一、销售大厅说辞点

1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍

2、通区位图：小区区位、客户行/乘车路线

3、小区具体情况：

a、整体方位、小区规模、各期目前进度、开发公司公司介绍 b、规划理念、组团/道路/园林/配套

c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准

d、小区特点：施工标准、安防系统、装修标准

4、单体模型（可选）

二、户型介绍

一般程序为：起居室——餐厅——厨房——卧室

起居室：

虽然传统的称谓突出了卧室的重要性，但实际上，现代住宅形成了以起居室为核心的结构样式，其中起居室包括：门厅、客厅和餐厅。 起居的分类

门厅是户型的脸面

门厅也叫“玄关”，这个称呼来自于日本，是入户的过渡空间，因为日本人进屋后要先换上拖鞋和和服，才好在榻榻米上坐卧。玄是深奥的意思，入户时要有一个缓冲的空间，既可以换换衣物和鞋，不至于把外面的尘土带进屋，又避免一览无余，使坐在客厅的人不自在。 进门时，经过空间由低到高，面积由小到大，光线由弱到强的变

化，使人的心理上有个过渡，而非直接“登堂入室”。之所以称其为“脸面”，是因为门厅的设计装饰往往浓缩了整个户型装修的精髓。目前很多户型为节约空间，将起居室设计为“开门见餐”或“开门见客”，缺少了“曲径通幽”、“循序渐进”的感觉。因此，在条件许可的情况下，尽可能选择或装修出门厅来。

门厅的面积一般为3—5平方米，并配有衣柜和鞋柜。有些户型是将居室入户大门后的过道定为门厅，要注意过道的宽度是否能放置衣柜或鞋柜，否则就只能是简单的“过渡空间”，而非门厅。 餐厅是户型的脖颈

餐厅目前有几类：一是和门厅共用，一是和客厅共用，还有就是独立餐厅。前两者更多地是为了有效利用居室面积，但其结果往往是处于户型的灰色空间中，采光并不十分良好，同时在就餐时会受到来自其他功能空间的干扰。而独立餐厅，尤其是带窗户的“明餐厅”，则避免了上述缺点，但同时也占据了户型内的一个采光面，牺牲了一个卧室的空间。

说是“脖颈”，是因为餐厅很多时候处于各功能区的结合部，起着连接沟通的作用。比如：餐厅尽可能和厨房、公共卫生间集中在一起，上菜、如厕都会方便一些；餐厅一定要在户型的外侧，与静区的卧室分开，避免产生干扰；和客厅共用时必须设在厨房一端，不然总是横穿看电视的区域，是件尴尬的事。

餐厅面积一般6—12平方米，可放置餐桌、餐椅和配餐台等。 客厅是户型的躯干

客厅是户型的中枢，相当于人体的躯干，也是户型中最大、最重要的居室。客厅是全家的活动中心，是生活的重心所在，一般都占据着重要的采光、观景面。

客厅的开间很重要，现代家庭中的电视已经是29寸以上，按照测算，人体与彩电之间的距离，应相当彩电屏幕宽度的7倍以上，所以通常为3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米等等。 如果是独立客厅，面积可以小一些，如果是与餐厅、门厅合一的，则尽可能大一些，但最好要方正，明亮通透，有很好的视野。墙面尽量少开门，通常在与窗户夹角的两个侧墙面要保持3米以上连贯的“双平行线”，一方面有利于摆放电视机、沙发和家具，另一方面也可避免穿堂现象。比较理想的客厅是，整个空间十分独立，除了入口和阳台的推拉门外，无任何房门，使其几乎不受任何干扰。

客厅的面积一般在20—50平方米之间，过大过小都要兼顾其它居室面积的均好性，以保持整体户型的和谐。

起居的联系

交通通道是关键

起居室相当于交通枢纽，起着联系卧室、厨房、卫生间、阳台等空间的作用。因此，在和各居室的联系中，交通通道的布局显得非常关键，既体现了各空间转换的便利与否，又考验着居室面积的有效使用程度。因此，看一个起居室的设置是否合理，重要的是看与其联系的交通通道，除了无法放置家具的显性交通通道外，更多的是设置在家具之间的隐性交通通道，而这些是决定一套居室有效使用率的关

键。

动静分离是标志

动静分离是住宅舒适度的标志之一。像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁，而卧室、书房、主卫生间等属于静区，人们相对比较安静。现代住宅在动静处理上，一方面是“动更动，静更静”，比如，动区中客厅和餐厅、门厅错落分开，不在同一直线上，客厅朝南带休闲阳台，餐厅朝北带服务阳台，甚至抬高或降低几十厘米，造成落差，使起居室的布局更加活泼，而静区的卧室除了卫生间、衣帽间、阳台外，增加了书房甚至家庭起居室等居室；另一方面是动静分离更为明显，甚至只有一条交通通道联系两个区域，特别是跃层、错层和复式，一般下层为动区，上层为静区，楼梯是联系两个区域的交通通道。

卧室：卧室的尺度

那么，从进门上床，到功能分区，选择多大面积的卧室，才显得更为合理呢？基本的10平方米，开间为3米、进深为3.3米的尺度，基本能满足双人卧室家具的摆放。卧室中最少应有双人床、床头柜和大衣柜，当然，如果拥有独立的衣帽间，衣柜的部分可以省去。以床为中心，是考察卧室尺度是否合理的关键。一般床应平行于窗户摆放，并保持一段距离，否则会影响上下床的便捷性，生活的私密性，并且心里上缺乏安全感，同时，灰尘、噪音和迎头风等，都会影响睡眠和健康。

以床长2米来计算，加上床前留有0.8米的通道，墙体中缝约

0.2米的厚度，卧室的开间应为3米。小双人床的宽度1.5米，床头柜0.4—0.6米，衣柜深度0.6米，这样加起来，3.3米是起码的要求。当然，若放置单人床，房间的面积可以稍小一些，但小于8平方米的睡眠空间，可能会有局促感。

舒适的15平方米

开间3.6米，进深4.2米，可以迎电视入室，这已经成为卧室，尤其是主卧室设计的潮流。入睡前拥着被窝看电视，是比在客厅正襟危坐更为舒适的享受。因此，除去床长2米、走道0.8米、墙体中缝约0.2米之外，还应增加0.6米厚的电视桌，这样开间就要增大到

3.6米。由于深度加大到4.2米，除去基本的床、床头柜和衣柜外，还可以增加1.2米长的小型书桌或梳妆台，当然，也可以换个大点的

1.8—2米的KING SIZE大床。总之，15平方米的卧室要舒适一些。 分区的20平方米以上

开间3.9米，进深5米。居室加宽以后，在床尾放个脚踏，感觉就会大不一样，如果将双人床换成两张单人床，还可以体验分居新时尚。

开间4.2米以上，进深6米以上。这样大的卧室，进行动静分区是显示气派的一种选择。除了原有的床、脚踏、床头柜和大衣柜形成的静区外，还要适时布置上双人沙发、贵妃椅、梳妆台以形成动区。卧室的主次

卧室有主有次

在两居室以上的户型中，卧室必然有主有次，也就是一个主卧室和若

干个次卧室。通常来说，主卧室的面积较之次卧室要大一些，有的还配有卫生间、衣帽间和阳台等等，并且占据着居室中比较好的位置。若您与父母同住或子女年龄较大时，还可以选择有“次主卧”配置的住宅，也就是说，次主卧也带有卫生间甚至阳台，只是面积略小于主卧。设立次主卧的目的一是满足老人或者孩子居住方便的需要，二是作为客房也显示出档次，这一点在高档住宅或者别墅中会时有显现。重要的是配备几卫或几浴

目前国内的公寓类住宅，两卫已比较普遍，但达到三卫以上的却屈指可数。而西方发达国家，人们说起房子来，除了几室几厅外，很重要的就是几卫或几浴，因为他们通常各用各的，父母子女分开使用，有的甚至夫妇也各有自己的卫生间。拥有多卫虽然占用了居室的面积，但却大大提高了舒适度，是未来住宅发展的方向。

厨卫：

厨房和卫生间是体现一个家庭生活质量高低的关键场所，又是住宅科技体现得非常集中的地方。比如厨房，日常生活中的很多时光要在其中度过；又比如卫生间，洁具的配置直接影响着舒适度。因此，这两个部位的优劣对户型的档次有着重要的影响。

厨卫的尺度

厨房大于5平方米

厨房的基本功能是炒菜做饭，我国《住宅设计规范》中规定，厨房的最小面积为5平方米，小于这个数值，室内的热量聚集就会过大，人呆着就会不舒服。5平方米，中式厨房的最低限度，而9平方米以

上，则是厨房舒适度提高的标志。

一般来说，单排操作净宽不小于1.5米，双排操作净宽不小于

2.1米，而操作线要大于2.1米。这一数值是以人的活动需要0.9米而设定的，假定目前的橱柜宽度为0.6米，单排橱柜的厨房净宽就应大于1.5米，同样，双排应大于2.1米。而操作线除去炉灶、洗碗池外，必须保证0.5米以上的操作台面，这样才能使厨房正常工作，而西式厨房，操作线还应加大许多。

从现阶段住房的习惯和需求来说，6—8平方米基本上合适，两三个人在里面可以转得开，包包饺子、炒炒菜，其乐融融。

现代设计认为，厨房是家庭主妇每天工作时间最多的地方，理应大一些，其地位应等同于主卧。一个9平方米以上的厨房，不仅可以做饭、设置早餐桌，还可以分隔出中西厨房，单设炒菜间，同时将冰箱、烤箱、洗碗机消毒柜、洗衣机等白色家电布置进来，使厨房成为家庭饮食中心，带来丰富的生活气息。因此，一些高档住宅，已经将厨房面积设计为10余平方米，超越了单纯烹饪的需要，而成为一个享受的生活中心。

卫生间大于3平方米

卫生间的基本功能是如厕和洗浴，个别还加进了洗衣功能。一般来说，卫生间主要摆放的洁具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间，因此应大于3平方米，否则人在里面转动起来就会不方便。 通常120平方米以上的两居室，应有两个卫生间：主卫生间6平方米左右，可以从容安排洗手台、坐便器、浴缸；次卫生间4平方米

左右，安排洗手盆、坐便器和淋浴间。

目前卫生间面积多在4—6平方米左右，有些时髦的设计将面积提高到6—10平方米甚至更多，这中间不仅能放下三角按摩浴缸、淋浴间、坐便器什么的，还可以将洗手台换成双人的，并增加洁身器，这一点，在发达国家非常普遍。如果再奢侈一点，装上电视、音响、酒吧台和休闲椅，卫生间就成了家庭的一个特殊的享乐中心。 厨卫的形状

操作动线是核心

在挑选厨房时，不仅要看面积大小，更多的是要考虑橱具的布置，这关系到日后使用的便利性。

厨房的操作流程一般是存放、洗涤、切削、备餐、烹饪。需要的设备也分为储藏类：冰箱、橱柜；洗涤类：洗涤槽、洗碗机、消毒柜；加工类：烤箱、微波炉、电饭堡、电炉、煤气灶、抽烟机；等等。 常见的厨房布局有：一字型、L型、U型、双排等。

一字型是连续布置器具，对于操作流程来说，实际上不见得方便，尤其是两人以上备餐，会产生交叉。但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米。

L型布置会好一些，可以把灶具或操作台甩在一边，而且对面宽也不会要求明显增大，1.5米以上即可，开门也灵活得多，长短边均可。其优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。如果面积足够大，早餐台和洗衣机都可以放下。

U型布置是最好的方式，能够容纳多人，操作动线更为合理，但

面积也要加大，开门的位置只能是一个方向，一般来说，这种方式没有阳台。

双排布置和U型相似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。 比较大的户型中，可以把厨具放在厨房正中，人们环绕四周操作，这种布局在西方十分常见。

有些户型为了适应西式厨房的需要，干脆将厨房打开，并和餐厅连在一起，这样做的好处是整个就餐空间显得宽敞明亮，但中餐多油烟的状况很难适应。因此，结合两者的中西分厨应运而生，既炒菜间封闭，操作台开放，满足了不同的需要。

洁具摆放是关键

卫生间虽然面积不大，但洁具的摆放合理与否对空间的有效使用影响很大。一般来说，下排式坐便器的下水口固定了坐便器的位置，轻易不能改变，所能调整的就是洗手台和浴缸及淋浴间。因此，在选择卫生间时要仔细计算，尽可能将到达各洁具的交通通道留在中间，使其共用。

干湿分离是卫生间一种新的形式，一般是设计成里外间，也就是把淋浴、坐便和洗手台分离，或者把淋浴、浴缸和坐便、洗手台分离，减少洁具使用过程中的相互影响。

厨卫的位置

厨房要靠近户的外侧

厨房的位置往往影响着主人的生活，有的人在家做饭的机会不多，厨房仅仅担当热饭烧水的职能；有的人全家经常聚在一起，厨房

餐厅成了情感交流的中心；也有的人雇了保姆，希望厨房离卧室越远越好。因此，在挑选厨房时，一定要结合实际，安排好和其它部分的关系。

厨房和玄关。原则上厨房离户门越近越好，这样刚买的肉菜和清理出来的生活垃圾才可以尽量少的影响室内卫生。同时，作为动区的厨房和餐厅靠近户的外侧，也可以减少对静区的卧室产生干扰。 厨房和餐厅。厨房和餐厅的关系是最为密切的，相互之间最好紧紧相连，甚至打通成一片。

厨房和阳台。厨房要宽敞、明快一些，使主妇的劳动变得有情趣。天然采光是十分必要的，不仅能节约电力能源，而且是自然界细菌的杀手。有很多人认为厨房不必有阳台，认为花钱不值得，实际上，有一个临时放置蔬菜、肉类的空间也还比较实用。

厨房和保姆房。雇保姆的家庭往往需要一间保姆房，通常的设计是将其安排在厨房的附近，面积在3平方米左右，以能放下单人床和床头柜为宜。

卫生间要使用方便

卫生间是家庭成员及来客经常光顾的地方，要做到设置合理、使用方便。主卫生间必须在主卧之内，这样主人的沐浴、更衣都比较方便；次卫生间要尽可能位于几个居室中间，这样大家使用起来都会很方便。

有几点需要注意：卫生间的门不要对着大门，即便是，也要想法错开，不然一开大门便瞅见如厕的举动，总是有些不雅；卫生间的门

不能对着餐厅，里面的气味会影响正常的食欲；卫生间的门也最好不要正对着客厅，家里人出入的一举一动闯入来客的眼帘，多少有些尴尬；并且卫生间也不能安排在下层住宅的客厅、卧室之上，哗哗的流水声会对日常生活产生干扰。

具体问题具体分析：

1、会不会准时交房？

能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心： ⑴说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，后面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们在XX地方第XX个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做以后的开发，谁还敢买？我们又怎敢做，敢在xx发展？何况我们在XX都有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。

（2）、能否按时交房，关键是看资金能否同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，由于销售不好，造成出现了资金链的困难。而对于我们来说，销售情况非常好，资金不是问题，能够跟得上建筑的速度，所以按时交房是没有任何问题的. ⑶再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的，对于我们来说，如果交房推迟，我们公司会对客户有违约金的。一个客户看着不多，但是小区那么多客户，一天产生的违约费用是很高的，这些违约金都是公司的利润，多赔一天违约金，我们公司可能就要损失几十万，公司肯定是不愿意的，所以一定会抓紧时间推进，提前交房的。

2、质量能不能保证

对于我们公司来说目前开发是大规模开发，分期建设，滚动开发的，现在开发的是一期，下面还有二期、三期，到时候一期就是二期的样板房。如果我们一期的质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗？

现在出现问题的房子几乎都是以前开发的，当时由于市场的不理性，市场监督的缺位，开发市场的混乱，开发商钻了政策的空子，所以在交房是出现了很多的不合理的现象，损害了消费者的权益。随着市场的不断规范，消费者购房的不断理性，市场监督的不断完善，这种现象不断的减少。对于一个房地产开发项目来说，可以说是形成了环环相扣的监督体系。开发企业对建筑商的监督:开发商会对建筑商收取一定的保证金，在交房后的保修期内，如果房屋质量出现问题，开发商会根据质量问题的严重程度，来决定是否对建筑商返还该笔费用；监理单位对开发商、建筑商的监督：在项目建设过程中，建筑的每一个环节，监理单位都要签字，如果出现了问题，会对监理单位实行响应的惩罚，比如罚没，吊销执照等处罚；政府对开发商的监督：质监局全程监督，每一个环节都有质监局介入，如果出现问题，当场改正。这些环节以前是不健全的，但是现在越来越健全了，并且会越来越完善。这样从源头上就保证了建筑质量。现代企业越来越注重自己的企业生命，都想让自己的企业越做越大，越来越有竞争力。中国已经出现了很多由于产品质量问题而让企业倒闭的例子，比如三鹿。所以现在企业在产品质量上要求很严，好不容易打下的江山，不能因

为这问题而使企业陷入难关。所以开发企业都是把质量当企业生命的，没有企业的良性循环，就没有企业的未来发展。所以我们的建筑质量是能够保证的。对于有过开发经验的开发商：

对于我们企业来说，我们已经开发过很多楼盘，已经树立了自己的开发品牌，对于我们公司来说，如何保证公司的开发品牌的美誉度，那是至关重要的。我们不会因为建筑质量的问题而把我们公司的牌子砸了，就正如海尔一样，都说海尔好，是一个大品牌，他们生产出来的产品是大部分中国人的首选，为什么大家那么相信他们呢？就是因为海尔的品牌。一个好的品牌意味着什么呢：意味着质量有保证，他们有更好的生产技术，有更好的售后服务，让老百姓买的放心，用的放心。对于我们公司来说我们追求的就是这样的目标，并且我们以前开发的房子已经收到了消费者的好评，品牌已经有了一定的影响力，如果我们现在开发的项目出现质量问题，我们辛辛苦苦建立起来的品牌影响力会毁于一旦，有得从新开始我们的品牌建设，我想如果你是老板，你也不愿意看见这样的情况出现的，一定会想法维护好自己的品牌建设的，所以质量问题你可以放心，我们是专业的，我们会用我们的专业眼光去做事情，你想到的可能会出现的质量问题我们早就考虑好了，你没有想到的，我们也已经想到了，你放心。

3、价格贵，能不能多优惠

成本分析法：对于一般老百姓而言，房价一般由地价、建安成本、税费、管理成本、合理利润构成，但是对于老百姓而言，往往不知道

的开发成本还有很多，前期的勘测费、建筑设计公司设计费、图纸费、人防、消防、营销费、贷款利息等。还有一个费用可能很多人没有考虑过，就是灰色的、隐形的费用，也就是公关费这费用所占比例非常之高，对于开发企业来说，把所有的这些除掉，最后利润已经很小了。对于房地产这个行业来说，很少销售到一套不剩的，往往剩那么几十套留在手里的，这些都是公司利润，所以开发公司真正实现的利润真不是想象的那么多，这样的价格已经很合适了。我们现在是一期销售，为的是打开局面，所以我们的销售价格已经很接近成本价了，没有多少利润可言，目的是树立市场口碑，扩大市场占有率，为以后的销售打下基础，所以现在这个价格是很合适的。等我们市场打开了，老百姓也知道我们的好处了，我们再通过调高价格，通过后期来挣钱。你想想，如果我们现在就把价格定得很高的话，老百姓都不买我们的房子，我们的利润从何而来呢?我们已经订好了一个销售政策，在销售政策内我们该优惠的都已经给你优惠了，还有就是我们对所有客户都是一样的政策，不会说给你是一个优惠，给别人又是一个优惠，这样对我们公司信誉来说也是不好的，你们买了房就是我们的业主了，以后你们入住后一打听，在相同时间买的房，你家是一个价格，我家又是另外一个价格，你们对我们公司的信誉会有意见的，对我个人来说会有不好的印象。对于我们公司来说，口碑的力量是巨大的，我们希望我们的业主都是我们最忠实的客户群体，我们再有别的开发项目，你们就是我们最好的宣传者，所以我们对谁都是一视同仁的，对于我来说我也想结交你这样一个朋友，我不想当你们入住的时候知道不同

的客户不同的价格，说我这个人不实在，所以我们该优惠的已经给你优惠了，没有别的优惠了。

对于尾盘：我们前期已经销售很不错了，我们的公司销售目标已经达到了，我们该付的钱已经付了，已经没有资金压力了，对于我们公司来说销售压力已经不大，利润也达到了预期，所以现在对于我们现在来说不像前期回款压力大了，能卖就卖，不能卖就慢慢卖吧，如果市场行情好了我们还可以涨涨价。并且随着我们不断地交房越来越多的人感觉到我们房子的好，你看这几天到我们售楼部要房子的有多少？他们以前买的便宜，那是冒了一定风险的，房子没有建好就买了，并且已经开始还款了。对于他们的回报就是房价一定比现在买的低，特别是我们第一期开盘的客户，这也算是我们公司对于他们对我们公司的信任得到一种礼物吧。所以对于你们现在买房的客户来说我们这已经是最优惠的价格了，没有别的优惠了。

另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，一定是一个价值的体现。所以我觉得价格不是问题，最主要是你觉得这个房子价值如何？这时候再把项目的卖点重复一遍。这样好的房子一定是物超所值的，所以现在的价格真的非常合适的。

4、降价

在现在的形式下，很多人觉得房价会下降，都处于观望态度，但是我认为，房价下降空间几乎没有。房价降与否你我说了都不算，由市场规律说了算。那房价上涨还是下跌和啥有关系呢？

第一、供求关系。任何商品在供大于求时，一定会降价促销的。

当市场上的产品多于需求时，处于卖方市场，降价成为一种习惯，就好像前几年的电视机。供小于求时，处于买方市场，价格不但不会降，还有很大的上涨空间。对于邢台来说，房地产发展的时间还不是很久，还处于买方市场，刚需还很大。邢台城市化率到目前来说还不到40%，而邢台共有700多万人口，市区人口就70万左右，城市化率很低。邢台20xx年远景规划是城市人口达到200万人，也就是在不到二十年时间还要增加约130万人口，平均一年增加12、3万左右，这些人到城市里来一定要住房的，按照中国城市人口平均每人30平方米计算，光他们的需求一年就要约400万平方米左右，这是额外的，还不连邢台市区的需求。所以从长远看，邢台的供求关系式失衡的，是供小于求的，最少二十年左右时间是这样的。从长远看，房价还有很大的上涨空间。

第二、房地产的价格是由老百姓收入决定的。十年以前老百姓的收入相应很低，那时候不可能出现5、6000的房价，特别是针对普通百姓的房价。十八大召开后，定了一个调，到20xx年的时候，老百姓收入翻番，也就是我们现在收入肯定有一个很大的增长，到那时房价不可能和现在一样。肯定会上涨的。

5、资金有问题

请问您做哪一行？不论做哪一行，从来没有人说自己的资金有多余的，都希望生意越做越大，资金越投越多。其实买房不是花钱的事情，你相当于是在存钱，把每个月存在银行的钱放到了房子这个银行里来了。你挣钱的目的也是为了家庭有一个更好的生活质量，有没有

一个更好的居住环境，也就是生活质量好坏的一个体现。今天你不舍得花这个钱定下来，可能几年以后你会花更多的钱来买房子。就像我们这有一个客户一样，刚开盘的时候觉得价格贵，没有买，前几天过来定了，但是价格贵了不少，很遗憾。并且你买房时只用花很少一部分钱，别的钱你可以向银行贷款啊，每个月的资金压力也不大。现在流行一句话，叫赊欠好生活，我觉得很有道理。在大城市流行过这样一个故事，当时让很多人立马下定决心买房了。就是中国老太太和美国老太太的故事，我想你一定也听说过。美国老太太去世的时候说，我终于还完了我的银行贷款，可以安心的去了，而中国老太太说，我终于攒够钱了，可以买一套房子了，我可以安心的去了。美国老太太享受了生活，虽然她一辈子在还款，但是她享受了生活。而中国老太太虽然能够买房子了，但是她没有享受到生活。我们挣钱的目的就是为了享受生活的，只要是不让自己的生活质量下降很多，即使借钱买房子也是划得来的。

6、期房销售

×先生，换了我是您，看房时看到的是一片空地，心里难免也有点凉，但请您想想，今天即使您看的是现房同样会不满意，不一定的，为什么呢？

房地产开发有一定的周期，就算是今年交房的现房，那最少是三年以前的设计了，开发的时候首先要规划，到动工前，最少要一年左右时间才能定下来，再加上小区的正常开发建设，一到两年时间，最少三年过去了。你的房子的用材用料都是两三年前就定好了的，规划

布局也是。但是期房不同，都是按照现在最好的理念，以前楼盘的失败点一定要规避，有更好的节能材料一定要用上，这样出来的房子你以后住着也舒服，小区环境也比现在的好。

期房的价格相对说来比现房便宜，中间至少有一定的的差价，只要你不是急着住，能省钱我觉得省点当然好了。

事实上，工程建设是很快的，我们写进合同的时间肯定是留有余地的，我们也一定会抓紧时间施工，争取早点把房子交给你们，为我们公司的下一个项目打下良好的口碑。。

7、只考虑住，不考虑投资

其实买房子从长远看就是一个投资的过程，我相信你也愿意你的房子升值潜力大吧。同样花40万买的房子，如果别人的一年以后可以卖50万，而你的只能卖45万，我想你也不愿意的。那啥样的房子才有升值潜力或者升值潜力大呢？当然是高素质的房子。

高素质的房子一般体现在：

一、地理位置好。地段好的房子一般来说周边配套好，学校、医院、超市、出行等都更方便。一个好的学校可以使其周围的房价即使高出别的地方几百甚至上千元一平方米也供不应求。买房子其实就是买一个好的市政配套的过程。

二、自身小区规划建设好。买房子就是买一种生活方式，完全有别于以前生活的一种生活方式。买房不是买一般的生活用品，一定要看小区的规划建设是不是合理，是不是有更多的生活空间。(每个项目自身的规划）我相信这样的生活空间一定是你所想要的。

三、小区的物业管理好坏直接决定一个物业是不是升值空间巨大。好的物业管理，一定是锦上添花，身价倍增。我想你一定深有同感吧？在和朋友聊天的时候，一定也说过XX小区的物管真不错，住在里面真的很省心。

四、选择一个好的开发公司，负责任的开发公司。好的开发公司有强烈的社会责任感，会想方设法把小区各个方面做到最好，给自己树立一个标杆，为下一期的开发建设树立更多的榜样。（各项目开发商情况）现在老百姓买房越来越理性了，很多人愿意和好的、负责任的开发公司打交道。就如果万科一样，万科不管在哪开发，他的房子一定比别的开发商项目卖得贵，还卖得快，就是因为老百姓认可他们。

8、我考虑考虑

其实我想你考虑来考虑去还是考虑这房子值不值的问题。如果今天你买这个房子，明天就有人多花十万块钱来买，我想你不用考虑，借钱你也买，对吧？主要对小区卖点分析，完善。那我们这样好的小区，升值潜力还不大吗？没问题的。我们房子卖得很快，你看好的，别人也看好了，如果你不动手，别人可能就动手了，到时候等你考虑好了再来买，房子没有了，失望的还是你。对于我们售楼部来说，谁来买房子都可以，谁买都是买，都是我们的客户，我们不可能拒绝他们的，但是对于你来说，机会就失去了。

9、我商量商量

⑴比较比较

先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，

您觉得行就买，不行就去比较。但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，在我们这买了房的很多客户都是这样比较来比较去，最终还是觉得我们这儿好。

⑵商量商量

商量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但是我们的房子不管从哪个方面来说，都是最适合你的，我觉得买房没有最好，只有最适合自己的。还有更好的房子，但是要花更多的钱，我觉得我们没有必要买那么好的，现在这个就是最适合你的。但怕就怕等您商量好了，回头再来时，您的所选已经没有了

X先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生意做得这么好，事业这么发达，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她高兴都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事业成功之处就在此，抓住了每一个机会。房子既然要买，况且您又喜欢，（您的喜欢就是眼光呀！）首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢？我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多机会，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧！ ??跟太太商量：

×先生，其实你不是在花钱，你是在为家人谋福利啊。您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定满意，喜欢的。

??跟朋友商量：

×先生，您肯定相信朋友胜过我，但是朋友一般不会为您做任何决定意见，因为这是大事，所以问朋友不会有结果，再说您朋友对房地产不一定了解，就算了解他也不会给你做决定，因为他对你对你家人不像你那么了解，还不如把您的想法告诉我，我从事房地产多年，不敢说专家，但对每个楼盘都能比较客观地分析，对本楼盘就更了如指掌了，虽然我们今天才相识，但相识就是缘分，一回生，二回熟，如果您相信我，我们交个朋友，我是一定会为您着想的。

⑶针对自己赚钱自己花的客户：

还跟谁商量呢？看您提出的问题就知道，十个男人也没有一个像您这么自己的，看您的气度、气质，听听您的谈吐，就知道您是一个有主见、有魄力、自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢？这样低的房价，闻所未闻，这么好的外观造型及房型，您说呢？不错，买房是件大事，应慎重，但请您想想，这样的价格，这么好的房型，这么好的环境地段??您做生意这么成功，一定比我更清楚生意场上的决策必须是果断，否则，时机是稍纵即逝，把机会白白错过。 前几天，我手上的一个客户，看中了一套房，我劝他订合同时，他说要回家去商量，第二天给回话。结果当晚被另一个客户看中，当即签了合同，第二天，他们一家人兴冲冲地拿了支票签合同，说很满意那

套房时，我真不好开口告诉他们，但不说也不行啊，最后他们只好遗憾地选了另一套。×先生，您每次成功的生意一定离不开当机立断，我看没问题，现在我们来把这套订下来，身份证带了吗？没带没问题，号码告诉我就行。 （针）对老公赚钱太太花的客户

我看您就是一个既温柔又贤惠的好太太，老公主外，您主内，老公的一切成就都有您的一半功劳，辛辛苦苦辅佐老公建立了一份家业。不过男人的本性我不说您也知道，一有钱就作怪，女人辛辛苦苦操劳一辈子，怎能和那些刚出校的姑娘比？这样的事情我们见多了。当然您的老公肯定不会这样，但作为女人应提前留心眼。抓个房子在手上，天塌下来也不怕，女人给老公打了一辈子工到头来也不见得抓得上一套房子。从另一个角度看，做生意就是玩数字游戏，一个不小心，就会倾家荡产（我的一个朋友不就是在微波炉生意中亏了100多万）赚了钱，就应置业，再说一般男人有钱后就喜欢赌，玩女人，应酬等，一个月花几千上万是常事，没办法 ，男人要威，女人就要稳，您买套房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必要花的钱存下来，投在不动产上，同时又保值、升值，这样多好 这句话没有多少人爱听，房产跟保险不一样，这样让人听起来有变相诅咒的意思，用的不当的话，客户甚至会对你反感

⑸针对女儿买房父母住，回去征求父母意见

×先生，我真钦佩您的孝心，不过我可以肯定，您父母不会同意。为什么？因为您买房子送给他们，父母怎忍心花儿女这么多钱呢？如果

我有您这个能力，我会将房子先买下来，回家后跟父母说：“爸妈，我送给您们一件礼物”。他们肯定会骂您乱花钱，但背后还不知道怎样向左邻右舍炫耀呢。这样做了，于老人延年益寿，因为心情好，于您做儿女的，钱也没有花，既尽了孝心，还可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，两全其美。

×先生，别犹豫了，我们现在就订下来。

⑹父母出钱买房，叫儿女来看 父母存这些钱，肯定很不容易，而且对现住房很不满意才决定买房的。您在外面，见多识广，对户型保值、升值、环境方面见识得肯定比父母多，他们多半还是听您得意见，再说这房子最后还是您手里，×先生，相信您的眼光肯定没错，您满意，您父母也一定满意，我们现在就把它订下来。

10、入市良机

现在买房时最好时机。好多人都说现在不适合买房，主要是国家调控太厉害，万一房价下降了就亏了。其实我觉得可以这样想，但是我们不能这样做。国家调控房价，我认为主要是基于这样一个事实，那就是有些地方的房价确实太高了，就比如说北京、上海等地方，几万块钱一平方米，这样的房价已经严重背离了居住的功能了。房子主要的功能还是提供给人住的，而不是投资的。在这些大城市，该买房的人已经买不起房子了，而买得起房子的除了自身居住外，更多的是当做一种投资的工具了。所以国家要对他们调控，把想投资的这部分人群赶出市场之外，让住房回归居住的本色。投资的人群被赶出后，就

剩下真正需要购房的人群了，房价就会回归合理的价格了。这才是国家调控的本意。但是国家调控的时候有一个基本原则，那就是让房价不要像前几年一样大涨，也不能大跌。大涨，老百姓受不了，会引起社会的动荡，如果房价长得太快，老百姓买不起，一定会引起老百姓的不满，进而引发社会动荡，国家一定是不愿意的，所以一直在维稳，维持国家稳定。如果降的太快，国家经济受不了的，房地产相关联的行业太多，房地产的疲软，会直接导致经济的疲软，在一些没有相关产业基础的地方尤其如此。所以我们一定要了解到国家调控的目的是啥，就是让房价不要过快的增长，也不要大跌，保持一种平稳状态。在这时候在大力发展经济，改变国家经济结构，让房地产不再是支柱产业，等经济形势转变过来了，这时候房地产对于国家经济重要性也不是那么明显了，再让他按照市场规律来。

现在的情况和20xx年非常相似，20xx年国家对房地产大力调控，世界经济危机到来的时候，有几个人敢买房呢？都害怕降，但是20xx年买房的人现在看来是何等的英明。今年的形式和20xx年非常相似，首先经济发展相对疲软，房地产调控非常厉害，但是党的十八大召开后，带来了曙光。很多利好消息不断的出现，比如到20xx年收入翻番。收入要翻番，那一定会大力发展经济，出台有利于经济发展的方针和政策。现在买房，等政策出台的时候，市场开始发力的时候，就是我们这些买房子的人开心的时候了，不要等到房价开始上涨的时候才出手，那时候已经晚了。

所以现在是最好的买房时机。