因租房起纷争 物业公司强撬业主家门导致违法

现住某小区的冯蔚军，因房屋租赁问题而与小区物管发生纠纷。小区物管工作人员在冯不在场的情况下，擅自将房门撬开??

事情起因是这样的，冯蔚军在一家汽修厂工作，经常为该小区的物业管理公司修车，因该公司的3辆车经常需要修理，他被安排常驻该物业公司工作。当时在双方互惠的条件下，他和物业公司签订了一份租赁协议，大概内容是他为该公司免人工费修理两年汽车，公司以160元的月租优惠提供住处。协议到期后，他们又签订了补充协议，其中一条特别指出：物业公司保证长期优惠租赁该房屋，直至其退房为止。原任物业公司负责人也证实了此事。

后来，小区物业公司更换为原物业公司分公司，公司领导层也进行了更换。从此以后冯蔚军的麻烦接踵而至，先后两次被提高房租，后又以有人进户为借口，要求他退房。在被他拒绝后，发生了强行撬门闯屋的事件。

物业认为出于无奈

现任物业管理公司负责人认为，大约两个月前他们通知冯蔚军，因有客户进户要其退房，但冯一直拒绝搬出。他承认，当时确实有过一次提价，但这是根据实际情况，对所有代管的租赁房屋统一提的价。同时，针对冯蔚军的行为，他提出了几点质疑：第一个怀疑是补充协议问题，以前冯没出示过该协议，在一周前才忽然出示，他认为这协议来路不明；第二个怀疑是公司根本没有此补充协议书的存页。

此后他们同当地民警、居委会主任开会协商后，决定一起到现场强制将其搬出，当时就通知了冯蔚军的妻子。当时物业人员撬开屋门，对屋内物品清点登记后，部分物品运到公司车库代为保管。同时，他承认这一做法不是很妥当，但公司也有很多困难，何况还有相关部门的人员在场。

专家认为物业有越权之嫌

物业公司是否有权利采取破门而入的强制性措施？专家认为其行为有越权之嫌。

即使租赁者非法使用了房屋，物业公司也无权命令住户在一定时期内迁出，更无权自己动手强行入室后将其私人物品搬出。私人住所受宪法与法律的保护，任何人不得侵犯，即便迫不得已，必须采取强制性措施，也得经过国家权力部门的许可，通过一定的程序方可进行，有权采取强制性措施的权力机关一般就是法院。

他表示，物业公司与租赁者发生纠纷，哪怕得理，也应在居委会主持下先进行调解；调解不成，还可以诉诸法院，要求法院强制执行。无论如何不能越权代替法院行使这一权力。若缺乏充分的法律依据，即使采用手段能达到合法目的，也是为国家的法律所不容许的。

司法程序不能省

物业公司认为户主住在屋子里不合法，为将其赶出去，在事先通知对方的前提下，破门而

入，腾出不属于对方的空间，似乎无可非议。谁让你没有合理的住房依据，再说房子也并不属于你。反正若把此事推上法庭，法院也会在强制执行时采取类似的做法，还不如免去烦琐的司法程序，直接作为，既为国家节省了财力物力，又可立竿见影，何乐而不为？

然而，有些过程并不能省，执法者的角色不是谁想当就可以当的。比如采取强制措施，多一道程序，虽然时间上可能稍有延长，但当法院确认纠纷事实后，依法对承租人发出限期迁出房屋的通知，才能在最大程度上让当事人心服口服，又可避免不必要的矛盾；反之，若少一步程序，尽管自己能在最短时间内获益，但结果则可能在侵犯他人权益的前提下，为自己招来“违法”的麻烦。相比之下，后者显然不划算。

 

第二篇：物业精英案例分析分享20xx073

吉大某小区地面停车场车被淹 车主要求物业赔偿

法院判决属于“不可抗力”不予支持

在珠海遭遇大雨时，吉大某小区业主丁女士停在小区地面停车场的私家车遭遇水浸，并造成损坏，丁女士将小区物业告上法庭， 认为物业没有尽到定期维护排水设施导致排水设备损坏、排水口堵塞，应当予以赔偿损失。近日，香洲区法院对此案作出判决，认为车辆被淹受损主要是由于不可抗 力事件所导致，故对丁女士诉求不予支持。

业主：没有尽到通知义务

经法院审理查明，丁女士是吉大某小区的业主，原告丁女士已向被告物业公司交纳了物业服务费及停车服务费，被告物业公司向原告办理小区停车卡。

20xx年x月x日，珠海市气象局分别于当日0时40分、1时17分和2时45分发布暴雨黄色、暴雨橙色和暴雨红色预警信号，记录珠海当天降雨量为325毫米、 有暴雨。同日凌晨2时至4、5时期间，原告所有的别克小汽车在小区内划线指定的地面停车场停放时被暴雨浸泡受损。同时，该小区内的地下车库被淹，当时被告 物业公司电话通知了小区部分业主，但并未通知到原告。原告维修小汽车花费12373元。

原告主张，涉案车辆没有购买车损险，其在事 发当天通知保险公司后被告知不属于保险理赔范围。原告另外主张，被告物业公司没有定期维护排水设施导致排水设备损坏、排水口堵塞，且应对灾情措施不力、没 有尽到通知预警义务才使原告等人的车辆浸泡受损，因双方存在物业管理合同和车辆保管合同关系，故被告物业公司应当予以赔偿损失。

被告物业公司主张，其已将小区的清通业务外包给专业团队，定期对小区的所有污水、雨水管网进行检查、清理、疏通，确保畅通;保安按时巡查小区及车库情况;当 天发生暴雨时，其已经致电小区的大部分车主，要求车主将车辆开出车库，但由于情况紧急不可能通知到所有车主，才没有通知到原告。被告物业公司以“5·22 特大暴雨十年一遇，园林花园地势低洼、遇暴雨容易积水，事发当天与园林花园一墙之隔的小区的围墙突然倒塌，导致额外进水，排水通道根本无法在短时间内排清 积水，从而内涝，最终导致小区地面及车库遭受水浸，这是不可抗力事件”为抗辩理由。

法院：不可抗力所致

法院审理认为，尽管原告向被告物业公司交纳了停车服务费，这属于物业管理的部分内容，并不能就此证明双方存在车辆保管合同关系。事发当天，珠海市出现了特大暴 雨，与小区一墙之隔的广场的围墙被积水冲垮，积水瞬间涌入地势低洼的小区，这超出一般人的预见能力。这是被告物业公司不能避免和不能克服的。

原告主张“被告物业公司没有定期维护排水设施导致排水设备损坏、排水口堵塞”，但并未举证证明，故法院对该主张不予采信。被告物业公司作为小区物业管理公 司，在事发当天下特大暴雨及小区旁边围墙倒塌导致小区地下车库被淹的紧急情况下，其已经电话通知了小区部分业主，但因事发突然和情况紧急，其没有通知到车 辆停在地面的原告，这并不能证明被告物业公司应对灾情不力。且在气象部门已经接连发布暴雨预警信号的情况下，原告丁女士作为车辆所有权人却未尽自己应尽的 注意义务，其本身存在过错。由此可见，原告的车辆被淹受损主要是由于不可抗力事件所导致，故原告诉请被告物业公司赔偿车辆损失12373元，证据不足，法 院不予支持。