3、 负荷计算：

住宅负荷=8kW/户x486户+12kW/户x168户=5904kW

配套公建负荷=120W/㎡x823㎡=99kW

地下车库负荷=15W/㎡x12424.8㎡=186kW

住宅需要系数按0.5计算，公建需要系数按0.7计算，地下车库需要系数按0.8计算,同时系数取0.85，则计算负荷为3170kW，视在负荷约为4042kVA,共设置5台变压器，变压器总容量5000kVA。

4、 高压供电系统：城市10KV电缆双环路引入引出，对地下汽车库、高层住宅供电的10kV馈出线为双环网供电，对多层住宅供电的10kV馈出线为单环网供电。各变电所内0.4KV低压侧采用单母线分段结线方式，具体由当地供电部门深化设计。

5、变配电所：根据本工程用地特点以及工程实施计划, 设计考虑在地下室设置2x1000kVA室内变电所两座；D13#楼室外空地设置500kVA户外箱式变电站两座，具体由当地供电部门深化设计。

6、 计量：住户用电计量均采用“一户一表”，低压计量, 均由公用变压器供电。

7、电容补偿：集中设置在变配电所进行，补偿前功率因数0.80，补偿后功率因数0.9以上。

④ 户外配电:

10KV户外配电线路采用YJV22-10kV交联铠装电力电缆埋地敷设, 0.4KV户外配电线路采用YJV22-1KV 交联铜芯铠装电力电缆埋地敷设，进出建筑物及穿越道路时穿钢管保护。户外低压配电均采用放射式结线方式；低压配电系统出线每回路开关额定电流250～350A, 脱扣电流整定值 160~315A；低压电缆由变电站引出后埋地敷设至单元电表箱，根据住户数量设置电表。

⑤ 室内配电:

多层住宅每单元设置电表箱，配套公建相对集中设置电表箱，每套住户设进户配电箱；电度表箱内总电源开关具有短路与漏电保护功能，住宅户内配电箱内总电源开关具有短路、过载、过电压与漏电保护功能且能同时切断电源相线与零线; 户内箱出线开关按用电负荷性质(照明、空调、普通插座、厨房插座、卫生间插座等)分路并采用放射式供电。

地下车库、水泵房、风机房、电梯机房、消防控制中心设置专用配电箱并装设计量表，采用双回路放射式供电并在线路末端自动切换。

照明标准：起居室与卧室50Lx、餐厅、厨房50~75Lx、卫生间30~50Lx、书房（阅读水平面）200Lx、客厅100Lx、地下车库20~30Lx。

地下车库、商铺照明采用节能型荧光灯，住宅照明采用白炽灯，户外道路照明采用节能灯。

⑥ 火灾事故照明：

1、在下列部位设置火灾事故照明：变配电所、消防控制室、消防水泵房、风机房、通道、疏散楼梯、地下车库等。其中变配电所、消防控制室、消防水泵房、风机房等处火灾事故照明照度与正常工作时相同，其余场所火灾事故照明照度不低于5Lx。

2、在本建筑下列部位设置火灾疏散照明：疏散通道、楼梯、各出入口、地下车库。

3、对保证继续工作用的火灾事故照明需连续供电，对供疏散用的火灾疏散照明其连续点燃时间不得小于60min。

⑦ 接地与防雷

1、本工程利用建筑物基础作为综合接地体。 接地电阻不大于1欧姆。

2、低压0.4KV系统工作接地为变压器中性点直接接地。

3、低压配电保护接地采用TN-S与TN-C-S相结合。

在各建筑物底层或地下层设总等电位接地联结端子箱，对建筑物内配电管线及设备、进出建筑物的金属管道进行总等电位联结；卫生间等潮湿场所作局部等电位联结。

4、本工程所有建筑均属三类防雷建筑（高层住宅的年预计雷击次数为0.1次/年，多层住宅的年预计雷击次数为0.07次/年，小于0.3次/年）。在建筑物屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线。 所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。

5、10kV环网柜设避雷器；0.4kV低压配电系统总进线以及单元电度表箱进线开关处均设置过电压保护装置SPD。

7.5.7弱电设计

① 设计依据

《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395-2007

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

《安全防范工程技术规范》 GB50348-2004

《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006

《有线电视广播系统技术规范》GY/T106-1999

《建筑设计防火规范》    GB50016-2006

《民用建筑电气设计规范》  JGJ/T 16-92

《安全防范工程程序与要求》  GA/T 75-94

《建筑物防雷设计规范》（2000版）GB50057-94

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004

《城市居住区规划设计规范》（20##年版）GB50180-93

《居住小区智能化系统建设要点与技术总则》

② 设计范围

为提高小区住户的安全性、舒适性，提升小区的物业管理水平， 设计考虑设置住宅小区智能化系统，通过综合配置在小区内的各个功能子系统，以宽带网络和现场总线为数据传输平台，并配以各种智能化的检测控制设备，以实现对小区的智能化管理，主要包括以安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统等。

③ 安全防范子系统

为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理，具体功能有：

住户报警系统：住户的防盗、防火、防燃气泄漏以及紧急求助的监控管理；

门禁控制与可视对讲系统：各建筑单元的出入门的开关均实现就地控制与物业中心集中控制、集中报警；

巡更管理系统：采用无线巡更系统，在小区周边、主要出入口、各建筑物边设置巡更点；

周界防越报警系统：在小区周界设置红外探测器,用于对非法进入小区实现报警和监控；

闭路电视监控系统：在出入口、主要道路、小区周界、地下车库、商场装设电视监控装置，在物业中心进行多画面监控及录像；

④信息管理子系统

为小区住户提供户内各种计量表的远程抄收、物业信息管理、计费管理、公共设施监控管理，具体功能有：

远程抄收系统：实现了水电气远程抄表和计费管理；地下车库管理系统：对地下车库出入口的控制、统计停车时间和收费管理；

公共设施管理系统：对小区内变配电、空调、给排水、电梯等设备的运行实行远程监控；

紧急广播与背景广播系统：按小区功能分为住宅、地下车库以及室外等部分，分别播放通知、背景音乐等并可在紧急情况下切换至应急广播；

小区物业管理计算机系统：对小区内物业信息以及公共信息进行管理和共享。

⑤ 信息网络子系统

为小区住户提供通讯、电视、Internet接入、社区公共服务等信息传输通道，主要包括：

电话网络：在小区设置通讯交接间 ；由市话网引入的通信电缆至交接间后分路引出。户外通信电缆采用埋地敷设或穿排管敷设。住宅每单元设对电话分线箱，户内通信线路选用PVC-0.5/1Q专用软线穿管沿弱电井敷设或埋墙暗敷。用户终端按每套住宅设二个出线座、每间商铺二个出线座确定。

电视网络：设置有线电视系统，小区设置前端机房。有线电视信号采用光缆引自城市有线电视网。每栋楼设分配分支与放大单元。用户终端按每套住宅设二个出线座设计。有线电视网络接入网采用光纤传输到楼，户内采用同轴电缆传输，满足将来收看数据电视以及高清晰度电视（HDTV）的要求；

宽带网接入系统：采用ADSL或LAN接入方式，通过公用数据网接入Internet；传输方式采用光纤到楼，户内采用超五类线传输，满足Internet用户10M到户的传输速率。

小区接入网：小区内部网络与外部公共信息网络的接口。电话网络采用大对数通讯电缆接入小区电话交接间；有线电视、Internet接入采用光纤接入，满足信息高速传输的要求。信息增值服务：基于原有小区网络基础还可以增加VOD视频点播、家庭信息中心、社区公共服务以及电子商务等信息增值服务。 

7.5.8暖通设计

① 设计依据 

1、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）

2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）

3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）

4、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）

② 设计内容

1．地下车库、设备用房通风设计；

2．消防防排烟系统设计；

③ 通风及防排烟系统

1、地下室设置机械排风系统。地下汽车库排风量按6次/小时换气次数计算，排风经排风竖井至屋面高空排放。配电间按10次/小时换气次数计算，水泵房按6次/小时换气次数计算。

2、地下车库均设机械排烟，排烟系统与通风系统合用，排烟量按每小时6次换气次数计算。有直接通向室外的汽车坡道的防火分区，由坡道自然补风；无直接通向室外的疏散出口的防火分区，建筑专业设通风天井自然补风。

3、防烟分区采用下凸大于500的梁或设挡烟垂壁分隔。

4、排烟、排风与空调系统风管采用镀锌钢板，相应附件均应满足消防要求；排烟风机进出口处均设280℃的防烟阀，排风与空调系统风管上均设70℃的防火阀。

④ 环保与节能

1、所有通风设备均选用低噪声型，设备基础均采用减振措施。

2、地下汽车库废气，均至屋顶高空排放。

⑤  主要设备表

7.5.9环保设计

① 设计依据

1、《中华人民共和国环境保护法》

2、《室内给排水和热水供应设计规范》

3、各专业提供的有关基础资料

② 项目概况

本项目属于民用建筑，无工业污染源及污物。其对环境有可能产生的影响是：人使用时产生的噪声和生活污水。本设计将依据有关规定和法规分别采取必要的控制措施。

③ 技术措施

1、污水处理

主要来自生活污水，通过化粪池后汇合排入市政污水管网。

2、固废物处理（设有7个垃圾收集点，按每百户不少于一处的标准配置）

生活垃圾主要来自居民的废报纸、废瓶、蔬菜瓜果皮，其中废报纸回收利用，其余袋装后由相关人员集中清运送离本住宅。

3、废气处理：

地下停车库排气由排风管道引至高层建筑屋顶排放。

住宅厨房、卫生间分别设排气竖井通至主楼屋顶。

4、噪声控制：

(1) 所有空调通风系统设备采用低噪声设备，当设备所产生的噪声在经系统自然衰减的情况下仍不能达到允许噪声标准时，在系统上装设消音设备以保证所产生的噪声不超过规定标准。

(2) 风机等设备安装均设隔振减振措施。

5、厨房排烟及暗卫生间排气，按规范经烟道至屋面排放。

6、建筑材料尽可能采用节能、无污染的环保型建筑材料。公共区域照明均采用节能型灯具。

7、水泵通风设备均设减振基础或减振吊架。

8、风机等设备进出口风管上根据需要设消声器，使室内外噪声标准达到设计要求及室外环境噪声标准。

9、汽车库废气均由竖井引至邻近的建筑屋顶高空排放。

10、水泵 房设备在地下车库内，不贴邻居住建筑。

暖通：

1、废气处理：

地下停车库排气由排风管道引至高层建筑屋顶排放。

住宅厨房、卫生间分别设排气竖井通至主楼屋顶。

2、噪声控制：

(1) 所有空调通风系统设备采用低噪声设备，当设备所产生的噪声在经系统自然衰减的情况下仍不能达到允许噪声标准时，在系统上装设消音设备以保证所产生的噪声不超过规定标准。

(2) 风机等设备安装均设隔振减振措施。

7.5.10卫生防疫及劳动保护设计

1、生活水箱采用不锈钢钢板水箱（分为两格）；泵房内消防水池内壁贴白瓷砖，以保持水质。给水管材采用塑钢管，PP-R管，满足卫生要求。

2、设计中充分考虑到住宅的日照时间，将住宅朝南布置，以争取最大限度的南向日照，经日照分析后，各户均能满足大寒日3小时连续日照。同时对小区周围建筑也进行了综合分析，均能满足有关规范要求。

3、高层楼梯间内均设有窗户，以满足采光和通风要求。

4、本工程住宅客梯选用高性能住宅电梯，所有电梯均经劳动保护部门的认可。住户配电箱进户主开关均设置漏电接地，电梯井内设置井道检修照明，由36V超低压供电，每隔4米一个。屋顶采用避雷带做接闪器，利用结构柱头主筋作为引下线，利用结构基础钢筋作为接地网，并与保安接地共用接地体，接地电阻不大于1欧姆。

7.6施工组织与工程管理

7.6.1工程材料供应与质量控制

本工程所需建设材料主要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。

为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。

各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。

7.6.2工程施工与管理

本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。

施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各专业施工和安装企业密切配合，做好各种预埋件和预留洞的施工，确保位置准确、表面平整、连接牢固且无遗漏，严禁事后敲凿。

施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好以上质量。

施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。

第八章  节能、节水措施

8.1 节能节水的必要性

20##年6月3日，国务院印发的《节能减排综合性工作方案》，明确了20##年中国实现节能减排的目标任务和总体要求。提出了“十二五”期间单位国内生产总值能耗降低20％左右，主要污染物排放总量减少10％的约束性指标。20##年6月26日，建设部提出的“关于落实《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》的实施方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。

根据中央建设节约型社会以及“十二五”期间节能减排的目标和要求，浙江省政府制定了《浙江省节能减排综合性工作方案》，根据方案，到20##年，全省万元GDP能耗（按照20##年价格计算）比20##年降低17%，由1.73吨标准煤下降到1.44吨标准煤，平均年节能率3.7%。

搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是落实中央以及浙江省“十二五”期间节能减排的目标的有力保障。

8.2设计依据

1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。

2、《公共建筑节能标准》；《公共建筑节能设计标准》（20##年7月1日实施）。

3、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134—2001）；

4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。

8.3建筑节能

1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。

2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。

3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。

8.4节电措施

本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：

1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。

2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电 。

3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。

①高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。

②较大场所采用照明分区控制开关。

③采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。

④充分利用自然光并根据自然光的照度变化， 调整电气照明点亮的范围。

4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。

8.5节水措施

本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。

1、认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、《城市供水条件》（国务院158号令）、建设部《城市节约用水管理办法》，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。

2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。

3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。

4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。

第九章 环境影响评价

9.1项目场址环境现状

位于项目位于湖州市长兴县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。该区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达《环境空气环境标准二级标准》的要求，噪声达到《城市区域噪声标准》二级标准。

9.2环境标准

环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。

环境保护标准：

（1）《中华人民共和国环境保护法》

（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）

（3）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）

（4）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）

（5）《大气环境质量标准》（GB3095-96）一级

（6）人体直接接触的娱乐水体达标《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）B类标准；生活饮用水体达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749－1985），其他水体达《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）三类

（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类

（8）《污水综合排放标准》（GB8987-1996）一级

（9）《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）

（10）《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）

（11）《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）

（12）公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》（GB9633－9673）。

9.3项目环境影响分析

9.3.1建设期间对环境的影响

本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。

1、废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物(TSP)指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。

2、废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为 CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。

3、固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃建筑材料及生活垃圾。

4、噪声：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75～100dB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。

9.3.2建设期间环保措施

1、施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。

2、施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入项目所在地污水处理厂。

3、施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。

4、施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪声设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523–90)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。

5、施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。

6、光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。

7、工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。

8、管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。

9.3.3设计中环保措施

1、通风系统均安装消声器。

2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。

3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。

4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。

5、水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。

9.3.4项目运营期间环保措施

1、严格划定保护区范围，并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法。

2、严格保护区内的水资源环境，防止水土流失，环卫设施的布设须远离水体。

3、废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。

4、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的《城市生活垃圾分类方法及评价标准》和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。

5、废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到《污水综合排放标准》（GB8987-1996）三级标准后排入市政排水干渠，对地表水环境影响不大。按用水量的80%计算本项目区内的污水量，新建排污水设施，修筑排污管道，配置排污处理设施，各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中，不排入巴江河水系。有条件的情况下，可以回收用于灌溉、冲厕等设施，节约水资源。

9.4环境影响评价结论

1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。

2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；

3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。

4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；

5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。

第十章  消防

10.1设计依据

1、《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001版）（修订本）

2、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140–2005

3、《建筑内部装修设计防火规范》

4、《自动喷水灭火系统设计规范》

5、《火灾自动报警系统设计规范》

10.2消防安全措施

1、室外消防设施

按《建筑设计防火规范》的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外地上式消火栓，保护半径不大于150m。

2、室内消防措施

本项目为多层建筑，按建筑设计防火规范的要求进行防火分区，每个防火区建筑面积小于2500m2，均设两个安全出入门，设封闭楼梯间，封闭楼梯间门为乙级防火门。防烟分区的面积为500m2，不跨越防火分区。

3、消防给水与排水

室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量35L/s，火灾延续时间为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于18m3，确保火灾初期的消防用水。

在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统。

4、电气防火

在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统。

第十一章  物业管理

11.1物业管理概述

物业管理随着市场经济兴起而兴起，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已经成为人们在买房置业过程中最关心的因素。随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。为适应现代城市生活和社会管理、服务需要，本项目拟设立独立的物业管理机构，对公共建筑、设施委托经营，有偿收入用于运作费用，开发单位不再注入人力和物力，并且做到物业管理是有形管理加无形服务。

11.2住宅物业管理的服务标准

为促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据，特制定本物业管理服务标准。
   《住宅物业管理服务标准》把服务项目分为综合管理、房屋及共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、装修管理服务等九项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

11.2.1综合管理

1、服务范围

规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

2、服务内容及要求

负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（1）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

（2）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（3）协助召开业主大会并配合其运作；

（4）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（5）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（6）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（7）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％；

（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

11.2.2房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

1、服务范围

按《住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如水泵等设备。

2、服务内容及要求

确保居住区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）负责监控等智能化设施的日常运行维护；

（5）定期清洗外墙。

11.2.3绿化

1、服务范围

规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。

2、服务内容及要求

按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

11.2.4保洁

1、服务范围

规划红线以内，业主户门以外。

2、服务内容及要求

维护和保持服务范围内的清洁卫生包括：

（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（5）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（6）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

11.2.5公共秩序维护

1、服务范围

规划红线以内，业主户门以外。

2、服务内容及要求

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

11.2.6停车管理

1、服务范围

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理。

2、服务内容及要求

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

11.2.7消防管理

1、服务范围

公共区域消防设施的维护及消防管理。

2、服务内容及要求

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

11.2.8高压供水

1、服务范围

养护、运行、维修。

2、服务内容及要求

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行有关文件规定；

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

11.2.9装修管理服务

1、服务范围

房屋装饰装修管理。

2、服务内容及要求

（1） 有健全的装修管理服务制度；

（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

11.2.10物业管理机构主要职责

1、维护小区治安；

2、土建、管线设备维护、修理；

3、水、电等供应管理；

4、提供或管理商业设施；

5、环境卫生主绿化工作；

6、提供居民需要的家政服务。

第十二章  项目实施组织管理

12.1项目招投标

12.1.1招标依据

（1）《中华人民共和国招标投标法》

（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令》；

（3）《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；

（4）《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；

（5）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；

（6）《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；

（7）《中华人民共和国政府采购法》。

12.1.2招标组织原则

   为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。

12.1.3招标范围

本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。

12.1.4招投标程序

1、招标

鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：

1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。

2）招标人在《中国采购与招标网》或《信息日报》发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。

（1）施工监理招标

施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。

（2）施工企业选择招标

根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。

   （3）设备与主要材料采购招标

    根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。

   （4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。

2、投标

1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。

2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。

4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。

5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。

3、评标和中标

1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。

2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。

3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。

4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

12.1.5招标的具体情况

表12-1招标的具体情况

12.2建设期项目管理

12.2.1建设单位优势分析

本项目位于湖州市湖州市长兴县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。具体承办单位为长兴龙山建设开发有限公司。

近几年来，长兴龙山建设开发有限公司先后成功建设了一批社会事业、城市基础、旅游开发设施项目，从而培养和造就了一支业务能力强，素质高的工程管理队伍，积累了丰富的项目建设管理经验。因此新丰花园棚户区改造工程项目将从项目前期工作开始即由该公司与有关同志组成项目建设管理班子进行项目建设管理。

12.2.2项目组织机构

项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，项目拟组建“项目领导组织”，由董事会、总裁以及四个工作组组成。

董事会的职责：综合指挥、协调项目重大事宜，检查、监督项目实施情况。

总裁的职责：在董事会的统一领导下，履行具体工作职责，包括

（1）负责项目策划、创意及实施等组织领导工作；

（2）负责项目实施过程的全方位监督；

（3）负责项目建设资金的筹措与安排。

下设四个工作组：

（1）综合办公室职责：负责该项目各项工作的协调，负责与设计单位、施工单位、监理单位等各单位的协调，以及项目建设期间质量、工期、成本、合同、安全、环境的管理任务。

（2）财务中心职责：负责该项目的预算审核、资金筹措、财务审检、拨款及项目完工审计。

（3）房地产开发中心的职责：负责该项目前期相关工作，包括项目的建设手续报批、建设招投标、施工建设督办等，以及项目竣工后的招商、销售等事宜。

12.2.3项目管理措施

为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施：

（1）设计阶段：严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准；尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计方法；注意因地制宜，就地取材，节省建设资金，在切实满足建筑功能要求的同时，千方百计的节约投资、节约各种资源，缩短建设工期；积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料。

（2）项目实施：根据工程设计的要求，进行总体规划设计并实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资、工期和质量。

（3）竣工验收：项目按批准的设计建成后，项目单位编制完成工程结算和竣工决算，报造价咨询单位进行审核，并报有关部门组织竣工验收，严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。

（4）项目建成运行：由相关部门组织有关专家机构对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。

12.3资金管理

本项目通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。

合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。

第十三章 项目实施进度

13.1 建设工期

参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按24个月控制。

13.2 建设进度计划

20##年4月-20##年6月：完成工程建设前期手续办理、征地拆迁、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备。

20##年7月-20##年12月：完成基础工程及地下工程，开始主体工程建设；

20##年1月—20##年6月：主体工程全部竣工；开工室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；室外装饰工程、室外环境道路工程等。

20##年7月底验收投入使用。

13.3施工进度图


表13-1 工程项目实施进度图


第十四章  投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

    14.1.1定额依据

1、《浙江省建筑工程消耗量定额》；

2、《浙江省建筑装饰装修工程消耗量定额》；

3、《浙江省安装工程消耗量定额》；

4、《浙江省市政园林工程消耗量定额》；

5、《浙江省建筑工程措施项目计价办法》；

6、《浙江省建筑工程造价计价规则》。

    14.1.2材料及设备价格依据

1、浙江省建设工程造价管理协会《浙江省建设工程材料及设备价格信息》；

2、浙江价协建设信息发展有限公司《浙江省建设工程材料及设备市场信息》；

3、浙江省建设工程造价信息网；

4、湖州市湖州市建材当地询价。

    14.1.3其他依据

1、类似工程造价指标及造价指数。

2、第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算。

3、根据工作深度，预备费按一、二部两部分费用之和，取8％计算。

4、根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。

    14.1.4编制说明

本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等，具体工程量按照方案的各项技术指标。

1、基础设施工程包括场地平整、道路以及管线敷设工程、绿化等。

2、建筑工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程等。

3、根据本项目性质，项目土地费用暂估按200万元/亩价计入。

4、工程建设其他费用包括土地费用、勘察设计及质监费、建设单位管理费等。

5、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。

14.2 投资估算

1、土地获得费用

根据本项目性质，项目土地费用暂估按142万元/亩价计入，因此项目的土地费用支出为20000万元。

2、施工前期费用

施工前期费用主要包括进行工程水文、地质勘查和红线座标测量、定点、埋设桩点等和土地开发工程、建筑安装工程及区内配套工程的设计发生各项费用，也包括按设计需要挖、填土石方工程费、场地平整费，宗地内平整、通路、通水、通电、排污等工程费用。根据湖州市同类工程项目报价和湖州市政府相关部门公告相关指数，结合开发项目实际情况，经估算，施工前期费用为7254万元。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程费包括土地方工程、桩基工程、地下室工程、主体工程、水电消防工程等，也包括电梯、燃气、通讯、智能系统工程等安装工程。按照湖州市同类工程项目报价和湖州市建筑工程价格信息，结合开发项目实际情况，经估算，建筑安装工程费为43682.66万元。

4、红线内外市政及公建配套工程

红线内外市政及公建配套工程费是指区内道路、供水供电、景观绿化及配套设置公共休闲娱乐设施工程费。按照湖州市同类工程项目报价和深圳市建筑工程价格信息，结合开发项目实际情况，经估算，红线内外市政及公建配套工程费为275万元。

5、不可预见费

不可预见费又称为预备费，是指考虑开发建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和价差预备费两大种类型。基本预备费一般按照建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费）之和乘以一个固定的费率计算。价差预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用，内容包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。计算方法一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。根据湖州市同类房地产开发项目的调查，不可预见费一般为房地产开发成本（土地取得费、施工前期费、建筑安装工程费和社区内外配套工程费之和）的2%～5%，考虑到估价对象的实际情况及市场调查，结合估价经验，本项目开发不可预见费率取3.0 %。经估算，不可预见费为2136.35万元。

6、管理费用

管理费用指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费等。根据湖州市同类房地产开发项目的调查，管理费用一般为房地产开发成本（土地取得费、施工前期费、建筑安装工程费和区内外配套工程费和人工工资之和)，经计算，管理费用为9899.99万元。

7、财务成本

财务成本26752万元。

14.3 资金筹措

建设资金由长兴龙山建设开发有限公司自筹解决。

14.4 资金使用计划

根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，结合同类项目资金投入比例及项目开发建设期各期的施工进度计划，拟定项目各期资金的投资计划，详见以下附表：项目资金使用计划表。

             项目资金使用计划表             单位：万元

第十五章  财务评价与敏感性分析

项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。

15.1 财务评价基础数据的测算

 1、基准收益率的确定

基准收益率根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为6%。

2、计算期的确定

本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束需4年，但财务评价对准备期不做分析，计算期为3.5年（其中：建设期24个月），营运期为1.5年。

3、按照行业平均收益水平，项目投资财务内部收益率设定为6%，项目资本金基准收益率设定为6%

财务效益与费用估算

15.2营业收入

本项目营业收入主要是开发项目安置出售收入、商铺、停车场等收入。

在房地产市场保持平稳快速增长发展情况下，充分考虑项目在建成后带来的经济效益，本项目占地93500平方米，总建筑面积215000平方米，包括棚户区改造安置房145,000平方米，建设1610套；配套商业用房、物业用房26,500平方米。

未来项目收益情况如下：

1、棚户区改造安置房出售： 145,000平方米×5500元/平方米＝61600万元

2、商业用房出售：26,500平方米×22800元/平方米＝60420万元

3、车位出售：1233个×10万元/个＝12330万元

4、合计134350万元

项目预计从20##年第三季度开始销售，20##年结束。具体销售计划如下表所示


表15-1 销售计划表



    15.5.1盈利能力分析

1、静态盈利能力分析

静态投资回收期（缴纳所得税后的回收期）

静态投资回收期=[累计净现金流量出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 

             =（3.5-1）+11945.4 /36295.4

             =2.83年                  

综合2.83年。(数据来源:附表6项目投资财务现金流量表)

2、动态盈利能力分析

财务净现值

项目财务净现值

取年度基准收益率6%，根据项目财务现金流量表（附表1）可计算得到项目的财务净现值分别为12374.79万元，均大于零，因此本项目在财务上可行。

    15.5.2财务内部收益率

1、项目财务内部收益率

根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目年度的内部收益率15.16%。均大于年度内部基准收益率6%，因此本项目在财务上可行。

2、动态投资回收期（缴纳所得税后的投资回收期）

动态投资回收期=[累计折现值出现正值的期数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值为3.07年。（缴纳所得税前的投资回收期）（数据来源：附表6项目财务现金流量表）

通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。

15.6 评价结论

通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。

第十六章 社会评价及风险性分析

主要体现在：完善所在地段的规划功能、提升城市形象；提升市民的人居质量；增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

16.1 社会影响效果分析

    16.1.1项目社会影响

1、项目的可持续性

本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。

2、社会就业

本项目建设中建成后，小区的物业管理和商业店铺办公楼等，将吸引新的投资和就业机会，为现阶段的社会和就业环境带来一丝暖意 。

3、对开发公司影响

本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象，为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。

4、对人和社会的影响

（1）对社会的影响

根据本项目所处地段，项目建成后，为人们提供一个良好的居住空间和休闲环境。

（2） 对社会经济发展的影响

本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展 ， 走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的经济发展 。

（3）对社会的经济影响

本项目的建设，将会为社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。

    16.1.2项目环境效益评价

本项目绿化率较高，将会提高城市绿化面积，同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。

项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出一个良好的生活环境。

为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局 ， 力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。

由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。

16.2 社会适应性分析

本项目市场定位为中、高档住宅客户群。通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目的支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳，与当地社会环境的相互适应性很强。

16.3 风险性分析

    16.3.1风险因素识别

1、开发建设风险

企业缺乏土地运作、住宅类项目运作经验，以及对土地获取、资金筹措、开发建设环节等方面的运作能力存在挑战。其中建设资金的风险包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加、工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。

2、经营风险

项目开发经营过程中，成本、销售、技术、工程质量等方面的风险。其中技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险；工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。

3、利率风险

项目规模大，存在较大资金压力，对资本运作能力的要求高；经济发展目前处于波动期，国家货币政策变动大，存在利率风险；企业资产结构性合理度及内部现金流的充足度等将影响企业的盈利能力和偿债能力。

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。

4、政策风险

国际/国内政策环境对投资型房产控制力度加大；国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。

5、突发事件

公共卫生事件、自然灾害及其他突发事件。

    16.3.2风险概率等级评估及对策

    16.3.3风险特点及对策

1、对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自留：通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险。

2、对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制；通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响。

3、对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移；通过有效的保险或引入合作方，分散风险、降低风险带来的损失。

4、对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。

    16.3.4风险分析结论

项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。

在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。

基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。

第十七章  结论与建议

17.1 结论

本项目位于湖州市长兴县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景好。

本项目建成后可改造长兴新湖区域的危旧住房，改善困难家庭的住房条件，提升城市面貌和人居环境，促进区域社会经济的发展，根据长兴县龙山新区总体规划的要求，实施新丰花园棚户区改造工程项目是很必要的。因此本项目具有较好的社会效益。

本项目占地93500平方米，总建筑面积215000平方米，包括棚户区改造安置房145000平方米，建设1610套；配套商业用房、物业用房26500平方米；地下储藏室、机动车和非机动车车库等共43500平方米。同时，建设道路、广场、绿化、围墙等附属设施工程。建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。

17.2 建议

本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议:

1、本项目的启动关键在于建设资金的及时足额到位。建议应及时落实资金到位，才能保证工程在投资估算控制范围内如期按时按质完工。

2、主动做好各项前期准备工作，使项目能如期开工。在项目实施过程中注意对质量、工期、建设成本进行全过程的动态控制，设计单位应严格按国家强制性标准规范的要求设计，尽量减少设计变更，如果对设计进行变更，必须按照国家的规定和合同约定的程序进行，并考虑其对建设成本及工期的影响。建议采用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施，按照经济性原则、全面与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则，各类人员共同配合，实现由分项工程、分部工程、单位工程、整体工程整体纠正和控制工程造价的偏差，确保工程质量，使建设工程按时按质完成并交付使用，防止实际建设资金超过概算金额。

3、建议本工程在今后施工过程中，尤其在桩基础施工时，须进行一些必要的安全措施论证，采取一些积极有效的防范措施，防止给周边建筑物带来损伤。

4、建设单位应密切地注意市场的同时，选择合适的市场策略外，组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险 ， 达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益。

5、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第一，要加强施工管理，实行工程监理制；第二，推行招标，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划；第三，要及时与设计部门沟通， 分析解决技术难题，以确保项目经营目标的顺利实现。

附表及附件

1、 项目总投资估算表

2、总项目全部投资现金流量表


项  目  建  设  投  资  估  算  表

10-1                                                                                                                                         单位：万元



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