房产中介不会告诉你的10件事

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1. “我在用你的房子来推销我自己。”

最新的标准普尔(S&P)/Case-Shiller房价调查显示，美国的房价已回升至20xx年年中的水平。尽管每月的涨幅在放缓，但今年春季——传统的购房黄金季——似乎是一个卖方市场。

这对房产中介来说也是个好消息。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors，简称“NAR”)在20xx年对会员展开的调研表明，去年房产中介的年收入中值达到34,000美元，为20xx年——恰好在美国房地产泡沫破裂之前——以来的最高水平；20xx年的收入较20xx年提高了37%。

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尽管大多数中介都是工作努力的专业人士，买家和卖家都可能遇到一些在房子中只看到“自我”的中介。

为了获得代理权，有些中介会天花乱坠地讲述他们在你所住街区如何卖出房子的故事。他们会承诺将你房子的照片登在精美杂志的整版广告页面上，并借助直邮广告使你房子的信息覆盖你所住街区以吸引有意改善住房的买家。

批评者认为，这些中介是很棒的推销者——但只是他们自身的推销者。房产中介网站Redfin房地产业务副总裁卡伦·克鲁普索(Karen Krupsaw)称，房产广告中的照片“推销的是中介”。邮寄广告引发的是对社区，而非房子的兴趣。她说：“它是（经纪人用来）给他们自己带来业务的一个途径——用的是你的房子。”

此外，克鲁普索还指出，中介从事大量业务并不一定表示客户就满意他的工作。确实，商业改进局委员会(Council of Better Business Bureaus)统计称，20xx年全美范围内消费者针对房产中介的投诉数量较前一年增加了22%。

房地产信息网站Trulia建议，卖家要向中介询问他们最近代理的房产卖出之前在市场上待售了多长时间，然后将它与该街区的过往数据进行比较。

弄清楚中介所售出房产的平均售价及相应的平均挂牌价，此外还要问清目前他们另外还代理多少名卖家。

房地产业内人士称，如此一来买家与卖家都有更大机会请到一名适合他们的中介，即性格相投而且愿意卖力为他们服务的中介。

2. “你或许永远也没机会买到理想的房子。”

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无论你是否意识到这一点，我们当中的大多数人找到理想住所，都是通过房源共享服务(MLS)实现的。这是一个由当事经纪人建立、其他经纪人和代理人也可访问的当地或区域性待售房产数据库。

不过，有些房子不在MLS之列，而是被安排进行预售或“口袋”挂牌交易。这些

住宅在卖方经纪人所在公司的合伙经纪人中进行推销，通过口头方式介绍给精心挑选的中介。在其他情况下，一两名中介垄断某个街区或住宅项目（比如一个养老社区）的销售，然后给买家介绍未“正式”对外销售的房产的情况并不少见。

有些中介认为口袋挂牌交易对相关各方都有利。比如说，房主可以开高价来试探市场。假如房子售价过高不好卖，它就不会出现在MLS上无人问津，后者无异于房产交易中的“死亡之吻”。与此同时，买家也可不用加入竞标战，而通过私下交易买到房子。

不利的一面是，口袋交易限制了潜在买家的数量。不知情者都不会上前敲门，更别提进屋走一遍了。

因而，许多房产中介和房产专家都不赞同这种做法。

明尼苏达州纳瓦拉(Navarre)购房者与卖房者监管机构——美国房地产消费者维权协会(Consumer Advocates in American Real Estate)的执行董事道格·米勒

(Doug Miller)称，口袋交易“不合道理”。他说：“你把一大部分市场都排除在外了，而且也不会替客户省钱。房产经纪人应当努力在尽可能短的时间内将房子卖出最高价。”

3. “我的佣金并非铁打不变的。”

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在房产交易过程中，恐怕没什么事情能比中介佣金引发更多争议。6%的佣金——买方与卖方代理人平分——一直被视为是全套代理服务（房产经纪公司处理从房产推销到搬迁安排的所有交易事项）的标准收费。NAR的数据显示，近80%的持照中介采用平分佣金的方式。

实际上，佣金是可以商量的，而且在各个地区有所不同。NAR称，通常来说佣金在高成本市场较低，在低成本市场则收得较高。卖家若想少付些佣金，其中一个方法是同意设定一个有竞争力的售价——也就是说将价格定在市场较低水平。时间就是金钱。迅速成交意味着中介接下来可去忙下一笔交易，由此提高效率。内部人士提醒，要确保你在交易中的出让额度不会高于你节省的佣金。

有些中介降低了他们的佣金，从交易中获得的实际收益反而会更多。这种情况会

出现在一名中介代理买卖双方，即“双重代理”交易中。通过该方式中介可获得所有佣金，然后再与他们的中介公司平分。在一笔佣金为6%的交易中，中介及其所在经纪公司分别收取合售价1.5%的佣金，但是通过双重代理的话，就算佣金为5%，中介也能从中挣取2.5%的佣金。在某些情况下，若卖方经纪人与买方经纪人都在同一家公司执业，那么一方就能独揽全部佣金。

双重代理可能会引发利益冲突，因而引起了房地产专家与州消费者保护部门的质疑与警惕。这种“两头通吃”的做法虽然并不普遍，但在大多数州都是合法的，只要它被披露给了相关各方并获得了他们的书面同意。

Redfin

的克鲁普索提醒：“要注意那些（佣金）费率是什么性质。它存在一个灰色区域，会根据市场的变化而大幅变动。”克鲁普索不允许其公司的房产经纪进行双重代理。

4. “你的房子并没有你想的那么值钱。”

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有些房产中介开玩笑说，房产卖家有两类：一类是心理价位超出其房子实际价值的人，另一类是拒绝放弃这个立场的人。

有些中介不会代理心理价位超出市场承受能力的卖家。纽约州杰里科(Jericho)产权保险服务商Hallmark Abstract Service的总裁迈克尔·霍尔特曼(Michael Haltman)称，其他一些中介则没那么挑剔，尽管开价过高会延长房子在市场上的待售时间，反过来伤害到卖家自己。

此类中介承诺将房子卖出高价，导致卖家产生不现实的预期。于是天真的卖家便与虚抬售价的中介签订合同，以卖家的理想价格将房子推向市场出售。但是，过了几周之后，在还没出现认真的购买意向时，中介便会建议卖家降低价格。

霍尔特曼说，在那时卖家几乎没什么选择，只好将要价降到较实际的水平——而且丝毫不明白中介的花招。霍尔特曼说：“人类的天性就是想得到最好的。”他还指出，经纪人的职责是设定卖家的预期，不是听从他们然后给他们带来失望。

5. “年轻购房者不想买你的旧房子。”

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《老房子》(This Old House)是一档有关自己动手整修房子的热播电视节目。不过，就算你的房子有可能出现在这档节目中，你在卖房之前也需要进行修缮。

针对购房者的调查显示，许多人都偏爱环境优美、科技设施现代且最多只需进行表面修缮的住宅。

这一点在如今已20多岁和30岁出头的“千禧一代”中更是如此。市场调研公司GfK Roper Reports的调研表明，千禧一代不会选择古板破旧、不新潮也没科技含量的房子。他们想要的是一所充满乐趣的房子。该调查显示，涡流浴缸、泳池、游戏室和大大的步入式衣橱是理想住所的必备设施。高科技娱乐中心与桑拿房/蒸汽浴室也居于梦想设施之列。不过，设施先进的厨房倒不是他们优先考虑的条件。

确实，Wakefield Research于20xx年为Better Homes and Garden Real Estate对1,000名18至35岁年轻人展开了调研，结果表明64%的受访者称，他们不会考虑住在一所缺乏最新科技设施的房子中。此外，接受调研的千禧一代中有84%的人表示，科技设备是他们住宅中的“绝对必需品”。

Redfin的米娅·西蒙(Mia Simon)为加州高科技区硅谷的房产经纪人，她说现如今各年龄段的买家都偏爱可拎包入住的住宅。她解释道：“人们有钱但没时间去进行翻修。”

不过，即使你的房子远远算不上崭新如初，你也不用丧失信心。中介称，价格较实惠的修缮，比如刷一层中性色彩的新漆、窗户装饰、硬木地板翻新抛光、新地毯和重做的台面，可将看客变成买家。西蒙还建议：“定价要合理，把它美观地展示出来。”

6. “另一名中介可让你挣更多钱。”

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有时候，中介给房子定价的方式会损害毫无戒心的卖家。有些中介为了获得代理权会将卖价定得过高，因为卖家喜欢听到他们的房子值很多钱，但然后房子就卖不动了。要么中介会压低售价来促成交易快速完成并给自己带来佣金，但售价不一定是最利于卖家的。

另一方面，拥有可信纪录证明其能以诱人价格（但不是过高价格）卖出房子的中介，是每一位卖家都应该请的中介。Hallmark Abstract Service的霍尔特曼指出，若要提高成功请到此类经纪人的几率，卖家应查看中介的推荐信，要求获得详细的营销计划，并讨论中介能为他们做什么、不能为他们做什么。

一名成熟的中介还会以不寻常的方式把钱装进你的口袋。比如说，将家具、电器和其他个人资产列在总价之外，

买家要为这些东西单独付款。房产售价如此修改之后，卖家需支付的交易税更低，而买家也可少交房产税。

7. “我对你感兴趣的街区一无所知。”

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也许有好篱笆才有好邻居，但是一名优秀的房产中介应对目标街区足够熟悉，了解那些篱笆后面的事情。

旧金山湾区房产中介、NAR网站Realtor.com的住宅交易专家莱斯莉·派珀(Leslie Piper)说：“你要指出消费者没有注意到的事情。”

不满的客户常常抱怨他们的经纪人不了解或没有提醒他们某个新街区的关键问题。

派珀说，中介应在上午、下午和晚上、工作日及周末带客户在社区转转。她说，也许某座房子位于公交线上，工作日期间每20分钟你就会听到一辆车经过。又或者房子距铁路轨道非常近，货运列车在周日晚呼啸着驶过时，你就知道了。假如你在春季或夏季树木繁茂之时看的房子，经纪人应能告诉你一旦树叶掉落会是什么情况。

有些人说，理想情况下一名优秀的中介会对这些细节坦诚相告，尽管这意味着可能会打消客户买房的念头。

尽管如此，根据公平住房法规，中介不得谈论社区居民的类型，即它是否是个“好”街区，甚至也不能谈论当地学校的质量。

但是，他们可提供有关社区的人口统计、犯罪情况和学校评级的数据与信息。

8. “我无法赢得竞标战。”

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多家竞标的情况在热门房地产市场特别常见，它让卖家登上了“轻松获利的列车”，却把本来合格的买家扔在车站灰心丧气。

但是，最终还是会有人赢得竞标。那么买家能做些什么来提高中标几率呢？认识房子所在街区的其他经纪人、善于谈判的中介是个不错的选择。（如果他也略懂一些《孙子兵法》，这也没什么坏处。）

有些人称，更好的选择是找到一名做好了充分准备加入竞标战的中介。经验老道的中介会问客户他的绝对最高竞标价是多少，这样一来在竞标战的迷雾中就不会出现混乱。了解客户愿意为一所房子付出多少，可让中介在与卖方经纪人打交道时拥有强大的优势——特别是在情绪激动的时候。

当然，这需要买家诚实地面对自己。佛罗里达州朱庇特(Jupiter)房产中介公司Illustrated Properties的中介邦尼·克拉克(Bonnie Clark)说：“我们有这么一个说法，?买家都爱撒谎?。他们会说?我只能出这个价?，但接下来又提价。曾有人（在输了竞标后）对我说，?我本来会把价格提得更高，你为什么不告诉我呢？?”

一旦买家确定了心理最高价位，克拉克就会去寻找“一切可打败其他竞标方的主

意”，将它作为多家竞标情况下的一个策略。比如说，除了建议客户包付交易费用和房产保险之外，有经验的中介或许还会劝说客户采取可能让人觉得不舒服但能敲定交易的行动，比如现金付全款或不要求房产评估和其他事项。克拉克说：“有时候光是高价还不能敲定交易。你得去想金钱以外的其他各种方法。”

9. “我可能很快就会被炒鱿鱼。”

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菲尔·邓菲(Phil Dunphy)会怎么做？热播情景剧《摩登家庭》(Modern Family)中这位虚构的房产中介采用了逗笑的极端方法来做交易，比如那次他被锁在他即将带客户看的那所房子外，于是他从二楼一扇开着的窗户爬进楼——然后踩进了一个鱼缸，裤子都湿透了。

对于现实生活中业务不足或业绩未完成公司定额的房产中介而言，一笔交易意味着带人看房与被人请出房之间的差别。房地产市场崩溃严重缩减了中介的队伍，现在他们依然还在恢复之中。NAR（包括经纪人和代理人）的会员人数在房产繁荣时期迅速飙升。在20xx年末，NAR拥有近140万会员，而20xx年末为80万左右。20xx年年底，该协会的会员人数为略低于100万。

在被要求提供推荐信时，处于巨大交易压力之下的中介可能会有所迟疑，声称他们只为少数客户工作以提供专门服务。他们可能还会向卖家承诺他们的房子能卖得比市场价高，或者说些“它不是什么大问题”或“我们会搞清楚的”之类的话来打消买家的忧虑。

在这种情况下，中介真正表达的是“请不要炒掉我。”他们害怕告诉客户不想听到的东西，害怕冒丢掉交易甚至是丢掉工作的风险。

10. “我想摆脱你这种客户。”

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中介是挣佣金的，但是买家有时会忘了这一点。这些“光看不买的人”要求全天候联系，需要近乎于心理治疗的咨询。Realtor.com的派珀曾遇到过一名客户每天都给她打几次电话，有时候次数还更多。她说：“他们说?跳?，期待我问?跳多高？?”

中介往往都是耐心之人，但是他们在MLS之外也有自己的生活。派珀说她在晚上七点后就不再接听工作电话。她说：“你得设定一个标准。”

许多房产中介都有过同样的经历。拉斯维加斯房产中介公司Realty One Group的勒妮·萨巴思(Renee Sabath)说：“有些人确实不是真心想买。他们不只是在找理想的房子，他们想找的是幻想中的房子。”

为了甩掉麻烦的客户，中介会采用微妙但不过分的策略。他们会把这样的客户介绍给其他性格可能更合拍的中介，或者那些坦率地说需要这笔生意、没办法挑剔的中介。此外，针对犹豫不定的买家，中介会建议他们在看另一所房子前花更多时间来彻底研究市场以及他们的需求。

Jonathan Burton

 

第二篇：亿万富豪不会告诉你的10件事

亿万富豪不会告诉你的10件事

20xx年 11月 27日 07:10

正文

Bloomberg

Quentin Fottrell

1

. “我们越来越富有。”

20xx年，受Facebook创始人马克·扎克伯格等200名新晋富豪推动，全球亿万富豪手中的财富触及纪录新高。《福布斯》2013亿万富豪榜上的1,426名富豪 资产总计5.4万亿美元，较上年的4.6万亿美元劲增17%。榜单中还不包括皇室家族（呃，还有独裁者）。其中有442位富豪在美国居住（《福布斯》的数据显示，有386位富豪在亚太地区居住，366位在欧洲居住，129位在除美国以外的美洲其他国家，103位在中东和非洲）。另一项由私人财富管理咨询公司Wealth-X和瑞银本月发布的调查显示，美国亿万富豪的 资产平均为108亿美元，高于去年的91亿美元。

与此同时，美国其他阶层的 资产自“大衰退”(Great Recession)以来实际出现下降──而且尚未恢复。美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称美联储)数据显示，经通货膨胀调整后，截止20xx年6月底，美国平均每户家庭的实际 资产徘徊在652,449美元，相当于2007

年水平（684,662美元）的95%左右。如果说该数据看起来特别高，这是因为对大多数美国家庭来说，住房都算是他们的 资产。这一平均值还被百万富翁和亿万富豪拉高了；事实上，皮尤研究中心(Pew Research Center)对美联储20xx年调查数据的分析显示，约半数美国家庭的 资产不超过83,000美元。此外，普通美国人的 资产自经济衰退以来出现下降，而亿万富豪的 资产却较20xx年的3.5万亿美元增长了逾50%。

亿万富豪的资产为什么会增加呢？纽约财富管理公司Premier Financial Advisors的财富策略师马克·马蒂亚克(Mark Martiak)表示：“金融市场每日触及纪录新高，使前1%的富裕人群 资产激增。”他说，商用和住宅房地产价值也出现反弹，“再加上低通货膨胀率和低借款利率，这种宏观形势为富裕阶层创造了有利的环境。尽管税负增加，失业率居高不下，美联储可能逐步退出刺激政策，华盛顿方面也争执不休，但富裕阶层并未受到影响”。

2. “100万（甚至1,000万）不像往日那样有意义了。”

房地产网站Trulia的数据显示，当前曼哈顿的房价中值已经突破100万美元，专家称，在这种形势下，拥有100万美元已经不能说明你很富有了。身价100万可能仅仅意味着你在纽约或旧金山拥有一套住房，或者在泽西海岸(Jersey Shore)拥有度假房。《亿万富翁的学徒：21位亿万富翁是如何运用动机、运气和风险来取得巨大成功的》(The Billionaire's Apprentice: How 21 Billionaires Used Drive, Luck and Risk to Achieve Colossal Success)一书作者查尔斯·梅洛(Charles Merlot)说：“百万富翁这个词的力量现在没那么大了。在公众眼中，就连1,000万美元也被视为高 值的低端。”

对全球精英来说，要想跟上琼斯(Joneses), 盖茨和巴菲特们的脚步，年收入至少也要达到八位数。在线分类广告网站Jameslist.com（针对超级富豪的Craigslist）挂牌出售直升飞机，一架“物美价廉”的直升机价格在700万美元以上。（当然如果你没买到，你什么时候都可以通过FlexJet 这样的网站低调地与其他人共享一架直升飞机。）如果觉得宾利(Bentley)太平淡无奇，可以花240万美元购买全球速度最快、最昂贵的量产车布加迪威龙超级运动跑车(Bugatti Veyron Super Sport)。不想要邻居、或者不喜欢现在的邻居的亿万富豪可以访问PrivateIslandsOnline.com，该网站搜罗了全球各地的隐居之所，可供富豪们选择。斐济占地225英亩（合0.91平方公里）的南太平洋岛屿卡塔方阿岛(Katafanga)目前在市场上的标价为2,000万美元。

在讲述Facebook (NASDAQ:FB)创业历程的半虚构电影《社交网络》(The Social Network)中，贾斯廷·廷伯莱克(Justin Timberlake)扮演的Napster创始人、Facebook早期投资人肖恩·帕克(Sean Parker)对片中的马克·扎克伯格说：“100万美元不算酷。你知道怎样才算酷吗？10亿美元。”（帕克接受采访时否认他在现实生活中曾说过这番话。）的确，那些曾与亿万富豪共事过的人说，要想被这些精英视为富有，100万是不够的。马蒂亚克说，身价亿万的人和身价百万的人开董事会的时候可能会坐在一起，但除了握手和微笑以外，亿万富豪并不把身价百万者当成能与他们平起平坐的人。

3. “亿万富豪阶层基本上是男孩俱乐部。”

根据福布斯2013亿万富豪榜，全球1,426名富豪拥有5.4万亿美元的净资产，比去年增加了17%。而且

这些人中，超过九成是男性；他们的离婚率出奇地低；并且多数出身良好，完全白手起家的极为少见……本视频分享了一些亿万富豪不会告诉你的小秘密。

女性取得了一些进步：今年《福布斯》亿万富豪榜上榜的1,426人中，有138名女性，多于去年的104名。

不过，仍有逾90%的亿万富豪是男性。也许这没什么好惊讶的，毕竟《财富》(Fortune) 1,000强企业中仅有4%的首席执行长职位由女性担任──考虑到美国国会女性议员及美国地区法院(U.S. District Court)女性法官分别占18%和30%，这一比例低得惊人。

幸运的是，在公司里一步步升职并不是成为亿万富豪的唯一道路，甚至都不是最常见的道路。全球最富有的女性──91岁的利利雅娜·贝当古(Liliane Bettencourt)，是从她的父亲、化妆品巨头欧莱雅(L?Oreal)创始人那儿继承300亿美元资产的。生前曾跻身于全球20位最富有女性的已故富豪罗萨莉娅·麦拉(Rosalia Mera)则是白手起家创造财富的。尽管她11岁就辍学，但她与人合作创建了全球服装连锁商Zara（麦拉于8月份去世）。

有关“男孩俱乐部”的一个更新奇的理论是：对一些年轻的男性亿万富豪来说，睾丸素也许是他们创业的助推剂。《意外的亿万富翁》(The Accidental Billionaires)（电影《社交网络》的蓝本）和《打赢庄家》(Bringing Down the House)作者本·梅兹里奇(Ben Mezrich)表示：“马克·扎克伯格和爱德华多·萨维林(Eduardo Saverin)最酷的地方是，他们从来没有为钱而创业。他们一开始的主要动力是结识女孩。后来他们赚到了10亿美元。”

4. “也许我很聪明，但我家境也更优越。”

近期的研究显示，美国的亿万富豪往往也属于受过最良好教育的群体。在期刊《Intelligence》上刊登的《美国精英阶层调查》(Investigating America's Elite)一文中，杜克大学(Duke

University)的心理学家乔纳森·瓦伊(Jonathan Wai)发现，与公司高管、法官和国会议员相比，亿万富翁上过录取标准最严格的大学的可能性更大。

但他们是生来就比别人聪明，还是生来比别人幸运呢？瓦伊说，这两方面的因素都有一点点。他说，大多数亿万富豪（包括美国首富比尔·盖茨在内，他的父亲是一位成功的律师）都出生在中上阶层家庭。亿万富豪戴维·科赫(David Koch)和查尔斯·科赫(Charles Koch)的父亲是Wood River Oil and Refining Company──现名科氏工业(Koch Industries──创始人弗雷德·C·科赫(Fred C. Koch)；不过，将该公司打造成一家资产数十亿美元企业集团的是科赫兄弟。沃尔玛董事长S·罗布森·沃尔顿(S. Robson Walton)的父亲山姆·沃尔顿(Sam Walton)是沃尔玛的创始人。作家梅兹里奇说：“要想成为亿万富豪，第一要诀是生下来就是百万富翁。”

但其实也有许多亿万富豪出生时家境并不算优越。拉斯维加斯的赌场和度假村运营商金沙集团(Las Vegas Sands)的首席执行长、现年80岁的谢尔登·安德森(Sheldon Adelson)出生在波士顿一个工薪阶层社区，父亲是一名出租车司机。巴尔的摩乌鸦队(Baltimore Ravens)大股东、53岁的斯蒂芬·比肖蒂(Stephen Bisciotti)曾艰难地求学，他父亲在他八岁时去世了。私募股权投资公司Patriarch Partners的创始人、54岁的林恩·提尔顿(Lynn Tilton)在纽约布朗克斯(Bronx)长大，20多岁时，身为单亲妈妈的提尔顿在华尔街一周工作100小时。她说：“我甚至想不起自己20多岁时的样子了，那些日子太黑暗了。”

5. “富豪挥金如土。”

亿万富豪唐纳德·特朗普(Donald Trump) 20xx年提出斥资1亿美元为白宫修建一个舞厅，但比起一些超级富豪连眼都不眨就花掉的巨资，这根本算不了什么。20xx年，俄罗斯寡头罗曼·阿布拉莫维奇(Roman Abramovich)又购买了一艘游艇，据报道，这艘长536英尺（约合162米）的“日蚀”号(Eclipse)游艇价格在10亿美元左右。20xx年，沙特阿拉伯王子阿尔瓦立德·本·塔拉尔·本·阿卜杜尔·阿齐兹·阿尔·萨乌德(Alwaleed bin Talal bin Abdul Aziz

al-Saud)以4亿美元购买了一架空中客车A380。20xx年，墨西哥商人戴维·马丁内斯(David Martinez)以1.4亿美元从音乐制作人戴维·格芬(David Geffen)手中购买了杰克逊·波洛克(Jackson Pollock)一幅以“滴 法”创作的经典作品。此外，在20xx年，房地产巨头斯坦·克伦克(Stan Kroenke)斥资逾1.32亿美元在蒙大拿州购买了占地24万英亩（约合971平方公里）的牧场。

但在某些情况下，所谓挥金如土都是相对的。据媒体报道，59岁的奥普拉·温弗里(Oprah Winfrey)最近看上了一个价值38,000美元的汤姆·福特(Tom Ford)手袋，但根据《福布斯》的榜单，她的资产价值估计在29亿美元──因此这只手袋在她的财富中所占比例仅为0.001%。

Wealth-X的戴维·弗里德曼(David Friedman)说：“实际上多数亿万富豪可能非常精打细算”。许多人一辈子都在努力赚钱，脑子里一直在算账。弗里德曼说：“他们会找餐馆要收据，为50美分而争，但之后他们又会花5,000万美元买喷气式飞机。”

6. “我们怕什么？离婚律师。”

幸运的是（也许并非巧合），有钱人离婚相对罕见。Wealth-X本月早些时候发布的一项全球亿万富豪调查显示，在84%的已婚亿万富翁中，仅有8%的人离婚。这比美国平均离婚率要低得多：弗吉尼亚大学全国婚姻项目(National Marriage Project)的数据显示，总体而言，有40%-50%的婚姻以离婚告终。

作家珍妮特·洛(Janet Lowe)称，离婚会使亿万富豪损失数亿美元，并严重影响夫妻双方的隐私。洛写过几本亿万富豪的传记，包括伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)的查理·芒格(Charlie Munger)、谷歌联合创始人拉里·佩奇(Larry Page)和谢尔盖·布林(Sergey Brin)。她说，20xx年通用电气(General Electric)前主管杰克·韦尔奇(Jack Welch)和他第二任妻子简·韦尔奇(Jane Welch)的离婚事件就是一个绝佳的例子：在康涅狄格州提交的离婚文件暴露了夫妻俩高水准的生活方式（此前并未披露），美国全国的主要报纸公布了相关细节，将关注的焦点放在韦尔奇作为通用电气退休高管获得的丰厚福利上。美国证券交易委员会(The Securities and Exchange Commission)之后启动了针对韦尔奇薪酬协议的正式调查，后来韦尔奇自愿放弃了通用电气提供的退休福利，价值为一年250万美元。韦尔奇当时在为《华尔街日报》专栏撰写的文章中解释了他的决定，他表示：“在这种环境下，我不想让一家奉行最高诚信标准的伟大公司因我的离婚案而卷入一场公开争斗。”

7. “我们不是靠炒股票发财的。”

一些咨询师表示，如果你想白手起家做亿万富豪，靠投资股市是行不通的。当然，如果一个

人碰巧在市场触底时投资，并在顶点时卖出，确实能获得相当不错的收益。《怎样成为亿万富豪：来自财富巨人的可靠策略》(How to be a Billionaire: Proven Strategies from the Titans of Wealth)一书作者马丁·弗里德森(Martin Fridson)表示，总体而言，“如果你在20年的时间里一直能跑赢股指1%，你就是超级大明星”。但按照这个速度，一般投资者要成为亿万富豪需要相当长的时间。让我们换种方式看这个问题：即使你的投资年回报率为15%（这个指标堪称天文数字，几乎没有人能持续达到），要想在20年后拥有10亿美元，你一开始仍需要有6,500万美元左右的本金。

加州纽波特比奇(Newport Beach)退休和收入规划公司Retirement Income Center的创始人兼总裁、MarketWatch退休规划指导罗伯特·克莱因(Robert Klein)表示，许多亿万富豪（如乔布斯、盖茨、扎克伯格）是通过创业积累财富的。Twitter 的创始人同样也是通过本月早些时候的首次公开募股成为亿万富豪的。财富策略师马蒂亚克称：“在硅谷成为亿万富豪的可能性要比华尔街大。之后，在你为这些财富保值的时候，华尔街的作用会变得重要得多。”

8. “你说逃税，我们说避税。”

并没有相关数据揭示超级富豪是否比普通公民更常逃避纳税义务，但牵涉亿万富豪的事件显然会吸引媒体更多关注──可能是因为这类事件涉及的金额庞大。Wealth-X 的弗里德曼称：“许多亿万富豪都设法避税。”最近发生的富豪逃税丑闻主角是泰·沃纳(Ty Warner)，现在面临监禁。根据《福布斯》富豪榜，69岁的沃纳是豆豆娃(Beanie Babies)公仔生产商Ty的首席执行长，资产估计为26亿美元。沃纳10月份在芝加哥联邦地区法院(U.S. District Court in Chicago)表示：“我为我的行为道歉。我犯了错误。我要付全部责任。”由于他没有申报海外金融账户，他要向政府缴纳5,360万美元罚金，这是史上最大的海外账户罚金。

非法逃税与合法避税之间的界限显然是模糊的。马蒂亚克称，总体而言，没有人会故意或蓄意逃避纳税。“非常富有的阶层（包括亿万富豪在内）还有机会大大降低所得税率，因为他们的收入大多来自投资，因此税率会比薪资所得税低。

负责分析公共政策数据的政府机构美国国会研究服务处(Congressional Research Service) 20xx年报告显示，约有25%的百万富翁（共94,500名纳税人）缴纳的税率低于1,040万中等收入纳税人。

9. “我家人恨我，但爱我的钱。

让我们来看看吉娜·莱因哈特(Gina Rinehart)的事例。59岁的莱因哈特是澳大利亚最富有的女性，她的孩子──37岁的约翰·汉考克(John Hancock)和36岁的比安卡·莱因哈特(Bianca Rinehart)──在起诉她。他们指控莱因哈特作为数十亿美元家族信托的受托人，存在严重的不当行为，因为她试图推迟该信托受益人（她的四个孩子）动用资金的时间。（莱因哈特的律师事务所Corrs Chambers Westgarth向媒体发布声明称，她认为自己没有任何过错，并提议放弃自己的受托人身份，以结束诉讼。）

不过，也不是所有家族纷争都是因钱而起，也不总是孩子起诉父母。金融家T·布恩·皮肯斯(T. Boone Pickens)今年2月份对他的儿子迈克尔提起诉讼，指控他诽谤、污蔑、侵犯隐私、故意导致他人精神痛苦和通过电脑进行有害访问，因迈克尔在名为“康涅狄格五日”的博客中

记叙他家庭的故事。迈克尔的代理律师科林·波特菲尔德(Collin Porterfield)称，该案正由达拉斯县法院(Dallas County Court)审理，尚未判决。

10. “一切都是李尔王教给我的。”

按照传统，多数亿万富豪都会把财富留给子女，或者让子女参与家族生意。例如：唐纳德·特朗普有三个孩子从事家族生意，甚至在他的电视真人秀《学徒》(The Apprentice)中露面。然而，如今有越来越多的亿万富豪做法与之略有不同。至少有30名亿万富豪选择签署“捐款誓言”(Giving Pledge)，“捐款誓言”是20xx年开始的一项行动，旨在鼓励超级富豪把一半的财富捐出来。（巴菲特已经承诺捐出99%的财富。他曾在接受电视采访时称：“我希望给孩子留下足够的财富，让他们感觉自己能做任何事，但又不会多到让他们觉得什么也不想做。”）

到目前为止，做出承诺的其他富豪还包括酒店运营商巴伦·希尔顿(Barron Hilton)、银行家戴维·洛克菲勒(David Rockefeller)、金融家罗纳德·佩勒曼(Ronald Perelman)、花旗集团

(Citigroup)创始人桑迪·威尔(Sandy Weill)和他的妻子琼(Joan)、对冲基金经理小朱利安·罗伯森(Julian Robertson Jr.)和吉姆·西蒙斯(Jim Simons)、私募股权金融家戴维·鲁宾斯坦(David Rubenstein)以及《星球大战》编导乔治·卢卡斯(George Lucas)。事实上，69岁的卢卡斯去年还卖掉了他商业帝国中的大部分，一些专家称，此举将防范他去世后三名养子争权夺利。

《怎样成为亿万富豪：来自财富巨人的可靠策略》一书作者弗里德森表示，对许多亿万富豪而言，他们留给后人的精神财产比手头的钱更重要。弗里德森说，虽然他们显然不是偶然成为亿万富豪的，但许多亿万富豪会随着年龄的增长变得更为平和：“他们会告诉你：?我一开始根本没想当富豪，我只是想做善事。?”