北京房地产项目二级开发

相关政府部门手续办理梳理探讨

一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。

一、 建设用地规划许可证（北京市规划委员会） 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）

事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：7个工作日。遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。 受理形式：书面申请

申报主体确定：

1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。

2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。

3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。

受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：

一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：

（一）划拨用地

1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

2.建设计划主管部门以批准或核准方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

3.国土主管部门同意以划拨方式，为建设项目提供国有土地使用权的书面意见（原件或复印件）。

（二）土地市场供地（出让）

1.《建设项目规划条件（土地储备供应）》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。

2.国土主管部门出具的《国有土地使用权出让合同》（建设单位持《中标通知书》或《拍卖成交确认书》或《挂牌成交确认书》签订取得）复印件。 3.建设计划主管部门以批准、核准或备案方式，同意申请单位作为项目主体的立项批复文件（原件或复印件）。

（三）依法转让登记

1.原建设项目《建设用地规划许可证》（含附图）复印件。

2.《国有土地使用权转让登记表》（复印件）。

（四）依据城乡规划要求，完善建设用地规划许可的

1.《建设项目规划条件（自有用地）》（含附图）复印件。

2.原《建设用地规划许可证》（含正本、附件及附图）原件或复印件。（1）对申报时提交原证件（含正本和附件、附图）的，规划部门在核发新证件时，将原证件加盖规划管理专用章后退还建设单位。（2）对申报时未提交原证件（含正本和附件、附图）的，建设单位在领取新证件时，应持原证件（含正本和附件、附图）交由规划部门加盖规划管理专用章后，退还建设单位。

3.对因遗失或其他原因不能提交原《建设用地规划许可证》

（含正本、附件及附图）的，须提交相关情况的书面说明和在公开发行的《北京日报》或《北京晚报》或《北京青年报》等媒体上发布的“遗失公告”原件。

（五）法院裁决裁定

1.法院裁决裁定文书和协执书（复印）

2.建设计划主管部门批复文件：（1）被裁决裁定项目的原建设计划主管部门批复文件（复印件）。（2）建设计划主管部门对裁决裁定后项目（含项目建设主体、项目性质、建设规模）的批复文件或同意办理新的项目批复文件的书面意见（原件）。

3.国土部门意见： （1）被裁决裁定项目的原《国有土地使用证》（复印件）。

（2）国土部门对裁决裁定后项目用地的处理意见（原件）。

二、申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

三、申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

四、申报单位的用地申请文件（须表述建设用地的基本情况、拟建项目性质及有关情况；申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）原件。

五、《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。

六、测绘单位按用地钉桩成果及绘图要求绘制的地形图（1/500或1/2000）5份（项目涉及代征城乡公共绿地的、用地范围涉及多个行政区划的、项目立项主体为多个单位的,需相应增加地形图份数）。 位于城八区范围内的建设项目规划用地范围图，需由市测绘院按建设用地钉 桩成果及绘图要求绘制,并加盖生产经营处专用章。

七、其他法律、法规、规章规定的相关要求。

二、国有土地使用权证书（北京市国土资源局）《国有土地使用证》是证明土地使用者 (单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源局临时土地使用证专用章》。

（1）协议出让办理流程

项目类型：行政许可

审批机关：市国土资源局

承办部门：市土地利用事务中心

办理依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条；

2、《中华人民共和国土地管理法》第53条；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条；

5、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。

办理程序：收件-受理-审查-决定

收费依据和标准：按出让合同的约定需缴纳地价款

办理时限：16个工作日（不包括地价评审时间）

办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同》

申请方式：书面申请

受理条件：

1、市人民政府批准协议出让的批准文件；

2、通过建设项目用地预审，落实预审意见；

3、取得发改部门批准文件；

4、取得规划部门用地及建设规模的批准文件；

5、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；

6、未被司法机关查封土地使用权。

申请材料：

1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）；

2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括：

（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面

界址、竖向界址；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状； （3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件； （5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）申请人的具体联系人及联系电话。

现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9 ）项。

3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）；（2）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业法人资格，提交其上级单

位出具的书面授权证明（原件）和申请人的《组织机构代码证》（复印件）；（3）境外法人或其他组织（包括港澳台），提交经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书（原件）， 或批准该法人、其他组织成立的文件（复印件）；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后，需中国驻该国使、领馆认证（原件）；（4）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）； （5）委托办理的，提交授权委托书（原件）和受托人的身份证（复印件）；属于境外法人或其他组织委托的，委托书应经公证。香港出具的公证书， 应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章（原件）；台湾出具的公证书应由 中国公证员协会或北京市公证员协会确认（原件）。外国法人或其他组织委托办理的，其授权委托书应经公证，并需中国驻该国使、领馆认证（原件）。

4、土地评估报告（原件）。已审定地价水平的，提交地价水平通知单（复印件）和土地评估结果报告（原件）；未审定地价水平的，提交土地评估技术报告（原件）两份及结果报告（原件），北京市地价审定表（原件）、宗地位置示意图（复印件）、现场照片十份，以及项目情况介绍光盘一张；

5、出让合同附件：（1）合同附图（原件）一式五份；（2）申请出让土地上的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提交各类用途的部位分布表及附图各五份（原件，加盖公章）。

6、合作建设项目提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）

7、军用土地办理出让手续的，提交总后勤部的批准文件（原件）；

8、规划的配套学校、医院等要求办理出让手续的，提交市（区）主管部门的同意意见（复印件）；

9、需加快签订合同的，按照北京市地价办公室确定的暂定地价先签订合同，并作出按照最终审定的地价调整的承诺和预签申请（原件）；

10、属于新征地项目，提交征地批复和《建设用地批准书》

11、根据土地登记情况，提交下列材料之一：（1）20xx年1月1日后取得《国有土地使用证》的，提交《国有土地使用证》（复印件）； （2）《土地权属审查告知书》（原件，征地和土地储备阶段已进行过土地权属审查的提交《土地权属审查告知书》复印件）。

12、用地单位确需对原有用地范围进行分割的，由有资质的测绘单位出具出让范围测绘成果图和坐标成果表（原件），测绘成果应符合《地籍调查技术规程》（DB11/T 764-2010）中地籍测量有关技术要求；

13、申请人为外资企业或中外合资企业的，提交合作企业、合资企业合同、章程的批复（复印件），以及公司章程、合作合同（复印件）

（一）属于新建项目，还需提交下列材料：

1、《建设项目用地预审意见》及落实预审意见的书面材料（复印件）；

2、发改部门核发的项目核准批复或项目备案通知书（复印件）；

3、规划部门核发的《规划意见书》或规划条件（复印件）；

4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印件）

5、建筑物内有地下人防的，提交市民防局的批准文件及有关图纸（复印件）；

6、设计单位关于建设项目面积及用途的说明（原件）；

（二）属于现状项目，还需提交下列材料：

1、涉及企业改制更名的，提交国资部门或原批准改制的部门，或具备资产管理权的上级单位出具该土地使用权已作为改制资产划入改制后企业，并同意其办理土地出让的证明文件（原件）；企业重组、上市，因土地资产划转而名称不一致的，提交与之相关的市人民政府及国资部门相关批复文件（复印件）

2、《房屋所有权证》（复印件）。无《房屋所有权证》的，提交房屋所在地的房屋管理部门核发的房屋确权证明文件（原件）。《房屋所有权证》所载权利人、《国有土地使用证》 所载权利人或《土地权属审查告知书》确定的权利人与申报单位名称不一致的，提交名称一致的证明文件（原件）。

《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载或《土地权属审查告知书》确定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的证明文件（原件）；

3、涉及国有企业用地补办出让手续的，提交国资部门或具备资产管理权的上级单位出具同意办理土地出让的证明文件（原件）；

4、中央在京单位办理出让手续的，提交上级主管部门的同意意见（原件）。

（2）招拍挂出让办理流程

1、 取得土地中标通知书

2、 签订土地出让合同

3、 缴纳土地出让金

4、 缴纳契税

5、 其他同上

三、建设工程规划许可证（北京市规划委员会海淀分局）

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产公司如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

事项名称：建设工程规划许可证（城镇建筑工程）

事项类型：行政许可

许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、 规章的规定和城乡规划的要求。

办理时限：20个工作日。遇特殊情况经批准可延长10

个工作日（不含文件制作、颁发时间)。

受理形式：书面申请

申报主体：依法取得国有土地使用权的单位

受理条件：申请核发《建设工程规划许可证（城镇建筑工程）》时，须提交以下材料：

1.申报单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》。

2.申报单位出具加盖单位印章和法人签字或印章的《建设项目法人授权委托书》。

3.北京市发展和改革委员会批复的建设工程年度计划任务大表文件。

4.用地权属或使用土地的有关证明文件：

（1）《国有土地使用证》（含附图，复印件）；

（2）尚未取得《国有土地使用证》的项目，须提交项目《建设用地规划许可证》（含附件及附图，复印件）和下列之一的用地权属文件：

(a)《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》复印件；

(b)《国有土地使用权出让合同》复印件；

(c)《国有土地使用权转让登记表》复印件；

（3）只有《房屋产权证》的，应附国土行政主管部门出具的使用土地的有关证明文件 1份【中央单位及驻京部队为上级主管部门（国管局、中直管理局、总后勤部、武警总部等）出具的使用土地的证明文件】；

5.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图，复印件）或《建设项目规划条件》 （含附图，复印件）。

6.《建设工程设计方案审查意见》（含附图，复印件），《建设项目规划条件》没有明确要求进行工程设计方案审查的项目可不提交。

7.具有资质的设计单位绘制的全套施工图中的部分施工图纸： （1）图纸目录（涵括各专业）、设计说明、总平面图、各层平面图、各朝向立面图、各主要部位剖面图、基础平面图、基础剖面图各1份，另附总平面图5份（机要项目总平面图4份；申报主体为多个单位的, 需相应增加总平面图份数）。 （2）施工图须为蓝晒图，须按A4规格竖向折叠并留出装订线； （3）图纸目录和总平面图需要加盖设计单位年度“图纸报审专用章”、“注册建筑师章”、“注册结构师章”； （4）按照国家有关法律、法规、规章的规定需要设置无障碍设施的项目，设计说明中须有无障碍设计情况的专项说明； （5）总平面图须标注比例尺、指北针、建筑外轮廓尺寸及四角坐标、拟建建筑与现状参照物间距尺寸、建筑层数；图签中须有三人以上签名。 总平面图应有《技术经济指标明细表》，住房项目还须有《住房套型结构比例明细表》；

8.《建设项目选址意见书》（含正本、附件及附图）或《建设项目规划条件》、《建设工程设计方案审查意见》等相关文件，注明在申报建设工程规划许可时需要提交的相关主管部门书面意见（如消防、文物、地震、环保、卫生、市政等）及相关材料。

9. 北京市人防局批复的对项目建设方案人防工程的审核意见。

10. 北京市交通委员会对项目建设方案交通规划设计的审核意见。

11.北京市园林绿化局对项目建设方案附属绿化用地的审核意见。

12.依据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设

施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）的规定，居住项目（2007 年3月1日后取得《建设项目规划条件》的）须提交住宅小区建设时序方案。

13.机要项目须提交有关部门关于项目定密文件。

14.其他法律、法规、规章规定的相关要求。

四、建筑工程施工许可证（北京市海淀区住房和城乡建设委员会） 《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上

人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

行政许可事项名称：建筑工程施工许可证核发（含工程质量监督注册、工程施工安全监督备案和建筑节能设计审查备案） 事项依据:

《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》（国务院令第393号）、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科〔2004〕174号） 许可期限：8个工作日

是否收费及收费依据：本行政许可事项不收费

许可机关：

1、北京市海淀区住房和城乡建设委员会：负责本辖区内10万平方米以下工程建设项目施工许可证核发（其中国家和北京市重点工程，中央单位和驻京部队项目，市政府投资和融资占主体的项目，市审批立项的外国政府、国际组织投资、赠款、贷款项目，市属单位投资自用的建设项目， 占地跨越其他区县行政区域的项目、市住房城乡建设委决定不由区县住房城乡建设委办理的项目除外）。

子项一：建筑工程施工许可证核发

办理程序：

（一） 受理

提交材料：

1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；

（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；

（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工

程提交）；

（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

（8）项目建设资金落实证明原件；

（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；

（10）法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（二） 提交材料：

（三） 1、房屋建筑工程，申请人需提交如下申请材料：

（1） 按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2） 建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件；

（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；

（4）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

（8）项目建设资金落实证明原件；

（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；

（11） 法人委托书（附受托人身份证复印件）；

（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》一式三份和新型墙体材料专项基金及散装水泥专项资金北京市非税收入一般缴款书复印件（第五联，建筑节能设计审查用）。

2、市政基础设施工程，申请人需提交如下申请材料：

（1） 按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2） 建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

（3）建筑工程施工图设计文件审查合格书原件；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工

程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）；

（9）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

3、装饰装修工程，申请人需提交如下申请材料：

（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

（2）建设工程规划许可证正本、附件、附图的复印件（仅外立面装修

时提交）；

（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权

人出具的同意装修证明）；

（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工

程提交）；

（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；

（7）项目建设资金落实证明原件；

（8）法人委托书（附受托人身份证复印件）。

上述材料提交复印件的，

复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准查验申请材料。 符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转踏勘人员。 不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查

1、现场踏勘

标准：

（1）工程用地位置、范围应当与规划许可一致；

（2）规划许可确定的用地红线范围内和代征地范围内施工现场拆迁进度应当符合施工要求；

（3）施工现场应当具备安全防护措施，施工围档的设置、地下管线的防护或者改移措施、 毗邻建筑物的安全防护措施以及空中架设障碍物的排除情况等应当符合规定；

（4）施工现场供水和排水、供电以及施工道路应当满足施工要求，施工场地应当平整；