委 托 书

委托人：

张XX，男，一九九零年五月四日出生，公民身份证号码：4208221990XXXX7117。联系电话：1562657XXXX。

受托人：

邓XX，女，一九八三年十月二十八日出生，公民身份证号码：4208021983XXXX0986。联系电话：1562657XXXX。

委托人张XX现就购买坐落于荆门市掇刀区XX大道152号19幢1单元1802室的房屋事宜，委托邓XX为代理人，全权处理以下事宜：

1. 代为签订定金协议，支付定金；

2. 代为签订房地产买卖合同、预售合同、房屋交接书；

3. 代为办理银行按揭手续、签订按揭借款合同、抵押登记手续；

4. 代为办理房地产产权登记手续、代为领取房地产权属证书（包括代为提出房地产权属登记申请并按规定提交申请登记材料；代为就申请登记事项接受询问，并签字确认；代为领取受理单；代为领取房地产权属证书、登记证明等相关文件）；

5. 代为办理购房合同公正；

6. 代为支付房价款；

7. 代为办理房屋附属设施（包括水、电、煤、有线电视等）开户或更名手续；

8. 代为接收房屋；

9. 代为办理购房过程中的其他相关事宜。

凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述委托事项所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。

委托期限：自本委托书签署之日起至上述事项办理完毕。

受托人无转委托权。

委托人：

二〇一五年十月 日

附：身份证复印件

 

第二篇：反思售房委托书公证

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反思售房委托书公证

刘安吉·山东省烟台市鲁东公证处

近年来，随着房地产市场的一路火暴，涉及房地产的委托书公证已经发展为各公证机构的一项主要业务，不但为当事人提供了极大便利，也为我国房地产市场的活跃和发展做出了突出贡献。但是，不时出现的假结婚证、假配偶现象,给公证员造成极大困扰。现在已经形成这样一种困局，一方面公证员视售房委托书公证为一项高风险的公证业务，避之唯恐不及，另一方面，当事人又迫切需要。破解之道，是必须找出并化解困扰公证员的法律上的原因。本文是这种努力的一次尝试。

差悬殊的印象。

《物权法》首次以立法方式确立了我国的物权法律制度。该法第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，规定了不动产登记的法律效力，第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，规定了不动产权属证书与不动产登记薄之间的关系。《物权法》的上述规定从根本上改变了售房委托书公证的法律环境。中国公证协会随后于20xx年4月23日通过了《办理房屋委托书公证的指导意见》。但《意见》的出台并没有从根本上解决公证员的执业困扰，主要表现为按照《公证程序规则》第38条办理售房委托书公证，是否还需要审查产权人的婚姻状况？是否还需要将未办理不动产登记的产权人的配偶作为共同委托人？

一、售房委托书公证的法律困局

20xx年10月1日，《物权法》开始实施。《物权法》实施之

前，公证机构办理售房委托书公证的主要法律依据是《城市房地产管理法》和《婚姻法》。特别是《婚姻法》第17条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定。基本#b@2思路是不以房产证上记载的产权人为准，而是以公证员依据《婚姻法》关于夫妻财产制的规定进行审查的结果为准，经审查为个人财产的，由产权人本人作为委托人实施委托，经审查为夫妻共有财产的，则由夫妻双方作为委托人共同实施委托。因为《婚姻法》并没有规定夫妻法定财产制和夫妻约定财产制须以登记公示为生效或对抗要件，因此，即使经审查为个人财产，对于已结婚之产权人，由于无法排除夫妻财产约定的可能，公证员仍会要求产权人夫妻共同签署委托书。概而言之，这一时期，业内视售房委托书公证为民事法律行为公证，按《公证程序规则》第36条办理，以《婚姻法》为主要实体法依据,认为婚姻法关于夫妻共有财产的规定，不仅具有对内效力，即对夫妻双方有约束力，而且具有对外效力，可以对抗第三人。

此时并不存在委托书#b@2规则，业内对是否必须对当事人提交的房产证、婚姻状况证明及相关财产协议进行核实存在分歧。在这种情况下，根据《公证法》第29条，是否核实的决定权在公证机构。但因各公证机构把握标准和公证员经验积累的差异，不但会出现公证员因执业标准缺失和责任界限不明而陷入不安和迷茫，进而影响#b@2质量和#b@2效率，还会给当事人以不同公证机构办理同类公证事项审查标准相

二、对困局的法律分析

《物权法》的实施，产生了两种共有人，即婚姻法上的共有人和物权法上的共有人，如果婚姻法上的共有人办理了不动产登记，就自然成为物权法上的共有人。但是，如果未办理不动产登记，我们该如何认识其权利性质呢？

（一）我国在法律传统上属于大陆法系国家

民法以权利为本位，对权利关系的基本分类一为人身关系，一为财产关系。财产关系再分为物权、债权和知识产权。其中，物权是对特定物的支配权，属于可对抗世间一切人的权利，又称对世权、绝对权；债权是对特定人的请求权，属于仅可对抗特定人的权利，又称对人权、相对权。物权有不动产物权和动产物权，其变动规则是，不动产以登记为原则，动产以交付为原则。据此，《物权法》实施之后，婚姻法上的共有人在未办理不动产登记的情况下，其对不动产的权利可以排除物权的性质，又因不动产本身的属性，也可排除知识产权的性质，那么其权利性质只能是债权。由于债权的相对性，不具有对抗第三人的效力，因此，其只能对不动产所有权人、即其配偶主张权利。

■西安市公证处／主任：景健

地址：陕西省西安市西华门1号凯爱大厦B座7-7邮编：710003

电话：029-87201148传真：029-87201597

网址：E-mail:xaqlj@163.com

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或有人认为，物权法关于不动产登记要件的规定，只是物权变动的原则，法律上有原则就有例外。如《物权法》第9条第1款“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，此处“法律另有规定的除外”就包括了婚姻法上夫妻共有的情形，业内有人称隐名共有。笔者不认同这种观点。笔者认同这样的理解：“这里的‘法律另有规定的除外’，主要包括三个方面的内容，一是本条第2款所规定的依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定必须经依法登记才发生效力。”①总之，其中并不包括《婚姻法》上关于夫妻共有财产的规定。

此外，《物权法》第16条第1款“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”的规定，还确立了我国不动产登记的公信原则。公信原则是指：“物权的存在既然以登记或占有为其表征，则信其表征而有所行为者，纵使其表征与实质权利不符，对于信赖此表征之人也不生任何影响。”②公信原则“在民法上又称为权利正确性推定原则，即在不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利内容也以不动产登记薄上的记载为准。在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础”。

③

登记主管部门对《物权法》不动产登记要件主义的权威解读和具体执行。笔者认同《房屋登记办法》的上述规定。在笔者看来，不动产登记制度旨在建立一个能以客观标准衡量的公正安全的交易秩序，如果在不动产登记公示的产权人之外，还存在一个不为第三人所知的隐名共有人存在，势必颠覆不动产登记制度所追求的公正安全的交易秩序。

综上，物权法实施后，婚姻法关于夫妻共有财产的法律规定，除了继续保持其对内效力不变外，其对外效力已经发生了变化，准确地说是物权法确立的不动产登记的公示公信原则阻却了其对外效力。未办理不动产登记的婚姻法上的共有人不能当然成为《物权法》上的共有人。两者之间有一个不可逾越的界线，那就是不动产登记。婚姻法上的共有人只要未办理不动产登记就不能取得物权，也就不能得到物权法的保护。因此，不动产登记薄上记载的所有权人处分《婚姻法》上应为夫妻共有不动产的行为，在《婚姻法》上是无权处分，但在《物权法》上应为有权处分。

（二）假结婚证、假配偶现象，迫使公证机构反思将未办理不动产登记的配偶作为共同委托人的妥适性

《意见》实施后，业内在办理售房委托书公证时，尽管已按《公证程序规则》第38条办理，但因《物权法》与《婚姻法》之间的不衔接，一般是继续将未办理不动产登记的配偶作为共同委托人实施委托。这时如果出现假结婚证、假配偶现象，就会导致经公证的委托书在形式上既不符合《物权法》的规定（因为委托书将未办理不动产登记的婚姻法上的共有人也作为了委托人，与不动产登记簿记载内容不符），更不符合《婚姻法》的规定（因为委托书中的共有人并非婚姻法上的真正共有人）。此时公证机构没有其他选择，只能撤证。

依通说，我国《物权法》所确立的物权变动模式为债权形式主义，指物权因法律行为发生变动时，当事人间除了有债权合意外，尚需践行登记或者交付的法定方式。售房委托书，是房屋所有权人委托他人代为与买受人签订作为债权合意的售房合同并践行不动产转移登记的民事法律行为。至于作为委托人的“房屋所有权人”，在《物权法》实施之后，自然应为不动产登记簿上记载的所有权人，而未办理不动产登记的婚姻法上的共有人，则不能作为委托人。虽然这种理解与《婚姻法》

“目的就是

从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正安全的交易秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。”④

如果还存异议，那么国家建设部根据《物权法》于20xx年1月22日颁布的《房屋登记办法》第13条第1款“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”的规定，应当视为国家房屋

①全国人大常委会法制工作委员会民法室编《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社，20xx年3月第1版，第13页、第24页、第25页。

②梁慧星、陈华彬编著《物权法》，法律出版社，19xx年9月第1版，第75页。

③全国人大常委会法制工作委员会民法室编《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社，20xx年3月第1版，第24页。

④全国人大常委会法制工作委员会民法室编《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社，20xx年3月第1版，第25页。

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第17条第2款存在冲突，但按照新法优于旧法的法律适用原则，这种理解无疑是正确的。

必须承认，在现有社会环境下，公证机构对产权人婚姻状况的审查，存在很大的局限性和审查结果的不确定性。众所周知，产权人可以是中国公民，也可以是外国公民，都有在中国内地结婚登记的可能性，也有在中国内地以外地区和国家结婚的可能性；而且我国的结婚证和离婚证已经更换多次，社会上还涌动着大量的不断增加的流动人口，包括走出国门的人口。这无疑给公证机构的婚姻状况审查带来极大风险，主要表现为，一是结婚证和离婚证以及法院的离婚调解书和判决书的真实性有效性不好识别，又不存在核实的可行性。二是现在要求产权人到其户口所在地婚姻登记机关开具其某一个时间段的无婚姻登记记录证明的做法，并不能排除其在户口所在地以外的婚姻登记机关和大陆以外的国家和地区也无婚姻登记记录。

系、拟出售房产的来源、是否为夫妻共有财产、同意售房等事项发表声明，并在声明中承诺所声明事项和同意售房的意思表示的真实性，否则愿承担一切法律责任。公证机构应将上述证明材料、询问笔录、声明书等归档保存。

笔者认为该模式有三个可取之处，一是既有《物权法》作为#b@2依据，又兼顾《婚姻法》“夫妻对共有财产，有平等的处理权”的规定；二是一旦出现假结婚证、假配偶现象，公证机构勿需作撤证处理；因为从形式上看，委托书符合《物权法》的规定，公证员对产权人婚姻状况、对夫妻共有财产平等处理权的审查已经尽责。之所以仍然出现侵害配偶财产权的现象，责任主要在于产权人夫妻双方。从产权人角度讲，其存在故意向公证机构提供虚假证明材料骗取公证书的问题，从其配偶角度讲，《物权法》明确规定了不动产登记的公示公信原则，《房屋登记办法》也明确规定共有房屋应当由共有人共同申请登记，但仍不履行登记，是对自己权利的放任，存在主观过错。三是化解了因《物权法》、《婚姻法》在夫妻共有财产处分上的冲突给公证员执业所造成的困扰。

中公协是在《物权法》、《房屋登记办法》之后才发布实施《意见》的。《意见》第5条规定公证机构办理房屋委托书公证应以适用《公证程序规则》第38条为原则（以下简称“原则方式”），以适用《公证程序规则》第36条为例外（以下简称“例外方式”）。对于“原则方式”，只在第8条规定应当在询问笔录中记载“处分的房产是否属于委托人所有，有无其他共有人”；而对于“例外方式”，则先是在第12条规定应重点审查“委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的，另一方是否同意”、后又在第13条中规定在询问笔录中应当记载“处分的房屋是否属于委托人所有，有无其他共有人”、“委托人的婚姻状况，所处分的房屋属于夫妻共有财产的，夫妻双方对处分房屋的意见”。我们发现《意见》在规定“原则方式”时根本就没有提到审查委托人的婚姻状况，也没有提到处分的房屋属于夫妻共有财产的、应当由夫妻共同委托，或者夫妻不能共同签署委托书的、另一方是否同意。因此，笔者认为不将未办理不动产登记的配偶作为共同委托人，符合《意见》精神。

总之，是售房委托书公证实践中不时出现的因假结婚证、假身份证、假配偶现象所导致的撤证、涉诉、赔偿等严重后果，使业内对《物权法》与《婚姻法》之间的冲突形成了越来越深刻的印象。为了防止上述后果的再次发生，为了化解公证员的执业困扰，也为了满足当事人对委托书公证的需求，在新的法规或司法解释出台之前，业内在售房委托书公证的审查范围上应当兼顾《物权法》和《婚姻法》，但是在证明范围上必须严格依照《物权法》办理，公证证明的委托人必须是、也只能是不动产权属证书上记载的所有权人和共有人。

三、破解困局的法律路径

对于《物权法》与《婚姻法》的上述冲突，业内基本持两种观点，一是物权法上的产权人有权私自处分夫妻共有财产，依据是《物权法》第9条、第16条。据此观点，在售房委托书公证实务中，一切以《物权法》为准，不再审查产权人婚姻状况，更不存在将产权人配偶作为共同委托人的问题，除非其配偶已通过不动产登记成为物权法上的共有人。二是物权法上的产权人无权私自处分夫妻共有财产，认为《物权法》“不动产登记要件主义”与《婚姻法》夫妻共有财产制之间，不存在任何交集，换言之，前者为原则，后者为例外。据此观点，一切以《婚姻法》为准，不论配偶是否办理不动产登记，都将其作为共同委托人。笔者认为这两种观点都失之过于绝对。没有正确处理《物权法》和《婚姻法》之间的关系。

笔者认为，公证作为一项准司法制度，其宗旨是预防纠纷，保护自然人、法人或者其他组织的合法权益。因此，在售房委托书公证中，公证机构不但要保护产权人的利益、产权人配偶的利益，还要保护第三人和公证机构自身的利益。应将《物权法》、《婚姻法》共同作为#b@2依据。在审查范围上包括不动产权属证书和产权人婚姻状况两个方面。但是，由于我们原则上是按《公证程序规则》第38条“文书上的签名、印鉴、日期的公证”办理，因此审查方式都限于形式审查。正是因为仅限于形式审查，所以我们绝不应冒险将未办理不动产登记的配偶作为共同委托人。如果产权人或其配偶要求夫妻双方共同委托，公证员应告知其先办理不动产登记。但是，产权人的婚姻状况毕竟是一种客观存在，可以通过一定方式被公证员认知，尽管这种认知存在不确定性。公证员应将审查确认的、同时又为产权人自认的配偶作为利害关系人，而不是当事人，要求其持相关证件来公证机构，在接受公证员告知、询问、核实的基础上签署声明书，就其与产权人的婚姻关

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