房地产广告策划方案
一、前言
莱恩田园区的出现,体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。
莱恩田园区的出现,使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现,或者说,莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。
莱恩田园区的出现,顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤,其深厚的发展潜力不可限量。
莱恩田园区在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补、相映生辉的做法,也是一个超前性的景区与地产开发模式创新,它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。
二、市场分析
1)市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,前期果园开发已小见成效,大规模的综合性开发即将进行。
果园内的果树现在枇杷为主,同时准备发展一批相应的果树,形成一个有多种水果树的综合性果园。
在历史上,西彭镇是有栽种水果的悠久历史的,万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今,西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想,为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。 现在,西彭镇已有常住人口约五万,随着渝西经济走廊的建设和
新厂新单位的迁入,西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。
重庆主城区人口已超过600万,主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高,休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。
2)产品分析
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。
优势:
一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——
它立在莱恩田园区的大门口或中心。
它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的,但外形与真树相比,足以乱真。
中心主要是空的,以泥土填满,使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞,供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样的果树,让其慢慢长大,仿佛是巨树的枝,是巨树的天生的组成部分。
还可为其编一个古老的神话传说故事,让许多游客更加深信不疑。
果树命名为“仙醉百果树”,由着名书法家题字,由着名文人写
一篇赋,立石碑刻于树旁。
这是果园独创的特色景观之一,是它的形象标志之一。
它是时尚气息浓郁的公园化,可以参照珊瑚公园的建筑风格; 在资金许可的前提下,公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色),不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后,这方面做好了,也是一个独特的卖点,同时也能有效阻止竞争者的跟进。
劣势:
对发展商来说,是挑战,从规划设计的难度,建筑容积的降低,园林景观的增设造成的成本增加,未来物业管理服务的升级,都要求发展商投入更多的人力物力财力。
3)竞争对手分析
东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后,打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子,推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。
东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念,大到小区的外围环境,内部环境,地形,布局,空间,庭院的序列,主题的不同,功能的组合,景观的效果,小到园中的一石一水,一草一木,都要纳入环境系统进行精心设计。
三、广告战略
1)广告目标
造市。制造销售热点。
造势。多种媒体一起上,掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息,激发购买欲望。 扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
2)广告对象
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人; 喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;
3)广告地区
在重庆这个城市及周边地区。
4)广告创意
广告主题:
(1)每天活在水果的世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在,然后跳到莱恩田园区的画面与此相比,有如回到了当时的时代里,最后,莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家,就是渡假的开始
创意
一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公:“老公我在家里好闷,我要去渡假。”
老公:“行,马上带你上。”
上了车,不过多久就到了。
他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里,而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景,脱口而出:“老公,我要在这里住一辈子?!”
老公:“没问题。”孕妇:“真的可以吗?”老公:“当然,因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇:“哇,你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公:“回到家,就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。
5)广告实施阶段
第一期:试销阶段(三个月)
行为方式----------新闻运作、广告、
时 间----------20xx年2月1日
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响,而且少花钱,多办事,容易形成口碑,引起广泛注意。
大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传,各种媒体一起上,采用多种促销手段,造成立体广告攻势。以图一举炸开市场。
让受众和消费群了解物业的基本情况,同时塑造发展商的良好公众形象。
在首期宣传中,让40%的目标客户知道莱恩田园区,并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声,以优惠的价格和条件进行首轮销售,销售量达到10%。
吸引目标对象注意,诱导20%的目标顾客采取购买行动。 及时总结经验和教训,对第二期销售计划进行补充,调整和完善。 第二期:扩销阶段(三个月)
行为方式-----------新闻、广告、营销
乘第一期广告之余威,保持其热度不要降下来,继续采取宽正面立体推广,巩固已有成绩,吸引目标受众更多的注意,变潜在客户为准备购买群。
一期的承诺已经兑现,要倍加珍惜已有的市场口碑,在园林风的大主题下,煽风点火,鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多,此时广告投其所好,
不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。
继续吸引目标受众,注目率已达40%左右,并形成一定之口碑。 合力促进销售,引导30%的目标顾客采取购买行为,并继续产生边际效应。
第三期:强销阶段(四个月)
行为方式-------------新闻、广告、营销
充分利用新闻的巨大效应,变广告行为为新闻行为,让记者和报纸的新闻版为售 楼服务,评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法,谈莱恩别墅区的好处,增加可信性。 市场口碑已初步建立,老客户会引来新客户。让‘莱恩田园区’传为美谈,变 成公众的社会话题。
广告方面加大投入量,报纸电视在强度,广度和深度上做足文章。 加强管理和服务,让售楼现场服务的软功变成硬功,抓住后效应不放。
调动新闻的一切可以调动的手法和载体,进行深入宣传。 合力吸引目标客户,引导30%目标顾客购买。
第四期:巩固阶段(三个月)
行为方式-------------营销、广告
消化剩余楼盘,基本完成销售计划。
对前三期广告运动进行检验,对不足之处加以弥补和改进。 细水长流,渗透式的广告行为。
加强物业管理,贯彻始终的良好服务,树立住户的主人公观念。 注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件,规范,科学,严谨地保证客户各项权益。
四、广告媒体策略
1)主体媒体
报纸
策略:
根据整体推广计划,前三期拟采用报纸为主要信息载体之一。 第一期多用大中版面(半版或三分之一版)密集发布; 第二期采用中小版面,逐渐拉大发布周期;
第三,四期采用小版面;长线渗透。
《东方日报》重庆
《苹果日报》重庆
2)辅主媒体
电视
制作目的:塑造品牌形象
市场目的:造市,促销。
播出媒体:重庆电视台(15秒广告片)
重庆文体频道(20秒广告片)
重庆生活频道(15秒广告片)
五、广告预算分配
媒体预算比例
T.V.45 000 11.7%
N.p.(报纸)500 000 55.7%
印刷 100 000 20.4%
CF(广告影片)55 000 12.0%
总计 700 000 100.0%
各 销售季比例
新上市50 000 000 15.0%
第一期特卖100 000 000 30.0%
空档消化期20 000 000 10.0%
第二期特卖300 510 000 45.0%
总计470 510 000 100.0%
六、广告效果预测
由于莱恩房地产公司的田园区选在繁忙都市人都向往的环境清幽,绿意盎然、山清水秀,远离都市尘嚣的优雅山区以及莱恩公司设计新颖独特,独具现代与古典相结合的房屋设计加上莱恩公司全面的设计宣传定能满足都市人享受世外桃园般的生活而产生热销,给莱恩公司大额的利润收入提高公司知名度,让公司在激烈的房地产市场竞争中站稳了脚根。
房地产广告策划方案
索引:
一、总览目标
二、分期目标
三、工作内容日程明细
四、入市前广告媒体整合
五、入市前现场策略
六、入市前广告宣传程序
七、软性新闻炒作主题
八、入市前公关谋划
第一篇 项目广告策略
索引:
一、总览目标
二、分期目标
三、工作内容日程明细
四、入市前广告媒体整合
五、入市前现场策略
六、入市前广告宣传程序
七、软性新闻炒作主题
八、入市前公关谋划
1、 总览目标
A、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。
B、进行入市前的信息预告,预热市场,制造局部供不应求的楼盘形象。
C、展示一个成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象。
2、分期目标
分三期工作:准备期 内部认购期 开盘期
3、工作内容日程程序
准备阶段(20xx年 月 日前)
市场形态:项目面世在即,前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础,但市场动向未明,一切充满变数。
分期目标:涉世之初,迅速树立工地形象和小区形象,以谚城品牌和银都佳苑形象包装为主,基本落实售楼前的各项准备工作;并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。 广告主题:“都”之系列篇――春夏秋冬(尊品水乡,梦幻人生)
工作内容:1、广告策略制定;
2、工地形象墙包装;
3、楼书、宣传折页的规划、撰文、设计与制作;
4、售楼资料的设计与制作,包括户型平面图。
媒介选择: 都市品牌报、伊犁日报、时鑫DM广告
预热阶段(即内部认购期, 月 日至 月 日)
市场形态: 售楼前的各项准备工作已基本就绪,内部认购信息同期发布,形象推广和概念炒作计划启动,争夺市场的眼球。 广告目标: 让潜在置业者对楼盘独特USP及项目质素有不同程度的印象,进一步加深发展商的品牌美誉度,拉高项目的知晓度,为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。 广告主题:
“色”之系列篇――晨午暮篇(傍湖祥品,湖畔富(福)宅)
工作内容:
1、硬及网络的项目形象宣传;
2、以软文的形式对“银都佳苑”概念和“银都佳苑”的生活方式进行炒作;
3、内部认购信息发布;
4、派发宣传资料、夹报;
5、售楼中心包装;
6、对各项准备工作(销售模具、样板间、交屋标准等)作进一步的完善。
媒体选择: 都市品牌报 时鑫DM报 宣传折页、夹报
正式入市即开盘阶段(即公开发售期,十八天,8/8—9/6)此处暂略,见第二部分。
4、入市前广告媒体组合
入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主,配合主题宣传活动及相应的报纸广告。
◎ 户外广告:工地围墙,以形象宣传为主等。
◎ 报纸广告:包括主题以下活动的策划、软性新闻报导及以形象广告为主的硬性广告。 ◎ 媒体选择:以都市品牌报、伊犁日报、时鑫DM报为主。
5、入市前现场策略
现场卖场目标:
◎ 营造销售气氛,给买家强烈的销售感染力
◎ 突出项目的主卖点,体现项目在当地与众不同的风格与个性。
◎ 展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象,以增强客户购买信心。
a、工地形象
◎ 现场:工地现场是大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一,大众在这类信息接受过程中是处于被动地位的。塑造出与众不同、个性鲜明的工地现场,是巧妙地传递项目推广信息,建立优良发展商形象的有效方式。
◎ 直观印象:高素质、专业、亲和
◎ 策略:
A、 围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰。
B、 保持工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。
C、 设计独特结构的“银都佳苑”路牌,设置工地营销门口、表明项目的规划、位置。
D、 小区外市政道路、绿化的维护,许可情况下,可布置背景音乐的扬声系统,营造独特的现场氛围。
工地形象主题:
a、梦里魂牵心灵水乡,放纵恣意湖景人生
b、地产名宿, 吹响特区人居新模式
c、曝光TH, 莲塘首家拥有别墅的高尚社区
d、湖畔尊品, 莲塘全湖景水岸宅邸
e、生态晋级,莲塘首家混合性生态住宅小区
f、以人为尊的规划,超低容积率小区
b、物业形象
◎ 直观印象:显赫而不失平易、人文、服务贴入人心
◎ 导示系统规范和渐进完善、社区面貌的营造、配套设施的跟进
c、周边导向
◎ 澄湖西路两旁路旗广告
◎ 路口指向牌
◎ 引路墙
◎ 工地八大彩旗、彩色气球包装
◎ 彩虹桥拱卫大门效果
◎ 利用竹子点缀气氛
◎ 门前气模大型漫画人物
d、形象街的包装
路灯旗(暂定四组):
a、尊品水乡,梦幻人生
b、地产名宿,呕心钜献
c、湖畔尊品,水岸福宅
d、我有一生的爱去寻找一个家
沿澄湖西路至售楼处;
户外广告牌: 老福山,八一广场。
主题: a、尊品水乡,梦幻人生——莲塘标志性湖畔华宅
b、地产名宿,呕心矩献——吹响公园人居新号角
车体: 203路,20路,2路,5路。
主题: a、我用一生的爱去寻找一个家
b、莲塘中心区,澄碧湖,全湖景高尚华宅
e、外卖场:设在老福山
支撑理由:八一广场的广告牌对目标受众形成锁定眼球的效果,而且老福山作为南昌最繁忙的转车中心,人流动量巨大,成为本案在市区的桥头堡。
f、高素质专业服务的售楼处
◎ 支撑理由:“百闻不如一见”是消费者消费决策的关键所在
◎ 直观印象:出位而不失平易。
◎ 策略: 展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营造轻松、惬意的咨询氛围,统一销售人员着装、行为举止。
◎ 展板主题(暂定六块):
a、 莲池奇葩,词意人文(人文景观)
业主在拥有居所的同时,还享有自家庭院,一个灿烂、碧绿、嬉戏、柔情、身份的载体,【梦里水乡】的主人游弋自然传统文化的精髓,也是人类思想境界的极致,莲塘片区,成熟社会配套集商务行政、娱乐......久居都市,回归情感日趋强烈,这使一个乡音消灭噪音的祥和之地,朝闻鸟鸣、暮赏湖波,夜伴波浪。人文素养,水乡安全皆符合显赫身份。
b、 地产名宿,行业楷模(发展商品牌优势)
生活中,梦想令人向往,实现梦想却并不易,对一居住的梦想,连绵不绝,可喜的是有专门使梦想成真的“神人”。江西省鑫源房地产开发有限公司属地产精英团队强强整合,南昌市当之无愧的地产后起之秀,以开发江西精品住宅为已任,挺立在人居潮流的风口浪尖上,充当地产马前驹,开创一种前无古人时尚生活模式,除了开发商斐声豫章的品牌号召力,还以其雄厚的实力、财力、才力、智力作坚实的后盾,将以品牌打造江西健康居住新标准。
c、 梦幻属地,原味生活(区位优势)
【梦里水乡】北临莲澄湖北路,南延澄湖中路,西傍莲西大道,东与1500亩澄碧湖相依,春闻鸟鸣、夏戏湖水、秋沐清风、冬赏湖雪。梦里水乡天赐利好因素,使精品住宅的开发更具可操性。
d、 尊品社区,意在词情(独有5条千余米的戏水溪流,6万余天平方米全封闭式江南生态园林)
大半辈子的家安在哪儿,你要什么样的居住环境?莲塘梦里水乡作为昌南板块难得的优质高尚住区,南昌县中心区有先天地域号召力。梦里水乡,自然湖泊景致全湖景及别具一格的建筑规划设计,成为新生活的地标性人文社区。
地处繁华而坐拥无敌江景,享受高尚住区的尊崇,其惟一性不
言自明。
e、 临湖梦想,缤纷园林(莲塘首席五大组团整体布局)
【梦里水乡】主力户型为三房两厅,别墅为主、此外还有二房二厅…
位于南昌新城区的高尚地段,建筑实体与自然湖泊携手。是莲塘首席混合型高尚小区,豪气本色,引领莲塘新生活方式的“经典新都市”时代。
f、生态晋级,九忆江南(6万余天平方米全封闭式江南生态园林)
【梦里水乡】傲踞昌南板块,超低容积率尽显国际主流姿采;临澄湖西路,享澄碧湖无边水景,北连南昌旧城区,总建筑面积:17.5万m2,建筑主体由71栋4层洋房,41栋联排别墅组成,独有临湖玻璃观景凸窗和;首个全封闭式江南生态园林,静候你的款款脚印。
6、入市前广告宣传步骤
◎ 对莲塘澄碧湖板块进行炒作。
◎ 借由报纸阐述项目的独具一格的规划理念(前卫地产概念)和优化素质,制造地产新闻题材。 ◎ 进行现场形象包装,完成老福山、八一广场两块户外广告的发布,以传达项目信息,营造销售气氛。
◎ 在江南都市报上开辟地产专栏项目或冠名题头。
◎ 根据工程进度策划宣传主题,如领导到工地考察、工地开工典礼、封顶仪式等,以增加宣传张力。
7、软性新闻炒作主题:
◎ 昌南的富人生活区(板块炒作)
◎ 全湖景高尚宅邸——梦里水乡在澄碧湖畔出水芙蓉
◎ 梦里水乡独有的江南风情及建筑构想
◎ 高尚社区宋词文化的营造
◎ 梦里水乡的规划对莲塘及整个南昌楼市的人文影响
8、入市前公关策略
◎ 传统可利用活动;
◎ 报纸新闻发布会;
◎ 请南昌著名书法家为梦里水乡题词(己完成),并聘请其人在证人证言推广时进行现身说法,实现名人效应;
◎ 举办鸡尾酒会暨开盘庆典,提升物业档次;
◎ 参加南昌购房俱乐部看楼活动……
第二篇 开盘期广告策略
市场形态: 项目包装初见成效,市场知名度始树立,具有良好的市场形象,可以开盘。 广告目标:将项目开盘的各项信息广泛传达,实现众人皆知的传播效果。
核心攻击点:现场实景,报广、杂志广告、DM直邮为主,电台、电视、网络、PR公关活动为辅,实行全方位动线封杀。 广告主题:待定
工作内容:1、售楼现场导视系统布置,包括彩旗、指示牌、横幅、条幅;
2、发布开盘;
3、户外广告牌内容相应加以变化;
4、开盘庆典PR公关活动的开展。
媒体选择: 江南都市报 南昌晚报 信息日报 都市消费报
开盘活动建议:
1、请名人为梦里水乡谱曲、演唱、参观、盛赞,出席开盘仪式。
2、隆重的开盘仪式,举行可视性极强的娱乐性表演、鸡尾酒会。
3、举行集报(广告)抽奖仪式(集齐广告者在开盘当日现场领取抽奖卡,次日抽领奖)
4、开盘当日住宅一套(经典户型)现场拍卖。
第三篇 正式销售期广告策略
一、 强销阶段
二、 促销阶段
三、 尾盘阶段
四、 促销建议
五、 公关建议
1:强销阶段(4个月,9月6——12月底)
市场形态:前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果,为全面推广奠定了坚实的基础,本期诉求以各卖点为主攻方向。 广告目标: 深层广泛销售,充当楼市促销钻石期掀起热销冲击波,完成既定销售指标。
核心攻击点:展示楼盘的实在卖点,实实在在面对客户,从消费的树立楼盘的高素质形象,将主卖场和外卖场完美结合,掀起抢购热潮。 广告主题: “色”――跨越水景生活旧藩篱 晋级湖畔人生新极限
工作内容: 1、发布纯销售系列广告;
2、完成DM制作
3、做好市场反馈信息的收集工作,为后期策略的调整提供第一手资料;
4、随时掌握楼盘销售的进展情况,关注市场动向。
媒体选择: 江南都市报 南昌晚报 信息日报 江西商报 都市消费报
2:促销阶段
(6个月,12月底――6月初)
市场形态:首轮热销高潮已过,针对现状,活化销售策略,进行适时调整,顺利承接热销余波。 广告目标:突破销售瓶颈,掀起二次销售热浪。
核心攻击点:促销。 广告主题:揭开“梦里水乡”热销的斯芬克斯之谜
工作内容: 1、卖点诉求广告持续进行;
2、继续大打文化品牌;
3、强调项目的差异性;
4、对有希望的潜在客户邮寄DM、派放夹报;
5、开展国庆十天黄金周促销活动(重头戏)
媒体选择: 江南都市报 南昌晚报 信息日报 证券时报 DM广告
3、尾盘消化阶段(3个月,20xx年7月初——9月)
市场形态:销售蹩脚户型、销售难题逐渐沉淀下来,销售瓶颈开始现,须对尾盘求全消化。 广告目标:根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在,有选择地,有针对性地进行广告诉求,消化尾盘。
核心攻击点:公关活动为主,实行品牌攻击。 广告主题:活动促销
工作内容: 1、响亮声明楼盘已进入尾盘阶段;
2、用开发商品牌打消买家对楼盘的疑惑;
3、有针对性的促销广告;
4、强调清盘阶段的优惠价格;
5、针对销售过程中表现出来的矛盾点,开展公关解疑活动;
6、开展圣诞、元旦销售让利促销活动。
媒体选择: 南昌晚报 江南都市报 信息日报 都市消费报 夹报
注意事项:发展商、代理公司与广告公司之间应紧密团结,协调一致,及时将销售的进展情况及客户反应进行通报,发现问题及时协商解决。
促销活动建议
1) 举办一次大型活动,挖掘文化内涵,如【梦里水乡元旦之夜】等使目标客户及业主产生眷恋之情。
2) 在推广周之前,准备在现场宣传两到三天;在推广周期间,准备两到三张看楼直通车,从上车点到售楼现场,定时发车(这一点在广告中反复说明)。
3) 结合政府行为,解决户口问题,满足外地客户需求。
4)实行有奖销售,在推广周期间的购房业主,送三年物业管理费用。
5)拓宽覆盖面,调整媒体和户外策略,在版面上对重要宣传版采用大篇幅、大气势图文并茂,让人过目不忘,突出其影响和创意。
6) 价格促销、开展更灵活的付款方式。
7) 开展小区物业管理承诺。
8) 促销活动力求新颖,以引起新闻舆论及媒体炒作楼盘扩大楼盘的影响。
9、)充分利用促销活动的契机购通上层关系,联络各界感情,开辟销售通路。
10、强化购后服务,使楼盘业主获得物业的价值认同感。
公关活动建议
1、 和江南都市报联合举办【梦里水乡-我的家】摄影、征文、绘画大赛,将项目提升至“昌南
楼市旗舰”的高度。
2、 可在9月10日教师节前后与大学联合举办梦里水乡小区图片展,引发老师团队的购买欲望。
3、 会所落成,举办宋词文化主题茶座,在【梦里水乡】会所挂满宋词墨宝,放置有古色古香的茶具和有关宋词方面的文字资料,再推出别具一格的“宋词探讨会”。在配套设施中还专门开辟一处宋词写意轩,充满了可欣赏的历代词。让人体验了城市所没有的那种贴近自然的碧绿、清香、恬静的宋词文化韵味。
第四篇 核心宣传主题及文脉的确立
一、 发展商品牌塑造:
地产名宿—吹响公园居家新号角
开创一种前完古人的时尚生活模式和情趣,发展商深入人心的品牌号召力是至关重要的(以万科地产为模板),当然其雄厚的实力、财力、才力、智力是品牌坚实的下层基石。(实力讲的是综合指标,财力指的是经济基础,才力指的是公司的人才济济,智力指的是领导决策者的英明果断)。 江西省鑫源房地产开发有限公司以开发江西精品住宅为已任,挺立人居型浪潮的风口浪尖上,敢为地产马前驹,为江西省城人民涂抹了一道最为耀眼的城市缤纷色彩,开创了南昌市人居的新模式。
公园居家新模式的内涵释义
有位德国哲人曾诗意于人居:“人,诗意地栖居在大地上。”一种公园居住的新模式,它究竟体现哪?
体现在拥水入梦的生活。
千百年来,我们的古人依水筑房,是现实生存与种族延续的双重必须,不经意间谱写了上下五千年的不朽的文明历程;而今,我们依然择水筑楼,是为了追逐心与水永恒的恋情和亲情,为了纪念水带来的永垂的福祉。
体现在随空间而纵情的生活。
空间与时间的唇齿相依创就了整个物质世界,如果说时间以流动给我们快感,空间则是容纳身心与思维、创造与愉悦的舞台。一次美好的人生相识与邂逅,就是一个完美的空间感应。 体现在攀登顶峰的生活。
水总是自上而下流淌的,而攀登极限是人类不灭的主题,人类生活也莫过如此,期盼的永远是最好的,最高的;来自澄碧湖畔的公园宅邸,身处名门地段及繁华荣耀,只是释放尊善性灵,与星宿调情,倒映满园别致的建筑……
体现在择高尚者而邻的生活。
“物以类分,人以群聚”“近墨者黑,近朱者赤”是对择邻的最为朴素的写真,也许人们并不在乎你是什么样的人,而只会在乎你身边的是什么人。别忘了,千金买楼,万金买邻。
发展商品牌形象塑造确立:
1、地产名宿,吹响公园人居新模式
2、力创都市生活新境界
二、项目的核心推广主题及文脉的确立
我用一生的爱去寻找一个家
释义:
“我用一生的爱去寻找一个家”,不但指一种居家的温馨、居家的乐趣,更指天下大同的道家情操,更显儒家以家为文化的思想,“湾环水抱而气聚”,这是先人对栖居大地最富意境美的向往。安家于此,享受尊品水乡,沐浴湖畔,这是何等样的豪气情怀!
流传百代的《滕王阁序》有云:“俯察品类之盛,仰观宇宙之大”,俯仰之间,泱泱大度,全情彰显。梦里水乡傍依澄碧湖,不但传承了悠悠绵延千年的湖畔生活情趣,更兼容尊了霓虹灯的多目璀璨,澄碧湖水波涟涟,舟上泛湖的逍遥婉约……
三、分期宣传主题的确立及外展
项目的核心宣传主题业已确立,考虑到“梦里水乡”的独特性与规模性,我们拟以“项目的景观优势”为分期宣传主题,以“国、色、添、香”四个字为宣传脉络,绘制一幅“湖畔人生” 的新晋级生活画卷。
释义:
国、色、添、香四字真言,全方位,深层次、高屋建瓴的涵盖了项目的全景素质,达到了“未见其形、先闻其颂”的艺术效果:
“国”――凡地区独立则称为“国”,凡独立者都有开创性,借之于项目开发和,就是创新,就是敢为天下先的气势,就是别具一格的唯一性;
“色”――即为湖碧,清绿的色彩为主线,勾勒出水景人生五彩生活的美妙,奏响湖光焕映的七彩乐章;
“添”――添仍为“加”,是项目本身的附加值的体现,建筑不仅仅是“钢筋加水泥的混合物”,更是众多附加值的载体,且在产品同质化的时代,更显其重要性。
“香”――“百年工程”是对地产项目质量的要求,优质项目的气味应是“香气四溢”,而不是“遗臭万年”。
1、“国”——春夏秋冬(准备期)
“尊品水乡,梦幻人生”——“湖畔人生”生活方式在四季里的不同景致,在梦里水乡,体会着对宋词、对人文的回归,享受的是淡泊,舒畅,尊贵,从容……
2、“色”——晨午暮(预热期)
傍湖祥品,湖畔富(福)宅——尽书“湖畔人生”生活方式在一天里不同时段的变化之美,与“国”字系列稿互为补充,相得益彰,以期将“湖畔别样人生”的时尚生活模式活灵活现的传神出来。
3、“添”——一词一亭一景一画,一古一物一赏一乡(开盘期)
天赐梦里水乡高尚人文生活运脚,整合多媒体,多视角,全方位策略,立体传达开盘信息。
4、“香”——跨越水景生活旧藩篱 晋级湖畔人生新极限(强销期)
梦里水乡各大分卖点如数家珍的一一阐述,给受众一个深入脑髓的概念:梦里水乡是当之为愧的莲塘首席湖景名宅。
第五篇 传播媒介推广策略组合
1、媒体简析
a、 江南都市报
是江西日报社主办的省级综合性城市日报,创刊于19xx年4月1日,秉承“关注都市冷暖,关心百姓疾苦”的办报宗旨,以内容丰富、信息量大、反应迅速、贴近市民、服务生活为特色,平易近人,深入人心,传播效果好,渗透力强,辐射面广,广告千人成本低,在赣鄱大地首屈一指,无可争议地成为江西暨南昌地区报纸首先媒体。
结论:由于其发行量大,是首选媒体。
b、 南昌晚报
是一张拥有广大读者和广泛影响,日趋成熟的报纸。在新的世纪,《南昌晚报》挟着时代的冲击力全面刷新版面,重新包装,以崭新的形象展现于广大读者之前,跻身于报业之林。
周一至周五,每日A、B版叠共32版,A叠套红,B叠彩印。周六16版套红,周日《生活周刊》16版彩色。
B叠以资讯为主,每天8个版,周一为健康时尚周刊;周二为教育人才周刊;周三为网络通讯周刊,周四为房产周刊,周五为汽车周刊,其中《南昌房产周刊》为互动式周刊,创办了南昌首家购房俱乐部,在南昌楼市影响较大。
南昌晚报的关注率在南昌所有报纸中目前处于领先地位。
结论:南昌晚报亦是发展商首选媒体。适宜楼盘的大规模形象塑造。结合项目,本案认为:在梦里水乡前期造势,正式开盘或重大公关活动时运用,整体提高项目形象。
c、 都市消费报
据网上调查,南昌市都市消费群发行量不小,基本上也是发展商选择的重要媒体。
d、 信息日报 创办于19xx年10月1日,是江西日报社主办的全国第一张以深度经济、百姓经济报道为主的综合信息报,开创了我国信息类报刊之先河。20xx年始,《信息日报》通过一系列的版面改革,使每日版面数达到24版,除了每日保证16版新闻外,还开辟了电脑、通讯、汽车、房地产、家电、健康、博彩等贴近社会贴近百姓贴近生活的专版,被誉为“领导决策的好参谋,各行业的信息库、百姓大众的财富门。”
各大报纸销量统计(最新):
江西商报日销8万份;
都市消费报3万份;
经济晚报2.5万份;
江南都市报成为日销冠军。
2、媒介选择:
区分宣传的两大重点区域莲塘板块和南昌市区,然后在投入媒介及费用上有所侧重;根据各区域目标消费群可接受的媒介习惯的不同,选用不同的媒体投放方式,莲塘板块采用现场包装、销售通路和直邮手段,市区采用报纸、车流、形象展示、电视等。
根据对梦里水乡目标客户群的定位分析,我们在传播媒介的选择和组合上应力求较强的针对性。 报版广告: 以《江南都市报》、《南昌晚报》、《信息日报》为主,《江西商报》、《都市消费报》、《经济晚报》为辅
杂志:《房地产》杂志
网络: 建立发展商自己的网站
户外广告牌:南昌老福山、八一广场
车身: 203路、1路、2路 5路
外卖场: 老福山售楼部
3、发布分类:形象推广 概念软文 信息发布 直接诉求
1)预热期: 选择江南都市报、南昌晚报、信息日报、江西商报,进
行软文预热;
2)开盘期: 选择南昌晚报、江南都市报、江西商报、都市消费报作项目形象推广和开盘信息的发布,信息时日报进行软文炒作;
3)强销期: 选择江南都市报、江西商报、南昌晚报进行卖点诉求;信息日报、经济晚报作为TOWNHOUSE和别墅宣传的主导媒体(上述两报的阅读群经济层次较高);
4)促销期: 运用江南都市报、江西商报进行卖点诉求,都市消费报进行信息发布,南昌晚报
进行软文炒作;
5)尾盘期:选择南昌晚报进行感性诉求,运用江南都市报进行信息发布。
注意事项:为了扩大目标客户群的搜索半径和创立品牌的需要,故增设企业网站有现实和未来的双重意义。
(1)费用控制
基本控制在项目销售额(2.8亿RMB)的1%以内,预计250--280万元。一期由于要树立品牌和口碑,费用所占比重较高,占60%即150万-168万元左右。
(2)媒体使用比例
A、 总体比例
报纸类:50%:其中软性文章:15%;硬广告:35%
电视类:20%
5、媒体投放计划
1)预热阶段:(即内部认购期)
投放说明:内部认购期没有销售许可证,以形象推广为主。选用南昌晚报、江南都市报,投放形象广告,信息日报为辅,进行软文炒作。计划如下:
时 间 媒 体 版 面 主 题 备注
周二 江南都市报 地产版 全版 内部认购信息发布
每周四 信息日报 跨页广告 形象广告之水景篇
每周五 江南都市报 地产版 1/2版 软文炒作
每周五 江南都市报 地产版 全版 形象广告之真情篇
每周六 江南都市报 地产版 全版 软文炒作
每周四 南昌晚报 全版 B叠 入市形象、开盘信息预告
每周五 都市消费报 地产版 全版 市场形象、开盘信息公告
每周六 江南都市报 地产版 全版 市场形象、开盘信息公告
2、开盘阶段:(即公开发售期)
投放说明:正式开盘期加大广告宣传,运用南昌晚报和江南都市报进行开盘广告和信息发布,信息时报进行软文炒作。
时 间 媒 体 版 面 主 题
每周四 南昌晚报 全版 、B叠 软文炒作
每周四 江南都市报 地产版 全版 软文炒作兼形象广告 “色”篇之晨
每周四 江南都市报 地产版 全版 软文炒作兼形象广告 “色”篇之午
备注:1、为了全面提升“梦里水乡”在南昌乃至全省的知名度,为旺销造势,兹遵循广告传播的一般规律,拟建议从开工期至开盘期的三个月内,每日一篇广告,树立楼盘形象。
2、预算:每周五篇,每篇300元、三个月3万元。
3、强销阶段
投放说明:强销期是广告的高投放期,运用南昌晚报、都市消费报和江南都市报进行卖点诉求,运用信息时报进行软文炒作。
时 间 媒 体 版 面 主 题
每周四 南昌晚报 1/2版 软文炒作
每周五 江南都市报 1/2版 卖点诉求“香” 篇之品牌
每周六 江南都市报 地产版1/2版 卖点诉求“香” 篇之区位 4、媒体推广计划 其 它:(含路牌):30%
每周五 南昌晚报 A叠 1/2版 卖点诉求“香” 篇之建筑
每周四 都市消费报 地产版1/2版 卖点诉求“香” 篇之人文
每周六 江南都市报 地产版 全版 卖点诉求“香” 篇之社区
每周二 南昌晚报 B叠 全版 卖点诉求 “香” 篇之生态
每周五 都市消费报 B叠 全版 卖点诉求“香” 篇之户型
每周五 江南都市报 地产版 半版 卖点诉求“香” 篇之手
每周五 江南都市报 地产版1/3版 创意广告 综合买点
每周六 南昌晚报 B叠 1/2版 创意广告 综合买点
每周四 江南都市报 地产版1/3版 创意广告 综合买点
每周五 南昌晚报 B叠 1/2版 创意广告 综合买点
4、促销期:
投放说明:这一阶段广告投放的目的在于延续以往优势,保持市场高温。
时 间 媒 体 版 面 主 题
每周五 江南都市报 地产版 1/2版 炒作:梦里水乡热销在冰天雪地
每周五 都市消费报 地产版 1/2版 揭开梦里水乡热销之谜
每周四 南昌晚报 B叠 1/2版 创意广告 综合卖点
每周五 南昌晚报 B叠,整版 软文炒作:揭开梦里水乡热销之谜
每周五 江南都市报 地产版 1/2版 创意广告
每周五 江南都市报 地产版 1/2版 创意广告
5、尾盘消化阶段:
投放说明:这一阶段广告投放的目的在于对楼盘销售过程中出现的问题进行公关释疑、促销活动,清理销售死角。
时 间 媒 体 版 面 主 题
每周五 南昌晚报 B叠 1/2版 形象广告之“晨”篇+ 促销信息
每周三 江南都市报 地产版1/2版 形象广告之“午”篇+促销信息
每周三 江南都市报 地产版 1/2版 形象广告之“暮”篇+ 促销信息
…… 江南都市报 地产版 1/2版 售罄、鸣谢
电视广告发布计划
发布阶段 媒 体 规格长度 次数/天 栏目时段 备注
项目认购期 南昌有线台套播 30秒 2 晚间开讲前
南昌电视台 15秒 6 《打捞碎月》
《新闻说报》
江西有线综合频道30秒 2 百姓经济后
江西电台 15秒 2 房地产栏目
预计费用:12万元
项目强销期 南昌有线套播 30秒 2 晚间开讲前后
南昌电视台 15秒 2 《打捞碎月》
江西有线综合频道 15秒 3 百姓经济
江西电视台 15秒 2 房地产栏目
预计费用:10万元
项目持销期 南昌电视台 5秒 2 打捞碎月
江西有线综合频道 5秒 2 百姓经济
江西电视台 5秒 2 房地产栏目
预计费用:5万元
合计费用:27万元
6、媒体投放预算
报纸:
【江南都市报】:占20%广告投放量,发布信息,形象推广。
【南昌晚报】: 占 15%广告投放量,进行形象和卖点诉求。
【信息日报】: 占 10%广告投放量,进行形象和卖点诉求。
【都市消费报】:占 5%广告投放量,进行形象和卖点诉求。
【房地产】: 占 1%广告投放量,进行形象和卖点诉求。
【路牌广告】: 房地产广告策划方案
约占8%广告投放量,形象诉求,并随项目进度进行内容更新,对目标实行动线封杀。
【网络广告】:
占4%广告投放量,在 “搜房网”做广告或直接建立项目本身的网站,强化高新企业老板、高级经理人及技术人才对梦里水乡的印象,广告效果直接有效。
【侯车亭/车身广告】
占7%广告投放量,可以做为项目推广特定时期媒介强势组合中较重要的一环,可为做到项目“大街小巷,满城皆知”之效果起到重要作用,且该类媒介费用较低,可做为项目推广静淡时期的长效支撑媒介。
【电视】:占20%广告投放量
7、媒体投放注意事项
★ 注重报纸广告的“星期四效应”
★ 半版彩版报纸广告为主,特定日期可适当做些整版,维持期篇幅以半版为主;
★ 有代表性的广告,可同一媒体同一栏目同一版式重复刊用,小投入,大效果;
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