+房东无视有保证金的独家委托，官司惨遭败诉。

案例回放：

200X年8月，某中介公司与业主李先生签订了一份《限时独家销售委托书》。委托书中约定：李先生委托中介公司独家销售位于浦东南路的一套物业，售价为人民币280万元，委托期内李先生自行撮合成交或委托其他中介机构，均应向此中介公司支付合同约定的佣金，计人民币2.8万元，委托期限为200X年8月16日至10月15日。 该委托书还约定了中介公司支付给李先生保证金人民币3000元，如到期前未能将房产售出，李先生可以没收这笔保证金。

几经努力，中介公司在委托期的最后一天成功找到了买家。但当中介公司的工作人员带着买家来找李先生签约时，李先生却以种种理由拒绝缔约。中介公司经过了解发现，其实李先生在委托期届满前已通过其他中介机构将该房成功出售。眼看自己之前做的努力付诸东流，中介公司一怒之下将李先生告上法院。

庭审中，李先生表示自己提前将房屋出售其实并不划算，实际成交房价仅220万元，相比与中介公司合同中约定的委托价整整少了60万，完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。而对这种独家授权的形式，李先生表示仍不十分了解。

经过审理后，法院认为中介公司通过支付保证金取得独家委托销售权，限制了被告自由处分自己财产的权利，李先生在委托期内另行委托其他中介公司出售该房屋，属于违约，理应承担相应的违约责任。

法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定：合同自双方当事人签字时生效，双方应当认真遵守。提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。

2、李先生签署了《限时独家销售委托书》，同时也收取了中介公司的3000元保证金，表明其对合同条款有充分的了解，双方均享有权利，承担义务，故此委托合同合法有效，双方均应受该合同的约束。

支招：

1、独家委托系中介公司之间竞争有效资源的方式之一，支付保证金的独家委托是有一定风险的，一般在行情上涨的期间，此运做模式比较多。

2、独家委托除上述案例外，其他常见情况还有因房价上涨，房东不满足当时委

托价格又惧怕违约金惩罚而不配合看房等情况，需要中介工作人员在日常工作中注意取证，比如录音电话或是催告函等。

3、独家委托，尤其是付保证金的，最好是方便看房的钥匙房，并且业主人况相对好的物业。

4、一旦发生上述案例情况，最好的办法是先通过沟通，如沟通无效再选择诉讼，以起到教育客户，规范市场的作用，也能提高业务人员开发独家委托的信心。

板凳

woshizhongjie3 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 经纪人之家

不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉，房东为何不承担违约责任?

案例回放：

200X年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。

庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显失公平。

经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。

法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法

律规定的格式条款的有效情形。

2、若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。

支招：

1、一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。

2、中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。

3、 从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。

4、在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。

放弃优先购买权，

二手房交易“买卖不破租赁”.

案例回放：

李先生名下靠近轨道交通线的办公用房一直颇受市场青睐，某广告公司（以下简称甲公司）对该套房产“一见倾心”。双方接触了没多长时间，便爽快签下了3年的房屋租赁合同。出租手续完成之后，这套房产又被某食品公司（以下简称乙公司）看中，而且还愿意将其买下自用。恰巧李先生这时现金短缺，如果将该套房产出让，倒是一个很好的周转良机。急着摆脱资金困境的李先生满口应承，自己一定可以妥善处理好租客问题。

就在李先生和乙公司双方签订房屋买卖合同之前，李先生在中介的建议下，发函给租客甲公司，表明这套房屋准备出让的计划，同时还征询对方是否愿意行使优先购买权。在得到租客否定回答之后，李先生放心地与买家签订了房屋买卖合同。之后，他通知租客做好搬迁准备，不曾想租客却回复说要“继续租赁下去”，对于解除租赁合同的说法并不赞同。李先生把之前征询问函翻出来进行论证，但租客表示，同意出售房屋并不意味着同意解除租赁合同。

这下，李先生傻了眼，因为在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通。他怀着侥幸心理通知买家，希望能延缓时间交付房屋。但买家却不买账，严格按照买卖合同约定，说如果无法在半个月内交房，就要解除购房合同并且

追讨10%的违约金。李先生陷入了被动境地。

法务分析：

1、根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，出租房屋如果在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。根据这一规定，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕再有权决定是否收回房屋自行使用。

2、如果房东在签订房屋出售合同之前，明确告知买受人该房屋存在租赁，那么房东不需要承担责任。如果房东未能在签订买卖合同之前将房屋有租赁的情况告知买受人，或者没有证据证明房东履行了告知义务，那么买受人就能根据合同约定追究出售人的违约责任甚至解除买卖合同。

支招：

（1）租赁客户具有优先购买权，如果买方是非租赁客户的另外一方，则一定要先让原租赁客户出具放弃优先购买权的确认书。

（2）“买卖不破租赁”， 无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕有权决定是否收回房屋自行使用。

（3）实践中，如买受人急于交房，一般为了让房东解除租赁关系，可以让房东对租赁方多做一些经济补偿，或由中介公司找一套性价比高的同等物业来说服承租方，以免产生不必要的麻烦。

（4）本案中，房东李先生在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通，李先生并没有证据证明。因此，处理起来，首先和乙公司沟通，可以做适当的让步，争取在反复谈判过程中对谈话录音，取得自己在签订买卖合同前已经口头告知客户租赁情况的证据，化被动为主动。

看房确认书客户填写了假名字,中介公司如何维权?

案例回放：

某分行经纪人小周约客户张先生看上海嘉定某高档社区。在小区门口，小周让张某填写带看确认书，张某很配合，小周就没有仔细看，随手把带看确认书放在了档案夹里。看后，张先生说不考虑。小周以后再约看其他物业时，张先生就以出差在外为由，拒绝看房。

三个月后，小周的同事小陈说，在上述高档社区看到张先生在搬家具。小周很敏感，怀疑张某跳佣，于是就跑到该社区，找到上次曾经带张先生看过的房子，敲门后，开门的正是张某，

小周当时很气愤，跟张某吵了起来，而张某坚决不承认小周曾经带他看过此物业，并嚣张地说，如果你能拿出证据，我就付给你佣金。小周气的跑回分行，查询此物业的委托出售合同以及张某填写的看房确认书，这时小周才发现，张某在带看确认书上填写的名字是英文字母“MIKE”。

法务分析：

1、发生类似案例情况时，首先应该跟中介公司相关工作人员沟通，确定此带看确认书是否为其本人填写，并有无该客户签定的其他文件的笔迹。有利于鉴定机关比对。

2、诉讼中，如果客户不承认是其本人填写，则中介公司可申请法院进行笔迹鉴定，如果鉴定为其本人填写，即使使用了假名字，也一样承担相应的法律责任。

支招：

1、在填写带看确认书时，应该让客户认真填写，并最好留有其身份证或其他有效证件的号码或指纹。

2、如遇到客户字迹潦草，以看房后需将有关信息输入公司内网或其他理由，要求客户填写工整。实践中，就曾遇到过，虽然是客户本人填写，但由于字迹潦草，鉴定失败的情况，中介公司败诉。

3、如遇到经过提醒还不改变或态度恶劣的，业务人员应该提高警惕，防止跳佣。

业主“一房二卖”，中介公司是否承担责任？

案例回放：

200X年1月份，来上海工作不久的赵女士通过中介公司找到了一套中意的房源，并与出卖人周先生签订了房屋买卖合同。为表示卖房诚意，周先生将自己的房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后，赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款，可此时周先生却以种种理由，一再拖延办理房屋过户的手续。想到周先生的房产证还押在中介公司，赵女士倒也不太担心：“最多晚几天办手续，问题不大。”

一晃两个月过去，赵女士有点坐不住了。打电话和周先生约办理过户手续的时间，周先生却总是含含糊糊的，后来索性关了手机不接电话。无奈之下，赵女士向一位当律师的朋友咨询。朋友连忙带她赶到房地产行政管理部门，对这套房屋作了产权调查。这下，赵女士傻眼了：这套房屋居然已在半个月前换了“主人”，周某已经不是这套房屋的产权人。

赵女士认为，中介公司为其介绍了不良房东，在居间活动中未尽到居间义务，因此，将

中介公司和周某告上法庭。

法务分析：

1、房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。但周某可以通过补办房产证方式取得新的权属凭证，因此，保管房产证后房屋仍有被再次出售的可能。

2、中介公司向赵女士提供的房源信息并无不实之处，保管房产证过程中也未有过错，因此中介公司不应当承担责任。

3、周某在与赵女士签订买卖合同后，又将房屋另售他人，已经构成违约，应当按买卖合同约定承担违约责任。

支招：

1、业务人员日常操作中，应该提高警惕，不要单纯轻信房产证

2、如是房地产交易中心工作时间，应该在转定时或签约时做产权调查，如是晚上或房地局的非工作时间转定，让房东写好书面保证，保证无不能交易的情况，如果有，其要负法律责任，而且最好是保管定金，待第二天产权调查无误后再转交。

3、最好让客户在房东的身份证、房产证的复印件及产权调查单上签名，留下曾经查验过的书面证据，以便更好地证明中介公司尽到了审查义务。

4、中介公司工作人员在日常操作中，若出现上述问题，应以法律依据先与房东沟通，退还已收取客户的房款，以缓和矛盾，然后再协助客户追诉违约房东。

法院查封, 用下家首付解除查封，中介公司如何防范风险？

案例回放：

在中介公司的居间介绍下，买卖双方签订了三方居间协议。客户王某支付10万意向金，经房东马某签收后保管在中介公司。三方居间协议约定，3月31日之前将设定在该房产的法院查封解除，并约定于4月1日签订买卖合同。马某需要8.3万元去解除法院查封，经王某书面确认，同意从中介公司保管的10万元中拿出8.3万元直接划入法院指定帐户，用于解除马某的房屋查封。该笔钱款划进法院指定帐户后，法院开具出以中介公司为付款人的代管款收据，但承办法官要求中介公司提供担保函，方可将该房屋的查封解除。

法务分析：

1、案件转款过程中，中介公司只是受买卖双方委托将该笔钱款划入法院账户用于马某解除该房屋查封，即中介公司仅是受托行为，而非该房屋查封解除申请的主体，若要中介公司提供担保，则中介公司即担当了该房屋查封解除申请主体的角色。

2、若中介公司出具了担保函，以后发生钱款纠纷，中介公司可能会承担先行垫付钱款的风险，造成中介公司较大损失，故不能接受承办法官的要求。

支招：

1、本案的实际处理过程中，中介公司先与法院财务部门沟通，将#5@p的付款更改成马某姓名，承办法官即可以接受同意解除查封。但与法院财务部门沟通的结果是不同意更改#5@p付款人姓名，故此方案不可行。

2、中介公司申请将划入法院指定监管账户的钱款退回中介公司账户。让王某重新签署放款确认书，确认同意中介公司将该笔钱款转给马某，由中介公司陪同并监督马某将该笔钱款划入法院指定帐户，此时法院开具以马某为付款人的#5@p，即可以解除查封。但是王某不愿意配合签署该房款确认书，故此方案不可行。

3、为了业务部门能够促成该案件的成交，并综合考虑和权衡法律风险，决定由中介公司开具以马某为收款人的现金本票，由中介公司经纪人陪同将该笔钱款划到马某银行帐户并监督马某立即将该笔钱款划入法院指定帐户，此时法院开具以马某为付款人的代管款收据，即可以解除查封。从防止纠纷发生和引起中介公司责任的角度考虑，中介公司要求马某签署承诺函，确认若因此次转款对中介公司造成任何损失由马某承担。

4、在门店的日常操作中，不要给买卖双方任何一方提供担保或各种承诺。如为了促成交易而需要提供担保或承诺时，应当及时向公司法务人员咨询，以避免公司承担风险。

产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协议如何处理？

案例回放：

房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协议。但签署协议时，房东方的三个产权人A、B、C，只有A、B两位到场，他们未能提供C的授权委托书，分公司经纪人立即致电C征询意见，但C在电话中只是简单的回答“知道了，由到场的B跟你们谈就行了”。分公司在取得上述录音后，让B代C签。

由于房价上涨较快，到签买卖合同时，C突然致电中介公司，表示不同意出售该房产。C认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜，而非签订三居间协议，且该协议中的重要条款均没有征得其同意，其也没有签字确认，该协议应当是无效的。因此，拒绝签署正式的买卖合同。现客户投诉至中介公司，要求妥善解决。

法务分析

1、在产权人未能全部到场的情况下，由到场的产权人代为签订三方居间协?议，如在合同签订或履行的过程中有相应的证据（诸如电话录音、授权委托书、当事人书面追认等），可证明其他权利人已知晓并同意该协?议约定的买卖条件的，应当认定代签的行为有效，由此产生的法律后果应由被代理人承担。

2、本案C在电话中未做否定，且表示由B代为处理该买卖事宜，所以其行为让合同相对方有足够理由相信其内部意见一致，并且B有权代替其作出意思表示。按照我国民事法律规定，该行为应当视为有效的代理行为，即该居间协?议应当认定为成立并对于交易双方产生相应的约束力。因此，房东方所提出的观点不能得到法律支持。

支招

1、如遇上述案例，中介公司应该说服买卖双方再次协?商，为了保证房东能诚意地履行合同，中介公司经?纪人可劝说客户在原有的基础上做出一些让步，提高房价款，同时向房东方明确告知该居间协?议的效力，如违约可能承担的违约责任。

2、转定时，应要求所有产权人到场签字或提供相应的出售委托书（如签买卖合同则必须是公证或律师见证的委托书）。

3、如遇类似的案例可以要求前来签署三方居间协?议的部分产权人或者是代理人出具书面承诺书，承诺若其他权利人不同意出售或者是不满意居间协?议所述的购买条件，则由签字的权利人或代理人承担由此产生的定金双倍返还的法律责任。

4、希望在可能的前提下取得未能到场权利人同意出售的电话录音，这对中介公司或者客户都是一种有力保障。

5、如可行，尽量安排补签。

转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？

案例回放

200X年11月19日，下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后，单方签署了三方居间协议，并支付了意向金人民币1万元，在三方居间协议后附有一张详细的《家具清单》，下家在该家具清单上签字，并在居间协议和家具清单上盖了骑缝章。

200X年11月24日，经过中介公司与上家王阿姨磋商后，上家同意了按照居间协议约定的房价款成交，且在居间协议上签字，但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐，又列了一张不同的《家具清单》，且在新家具清单上

签字，上家在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。

中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨，数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时，要求中介公司返还1万元。新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具，价值人民币1.5万元。

下家提出: 家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家没有签字，居间协议没有生效，要求中介公司返还意向金人民币1万元整。

上家提出：定金已经签收，将不会按照旧家具清单上所列，将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家，若下家不签买卖合同则将没收定金。

中介分公司经纪人提出：上下家买卖的是房子，因此居间协议是大头，家具清单是小头，只要居间协议签了如果下家不签合同就是违约，因此可不予理会下家。

法务分析

1、在居间协议上“附属设施、设备”栏写明了“详见后附家具清单”，且下家在居间协?议和旧家具清单上盖了骑缝章，因此该家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家对家具清单的变更应为对居间协议的实质性变更，在未得到下家同意该变更的情况下，该居间协?议当然未成立。

2、此种情况下，居间协议并未成立、生效，下家可要求中介公司返还1万元意向金；中介公司转付意向金的行为存在过失，上下家都可要求中介公司赔偿损失。

支招

方案A：

中介公司协?助上家（即中介公司在上家的配合下，主张家具清单未达成一致并不影响居间协议整体效力，居间协议依然有效，买卖合同应当照常签订，并配合上家发催告函、解约函等，没收下家的购房定金1万元整，追究下家的违约责任）。

此方案对中介公司不利的地方：

① 若下家以居间协议无效将上家诉至法院，因为在附送家具的问题上双方没有达成一致，而家具清单是居间协议不可分割的一部分，故法官一般都会支持下家的诉讼请求。

② 若法院判决该居间协议无效，则上、下家都可以主张中介公司在买卖条件尚

未达成一致情况下就转定的行为，构成居间过失，应负赔偿责任。

③ 若法院不支持下家的诉讼请求，或下家不向法院起诉，因为定金已经在上家处，中介公司恐很难获得任何收益。

④ 下家即使不起诉或是败诉后，仍然会通过舆论监督、行政部门等向中介公司施加压力，影响中介公司的外界形象。

此方案对中介公司有利的地方：

上家实际获益，且经过此案后对中介公司印象较好，有利于中介公司今后与其的合作。

方案B：

中介公司协助下家（即中介公司与下家共同主张该居间协议效力待定，需上下家另行对家具清单达成一致后方生效，尽量稳住下家，将矛头对准上家，缓解中介公司压力。）

此方案对中介公司不利的地方：

① 等于承认了自己居间未成即转定，上家若法律意识清晰的话，会追究中介公司居间过失。

② 若要上家在所送家具问题上妥协让步，则中介公司可能要面临折佣风险，用部分佣金去贴家具差价。

此方案对中介公司有利的地方：

① 站在事实的立场上，可以取得下家的信任，1.5万元家具差价中，下家也许会做出一定让步。还可以在谈判中通过相关法律文书让下家承诺减轻甚至免除中介公司的过失责任。

② 若上家做出让步，中介公司还可以居间成功此案，收取上下家一定佣金。

③ 若上家退还定金，中介公司可以向下家主张从中取得一定的费用作为居间服务的补偿。

建议方案：

权衡利弊，显然选择方案B对中介公司更为合理，故建议在非诉阶段以方案B为基本方案，与下家站在同一个立场上，尽量取得下家在家具差价上的让步，

争取更多和上家谈判的筹码。与上家谈判中，以居间协?议效力作为切入点，强调中介公司、下家与上家三方各作一定让步， 确认新的附送家具清单。中介公司也必须适当折让部分佣金用于填补差价，尽量争取成交。

最终结果：

经过谈判，中介公司免除上家5000元佣金，上下家各作出5000元让步，重新签订了新的居间协?议，买卖双方继续履行下去。

吸取经验：

① 应认识到合同的整体性问题，凡是客户加盖骑缝章的，则表明相关文书之间具备关联性和不可分割性，就如此案中的家具清单，不应被独立的割裂在居间协议之外，如果家具清单未生效，整个的居间协议将可能面临无效的法律后果。应当切记合同上的任何修改和增删都应由双方书面签章确认；

② 应设法诱使交易中的一方对中介公司作相关的免责声明，如在本案中，业务人员就在谈判中，促使下家在往来函件中写明了“中介方已尽到了良好的告知义务且本人不追究中介方责任”的话，如此免除了中介公司今后的一部分风险。

③ 做错了事情还想一点损失都不承担是不太可能的事情，本案中用合理的一部分佣金收入作为损失，去避免公司承担更大的风险（涉诉）和损失（承担居间过失责任），是合理且可行的。

④ 分公司业务人员在日常操作中应该仔细、谨慎、并有良好的法律意识。在沟通工作中，还要有耐心、态度诚恳、灵活，尽量不涉及诉讼。

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房价下跌，连环纠纷案剖析

案例回放

200x年2月3日，A与B签订了控江路某房地产（下称“该房地产”）的房屋买卖经议（A尚未取得小产证，但已与开发商交房），房屋买卖经协议中约定该房地产总价为人民币194万元，待A取得房地产权证后，A保证与B或B指定的其他人签订《上海市房地产买卖合同》，B向A支付了全额房价款且双方办理了房屋交接手续。

200X年4月24日，B与C在中介公司的居间介绍下签订了三方居间经¬议（下称“该经协议”），且双方办理了房屋交接手续，该经协议中约定该房地产总价为人民币199万元，待A取得房地产权证后，B应经¬助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》。该经议签订当日，C向B支付定金人民币20万元，该定金由B签收后由中介公司暂为保管。

现在A已经¬取得房地产权证，符合签订买卖合同的条件。但由于国家政策，房价下跌，因此， C提出:以向工商局及房地局执法大队投诉中介公司经纪助炒房及偷逃税相要挟，提出中介公司暂缓将20万元的定金转付给B，并要求中介公司拿出解决方案。 B提出：要求C继续履行合同，否则没收已保管在中介公司的20万元定金，而C表示最多只愿意赔偿10万元。

法务分析

1、期房交易的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，而本案涉及的是期房的再次转让，并且发生于市场价格波动极大的200X年4月份，其中牵涉到A、B、C三方利益和法律责任，使得情况更为复杂。C以中介公司经纪协助炒房及偷逃税为由要求中介公司拿出本案的解决方法，并表示最多只愿意赔偿10万元，其真实目的为不想购买，但B却要求没收全部定金20万，赔偿金的数额不一致成为本案的关键点。

2、从法律层面来说，B再次转让该房屋已经取得了产权人A的同意，故不存在操作过错，但是由于期房限转政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案子时需要十分谨慎。

支招

1、经纪人以及分公司经理与法务部同事分析：

本案的法律关系较复杂，若法律关系分析失误，则可能导致中介公司承担不必要的责任，并且暂存在中介公司的20万元定金成了烫手山芋，故保守做法为继续保管20万，建议B或C向法院起诉，依据法院判决处臵该笔定金。但是C认为诉讼的话，自己并无胜算，因此明确表示不会通过诉讼解决，坚持要求中介公司出面处理该案。

2、经分析，认为B的不利之处主要有以下几个方面：

① 若目前状态僵持下去，或者通过诉讼途径解决，则必然需要耗费相当长的时间（至少半年），在此期间B不能出售该房地产，而市场价格在此期间正处于急速下调时期，拖延时间等于增加损失，而且，B已经¬付清A所有房款，但却没有取得产权，故拖延时间也是增加其法律风险。

② 若C执意不买，导致B、C交易无法完成，那么B若买入该房地产的，买进和卖出的税费成本18万多（买进3%契税，卖出5.5%、1%的佣金等）外加诉讼成本（律师费、诉讼费等），即使法院支持全部没收20万定金，实际对B而言也没有任何收益。

对于C而言，最大的不利之处在于，若其执意以各种理由坚持不买，则其极有可能承担20万定金全部被没收的责任。

3、基于以上分析，达成以下两大方案：

第一种方案：建议中介公司经¬纪人为B寻找新的买家来顶替C（据经¬纪人反映确有其他客户看过该房屋，且有意向），并尽量在收取新客户的意向金后，再与B谈判，以快速将其房屋出售，减低其房价下跌的经¬济损失和产权法律风险为条件，要求其降低与C的赔偿金额，以便解决B、C之间的争议。

第二种方案：若第一种方案不成的话，则以上述B的不利之处为理由，争取说服B接受房屋降价出售给C，同时以上述C的不利之处为理由，争取说服C接受降价购买的方案。

4、同时，经纪人在与B沟通时：

表明中介公司在本案没有经¬商达成一致或者没有法院判决的情况下，坚决不会动取保管的定金，以此降低B对该笔定金的占有预期；在与C沟通时，表明若B起诉的话，中介公司会立即将保管的定金返还给B（理由为中介公司为替B保管定金的保管方，无权扣留定金），以此给C增加压力。

5、本案的实际情形：

经纪人寻找的新买家实际没有购买意向，故第一种方案实行效果不大，但经¬沟通，B考虑到市场因素和成本因素，同意只没收15万元，返还5万元，使得两者之间的差距减小。最后，经¬充分地经¬调，B、C还是接受了第二种方案，房价下调10万元，B、C继续成交。

6、期房的交易当中具有很大风险，而本案涉及的是期房的再次转让，风险更大，不提倡这类案件的操作。

7、建议中介公司以后遇到再次转让的案件，可先解除上手的转让合同，然后直接由上手房东和客户建立新的转让合同，这样法律关系比较简单，法律风险比较小。

签订期房三方居间协议后又拒绝交易怎

么办?

案例回放

200X年6月5日，马小姐与林先生就浦东新区永泰路某房地产签订了三方居间协¬议（马小姐尚未取得小产证，但已与开发商交房）。三方居间协¬议中约定，该房地产总价为人民币108万元，待马小姐取得房地产权证后10日内与林先生签订房地产买卖合同，林先生

向马小姐支付了定金5万元和购房款5万元，共10万元。

9月底，马小姐已经达到了办理房地产权证的条件，但其迟迟不去办理，结合现今不断上涨的房价，其恶意违约的用心不言而喻。林先生遂找到中介公司，要求尽快协助办理买卖事宜。但由于分公司在三方居间协议的补充中载明：双方协商同意将合同价调整为人民币90万元，在交易过程中节省的税费双方各半。现在马小姐以此理由，向行政主管部门投诉，提出难以

履行此违法居间协议，现只肯退还林先生已支付的10万元。

法务分析

1、从法律程序上分析，林先生应当及时向马小姐发出催告函，向马小姐施压，要求其履行合同约定义务。包括分别催告马小姐办理房产证、签订买卖合同等事项。若马小姐仍不履行，

可以通过诉讼手续要求马小姐继续履行合同。

2、从法律实体上分析，马小姐与林先生签订的三方居间协协议上由于涉及到避税条款，根据 《中华人民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，有可能被法院认

定为无效合同。

3、站在居间方的角度，由于中介公司在三方居间协议上有签章，为明知此违法行为，考虑到期房限转政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案件时必须十

分谨慎。

支招

1、在期房买卖的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，所以

在合同条款的把控上就要更为谨慎，避免由于一些细节问题造成漏洞可以钻。

2、中介公司在调解上下家不能的情况下，尽快退出争执焦点，避免由于偏向其中任何一方，

导致另一方不满以至于去行政机关投诉的不利境地。

3、作低房价问题需要慎之又慎，中介公司在任何案件中都应严格遵守，避免前期的努力都

成了无用功。

4、中介公司工作人员应以有关法律以及违约赔偿并涉嫌逃税等依据，做上下家工作，尽量

促成交易。

5、签订做低房价的协协议时，应该付补充协协议，并且协协议上不应留有中介公司的任何

操作痕迹，其行为系买卖双方私下行为，以避免中介公司卷入纠纷。

6、中介公司如遇上述案件，应该分析得到房东不愿履行合同的原¬因为房价上涨，因此

在可能的条件下，可与客户沟通，适度加价，促成成交。

转定后房东因房价上涨不卖， 房东只需双倍返还定金还是要赔上涨部

分的损失？

案例回放

200X年8月，客户宋先生通过某中介公司居间介绍，看中了浦东新区白杨路上的一套物业，于是通过该中介公司支付了意向金十万元。房东曹小姐看过宋先生的买卖条件后感觉比较满意，就答应将房屋卖给宋先生并收取了十万元定金。当时房屋虽然已经由开发商交付给了曹小姐，但曹小姐还未取得房产权，所以买卖双方约定待十月份曹小姐取得房产证后双方再签

正式的买卖合同。

10月中旬，曹小姐表示自己的房子卖便宜了，要宋先生加价30万元才会继续出售。经中介公司多次撮合，买卖双方一直不能就签订买卖合同的事宜达成一致。最终，宋先生将曹小姐告到法院，要求曹小姐双倍返还定金20万元并赔偿损失20万元。法院在审理中，委托专门评估机构对房屋的价格进行了时点评估，评估报告认为在评估期内房屋价格上涨了36万元。法院认为，曹小姐的行为已经构成了违约，应当承担担保责任，又因为其违约行为给宋先生造成了实际损失，理应承担赔偿责任，故判决曹小姐向宋先生双倍返还定金20万元，并赔

偿损失12万元。

法务分析

1、《中华人民共和国合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对

方可以选择适用违约金或者定金条款。该法还规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人

可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、《中华人民共和国合同法》对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定。但是，对于定金和损害赔偿的选择，则未有具体规定。我们认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可主张。本案中，法院认为客户的实际经济损失远超

过定金罚则，故判决房东承担双倍返还定金的责任的同时还需要承担赔偿责任。

支招

1、本案是一个典型的中介公司转让期房案例。一般中介公司的操作方式为，签订三方居间协¬议，规定定金为房屋总价的30%，然后中介公司最好保管此定金以及上家的预售合同、购房#5@p、契税单等，这样可以避免房东再次收受其他客户定金等情况，避免中介公司

的连带风险。

2、中介公司操作期房，如客户投诉至工商行政或房地局等管理机关，面临行政处罚的风险，因此遇到纠纷，一般中介公司会说服守约方采取沟通或诉讼的方式解决，司法实践中，法院

一般对期房转让会支持守约方。

3、对于交易时间比较长的期房转让，尽量多付定金，防止因房价上涨或下跌而发生违约情

况。

4、为了避免买卖任何一方违约而产生经济赔偿，作为专业的中介公司应该以有关法律为依

据，与欲违约方沟通，争取履行合同，这才是中介公司的从业根本。

转定时变更了协议的 附件，该协议还有效吗？

案例回放

200X年11月19日，下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后，单方签署了三方居间协议，并支付了意向金人民币1万元，在三方居间协议后附有一张详细的《家具清单》，下家在该家具清单上签字，并在居间协议和家具清单上盖了骑缝章。

200X年11月24日，经¬中介公司与上家王阿姨磋商后，上家同意了按照居间协¬议约定的房价款成交，且在居间协议上签字，但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐，又列了一张不同的《家具清单》，且在新家具清单上签字，上家在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。

中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨，数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时，要求中介公司返还1万元。新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具，价值人民币1.5万元。

下家提出； 家具清单系居间协¬议不可分割的一部分，上家没有签字，居间协¬议没有生效，要求中介公司返还意向金人民币1万元整。

上家提出：定金已经¬签收，将不会按照旧家具清单上所列，将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家，若下家不签买卖合同则将没收定金。

中介分公司经纪人提出：上下家买卖的是房子，因此居间协议是大头，家具清单是小头，只要居间协议签了如果下家不签合同就是违约，因此可不予理会下家。

法务分析

1、在居间协议上“附属设施、设备”栏写明了“详见后附家具清单”，且下家在居间协¬议和旧家具清单上盖了骑缝章，因此该家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家对家具清单的变更应为对居间协议的实质性变更，在未得到下家同意该变更的情况下，该居间协议当然未成立。

2、此种情况下，居间协议并未成立、生效，下家可要求中介公司返还1万元意向金；中介公司转付意向金的行为存在过失，上下家都可要求中介公司赔偿损失。

支招

方案A：

中介公司协助上家（即中介公司在上家的配合下，主张家具清单未达成一致并不影响居间协议整体效力，居间协议依然有效，买卖合同应当照常签订，并配合上家发催告函、解约函等，没收下家的购房定金1万元整，追究下家的违约责任）。

此方案对中介公司不利的地方：

① 若下家以居间协议无效将上家诉至法院，因为在附送家具的问题上双方没有达成一致，而家具清单是居间协议不可分割的一部分，故法官一般都会支持下家的诉讼请求。

② 若法院判决该居间协议无效，则上下家都可以主张中介公司在买卖条件尚未达成一致情况下就转定的行为，构成居间过失，应负赔偿责任。

③ 若法院不支持下家的诉讼请求，或下家不向法院起诉，因为定金已经在上家处，中介公司恐很难再获得任何收益。

④ 下家即使不起诉或是败诉后，仍然会通过舆论监督、行政部门等向中介公司施加压力，影响中介公司的外界形象。

此方案对中介公司有利的地方：

上家实际获益，且经此案后对中介公司印象较好，有利于中介公司今后与其的合作。

方案B：

中介公司协助下家（即中介公司与下家共同主张该居间协议效力待定，需上下家另行对家具清单达成一致后方生效，尽量稳住下家，将矛头对准上家，缓解中介公司压力）。

此方案对中介公司不利的地方：

① 等于承认了自己居间未成即转定，上家若法律意识清晰的话，会追究中介公司居间过失。

② 若要上家在所送家具问题上妥协让步，则中介公司可能要面临折佣风险，用部分佣金去贴家具差价。

此方案对中介公司有利的地方：

① 站在事实的立场上，可以取得下家的信任，1.5万元家具差价中，下家也许会做出一定让步。还可以

在谈判中通过相关法律文书让下家承诺减轻甚至免除中介公司的过失责任。

② 若上家做出让步，中介公司还可以居间成功此案，收取上下家一定佣金。 ③ 若上家退还定金，中介公司可以向下家主张从中取得一定的费用作为居间服务的补偿。

建议方案：

权衡利弊，显然选择方案B对中介公司更为合理，故建议在非诉阶段以方案B为基本方案，与下家站在同一个立场上，尽量取得下家在家具差价上的让步，争取更多和上家谈判的筹码。与上家谈判中，以居间协议效力作为切入点，强调中介公司、下家与上家三方各作一定让步，确认新的附送家具清单。中介公司也必须适当折让部分佣金用于填补差价，尽量争取成交。

最终结果：

经谈判，中介公司免除上家5000元佣金，上下家各作出5000元让步，重新签订了新的居间协议，买卖双方继续履行下去。

吸取经验：

① 应认识到合同的整体性问题，凡是客户加盖骑缝章的，则表明相关文书之间具备关联性和不可分割性，就如此案中的家具清单，不应被独立的割裂在居间协议之外，如果家具清单未生效，整个的居间协议将可能面临无效的法律后果。应当切记合同上的任何修改和增删都应由双方书面签章确认；

② 应设法诱使交易中的一方对中介公司作相关的免责声明，如在本案中，业务人员就在谈判中，促使下家在往来函件中写明了“中介方已尽到了良好的告知义务且本人不追究中介方责任”的话，如此免除了中介公司今后的一部分风险。

③ 做错了事情还想一点损失都不承担是不太可能的事情，本案中用合理的一部分佣金收入作为损失，去避免公司承担更大的风险（涉诉）和损失（承担居间过失责任），是合理且可行的。

④ 分公司业务人员在日常操作中应该仔细、谨慎、并有良好的法律意识。在沟通工作中，还要有耐心、态度诚恳、灵活，尽量不涉及诉讼。

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签订期房三方居间协议后又拒绝交易怎么办?

案例回放

200X年6月5日，马小姐与林先生就浦东新区永泰路某房地产签订了三方居间协议（马小姐尚未取得小产证，但已与开发商交房）。三方居间协议中约定，该房地产总价为人民币108万元，待马小姐取得房地产权证后10日内与林先生签订房地产买卖合同，林先生向马小姐支付了定金5万元和购房款5万元，共10万元。

9月底，马小姐已经达到了办理房地产权证的条件，但其迟迟不去办理，结合现今不断上涨的房价，其恶意违约的用心不言而喻。林先生遂找到中介公司，要求尽快协助办理买卖事宜。但由于分公司在三方居间协议的补充中载明：双方协商同意将合同价调整为人民币90万元，在交易过程中节省的税费双方各半。现在马小姐以此理由，向行政主管部门投诉，提出难以履行此违法居间协议，现只肯退还林先生已支付的10万元。

法务分析

1、从法律程序上分析，林先生应当及时向马小姐发出催告函，向马小姐施压，要求其履行合同约定义

务。包括分别催告马小姐办理房产证、签订买卖合同等事项。若马小姐仍不履行，可以

通过诉讼手

续要求马小姐继续履行合同。

2、从法律实体上分析，马小姐与林先生签订的三方居间协议上由于涉及到避税条款，根据 《中华人

民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者

第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，有可能被法院认定为无效合同。

3、站在居间方的角度，由于中介公司在三方居间协议上有签章，为明知此违法行为，考虑到期房限转

政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案件时必须十分谨慎。

支招

1、在期房买卖的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，所以在合同条款

的把控上就要更为谨慎，避免由于一些细节问题造成漏洞可以钻。

2、中介公司在调解上下家不能的情况下，尽快退出争执焦点，避免由于偏向其中任何一方，导致另一

方不满以至于去行政机关投诉的不利境地。

3、作低房价问题需要慎之又慎，中介公司在任何案件中都应严格遵守，避免前期的努力都成了无用

功。

4、中介公司工作人员应以有关法律以及违约赔偿并涉嫌逃税等依据，做上下家工作，尽量

促成交易。

5、签订做低房价的协议时，应该付补充协议，并且协议上不应留有中介公司的任何操作痕迹，其行为

系买卖双方私下行为，以避免中介公司卷入纠纷。

6、中介公司如遇上述案件，应该分析得到房东不愿履行合同的原 因为房价上涨，因此在可能的条件

下，可与客户沟通，适度加价，促成成交。

银行迟延放款，客户要承担责任吗?

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朱某名下有两套房屋，由于经¬营急需资金，打算将其中一套出售。经¬中介公司介绍，陈某打算购买朱某的房屋，并通过中介公司签订了三方居间协议，支付了2万元定金。三方居间协议中约定，总房价为96万元，另有空调转让费8000元不包括在房价（交房时付清）。之后，在中介公司的安排下，朱某与陈某签订了房屋买卖合同。

合同约定，转让价为96万元，签约当日陈某向朱某支付首付款44万元，余款50万元以贷款形式在过户后10日内付清。合同还约定了，若双方均未按约履行付款或交房义务，应当按逾期未付或已收款的0.2%承担违约责任。合同签订后，陈某按合同约定支付了首付款，双方办理了房屋交接手续。贷款部分的钱款，银行在过户后25日才支付给朱某。朱某认为陈某逾期付款，应向其支付逾期付款的违约金，且依据三方居间协议附件中的约定陈某还应支付空调费8000元。但陈某认为由自已支付的46万元已经付给了朱某，剩余的50万元银行贷款由中介公司代为办理的，所造成的迟延不应由自己承担责任。

同时，空调费在与朱某签订的房屋买卖合同中没有涉及，不同意支付。中介公司称居间方仅是协¬助下家办理贷款，不应当承担逾期付款的责任。

无奈之下，朱某起诉到法院，要求陈某和中介公司承担连带责任。

法务分析

1、合同具有相对性，买卖合同的双方当事人为陈某和朱某，支付房价款系买方的义务，无论其通过银行还是自行支付该义务主体均是买方。房东未能按时收到

房价款，可要求客户承担违约责任。若客户认为自己的违约行为由第三人造成，可以再向第三人主张权利。

2、中介公司在房地产买卖交易中，经常协助上下家办理与买卖交易有关的手续，但中介公司不是合同的一方当事人，不应当承担违约责任。若中介公司存在隐瞒真实情况或提供虚假情况等重大过错，应当承担赔偿责任。

3、空调转让费已经¬在三方居间协议中作出了明确约定，买卖合同中虽未约定空调转让费，但未约定空调费已经纪包含在房价中，故陈某应当支付空调转让费。

支招

1、本案是一起二手房转让过程中出现的纠纷。本案有两个合同，买卖合同与三方居间协议。依据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定，中介公司为居间人，向双方当事人报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，除非合同中有对其义务的特殊约定，否则中介公司无须对房屋买卖合同的违约行为承担责任。陈某与朱某签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。

2、现陈某在办理贷款过程中迟延支付房款，违约事实存在，应当承担合同约定的违约责任。虽然在朱某与陈某签订的房屋买卖合同中对于支付8000元的空调费没有约定，但是鉴于中介公司与陈某签订的三方居间协议中对8000元的空调费有明确的约定，而且陈某取得了空调并使用，陈某理应对此空调支付费用。而且在陈某与朱某签订的房屋买卖合同中虽没有空调费的数额，但也没有说空调费是包含在房价中。

3、因此，我们明确告知客户陈先生：

① 依据合同约定，承担逾期付款的违约金；

② 依据三方居间协议的约定支付空调费用8000元。否则，房东朱某诉讼法院，陈先生需要花费大

量的时间、人力、精力不说，败诉的可能性极大，而且还要承担相应诉讼费。于是，通过和双方

的协商，实际结果为，陈先生同意支付空调费用8000元，而朱某也不再追究逾期付款的违约金了。

4、合同的签订一定要严谨，约定的条款一定要前后一致，不能含含糊糊。经纪人在办理案子时，对银行贷款的手续、所需时间一定要充分估计，留有余地，避免不必要的麻烦。

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