某楼盘项目物业管理方案计划书

一、 概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

四、 人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注

1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。

2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。

3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证

4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、 经营预测

a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）

l 物业管理费：11.34万元

应收 12.6万元

30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%）

l 维修服务费：0.5万元

l 特约服务： 5.8万元

l 其他收入： 1.5万元

b) 支出：20.25万元

l 人员工资福利：14万元

l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

l 维修保养费用：1.5万元

l 税金：1.05万元

l 不可预见费用：1.2万元

c) 润亏：-1.11万元

d) 物业接管期间

前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化

等）

e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2

（1） 员工的工资和按规定提取的福利费

序号 岗位 人数 工资标准 工资合计

1 经理 1 1200 1200

2 经营部主任 1 800 800

3 办事员 3 600 1800

4 物业管理员 1 800 800

5 安全护卫员 7 500 3500

6 水电工 1 700 700

7 保洁员 2 400 800

工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496（元/年）

合计：14..17万元/年

（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元

（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9） 保险费：暂不投保

（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。

六、 前期物业接管

a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

b) 物业接管验收

l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；

l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协

助解决。

l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

l 抄水、电、气表的底数，记录备案。

l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、 入伙

1、准备工作

l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；

l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)

l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；

l 制定入住流程；

l 印刷入住表格；

2、协调工作

l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

发函 办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主办理手续

八、 物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、

配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、 日常管理

（一）房屋管理运作一览表

工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务

频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理

工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗

工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补

标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上

程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护

道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯

频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修

标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练

消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练

频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理

工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂

频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年

标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

 

第二篇：项目管理方案计划书模板

XXX 公司

网络信息采集系统

方案建议书

AAA公司 · 20xx年8月

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 1 前言

加入世界贸易组织后，中国经济高速发展，行业的竞争也日趋激烈。这种竞争既是产品质量和服务水平的竞争，也是管理水平和成本控制能力的竞争，而信息技术是提高行业核心竞争力的重要手段。

国内、外业内公司在完成了信息网络和业务系统建设之后，都必然会面临如何有效采集、保管、分发和利用业务流程产生的大量原始业务信息的问题。传统的人工管理效率低、易忽略重要信息、检索和查询不便。从国外公司信息系统建设的规律和实践情况看，在行业公司建立一套电子化的业务信息采集、存储、分发、查询和利用系统，并基于该系统保存的海量信息资源衍生出与信息流转、信息提取、客户服务管理、决策支持等相关的高端应用，这已经成了一种能够切实提高行业公司信息系统管理水平、降低管理成本、挖掘信息潜在价值的先进运营模式。

AAA公司是一家面向行业客户，致力于业务流程和业务信息管理领域的软件研发、解决方案设计、技术咨询的专业信息技术服务商。公司拥有一批最早参与国内业务流程自动化系统设计与建设的专业技术人员，在信息管理、海量存储、分布式架构、数据仓库等技术领域拥有深厚的人才和经验积累。

针对XXX公司“网络业务信息采集系统”的具体需求，我们特别为贵公司度身定制了一份《XXX网络业务信息采集和发布系统方案建议书》。我们设计的业务信息采集和发布系统具备以下特点和优势：

? 紧贴需求：用自动化的业务流程和业务信息管理技术促进业务发展，提

高业务信息的应用价值，以丰富的信息检索手段、安全的信息分发机制、

完善的业务处理流程满足贵公司的业务需求。

? 技术先进：用完美页面扫描技术和OCR自动识别技术提高书面信息的采

集效率，用海量信息管理技术掌控信息资源，用数据挖掘与报表分析、

生成技术彰显业务信息的内在价值。

? 配置灵活：根据贵公司不同部门、不同网点的具体需求，我们可在系统

中提供不同的配置策略、不同的业务模式或不同的功能组合；根据贵公

司的IT系统整体规划和应用需要，我们在系统中预留了功能升级或系

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 2 统扩容的接口。

? 面向未来：以最适用的技术体系、最现实的配置方案切实满足贵公司当

前业务需求，同时为数据大集中、数据仓库、风险管理等潜在的应用需求预留接口，以便在今后顺利实现向更高层次应用的平滑过渡。

我公司衷心希望能为XXX公司的“网络业务信息采集和发布系统”建设尽一份绵薄之力！

AAA

20xx年8月

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 3 目录

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 4 公司简介

1.1AAA有限公司

AAA公司是一家面向行业客户，专注于应用软件开发、系统整体解决方案设计和专业技术咨询的信息技术服务商。AAA公司创建于****年，在全国各地均有业务开展。公司目前有员工**名，其中开发和技术服务人员***名。公司总部设在F，并在A、B、C、D、E、F等地设有分支机构。公司于****年通过了ISO9001质量体系认证，并于****年通过了二级系统集成商的资质认证。

随着经济全球化的发展，各行业竞争日趋激烈，而信息技术是提高企业竞争力的重要手段。在这一时代背景下，AAA公司始终坚持“信息先行、服务至上”的经营宗旨。通过为客户提供专业、优质的信息服务，AAA公司可以帮助行业客户在激烈的竞争中立于不败之地。

作为一家专业化的信息技术服务公司，AAA有限公司的业务范围包括：

? 信息技术咨询、培训服务；

? 系统集成、应用软件开发、以及全面解决方案的设计、开发和工程实施服务； ? 应用软件的选型、二次开发和客户化服务；

? 设备的选型、代理、安装和维护服务。

AAA公司由一批有着丰富的技术咨询、方案设计、应用软件开发和工程实施经验，掌握先进的IT技术，深刻理解行业客户需求和业务发展趋势的专业人士组成。年轻和高素质是我们公司人员结构上的特点，目前公司员工平均年龄28岁，本科以上学历的占93%。

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 5 1.2成功案例

AAA公司先后在该行业成功实施了三十多个与业务流程自动化、业务信息采集和发布等相关的系统集成项目，客户满意度高达100%。以下是AAA公司在此行业的成功案例一览表：

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 6 需求分析

2.1项目背景

XXX公司于****年完成了全公司的信息系统网络化建设，实现了全公司统一的信息基础架构和信息共享平台，并开通了自动化的业务流程管理系统。流程自动化必然意味着信息共享程度的提高，也必然对信息采集和发布的自动化提出新的要求。

为了提高全公司信息采集和信息利用的水平，为了在充分挖掘信息潜力的基础上提高公司的核心竞争力，XXX公司的相关部门于****年初联合提出了“网络业务信息采集系统”的具体需求。

2.2需求概述

根据XXX公司相关部门的联合规划，建成后的“网络业务信息采集系统”应满足以下需求目标：

? 支持网上信息采集、人工录入、扫描和机器识别、批量录入、异类信息导入等多种

信息采集方式；

? 集中、长期、安全地存储全公司的业务信息；

? 根据业务规则自动将相关信息分发到不同岗位的管理者或业务人员手中；

? 支持网页发布、电子邮件发布、打印账表发布、手机短信发布等多种信息发布方式； ? 提供统计、分析等附加功能。

有关XXX公司“业务信息采集和发布系统”的详细功能需求，请参见XXX公司提供的《需求说明书》。

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 7 方案概述

3.1系统名称

XXX“业务信息采集和发布系统”。

3.2处理对象

XXX公司各业务部门、各网点每日业务产生的所有业务信息。从业务信息的载体看，待处理的信息可分为以下几种类型：

? 格式化的电子信息：如业务数据库中的当日交易信息、其他系统导出的XML格式

数据等。

? 非格式化的电子信息：如Word文档、PDF文件、电子邮件正文、HTML页面等。 ? 纸质信息：如手填表格、打印单据、签字凭证等。

3.3设计思路

我公司为XXX设计的“业务信息采集和发布系统”包括以下主要设计思路： ? 提供统一、可扩展的信息采集和发布平台；

? 信息的分散采集和集中存储相结合；

? 充分利用XXX现有的网络平台完成信息传输；

? 利用分级存储机制永久保存海量信息资源；

? 在基本保持XXX现有的业务规则和业务流程不变的情况下，利用自动化的信息采

集技术简化业务环节，提高业务效率；

? 提供人性化、易配置、易维护的系统管理界面。

3.4技术优势

我公司为XXX设计的“业务信息采集和发布系统”拥有以下技术优势：

? 软件完全基于Java语言和J2EE平台开发，信息交换使用XML格式，软件系统灵

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 8 活，易于移植和扩展；

? 纸质信息采集部分使用国内最先进的“OCR识别引擎”，自动获取信息内容，对印

刷体数字、英文和中文字符的识别准确率超过95%，对条形码和手写标记的识别准确率超过99.9%，对手写阿拉伯数字的识别准确率超过90%；

? 信息存储系统采用全球最先进的存储管理平台及海量存储设备；

? 除图形化的管理、配置界面外，所有软件模块均预留扩展和开发接口，接口以类库

和脚本语言方式提供，公司的系统管理和开发人员可利用这些接口完成系统优化、附加功能开发等工作。

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 9 方案详解

3.5业务流程

我公司为XXX设计的“业务信息采集和发布系统”开发、实施并正式上线运行后，XXX公司内与信息采集和发布相关的业务处理流程如下图所示：

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 10 3.6网络结构和硬件配置

系统的网络结构和硬件配置如下图所示：

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 11

3.7软件架构

系统的软件架构如下图所示：

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 12 3.8软件系统功能详解

（略）

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 13 3.9硬件产品介绍

（略）

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 14 项目实施方案

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 15 4.2项目实施计划

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 16

配置与报价

XXX公司·网络信息采集系统方案建议书 17 服务承诺

我公司对售出的软硬件产品提供1年免费保修和终身维护服务。维护方式主要包括热线咨询，现场维护，定期巡检，现场培训，网络支持等。

? 热线咨询：通过电话方式，为客户提供系统咨询、机故障诊断，简单问题解决等服

务。对于电话不能解决的问题，将立即通知当地的分公司或办事处的技术人员，到现场维护。

? 现场维护：对于需要提供现场维护服务的问题，我公司承诺在同城24小时内、异

地48小时内派遣技术人员到达现场解决问题。

? 定期巡检：我公司定期派遣技术人员走访用用户、进行设备巡检，随时了解系统运

行情况、设备使用情况和用户的最新要求，及时解决用户遇到的各类软、硬件问题。

? 现场培训：技术人员为客户方工作人员提供相关的业务、技术和管理培训，介绍系

统架构、各项功能、设备安装、操作使用、设备维护和软件扩展等技术，并负责回答用户提出的各种问题。培训和分2~5次分阶段进行，全部培训时间不超过4周。

? 网络支持：我公司根据系统集成项目的维护需求，专门开发了用户综合服务平台暨

售后服务管理系统，客户遇到问题时，可直接通过网络反馈需求信息，并跟踪和监督问题的解决进程，必要时可直接向公司监管部门提出投诉意见。