海南房产可行性研究报告应该包括哪些内容？

海南房地产项目投资可行性研究报告：

报告目录：

一、海南房地产项目总论

1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、海南房地产项目市场分析和营销战略

1、海南房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、海南房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、海南房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、海南房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、海南房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

5、其他相关证明材料

6、项目财务分析报表

 

第二篇：保障性住房可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 .............................................................................................................................................................. 3

一、项目概况 .............................................................................................................................................................. 3

二、项目主办单位概况............................................................................................................................................. 4

三、编制依据及编制的原则.................................................................................................................................... 4

四、可行性研究的范围............................................................................................................................................. 6

五、主要技术经济指标............................................................................................................................................. 7

第二章 项目提出的背景及建设的必要性 ............................................................................................................. 8

一、**市概况 .............................................................................................................................................................. 8

二、项目提出的背景 ............................................................................................................................................... 12

三、项目建设的必要性分析.................................................................................................................................. 15

第三章 拆迁安置方案 ............................................................................................................................................... 16

一、拆迁方案 ............................................................................................................................................................ 16

二、拆迁安置补偿原则........................................................................................................................................... 17

第四章 项目建设选址与建设条件......................................................................................................................... 17

一、地理位置 ............................................................................................................................................................ 17

二、自然条件 ............................................................................................................................................................ 18

三、地质条件 ............................................................................................................................................................ 21

四、其它条件 ............................................................................................................................................................ 21

五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件 ..................................................................................... 21

第五章 工程设计方案 ............................................................................................................................................... 22

一、工程概况 ............................................................................................................................................................ 22

二、设计依据 ............................................................................................................................................................ 23

三、设计目标及原则 ............................................................................................................................................... 23

四、总体构思 ............................................................................................................................................................ 24

五、总体设计 ............................................................................................................................................................ 25

六、建筑单体设计 ................................................................................................................................................... 27

七、建筑结构设计方案........................................................................................................................................... 30

八、配套公用工程 ................................................................................................................................................... 32

第六章 节地、节能、节水、节材 ...................................................................................................................... 41

一、设计依据 ............................................................................................................................................................ 41

二、设计原则 ............................................................................................................................................................ 42

三、节地和土地保护 ............................................................................................................................................... 42

四、节能措施和能源利用 ...................................................................................................................................... 43

五、节水与水资源利用........................................................................................................................................... 45

六、节材与材料资源 ............................................................................................................................................... 47

第七章 环境保护 ........................................................................................................................................................ 48

一、编制依据及采用的标准.................................................................................................................................. 48 二、 项目区环境现状 ............................................................................................................................................. 49

三、环境保护措施 ................................................................................................................................................... 49

4、项目投入使用后环境保护 ............................................................................................................................... 53

第八章 劳动安全卫生 ............................................................................................................................................... 55

一、 编制依据及采用的标准............................................................................................................................. 55

二、安全措施 ............................................................................................................................................................ 55

三、卫生措施 ............................................................................................................................................................ 57

第九章 消 防 ............................................................................................................................................................ 58

一、编制依据及采用的标准.................................................................................................................................. 58

二、工程火灾危险性分析 ...................................................................................................................................... 59

第十章 项目实施与组织管理.............................................................................................................................. 60

一、项目实施.......................................................................................................................................................... 60

二、组织管理.......................................................................................................................................................... 60

第十一章 项目实施进度........................................................................................................................................... 62

第十二章 工程招投标 ............................................................................................................................................... 65

一、概述 ................................................................................................................................................................... 65

二、编制依据.......................................................................................................................................................... 65

三、招标原则.......................................................................................................................................................... 65

四、招标内容.......................................................................................................................................................... 66

第十三章 投资估算 ................................................................................................................................................... 68

一、编制依据及说明 ............................................................................................................................................... 68

二、总投资估算 ........................................................................................................................................................ 69

第十四章 项目融资 ............................................................................................................................................... 72

一、资金筹措 ............................................................................................................................................................ 72

二、融资方案分析 ................................................................................................................................................... 72

三、资金使用计划 ................................................................................................................................................... 72

四、资金来源及使用计划 ...................................................................................................................................... 72

第十五章 经济和社会效果分析 ............................................................................................................................. 73

一、经济效果 ............................................................................................................................................................ 73

二、 贷款偿还期................................................................................................................................................... 73

三、 社会效果分析 .............................................................................................................................................. 73

第十六章 结论与建议 ............................................................................................................................................... 74

一、研究结论 ............................................................................................................................................................ 74

二、建议 ..................................................................................................................................................................... 75

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

第一章 总 论

一、项目概况

1、项目名称

**市*****保障性住房（G区）建设项目

2、项目负责人

*****

3、项目建设地址

本项目地块位于**市*****新区*****村，*****北侧。

4、规划占地面积

81227.3平方米。

5、居住区用地面积

81227.3㎡。

6、项目主要建设内容

项目拟建多层住宅、小高层住宅、商业、小学校、幼儿园及其配套工程，本项目规划设计为综合性的安置住宅小区。

总建筑面积：118709㎡，其中:

（1）住宅建筑面积：78613㎡；

（2）幼儿园建筑面积：1600㎡；

（3）商业建筑面积：17480㎡；

（4）社区配套建筑面积：400㎡；

（5）地下室建筑面积：20616㎡。

7、总投资

* 3

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

本项目总投资20584.38万元。

8、资金筹措

本项目**市政府配套资金7204.38万元，占总投资35％；申请银行贷款13380万元，占总投资65％。

9、项目建设期

建设期为两年。

二、项目主办单位概况

1、项目主办单位：**市*****新区建设项目管理有限责任公司

2、单位地址：**省**市迎宾西路迎宾园综合配套楼16层

3、法人代表：*****

4、注册资本：伍亿元

5、企业类型：有限责任公司（法人独资）

6、经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。

**市*****新区建设项目管理有限责任公司是**市工商局注册，由**市*****新区管理委员会投资成立的法人独资公司，注册资金伍亿元人民币。经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。

三、编制依据及编制的原则

（一）编制依据

1、**市*****新区建设项目管理有限责任公司与**市*****工程项目管理有限公司签订的咨询业务约定书。

2、国家发展改革委、建设部《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》第三版，中国国际工程咨* 4

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

询公司《投资项目可行性研究指南》。

3、《中华人民共和国建筑法》（1998）。

4、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）。

5、《中华人民共和国环境保护法》（1989）。

6、《住宅建筑规范》（GB50368—2005）。

7、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。

8、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。

9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95 20xx年版）。

10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。

11、《城市居住区公共服务设施设置标准》（GBJ08-55-2002）。

12、《**市城市规划管理技术规定》。

13、**市规划局提供的地形图。

14、《**市总体规划》（2006—2020）。

15、国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。

16、项目选址意见书。

17、《**省城市房屋拆迁条例》。

18、《**省城市房屋拆迁价格评估办法》。

19、《**省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》。

20、委托方提供的有关资料。

（二）编制原则

1、坚持政府主导，市场运作的原则。安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。

2、坚持统筹规划，突出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，* 5

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

讲求实效，量力而行，分步实施的原则。

3、工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。

4、整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。

5、工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定、标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。

四、可行性研究的范围

1、研究范围

**市*****保障性住房（G区）建设项目的总图布置、建筑工程及配套工程的开发建设、投资估算、销售及经济技术分析。

2、咨询要点

（1）总论

（2）项目提出的背景及建设的必要性

（3）拆迁安置方案

（4）项目建设选址与建设条件

（5）工程设计方案

（6）节地、节能、节水、节材

（7）环境保护

（8）劳动安全卫生

（9）消防

（10）项目实施与组织管理

（11）项目实施进度

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**市**东街保障性住房（G区）建设项目

（12）工程招投标 （13）投资估算 （14）项目融资

（15）经济和社会效果分析 （16）结论与建议 五、主要技术经济指标

主要技术经济指标

表1-1

* 7

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

第二章 项目提出的背景及建设的必要性

一、**市概况

1、历史沿革、行政区划

**市地处晋冀内蒙交界地带，居内外长城之间，是国家首批公布的24个历史文化名城之一，是国务院19xx年批准的全国1 3个较大的城市之一，是闻名全国的“煤都”。区位条件优越，交通通信便利，矿产资源丰富，旅游资源声誉中外，工业基础实力雄厚。**市地理坐标：东经112°34’一114°33’，北纬39°03’一40°44，之间。**历史悠久，战略地位十分重要，素有古战场之称，曾为一代京华，两代陪都，四朝重镇。

**市属大陆性季风气候，冬季漫长且寒冷干燥，夏季短暂且温热多雨，春秋凉爽，温差较大。年均气温5．5℃，极端最高气温37．7℃，极端最低气温一29．1℃；年平均降雨量在400毫米；无霜期100—1 56天。**是我国著名的杂粮生产区，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、荞麦、豌豆、绿豆、红豆、黑豆、青豆、黄豆、黄芥、黄花、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。

**市是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，有着2300多年的城市发展史和1600多年的建都史，曾是两汉名郡，魏京师、辽金陪都、明清重镇，悠久的历史孕育了丰富的遗产，灿烂的文化留下了浓重的积淀，素有“地下文物看陕西，地上文物**，**文物看**”之称。**现存古建筑300余处，其中国家级l 3处、省级29处、市* 8

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

县级280处，特别是云冈石窟、北岳恒山、华严寺、九龙壁、悬空寺等古迹更是以其特殊的历史价值和艺术魅力驰名中外。目前，云冈石窟已列入世界遗产名录，云冈石窟和恒山景区被评为国家4A级景区，**被国家命名为中国优秀旅游城市。

**市交通便捷，地理位置十分重要，是沟通西北和华北的咽喉要道，是重要的铁路交通枢纽和货运编组站，京包、京原、同蒲、大秦等4条复线电气化铁路，40余条铁路支线、专用线，纵横交错；京大高速、大运高速和在建设的得大高速等10多条干线公路四通八达，环城高速公路已奠基开工，威海一乌海高速公路前期工作正在进行，一个现代化的高速公路交汇中心即将形成；加上即将在年内通航的**机场，**已经构成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通网络。优越的地理位置，发达的交通网络，孕育了**繁荣的商贸业，成为华北地区重要的商品集散地之一。全市共有各类商品交易市场近300个。

**市现辖四区七县和经济技术开发区，即城区、矿区、南郊区、新荣区、阳高县、天镇县、广灵县、灵丘县、浑源县、左云县、**县。全市总面积1．4万平方公里，总人口315.97万人，其中城镇人口158.40万人。

2、城市性质及规模

**位于**北端，地处内外长城之间，北、西两边隔长城与内蒙相邻，东进跨太行与河北、京武相望，南边倚桑干河与雁塞雄关相接，自古以来就是兵家必争的战略要地。

**市为**盆地中心，是**省的第二大工业城市，晋、冀、蒙三省（区）和**省北部各县的交通枢纽，为**省北部门户，具有重要的战略地位。全市总面积14112.56平方公里，现辖33个镇、121乡，37* 9

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

个街道办事处。

**市的城市性质是：国家历史文化名城，全国重要的能源城市，晋冀蒙交汇地区的中心城市。

20xx年末全市总人口315.97万人，城镇人口占49%，农业人口占51％左右。该市有蒙、满、回、藏、苗、朝鲜等少数民族，汉族人口占99.6％。

3、社会经济和旅游业概况

A：社会经济

改革开放以来，**市依托煤炭、电力主体产业优势，形成了冶金、机械、建材、化工、医药、食品等门类齐全的工业体系。乡镇企业异军突起，外经外贸前景广阔。今天，**已成为晋北政治、经济、科技、文化、金融、信息中心和商品集散地。

经过半个世纪的建设，**已成为**第二大工业基地，现已有**柴油机厂、**机车厂、**水泥厂、**热电厂等多家国有大型企业，更有全国产量最大的**矿务局，所属十几个煤矿年产优质动力煤在 3700万吨以上，产量居全国之首，因此这座塞外名城又被誉为“煤都”。

**市土地广阔，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。

**市矿藏资源丰富，是我国著名的"煤乡"，煤炭储量大、质量好、热值高，已探明的煤炭总储量达376.9亿吨，是我国重要的优质动力煤生产基地。境内地下矿藏还有铁、铜、铝、锌、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花岗石等。

到“十五”期末，全市生产总值完成370.06亿元，比20xx年的* 10

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

170.18亿元增长89%，年均增长13.58%；财政总收入完成61.99亿元，比20xx年的15亿元增长3.13倍，年均增长32.82%；一般预算收入20.42亿元，比20xx年的9.49亿元增长1.15倍，年均增长16.56%；全社会固定资产投资完成145.30亿元，比20xx年的33.32亿元增长3.36倍，年均增长34.26%。

20xx年，全市生产总值完成480.09亿元，增长14％；财政总收入完成93.04亿元，增长23.81％；一般预算收入完成36.73亿元，增长33.69％；城镇居民人均可支配收入11506.40元，增长17.83％；农民人均纯收入3303.50元，增长13.98％。

B：旅游业概况

**市历史悠久，文化底蕴深厚，古迹颇多，为旅游业的发展创造了得天独厚的条件。

**市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址2万余处，其中国家级和省级文物保护单位60余处。驰名中外的主要有北魏文成帝和平初年开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构建筑上、下华严寺；九龙壁；阳高"许家窑人"遗址；北岳恒山；悬空寺；浑源圆觉寺砖塔；天镇慈云寺；灵丘觉山寺等。此外，北魏冯太后永固陵、孝文帝虚宫万年堂、汉代白登之战遗址、观音堂、古长城等都是极为珍贵的文化遗产。

近年来，**市的旅游收入不断增长，来**旅游的人次不断增加，为**的经济发展注入了新的活力。

据市旅游局统计，20xx年全市旅游总收入33.16亿元，比上年增长59.7％，旅游人数724万人次，比上年增长21.5％。全市共接待海外旅游者８万人次，比上年增长25.0％，旅游外汇收入2296.97万美元，比上年增长30.0％；接待国内游客716万人次，比上年增* 11

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

长20.13％，国内旅游收入31.36亿元，比上年增长63.7％。全市有涉外星级宾馆饭店17家。

20xx年全市旅游总收入47.64亿元，比上年增长43.6%，旅游人数822.0万人次，比上年增长13.54%。全市共接待海外旅游者99382人次，比上年增长24.1%，旅游外汇收入3295.3万美元，比上年增长43.5%；接待国内游客812.10万人次，比上年增长13.4%，国内旅游收入44.96亿元，比上年增长43.4%。全市有涉外星级宾馆饭店17家。

20xx年全市旅游总收入63.23亿元，比上年增长32.0% ，旅游人数933.38万人次，比上年增长13.0% 。全市共接待海外旅游者12.66万人次，比上年增长27.4% ，旅游外汇收入4186.6万美元，比上年增长27.1% ；接待国内游客920.72万人次，比上年增长13.4%，国内旅游收入60.03亿元，比上年增长33.5%。

**市的旅游资源主要有两大类，一是文化旅游，包括古建筑文化艺术系列、宗教文化艺术系列和三晋民俗风情系列等等；另一类是风光旅游，如公园及自然风景旅游区等。

**交通发达，是晋、冀、蒙三地的交通枢纽，是京包铁路 和同蒲铁路的交汇点，是大秦铁路的起点，也是北京经乌兰巴托 至莫斯科及东、中、西欧国际联运线的重要一站。**有7条公 路与北京、呼市、**、五台山、保定等地相通，构成四通八达 的公路网。随着京大高速公路及大运高速公路的兴建，**的公路交通将更加方便。

二、项目提出的背景

塞上名城**，地处晋、冀、蒙三角地带，是一个拥有158万多城市人口的较大城市，也是**省第二大城市。**市历史悠久，文化灿烂，* 12

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

已有2300年的城市发展史，曾是北魏京师、辽金陪都、明清重镇，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一。也是全国的重要能源重化工基地、著名的 “煤都”。但由于历史原因，长期以来，城市建设严重滞后，“四大街八小巷，七十二条绵绵巷”的城市格局沿袭了400多年，直到20世纪70年代末还是房屋低矮、街小巷窄的老城格局。改革开放以来，随着经济建设的快速发展，城市建设的力度逐年增加，城市面貌发生了翻天覆地的历史性变化。道路宽阔明亮，环境整洁优美，景观随处可见。一个朝气蓬勃、充满生机的现代化历史文化名城展现在世人面前。

改革开放20多年来，城市的基本建设投资累计近250亿元，是开放前30年总和的lO倍多。特别是近几年，全市市政工程投入平均每年都在8亿元左右，几乎比解放后50年的总和还多。城市中心城区总面积达到80平方公里，是19xx年的2.28倍；城市铺装道路总长度225公里，比19xx年增长了40.62％，面积增加了80％。以道路的扩宽改造、硬化、亮化、美化、绿化为切入点，以城市景区、景观、标志性建筑建设为着力点，全方位地展开了城市建设，城市的整体面貌有了根本性的改观，品位不断提升。20年来，**市先后改造建设了120多条街道，重点建设了大西街商业街、东关批发贸易区、振华商业住宅区、教场街商业区以及红旗广场、火车站广场、迎宾大桥等景区、景点。增加了城市的景观，提高了城市的品位。

坚持以人为本，推动城市建设的可持续发展。加强公共设施建设是提高人民群众生活质量的一条重要途径。**市在连续几年大手笔地改造旧城中，把50％以上的拆迁地用于公共设施建设。由于**市地处黄土高原风沙区，又是全国重要的能源重化工基地，生态环境较差，* 13

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

城市绿地建设成为**市城市建设的重点。19xx年底全市人均公共绿地只有1.4平方米，到20xx年底也只有 2.8l平方米。20xx年全市人均公共绿地达到了5.2平方米，比20xx年底，增加了85％。值得一提的是计划总投资9.8亿元(含征地费)的御河生态林工程已经展开，目前一期(西岸)工程全面完成，成为广大市民休闲的理想场所。

与此同时，全市先后建设改造了10多个公园、广场，为人们提供休闲、散步、娱乐的活动场所。最近，《**市2001——20xx年城市总体规划》已获国家批准，成为国务院因土地政策调控停止规划审批后第一个恢复审批的的城市，也标志着**市城市规划和建设将进人一个新的发展阶段。与此同时，为了缓解主城区人口密度过大的压力，提出了“一主两副”(主城区、口泉区、*****区)的城市布局，积极实施了城市东移战略，重点建设*****新区。目前连接主城区与*****区的迎宾大桥、御河及两岸治理、迎宾大道已经竣工，*****新区进入了全面建设阶段。

20xx年，**市又进行了大范围的城市改造，其中御河东路建设是重点工程，目前御河东路、*****路正在美丽变身 ，二条凸显城市品位的景观路呼之欲出。御河东路建设工程兴云路～大塘路，道路长度7.27公里，道路规划线宽60米,道路等级为城市Ⅰ级主干道。*****路（*****段）建设工程西起御河东路、东至工业园路，道路长度约9公里，道路规划线宽50米,道路等级为城市Ⅰ级主干道，道路于20xx年10月底全线竣工通车，街道两侧的街景立面整治规划也已完成，这将结束过去路归路、楼归楼的状态，改造为富有地域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整治明快、城市品位凸显的**景观路。

运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生* 14

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

成资本、人力作用资本、派生资本、城市无形资本等进行集聚、重组和经营，盘活存量，吸引增量，以谋求城市资本的流动和增值，为城市建设发展提供资金支持到以城建城、以城养城。

三、项目建设的必要性分析

1、建设省级园林城市，塑造名城和谐形象

作为**省第二大城市，**市的城市定位:“发挥名城、资源、区位三大优势,把**建设成新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地。在十一五规划中，**市提出了“继续加大城市生态建设力度，大面积提高绿化水平，建成高标准的省级园林城市。特别要在五年内，精心规划建设*****新区，建成11条主干道，建成御河生态园二期，实施行政中心东移，形成几个气势宏伟、造型优美、充满现代化气息、堪称**新标志的亮点片区”的奋斗目标。

本项目建设场地为北邻北环路、西邻御河东路及御河生态园，自然风光优美，交通方便，是**市未来发展的和城市中心区域的重点区域，从城市建设和发展上来看，该项目的建设是非常必要的。

2、陪衬道路改造建设，改善东南区域环境

按照市委、市政府的构想，*****新区的建设，将为**市东片区的经济繁荣发展奠定坚实的基础，道路建成后，也将成为富有地域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整洁明亮、城市品位凸显的绿色路、和谐路。本规划小区力求在总体形象上与区域级的“中心”地位相称，体现新、雅的时代气派，塑造21世纪的现代化时代生态居住小区。

同时项目配合御河东路、*****东路改造，极有必要建设相关的人居和商业建筑，通过打造该区域的人气，提高该区域的总体景观效* 15

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

果，为使其成为未来的城市亮点区域而奠定基础， 经过调查，在该区域建设安置区，得到了大多数拆迁户的认可。

3、城市化发展的需要。

伴随着和谐社会的建设，城乡一体化的速度加快，昔日的郊区现如今都变为城区，城区的外延速度使得城区周边的村庄正在逐步变成为城区，伴随着乡村的城市化改造，一大批村民的就业问题出现，要维持这些村民的生计，保持社会经济的可持续发展，就必须为村民找到就业的渠道，而一般小规模的小区无法实现，必须借助于大规模的小区才能实现。该项目的物业及商业无疑为村民实现就业创造了良好途径。

综上所述，为了彻底改变该地区的城市面貌，提高城市居民的生活居住水平，将项目所在地的村庄建设成为环境景观优美、配套设施完善、综合功能齐全的中高档居住小区是必要的，也是极具现实可行性的。

第三章 拆迁安置方案

一、拆迁方案

本拆迁严格按照现有国家、省市有关规定实行，依据为《**市城市住宅拆迁安置的若干规定》（20xx年7月）。

* 16

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1、拆迁范围

本项目的拆迁范围为：

除需保留的建筑物外的一切建筑物及附属物。

二、拆迁安置补偿原则

1、对持有宅基地证的乡村民住户，比照南郊区现行拆迁安置政策办理。

2、对持有宅基地证的非乡村民住户，证内面积的正房实行拆一还一，由城发开公司就地安置；证内面积的其它房屋由市财政评审中心评审后，给予货币补偿。

3、对没有合法手续的住户，一律不予安置，依据财政评审结果，实施货币补偿。

4、过渡费、搬家费、奖励比照南郊区现行拆迁安置政策办理。

第四章 项目建设选址与建设条件

一、地理位置

1、用地规模及基础条件

用地位置位于*****新区*****北侧，*****北侧。自然风光优美，* 17

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*****东西穿过。总体地势较为平坦，适于建设安置住宅。

2、项目选址分析

该项目选址，地处**市*****新区，基于地块得天独厚的自然、人文优势，又临近御河，河流是一个城市历史文明的见证，美丽的泰晤士河旁，绅士之城伦敦散发恒久魅力；浪漫的塞纳河畔，时尚之都巴黎为世人所向往。**，历经千年的兴衰更迭，从一个边陲小镇发展成为经济繁荣的历史文化名城，御河水依旧静静地流淌，只是每一粒石子都刻下一个动人的故事。项目的实施，将对东新区域经济的快速发展，起到带头作用，项目力图创造一个高品质的安置住宅小区，从而有力的提升**的城市形象。

3、用地现状情况

1）场地条件

该规划用地内现状比较简单，主要是砖房，都比较破旧，村民菜地。地块内部无成熟路网结构，且市政设施短缺，平时污水横流，雨季则汪洋一片，环境恶劣。规划用地现状地形较为平坦。现状建筑主要为温室大棚及民用地，地块周围有多为菜地。

2）交通及环境条件

规划地块内现有已形成的道路少，交通条件差，相应的公共服务设施和市政设施配套匮乏，地块内居民乱搭乱建，整个用地环境质量差。

3）规划地块内建筑层数不高，建筑及人口容量小，土地利用率低，需结合农村改造，提高土地利用率。

二、自然条件

1、气象条件

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**市气候属温带大陆性气候，冬季少雪，天气寒冷，多晴朗天气，春季干燥多风沙，夏季温和，雨量集中于7—9月，多为局部大雨、暴雨及冰雹，常发生山洪。**全年平均温度为6.6℃，最冷月(一月)的温度平均值为-10.9℃，极端最低温度为-29.1℃，最热月(七月)的温度平均值为21.8℃，极端最高温度为37.7℃，全年平均无霜期为162天，年平均降水量为376.9毫米，蒸发量为2043.2毫米，是降水量的4.9倍，年平均日照数达2753.3小时。

**市主要气候特点：1)冬季寒冷而漫长，夏季短暂而；京夷，无霜冻期短。2)春季多风沙而干旱，秋季气温骤降．降水量骤减。3)温差较大，光照充足。4)降雨集中，年、季、月变差大。5)气象灾害繁多，危害较重。

主要灾害性天气，以干旱、霜冻、大风、低温冻害危害最大。

2、水文地质

**市位于**省最北端，地处黄土高原东北边缘。地理坐标为东经112°34′—114°33′,北纬39°03′—40°44′之间。该市地处晋、冀、蒙交界处，是闻名全国的"煤都"。区位条件比较优越，交通通信较为便利，矿产资源颇为丰富，旅游资源声誉中外，工业基础比较雄厚。全市国土总面积14112.56平方公里，平均海拔700--1400米之间， 最高峰是阳高县六棱山主峰黄羊尖2420米，最低处为灵丘县冉庄河558米，市区海拔1000 米。境内地貌类型复杂多样，山地、丘陵、盆地、平川兼备。土石山区、丘陵区占总面积的79%。西北部山脉属阴山山脉和吕梁山脉，主要有双山、二朗山、云门山、采凉山等；东南部山脉属太行山脉，主要有恒山、太白山、六棱山等。全市一般海拔在1000～1500米之间，最高处为阳高县境内六棱山黄羊尖（海* 19

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拔2420米），最低处为灵丘县境内花塔村冉河出口处（海拔558米）。桑干河自西南向东北横贯全市，形成了周围高、中间低、两山夹一川的槽型盆地。除桑干河外，境内主要河流还有属海河水系的御河、南洋河、壶流河、唐河和属黄河水系的苍头河。

**市地处黄土高原与内蒙古高原交接地带，平均海拔1000—1300米，地势起伏变化大，地形复杂，地貌多样，东北—西南走向的山脉构成了基本地貌骨架。

**市主城区位于**盆地中，西部有雷公山，北有孤山，东北部有采凉山。区内海拔1000—1500米，相对高程500米。区内主要水系为御河、十里河，两岸各形成一、二级阶地。御河以东有一处大湖泊文瀛湖，湖面面积4.88km2。

根据“**省工程抗震设防烈度图”，该地区抗震设防烈度为8度。

3、生物与植被

**市地处森林土壤和草原土壤的过渡地带。土壤类型为褐土向栗褐土过渡，褐土、栗褐土和栗钙土等交错分布。

土壤特点：

（1）黄土分布广泛，土壤侵蚀严重。水土流失量大，土壤侵蚀模数达3000—6000吨／km；

（2）土壤贫瘠、干旱。土壤有机质含量一般在0．6—l％，土壤保肥保水性差。

**市生物资源种类繁多，有高等植物105科，439属，1030种，野生动物有65科，245种，有天鹅、黑鹳等国家级保护动物和药材、花卉等植物。**然植被为灌丛和半干旱草原向落叶阔叶林过渡，城区属温性落叶阔叶灌丛带。植物资源以落叶阔叶灌丛为主。

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主要植物种类：山地有华北落叶松、油松、山杨和桦树；灌丛主要有沙棘、虎榛子、绣线菊、黄刺梅、照山白等；草本植物多为旱生、中生植物，有棘豆、拂子茅、白羊草、鹅冠草、野古草、白背凤毛菊、草木樨状黄芪、隐子草、火绒草等。

三、地质条件

拟建场地位于**市*****新区*****两侧，具体地质条件待详勘后的勘察报告说明。

四、其它条件

规划地段东临规划路、安置地块，南邻*****，西邻规划路，北邻北环路、安置地块。规划地段有大面积的公共绿地，可提供便利的休闲、娱乐、体育锻炼空间和开阔的视野，环境上乘、优美。

其它银行、邮电、商业等基本设施该地段已有，但规模不大，特别是给予拆迁后，需要新建新的商业设施。

*****设有城市供水、污水干管，集中供热、天然气、供电、有线电视、通讯等（城市基础）设施均可在规划地段南侧位置与小区设施接壤。

五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件

1、本工程所在地的抗震设防烈度为7度，设计地震分组第一组，设计基本地震加速度值为0.15ɡ。

2、风荷载

50年一遇的基本风压值为0.55kN/㎡，100年一遇的基本风压值为0.65kN/㎡，地面粗糙度类别为B类。

3、雪荷载：50年一遇的基本雪压为0.25 kN/㎡。

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第五章 工程设计方案

一、工程概况

本工程由若干栋多层住宅、沿街商铺、配套幼儿院和小学以及地下车库组成，多层住宅地下一层，地上分别为6层，采用砖混结构体系；沿街商铺和幼儿院为地上二层建筑，小学为地上三层建筑，均采用钢筋混凝土框架结构体系。地下车库为地下一层钢筋混凝土框架结* 22

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构，考虑到施工方便，地下车库与住宅及其它地上建筑之间保留施工面所需间距，和高层建筑地下室之间设地下通道连通。

二、设计依据

1、主要设计规范和规程

?、《建筑结构可靠度设计统一标准》【GB50068-2001】

?、《建筑结构荷载规范》【GB50009-2001】（2006版）

?、《混凝土结构设计规范》【GB50010-2002】

?、《建筑地基基础设计规范》【GB50007-2002】

?、《建筑抗震设计规范》【GB50011-2001】（2008修正版）

?、《地下工程防水技术规范》【GB50108-2001】

?、《建筑工程抗震设防分类标准》【GB50223-2008】

?、《建筑桩基技术规范》【JGJ94-94】

?、《高层建筑混凝土结构技术规程》【JGJ3-2002】

以及国家和**省其它的相关设计规范和规定。

2、上级部门的批文与建设方的设计任务书

3、工程合理使用年限

本工程合理使用年限为50年。

三、设计目标及原则

1、强调整体性

小区的用地功能、道路系统、景观环境在统一的规划理念、道路结构、绿化系统的统率下，充分考虑配套设施的共享、空间的过渡、绿化资源的均好性以及区域联系的合理性。地块虽由城市道路分隔，但由经东西地块的小区内部道路有序的连为整体，在有效组织小区内部交通的同时强调地块的整体性。

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2、注重生态性

充分考虑小区的自然环境和生态特色，从营造高效的生态环境的高度出发，科学的确定规划指标和组织多层次的有机生态绿地系统，在充分考虑基地实际情况的基础上，塑造生态型的新型生态小区。

3、户型设计合理性

户型设计人性化，精心安排每一寸的使用空间，户型合理精致，功能设施齐全，注重造型和材料的细节，营造舒适写意的生活空间。按照业主要求合理配置各户型比例，设计经济合理优质户型。

4、一切以人为本

强调小区人，环境和自然的共存和融合，以提高环境质量为目标，充分考虑人的活动需求，创造人性化的活动空间。

四、总体构思

舒适宜居、节能省地、绿色环保，平均宽度达40米的带状集中绿地，以及占绝大多数的一梯四户板楼户型，使住宅楼的均好性较高，大多数住户在采光、通风、景观上都拥有很好的条件。社区的舒适宜居就得到了有力的保证。

所有机动车被严格限制在社区外围，使社区几乎每一寸土地都成为人们与自然充分亲近的场所。延展的中心绿地大大削弱了高层建筑的压迫感，居民在社区内生活的每一个细节都有与自然接触、交流的可能。

从鸟瞰角度看整个社区，布局方式与在建的项目一期相衔接，形成完整的外高内低的空间形态。楼栋围聚内敛，领域感强，空间层次分明，与**传统民居建筑“外实内静”的空间意境相吻合。

提高容积率最直接的办法就是增加层数，但过高的建筑带给人们* 24

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的心理感受并不舒适，而且超过18层的住宅在建造和维护成本上将有大幅增加。所以，高“容”低密并非简单等同于高“层”低密。本规划方案以性价比较好的6层板楼为主，在环境最好的核心区域布置少量11层小高层板楼。这样，整个社区高容低密，公共区域场地充足，有效绿地面积大，且绝大多数绿地下无构筑物，使社区拥有动人的景致和不错的微观气候环境。

五、总体设计

1、社区形象

注重社区形象的营造，尤其注重沿街和核心重点空间的建筑形象的设计。在沿街形成富有韵律感同时不失变化的建筑立面效果，以建筑形象结合空间效果创造出既统一和谐又有主有次、突出重点的社区空间感受。

2、道路交通

小区的道路系统为高效的分级道路系统，能通达小区各个区域的主干道，在次一级组团形成组团环路，做到车能到户，机动车环路系统下，有另一套相对独立的步行道路系统，步行道以向绿化带的延伸为基本走向，同时沿路边再形成独立步行休闲散步道，步行线贯穿各个景观中心，形成完善的休闲步行系统。

3、绿化景观

第一级绿化景观系统是贯穿整个地块中心的公共区域，由大面积的绿地、尺度适宜的主题广场、社区配套小公建等组成，归属全体社区居民。各部分不再由传统意义上的道路连接，而是由形态丰富的绿化植被和硬质铺装构成整体，局部仅由突出地面的地砖和灯柱等小品限制出紧急情况下的车行道路，社区环境达到最大程度的完整和统* 25

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一。

第二级绿化景观系统是宅前绿地，归属不同的楼座，主要由绿化和小型休闲设施组成，是老人和儿童就近活动的地方，在这里完全可以创造特定氛围或趣味的空间。

4、配套公建

（1）商业

沿街及规划路设置了社区商业，既可以对外服务也可以面向小区居民服务。

（2）幼儿园及小学

各小区配套建设有幼儿园及学校，方便居民的居住环境条件，充分体现“以人为本，和谐均好”的规划宗旨。交通便捷且避免了与住宅的相互干扰，日照条件较为理想。

（4）公共活动场地

主要考虑服务于老年人和儿童游玩的项目为主，适当设置文化娱乐及休憩设施，为全体居民服务。组团中心主要为休闲、活动绿地及场地、设施，满足就近活动需要。

5、停车设计

住宅停车以地面停车为主，地下停车为辅，地面停车场沿每块地块红线周边集中布置，方便快捷；地下停车弥补地面停车的不足，以尽量少做为原则。

考虑本项目回迁安置性质，自行车较多，采用地下、地上相结合，以地下停放为主的方式。

利用多层建筑的基础埋深，将住宅楼的地下一层设计为自行车库，可解决绝大多数自行车停放问题。地面部分单元门口设少量自行* 26

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车棚。

每栋多层住宅的地下一层可停放100辆自行车。

6、消防设计

各住宅楼进深不一，相邻两高层住宅楼间距均在50～70米，均有到达个住宅楼的消防通道，方便紧急情况下大型消防车辆的进出，在地块内部结合环境设置了足够的消火栓确保消防供水。

7、住宅设计

该地块根据地形条件分为三个组团，每个组团采用院落群组合的概念设计，吸收了传统院落的优点，并进行改造和创新。将空间院落的传统理念与理性简约的现代主义有机的结合在一起；将文化意境与功能实用有机地结合在一起。住宅采用正南北朝向，同时，通过种植绿化等措施，提高其整体环境质量。

所有组团采用点板结合的方式，采用传统的院落形式，进行合理、有序的空间围合，以组团级绿地和活动中心为组团中心，住宅主要顺应地形和主路布置。住宅主要采取旋转、拼接、错位的手法，既避免了条式房的单调，又使住宅可以与地形良好地结合，而且还满足了北方住宅建筑朝向的要求。各组团内院落住宅造型要求各具特色，有一定变化，但在整体上要协调统一。

六、建筑单体设计

1、户型设计

其户型平面设计具有以下共同特点：

户型设计均以纯板式户型为主，南北朝向的居室为主，东西通透，布局合理，方正实用，功能清晰，根据不同的功能分为几个相对明确的区域，每个区域安排恰到好处，体现了主人居室的私密性；大开间、* 27

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小进深的设计，充分体现了休闲生活的情趣。

强调充分利用每一单元位置的独特景观，主卧室朝南布置，客厅或是朝南、或是朝向最佳景观面。采用挤塑聚苯板作为屋顶及外墙的保温层，塑钢中空玻璃外门窗。采用大面积开窗，结合凸窗、落地窗等，为住户创造良好的视景条件，同时均考虑户内公共活动空间的开放、灵活性。室内尽量设计过度空间，以组织含蓄、雅致的生活空间。公共梯间管井、户外空调机位及厨房、卫生间烟道、暖气、通风等管道空间尽量集中，统一设计，以不影响空间实用及立面效果为前提。顶层、地层等特殊单元均统一设计，丰富建筑形体与户型的选择。方案特别根据不同单元的组合，仔细设计了建筑的连接细节，把建筑的连接细节作到精致。

商业、物业管理设计参照《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）执行。商业及物业管理建筑按使用功能分为营业、仓储、辅助三部分。建筑物内外应组织好交通，人流、货流应避免交叉，并设有防火、安全分区。营业面积大于55%，仓储面积小于27%，辅助面积小于18%。营业厅采用自然通风，窗户开口的有效通风面积大于楼地面面积的20%。

幼儿园、小学设计严格按照《托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87》（JGJ39-87）进行设计。

小区内考虑了残疾人坡道等无障碍设计的要求。

2、单体建筑风格

中国传统建筑主张“天人合一、浑然一体”居住讲究“静”与“净”，环境的平和建筑的含蓄，追求人与环境的共生，讲究居住建筑的稳定、安全和归属感。

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本项目有沿袭**传统建筑精粹的同时，更注重对现代生活价值的精细雕刻，与单纯的仿古建筑不同，本项目建筑通过现代材料和手法，修改了传统建筑中的各个元素，并在此建筑上进行必要的演化和抽象化，外貌上看不到传统建筑的模样，但在整体风格上仍然保留着传统**住宅的神韵和精髓。

建筑以北方建筑色调（灰色墙体）为基调，结合**传统民居双坡屋顶造型，配以制式门楼、带有传统花窗的阳台，传统北方民居双坡筒，瓦制式屋顶，略带弧度的屋脊，多传统住宅经典符号的有机结合，体现了对传统**建筑意境的追求，强调地域化、本土化、以及现代化的追求。

建筑竖向分上、中、下三段，用阳台、竖板、立柱把三部分有机整合成不相脱节的一个整体，上段顶部以双坡、单坡屋顶的形式，形成了错落有致的建筑天际轮廓线。中段是建筑的过渡联系段，以白色粉墙面为主，配以灰砖与窗框，阳台长短相错以及不对称的运用，形成了丰富的建筑形式。下段是近人的尺度段，在尺度上较为考究，层次更加丰富，通过局部入口檐廊的处理，使建筑与环境融合为一个整体。

住宅设计为北方风格的和谐宜居型高档住宅，户型要求宽敞明亮，构思新颖独特，设计精巧别致。卧室、客厅、餐厅、厨房、储藏间、卫生间，综合考虑，合理布局，满足舒适居住和建筑美学的功能和要求。

本方案根据规划地块中住宅的不同位置设计了多种不同的住宅基本单元，每栋住宅又因地制宜设计了不同的标准户型，辅以底层、顶层单元的变化，使业主有更多的选择。

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七、建筑结构设计方案

1、地基与基础

根据地质报告（待勘）和规划设计，本项目小高层、高层采用桩筏板基础，地下车库采用筏板基础，如地下水位高应采用抗拔桩。商铺、幼儿园及小学等多层建筑拟采用柱下天然独立基础或条基。

本工程地基基础设计等级为乙级。

CFG桩和桩基均按《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002进行设计。

建筑物采用砼灌注桩,桩径0.8m，桩长为基底下32m，桩尖持力层为中砂。

基坑深7.0m，支护选用单排悬臂钻（冲）孔灌注桩，桩顶设帽梁，基坑降水采用管井降水法降水。为防止降水对相邻建筑影响，在基坑外侧设计防渗帷幕，帷幕可用深层搅拌桩或旋喷桩，并设置回灌井与观测井。基坑开挖过程中应加强基坑外侧回灌及监测工作，发现问题及时处理。

桩基正式施工前，应进行单桩静载试验，单桩竖向承载力最终取值应根据试桩结果确定。

基础地板下需铺300mm厚河卵砂层，砂中含泥量不超过5%，垫层每边扩出基础外缘600mm。分层夯实。

2、上部结构设计方案

（1）高层住宅楼

为取得良好地经济性，高层住宅楼采用以一般剪力墙为主，结合使用部分短肢剪力墙的剪力墙结构体系。剪力墙采用厚250（200）mm的现浇钢筋混凝土，填充墙采用200厚封底混凝土空心小型砌块，* 30

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

楼板一般采用100—120厚的现浇钢筋混凝土。

混凝土采用强度等级为C30的商品混凝土。受力钢筋一般采用HPB235、HRB335和HRB400热轧钢筋。

（2）社区配套公建

商铺、幼儿园及小学均采用砖混结构，楼板采用100—120厚。地下车库也采用钢筋混凝土框架结构。填充墙采用200厚封底混凝土空心小型砌块。混凝土采用强度等级为C30的商品混凝土。受力钢筋一般采用HPB235、HRB335和HRB400热轧钢筋。

3、抗震设计

（1）基本设防列度为七度，设计基本地震分组为每一组，设计基本地震加速度值为0.15g。建筑结构安全等级为二级，本工程设计合理使用年限为50年。除幼儿园和小学教学楼抗震设防类别定为乙类外，其它建筑抗震设防类别均为丙级。

（2）抗震等级：高层剪力墙住宅楼结构整体抗震等级为三级，其中短肢剪力墙部分为二级。其余配套公建抗震等级为三级。

4、层高：

小高层住宅：2.8m，

多层住宅： 2.8 m

商业建筑： 4.2 m

幼儿园建筑：3.3m

地下室： 4.2 m

5、柱：钢筋砼柱

6、梁：钢筋砼梁

7、板：钢筋砼平板

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8、地面：砂石垫层；3∶7灰土垫层，

水泥砂浆面层，瓷砖面层；

9、楼面：水泥砂浆楼面，全瓷地砖面层；

10、屋面：水泥焦渣找坡，挤塑板保温，SBS卷材防水层；

11、门窗：木门、防火门、塑钢门窗、朔钢窗；

12、装饰：

住宅楼地面及内装修：为便于用户二次装修，客厅和卧室地面、墙面只做初装修，用户可根据自己的审美观点和经济实力进行二次装修。厨房、卫生间为地砖地面、瓷砖墙面。外墙为抹灰面、刷彩色涂料。

商业地面及内装修：天棚抹灰面仿磁涂料、铝合金龙骨石膏板吊顶；内粉抹灰面仿磁涂料、面砖贴面；外粉抹灰面、外墙JH801涂料，局部面砖墙面。

八、配套公用工程

1、给水工程

（1）水源

由市政给水管网提供二路DN200给水管，并使其在基地内呈环状布置，以供生活及消防用水，供水最小压力0.250MPa。

（2）用水量（住宅：每户以3人计）

表5-2

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（3）水质

直接使用城市自来水。

（4）供水方式

本工程市政管网供水最小压力0.25 MPa。住宅1～5层及商铺、幼儿院、小学均由市政供水管网直接供水。

高层住宅5层以上，供水采用智能化箱式泵站即无负压变频给水设备供水。

无负压变频给水设备，位于地下车库水泵间，变频给水设备根据住宅生活用水秒流量配置，另外，为了保证给水最高压力不大于0.35 MPa。12层以上给水分别通过变频给水设备分区供水。

（5）计量

住宅用户设水表计量，高层住宅设在每层楼梯间水表间，水表采用DN20干式家用水表。另外，商铺、幼儿院、小学设水表单独计量。

（6）热水部分

高层住宅每户热水由各自燃气热水器单独提供。

2、消防工程

（1）供水水源

采用双水源供水，由市政给水管网接人二根DN200给水管，供单体生活和消防用水，室内部分消防用水量设地下消防水池，救火时，水泵从水池中抽取。

（2）消防用水标准

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室内消火栓用水量20L/ｓ，火灾延续时间为2小时。

自动喷淋用水量为30L/ｓ，火灾延续时间为1小时。

本工程一次火灾内消防和喷淋消防总用水量为252 m3，室外消火栓用水量20 L/ｓ。

（3）室内消火栓系统

① 本工程室内消火栓系统为临时高压系统，高层住宅、商铺及地下车库合用一套消火栓加压水泵。

② 高层住宅楼内各层（包括地下自行车库）、商铺及地下车库均设消火栓灭火系统，并败仗两股消火栓充实水柱同时达到室内任何部位，且充实水柱不小于10M。

③ 室内消火栓系统初期火灾的用水量由高位水箱供给。

④ 本工程消火栓系统为三个分区，采用减压稳定消火栓控制动力不超过0.5MPa。

⑤ 消防管道布置成环状，主要消防出入口处等明显部位均设置消火栓。12～18层住宅楼采用双阀双出口消火栓，消防箱内设置Ф65室内消火栓二副。Ф65/25m衬胶水带及￠19水枪各二副，并在箱内安装启动消火泵按钮1副。高层住宅楼、商铺、幼儿院、小学及地下车库采用单出口型消火栓，消火箱内设置Ф65室内消火栓，Ф65/25m衬胶水带及￠19水枪各一副，并在箱内安装启动消火泵按钮1副。屋顶设检验用消火栓。

⑥ 消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。

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消火栓给水加压泵在泵房内和控制中心均设手动开启和停泵控制装置。

另外，消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。

（4）自动喷淋灭火系统

① 本工程地下停车库及高层住宅地下层自行车库，商铺按中危险Ⅱ级设计，设计喷水强度为8L/min·㎡,作用面积为160㎡。

② 本工程喷淋系统对应设若干套水力报警阀组，每组水力报警阀控制喷头数不大于800个。

③ 本工程喷淋系统为临时高压系统，水力报警阀其信号控制启动喷淋泵接至消防控制室，设置喷淋系统建筑，每层每个防火分区均设置信号阀及水流指示器。车库坡道处设置72℃易熔合金喷头，其余部位设置68℃玻璃球喷头。

（5）室外消火栓设置

按规范以不大于120M间距设置室外地上消火栓。室外消火栓系统用水由市政管网直接供给。

（6）消防水池和屋顶消防水箱

地下车库水泵房内设置500 m专用消防水池两座，以供室内消防火灾延期时间段内救火用水，二十一层、二十四层住宅楼屋顶设置独立的消防水箱18 m一座和局部消防稳压设备，以满足室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统初期消防用水量。另外，地下消防水池采用钢筋混凝土，屋顶消防水箱采用不锈钢成品水箱。

（7）加压泵

本工程地下车库水泵房内设置消火栓加压泵二台（一用一备），自动喷淋加压水泵二台（一用一备）。

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（8）水泵接合器

消火栓系统设置1套DN100地上式水泵接合器，喷淋设置2套DN100地上式水泵接合器。

（9）消防排水

消防电梯井底侧面设排水集水井，容量不小于2 m3，井内设排水泵2台，排水容量不小于10L/S。

（10）其他灭火设备

住宅按A类轻危险级设置3kɡ手提式磷酸铵盐干粉灭火器，商铺按A类中危险级设置3kɡ手提式磷酸铵盐干粉灭火器，地下车库按B类中危险级设置3kɡ手提式磷酸铵盐干粉灭火器。会所按A类严重危险级设置3kɡ手提式磷酸铵盐干粉灭火器。

3、排水工程

（1）室内排水系统

本工程室内生活排水采用污、废水合流制，污水管设专用透气立管，底层排水单独排放。厨房废水亦单独排放。

（2）室外污水系统

本小区室内生活排水直接接入小区污水管道，污水经汇总后接入市政污水管。

（3）雨水系统

本工程屋面采用外排水雨水系统，雨水经雨水管道系统收集后排入室外雨水窨井。汇集小区地面雨水纳入市政雨水管道。另外，空调凝结水排水与阳台排水须分开设置。

雨水排水量按**暴雨强度公式计算

q=1532.7(1+1.08LɡT)/(t+6.9)0.87

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**市**东街保障性住房（G区）建设项目

屋面p=10年；ψ=0.9

室外p=2年； ψ=0.5

本基地雨水分为三片，最后分别排入市政雨水管道。

（4）地下室排水

地下室排水采用潜污泵提升。

4、管材

室内生活给水采用内衬（PE）钢塑复合管，丝扣连接；户内和卫生间给水支管采用1.50MPaPP-R给水管,热熔连接。

室内DN﹤100消防管采用内外热镀锌钢管，丝扣连接；室内DN≥100消防管采用内外热镀锌钢管，沟槽式连接。

室外给水管采用球墨铸铁管，柔性机械接口；室外压力消防管材同室内管材，但须做防腐处理。

室内排水管材采用芯层UPVC排水管，室外埋地排水管采用埋地高密度聚乙烯排水管。

室外明露给水管、消防管均须做保温，采用聚乙烯发泡管，保温厚度40㎜。

5、供电工程

本工程用电负荷除消防用电、客梯、应急照明等为一、二级负荷，其余皆为三级负荷。

本区域设置四个开闭所，电源由城市区域变电站采用直埋的方式引来两路10KV线路，两路电源同时工作，分列运行，10KV侧不设联络。二级以上等级负荷互为备用。应急照明的备用电源采用灯具内自带镉镍蓄电池（供电时间不少于30min）供电，其余二级以上等级负荷为双电源供电，并在末端自动切换。三级负荷为一路电源供电。 * 37

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

本区内地下车库内设开闭所并设四处为商业及学校供电的变电所，内设高压开关柜、低压开关柜和2×630KVA干式变压器。地面设变电站，为区内住宅供电。变电站内设高压开关柜、低压开关柜和630KVA干式变压器。

本区内各单体的电源采用电缆由区内变电所的低压配电屏采用电缆直埋的形式敷设引来。

本区内各单体建筑的一般用电支干线采用C级阻燃电力电缆或BV-450/750XING 3铜芯塑料绝缘导线穿焊接钢管明敷，或埋墙、埋地、埋顶棚暗敷。消防及重要负荷配电支、干线分别采用WDZNYJV-1KV型电缆及WDZN-BYJ-450/750型铜导线穿焊接钢管保护敷设至各用电设备。普通照明及动力支线采用BV-450/750型导线穿金属管保护埋地、埋墙、埋顶棚暗敷。

住宅用户均按单相配电；每户一表，设于电表箱内，每套住宅进户处设用户终端配电箱一只，设于每户进门公共部位处；配电箱内分为：照明1路、厨房插座1路、卫生间插座1路、其他插座1～2路、空调插座2～3路，其中插座回路的开关均设漏电保护。

本项目供电负荷申请**市供电局供电。

6、通讯工程

（1）电信工程

*****路道路下有弱电管网，有线、电信光缆可沿规划管线引入小区的弱电机房，经弱电机房后沿地下室布设管线供至各用户。弱电机房面积约需30平方米。

小区电信工程由**市电信局布线并设分线箱，根据用户需要安装电话，区内共有电话口6000个。各楼每层设电话分线盒，选用RVS-2* 38

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

×0.5mm电话线，电话线穿PVC管暗敷至各户室内。

（2）有线电视

区内有线电视系统线路主要接入每户住宅、商铺、综合商场等处，共有有线电视用户数6000个。前端信号的来源由**市有线电视台提供安装，有线电视前端设备设在专用房间内。系统采用分配---分支方式。

（3）本社区内设置智能安防系统，每楼各单元设置对讲系统，配套盗警、火警及紧急求助设施。

7、采暖工程

**市为严寒地区，采用集中热水采暖系统，供回水温拟取95℃/70℃，热源供热管线由*****路规划市政热力管网经热力站接入小区，在南北向小区规划路布设至各用户。小区综合热负荷指标约55W/ m2，由市热力公司负责热力站建设。

室内设计温度：卧室、起居室18～20℃，卫生间25℃，厨房15℃，商业、学校16～18℃，幼儿园20～22℃，幼儿园浴室、更衣室25℃。

采暖管道全部采用焊接钢管，采用散热器采暖，室外供热管道用超细玻纤保温，供热管沟与供水、电管沟平行通向各建筑物。

8、空调工程

建筑物底商、小学及幼儿院办公室、会议室及住宅等根据业主需要设置夏季空调制冷，由业主或用户自理，电气专业预留分体空调用电，拟采用分体空调系统，附属建筑设计采用采暖系统。

估算空调冷负荷指标约60W/㎡空调面积。

针对建筑对噪声控制要求较高的特殊性，本项目专门设置公用工程系统。空调系统重点在空调设备加强减震措施，并在风道上设计消* 39

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

声设备，防止空调噪声的产生。

9、天然气工程

本项目住宅楼指标2.2 m3／户.日。

商业建筑指标0.03 m3／㎡.日。

幼儿园建筑指标0.02 m3／㎡.日。

小学建筑指标0.02 m3／㎡.日。

所用城市天然气，天然气管网设计、安装、调试均由**华润燃气有限公司统一实施。天然气低压干管DN300，楼内干管DN150。气源由*****路天然气管线引入，沿小区规划管线布设，送至各用户。

10、竖向交通

本项目小高层、高层住宅楼共有4幢，每幢每单元设电梯2部（兼作消防电梯）。每单元均设步行楼梯。安全门外设消防疏散楼梯。

11、通风和制冷

厨房考虑排油烟气孔，公厕设排风扇通风。商务及住宅楼房间内均设分体式空调插座和预留孔。

12、防雷、接地

本项目建筑物防雷，小高层、高层住宅均按第二类防雷建筑物考虑，可于主体屋顶设镀锌圆钢避雷带，屋顶造型顶端设避雷针，防雷引下线利用柱中竖向主筋，接地极利用基础中钢筋自然接地极，防雷接地与保护接地共用联合接地极，要求接地电阻小于10欧。

本项目绝缘接地形式TN-C-S。各楼座均设等电位联接保护措施。

13、根据人防的有关规定，人防可与小区地下室共用，平战结合。

14、其他配套工程

本规划建筑间距满足消防要求，每幢建筑均有消防车道环绕。 * 40

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

本项目在总体规划的适当位置设置了换热站、弱电机房、变配电室、垃圾站等设施，以满足要求。

第六章 节地、节能、节水、节材

一、设计依据

1、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准。

2、各有关专业提供的相关技术资料。

《民用建筑节能管理规定》自20xx年1月1日起施行。本项目属民用建筑类别，设计中遵照部颁标准《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）及省颁* 41

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

标准《民用建筑节能标准**地区实施细则》（DBJ04—242—2006）执行。 建筑能耗持续迅速增加是不可避免的趋势。建筑能耗占全国总能耗的比例，将从现在的27.6％快速上升到33％以上。

如果国家从现在起就下决心抓紧建筑节能工作，则到20xx年我国建筑能耗可减少3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少约8000万千瓦时。

本项目严格按照《节约能源法》、《建筑节能管理条例》，规定的要求满足建筑节能的需要。

为此，本设计要把节能设施放在首位，除了国家强行规定的保温板外，在朝向、墙体设计、设备使用上也要采取相应的节能措施，在保证使用功能和建筑质量并经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。

二、设计原则

1、贯彻国家节能和开发能源并重的方针。

2、推广行之有效的“四新节能”：新技术、新工艺、新设备、新材料，优先选用国家推荐使用的节能产品。

三、节地和土地保护

1、建筑室外场地

（1）设计室外环境和园林景观时要保护自然生态环境，充分利用原有场地上的自然生态条件，注重建筑与自然生态环境的协调。

（2）室内设计要根据功能需要，合理布局，尽量使用小截面薄壁材料做分隔，最大限度提高单位面积土地的使用率。

（3）施工前要做好周密的施工组织设计，科学利用现有土地面* 42

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

积，做好对施工现场周边建筑、设施、土地和植被的保护。

（4）施工现场材料、物品和小型机具的存放要尽量利用空间，做好竖向立体设计，尽量减少平面占地，避免对原有土地和环境的侵扰与破坏。

2、降低环境负荷

（1）建筑活动对环境的负面影响应控制在国家相关标准规定的允许范围内。

（2）减少建筑产生的废水、废气、废物的排放。

（3）利用园林绿化和建筑外部设计以减少热岛效应。

（4）减少建筑外立面和室外照明引起的光污染。

（5）采用雨水回渗措施, 维持土壤水生态系统的平衡。

3、绿化

（1）优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日常维护的费用。

（2）采用生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化等多样化的绿化方式，应对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐，并起到遮阳、降低能耗的作用。

（3）绿地配置合理，达到局部环境内保持水土、调节气候、降低污染和隔绝噪音的目的。

（4）涉及住宅室外环境设计时，其绿地率不低于30%，人均公共绿地面积1－2m2。

四、节能措施和能源利用

1、降低能耗

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**市**东街保障性住房（G区）建设项目

（1）利用场地自然条件，合理考虑建筑朝向和楼距，充分利用自然通风和天然采光，减少使用空调和人工照明。

（2）高层建筑围护结构的保温隔热性能，采用由高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗，采用有效的遮阳措施。

（3）采用用能调控和计量系统。

（4）通过改善能源使用结构，有效地控制施工过程中的能耗。

（5）根据具体情况合理组织施工、积极推广节能新技术、新工艺。

2、提高用能效率

（1）采用高效建筑供能、用能系统和设备，如选用高效节能电梯、 选用集中空调系统风机单位风量耗功率和冷热水输送能效比符合《公共建筑节能设计标准》GB50189的规定。

（2）优化用能系统，采用能源回收技术。

（3）公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，并采取其它节能控制措施，其照明功率密度要符合《建筑照明设计标准》GB50034的规定在自然采光的区域设定时或光电控制的照明系统。

（4）制定合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。

（5）加强用能设备的监测、检测、维护和保养，使用能设备处于最优运行状态。

（6）确保施工设备满负荷运转，减少无用功，禁止不合格临时设施用电，以免造成损失。

本项目节能主要体现在节电和建筑节能方面，设计中采取的主要措施如下：

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1、建筑物采用南北朝向.

2、建筑物屋顶加强保温、其总热阻在《民用建筑热工设计规程》要求的最小总热阻值基础上增加20%。围护结构墙体采用聚苯乙烯保温板保温，在条件许可的情况下，预设太阳能热水器的承载能力，使居民生活用热水尽量使用太阳能。

3、照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增加照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。

4、低压电器的选型为DZ20、DVV20、A1、AH型。

5、本社区道路照明采用节能灯。

6、设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。

7、动力负荷功率因数在变电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。

8、居民用水、电、气、均计量设表。

9、选用隔热性能好的水管保温材料，增加管道保温厚度，减少热损失。

通过上述措施使能耗指标达到20.8w/㎡。

五、节水与水资源利用

1、节水规划

根据**市水资源状况，因地制宜地制定节水规划方案，如中水、雨水回用等，保证方案的经济性和可实施性。

2、提高用水效率

（1）采取高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和* 45

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绿化用水等按用水水质要求分别提供、梯级处理回用。

（2）采用节水器具和设备，节水率不低于8%。

（3）采用节水系统、节水器具和设备，如采取有效措施，避免管网漏损，卫生间采用低水量冲洗便器、感应出水龙头或缓闭冲洗阀等，提倡使用免冲厕技术等。

①本工程市政自来水压力为0.25Mpa。商铺、幼儿院、小学和高层住宅Z1-5层生活用水由市政供水管直接供水，其余高层生活用水由设于水泵房内无负压变频给水设备直接供水。

②生活给水泵采用高效、节能型水泵。按供水管网特性曲线要求的水泵工作点位于水泵效率曲线的高效区内。

③所有用水器具均采用节水型产品。其中坐式大便器采用6升冲洗水箱节水型号。所有龙头均采用陶瓷阀芯产品。

（4）采用节水的景观和绿化浇灌设计，景观用水不使用市政自来水，而是利用河湖水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。

（5）采用施工节水工艺、节水设备和设施。

（6）加强节水管理，施工用水进行定额计量。

3、雨水、污水综合利用

（1）采用雨水、污水分流系统，有利于污水处理和雨水的回收再利用。

（2）通过技术经济比较，合理采用雨水和中水回用系统。

（3）合理规划地表与屋顶雨水径流途径，最大程度降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水的渗透量。

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六、节材与材料资源

1、节材

（1）采用高性能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系。

（2）选用可再利用和可再循环的建材。

（3）采用工业化生产的成品，减少现场作业与废料。

（4）遵循模数协调原则，减少施工废料。

（5）减少不可再生资源的使用。

（6）临时设施充分利用旧料和现场拆迁回收材料，使用装配方便、可循环利用的材料。

（7）周转材料、循环使用材料和机具应耐用、维护与拆卸方便、且易于回收和再利用。

（8）施工现场的成品保护要有具体的成品保护措施和成品保护区管理规定，避免因保护和管理不善而造成材料和设备的破坏与浪费。

（9）推行木材保护技术，延长木制品使用期限。鼓励对木材进行防腐、防虫（蚁）、防霉、干燥、阻燃、改性等保护处理，实施木材保护处理，实施木材保护工程。重点做好园林景观等木材保护处理，提高木材保护处理比例，改善使用性能，延长使用期限。

（10）施工单位要建立废旧木材回收利用机制，实现木材资源循环利用。规范废旧木材的回收渠道，建立废旧木材和废旧木制品回收、加工、利用体系。

（11）发展木材代用，优化木材消费结构。提倡、鼓励生产和使用木材代用品，优先采用经济耐用、可循环利用、对环境友好的绿色木材代用材料及其制品，减少木材的不合理消费。建设中优先选用可* 47

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循环使用的非木质施工器材。

（12）为提高石材使用质量和延长石材使用寿命，要积极推广先进的石材养护技术，根据不同的需要对石材表面均要做相应的保护。

2、使用绿色建材

（1）选用可降解、对环境污染少的建材。

（2）使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材。

（3）使用可节能的功能性建材。

（4）施工单位应按照国家、行业或地方管理部门对绿色建材做出的法律、法规及评价方法，选择建筑材料。

（5）就地取材，充分利用本地资源进行施工，减少运输对环境造成的影响。

第七章 环境保护

一、编制依据及采用的标准

1、编制依据

（1）《中华人民共和国环境保护法》（1989）。

（2）《建设项目环境保护设计规定》（87）国环字002号。

2、 采用的标准

（1）《环境空气质量标准》（GB3095—2001）二级标准。

（2）地下水执行《地下水质量标准》（GB/T14848—93）Ⅲ标准。

（3）施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—* 48

**市**东街保障性住房（G区）建设项目

1990）。

二、 项目区环境现状

本项目位于**市*****路北侧，周围无污染性工业项目，交通便利。

三、环境保护措施

运用ISO14000环境管理体系标准规范建筑装饰行业环境行为。

1、室外环境保护

（1）通过合理布置，减少施工对场地及场地周边环境的扰动和破坏。

（2）开工前，各施工单位应根据施工现场特点编制施工组织设计，绘制管理网络和现场平面布置图，在平面图上标明各施工单位的食堂、宿舍、厕所、办公室和各种材料分类堆放的位置及仓库、配电箱、消防用水、消防器材等所在位置。

（3） 降低环境负荷

①施工废弃物分类处理，且符合国家及地方法律法规的要求。 ②避免或减少排放污染物对土壤的污染，如：化粪池、垃圾站等处应采取防漏防渗措施，防止污染物、固体废物中有害物质的泄漏。

③施工结束后应恢复施工活动中被破坏的植被（一般指临时占地内）补偿施工活动中人为破坏植被和地貌造成的土壤侵蚀等损失。

（4）施工区域和非施工区域（生活、办公区域）应严格分离，施工区内严禁建立宿舍，做到人行、车运通道畅通。

（5）必须设置连续畅通的排水沟、管、槽。

（6）与城市地下排水管道的交接处必须设置沉淀池，严格做到二级沉淀排放，禁止将泥浆、污水直接排入城市市政下水道。

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（7）施工单位应遵守国家和本地环境法律、法规的规定，切实采取有效措施，确保低噪声施工。施工单位要采取有效措施控制人为噪声、粉尘的污染。凡进行强噪声作业时，须严格控制作业时间，尽量不在夜间施工，或对产生噪声较大的设备加设消声装置，以免影响周围居民休息。夜间施工必须经当地环保管理部门批准。

车辆不带泥砂出现场，可在大门口铺一段石子，定期过筛清理，定期洒水清扫，基本做到了不洒土、不扬尘减少对周围环境污染。

（8）进行有毒有害化合物体、溶剂、试剂、气体作业时应制定专项安全技术措施，施工单位应配备和发放专用的职工劳动防护器具和用品，操作人员必须正确佩戴和使用。必要时对作业区内有毒有害浓度进行测定。要加强作业区域的通风并落实专人监护。

（9）总包和各分包单位必须制定和完善施工工地的环境卫生管理责任制度，明确生活办公区域和施工现场具体管理责任人，同时要加强日常的检查和评定，确保工地环境处于良好状态。

（10）生活办公区域内应设置符合标准的职工宿舍，做到工具、物品堆放有序，并保持日常的干净整洁。宿舍内应安置标准床铺，每间宿舍就寝人员不得超过八人。严禁职工在宿舍内烧煮食物，严禁在施工现场留宿外来人员。

（11）施工区域内严禁吸烟及大小便。

（12）各类易燃易爆物品和材料必须存放在危险品仓库，仓库位置应远离作业区；在同一工地内施工的各施工单位的危险品仓库必须集中安置，并建立管理制度和实行专人管理。各类仓库内严禁搭设床铺并住宿。

2、室内环境质量

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（1）光环境

①设计采光性能最佳的建筑朝向，使天然光线能照亮人员经常停留的室内空间。

②采用自然光调控设施，改善室内的自然光分布。

③办公和居住空间，开窗能有良好的视野。

④室内照明尽量利用自然光，如不具备自然采光条件，可利用光导纤维引导照明，以充分利用阳光，减少白天对人工照明的依赖。

⑤照明系统采用分区控制、场景设置等技术措施，有效避免过度使用和浪费。

⑥分级设计一般照明和局部照明，满足低标准的一般照明与符合工作面照度要求的局部照明相结合。

⑦局部照明可调节，以有利使用者的健康和照明节能。

⑧采用高效、节能的光源、灯具和电器附件。

⑨每套住宅至少有1个居住空间满足日照标准的要求。当有4个以上居住空间时，至少有2个居住空间满足日照标准的要求。

⑩卧室、起居室（厅）、厨房设置外窗，窗地面积比不小于1/7。当一套住宅设有1个以上卫生间时，至少有一个卫生间设有外窗。

（2）声环境

①采取动静分区的原则进行建筑的平面布置和空间划分，如办公、居住空间不与电梯间等设备用房相邻，减少对有安静要求房间的噪声干扰。

②合理选用建筑围护结构构件，采取有效的隔声、减噪措施，保证室内噪声级和隔声性能符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118）的要求。

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③对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施，卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大于45dB（A声级），夜间不大于35dB（A声级）。楼板和分户墙的空气声计权隔声量不小于45dB，楼板的计权标准化撞击声声压不大于70dB。外窗和户门的空气声计权声量不小于30dB。

④其他消声减震措施

各类机械设备首选低转速、低噪音设备，并采取以下消声减震措施。

水泵下设隔振垫或减震器，水泵进、出口装可挠曲橡胶接头。 管道穿墙和穿楼板处必须把预留洞孔的四周除水泥堵塞外，必要时还须用沥青麻丝密，防止漏声。

管道支架采用弹性支架，水泵房内贴吸声材料。

（3）室内空气品质

①对有自然通风要求的建筑，人员经常停留的工作和居住空间应能自然通风。可结合建筑设计提高自然通风效率，如采用可开启窗扇自然通风、利用穿堂风、竖向拔风作用通风等。

②合理设置风口位置，有效组织气流，采取有效措施防止串气、泛味，采用全部和局部换气相结合，避免厨房、卫生间、吸烟室等处的受污染空气循环使用。

③室内装饰、装修材料对空气质量的影响应符合《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325的要求。

④使用可改善室内空气质量的新型装饰装修材料。

（4）成品保护

施工单位应努力做好竣工前的成品保护，成品保护区内进行多工* 52

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种交叉施工时建立填卡制度，即：进入成品保护区内的施工人员要填写相关的责任单，无关人员则不能进入成品保护区，以确保减少浪费、污染和返工。

3、施工垃圾管理

（1）建立垃圾管理制度，对垃圾流向进行有效控制，严禁随意倾倒建筑垃圾及生活垃圾。防止无序倾倒和二次污染。

（2）建筑装修及维修期间，对建筑垃圾实行容器化收集，避免或减少建筑垃圾遗撒。

（3）施工垃圾和生活垃圾要分类收集，建立垃圾分类制度，设立回收装置，对金属、有色金属、塑料、玻璃、木材、陶瓷等可再利用材料和可再循环材料进行回收，充分利用废弃物。

（4）施工现场垃圾渣土要及时清理出现场。划分清洁区，卫生清扫落实到个人，提倡施工人员随身携带垃圾袋，工完场清。建筑物在清理施工垃圾时，要搭设封闭式专用垃圾道，采用容器吊运或将永久性垃圾道随结构安装好以供施工使用。清运垃圾要集中进行，垃圾车要苫盖。

（5）高层施工垃圾严禁凌空随意抛撒，装袋集中运到楼外指定专设的垃圾站，并随时清运。

（6）生活办公区域和施工现场必须设置生活垃圾箱和建筑废料垃圾箱，严禁生活垃圾和建筑废料垃圾混堆。并做到集中堆放，及时清运。建筑废料垃圾的处置必须服从有关管理部门的管理。

（7）对垃圾站，夏季要定期喷洒灭蚊、虫药。

（8）施工单位应制定环保手册，供员工每人一本，自觉执行。

4、项目投入使用后环境保护

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本项目建成后在使用过程中无化学性污染，主要为生活污水、餐饮废水、废气、生活垃圾及噪声等对环境的影响。项目绿化系数达到30%，绿化区有吸尘作用，既保护环境又美化了小区。

（1）废水

本项目废水主要是居民生活污水，洗涤污水，经排水系统排入室外化粪池，经沉淀处理后排入*****市政污水管网统一治理。

（2）废物

本项目废物主要是居民生活垃圾，由居民分类装袋后，投入室外分类垃圾箱，统一由本社区公司派员回收后外运。

（3）废气

本项目废气主要是厨房煤气燃烧废气，由住户安装排油烟机排出室外。本项目建筑装潢材料均采用环保型材料，尽可能减少建筑物内残留苯、甲醛等有害气体的来源。住宅完工后充分通风，使残留有害气体充分散发后再入住。

（4）噪声

噪声主要来自各种电气设备运转时发出的噪声。设计要考虑把高噪声设备放在地下室。在设备选型时采用低噪声设备，并且对所有振动设备的机组均做消声和减振处理，必要时可在机房等敷贴吸声隔音材料。

在采取以上措施后，本项目均可以达到噪声环保要求标准。

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第八章 劳动安全卫生

一、 编制依据及采用的标准

1、《中华人民共和国劳动法》（2007）；

2、《中华人民共和国安全生产法》（2002）；

3、《劳动安全与工业卫生设计规定》（建筑设计规范）；

4、《国家现行的法律、法规、行业规定》。

二、安全措施

1、在项目施工期间，严格按照有关的劳动安全规定，加强劳动保护，依照“安全第一、预防为主”的原则，把“安全第一”放在首* 55

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位，强化安全管理，开展安全活动，进行安全教育，及时清除事故隐患，实现现场防护标准化，确保安全生产。由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。

2、因建设场地高低不平，施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全，施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。

3、建立健全现场施工安全责任制，项目处安全岗位责任制，每天作业前进行班前教育，对新入场的工人要进行安全教育，不经安全教育的人员不得上岗。要对工人分工种，按《建筑安全工人安全技术操作规程》的要求，进行交底和学习。

4、施工用电必须使用工作零线与保护零线分开的TN—S保护系统。采用三相五线制，做到“一机一闸一保护”。有临时停电或停工维修时，要拉闸断电并上锁，防止事故的发生。施工现场所有的配电箱均设码配锁，并有防雨罩，在其箱门上应有清晰的标注、编号、名称、用途，并作分回路标志，对于配电箱、开关箱的各种开关，也应当遵循一个合理的操作顺序，严禁停送电时倒闸操作。铁制的配电箱采用接零保护，各种电动机机具外壳、金属支架底座必须按规定采取可靠的接零接地保护，并在设备负荷线的首端设漏电保护装置，形成可靠的保护系统。

照明用电采用220V电源时，应按规定敷设线路，电源端头应设置漏电保护器，潮湿或特殊场所必须使用36V以下的电源照明。

5、施工现场要设立醒目的安全标志，消火栓要设明显标记，消防工具不得随意挪用。施工人员进入现场要戴安全帽，高空作业人员要系安全带，严禁从高空抛物，六级以上的大风天气不宜进行高空作* 56

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业。

6、施工机具的防护措施

施工现场机具设备的防雷必须按规定设置避雷针、引下线、断接卡子、地极，用线敷设冲击接地，电阻值不得大于30欧。机电设备不得带病运转和超负荷作业，不得运转中修理，对机电设备要做好防雨、防晒、防雷、防汛措施。各种机械和动力的机座必须稳固转动，危险部位必须有防护装置。每机必须制定安全操作规程，并写成标牌挂在操作台前，随机检查。蛙式打夯机必须由两人以上操作，操作人员应带绝缘手套和穿绝缘鞋，电器开关必须灵活。认真执行《建筑施工高处作业安全技术规范》，实现安全防护标准化。龙门架口应设高度不低于1.2m的金属防护门，楼梯处搭设两固定的护身栏杆。

三、卫生措施

施工现场设立固定的饮水点、工地厕所，确保环境卫生。

生活办公区域内应设立符合卫生标准的食堂或集装箱式流动食堂，必须持有当地或所辖地区疾病控制中心核定的卫生许可证，严禁搭设不符合卫生标准的简易食堂，严禁无饮食作业健康证件的人员从事食堂工作。工人食堂应每日清扫干净，及时准备消灭虫、蚊、蝇等病虫害的消毒、杀毒物品。对无条件建立食堂的，应与持有卫生许可证的饭菜供应店或单位食堂实行合同供餐，不得向无证摊贩购买饭菜。

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第九章 消 防

一、编制依据及采用的标准

1、《中华人民共和国消防法》（1998）。

2、《建筑物设计防火规范》（GBJ16—2006）。

3、《建筑物防雷设计规程》（GB50057—94）（20xx年版）。

4、《防雷减灾管理办法》（2004）。

5、《防雷装置设计审核和竣工验收规定》（2005）。

6、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）。

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二、工程火灾危险性分析

本项目属房屋建筑，运营中较易发生火灾和危险性较大的建筑物和区域为：变电站。

三、火灾危险防范措施

1、总图布置

在进行总图布置时，充分考虑到各建（构）筑物之间的安全防护距离，建筑与三级民用建筑的防火间距不应小于7m；楼与楼之间的防火间距不应小于6m。场区内应设环形车道，满足消防车辆和人员通行的要求。

2、建筑

新建的建筑物、构筑物的结构和材料均按照“建筑设计防火规范”的要求进行设计。

3、电气

为保证消防设施的可靠运行，所有消防设施均设可靠电源供电，消防水泵等设施均采用自动起动等控制措施。

为防止雷电引发的火灾，对建筑物采用避雷带防雷，而且防雷装置的设计、施工、安装必须由具备相应资质的企业完成，并定期接受抽查和年检。

4、消防给水

本项目消防水源接地下消防水池，由小区消防泵站加压供水，消防管网覆盖整个小区。

5、施工现场的消防措施

加强防火管理，进行消防教育，建立消防制度，防止火灾发生，施工现场的平面布置、施工方法应符合消防安全要求，施工现场消防* 59

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道路应畅通无阻，现场用火要办理用火证，易燃易爆材料处不得有明火。用电设备必须按国家有关规定架设安装，不得任意拉线接电。施工现场内供水线路主管道按消防管径铺设，并设立消防井，备足消防专用器材、砂袋、铁锹、水桶、灭火器。施工现场必须设宽度不小于

3.5m的消防车道，不能环行时，在适当地点修回转车道。

6、其它

为保证小区的安全，物业管理配置专职和兼职消防人员，定期监督检查防火工作，确保建筑物消防安全。

本项目还在敏感地区配备有干粉或二氧化碳灭火器。

第十章 项目实施与组织管理

一、项目实施

本项目实施主体是**市*****新区建设项目管理有限责任公司，在市委、市政府的统一领导下，科学规划、分组负责、精心组织、大胆探索，有计划、有步骤地做好实施工作，要成立由主要领导挂帅，有关部门负责同志组成的领导机制，负责项目实施工作的组织领导和监督管理。

二、组织管理

为保证项目保质保量按期完工，项目成立工程指挥部，指挥* 60

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部的职责是：负责协调上下左右的关系，制定有关项目内的重大政策、制度与措施，对项目建设全过程及资金的使用和建设进度进行全方位监督检查。指挥部下设办公室，办公室的职责是：

（1）负责办理工程建设的各项手续及项目指挥部各项决策的落实，具体负责项目的实施，并会同有关部门具体对项目进行技术指导。

（2）负责组织工程的招标、投标和工程监理。工程设计、土建工程均实行公开招标，整个工程建设过程委托具有资质的工程监理单位进行工程监理。

（3）强化项目资金管理。项目建设资金实行专款、专帐、专人管理，并严格按批复方案及工程预算进行列支，坚决杜绝挤占、挪用。充分发挥审计、监察及投资和管理部门的作用，加强对资金使用的检查和监督，同时接受有关部门的检查、监督。

（4）加强工程质量管理。根据国家及**省有关工程质量管理的精神，本项目拟建立工程质量领导责任制、项目法人责任制、单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制等制度，以确保工程质量。

（5）搞好项目的竣工验收和档案管理工作。项目完成后，要从工程设计、资金使用、工程质量、综合效益等方面进行自检、自验。自验合格后申请有关部门进行正式验收，未经验收及验收不合格的工程不得交付使用。验收合格后，将从项目申报到竣工验收各环节的文件、资料等，按有关规定收集、整理、归档，完善项目档案并制定档案管理制度。

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第十一章 项目实施进度

**市*****保障性住房（G区）建设项目建设期为24个月，具体工程进度计划如下：

其中：

4个月，完成拆迁工程、设计、招标及施工准备工作；

8个月，完成地基处理及基础工程、主体建筑安装工程； 5个月，完成设备购置安装及室内外装饰工程；

2个月，完成室外附属工程；

2个月，完成市政配套工程；

2个月，完成收尾工程及绿化；

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1个月，竣工验收交付使用。

具体实施计划，以上级主管部门最后审批意见为准。

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项目进度计划表

表11-1

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第十二章 工程招投标

一、概述

为保证工程实施的顺利进行，缩短建设工期，力争早日完工，必须对工程进度做出科学、合理的安排。建议施工前首先做好资金筹措等前期工作，在此基础上，根据工程专业特点分别通过公开招标方式择优选择技术力量雄厚，在建筑安装工程建设等方面有丰富经验的设计单位及施工单位，保质、保量完成施工图设计及工程建设工作。

二、编制依据

1、《中华人民共和国招标投标法》。

2、国家发展计划委员会《工程建设项目建议书中增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》。

3、**省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委2006第9号《关于转发国家发展计划委员会第92号令<工程建设项目建议书中增加招标内容和核准招标事项的暂行规定>的通知》。

三、招标原则

1、坚持公开、公平、公正、透明的原则；

2、保证工程质量为先、安全第一的原则；

3、节省材料、节约投资的原则；

4、采用先进施工技术及新型环保建筑材料；

5、严格招投标程序，做到实事求是，公正透明。

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四、招标内容

1、具体要求

（1）对投标申请人财务状况、公司组织机构、施工机构设备、近三年内工程设计、监理、施工等业绩资料的预审，由投标申请人按要求填报资格预审文件，招标人会同招标代理机构进行审核。

（2）资格预审合格的投标申请人过多时，由招标人从中直接确定不少于7家资格预审合格的投标申请人。

（3）整个招标过程委托具有资质的招标代理机构组织完成。

2、招标范围与标段划分

（1）勘察、设计、监理事项因专业性较强，投资额达到招标要求，应选择有相应资质的设计、监理单位，采用招标方式确定。

（2）建筑工程招投标具体包括：主要工程、总图运输及公用工程分项目进行单独招标。招标价以各单项施工图预算价确定。

基础设施工程中综合管线建设等工程涉及入网费、增容费，故采取分专业单独邀标方式，土建、安装、材料以施工图为依据的预算价为准，其他费用协商解决。采用招标方式确定施工单位。

3、招标方式

公开招标。

4、招标基本情况表

详见《**省建设项目招标方案和不招标申请表》。

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**省建设项目招标方案和不招标申请表

表12—1

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第十三章 投资估算

一、编制依据及说明

1、编制依据

（1）《**省建筑工程估算指标》（2003）；

（2）《**省建设工程其他费用标准》（2002）；

（3）《**勘察设计收费标准》（2002）；

（4）《**省建筑安装工程概算定额》（2003）；

（5）《**省建设工程费用定额》（2000）；

（6）《建设工程造价管理信息》（20xx年2季度）；

（7）《关于发布**省建筑安装工程概算调整系数及有关问题的通知》（晋建标定字［2005］12号）；

（8）设备采用询价和市场调查价；

（9）国家有关税收政策。

2、编制说明

（1）购置土地和拆迁补偿：

根据项目单位提供情况，该项目共占用土地约81227.3㎡（合121.84亩），其中：项目建设用地每亩平均价30万元。

为了促进拆迁，政府按南郊区拆迁安置补偿办法，对在规定时间内积极拆迁的住户给予奖励，按实际发生费用列支。

（2）其他费用根据《**省建设工程其他费用标准》（2002）规定的取费标准估算。

（3）根据财政部、国家税务局、国家发展计划委员会财税字 68

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（1999）299号《关于暂停征收国家资产投资方向调节税的通知》规定，从20xx年1月1日起暂停征收固定资产投资方向税。

（4）根据国家计委，国家经贸委《关于停止收取供（配）电工程贴费有关问题的通知》，计价格（2002）98号，从20xx年7月1日起停止收取供电贴费。

(5) 本项目住宅楼地下室及地下停车场同时可作为本社区人防设施。故未计人防工程易地建设费。

（6）水增容费按2000元／ｍ3计算。

（7）城市消防设施配套费：按2元／㎡计算。 二、总投资估算

具体详见：表13—1《总投资估算表》。

表13—2《建设投资估算表》。 表13—3《主要建构筑物投资估算表》。

总投资估算表

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建设投资估算表

单位：万元

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主要建筑、构筑物估价一览表

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第十四章 项目融资

一、资金筹措

本项目总投资20584.38万元，**市政府配套资金7204.38万元，拟申请银行贷款资金13380万元。

二、融资方案分析

1、**市政府配套资金占总投资比例为35%；

2、拟申请银行贷款资金占总投资比例为65%。

三、资金使用计划

项目建设期24个月，建立专用账户，资金到位后按建设工程进度分月付款，资金按比例使用。

详见表14—1《分年投资使用计划与资金筹措表》。

四、资金来源及使用计划

本项目共需资金20584.38万元。资金来源为：

**市政府配套资金7204.38 万元，银行贷款13380万元。

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第十五章 经济和社会效果分析

一、经济效果

本项目为**市保障性住房建设项目，坚持保本微利原则，经济效益不作定量评价。

根据**市相关规定，对参与**市保障性住房建设项目的房地产开发企业规定，利润控制在安置住宅建设成本的0.5%之内。

二、 贷款偿还期

本项目用政府回购房屋资金偿还贷款，贷款偿还期按3年考虑。

三、 社会效果分析

该项目社会效益显著，体现在：

1、本规划符合国家政策和**市总体规划，是**市近年来建设的较大的房地产项目，该项目的建设完全适应城市建设和经济发展的需要。

2、本项目实施后可改变城市面貌，成为引领该地区发展的龙头项目和标尺，为迎宾西路建设提供安置保证，为该地域的经济发展做出贡献。

3、本规划实施后，完善了城市基础设施，提高了城市居民的居住水平。

4、本规划实施后，将与御河景区融为一体，城市风光更加绚丽多彩。

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第十六章 结论与建议

一、研究结论

1、这项工程不仅对于改善人民群众的生活环境，提高人民群众的生活质量，而且对改变城市环境面貌，优化投资环境，推动区域经济发展，体现历史文化名城，提升旅游城市整体形象，都具有十分重要的意义。

2、本项目地处**市东部地区，位于*****新区，为亟待开发的繁华地区，附近学校、银行、宾馆、医院、公园等基本都有，四周风景优美，是人类居住的理想地域。

3、该项目符合**市总体规划、布局合理、配套建设、因地制宜、资源共享，可形成居住舒适、环境优美、功能齐全、成本适中、质量较高的居住小区。

4、项目实施后可全部实现对拆迁居民的安置，并提供一些必要的公共服务设施，经济效益微利，社会效益显著。

5、该项目资金由**市政府配套资金、银行贷款解决，投资成本合理，符合**市的拆迁安置政策，因而在资金条件可行。

6、目前该项目各项手续正在办理之中，先期已投入部分拆迁资金，总体设计方案已经出台，销售对象主要为拆迁户、从房地产开发和建设的角度考虑，风险较小。

7、本项目的实施可安置1012户。坚持公开、公平、公正的原则，实现了“人性化动迁”和“阳光回迁”。

8、随着市政府及各种机构和商业设施的聚集，此地必将是具有 74

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发展潜力的地区，其开发前景广阔。

综上所述，该项目不仅可行，而且地理位置优越、升值潜力巨大，应尽快实施。

二、建议

1、项目在建设过程中应严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全卫生、消防等有关规定、标准和规范，要把安全施工提到首位。

2、对该项目的可行性影响最大的是建筑物的质量，因此要把质量放在首要位置，最大限度地规避行业风险。

3、为缩短工期，在施工过程中，应按施工进度严格进行，且与土建施工密切配合，要尽量采取流水作业，土建与安装工程交叉进行，以确保工程预期完工。

4、搞好新建住宅区的配套设施建设，规划好生活服务设施，搞好绿化美化，真正建成设施齐全、生活便利、环境优美的小区。

5、本项目的建筑风格应保持与周边建筑物谐调一致，统一于城市的整体规划。

6、建议建设方充分听取有关专家的意见，吸取国内外住宅小区的建设经验，对规划、资金筹措、工程建造、房屋销售及物业管理各环节统筹考虑，合理控制建设成本，确保项目按期完成。

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