音像制品项目商业策划书
第一部分 摘要(整个计划的概括)
一、公司简单描述
二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)
三、公司目前股权结构
四、已投入的资金及用途
五、公司目前主要产品或服务介绍
六、市场概况和营销策略
七、主要业务部门及业绩简介
八、核心经营团队
九、公司优势说明
十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、用途、偿还
十一、融资方案(资金筹措及投资方式)
十二、财务分析
1.财务历史数据(前3年~5年销售汇总、利润、成长)
2.财务预计(后3年~5年)
3.资产负债情况
第二部分 综述
第一章、公司介绍
一、公司的宗旨(公司使命的表述)
二、公司简介资料
三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1.董事会
2.经营团队
3.外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等)
第二章、技术与产品
一、技术描述及技术持有
二、产品状况
1.主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)
2.产品特性
3.正在开发/待开发产品简介
4.研发计划及时间表
5.知识产权策略
6.无形资产(商标/知识产权/专利等)
三、产品生产
1.资源及原材料供应
2.现有生产条件和生产能力
3.扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力
4.原有主要设备及添置设备
5.产品标准、质检和生产成本控制
6.包装与储运
第三章、市场分析
一、市场规模、市场结构与划分
二、目标市场的设定
三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和),产品排名及品牌状况
五、市场趋势预测和市场机会
六、行业政策
第四章、竞争分析
一、无行业垄断
二、从市场细分看竞争者市场份额
三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况(种类、价位、特点、包装、营销、市场占有率等)
四、潜在竞争对手情况和市场变化分析
五、公司产品竞争优势
第五章、市场营销
一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)
二、销售政策的制定(以往/现行/计划)
三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等),各级资格 认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等)
五、销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)
1.主要促销方式
2.广告/公关策略媒体评估
七、产品价格方案
1.定价依据和价格结构
2.影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。
九、市场开发规划,销售目标(近期、中期),销售预估(3年~5年)销售额、占有率及计算依据
第六章、投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等)
七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证)
八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告)
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入公司管理之程度说明
十二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算)
十三、杂费支付(是否支付中介人手续费)
第七章、投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第八章、风险分析
一、资源(原材料/供应商)风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财政风险(应收账款/坏账)
九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖)
十、破产风险
第九章、管理
一、公司组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划(配备/招聘/培训/考核)
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十章、经营预测
增资后3年~5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据
第十一章、财务分析
1.销售收入明细表
2.成本费用明细表
3.薪金水平明细表
4.固定资产明细表
5.资产负债表
6.利润及分配明细表
7.现金流量表
8.财务指标分析
(1)反映财务盈利能力的指标
a.财务内部收益率(FIRR)
b.投资回收期(PT)
c.财务净现值(FNPV)
d.投资利润率
e.投资利税率
f.资本金利润率
g.不确定性分析:盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析
(2)反映项目清偿能力的指标
a.资产负债率
b.流动比率
c.流动比率
d.固定资产投资借款偿还期
第三部分 附录
一、附件
1.营业执照影印本
2.董事会名单及简历
3.主要经营团队名单及简历
4.专业术语说明
5.专利证书/生产许可证/鉴定证书等
6.注册商标
7.企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)
8.简报及报道
9.场地租用证明
10.工艺流程图
11.产品市场成长预测图
二、附表
1.主要产品目录
2.主要客户名单
3.主要供货商及经销商名单
4.主要设备清单
5.主场调查表
6.预估分析表
7.各种财务报表及财务预估表
《项目经营策划书编制指引》
■前言
项目经济指标一览表(注:将总结性成果清晰地展示在篇首) 包括(但不限于):规划设计技术指标、销售收入、经营性物业租金收益、总投资(土地成本、建造成本、管理费用、财务费用、营销费用、营业税金及附加)、利润总额、所得税、净利润、毛利润率、成本净利润率、投资净利润率等。
背景资料清单一览表 >可行性研究报告及初期决策资料
>土地出让合同、规划条件
>与政府签订的其它一切协议和相关文件
>与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议
>项目各项经济技术边界条件、技术资料
>项目土地实测报告
>……
影响经营的核心事项摘要:
>土地权属是否清晰、是否存在经营风险的隐患
>红线外市政配套设施能否及时到位、是否需承担相关费用
>拆迁是否能按计划推进并按期交地
>规划方案及指标是否满足政府规划设计条件、是否存在经营风险的隐患
>税收优惠政策能否落实
>……
■正文
1土地和项目解读
1.1土地和项目环境调查 地块基本情况(现状、环境、交通、配套等,附照片进行说明,不超过1000字)。项目前期开发政策环境调查、项目工程配套技术情况调查、房地产(包括各功能业态)政策环境调查、报建程序调查。
1.2土地和项目解读 从项目土地的属性、未来发展趋势进行深度分析土地的附加值,深度解读土地。结合土地获取条件、土地技术条件、市场条件,按“项目效益最大化”、“现金投资最小化”的原则,提出项目定位、规划设计应重点考虑的因素和项目总体开发经营思路。 本节内容可参考项目前期可研部分内容。
2市场研究、产品策划及定位、营销策划
2.1市场研究
包括各有关物业类型的市场调查和分析,分析推导销售类物业目标消费群定位、市场定位、销售价格及市场动态分析等。也包括分析大小主力店等业态的需求和期望,业态组合、租金价格等
2.2产品定位
对包括住宅、写字楼、商业、酒店等各有关物业提出规划和建筑的设计设想、针对市场需求的产品技术要素,对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析,对户型面积、层高、配套设施(如会所)、建筑细节(如入户花园、带风雨廊的商铺)等进行分析策划,提出建造标准(含装修标准)建议。
2.3营销策划
主要包括项目概念策划、营销体系建立、销售价格策略、推广促销策略、营销费用估算、以及整体销售计划方案,并列出销售收入计划及方案。特别提示:对综合体项目而言,尤其需
要提出城市综合体独有特征优势的营销策划,营销推广须结合商务商业的配合工作。 3成本控制与规划设计策划
3.1成本控制策划
3.1.1建筑市场调查和成本测算 调查办理建设手续的有关职能部门、单位清单,建设程序中的收费、办理时限等有关文件,形成各种前后期行政、配套事业收费一览表。
调查当地主要材料价格信息,类似工程的造价信息(含实例);对材料设备价格及当地供应商进行考察。
根据拟定的项目设计经济技术指标和建造标准,测算项目的目标控制成本。
3.1.2提出实施过程中成本控制的主要节点、方法或原则 如控制行政事业收费为代表的前期成本、控制税务成本、控制影响成本的业态商务条件和技术要求、控制各业态功能面积、控制影响成本的营销要求、控制建筑标准、优化规划建筑方案层面的内容;实行限额招商、限额设计;在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标;招投标阶段合理低价选择施工单位;施工阶段材料限价,控制现场签证和变更;强化竣工结算阶段审查措施等。 3.2规划设计优化
3.2.1规划设计指引
主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等,对不销售的资产(如管理用房、设备用房、拟租赁车库、会所、餐厅等)进行合理的限制性配置,对强制性要求建设的不销售配套设施(如物业经营和社区用房、人防、幼儿园、中小学等)需提供政府的相关依据文件,并尽量核减。形成阶段性项目规划经济技术指标表。
3.2.2景观环境设计指引
主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体等小品景观设计指引。
3.2.3建筑设计(住宅及商业)
主要包括商家业态的空间功能设计、户型设计、装修标准、设备选型、地下工程、结构形式
等,要求根据市场、技术调研结果和项目定位,进行优化论证。
3.2.4售楼处设计
3.2.5公建设计 主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。
分期增补更新内容:如有变化则增补或更新。
4资金及税收策划(另册编制)
4.1现金流分析及融资计划 编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划,结合项目开发、销售的具体情况,编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。
依据项目具体情况编制融资计划,详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。 此项可简明扼要阐述,在分期增补更新内容中详细解读。
4.2税务分析及筹划
根据项目政策条件、项目开发总体思路,结合项目现金流的需求,提出详细的税收筹划方案,以实现项目效益最大化。
5开发经营计划
5.1项目总体开发经营思路 根据规划、市场、资金等各因素,制定项目分期计划、开发节奏、开发顺序、总体开发周期等项目开发经营总体思路。
5.2分期项目总体开发计划
主要包括项目获取五证(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证)的时间、开工、正负零、达预售形象条件、开盘、主体封顶、机电工
程、配套及景观工程、商家进场、竣工验收、交房入伙或开业时间等关键控制节点。
5.3分期项目各专项进度计划 主要包括项目商务对接工作计划、设计出图计划、五证办理时间计划、招投标计划(含工程类、服务及设计类、材料设备类)、工程进度总控制计划和主要节点计划表、营销工作计划、商家进场计划、项目验收#b@2计划等。
6交付、开业与经营、物管策划 主要包括落实商家进场房产技术条件、商家开业需具备哪些条件、商业及物业管理公司筹建计划、商业及物业管理需做哪些前期介入配合工作、提出商业及物业用房设计要求,进行开办费估算、收支估算和物业管理收费标准等。
此项可简明扼要阐述,在分期增补更新内容中详细解读。
7投资收益分析 根据拟定的项目规划经济技术指标、建造标准、成本估算、税收策划,确定项目的主要经营指标,测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。附表:项目投资计划表、项目成本计划表(另册编制)、项目投入产出经济分析表。
分期增补更新内容:如有变化则增补或更新,提供本期的目标控制成本相关附表:项目投资计划表、项目成本计划表、项目投入产出经济分析表,如有突破投资估算的,则需重点陈述突破的原因、依据和必要性。
8风险与对策
包括市场风险、政策风险、信息遗漏风险(如项目重要边界条件信息遗漏或改变等),重点说明风险出现时的应变措施。对外承诺且可能产生纠纷的要点提示(含规划、租赁和销售合同、广告、沙盘、物业服务等)
说明:
1.项目经营策划书在初稿阶段对前期内容应加强,对其他非急迫内容视情况可暂不详细编写。
即初稿中必须包括的内容有:土地和项目解读、市场研究、成本控制策划的建筑市场调查、规划设计指引、项目总体开发经营思路(含《项目前期工作主要节点完成计划表》)、税务分析及筹划、投资收益估算、对项目经营有较大风险的要点提示及应对措施。
2.按制度要求,经营策划书是项目开发计划管理的重要依据,在其编写完成时须同时编制完成项目(分期)总体开发计划及各分项业务计划书。
3.按制度要求,经营策划书是制定决策文件的重要依据,在其编写完成时须同时编制完成项目(分期)目标成本计划表、建造标准、营销计划、财务计划等内容。
项目经营策划书附件示例:
附件1:项目所在城市发展概况及市场调研分析报告 1.城市发展概况
简述城市概貌、近三年的城市主要经济指标和城市人口变化情况、基础设施建设、城市总体发展规划等。(可附表格和图片进行说明)
分期增补更新内容:主要经济指标和城市人口,其它如有变化则更新。
2.项目所在区位发展概况
简述分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施。(可附图片进行说明)
分期增补更新内容:如有变化则更新。
3.市场现状及竞争对手分析
主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅及商业市场调查等。 分期增补更新内容:如有变化或新增竞争楼盘则增补。
4.项目SWOT分析
主要包括区域、政策、品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。 分期增补更新内容:如有变化则增补。
5.客源分析
主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因分析等。
分期增补更新内容:如有变化则增补。
附件2:项目建设前期调研报告
包括建设和房地产政策环境和办事流程、建筑单位和材料地方市场、场地管网地质水文市政调查、各项场地和政策收费分析对策。
附件3:工程管理策划方案(在经营策划书正式稿时编制)
详见操作手册相关内容
附件4:物业经营管理策划 1.对当地现行物业管理法律、法规(包括管理费、维修基金等)、当地物业管理市场现状的调查、分析。
2.物业经营管理目标
3.物业管理方案策划
4.开办和组建计划
5.经营测算
6.物业经营管理对项目的建议(商业公建、会所、幼托、物管办公用房、宿舍、餐厅、垃圾收集与转运、停车场(库)、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等)。
附件5:项目营销策略及推盘方案
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