用电信息采集系统项目风险评估报告

1．             项目基本情况

在“积极稳妥”的原则指导下，经过调研制定了5年计划，在20##年实现全部低压用户和公变关口现场数据采集、监控、分析，总投资5100万元（不包括表箱、表计）。至20##年底已投资1158万元，集抄规模达到了33000户规模，网络表已基本覆盖2783台公用变,系统功能上基本达到远程抄表、电压质量监测、线损分析、漏保监控及配变监测，与营销系统做到数据共享。

2．             风险评估目的和范围

本评估主要针对用电信息采集系统开发、建设、应用、维护过程中可能出现的风险以及上级政策和外部环境可能引起的风险进行评估，对该项目潜在风险有更充分的了解，提高防范意识，在整个建设过程中严格执行有关规定制度，努力避免风险的发生。

3．             主要风险综述

3.1技术风险

3.1.1期望值

中国移动是全球拥有用户数最大的移动运行商，他的gprs通道的通信成功率也没达到100％，经常有gprs掉线情况发生，但他也在我们的用电现场服务与管理系统（负控系统）中得到广泛应用，我们只是辅以短信通道以弥补gprs掉线情况。

我们建设系统不能太理想化，过高的期望值只会阻碍技术的应用，低压载波通信成功率100％是不现实的，它和gprs一样总会出现某几个点不能通信，对这几个点我们就以它是“孤岛”，将其剔除通信成功率的统计并通过其它设备系统实现覆盖，这样最终会出现越来越多的“孤岛”，那我们的运行成本就会越来越高，集抄技术也会停滞不前。

3.1.1.1综合抄到率

很多资料上的抄到率是指载波通信成功率（指在集中器上抄到的户数与应抄户数的比率），而我们认为应该是综合抄到率（指在主站上统计抄到的户数与应抄户数的比率），因为我们的目的是远程采集，是要将数据传到主站才完成采集任务。由于载波通信的时变性，兼顾系统实用性，我们重点考核用于结算的日冻结数据，即日冻结数据24小时抄到率---本日零时零分开始到次日零时零分这个时段内日冻结数据的抄到率（(实际抄到的户数/应抄户数）X％）。那么对于一个24小时抄到率都是100%的系统怎么评价呢，可考虑引入一个0-6小时，0-12小时，0-18小时，0-24小时即时数据抄到率的概念，算法和日冻结数据的抄到率一致，时间段有所区别。在相对比较短的时间内抄到全部数据的系统应该比较好，但是以24小时抄到率为主要指标。一个综合抄表优秀的系统应该能在较短的时间内抄收到尽可能多（最好是全部）的用户数据。根据我局建设应用情况将综合抄到率定位在99％还是比较适合的。

3.1.1.2数据正确性

正确率是没有疑问的，应该达到100％。出现疑问主要是受到前期载波集抄的影响，前期是采表计脉冲的，由于受环境的干扰容易引起脉冲计数错误，造成表计度数错误，而现载波抄表抄的是表计内存储的数据，只要能采出来就不会错误。主要出现数据错误的是主站将数据放错位置，或是主站的用户基础资料不正确，这些都可以通过加强管理来解决。通过采表计内存储的数据，也解决了一个法律问题――计量数据溯源。

3.1.1.3数据实时性

远程集中抄表系统系统主要的采集对象是量多面广的的工商业用户和居民用户，主要目的是替代人工抄表和应对市场经济环境下电力营销体制改革和电力营销专业化、精细化、标准化管理的需要；对这些用户我们需要象变电所和专变用户一样实时采集吗？我们认为在目前的技术条件和采集用户的范围，这些功能一种可以由电能表来实现（需要规约支持），而采集设备只是纯粹的采集传输数据，另一种是采集器实现部分冻结功能，这样主站和集中器采集实时性要求就可以退一步了。我们要解决的是将采集器或电能表存储的数据采集回来，进行分析梳理，总而言之对量多面广的的工商业用户和居民用户用电现场数据采集做到24小时准实时采集就行了。

3.1.1.4设备故障率

计量故障差错率省公司考核标准是小于等于1，从严格意义上来说计量设备的要求应比集抄设备（网络表、集中器、采集器）的要求高，那集抄设备的故障率参照这个标准也就可以了。目前还没有这方面的数据可供参考。

3.1.1.5项目生命周期

集抄系统的建设应用解决了抄表难题，节省了抄表人员，同时也发现了我们平时手工抄表不能发现的许多营销管理的漏洞，对用电现场实现了准实时监控，产生了经济和管理效益。电子式电能表至今也没有对它的正确或官方的生命周期定位，从另一面看我们建设的集抄系统即使在5年后需更新换代，起码在这5年内我们结累了一套应用、维护体系，员工适应了在此模式下的营销管理体制。项目生命周期定位在5年以上应是合理的。

3.1.1.6通过以上分析，我们已建设的项目指标基本达到了我们的预期。主要问题还在设备故障率上。我们应用集抄设备时间还不长，国内外也没有这方面的资料，但通过城西所20##年故障数的统计，总故障率是很低的，但随着时间的推进故障率是否会上升，在今后需要严密监控。

3.1.2主站软件：

我局主站系统由我们提供需求、规范、功能模块的算法，顺舟高科据此开发，我局不出资拥有使用权但无版权，这样不会造成主站开发不成功资金的损失。现在主站系统已具备了一些基本功能，但功能未深入开发、操作繁琐、可靠性不高，且开发周期不能直接控制。

3.1.3通信信道：

3.1.3.1上行信道（gprs无线专网、光纤局域网），gprs无线专网是成熟的通信技术的借用，通信规约是透明的，还有行业指定的测试部门，进行了入网测试，也不应该有太大的风险。

3.1.3.2本地信道（载波、RS－485、抄表器），RS－485通道在本项目中为表计与采集器之间应用，通信距离短，维护方便，可靠性高，现在还没有这类故障的统计，但从20##年我局现场终端应用看未发现RS－485通道故障。

载波信道存在时变性，在实际应用过程中一直面临着可用性与可靠性的问题。低压配电网中存在负荷情况非常复杂、各种不同性质的电力负载在任意位置随机地投入和断开，负载变化幅度大、噪声种类多且强。我局随着农网改造的进一步深入，电网健康水平越来越高，提高了通信成功率，为载波信道的利用提供了基础。安全性

3.2计划风险

3.2.1国网统一标准、建设周期、统一程度

要推动集抄技术的发展应尽早统一技术规范、通讯规约，以打破厂家垄断。同时我觉得统一应该先在上段信道，统一了上段信道，有了统一的系统平台，各厂家的载波集抄就有了可比性；而下段信道的终极目标是统一，但在目前的技术条件下不宜统一，应该给各企业技术进步留下发展空间。据资料反映拥有全球最大的载波集抄用户的意大利Enel公司抄收成功率也只有92％，这也说明了载波通信技术的难度和可发展性。国网已经将低压载波信道暂时放开了，允许产品配套供应，也就是说下行通信暂不统一，这与我们建设的方案是基本相符的,建设周期也由原来3年完成调整成5年完成。

3.2.2集抄企业小规模

由于受前几年集抄建设不成功的影响，电力企业建设意愿不强，国内集抄生产企业生存环境差，造成企业规模小，产品研发投入少，使集抄企业发展停滞不前，步履维艰，面对电力部门建设集抄的紧迫性，各集抄企业在产品研发、生产、售后服务都未做好准备。而国外集抄企业受我们的用电环境影响又存在着水土不服的问题。这影响到建设计划的顺利实施。

3.2.3应用效果

数据的采集问题已基本解决，但面对采上来的庞大数据如何应用确是一个大问题，是要建立一套应用体系的，不解决应用问题那这个系统的建设的效果也无从谈起。现在主要应用为抄表数据的应用，对其它数据的应用基本未开展。要充分挖掘数据的应用，比如改善台区的线损合格率、总保投运率、计量装置监测分析、配变经济运行、电能质量等，这样系统的应用效果才会扩大，建设应用的意愿才会增强，计划才会顺利实施。要达到这样的应用效果，需要局领导统筹兼顾，各部门积极响应。

3.3保障性风险：

3.3.1维护制度

“三分建设，七分管理”，一个系统的建设、应用能否成功，主要在管理上。我局起草了《集抄系统管理办法（试行）》、《集抄系统主站管理工作标准（试行）》、《集抄系统安装维护工作标准（试行）》、《集抄系统异常告警处理工作标准（试行）》等规章制度，规范了建设、运行、维护、应用等环节工作，以确保系统稳定安全运行，应用进一步深化。

但这些制度还处在初始阶段，还需探索完善；由于没有可对比性，考核体系也未建立。

3.3.2岗位设置

设置系统管理员、主站监控、用电信息采集系统运维岗位，有了人员的保证，才能保证系统的正常运行，但我局现在处在专业化探索阶段，供电所设置集抄维护岗位的意愿不强，怕影响到正常工作，也没有一个可参照的模式。

系统管理员岗位主要职责：日常负责用电信息采集系统的安全稳定运行，及时对系统出现的异常进行分析解决。对系统功能的升级提出意见，编制升级方案。组织对系统应用的培训工作。主站监控岗位主要职责：日常负责用电信息采集系统中相关信息数据正确性。对用电信息采集系统异常告警的分析、派工、处理、统计，对异常告警处理和其它功能应用的技术指导和检查。用电信息采集系统运维岗位主要职责：网络表、集中器、采集器、系统用电信息等的巡视检查、运行维护及运行质量的统计，未抄到数据（表计、其它电参数）的补抄工作。全局设一个系统管理员，供电所用电信息采集管理维护应用人员设定，系统的集抄数量在2万户及以下的，设2名，集抄数量每增加1万户，增设1名。

3.3.3维护方法、设备

集抄系统以前基本由厂家维护，没有成型统一的维护设备，维护方法也是各显神通，在集抄系统进入实用化后，我们必须探索出集抄维护方法，形成标准化的维护流程，购置维护设备。标准化的维护流程需要一个过程，深入岗位培训也需要一个过程，况且现在维护设备也没有成型的，这都对我们的正常维护造成阻碍。

3.3.4与其他系统接口

抄表数据已能进入营销系统。在根据营销系统自动更新资料的功能上，由于营销系统接口提供的业扩换表信息不全，引起部分资料无法更新，影响到集抄系统数据的正确性和应用，同时也加大了集抄系统的维护工作量。系统与用电现场服务与管理系统接口还未做，接口的不完善，使我们的系统成为一个新的“信息孤岛”，阻碍了数据的共享和数据应用的最大化。

3.4资金风险：

3.4.1预期资金

项目总投资为5100万元，至今共投资1123.6万元，集抄规模达到了33000户规模，网络表已基本覆盖2783台公用变。其中城西所全所15650户用户全部安装了集抄，123台公变全部安装了网络表，共投资303.4万元（不包括表计、表箱）。

3.4.2预期效益

3.4.2.1管理效益：通过该系统的建设，提供丰富的用电现场数据和技术支持，达到营销管理和客户服务的专业化、精细化、规范化水平。

3.4.2.1.1及时掌握公用变压器的运行情况，实现精细化管理，提高供电可靠性；

3.4.2.1.2及时掌握漏保的运行情况，实现远程控制漏保，提高漏保投运率

3.4.2.1.3及时掌握电能质量情况，为优质服务提供支持；

3.4.2.1.4消除估抄，根治错抄，避免漏抄，提高抄表质量减少人为差错损失；

3.4.2.1.5缩短抄表周期，为电价改革提供支持，建设资源节约型、环境友好型企业

3.4.2.1.6达到同步抄表：为实时精确线损分析提供保障,提高节能减排能力；

3.4.2.1.7监视表计运行状态，及时发现异常用电嫌疑户，并可连续跟踪可疑户，为防窃电、防电表故障提供了有力支持。

3.4.2.2经济效益：有效提高企业规模效益，降低运营成本，促进企业发展。

3.4.2.2.1人力成本降低：用电信息采集工作（电量抄读、电参数测读等）由系统代替后，可节约原来的抄表人员。

3.4.2.2.2降损增效：有了线损实时精确统计分析后，能更快捷正确的找到产生损耗的根源，及时进行整改，杜绝电量的无效流失，增加企业收入。

3.4.2.2.3增加销售收入：支持多种电价，合理利用电力资源，使销售政策更加多元化，有效开拓电力市场，增加销售收入

3.4.3实际效益

除城西供电所全部覆盖外，其余为零星安装，效益以城西所为例具有代表性，从城西所建设应用效益来看，项目投资回收期为5年。

3.4.3.1在完成调换表箱、表计、安装采集模块同时还对部分沿墙线，进户线进行了更换，提升了低压电网的健康水平，20##年双夏低压电网事故大幅下降，有效提高了供电可靠性。

3.4.3.2彻底的消除了估抄、根治了错抄、避免了漏抄现象，有效提高了抄表质量，抄表周期可以天为单位任意设置，同时全所抄表工作由原每月5天8人，减至半天1人。

3.4.3.3全所123台网络表实现配变监测，提供公变的运行数据、总保的运行数据，供电所节省了大量的现场测试数据时间了，同时可根据此数据有计划的安排运行维护，提高了营销精细化管理水平。

3.4.3.4该系统的应用将影响台变线损统计的各种因素减至最小，将台区线损的精确分析变不可能为可能。统计出的台变线损为该台变的实际线损。在此基础上城西所认真分析，查处了接线错误、窃电、计量故障、抄表不同步、估抄、错抄、三相不平衡，在短短的两个月内台区线损合格率从58％上升到了90％。低压线损率从07年的6.95％降低到4.85％，08年节损电量为91万KWh，按平均电价0.71元/KWh计算每年减少损失64万元，按这样计算5年就可收回投资。

3.4.3.5该系统的应用可有效促进供电所体制改革，使供电所朝着专业化的方向发展，有了城西所的例子，现各所对建设集抄的热情高涨，他们希望通过该系统解决人员短缺与营销管理和客户服务的专业化、精细化、规范化的矛盾。

4.风险管理

通过上节对风险的综述我们列出风险严重程度见下表，从我局项目实际影响，我们采取以下的风险防范措施和应急机制，避免风险产生和将风险产生危害降至最低。

4.1数据正确性：在技术上已不存在数据正确性问题，出现数据错误的因素概率也很低，我们已经制定了相对应的制度杜绝错误的发生。因此实际影响是轻微的。

4.2设备故障率：我们使用的集抄设备定型是在20##年，到现在批量的总使用时间还不到1年，出现大面积故障的概率无法统计，大面积故障后对我们的影响是严重的。但从我们前几年使用情况看未出现大面积故障。

4.2.1加强设备的管理，从设备的招投标、到货验收、安装、维护的全过程进行监控，对于不符设备技术规范、通信规约的要坚决退货；对厂家的设备测试报告要加强核对工作；对技术缺陷的要组成课题组，有计划解决，以提高设备质量。

4.2.2我们现通过制度严密监视分析故障情况，建立应急方案，定时进行事故应急演练。同时与厂家签订合同时签订售后服务承诺书，要求厂家在2年内免费更换设备。

4.3 主站软件：由于现主站操作繁琐、可靠性不高，且开发周期不能直接控制，降低使用者的使用意愿，出错几率大幅提高。在我们对该系统依赖程度加大的情况下，系统的可靠性和功能却没有同步提高，因此实际影响是严重的。从20##年开始我们要在完善主站基本功能的前提下，督促厂家加紧开发，与厂家人员共组课题组，减少不必要的反复，掌握开发进程。

4.4下行信道：载波通道由于存在时变性，受电网影响很大，在不能通信时造成表计数据无法上传实际影响严重。但我们通过几年的运行，出现不能通信的概率很低，况且我们的电网不断在改造，电网对载波通信的影响只会越来越少，同时也在不断结累干扰源，以杜绝这类干扰源进入电网。因此实际影响是轻微的。

4.5岗位设置：要保证一个系统正常运行，充分发挥其功能，必须对其进行不断的维护，维护的制度我们已建立，但各级部门对专人维护意愿不强，或基于人员紧张，没有真正建立维护岗位，认为科技可以解决一切，这样对我们的系统正常运行的影响是严重的。各级领导和各系统使用单位要充分认识到维护队伍的重要性，从意识上提高认知，杜绝重建设、轻管理的现象，建立维护岗位，借助厂家专家和大专院校资源进行专业培训。

5.结论

用电信息采集系统的建设已进入了实用推广阶段，受各种因素影响风险存在也是必然的，经上述风险分析，最主要的风险还在于管理风险（设备故障率、主站软件、岗位设置），任何技术缺陷都可以通过管理予以弥补。在今后的建设中要坚持“积极稳妥”的原则，树立“三分建设，七分管理”的理念，着手集抄管理人员的培训工作，切实做好风险分析防范工作，将用电信息采集系统的风险减至最低。

 

第二篇：房地产开发项目风险评估报告

某 某 花 园

风险评估报告

某某房地产开发有限公司

20XX年6月

1 项目概况

1.1 项目简介

1.2 项目现状及周边情况

1.3 项目主要内容

1.4 总投资构成

1.5 项目的实施方案

1.5.1 项目运作模式

1.5.2 内部管理方式

1.5.3 进度计划

2 项目风险分析

2.1 项目的政策风险

2.2 金融风险

2.3 项目控制风险

2.4 项目的经营风险

2.5 其他不可抗力风险

3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施

3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

3.2　采用多样化（或组合化）投资

3.3　以财务方式控制风险

3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售

3.6　加强管理，缩短工期

3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

4 结论

1、项目概况

1.1项目简介

项目的位置和规模

1.2项目现状及周边情况

项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。

目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况

目前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。

1.3 项目主要内容

项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。

1.4总投资构成

（1）土地出让金及契税；

（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；

（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；

（3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。

1.5 项目的实施方案

1.5.1项目运作模式

本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。

1.5.2内部管理方式

由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。

1.5.3 进度计划

项目控制工期：

首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米

2、项目风险分析

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

2.1项目的政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

2.2金融风险

房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。

（1）融资能力不足

在该项目运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。

（2）货币利率变化的风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。

2.3项目控制风险

在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。

（1）成本控制风险

房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。

房地产开发不同于建设工程总承包。建设工程总承包只负责建设工程施工，即根据建设工程总承包合同约定的合同总价或计价办法、建设工期、质量标准等要求，按照建设方提供的设计资料完成施工任务，其成本控制仅是施工过程中的成本，不包括项目前期工作、项目设计等成本构成，成本的可控性较高。而在房地产开发过程中，从项目的征地、可行性研究开始，到项目的规划、施工图设计、施工、销售，到最后项目的竣工交付使用，开发商几乎承担了项目建设中的所有成本风险，无论是哪一环节成本控制出现偏差，都会导致整个项目成本控制的不确定。

（2）建设工期、质量、安全控制的风险

工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。作为一个开发项目，控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。

2.4项目的经营风险

经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

（1）市场风险。

市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。

（2）购买力风险   

    购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

   （3）资金变现风险

    资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

（4）商业风险。

商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。

2.5其他不可抗力风险

由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

3、项目投资风险防范措施

3．1对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

　　仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。

3.2　采用多样化（或组合化）投资

　　看准房地产市场，把资金有选择地投放到不同时期开发的项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。所以我们在安庆市新城东苑设规划过程中，结合本地的实际情况，既设计有多层住宅，也有小高层、高层住宅，还有连排别墅、商业办公用房等。

3.3　以财务方式控制风险

（1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。

（2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段。

（3）增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。

3.4科学规划、合理定位，提高品味，促进销售

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据充分的市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，可以作为指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。我们根据安庆市的实际情况，高起点、高起点地对项目进行了市场定位，做大做强，力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住社区，并以此来带动销售，真正做到一流的品牌，成为本地区的开发企业的领头军。

3.5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

　　例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

3.6　加强管理，缩短工期

尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证安全、质量。

　 此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

4、结论

总之，房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、收益大，同时投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点也造成风险大。但只要我们针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，就能避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。通过以上种种风险分析以及应对措施的设计，对于安庆市新城东苑的开发项目我们相信有能力规避主要风险，并将次要风险减到最低程度，力争将该项目建成安庆一流的居住社区。

20XX年6月28日