物业管理部管理制度
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第一节 接管验收管理
为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,方便日后的物业管理,特制定项目接管验收方案。
1、管理内容
1.1了解接管物业的基本情况。
1.2制定物业接管验收计划,确定物业验收的标准、方法和日程安排。
1.3与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对完工的物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在验收单上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
1.4与开发、施工单位一起,对项目物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准。
1.5与开发、施工单位联合进行项目物业交接。
1.6核对、接收各类房屋和钥匙。
1.7核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档。
1.8核对、接收各类设施设备。
1.9核对、接收各类标识。
2、管理措施
2.1组建接管验收小组,负责项目的接管验收工作。
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2.2制定接管验收规程。
2.3掌握物业验收的标准和程序。
2.4提高对接管验收重要性的认识。
2.5实事求是地开展接管验收工作。
2.6按规定办理接管验收手续。
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第二节 业主入住管理
在办理业主入住手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给业主留下良好的第一印象,具有重要作用
1、管理内容
1.1在业主领房前将所有资料准备齐全。
1.2精心布置业主入住现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。
1.3业主所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。
1.4收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。
1.5陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《新房验收单》。
1.6对验房交接中发现的房屋质量问题,与业主约定时间,及时解决。
2、管理措施
2.1制定业主入住流程。
2.2策划业主入住现场布置方案。
2.3按照业主入住程序,安排工作流程。
2.4热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见。
2.5按规定办理业主入住手续。
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第三节 秩序维护管理
在物业管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主的安全,制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容
采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,维护小区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。
门岗的任务:
1.1礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼);
1.2维护出入口的交通秩序;
1.3对外来车辆和人员进行验证和换证;
1.4制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区;
1.5严禁携带危险物品进入小区;
1.6遇有外来人员将大件物品带出小区,即与物主核实,并作登记;
1.7为业主提供便利性服务。
巡逻岗的任务:
1.1按规定路线巡视检查,不留死角;
1.2巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作;
1.3对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范;
1.4物业服务小区安全检查;
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1.5装修户的安全检查;
1.6防范和协助公安部门处理各类治安案件;
1.7防范和制止各类违反小区管理制度的行为。
2、管理措施
2.1实行半军事化管理,制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施,并严格付诸实施,以增强秩序维护员的工作责任心。
2.2强化秩序维护员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高秩序维护员的思想素质和业务技能。
2.3加强秩序维护员的行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。
2.4严格执行秩序维护巡更点到制度,确保巡逻质量。
2.5监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
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第四节 消防管理
结合物业小区特点,尤其高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重,根据消防法规的要求,并结合住宅的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主、物业财产安全。
1、管理内容
1.1做好消防监控中心的管理;
1.2做好消防设施、器材的管理;
1.3保持消防通道的畅通;
1.4加强物业小区装修期间的消防安全管理;
1.5严禁携带、储藏易燃易爆物品;
1.6防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施
2.1制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
2.2制订消防事故处理预案,防患于未然;
2.3建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;
2.4定期进行消防检查,预防为主,发现隐患及时处理;
2.5做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
2.6制止任何违反消防安全的行为;
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2.7积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传达消防知识;
2.8发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
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第五节 清洁绿化管理
清洁绿化作为物业管理的重头戏,是小区内不可缺少的部分,关系到整个小区的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案。
1、管理内容
绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1.1根据气候,给花木适量浇水;
1.2根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
1.3及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;
1.4制定预防措施,防治病虫害;
1.5做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。
清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。
2、管理措施
2.1建立绿化保洁制度,狠抓落实;
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2.2按操作规程进行规范操作;
2.3加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;
2.4以突击检查形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查;
2.5抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。
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第六节 房屋、设施设备管理
房屋特别是公共设施设备的管理,直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。
1、管理内容
1.1房屋公共部位维护管理:根据交房进度,小区内房屋可分为入住房屋和空置房屋。
1.1.1入住房屋:
房屋交付时,客服中心及时与业主签订物业管理规约,书面告知装修管理规定,督促业主按规定办理装修申请手续,并建立业主档案。督促业主和装修人员,所有装修行为必须严格按照小区装饰装修规定进行。
1.1.2空置房屋:
空置房屋移交后,每月通风打扫一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表),对发现的问题,或尽快处理,或及时报告开发商,并督促其予以解决。
1.2设备设施维护:
1.2.1电梯在装修期间实行保护性管理;
1.2.2小区内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏,及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
1.2.3公共卫生设施每天检查一次;
1.2.4水泵房、机房每天巡查两次;
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1.2.5电梯机房设备,每周保养一次,每半年保养和一年保养按规定进行一次;
1.2.6消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;
1.2.7供配电房设备每天巡查一次,每周检查一次;
1.2.8消监控系统设备按相关维护方案检查养护;
1.2.9电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次。
2、管理措施
2.1制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;
2.2维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;
2.3抓好维修人员技术培训,提高业务素质;
2.4建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率;
2.5加强装修管理,督促做好装修前期申报工作,并进行现场检查,发现问题及时制止;
2.6加强共用设施设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态。
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第七节 人力资源管理
一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工队伍的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
1、管理内容
1.1服务知识——员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。
1.2物业管理服务知识与技能——物业基础知识、物业管理服务方法与技能,物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处理等。
1.3物业管理基本法律知识——物业管理有关政策法规、公司规章制度等。
1.4房屋及其相关知识——物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。
1.5安全消防知识——物业治安、交通、消防的基本知识,防范不良有因素的方法,安全意识等。
1.6物业信息——本物业管理服务硬件概况。
1.7物业管理信息——本物业管理服务方法与质量目标,物业管理服务内容、承诺,入住与装修相关规定,以众制度等。
1.8物业管理风险规避。
2、管理措施
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2.1制定岗位职责,做到责、权、利分明;
2.2建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;
2.3加强思想作风建设,树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;
2.4岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;
2.5全面考核,做到公开、公平、公正。
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第八节 档案管理
1、管理内容
1.1工程档案;
1.2业主档案;
1.3工作档案;
1.4财务档案;
1.5文件档案。
2、管理措施
2.1制定档案管理制度,并严格执行;
2.2按照档案管理要求,分门别类,编目造册,方便查阅,利于管理;
2.3专人管理,责任到人,存放有序,管理规范;
2.4配置专门的档案管理用房和必要的设施设备,以满足档案管理要求;
2.5根据档案资料的形式、性质,采用不同的管理手段,科学管理,确保档案资料完整、安全;
2.6实现电脑化管理,提高管理水平。
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第一节 物业安保管理部管理制度范本
第一章 总则
为进一步加强安保管理部的日常管理,明确各岗位职责,落实责任,现根据安保管理部的实际情况,制定本制度。
第二章 概述
1. 概念
物业安保管理是指物业管理公司通过现行的科学技术与管理手段,依靠各种先进设备与工具,保障物业管理辖区内的业主或租户的人身安全及财产安全、辖区内正常生活秩序及工作秩序的行为。
2. 目的
指在防止和终止任何危及或影响生命财产与身心健康的行为与因素,为物业管理辖区内的业主或租户提供一个安全、舒适的生活及工作环境,以提供生活质量和工资效率。
3. 意义
物业安保管理不仅会为辖区内业主或租户提供生命财产安全保障,也会为物业管理公司赢得良好的信誉,提高其市场竞争力。
第三章 行为规范
1. 应做到持证上岗,文明执勤,佩戴执勤标志。
2. 应坚持文明礼貌用语,交流时使用普通话,不得说脏话。
3. 白天应对所管辖区域实行流动岗位巡查,夜间巡查三次以上,并认真做好记录。
4. 应不断加强军事训练,提高业务水平和身体素质。
5. 禁止遗失、损坏或外借各种警械器具,不准将其随意带出物业管理区域。
6. 上班时,禁止嬉笑、打闹,严禁吸烟、喝酒、睡觉、看报纸、听广播,不准做其他与上班、执勤无关的事。
7. 严禁旷工、迟到、早退,对工作不负责任,如有事或病假,须持有关证明提前向班长或中队长请假,经批准后方可离开工作岗位。
8. 禁止利用工作之便敲诈勒索或收受贿赂。
9. 不准工作时勾肩搭背或袖手插兜,不得在公共场合依靠、歪坐、躺卧。
10. 应样遵守《安保管理人员仪容仪表规定》精神饱满、文明执勤。
⑴ 着制式服装上岗,须佩戴帽徽、臂章及工作证,扎好腰带、领带,保持警容严整。
⑵ 大檐帽前沿与眉同高,不得手拎、掖挟大檐帽;不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿,戴歪冒、穿拖鞋或运动鞋。
⑶ 武装带应紧扎在腰间,以手不能轻松插入为准;中间以卡子中央的五星
上角对正衣扣中线为准。
⑷ 坐立时要挺胸抬头,不得弯腰弓背、东倒西歪、前依后靠;站立时要按军资标准站立,行进时要二人成排,三人成行,步伐统一。
⑸ 头发要整洁,不得染发或留奇异发型;男士前额发不得遮盖眼眉,鬓发不得超过耳屏,脑后发不得触及衣领;女士不得披头散发或佩带夸张的头饰。
⑹ 在公共场所需整理仪表时,要到卫生间或工作间,不要当众整理衣物。 ⑺ 不准留大鬓角、长指甲,胡须长不得超过一毫米,鼻毛不得长出鼻孔;女士不得浓抹脂粉或涂有色指甲油。
⑻ 不得随地吐痰和乱丢垃圾
第四章 物业治安管理规定
1. 保安人员交接班制度
⑴ 按时交接班,接班人员必须提前十分钟到达岗位,及穿好工作服,佩戴好名牌,并向安保主管作当日工作汇报。接班人员未到当前班人员不能离岗,擅自离岗者作旷工处理,发生的一切问题由交班者负责。
⑵ 接班人要详细阅读交接班日记和有关通知单,要做到“三明”:即上下班情况明,本班接办的事情明,物品器材清点明。
⑶ 交班人员要详细记录完整本班情况,应做到“三清”:及本班情况清,交接的问题清,物品、警械清。
⑷ 当班人员应及时处理发现的问题,对不能移交到下个班的事情要继续在岗处理完,同时接班人协助完成。
⑸ 交接时要做好记录并签名。
⑹ 接班人员酒后或带病坚持上班者,交班人不得交给他们,并及时报告经理室,统筹安排。
⑺ 所有事情交接清楚之后,交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名,然后交班保安员方可离开岗位下班休息。
⑻ 接班保安自己验收完毕并签名接班,而且交班保安已离开岗位之后,无论发生、发现任何问题,责任一律由当班保安承担。
⑼ 交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间,交班员可以提出抗议,并报告保安队,保安队根据情况对接班人员依照处罚条例进行处罚。
2. 车辆管理制度
⑴ 车主要配合车辆管理人员的工作,遵守规定。
⑵ 小区(大厦)内业主有权监督车辆管理人员的工作,其任何失职行为可向物业公司反映。
⑶ 车辆必须按照规定的行驶路线行驶,不得逆行,严禁在人行道、消防道、绿化带停放车辆。
⑷ 机动车在小区内行驶时,严禁鸣笛。
⑸ 严禁在小区(大厦)内试车、修车、练车,不得在车库内洗车。 ⑹ 严禁碾压绿化草地,破坏公共设施或路面。
⑺ 业主长期在物业区域内地面停放车辆,必须在车辆处办理定位立户手续,领取停车牌放在车上,停在指定位置,凭牌出入小区,并按期缴纳停车费。
⑻ 车辆管理员应认真做好车辆日常维护工作,确保行车安全。
⑼ 建立和健全各类车辆管理台账、报表,加强机务统计工作,并按要求及时报送月、季、年度有关机务内容车辆管理报表。
⑽ 车辆入库后贵重物品不应放于车内,否则丢失后由车主负责。
⑾ 车主应为需要保管的摩托车购买相应保险,车辆遗失时,由车主报案,并由保管处出具证明,协助车主向保险公司索赔。
⑿ 严禁在停车场和小区内堆放各种杂物,影响车辆正常行驶。
⒀ 凡业主的机动车、自行车、三轮车一律不可停放在非指定位置,任何违章停放的车辆将被拖移,业主领回车辆时,除按章交付保管费外,另应交纳拖车费。
⒁ 为了维护保证车库内的卫生环境,进入车库的所有人员不得随地吐痰、乱扔烟头等杂物。
第五章 消防管理规定
1. 加强对灭火器材的管理,配备齐全必要的消防器具,确保灭火器材的可靠性、实用性。
2. 总指挥负责对火灾扑救中心的重大问题作出决定并下达命令,并视火情是否向“119”报警作出决定。
3. 各部门要认真落实消防安全规定,检查安全制度在本部门执行的情况,发现火险隐患,积极采取防范措施,并向上级汇报。
4. 消防控制中心接到报告后,应立即通过对讲机向应急分队发出指令并迅速赶往火灾现场。
5. 经常检查辖区内防火规范落实情况,尤其着重加强夜间巡逻检查,夜间各当值主管,领班、工程人员要重点检查电源、火源,并注意其他异常情况及时堵塞漏洞,消除隐患。
6. 严禁擅自挪动消防设施、器材的位置,不准玩弄消防器材。
7. 消防设备及器材周围、消防通道要保持清洁,不得堆放任何物品。消防器材除发生火灾外,任何人不准擅自动用。
8. 对新购置的消防器材,应按照有关产品质量标准进行严格检查,经检验合格后方可使用。灭火器超过使用期限时,应及时更换。
9. 对故意损坏和破坏消防设备、器材的行为,视情节追究刑事责任。
10. 工作人员应熟悉灭火器材的使用及存放位置,下班前要对所有房间进行安全检查,切断电源、关闭门窗后方可离开。
11. 凡新建、改建、扩建的装修工程,施工前必须将施工图纸上报消防部门,获得审批后,方可施工。
12. 工程人员施工时不得随意改动消防设施,确需改动的消防设施,需经安保管理部门经理批准,由本地公安消防部门同意后方可施工。
13. 外来施工单位的施工人员进入现场前,必须到安全部办理手续,并进行消防安全教育,经考试合格后,方可进入现场施工。
14. 如施工单位需要使用易燃、易爆物品,应报安保管理部及工程部,征得有关人员同意后方可将其带进小区(大厦)内。
15. 严禁在消防通道、楼梯口内堆放货物,疏散标志和出口指示标志应完好,应急照明设施必须保证正常。
16. 各类物资仓库属厂区重点防火部位,必须设置醒目的禁火标志,非工作人员未经许可不得入内,执行出入登记制度。
17. 仓库内禁止烟火,不得乱拉临时电线,不准使用加热设备。仓库照明灯限制60W以下白炽防爆灯或防爆日光灯,以免灯具爆裂而引起化学物品燃烧或爆炸。严禁使用碘钨灯。物品入库时,防止夹带火种。
18. 对易燃、易爆化学物品要坚持一日三查,即上班后、当班中、下班前检查。
19. 检查后要做好交接班记录;对发现的问题要及时处理,消除隐患,每天下班前要关好库房门窗,切断库房内电源。
20. 变电所、配电室、空调机房等地,不准存放易燃、易爆和化学物品,严禁烟火。
21. 禁止在公司内燃放烟火爆竹,不准随地丢烟头、火柴梗。不准在仓库、机房等地吸烟、用火或乱拉电源。如遇特殊情况,须报消防指挥部批准并在有消防人员监控下按程序进行。
22. 工程部在火灾扑救后,应及时关闭自动水喷淋阀门,更换损坏的喷头及其他消防设施,并使所有消防设施恢复正常。
23. 在扑救火灾时,要注意近可能的减少对现场的变动,保护现场的痕迹与物证。
24. 应主动配合公安机关工作,查明肇事责任者,并提出处理意见,对有意隐瞒火灾事故不报告者、提供伪证者,要追究责任,严肃处理。
25. 疏散人群时要优先考虑老人、儿童和残疾人,阻止客人在楼梯上奔跑,互相推拉。
26. 疏散人群时应维持安全通道秩序,将客人按一路纵队排列,从防火楼梯疏散,绝不可等待电梯,防止不知火情危险的客人再回现场。还应及时检查每个危险区域是否还有滞留、遗漏客人。
27. 任何人发现火情,如烟雾、烟火和不寻常的热度,都负有及时报警之责。报警时应讲清起火的具体地点、本人姓名,如有可能,尽量先灭火,并保护好现场。
28. 加强消防宣传教育,使消防员充分认识防火的必要性,提高防火意识。
29. 组织观看实地消防演练,进行现场模拟培训。
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