车库车位买卖必须有“约”在先

物权法》实施后车库车位出售纠纷不少，法学专家聚深研讨

深圳新闻网讯 日前，由中国房协主办、深圳房协协办的《〈物权法〉车位权属问题法律研讨会》在深召开，全国人大常委会法制工作委员会民法室主任姚红、中国社会科学院法学研究所研究员兼建设部法律顾问孙宪忠、上海建纬律师事务所主任朱树英应邀发言，分别就《物权法》相关起草情况、车库车位买卖容易滋生纠纷的多个环节等问题作了发言。

法案综合五方观点

作为全国人大常委会法制工作委员会民法室主任，姚红是《物权法》主要立法参与者之一，昨日她讲述了有关车库车位条款的起草情况及个人看法。姚红说，《物权法》数易其稿，车库车位是主要争论点之一。车位能不能卖、怎么卖？主要有五方面的观点，其中一部分人主张车库车位共有，理由是开发商不会白建车库、他们将车库车位的建设成本摊入到房产销售中，车位应该业主“共有”；如果不共有而是放任开发商出售，那么会出现投机行为，开发商会高价卖掉，甚至卖给非业主，损害了业主利益。有相当部分的人持“专有专用”的观点，理由之一是如果把车库成本摊入小区开发成本，那么房价自然会相应提高，那么不买车的业主就会额外支付房款，他们在为有车的业主买单，其利益受损。

五类意见均有一定的合理成分，《物权法》最后综合了各方意见，兼顾开发商及业主的利益，但比较倾向车库车位“专有专用”，鼓励开发商对车位权属进行约定、出售，避免纠纷。 老“人”老制度新“人”新办法

《物权法》出台后，一些开发商依据该法相关条款认为国家认可出售车库车位了，开始将此前用于出租的车库车位出售，引起一些业主的抵制，双方各说各的理。几位法学专家强调，《物

权法》正式实施前，已经建成、投入使用的车库车位要依据之前的相关法律法规处理，《物权法》只是一个借鉴，很多开发商和业主都存有认识误区。

《物权法》出台前，各地政府对车库车位的权属及其转移问题作出了不同的规定，如上海等地明确规定了车库车位的产权登记、转让情况，而深圳等城市目前尚不能为车库车位办理产权登记，很多业主据此认为，既然尚不能登记即不存在产权，开发商出售车库车位当属违法。姚红认为，作为历史遗留问题，要依据各地实际情况来定，为车库车位办理产权是一个大的方向。 车位买卖一定要有“约”在先

朱树英律师说，《物权法》实施后，上海发生的车库车位纠纷多限于个案，一个重要原因是上海早已为车库车位办理产权登记，并有相应转让规定。根据这些规定，开发商可以在５个环节中作出车库车位权属说明，包括预售申请、预购告知、出售合同等，在转让房产时，如果没有对附属车库车位进行约定视同一并转让，单独转让车位的要明确约定。

姚红说，《物权法》明确提出，建筑区划内规划车位车库由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，一方面肯定了车库可以用来出售，另一方面也限定了出售条件，即要约定，是先有“约”而后出售。从实际操作情况后，应当在售房前及售房过程中通过书面形式进行告知、约定，售房后再提出出售车位等同于引发纠纷。

现实操作多个环节易起纠纷

虽然《物权法》正式对车位问题进行了约定，但在实际操作上，各地的纠纷仍不少，有人提出相关条款的可操作性不强，法学专家们在会上表示，其实这也是一种误解，《物权法》不是万能的，新法颁布出现纠纷是意料之中的，需要广大业主和开发商静心应对。

举一个例子，《物权法》规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这一条款是为了保护业主的利益，虽然一些开发商有权出售相应车库车位，但也存

在问题，有的业主为了抵制出售行为而抱团，要求开发商以租代售或少量车位出售，有的业主认为他还没买车，开发商出售车位剥夺了他的“优先购买权”。对此，姚红解释说，《物权法》规定车库车位可以有条件出售，但是并不反对业主跟开发商“讨价还价”，在定价权上，业主跟开发商是可以相互博弈的。为了防止投机行为，《物权法》规定车库车位要优先满足业主需求，在现行的供求关系下，不管是否存在投机行为，如果非业主购买车位都会影响到业主权益。孙宪政说，有些城市已经出现了非业主竞买车位现象，在小区业委会要求下，小区保安禁止非业主车辆入内，理由是小区道路归业主所有，非业主不能开车通过，这是一种非理性的应对方式，恰恰说明问题的复杂性。

 

第二篇：购买车库、车位须知

金港花园——我的家

金港花园

自行车库、汽车车库购买须知

尊敬的业主：

为了保证所有的业主都能顺利地参与本次购买自行车库和汽车车库的活动，本《自行车库、汽车车库购买须知》将向您介绍有关小区的自行车库和汽车车库购买事项和购买程序，敬请仔细阅读。

一、 自行车库、汽车车库定于20xx年1月10号上午9点零8分在7#楼一楼“金

港物业管理处”正式对外公开销售，现将有关注意事项通知如下：

1. 现场将根据业主到场时间的先后发放号牌，我们根据号牌从小到大的顺序进行叫号放入选购，请您务必按照我们的规定有序进行，配合我们的工作；

2. 小区将规范机动车和非机动车的停放秩序，小区内所有车子一律入库，严禁乱停乱放，如确需停放自行车和汽车的客户，请自行购买自行车库和汽车车库停放，避免今后发生矛盾；

3. 本着业主优先的原则，业主可以在20xx年1月10号当天优先选购，20xx年1月11号起所有剩余的自行车库、汽车车库将一律对外（含沿街商铺及其它类型的客户）销售；

4. 自行车库、汽车车库购买款项以现金的方式当天一次性缴纳，请您提前做好资金的准备；

5. 为了避免耽误您后面人的选定自行车库、汽车车库，我们规定每个业主的选定时间为5分钟，否则，我们将接待下一位，敬请谅解；

6. 小区2#楼西侧的汽车库为即将销售的样板汽车库，各位业主可以自行参观；

二、 您来办理自行车库、汽车车库购买手续时，请带齐以下资料：

1、 身份证或业主身份证明；

2、 现金人民币（对应购买的汽车库或自行车库的金额）

三、您前来办理自行车库、汽车车库购买手续时请按下列程序进行：

1、当天按规定的时间至按照现场工作人员的叫号顺序，进入自行车库、汽车车库选购场所进行选购

3、签约员协助业主进行问控、选购自行车库、汽车车库，并在《自行车库、汽车车库购买手续确认单》上写好所选自行车库、汽车车库号。

4、签约员凭《自行车库、汽车车库购买手续确认单》至销控处领取车库协议签定协议，并送交销控处签字确认。

5、客户持车库协议至财务收款处缴纳购买款项；

四、如您未能在开盘当天办理自行车库、汽车车库购买手续的，将视同您放弃当天优先购买自行车库、汽车车库的权利，并承担由此造成的不便和后果，但今后您仍然有机会享有在金港花园物业管理处购买自行车库、汽车车库的权利，不过，开盘的优惠将不再享受。

祝您自行车库、汽车车库购买顺利、开心愉快！

镇江市天慧房地产开发有限公司 20xx年1月8日