市场持续回暖，改善需求释放明显

——20xx年11月广州房地产市场报告

一、 宏观环境：央行存贷降息，多地公积金陆续调整 ....................................................................................... 2

二、 城建规划：白云嘉禾望岗片区扩大，萝岗三村规划调整 ........................................................................... 5

三、 土地市场：成交面积创新高，广州总价地王现身 ....................................................................................... 7

四、 住宅市场：网签整体量跌价升，改善买家成交增多 ................................................................................... 9

五、 开发商动态：中海转型、万科联合天猫、远洋携手京东 ......................................................................... 11

六、 附表：各区域主要项目11月成交情况 ....................................................................................................... 12

住宅投资经营中心

2014-12-8

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一、 宏观环境：央行存贷降息，多地公积金陆续调整

? PMI创6个月新低，制造业总体增速略有放缓

20xx年11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，环比回落0.5个百分点，创下近6个月新低。 从分项指数看，本月生产指数、新订单指数、采购量指数等继续位于临界点上方。其中，生产指数回落0.6%至52.5%，表明制造业生产虽继续处于扩张态势，但压力加大；新订单指数回落0.7%至50.9%，表明市场需求扩张态势虽未改变，但增长乏力。

近期PMI变动既显示出一系列稳增长措施使制造业总体保持扩张态势，也反映出我国经济结构调整处在不断深化过程中，近两个月中央多项稳增长政策的出台，有利于增强企业信心。

? 央行非对称降息，提振实体经济，或将有助于房地产市场需求的释

11月21日，中国人民银行宣布自20xx年11月22日起下调存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

这是央行时隔两年多的第一次降息，而上次降息可以追溯到20xx年7月6日，当时采取的也是存贷款不对称降息。

从央行的表态来看，这次不对称降息基准利率的下调幅度大于存款基准利率，主要想进一步促进利率市场化改革，从而降低社会融资成本、提振实体经济，促进资金流动，刺激消费的意图。而贷款利率的下调将带来购房成本的下降，将有助于购房需求的释放，但此举却难以在短期内改变房地产市场的走势。

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? 多地公积金调整进行救市，调整内容大同小异

11月期间，多数二线城市纷纷对公积金贷款条件作出松绑，其中一线城市中上海公积金政策已率先实

施“结清首套房贷再贷算首套”。 而北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都等国内一、二线城市均按照11月21日央行降息有关规定同步下调公积金贷款利自限购政策松绑以来，此次公积金贷款政策调整已成为新一轮的楼市刺激措施，国内二线城市已纷纷缩短公积金贷款申请缴交时间，且多数城市已执行本市买房可异地还款新政，解决了在外地就业不能回户籍城市申请公积金贷款臵业的尴尬，而央行降息以来，国内一二线城市公积金贷款利率全面下调，减少了购房支付成本，对楼市需求的释放起到利好作用。

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? 前10月房地产销售降幅收窄，楼市初见回暖

11月13日，国家统计局公告显示，1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。

商品房销售额56385亿元，同比下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1个百分点。其中，住宅销售额下降

9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。

近期楼市限贷集中松绑，随着一二线城市松绑幅度加大，房地产销售有所回暖，但由于库存量大，预计年内房企仍以价换量为主 。

? 70城房价好转 ，环比价格降幅收窄，一线城市二手住宅全线止跌

11月18日，国家统计局公布的10月房价报告数据显示，70个大中城市中，69城价格环比下跌，持平城市仅1个，环比价格最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。一线城市中，除北京外，广州、深圳、上海一手住宅环比跌幅全线收窄。

二手住宅形式有所好转，继上月全线下跌后，10月70个大中城市中，上涨城市出现2个，持平城市有4个，环比价格最高涨幅为0.3%，最大降幅为1.8%。其中，一线城市二手住宅全线止跌。

随着各地房贷政策调整，多数房企加大推盘力度，部分购房者选择入市，释放大量改善性需求，市场成交量上升，房价环比下跌态势得到一定遏制。

? 11月穗楼市量跌价升，环比微跌4%至7094套

广州11月楼市网签量达7,094套，环比微跌4%，同比下降13%；成交均价15,582元/㎡，环比上涨8%，同比上升33%。

继央行“930新政”利好之后，11月21日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，对于楼市来说，这无疑又是一大利好，11月楼市因此持续回暖。

年关将至，而大多数房企年度目标完成难度仍然很大，房企冲刺年底销售业绩的“集结号”已经吹响，新一轮推货小高峰即将到来。央行降息政策或将刺激未来几月楼市，继续维持高成交量，一改年底楼市淡季的情况。

? “南沙金融创新15条” 将增加经济活力，促进区域发展

11月28日，在白云国际会议中心举办的企业创新与城市发展论坛上，广州市副市长骆蔚峰表示国务院原则同意“南沙金融创新15条”。

南沙金融创新包括：

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? 拓展跨境贸易的人民币结算业务，开展资本项目可兑换的先行试验；

? 鼓励和支持广州地区的企业和金融机构在香港发行人民币债券用于支持南沙新区的开发建设； ? 鼓励和支持在南沙新区新设金融机构，开办期货交易、信用保险、融资租赁、信托投资等业务； ? 南沙新区可以引进信托机构，发行多币种的产业投资基金，开展多币种的土地信托基金（计划）

试点。

? 南沙新区内的金融机构可以为港澳台机构和居民提供跨境人民币结算金融服务，开发跨境人民币

结算创新产品，促进贸易投资便利化；

? 支持在南沙新区开展人民币计价业务试点。

二、 城建规划：白云嘉禾望岗片区扩大，萝岗三村规划调整

? 嘉禾望岗及空港大道片区规划扩容，增加商务用地

规划片区范围为东至白云大道及空港大道南段，南至鹤边村—黄石东路及华南快速干线，西至106国道，北至红路支涌，范围达10.71平方公里。建设量从原规划的864万方增加到1189万方，比现状扩容18.7%。

规划调整后，在嘉禾望岗站、黄边站、江夏站、白云大道北站及规划鹤南站用地规划连片商业商务用地，道路交通延续原来的规划。另外片区新增14所学校；地铁14号线二期规划初步披露，将与地铁2、3、5、11、12线路换乘。片区扩容将完善周边各种配套，将促进区域房地产行业兴旺，带动房价攀升。

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? 萝岗三村庄规划调整，变身为东部山水新城居住区

11月11日，萝岗区九楼村、大坦村、麦村村庄规划控制性详细规划调整开始环评公示。上述几个村庄将发展为东部山水新城的居住区，并定位为城乡发展协调区、镇龙宜居生活服务区重要组成部分，规划人达4.4万人。 规划范围覆盖九楼村、大坦村、麦村，北至广汕公路，南至麦村村界，西至永九快速路，东至萝岗区区界，总规划面积263公顷。

萝岗镇龙片区三个村庄调整规划，共释放城市建设用地规模达到 263万平方米，为打造广州东部新城居住社区提供有力支撑。

? 白云槎头地块工业区拟改商业居住区

槎头地块是罗冲围片区“三旧”改造用地， 位于白云区西南部，改造范围北至广海街，西至珠江，东近广清高速。宗地面积约20.4万方，拟将工业区修改为商业与居住片区，总建面将扩展1倍。老城区住宅用地极为稀缺，增加住宅供应将会缓和老城区住宅供需紧张关系。

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三、 土地市场：成交面积创新高，广州总价地王现身

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总体表现

11月广州土地市场成交面积激增，高达91.19万㎡，环比上涨165.63%，主因上月大量供应的土地在本月成交火热。11月成交金额为229.95亿元，环比大幅上涨2510.10%，主因本月有多宗地块成交，并有广州总价地王带动拉升所致。

备注：不包含工业性质土地数据

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土地挂牌

11月广州市仅有一宗土地挂牌，占地面积18902㎡，总建面积41584㎡，起拍金额为2.8亿元，起拍楼面地价为6800元/㎡；这宗土地为二次挂牌，与初始挂牌起拍价总金额相比增加了1601万元。

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? 土地成交

11月广州全市有12宗土地成交，成交宅地基本上位于主城区，其中天河区牛奶厂地块共引来20家房

企竞拍，经过多轮争夺，最终7幅宅地分别被华润、龙湖、平安不动产及金地等外来品牌房企竞得，总成交金额约 112亿元、整体溢价率为 26%；众品牌开发商积极竞买华美牛奶厂地块的举动将加重广州楼价尤其是主城区楼价上涨的预期。

在政策宽松利好楼市的宏观环境下，11月全国土地市场回暖明显，一线城市更是地王涌现，成交显著放量。其中，天河多宗地块遭哄抢，白云诞生广州总价地王，开发商拿地热情高涨，市场信心大大增强。截至11月末，广州土地总成交826亿元，超额完成全年800亿土地出让金任务

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四、 住宅市场：网签整体量跌价升，改善买家成交增多

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整体市场

在年底业绩冲刺压力下，开发商推货冲量步伐加快。11月广州市住宅新批准预售12,695套，约146.6万㎡，供应面积环比大幅增加 106%，同比增加 19.4%。近期信贷放松下市场转暖，恒大御府、保利南悦湾、碧桂园城市花园等全新项目加速入市，本月全市共有12个全新项目领取预售资格，总量约3,200套，合计34万平方米，占全市新增供应的23%。

11月广州市网签套数7251套，环比下降4.83%，同比下降14.74%。相较于10月份，11月网签整体成交量有所下跌，但是仍处于高位，是今年第二个月突破七千套大关；主要是因为在房贷新政以及央行降息双重政策利好之下，房企加大推货力度，市场需求尤其改善型需求将进一步释放，但是刚需群体仍是购房主力。

价格方面，11月广州市网签均价15523元/㎡，环比上升8.05%，同比上升22.75%上月由于近郊低价项目签约较多而拉低全市均价，主城区相对高价的改善产品签约放量，全市均价结构性回升。

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各区成交情况：受房贷新政利好影响，多盘降价跑量，10月十一区网签量普涨

中心区高端楼盘需求增加，荔湾、白云、黄埔、南沙、从化五区网签量环比下降，此外增城、番禺上升明显；主因10月底房贷新政刺激加上国庆假期重大节点，广州楼市回暖，网签量剧增，本月网签量相对减少。番禺、增城、黄埔居三甲，增城网签量上升5%，主因11月开盘热销的【碧桂园城市花园】本月集中网签。花都、南沙、白云份额相当，三区占比均有所下降；从化份额下降5%，主要由于上月【珠江壹城】【越秀逸泉映翠】等多个项目集中网签，而本月网签大幅减少；荔湾份额下降3%。天河、海珠、越秀占比较小，其中，越秀占比上升2%。

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广州十一区中，各区网签均价普涨，越秀海珠出类拔萃。其中，越秀区价格大涨9%，因本月高端盘【富力东山新天地】开盘热销网签大增拉动；其余四区价格均有所下降，增城降幅最大达6.7%。

? 下月推盘预测

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? 市场小结 继“银十”楼市回暖之后，受房贷新政以及央行降息双重利好影响，11月众多房企加大推货力度，

广州十一区总共推货近5000套，其中，周边五区占总货量7成以上，尤以南沙最为突出。相比起楼市初步回暖的10月，11月的广州楼市更是喜笑颜开，网签量虽微跌，但仍突破7000套，为今年以来成交数量次高值。十一区整体去化近5成，个别项目开盘去化超过8成甚至接近“日光”

尽管目前市场回暖态势渐明，但买家对于价格仍较敏感，以中低价策略入市的项目均取得较好去化率。随着年末开发商加快推货、冲刺业绩下，预计近期会有一部分项目继续促销。

五、 开发商动态：中海转型、万科联合天猫、远洋携手京东

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中海积极拿地，战略转型

11月2日中海以59亿元成交价摘得北京石景山地块，今年拿地总额超420亿元，增加土地储备旨在扩大销售规模； 11月16日济南中海华山珑城项目首推5500套房，最终成交40亿元，低价促销与全民营销是淡市热销主因；11月20日在京正式发布中海系甲级写字楼“云商务”品牌战略，宣告中海商业地产向商务综合服务商转型。 ?

万科联合阿里，深圳储地

万科 “双11”期间在天猫开辟购房专区，累计收到购房订单1500单，成交627单，成交金额约6.5亿元；万科深圳储地开发五年，已与深圳地铁地产公司达成协议，共同开发地铁红树湾站上盖综合体，万科深圳土地储备能满足未来五年发展。 ?

恒大拟收购新传媒加速多元化发展

11月14日公告称，恒大地产与新传媒集团大股东杨受成已签订无约束力谅解备忘录，有意向英皇集团购入新传媒集团约6.48亿股股份，进一步完整恒大文化产业链条。

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? 碧桂园拟推升级版合伙人计划

碧桂园正在研究一个名为“同心共享”计划的员工激励制度，核心思想是在不牵涉集团股权结构重

大调整情况下，让员工参股投资项目开发，这与万科的项目跟投制度极为相似。 ?

远洋地产携手京东金融尝试众筹卖房

11月6日，远洋地产控股有限公司宣布，公司首度与互联网金融平台京东金融联手，在互联网金融平台下开展关于房产品的众筹项目，为消费者提供全新的房地产众筹置业体验。京东众筹是京东金融五大业务板块之一，截至10月，项目筹资成功率近90%。 ?

万达商业地产即将挂牌港交所

万达商业地产拟定于12月19日正式在港交所挂牌，上市后万达可在内外公开市场进行债务融资、海外股权和债权融资，极大降低融资成本，支持其快速扩张。

六、 附表：各区域主要项目11月成交情况

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第二篇：广州5月房地产市场调查报告

广州市5月房地产市场调查报告

科目：房地产估价实务与实训 班级：13房地产2班

姓名：徐子健

学号：34号

5月广州楼市交易情况................................ 1

近期楼市政策............................................... 2

广州房产市场分析....................................... 3

5月广州楼市交易情况

一手楼5月创今年成交新高

中新社广州6月2日电(陈启任)5月是广州楼市传统销售旺季，搜房网2日公布数据显示，5月广州楼市共成交9339套，环比上涨28%，不仅创下今年以来成交新高，同时还创下20xx年以来同期最好水平，楼市成交回暖明显。

搜房网称，进入5月以来，楼市持续活跃，政策利好刺激之下，购房者涌入售楼处，而开发商也加大了推盘力度，供需两旺的态势创造出不错的行情。

数据显示，5月广州全市新建商品住宅一手网签均价14381元(人民币，下同)每平方米，环比上涨2%，全市新建商品住宅成交9339套，环比上涨28%，网签面积1080048平方米，环比上涨26%。

从区域看，外围区域成交环比上涨超三成，花都区5月成交1715套，环比上涨51%，成为5月成交量最大的区域。自4月广东自贸区挂牌以来，广州南沙楼市持续火热。5月南沙成交量价齐升，南沙区5月成交1589套，同比涨178%；20xx年以来南沙成交均价不断攀升，当前均价已经达到10428元每平方米，为20xx年最高峰。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，楼市成交火爆源于宽松货币政策、购房者的心里预期及房企积极推货。在去库存大幅加速之下，楼价上涨脚步也越来越近，预计广州楼市保持全年10%至15%的涨幅。

根据广州市房地产中介协会的统计数据，5月份广州市中心六区二手楼交易中，由市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别是24 .85万平方米和27 .06万平方米，环比分别上升7 .28%和9 .48%，同比分别涨了157 .43%和150 .09%；中心六区5月份成交均价则达20148元/平方米，环比向上微调0 .67%，也是26个月以来最高。

二手成交不错，一手更甚。根据此前截取阳光家缘网的数据显示，5月份广州全市网签9313套，创下今年以来成交新高，虽然网签量大增，但全市网签均价有所下降，5月成交均价为14406元/平方米，与4月的14643元/平方米相比，环比下跌2%；与去年同期相比，同比跌12%。

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近期楼市政策

3.30新政

20xx年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

市场都知道，20xx年的房地产调控政策会放松，但3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。市场普遍称此新政为“3.30新政”。

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市场分析

中心六区二手楼继4月成交量创下25个月以来峰值之后，5月的成交再次环比上涨近10%。但据前线经理人反映，由于二套房首付四成尚未落实执行，导致部分改善型客户仍驻足观望，阻碍了成交量的进一步上扬。成交价方面，目前虽然市场双方对后市预期积极，部分业主要价坚挺，但由于一方面“5改2”释放了部分二手盘源，买家选择有所增多，另一方面业主表现较为理智，鲜见漫天要价，因此成交价走势持稳。

此外，5月1日佛山全面取消限购分流了部分广州客源，对接壤佛山的广州板块造成一定压力。本月金沙洲板块交投有所放缓，中介促成的二手房成交面积环比下滑14 .72%。但前线经理人反映，由于广州仍具备较为明显的地段及配套优势，因此佛山解限更多是对广州西部交会区域及部分置业群体发酵作用，对整体楼市影响有限。

房地产中介协会分析，预计后市“3·30”新政的刺激效应将逐渐减弱，二套房首付的实际执行情况是短期内影响二手楼市走势的关键，而“穗六条”依然是影响成交最重要的政策。

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