北京二手房交易程序及税率-房屋买卖税费--首都房产纠纷法律网

北京二手房交易程序及税率

作者：佚名 来源：本站原创 更新时间：

2009-10-12 10:12:30 评论:0条 免费法律咨询

二手房交易税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

要交的费用:

满五年:

交易契税:二手房成交价*1.5%(买方缴纳)

印花税:二手房成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)

交易费：6元/平方米(卖方缴纳)

证件工本费:80元

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税)*20%

未满五年:

营业税:成交价*5.5%(买方缴纳)

交易契税:二手房成交价*1%(买方缴纳)(现在调整低于90平的交纳1个点,高与90平小与140平交纳2个点) 印花税:二手房成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)

交易费：6元/平方米(卖方缴纳)

证件工本费:80元(买方缴纳)

个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税)*20%

140平米以下视为非普通住宅,140平米以上或单位产权房交易契税按4%缴。

贷款购买二手房注意几大问题

贷款购买二手房注意几大问题

搜房二手房网 2006 年3 月28 日 江南时报 [摘要] 南京网上房地产显示，今年的二手房和商品房成交量分别为15948套和11103套，二手房成交量远远高于商品房，仅3月份20天二手房就卖出6430套。目前，南京二手房交易真是炙手可热。据了解，由于价格便宜

据了解，由于价格便宜，购买之后就可以入住，无期房风险，也不用去烦怎么装修，都成为二手房交易赶超一手房的重要原因。但是，当您真的下定决心要购买二手房的时候，您对购买的细节情况做一个全面的了解。

给了钱办不成过户怎么办

如果您购买中介的房子，一般不存在这个问题，中介一般会要求买方将钱打到中介的账户上，待过户手续办完后，再将这笔钱打到卖方的账户上。同时，中介会提供过户手续的一条龙服务，通过中介交易，最大的利好就是省心、速度快，当然费用也不菲，中介一般收总房款1.4％的费用。记者最近了解到，现在已有银行推出此项服务，先由买方将钱打到银行账上，等办完过户手续后，银行再将房款打到卖方账户上，即银行作为双方的“信用中介”。相对中介而言，银行自然在安全性上对房屋买卖双方更具吸引力，但是过户的繁琐手续需要买卖双方自行办理，不如中介方便。

办理公积金贷款您有第二套住房吗

商业贷款五年期以上利率一般为5.508％，公积金贷款利率为4.41％，比商业贷款低多了，所以很多人会选择办理公积金贷款或者组合贷款。但是您知道根据公积金管理中心的规定，办理公积金需要第二套住房的证明吗？其实道理很简单，如果您只有一套住房，而到时还不了钱，总不能把您赶到大街上去吧，所以会要求贷款人提供拥有第二套住房的证明，不过这第二套住房也不一定要是您的，如果不是您自己的，则需要产权人出具相关承诺函，同意在发生贷款纠纷时让您居住在这第二套住房里。所以您没有第二套产权房或无法取得第二套住房的居住承诺，那么您就需要多考虑考虑了。

二手房买卖过程中注重几大点

二手房买卖过程中注重几大点

搜房二手房网 2006 年3 月22 日 日照日报

1.价格体系复杂

根据有关规定，已购公有住房上市交易，成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍，旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。

2.房屋产权完整很重要

房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要，购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。

3.注意旧房的安全性

有关专家在谈到已购公有住房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年，砖泥结构的不过60年至70年，砖木结构的大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的权重因素

消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。

5.选择中介要慎重

繁荣的市场背后，总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时，一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查，防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。

五招致胜 有效规避价格外陷阱

五招致胜 有效规避价格外陷阱

搜房二手房网 2006 年3 月27 日 每日新报 [摘要] 客户由于缺乏购买经验，往往只关心房屋的价格，而不够重视交易过程中可能存在的各种陷阱。交易市场不规范，也给一些黑中介侵害客户利益带来可乘之机，让客户防不胜防。近日记者就二手房交易话题咨询了相关专家，以期

第一招：房屋产权要清晰

专家指出，购买二手房，首先必须查验房屋产权证，尽量避免购买无产权或产权不清晰的二手房。房产是特殊商品，必须在政府备案登记。二手房交易，其核心就是房产产权归属的交易。房屋产权归属一般分为：公有产、企业产和个人私产三类。其中公产房的产权人为政府，无法进行产权交易；企业产权和个人私产均可进行交易，只是企业产交易过程中手续较为繁琐，费用相对较高；个人住房产权交易是最为普遍的交易形式。同时还必须验证卖房人的身份证姓名与产权证的归属人姓名是否一致。尤其是个人私下交易，更应该谨慎把好这一关。警惕一些不法分子利用别人的房屋产权证进行诈骗活动。现在房屋中介一般已经提前为客户把好这一关了，在房屋中介登记的房屋其产权一般都具备交易条件。

第二招：看房要仔细

一定要多挑几个房源，切忌孤注一掷，对各个房源优劣进行对比，权衡之后做出理性选择。一般房屋有四看：一看区域，结合自身的住房需求，考察房屋周边的生活设施，如综合市场、学校、医院是否完善，交通是否便利。房屋挑选不仅要比较成交价格，还需权衡居住的生活成本。专家建议不要片面考虑价格相对较低、位置偏远生活不便的房子，这些房子不仅带来生活质量的降低，还可能造成较高的生活成本。

二看小区物业环境，包括硬环境和软环境。小区硬环境主要指小区的硬件设施，小区建立之初由开发商规划建造形成，包括各种绿化、健身器材、业主会馆等，是购房客户可以直观看到的。小区的软环境主要是指小区的物业管理服务，一个资质优良的物业管理公司能够保持小区卫生的干净整洁、设备的正常运行以及业主的居住安全。看房需多方打探物业管理公司资质是否优良，社区服务是否体贴周到。谨防选择由资质较差的物业公司管理的小区，因为随着时间的推移，物业管理不到位可能将造成房产价值的大幅下降，为购房人带来经济损失。

三看房屋质量，包括房型构成、装修情况、采光通风等。客户可以根据自己的喜好、居住需求进行仔细观察。对于那些购买顶层的客户，对房屋的防漏、隔热等因素应特别注意。万一房屋漏水，将严重影响日后的居住。

四看房屋水、电、煤气、暖气等房屋配套设施情况。自来水流是否够大，煤气气压是否足量，供暖期间还应查看暖气是否够热。此外还必须注意这些设施费用是否结算完毕，避免购买后带来不必要的麻烦。

第三招：合同约束要明确

签订购房合同必须书面明确约定交房时间，避免在交房过程中因时间不明而产生纠纷。由于目前二手房买卖过程中，需缴纳各种税收，这些均由卖房人承担。但在二手房供不应求的卖方市场，有些卖房人要求这些费用由买房人承担。因此在买卖合同中应明确约定交易过程中相关费用由哪方承担。若无具体约定，则可能出现交易失败，甚至造成交易纠纷。

与中介机构签订委托代理协议中也应明确约定房款的支付方式和时间，就当前二手房交易过程中，造成卖房人逾期交房最主要的原因是中介机构恶意扣押房款。所以在委托协议中对房款支付时间必须做出明确约定。如果是买房人通过银行贷款支付房款，为确保资金必要时可约定银行直接向卖房人指定账户放款，防止第三方干扰。

第四招：交易费用心中有数

对房屋买卖过程中需要交纳的各种费用做到了然于胸，不仅可以提前做好资金计划，还能防止委托他人代办的过程中出现乱收费现象。交易费用以收费单位可划分三类：房屋权属登记#b@2费用，房贷发生费用（银行按揭贷款需交此费用）、中介委托费用（通过中介机构买卖房屋需交此费用）。

一、据开发区房管局提供的资料显示，以购买二手住宅为例，需交纳如下费用：

登记费：每套房屋80元；交易手续费：3元每平方米×房屋建筑面积；

契税：总房款×1.5％或3％（房屋单价在5000元每平方米以下以1.5％计算，房屋单价超过5000元每平方米以3％计算，）

印花税：按照房屋交易价格的0.5‰收取；

房屋产权证书：每本5元；二、房屋中介收取的服务费用：中介服务费：总房款的1％三、房贷发生费用：房屋评估费：总房款×0.5‰担保审查费：200元担保服务费：不同的贷款额和不同贷款期限担保服务费也不相同，具体数额可咨询担保公司

律师见证费：贷款额×1‰抵押登记费：80元第五招：交易流程勤监督

房屋买卖交易是一系列环节构成的流程。尤其是委托房屋中介机构通过银行按揭贷款购买二手房，涉及的部门则更多，包括买卖双方、中介、房管局、银行及贷款担保机构等。因此为了避免交易风险，需要对整个房屋交易流程进行监督，尽量缩短交易周期。在交易过程中，部分不法中介抓住客户不了解各个手续办理期限的机会，通过种种手段将客户交纳的房款和银行发放的房屋贷款私自划入个人账户，迟迟不给卖房人房款。这种违规扣押房款的手段经常导致卖方无法顺利拿到房款，买卖双方无法正常交接的现象，须引起买卖双方的高度重视。

据业内人士介绍，以通过房屋中介贷款买房为例，只要买卖双方手续齐全，资质符合要求，交易周期一般在 30－40天左右。交易流程的主要步骤和时限如下：

第一步：房产评估，2天；第二步：签订借款协议，银行批准放贷，7天；

第三步：到房管局办理产权过户手续，#b@2，17天；

第四步：卖房人在指定银行开设个人账户，办理放款手续，3天；

对房屋交易流程和手续办理期限充分了解，对各个流程环节进行实时监督，一定程度上可以避免中介机构的蓄意拖延。

二手房交易签订合同要注意?-二手房买卖须知-北京安得房 二手房交易签订合同要注意?2009-10-08 17:12:26.0 发布：安得房

二手房交易十项注意

（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

二手房交易留神中介“捣鬼” 09-11-06 09:01

签了买卖合同后交易“泡汤”中介费也要照付？09-11-05 09:35

二手房交易留神房产中介“作梗”09-11-05

·二手房交易税费要“理清” 09-11-05

房产合同中违约金该订多少 专家给出详细答案09-11-04

二手房交易指南/newsecond/newslist/1_3.htm