房地产代理公司全程策划工作流程

1.[初步接洽阶段]------ 2.[前期策划阶段] ---------

3.[营销策划阶段] ------4.[销售实施阶段]---------

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[初步接洽阶段]

1、 项目资源条件整合及判断

负责部门： 策划部、代理部、研究部

报告名称： 《**项目策划大纲》

中心内容：

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、 多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门： 策划部

报告名称：《会议纪要汇总》

《**项目概念设计提示》

或《项目调整建议》

中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、 地块内在条件整合及价值分析

负责部门： 策划部、投资部

报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、 资源综合及定位

提问者评价

非常感谢

房地产代理公司顾问公司业务操作流程

房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。

一、常规研究内容主要有：

（1）竞争环境研究

通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。

（2）细分市场选择和目标市场需求研究

主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。

（3）产品研究

产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。

（4）商圈研究和商业物业定位研究

商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各级商圈经济规模测量，包括人流量、车流量、区域面积、人口密度、经营规模等各级商圈地理环境描述，包括物业分布和道路交通状况、城市规划等商圈购买力和人口构成特点调查，商圈内居民消费习惯研究商圈竞争及趋势研究，包括人口规模与结构、商业结构、经营品种及产业规划、发展趋势研究、商场功能及目标市场、经营主题的选择、市场机会的探索与研究

（5）其它不动产项目的市场研究

包括：工业物业的项目选址、区域投资比较、科技园区与各类经济开发区研究旅游/酒店业（风景旅游区、度假村、产权酒店、海岛等）综合开发研究写字楼、智能化大厦、酒店式公寓、私立学校、私立医院等办公物业和不动产项目的市场研究主题公园（体育休闲公园、现代农庄、军事公园、科技公园）等大型娱乐项目市场研究

二、房地产项目投资策划

土地是房地产开发的命脉

销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素，从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性；土地价格不仅是利润的主要决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节

投资策划的关键点：

土地能否购买（为什么不能购买）

来能做什么

能赚多少钱

风险有多大

地价上限应是多少

项目风险评估和规避方法

三、 投资策划流程8步曲

1.可以开发什么--在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块自身条件

2.有需求吗--初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求

3.需求够大吗--虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量

4.能卖多少钱--在物业开发类型确定之后，继续对各类型的销售价格进行测量和分析，以修正物业类型组合及体量，并作为核算销售收入的依据

5.开发成本是多少--不同物业开发类型组合及体量的开发成本是多少

6.开发利润是多少--在既定物业开发类型组合及体量的条件下，根据成本比较与分析，不同方案的开发利润是多少

7.开发风险有多大--在根据物业开发类型组合及体量比较分析开发成本和利润时，不同方案的市场风险有多大

8.项目适合这个企业吗--好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险

四、房地产项目发展策划

要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心

（1）发展策划流程

目标市场定位研究↓产品概念策划↓沟通产品与目标客户的元素、途径、策略↓确定产品符合投资目标预期↓确定投资风险在能够接受的范围内↓为产品设计提供指导建议

（2）发展策划成果

 

第二篇：广告公司策划工作流程

[初步阶段]

1、 项目资源条件整合及判断

负责部门： 策划部、项目部、销售部、工程部

报告名称： 《**项目策划大纲》

中心内容： 资源条件整合

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、 多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门： 策划部、项目部、工程部、设计院

报告名称： 《会议纪要汇总》

《**项目概念设计提示》

或《项目调整建议》

中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、 地块内在条件整合及价值分析

负责部门： 策划部、项目部、财务部

报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、 资源综合及定位

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目综合定位报告》

中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意

5、 依据定位针对性的市场调查

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目市场调查报告》

中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、 经济可行性分析

负责部门： 策划部、项目部、财务部

报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》

中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

7、 初步营销框架

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目初步营销报告》

中心内容： 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、 规划、设计方案及跟踪

负责部门： 策划部、工程部、销售部

报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》

中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目营销整体规划》

中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感性分析

负责部门：财务部

报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目价格策略报告》

中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

负责部门： 物业公司

报告名称： 《**项目的物业模型》

中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门：策划部、销售部

报告名称： 《**项目前期工作计划表》

中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

负责部门： 策划部、广告公司

报告名称： 《**项目包装概念设计》

中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

负责部门： 策划部、销售部、广告公司

报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》

中心内容： 开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

负责部门： 策划部、装修公司

报告名称： 《装修套餐服务计划报告》

中心内容： 售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门：策划部、销售部

教材名称： 《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

负责部门：策划部、销售部

往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》

中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门： 策划部、销售部

报告总称： 《置业锦囊》

中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

21、夸消费者投资的可性报告。