当下，业主“维权”活动正在全国范围内如火如荼地开展着，这本是我国民主法制建设的好事、幸事，可当物业管理维权演化为业主的盲动，甚至被别有用心人利用的时候，维权就可能演化为“无政府盲动”，给广大业主自身带来灾难性的后果南京市尚书公寓物业管理的盲目“维权”过程和结果，就充分证明了这一点。

一、尚书公寓事件梗概尚书公寓位于南京市副中心的繁华地区解放路尚书村78号，由3幢多层，1幢25层高层住宅，共307户业主构成，小区19xx年12月建成并交付使用，由南京××房地产开发公司委托南京××物业管理有限公司(以下简称“原物业公司”)进行前期物业管理。物业管理条件。①物业服务费04元/月8226;m2(含高层住宅)，②万园休闲浴场经营收益每年约10万元给原物业公司贴补物业管理经费不足，③原小区规划05幢写字楼空地做临时停车场，停车收益补贴原物业公司经费不足。

物业管理三年多过去了，业主安居乐业，原物业公司与业主相安无事;档次不高 的小区房价己从当初的3cm元/时，涨到了7000元/8226;m2左右，租金也从当初的600元/套8226;月，涨到了1400元/套&8226;月左右。

可就在这时，一场由个别业主委员会委员操纵的、盲目的“维权”运动打乱了小区居民原本正常的生活秩序，使小区广大业主毫无准备地陷入了一场旷日持久的“灾难”中。该事件在南京产生了巨大的社会影响。 让我们来看-下事件回放:

20xx年4月，小区首届业主委员会成立并备案，原物业公司就签订《物业服务合同》事宜积极与业主委员会磋商，但业主委员会久久不予理会。期间，原物业公司辞退一名违纪保安，引起时任首届业主委员会主任的不满，并召集部分业主要求收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”等权利，向开发商和原物业公司进行了“维权”，但维权未获政府相关部门支持，尚书公寓开发商收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”。原物业公司也认为已不能被业主委员会接纳和续签合同，意欲按前期物业服务合同约定，撤出小区服务，后在政府物业管理行政主管部门要求下，继续坚持为小区提供服务八个月，与此同时，在“维权”口号的煽动下，越来越多的业主采取拒交物业服务费、公共水电费的办法“维权”。

20xx年8月，首届业主委员会主任在未召开业主大会和业主委员会会议情况下，擅自以业主委员会名义公告全体业主重新选聘物业管理公司；

20xx年9月11日，小区物业管理招标，因无一家物业管理公司参加而流标；

20xx年10月4日，首届业主委员会主任又未经业主大会和业主委员会审议，张贴公告宣布解散首届业主委员会；

20xx年11月7日，在区政府物业管理行政主管部门的催促下，小区召开业主代表大会，成立了新一届业主委员会；

20xx年11月21日，在区政府物业管理行政主管部门积极斡旋下，小区物业管理再次招标，因新一届业主委员会“会中有会，会外有派”，小区第二次物业管理招标仍旧流产；

20xx年12月30日，新一届业主委员会组织召开业主代表大会，就惟一的应标单位是否选聘问题进行表决，但因新一届业主委员会只主任人参加大会没有对是否选聘形成决议。当夜，新一届业主委员会主任书面声明辞去职务。

20xx年12月31日，原物业公司依照约定退出小区。

业主开始了整整4个多月没有物业管理的生活，其间种种艰难从南京当地媒体的相关报道中可见一斑： 20xx年1月13日《现代快报》以“尚书公寓因物管公司退出而变成’死城’ ”为题报道昨天，生活在垃圾堆中12天的尚书公寓一幢25层住宅楼的200多户业主又雪上加霜，2部电梯全部瘫痪。业主们说更“悲惨”的日子还在后头，15日以后这里将停电停水。业主们对记者说，由于物管和业主委员会闹矛盾，尚书公寓成了一座“死城”，业主们希望有关部门能“拯救”他们，使他们过上“人”的生活，平平安安地过个年。昨天中午，快报采访车驶入已无门卫的尚书公寓，在10多个小丘般的垃圾堆中穿行，来到04幢前，86岁的刘老站在04幢楼下一脸愁苦地对记者说：“垃圾已10多天没人打扫了，现在电梯又停了，过几天还停电停水，这日子可怎么过，这年怎么过？”记者在现场看到，垃圾堆中不时有老鼠出没，一些居民开始举家外出“避难”。

20xx年3月11日《金陵晚报》讯为了解情况，记者沿着楼梯摸黑往上爬，正好碰到89岁的连先生他说，电梯停了没有办法只好天天爬楼…，一位70多岁的老人说，他爬三层就休息一下，根本接不上气!再爬下去命都没了，而住在10楼的王先生说，他们这里每层10户，共35层，还有不少老人。

老人们只好窝在家里，让子女上下楼买菜做饭。如果过一段时间停水停电了，真的就没有办法活了… 20xx年4月11日，尚书公寓终于盼来了“新管家”江苏××房地产经纪有限责任公司。新的物管来了，但苦难却远远没有到头，现实再一次粉碎了人们美好的愿望。

二、来了又走，新物管“罢花-现”

20xx年9月7江苏××房地产经纪有限责任公司进驻小区仅半年不到，亏损约3万元，遂公告全体业主“业主与我们所签临时服务合约已满，业主委员会当初的承诺没有兑现。部分业主不交物管费，业委会也不肯协助。公摊电费问题入不敷出。为生存计，我公司不得不从9月23日起撤出尚书公寓小区。”小区再度陷入物管“真空”。

20xx年10月，饱受折磨的业主们又迎来了第三位“管家”---江苏省××物业中心。但好景不长，20xx年5月上旬，仅仅半年左右，××物业中心负责人公开表示“我中心已经倒贴了4万多元。虽然业主委员会很希望我们留下来，但我们到现在还没有和业主委员会正式签约。因为在这种压力下，我们也不知道自己能支撑多久，要不是为了企业的声誉，单单从经济角度考虑早就不做了。”

三、尚书公寓事件的教训

尚书公寓事件还没有结束，业主们的艰难还在继续，在业主维权风起云涌的今天，我们应该从尚书公寓事件中吸取点什么教训？

1.缺乏常识的维权只能是搬起石头砸自己的脚按前期物业服务合同“业主委员会成立后，该合同自动失效”的约定，原物业公司完全可以依法立即撤出小区，但在政府行政主管部门说服要求下，原物业公司一直坚持为小区服务到20xx年的最后一天。可业主根本不领情，首届业主委员会主任及部分业主甚至认为只要不同意原物业公司撤出、只要不与原物业公司办理小区交接手续，不管合同到不到期，原物业公司都不可以走，都必须无条件地继续为业主服务。

尚书公寓业主所谓“维权”方式有四：一是“讨回”地下浴室“公共产权”和临时停车场的“公共收益”，二是“不给，就炒掉原物业公司”，三是拒交物业服务费、公共水电费，四是搅乱小区秩序给政府施压。

其中前两种方式可称为最无知的维权。地下浴室“公共产权”和临时停车场“公共收益”问题，要“维权”也只应找开发商，与原物业公司根本不搭界，但业主们却连原物业公司也一起杠上，并且，地下浴室“公共产权”与临时停车场的土地使用权都属开发商所有，尚书公寓开发商原本将浴室和临时停车场的“公共收益”交由原物业公司，以贴补小区管理经费之不足，原物业公司正是因为有了这些补贴，才在三年多的时间里抵消了物业管理费的亏损。后来两任“新管家”结翻继亏损的事实，击步证实了这帘，业主在最基本事实都没有

弄清楚的情况下，就盲目举起了维权大旗。最后的结果是开发商不得不依法收回浴室和临时停车场的管理，维权业主不但没有“维”到一分钱，还搬起石头砸了自己的脚。

2.理智维权，谨防被人利用

当小区已乱到不可收拾地步的时候，业主们却在首届业主委员会主任“把事情搞得越大越好，让政府行政主管部门来出面解决”的煽动下，到信访部门“诉苦”、向媒体“投诉”抵制部分业主自救自治，还向政府示威，冲击政府办公地点，扣留政府行政主管部门派去参加业主大会的工作人员……不断给政府施压，尚书公寓业主采取的这种维权方式造成了极坏的社会影响。

3.亟待建立业主委员会制约和惩戒机制

尚书公寓事件完全由业主委员会违规操作造成，而业主委员会违规操作又由首届业主委员会主任一手导演。向原物业公司“维权”，直接导火索仅仅是前物管公司炒掉了一名违纪保安，决定选聘新的物业管理企业，也是首届业主委员会主任私自以业主委员会名义张贴公告，选聘方案、选聘标准、评委设定、选聘过程、服务合同审议等均未公开征询业主意见，更没有业主大会投票表决，完全由首届业主委员会主任个人操纵，未经任何会议形式决议，首届业主委员会主任便擅自宣布解散首届业主委员会;第二届业主委员会主任辞职，副主任(系首届业主委员会的主任)不是组织业主自治、解决物业管理危机，而是蝙动不明真相的业主冲击政府行政主管部门办公地点，辞去第二届业主委员会副主任后，他暗地里却组织少数业主给政府行政主管部门施压，阻挠业主自费组织清理垃圾，阻挠业主联名聘请物业管理公司，使事态不断扩大.升级和恶化…直接导致尚书公寓处于长期无人管理、不敢管理的混乱局面。

像这样的始作俑者应当承担怎样的法律责任、民事责任和社会道德责任，应当受到怎样的惩戒?翻遍现行的物业管理法规、规则，无法找到可以比照对其进行强制性干预和惩戒的规定。既然没有惩戒手段，业主委员会及其成员捅了“大漏子”大不了“辞职”，留下烂摊子让政府行政主管部门收、酿下苦酒让广大业主慢慢咽。

4.物管企业应该自觉维护行业秩序

尚书公寓盲目“维权”之所以能够“一呼百应”，还基于幕后操纵者和业主心中这样的一个判断只要招标，物业管理企业就会排着长队来争取管理权。有人说，现在的物业管理没法做，业主服务要求太高，而价格又太低，市场被挑剔的业主搅乱了。笔者则认为，市场和服务价格是物业管理企业自乱阵脚所致，只要有

物业管理招标，不管合不合法，不管物业管理条件，更不考虑招标目的、项目深层背景，一窝蜂积极响应，而且，只要能拿下管理项目，什么苛刻条件都答应，什么牛都敢吹……正是这些不负责任的做法，误导了业主，助长了业主盲目推权的歪风。在业主维权风起潮涌的今天，物管企业该好好反省一下个体如何承阻社会责任、维护全行业形象的问题

 

第二篇：业主“维权”事件看中国物业服务进步中的喜喜悲悲

业主“维权”事件看中国物业服务进步中的喜喜悲悲 中国的物业管理，是伴随着中国房地产的迅速发展而发展起来的，90年代以来，中国住房私有化的迅猛发展，使的物业管理发展成为一个行业。它出现于80年代末的深圳，可以说是诞生于计划经济时代，发展于计划经济与市场经济并存的时代，在今天的市场经济时代日趋成熟。中国物业管理的发展，伴随着业主，或业委会一桩桩维权事件，它也在经历这些维权事件中趋向成熟。发生在这个行业中一件件或真实、或悲壮、或喜悦、或无奈的业主、业委会的“维权”事件见证了中国物业管理发展的过程，加快了这个行业的发展成熟，使其回到其应有的本来面目――把由物业公司唱主角的物业管理一步步变革成为业委会、业主领衔的应然状态。从业主从不交纳物管费的被动维权开始，到简单的更换物业管理公司，一步步发展到向物管公司要公益性收入，发展到业主自治，再发展到业主与业委会、业主与政府、业委会与政府之间的矛盾冲突，有些人对这个行业充满了失望，有些人认为这是“大治”前的“大乱”，有些人也为物业管理发展到今天而欣喜不已。今天，笔者来梳理这些维权事件，或许我们会对物业管理有新的认识。

事件一：

拒交物管费：消极维权的惨痛失败

据北京《新京报》报道，20xx年10月30日清晨，北京市朝阳区法院98名执行法官和法警，兵分6路，前往北京欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”的方式，对57户长年拒缴物业费的业主予以强制执行，并对16人进行了司法拘留。此后，10多名衣衫不整的业主站在了该区法院的法庭上，听候宣布司法拘留。他们有的来不及换鞋，穿着拖鞋就被押来，一名业主甚至光着脚丫子，还有一名业主穿着秋衣秋裤便直接“上公堂”了。在这16名被拘留的业主中，有的只是有轻微的抗拒执行的行为，有的只是简单口头拒绝缴纳物业费，有多人甚至在上了警车或者被带到法院后主动要求缴费被拒绝而强行遭到司法拘留。

点评：

业主拖欠物业费，看似一件简单的民事纠纷，但却涉及到业主与开发商、物业管理公司之间长期复杂的矛盾纠葛，有些并非物管公司的过错，比如说开发商的房屋质量问题，违章搭建政府不作为等等，但不可否认是物业管理公司服务不

到位是造成业主不付费的原因之一。当业主遇到上述问题，向政府主管部门反映不能解决，通过法律途径维权成本又太高，并且，现有的法律对于业主们的权利保护不周，各地司法也不尽相同，业主只有以不交纳物业管理费的消极方式来维护自己的合法权益。

从法律上讲，即便确实存在物业管理企业服务不到位的客观情况，作为业主，以不交纳物业管理费的消极方式“维权”，是根本无法奏效的，特别是从我国目前的法律规定和司法实践看，以这种方式“维权”是行不通的：因为个别业主主张的物业公司服务不到位，法院难以认定，因为在诉讼或执行过程中，法院如果仅仅根据某个或某些业主的抗辩来认定物业公司服务不到位对物业公司不公平的，因为只有根据多数业主的意见来确定物业公司的服务质量才可以说是不偏不倚，另外，物业管理公司的服务质量也很难量化。从我国目前有关物业管理的规定看，最好的处理方式就是以业委会的名义与物业管理公司进行交涉，要求降低或免除部分的物业管理费。从业主维权的角度讲，业主以拒交物业费的方式进行维权，掀开了业主维权的序幕，是业主主动维权、依法维权、合理维权的前奏。

事件二：

更换物管公司：业主维权主动出击头一遭

邹家健，深圳景洲大厦业委会主任。20xx年，他带领景洲大厦业主一举炒掉了原有物业管理公司，在全国率先打破了“谁开发谁管理”的物业管理模式。 20xx年，因坚持执行《物业管理条例》，他成为全国第一个因此被罢免的民选业委会主任。20xx年，他被中国消费者协会、央视等联合提名，成为该年度中国消费者维权最高荣誉奖——“315”贡献奖的5名候选人之一。他和他所在的景洲大厦，被认为是中国社区维权的一面旗帜。

20xx年9月17日，景洲大厦业主在全国首开先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的“景洲事件”。但“景洲事件”却是一名符其实的“包办婚姻”。在新物管公司的招聘上，深圳市住宅局却要求在他们的主持下，通过招标形式进行选择。“我们和物管公司的关系是平等的民事主体之间的关系，不涉及政府，根本不需要招标”。但住宅局坚持这样做，并不允许业主投票，在9名招标组成员中，业委会只占3席，其余都是主管部门指定的专家代表。 “这些专家，大都是房地产公司和物管公司的经理人

员。”邹家健说。招标前，住宅局圈定了5家候选公司。结果，业主大会投票表决胜出的公司没有中标，最后中标的公司在业主大会表决时比前者少150票。 这桩“包办婚姻”维持了两年多。两年后的20xx年9月17日，景洲大厦业主委员会不愿再与这家公司续签合同，仍然坚持要自己选择物业公司。而当年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施了。按照《物业管理条例》的有关规定，选聘和解聘物业管理企业是业主大会的职责，选聘和解聘物业管理企业“必须经物业管理区域内全体业主所持投票数2/3以上通过”。于是，20xx年10月18日，深圳景洲大厦业主大会投票表决选聘了新的物业管理企业。 与以往选聘不同的是，这次景洲大厦选聘物业管理企业，没有行政主管部门的官员参与，也没有招标机构的投票评分。负责这次选聘工作#5@p、收票、统计的是小区业主委员会从深圳大学管理学院邀请来参加社会实践的行政管理专业硕士研究生。负责监督选聘和监票工作的是所在辖区的居委会主任、律师、学者以及前来采访的媒体记者。 最终，超过2/3的表决票赞同深圳市金风帆物业公司来景洲大厦实施管理。第二天，景洲大厦业主委员会便把投票结果报到深圳市福田区建设局物业管理科进行备案。10月30日，景洲大厦业主委员会和金风帆物业公司签订了委托管理合同，随即新物管进驻，实现了平稳过渡。然而，这场旷日持久的维权事件并没有就此划上句号。20xx年11月17日，邹家健突然收到深圳市住宅局“关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知”。通知认为，景洲大厦绕开住宅局主管部门，抛开深圳物管招投标程序（即没让深圳市住宅局指派的“专家”参与投票），责令景洲大厦业主委员会在15日内“限期改正违规选聘物业管理企业行为”，“应按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业。”消息传出，舆论一片哗然。因与会全体业委会成员拒绝接受住宅局整改要求，住宅局决定：罢免邹家健景洲大厦业委会主任、委员职务。邹家健于是又成为全国第一个因坚持执行《物业管理条例》，被深圳住宅主管部门直接用行政红头文件罢免的民选的业委会主任。为表示对“处理决定”的不满，参会的业委会成员提出集体辞职。

点评：

此案例属于较为早期的业主维权典型案件。其起因是由于物业管理不到位，其目的是为了更换一好“管家”。业主更换物业是基于一个朴素的道理：房子是

我的，我就有权利选择谁来服务。从理论上讲，在20xx年国务院《物业管理条例》通过前后，业内对物业管理的讨论并不充分，除了地方立法外，行政法规几乎是空白，地方的实际操作有许多与物业管理本质冲突的地方。如有些地方行政主管部门起草的物管格式合同有诸多不合理之处，如允许物管随意停电、停水，对住宅失窃造成的损失不予赔偿等。客观讲，在当时业主可否换物业公司都不甚明确，如何实际操作更是无章可循，邹家健能从“包办婚姻”中解脱出来“自作主张”，在中国物业管理发展进程中，写下了浓浓的一笔。今天，业委会更换物业公司，已经是非常平常的事情，一般也不会再引起媒体的注意，特别是在北京、上海等一些大城市。

从行业发展的角度讲，业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一，如果业委会不能代表主人业主，更换“管家”，恐怕还不能讲这个行业是成熟健康的。从一定意义上讲，在业主可以自主决定选择物业公司前，小区物业由谁来管，要么是政府说的算，要么是开发商说了算，业主对小区的物业管理几乎没有发言权，特别是在国务院《物业管理条例》生效前，更是如此，更换管家的“景州事件”，标志着业主维权的大幕已经拉开。

事件三：

物业管理交接难：制度缺陷的“阵痛”

20xx年7月15日，烟台市裕顺嘉园小区原物业公司晨枫物业因开发商遗留问题及物业费标准与业主产生矛盾，并中止对小区的服务。20xx年 8月30日，小区新的业委会依照有关法律程序公开选聘新的物业管理公司，新物业管理公司万华物业成功中标，并于9月2日进驻裕顺嘉园。谁知，万华物业在服务了短短的6天之后，却撤出小区。万华物业为什么退出，小区全体业主决定找到万华物业问个明白。原来，在万华物业接手小区之后，小区原物业公司一直拒绝履行交接手续，理由是“业主档案”已经丢失了。“如果小区物业问题再不解决的话，我们只能进入法律程序。”业委会委员丁先生说。但丁先生同时表示，由于法律诉讼的过程比较漫长，业委会维权的路途也将更遥远。

点评：

裕顺嘉园事件决非个案：据《北京娱乐信报》报道，20xx年11月，北京市某小区经业主民主决定换物业管理公司，老“管家”一方声称，换物业管理公司

要（区）小区办通过，拒绝办交接手续；新“管家”一方的保安在业委会带领下进入小区时，在门口与老“管家”的保安发生了流血冲突，无奈撤离。无独有偶，西安万国花园在炒“管家”过程中，老“管家”对业主委员会的罢免决定不予认可，物业管理公司一名工作人员在与部分业主冲突中受伤入院，业主委员会重新聘请的新“管家”派出保安入驻小区后被公安部门要求退出，同时业主委员会主任在小区门口遭遇不明身份者袭击。

《物业管理条例》虽然规定小区过半数的业主同意，其所占面积也超过半数的情况下，是可以更换物业公司的，但实际操作起来困难重重，本来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事，但移交资料，老物业退出小区更难。新物业强行进入法律不允许，而通过法律程序要投入巨大的时间与财力，甚至面临法院不受理此类案件的尴尬，法律赋于的权利成了“水中月，镜中花”。造成这种情况的原因有以下几个方面：

1、法律规定的不完善。《条例》）规定看，有关业主换“管家”的规定在《条例》中颇为惜墨，即第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。结合物业移交的实际情况，笔者发现有以下几点尚需改进的地方：（1）物业移交的时间不明确。《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”没有交接时间的强制规定，老“管家”可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。（2）移交的内容、方式不明确。《条例》第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和《条例》第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老“管家”已经使用过的设施、设备，维修基金如何交接，哪些属于物业管理所必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容、移交的方式是否相同??这一系列的问题《条例》都没有解决。（3）不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，《条例》第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处于1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握；二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。三是从立法的本意看，应

当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业管理有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚。（4）移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，《条例》没给出任何规定，对拖欠的老“管家”的物业费谁来保障，老“管家”的先期投入怎么办，老“管家”管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修基金有“黑洞”怎么办等等这些问题，大家只能“摸石头过河”。

2、政府对物业管理交接监管不力

目前，政府对物业管理交接工作的监管力度是远远不够的。做好物业管理交接的监管，政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老“管家“的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目前的情况看，政府在物业管理交接中的作用尚不明显。笔者认为，我国法律关于物业接管的规定本身就少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就会尤为重要。

从深层次原因分析，造成物业交接难是由于我国目前物业管理制度构建上的缺陷――未形成以业主为中心的物业管理制度，从而造成物业公司定位的模糊，加之政府执法不严、物业公司法律意识淡漠，造成物业管理交接难一次次上演。在目前的法律框架下，解决这一问题的出路无非是加强行政主管部门的执法立度或通过诉讼程序解决。

事件四：

公共部位收益之争：澄清“主人”与“管家”的关系

位于上海市西苏州路的天鼎花园占地面积14976平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，赛福莱公司受开发商委托对该小区进行前期物业管理。在天鼎公司所发给小区业主的手册中，明确物业管理范围包括道路等，物业管理费主要包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；小区公用设施维修及保养费和绿化管理费，未涉及地面停车费管理内容。该小区建成交付使用后，地面停车位约在40个，以后渐渐发展到近100个左右。20xx年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，赛福莱公司提出终止前期物业管理服务合同，遂在20xx年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。赛福莱公司回函对公益性收费收、支进行了说

明，但其中地面停车费结算后收益为零。业委会对此结算提出异议，在多次协商无效的情况下，起诉至上海静安区法院。

法院认为，根据天鼎花园小区前期物业管理的约定，地面停车管理并不在上述约定的物业管理范围内，按上述物业管理服务所须管理成本，包括管理人员的工资。而天鼎花园小区内的停车管理客观存在，必然产生相应的管理成本。依据物业管理条例的相关规定，小区内公益收益应归全体业主所有，所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本，所以小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而赛福莱公司辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，缺乏相应的证据法院也不予采信。遂法院酌情剔除管理小区地面停车成本，判决赛福莱公司返还天鼎花园小区业主委员会部分地面停车费费用。 判决由上海赛福莱物业发展公司返还天鼎花园业主委员会地面停车费98962.50元。

点评：

小区的地面停车位的使用权属于全体业主，按照《物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。又根据《物权法》第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。故该案件的停车费收入应属于全体业主所有，业委会代表全体业主进行诉讼，保护业主的合法权益与法有据。

从目前的司法实践看，这一类案例仍具有一定的普通性，特别是在物业管理行业发展不太成熟的二、三线城市，一些物业管理企业的操作仍然不规范，将利用小区公用部位得到的公益性收入据为己有的作法比比皆是。有的物业管理企业还不理解，为什么自己管的车位收入要归全体业主所有。实际上这个问题的答案除了《物权法》的明确规定外，其理论根据还在于物业管理公司是小区的“管家”，而不是“主人”。其管理的依据无非是来自《物业服务合同》的委托，物业管理在酬金制收费情况下，物业公司不过是收取酬金的“清包工”，在包干制收费情况下，物业公司也只是将收取的物业费归其所有，亦无权占用公益性收入。

从一定意义上讲，“主人”将“管家”告上法庭是给了“管家”当头一棒，这一棒将物业管理公司从俨然的管理者，成为按业主意志行事的服务者，重新审

视自己的定位。随着这一类案例的增多，物业管理企业将收取的停车费单独列帐的作法正在慢慢的为物业企业接受。一位上海的物管公司老总与笔者谈到这一案例时，他说他们公司管的小区业委会成立后，其做的第一件事就是告诉业委会前期物业管理期间的停车费收入情况，与业委会商议如果分配使用。写到这里，对物业管理尽是悲观的读者也许会有几分少有的欣慰。

事件五：

三湘世纪花城：业主“自治”模式的成功探索

20xx年1月，三湘世纪花城业委会通过公开招标模式，结束了小区两个“管家”共管的局面，某物业管理公司凭借“与开发商便于沟通”等数项承诺优势，最终夺标。“但是物业的履约度太差。”小区业委会主任金鑫讲，物业公司隐藏部分公共收益、管理服务不达标等，都侵害了全体业主的权益，换物业成了他们所能采取的应对之策。在业委会挨家挨户发放的《漠视将葬送大家庭的权益》的材料中，物业公司的“履约情况”被制作成了表格，合同内容和执行现状被分列成12项进行了对比。除了承诺的兑现情况外，物业服务“五大项”也都进行了逐一排摸，并有专门的法规条款对履约情况进行注解。9月24日，“换管家”开始正式公告，需要特别说明的是，三湘世纪花城的“换管家”不同于景州事件更换物业公司，因为三湘体现的是“自治”；10月13日，召开业主代表大会，顺利通过了向小区全体业主实名制征询意见的程序。一纸包含23项表决内容的“意见征询书”发放了1220张，在半个月内回收1069票，到会权数占87.62%，从此，三湘世纪花城小区在金鑫主任的带领下，走上了探索“自治”之路。三湘世纪花城的主要作法是：

1、物业公司与业委会设立共管账户。新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金，停车费、广告费等公共收益也从“闷包”走向“阳光”，物业管理同时实现部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。设立物业和业委会共管账户，防止物业公司私吞公共收益以及长时间不公布各种账目的可能。聘请中介机构实现三方共管，防止业委会和物业公司之间相互勾结，侵害业主利益。

2、部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展

按照上海市分等级收费标准，物业费和各项服务等级是相挂钩的，但有些物业公司在聘请外包的保绿、保洁公司时，经常自降标准，赚取差价。业委会的应

对方法：按照新设想，物业综合服务管理费、公共区域秩序维护费的详细范围在竞聘书中具体确定，包干使用、盈余或者亏损均由物业服务企业承担。而公共区域保绿、保洁、共用部位以及共用设备设施日常运行、保养、维修服务收费，则在约定范围内按实结算。

3、第三方介入：防止业委会和物业公司之间相互勾结

聘请第三方独立专业咨询顾问，协助业主委员会监督物业服务合同的实施。咨询顾问主要对每次的收益进行第三方审核，督促物业公司按季度公布账目，并可供业委会“借脑”。咨询费用则由物业企业在物业服务费中节省一小部分列支，竞聘的物业服务企业应该将该项费用列入物业服务费成本测算范围。

4、为业主利益，业委会积极维权

业主追求自治的根本原因是由于其作为业主的权益没有得到保障，其一旦实行了自治，这些被长期漠视的权益必然要得到，三湘世纪花城在业委会主任金鑫的带领下，发动了系列维权案，从开发商手里收回了小区北广场的停车收费权、解决了困扰小区多年的饭店厨余垃圾（包括生活垃圾）进小区垃圾房问题、完成了“天燃气远传抄表功能表具”的顺利更换、成功向开发商收取停车费等等，充分地保护了小区业主的合法权益。

点评：

从一定意义上讲，三湘世纪花城的主要作法代表了我国物业管理发展的基本方向，是物业管理“自治”之路的成功探索。按照《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。实际上是明确了三种物业管理模式。我国社区一般规模较大，脱离物业公司或专业公司的业主“自管”不切实际，而业主按照物权法的规定行使自己的权利又是必然趋势。未来的物业管理模式是物权法规定的三种模式的“三位一体”，即业主、业委会监督决策、物业公司综合管理、专业公司提供专业服务。

在《物权法》表决前后，媒体先后报道了许多关于业主“自治”的案例，有的是不要物业公司的纯粹“自管”，有的是请专业的公司对小区进行管理，有的是“自管”与“物管”相结合，这些实际上都是业主自治的模式的有益探索。从另外一个方面讲，是在现行的物业管理模式下渴求自治之路，一些作法也是无奈

之举。就三湘世纪花城来说，其选择小区帐户物业公司与业委会共管，也是不能开设银行账号的无奈之举。

笔者始终认为，业主“自治”，现在讲成功或成熟为时尚早，只能讲是有效探索，主要原因是目前的制度下“自治”的障碍性因素的存在，业主“自治”难以成熟，这些障碍性因素主要表现在：业主委员会作为执行机关，自身的问题往往会成为自治管理的障碍，社会上对业委会（成员）的能否公正的代表业主的质疑之声从来没有中断过，三湘世纪花城的业委会主任也经常被均无辜的质疑而苦恼；目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍，业委会不能单独用工、办不出税收账户，银行不能单独开户；业主自治得不到有关职能部门的理解与支持，从立法上讲，《物权法》明确规定业主可以睚自治，但至今，包括《物权法》之后的地方物业管理的相关立法，对业主自治只字未提，从司法上讲，业委会民事主体资格至今没有定论。

在上述障碍性因素的作用下，业主自治根本不能完全成熟，但笔者坚信，业主自治的深入人心与成功实践，业主主宰小区物业管理的时代正在一步步来临，以业主为主导的成熟的物业管理在不久的将来会如期而至。

事件六：

业主告倒房管局：业主向政府“乱作为”发难

20xx年8月，上海市佳信都市花园的七位业主向上海市长宁区人民政府（以下简称“区政府”）递交了行政复议申请书。七位业主称，佳信都市花园小区业委会于20xx年6月成立，于20xx年8月26日准予换届登记，按照《上海市居住物业管理条例》的规定，业主委员会的每届任期为两年，即业主委员会应于20xx年8月25日到期。而上海市长宁区房屋土地管理局（以下简称“房地局”）于20xx年3月24日，未经合法的换届选举，又对业委会发了《业主大会、业主委员会备案证》，该行为侵犯了广大业主的合法权益，故要求撤销房地局所发的《业主大会、业主委员会备案证》。七申请人提供了《业主大会、业主委员会备案证》的复印件，部分业主意见征询表作为证据。

区政府查明，上海市佳信都市花园共有业主417名，业主委员会于20xx年6月23日成立，房地局于20xx年8月26日准予业主委员会手换届登记。该业主委员会于20xx年1月16日采取书面征求意见的形式召开业主大会，就业主委

员会起草的《业主大会议事规则》、《业主公约》两个文件进行投票，共发出征询意见表417张，其中有287名业主表示同意上述文件，业主委员会于3月8日向房地局申请备案，房地局于3月24日就《业主大会议事规则》、《业主公约》等事项同意备案，并发出了《业主大会、业主委员会备案证》，七申请人于20xx年7月通过业主委员会得知房地局发出了《业主大会、业主委员会备案证》，遂申请复议至本政府。

区政府认为，依照《上海市居住物业管理条例》第十一条的规定，业主委员会每届任期为两年，佳信都市花园小区业主委员会应于20xx年8月26日进行换届，但该业委会未在上述期限内以法律规定的形式进行换届选举，也未到相关的行政管理部门予以备案。虽该业委会于20xx年1月16日采取书面征求意见的形式召开业主大会，就业主委员会起草的《业主大会议事规则》、《业主公约》两个文件进行投票并获得超过三分之二业主的同意，但因业主大会的议题未涉及到业委会的换届和业委会成员的续任问题，不能认为是业主对该届业委会续任的认可。区政府决定：撤销上海市长宁区房屋土地管理局于20xx年3月24日发出的《业主大会、业主委员会备案证》。

点评：

本案是典型的业主对政府“乱作为”行为的维权行动，这一案件主要反映了两个问题：一是业委会的工作不规范；二是政府主管部门的物业管理中行政行为不规范。我们主张探讨第二个问题，本案中，行政主管部门有“滥用职权”之嫌。根据上海市房地局的有关规定，业委会进行备案，需要一系列的文件和手续，而业委会在20xx年3月8日进行备案时，并不具备相应的备案文件和手续，房地局为其备案实为难责其咎。错误备案无非有两个原因：一是业委会操纵选举，欺上瞒下；二是行政机关执法不严，有令不行。就本案而言，主要原因是房地局执法不严而对未经选举的的业委会备案。从责任政府的角度讲，对具体实施备案行为的行政人员，应受到政纪、党纪的处分，情节严重的，亦应受法律制裁。

在物业管理活动中，政府“乱作为”的形式主要表现在给违法的业委会进行备案，任何操控业委会的成立，为行政命令的形式更换物业管理公司，对物业管理公司越权监督等等。在物业管理中还存在一类因为政府的“不作为”而产生的行政纠纷，这种不作为主要表现在对业委会的成立不指导、不监督，对合法成立

的业委会不依法备案，对小区的违章行为不处罚，对物业公司侵害业主利益的行为不处理等等。从一定意义上讲，政府主管部门的“不作为”、“乱作为”根源于计划经济向市场经济转型中服务政府定位的滞后性造成的，我们的行政主管部门还比较热衷于“什么都管”、“什么都要作主”。业主向政府“发难”，主管部门要反思的是政府的在物业管理，这一涉及到每个百姓的行业中的定位。从更大意义上讲，业主向政府“发难”，对从管理政府到服务政府、法制政府、责任政府的积极转变注入积极因素。

事件七：

业主告业委会：厘清业主与业委会的法律关系

20xx年8月16日，万通新世界广场业委会向业主发出公开信，提出业委会召开临时会议，经讨论形成相关决议，主要内容包括总结业主大会投票情况，增选1名业委会委员，以及与物业公司约定的管理费等。针对所列议题，业委会召开全体业主大会进行表决，并授权委托物业公司配合完成具体操作工作。业主王女士说，物业公司将万通新世界广场第25层的万通房地产公司的千余平方米面积计算成4.8万余平方米的票权，且决议涉及物业公司的利益，委托物业公司操作有失公正。她认为，业主大会决议虚假统计表决权票数，使损害业主利益的决议得以通过，要求法院撤销该决议。

法院审理认为，业委会未提供该万通房地产公司所有面积的权属证明，而此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例。法院据此认为，王女士要求撤销万通新世界广场业委会决议的理由正当，予以支持。

点评：

根据《条例》的规定，业主大会是由全体业主组成的小区的权力机关，业委会则是业主大会的执行机构，不管是业委会，还是业主大会，由于工作需要，都可能需要制定关于小区公共事项的决议，但这些决议有时会侵犯个别业主的利益，有时表决通过的程序不公正，导致业主对业委会或业主大会的决议有意见，甚至与业委会发生冲突。在《物权法》生效前，大部分的基层法院不受理这些诉讼，即，冲突不能通过司法途径解决。物权法第七十八条规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，

大部分地方法院已经开始受理这一类诉讼，实际上为业主监督业委会工作提供了司法途径。

从法律意义上讲，业委会、业主大会的任何一项工作，都可以视为其作出决议的行为，这些行为往往有侵害业主利益之嫌，比如说使用维修基金不符合规定、小区的公益性收入分配不合法等等，对这些问题，业主认为不合法、不适当通过诉讼方式解决，由司法决定业主大会、业委会决议的合法与否，是其作为业主的当然权利。这一类的维权事件，在《物权法》生效后慢慢大量出现。实际上，业主与业委会、业主大会的内部矛盾通过诉讼方式解决，业主、业主大会、业委会三者之间的关系就清楚的呈现出来：业主是小区的主人、业主大会是小区全体业主组成的权力机关、业委会则是只有程序性权利的执行机关。笔者相信，随着这类诉讼案件的出现与增多，其对业主大会、业委会规范运作有着不可小视的积极进步意义。

事件八：

玉佛城事件：业主维权的误区分析

玉佛城小区是上海滩90年代有名的高档外销商品房。上实物业管理有限公司自19xx年8月为玉佛城小区提供物业管理服务，至20xx年6月30日退出该小区物业管理，作了玉佛城小区近11年的“管家”。十多年中，上实物业为玉佛城小区带来了许多的荣誉，如上海市文明小区、全国物业管理优秀示范小区等等，但同时又因与部分业主、业委会之间的矛盾短兵相接、对簿公堂，上实物业在业主、业委会一次次“维权”中被拖的筋疲力尽，无奈的选择了退出，而最终在这一系列的“维权”事件中，受害的是玉佛城的全体业主。在此，我们把玉佛城小区发生“重要事件”进行回顾，对业主的“维权”事件进行分析。

玉佛城小区19xx年立项后分期开发，19xx年底、20xx年底、20xx年10月，前三期(均为住宅)分别交房。余下北面和南面的商务楼还在施工中，由于是滚动开发，给业主的居住生活以及物业管理服务造成很大的影响。小区交房时是由上海玉佛城物业管理有限公司提供服务，后开发商不满意，重新聘请了上实物业。玉佛城业委会成立后，先后于19xx年8月、20xx年1月、20xx年1月三次与上实物业签订服务合同，最后一次合同期到20xx年6月。很长一段时间内，玉佛城小区的物业管理工作开展的相当顺畅，但由于小区滚动开展长达10几年，给

居民生活带来较大影响，特别是北面地面的商务楼将开工建设时，引发了一业主拉横幅、刷标语，想竭力阻止开发商施工，致使小区的矛盾爆发，多次发生流血事件，开始业主的矛头指向开发商，但当施工建设成为现实，无法阻挡时，少部分业主把矛头指向了上实物业管理公司。

总体上说，大部分业主对上实物业的管理是认可的，曾有业主专门撰文赞美上实物业的管理，还有业主自发征求业主意见，结果三分之二以上的业主“要求留住上实物业”。但与此同时，个别业主与业委会与上实物业矛盾已经白炽化。20xx年6月合同到期后，业委会没有与上实物业签订服务合同，并招聘了新的物业公司---宏城物业公司。但有相当业主认为业委会是自作主张、暗箱操作，并于20xx年2月28日，诉至法院，要求撤销业委会与宏城公司签订合同的行为，并自发行征求业主意见，得到三分之二以上业主支持上实物业的签名。在整个事件中，笔者认为出现了三个维权误区：

误区一：对开发商的责任归结于物业公司

玉佛城个别业主、业委会与上实物业管理公司矛盾激化，一个很大的原因是“业主与开发商矛盾的延续”。由于开发商存在改变规划等行为，承诺未兑现等情况，玉佛城业主与开发商的矛盾在上海滩可以说是家喻户晓，开发商与业主也发生流血冲突。开发商整个小区开发完毕后，个业业主将原与开发商的矛盾一股脑地撒在了物业公司头上，包括房屋质量问题、开发商的赔偿问题等等，这实际上是业主维权的误区。现实中，业主的种作法有一定的普通性，主要表现在房屋有质量问题不交物业费、将开发商的保修与物业公司的维修混为一谈、小区平面布局改动不交物业费等等，一般来讲，这样的维权都是无为的行为，到头来还是该找开发商解决。

误区二：业委会维权形式不当

根据国务院《物业管理条例》之规定，业委会是业主大会的执行机关，法律、法规只赋于了其一些程序性的权利，比如说通知召开业主大会。在玉佛城事情中，玉佛城业委会却存在严重的超越行为，业委会曾多次在小区张贴公告，要求上实物业下降物业管理费，并对上实物业有诋毁、诽谤之词，在网络上也对上实物业及企业管理层大肆诋毁。业委会的上述形式“维权”根本达不到应有的法律后果，

甚至事得其反。正是由于业委会“维权”不当，被上实物业以侵害名誉权诉讼告上法庭。