北方恒基销售部规章制度

为了完善销售部的经营管理，端正员工的工作态度，推动销售部及员工个人的健康发展，特制定本规章制度，销售部所有员工共同遵守并监督执行。

第一部分    管理制度

一、工作时间

1、实行每周六天工作制，销售人员轮休，每周一天休息。

2、工作日作息时间：

08：20前到岗，换装，整理工作所需材料，准时就位。

08：20—08：30销售经理主持早例会，传达当日工作安排。

08：30—12：00工作时间。

12：00—13：00午休时间。

13：00—17：30工作时间。

注：1、有特殊工作时间安排时根据销售情况待定。

2、展会、开盘、入住、客户联谊会、促销公关活动等特殊时间段，所有销售人员暂停休息。

3、每日安排晚会由销售组长整理所需上缴资料，报告当日工作情况。

4、如遇特殊情况由销售经理安排工作时间。

二、考勤管理制度

1、迟到、早退

（1）晚到岗超过5分钟，半小时以内，视为迟到或早退，提前离岗半小时以内，视为早退。月迟到或早退罚扣10元/10分钟；月累计超过三次时，扣除当月日基本工资。

（2）晚于规定上班时间5分钟以内，不算迟到，但每月累计不可超过三次，超过三次，第四次起以迟到处理。

2、旷工

（1）无故不上班，迟到或早退超过半小时，事假、病假手续不符合相应规定的一律按旷工处理。其中迟到或早退超过半小时，低于1小时，按旷工半天处理，超过1小时，按全天旷工处理。事假、病假不符合规定的按实际离岗时间计算旷工时间，不足半天按半天计，超过半天不足一天按一天计。

（2）旷工1天罚款5日日薪，旷工三日者按自动离职处理。

3、病假

（1）本人提前一天向销售部经理请假，紧急情况，应于当日上午8：30前电话通知主管或销售经理，并在事后二日内提供医院就诊病志证明材料，否则按旷工处理。

（2）一般病假：一般病假指不住院的病假。三天以内（含三天）不扣发基本工资，三天以上扣除当日基本工资。

（3）住院病假：员工患病或非因工伤必须住院时，原则上公司提供10天假期，病假期间发放50%基本工资。

4、事假

事假应提前1天请示领导并经批准后方可休息，如遇特殊情况需在8：30前通知主管，未经批准或超期休假的按旷工处理，事假扣当天基本工资（实发）；

5、外出

员工外出办理与工作相关事宜，需上级领导请示，说明外出事由，获得批准后方可外出，并应在办理完事情后立即返回，不得利用外出时间办理与工作无关的私人事宜。未经批准私自外出者按旷工处理；

6、离职

员工离职需提前一周向销售部经理提交离职报告，批准后应积极向指定人员交接工作，不得携带任何公司物品、资料，公司正常发放当月应得基本工资。离职后应得销售佣金不予计提。（注：应得销售佣金——销售佣金提取及分配方案的第5、7、8、9条规定的为应得佣金）

7、自动离职

累计旷工三天、未提交离职报告或提交报告未经批准擅自离开工作岗位的行为被视为自动离职，自动离职者停发当月基本工资，应得佣金不予计提。

8、辞退

不能适应公司需要但无不良道德纪录者，销售部报上级批准有权将其辞退，正常发放当月应得基本工资，当月应得销售佣金按足额95%计提。

9、开除

严重违反公司和销售部规章制度或屡次违反公司和销售部的相关规定，给客户造成不可挽回的损失和影响，批评教育后无明显改进者；由于个人道德原因造成公司严重损失者；严重危害公司团结者；危害公司利益者；销售部报上级批准后有权开除该名员工，停发该员工当月基本工资。销售佣金不予计提。

三、服饰与仪表管理制度

1、服饰

（1）着装整齐、干净、合体，不许穿戴奇装异服，员工要注重自己的外表形象，工作时间着统一工装，无工装要着与工作协调的服装。工装要保持干净整洁，无污迹和明显褶皱；皮鞋要保持干净、光亮；清洗工装要在休息日完成，如有特殊情况，如：连续长时间没有休息、不慎染有污渍等，要求在当晚清洗，次日着干净整洁职业装，第三个工作日恢复着工装，如工装不慎划破，要尽快修补或重新定做，费用自理，此间着干净整洁职业装。

（2）要求工作时间佩带胸卡，胸卡如有丢失或人为损坏，及时通知销售部经理，公司为其补发，半年内丢失或人为损坏一次以上，员工承担制卡费。

（3）要求员工在工作时间内不化浓妆，提倡化淡妆并及时补妆，夏天涂防晒霜，不喷洒气味过于浓烈的香水，留指甲不得超过0.5厘米，且要保持清洁，不提倡涂有颜色的指甲油，男生原则上不准留指甲；不佩带过多首饰，戒指不要超过两枚，耳环直径不要超过1.5厘米，耳坠长度不要超过3厘米。

（4）原则上销售部男员工需穿衬衫系领带。

（5）男员工不许穿凉鞋，皮鞋要经常打刷，正常每天早上一次

    违反上述任何一项规定，第一次口头警告，第二次开始停止接待客户权利

2、仪表

（1）挺胸收腹，上身平直，精神饱满，精力充沛，面带笑容，自然亲切。

（2）经常修剪和梳理头发，保持长短合适，发行整齐。

（3）男员工鬓角齐整对称，发长不许超过耳际。

（4）女员工头发不许披盖脸部，不许梳理蓬松发型。

（5）不许在办公室和接待区咀嚼口香糖。

（6）男员工不许蓄胡须，保证面部光洁。

违反上述任何一项规定，第一次口头警告，第二次开始停止接待客户权利。

3、礼仪

（1）礼貌待客，以诚待客，主动向客户问好，遇见上级领导主动招呼问好（

（2）如果出现下列情况，一经发现立即开除：

l  客户投诉累计超过3次；

l  同客户发生争执；

l  对客户进行越权承诺。

4、接电话

（1）工作期间有私事电话打进，应长话短说；

（2）对于有关项目的咨询电话一定要认真解答对方的问题，并力争获知对方的通讯方式，主动邀请对方到售楼中心参观，事后一定要做来电记录。

四、商业机密管理制度

1、商业机密指公司拥有的未公开或未完全公开的具有商业价值的信息和资料。具体指：公司规章制度、销售具体状况、楼盘未公开资料、销售具体定价、客户资料、资产规模、财务状况、高层人事变动、经营策略、发展规划等和公司运行、发展有关的数据和资料。

2、员工在工作期间，利用公司的信息、资料及设备所获得的成果，其版权和发明权归公司，任何员工不得于在职期间或辞职后将在公司获得的生产成果、资料带走。

3、未经批准或授权，任何员工不得以任何方式、在任何时间、任何地点向任何公司以外的人员传播、泄漏公司机密。

4、员工不得将公司的机密材料（含文件、软盘等）擅自带出或传出（含传真、电脑网络传输等）公司。如因工作需要（出差、资料交换等），需经销售部经理报上级批准。

5、员工不得利用公司的技术和设备为其他个人或机构服务。

6、违反上述规定者，销售部将视其情节及所造成的后果做出相应处理，包括警告、责令赔偿经济损失、开除甚至依法追究法律责任等。

第二部分    职业道德与行为规范

一、员工行为规范

1、拥护宪法，遵守国家法律、法规和条例。

2、信守职业道德。

3、正直、诚信、宽容、勤恳。

4、相互尊重，讲究礼貌礼节。

5、团队合作，有群体意识。

6、服从上级指挥，严守纪律。

7、 努力学习科学文化知识，不断提高业务技能。

8、 员工不能进行有损公司利益和形象的私人交易活动，不能以公司名义进行任何损害公司利益的私人行为，如有此类行为，需承担由此引起的一切后果和法律责任，同时予以开除，追究相关责任。

9、 未经公司许可，不得私自代已购房客户转让楼盘。

10、不得私自接受他人委托代售楼盘。

11、对于未经授权之事，不得擅自答应客户的要求，不得越权承诺。

12、未经公司许可，任何人不得修改合同。

13、未经公司许可，任何人不得同客户签订补充协议。

14、员工要爱护公司的财产，凡属人为损坏公司财物的，公司有权要求赔偿，公司所配备使用的贵重财物，在离职时应主动交还公司。

15、如有下列行为者，给予警告、扣发部分至全部基本工资或佣金

l  无正当理由拒绝执行上级的指示；

l  未经允许擅自离开工作岗位，影响工作；

l  因工作责任心不强造成工作重大失误；

l  对上级有不礼貌言行举止；

l  一个月多次迟到；

l  一个月多次旷工；

l  人为造成公司损失。

16、如有下列行为者，公司予以开除并作经济补偿：

l  向客户索要回扣；

l  挪用、盗窃公司的资产、财产；

l  刑事犯罪；

l  蓄意破坏公司财物；

l  泄漏公司商业机密，以公司名义进行私下交易；

l  在同行业中兼职。

二、 基本素质要求

1、     良好的形象+诚恳的态度+热诚的服务+机敏的反映+坚定的信心+流畅的表达+积极的进取+扎实的专业知识=顶级置业顾问

2、     良好的专业素质，具有一定的房地产专业知识，对营销和房地产有一定的了解，熟悉当地相关政策法规。

3、     流畅的表达能力，在语言的表达上要达到流畅的程度，亲和力强，逻辑思维缜密。

4、     高工作效率且稳重踏实，处变不惊，办事沉稳，具有应付各种复杂事情和突发性事件的能力。

5、     优质的服务，做到三个主动，即主动向客户问好，主动安排客户入座，主动了解客户的需要。一切以客户为中心，对待客户彬彬有礼，不允许有任何对客户不满的情绪发生，要有亲和力，不准以貌取人，对待任何客户均应同样热情，即使其他楼盘的市调人员，也要做到礼貌，热情。

6、     员工工作应积极主动，要勇于负责，锻炼自己独立处理问题的能力，遇事有条不紊，做好自己的职能工作，同时主动协助其他同事的工作，任何事情应做到有始有终。

7、     员工应追求团队精神，部门之间、同事之间提倡团结协作，沟通情况，相互信任，注重整体利益良好的团队协作精神，善于处理同事之间、部门之间、上下级之间的关系，一切以公司的整体利益为重，在工作上协调共进，不相互推诿。

8、     公司员工应主动提高、完善自己的专业水平，关注市场动态，捕捉市场信息，对外注意自己的形象，严守有关公司业务的商业机密。

三、 基本操作要求

1、     虚心诚恳，认真负责，勤快谨慎，绝对忠诚；

2、     礼貌对待客户与同事；

3、     尊重上级，坚决执行工作需求，遇到甲乙方的上级必须主动问好，主动提供力所能及的帮助；

4、     按公司规定时间正常考勤，遇事提前或及时与经理沟通，如遇到自己不能为的事情，向公司寻求帮助；

5、     保持工作环境的整洁，包括销售案台的整洁，及个人销售资料的整理与销售工具的保存；

6、     严守公司业务机密，爱护公司财物；

7、     主动收集竞争的售楼资料，并及时向经理汇报竞品项目的最新情况，而且及时向同事阐述该项目的信息；

8、     经验是从实践中积累而来，对任何上门客户均应视为可能成交之客户而予以热情接待，接待做到一视同仁；

9、     同事间的协调和睦与相互帮助，能营造一个良好的工作环境，并提高工作效率；

10、    主动帮助休息的同事接待客户，视为自己客户对待，事后及时与同事沟通；

第三部分    办公物品及工装管理规定

一、售楼案场销售资料管理规定

1、 个人妥善保管好个人销售资料，销售资料损坏及时上报更换，损坏资料收回并签字确认。销售资料的丢失罚款50元，性质严重者开除处理。

2、 售楼处公用物品，每位员工都有责任看护，如有损坏，原价赔偿。

共用物品包括——电脑、打印机、复印机、饮水机、沙盘、电话、桌椅、门窗等大家共同使用的物品。

二、员工工装管理规定

1、员工服装由公司先期垫付，每套价值400—500元。员工在公司任职三个月以内被公司开除、辞退、离职，服装款由员工自行承担，工装归个人所有；任职满三个月但不足六个月被公司开除、辞退、离职，公司与员工个承担古装款的一半,工装归个人所有；员工在公司任职满六个月，公司承担全部工装款，工装归个人所有。

2、工装在穿着过程中保证清洁，及时清洗，如有损坏员工自行支付修补费用，如若丢失自行支付另做工装费用。

第四部分    销售佣金提取及分配方案

1、客户成交应以第一次接待销售员为准；

2、如销售员成交客户非第一次接待人，将根据“最大公平”原则处理（如第一接待人并未能使客户确定购买的佣金按40%；如客户已有购买意向但未能确定房源的佣金按60%；如客户已经确定购买当天来办理手续的佣金按100%；如在服务客户期间中途离职，公司将指定其它人员完成后续服务工作，剩余拥金发放给该指定人员）。

3、客户第二次来访不能确认其第一次接待销售人员的，视为新客户；

4、销售佣金比率为（税前）：总房款×1.2‰（住宅）；总房款×1‰（公建）

5、在房屋未交付业主使用前佣金发放80%，余款于交付使用后发放；

6、在房屋交付使用后，因销售员原因导致客户退房，佣金将从其后期佣金中全额扣除；

7、销售人员在未签订《商品房买卖合同》前因各种原因离（辞）职，公司将不予发放销售佣金；

8、销售人员在签订《商品房买卖合同》后但全款未到账之前因各种原因离（辞）职，公司将不予发放销售佣金；

9、销售人员在交屋前（全款已经到账）因各种原因离（辞）职，公司将保留销售佣金50%不予发放；

10、 领取人在领取上月佣金时，已向公司保证不会发生不关外围佣金争执事            

宜。领款人隐瞒事实，发生外围人士到公司催讨时，应付赔偿金贰倍责任；

11、 任何外围人士异议事项，由领款人负责协调解决并赔偿款项与公司无关。

12、领款人在销售未经公司同意个人随口许诺或其他个人所写书面承诺等                 致使公司无法交屋时，公司将扣其全部佣金，并追回已发佣金全部不得异议；

13、销售人员佣金发放产生争议，按照本规定第1、2、3条自行解决；

14、项目销售提前结束离场，按所到款项的提成比例发放佣金。

注：外销团队佣金比率及发放另行计算。

北方恒基销售部

                                     20##年-3月-10日

                                      

                                       此制度一经签字即生效

外销团队工作职责及岗位编制

一、工作职责

销售部外销团队主要负责公司代理销售的房地产项目的直（外）销工作，配合各项目案场的现场销售工作，及协助公司其它部门的前期市场定位、宣传推广等相关业务，是公司销售部的一个分支部门，直销业绩的好坏对各项目的来电、来访量及最终成交的起着重要作用，是快速、灵活、且低成本运营并能够有效完成公司销售任务的部门。

1、 负责公司代理销售的地产项目的直（外）销工作；

2、 配合公司代理销售的地产项目的现场销售工作；

3、 配合公司代理销售的地产项目的宣传推广工作；

4、 协助新项目的可行性研究和市场定位；

5、 负责客户资料的建立、管理和移交。

二、团队岗位编制

鉴于外销团队的主要工作职责为非项目现场的陌生拜访、夹报、派单、插车与宣传推广等，因此在人员的定岗定编上从管理上本着垂直化和扁平化的管理原则，避免多人或多层领导，以免出现工作落实不到位、出现问题推卸责任等现象出现，以确保工作效率和质量，现根据公司和新项目发展的需要，具体人员岗位编制如下：

1、销售经理2人

2、销售主管2人

3、外销专员15-20人

注：上述人员数量根据具体工作量（所服务的项目数量）的变化而将有所调整。

三、岗位工作职责

1、销售经理：大专以上学历，熟悉房地产项目销售的整体流程，有两年以上外销管理经验或销售现场管理经验，形象素质好，工作责任心强，有良好的管理能力、业务能力和沟通能力。

1、 严格遵守执行公司的各项规章制度；

2、 负责做好外销团队的管理工作和考核工作，树立良好的对外形象；

3、 负责公司各项决议的上传下达和监督执行；

4、 负责本部门与各案场、公司其它部门之间的协调和配合工作；

5、 组织本部门员工最大限度完成公司制定的销售任务；

6、 及时向公司主管领导汇报销售工作及工作过程中出现的各种问题，及时解决问题、             调整销售策略；

7、 负责客户档案的建立、管理和移交；

8、 负责所属部门的固定资产及办公用品的监督管理；

9、 积极拓展销售渠道，增加客源；

10、 负责本部门员工的培训工作。

2、销售主管：大专学历，工作认真负责，相关工作一年以上熟练掌握外销或案场销售工作，思维敏捷擅长处理突发事件及人际关系，具备一定的团队管理能力。

1、 严格遵守执行集团公司的各项规章制度；

2、 负责并带领外销专员完成销售经理下达的各项外销工作；

3、 负责每日向销售经理汇报具体销售工作；

5、 协助外销专员解决工作过程中出现的各种问题，不能解决的及时汇报销售经理；

6、 负责外销专员住宿公寓的日常管理。

3、外销专员：高中（中专）以上学历，吃苦耐劳、积极进取、工作责任心强、服从管理、有团队精神。

1、严格遵守执行公司的各项规章制度，做好本职工作；

2、积极维护公司的信誉和形象，不做损司利己的事情；

3、时刻注重个人形象，提高自身素质，不断学习提高房地产及相关业务知识，提高业务能力；

4、以积极、主动、热情的服务态度做好拜访和初步洽谈工作；

5、做好客户档案的收集、整理，传递和保管；

6、积极为团队提合理化建议；

7、保持住宿及办公环境整洁干净。

外销团队人员基本工资及佣金、奖金制度

一、 基本工资及佣金提成比例

二、 销售人员其他奖金

三、销售经理年终任务奖金

四、午餐补助及临时车费

五、佣金、奖金兑现及发放

1、佣金、奖金兑现：为保证外销队伍的稳定性、激励外销人员的工作热情和保证各项工作有序开展，完成公司下达的销售目标，以及避免人员流失及工作失误给公司带来不利影响。销售经理正常发放，销售组长及销售人员佣金分两次兑现，当月兑现90％，预留10％于项目交屋之后兑现发放。奖金按月、佣金在全款到帐当月底由销售经理向公司提报兑现；

2、佣金、奖金发放：佣金、奖金需单独列表，由销售经理填报、经总经理签字后，报公司财务部，当月奖金、佣金于次月15日按90%发放；

3、 年终任务奖金：根据全年任务完成情况，按照上表在年底一次性发放。

4、其他情况：

²  如发生退房退款，已发放的佣金、奖金在退款当月未发放佣金、奖金中予以扣除；

²  领导批准和采取促销措施优惠的房屋，以实际回款金额按照实际的提奖比例提奖；

²  业务人员因业绩归属发生争议的，佣金、奖金在争议解决后再行发放；

²  业务人员因故离职时末能完成成交、付清全款的，佣金、奖金不予发放；

²  业务人员严重违反公司规章制度、团队管理制度，给公司造成不良后果及损失的佣金、奖金不予发放。

   

总经理签字：

                                           20##年-3月-10日