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析

报

告

例

文1

20xx

年

09

月

07

日

杜琴

房屋买卖合同纠纷案例评析

一、主题

在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行进行的分析

二、基本法理

对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理：

（一）不动产的特性及一物一权原则

房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购

已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到从而引起所有权纠纷。

（二）房屋所有权的取得与合同生效的关系

我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重

1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记

笔者认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规卖过户登记规定为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见，我国并没有什么法将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的

第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

2．是否取得物权不影响债权的成立

房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同

三、案情介绍

天津，某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同，房屋总价50万元，乙先支付了首期房款约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同，丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后

民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。房地产天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施，未予批准房屋产权过户和登记买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求，请求甲继续履行合同，取得房屋的所有权。同时乙向对甲提起合同违约损害赔偿之诉，并要求甲继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其他财产可供司法机关强制执行。1[1

四、案例分析

此案为典型的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述，但因我国房地产交易制清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。

（一）丙通过申请登记是否取得房屋产权？——登记申请的权利形态分析

我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例，即德国的立法例，登物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效，登记为不动产物权变动的生效要件。2[2]

“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产这一申请登记的事实在法律上效力如何认定？实务裁判上有一观点认为，在房屋产权交易中心受理登记并税后，丙已被推定为房屋产权所有人，理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权碍丙的登记过户程序，丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。

我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序，包括以下几个步骤：（记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。从登记的过程来看，申请不意味着物权变动法律效力的发生，还有权属的审核，登记是否完成，应当从登记簿上的记载予以判断登记的标的物上存在权利的根据。可见，申请是登记程序的启动，但并不能认定为丙可以因此而当然取得房

但不可否认：申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得，申请人在此时应推定有获得法律保护的某德国民法学理论认为，随着登记申请的提出，取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地待权。3[3]期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”4[4]但如登记申请被登记机对完整权利的期待就会落空，期待权就不再存在。

因此在本案中，丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转，丙并不能因为申请行为权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力，即后于

递交的申请受到期待权的限制，登记机关应不予受理。

（二）乙是否已取得了房屋所有权？——房屋所有权转移的生效模式分析

乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前，是否可以认定乙依据签订合同更早而按照所有权转移的意思主义，不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时，这种立法例对物权行为和区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。”按照这种立法例，本案中乙在合同生效起即人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义，房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。5[5]因乙尽管支付了房款的一半，但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行，行为的结果是要求合同另一方即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。

（三）丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析

本案中，丙已从甲处转移了对房屋的现实占有，即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上物权法上的意义分别探讨。占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属实说”。6[6]相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此说为我国法学理论之通说。在这一理论下种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实，丙对房屋占有的法律事实得到认可和保否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源，故只要权源承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同，丙对房屋占有的权源为对么可以认定，只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在，丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋本案中丙的权利地位。占有的效力，在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力，但在法律规效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上，占有并不能具有定功能，仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。

丙对房屋以债权为权源的占有，能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢？以债权为权源的占有受到之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。丙对房屋之丙和甲签订得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与当事人乙，则不存在基于有权占有的对抗效力。因此，对于系争房屋，丙所拥有的权利是以该房屋的物权债权。其债权上的占有受到相对性的限制。

（四）丙是否可以要求甲继续履行合同？——合同履行的视角分析

丙在仲裁委的仲裁请求中要求甲继续履行合同，针对这一诉请，有观点认为，丙不能要求甲继续履行甲已经完成房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地产交易中心办理房屋产权移转登记的手续，甲在同义务已经完成了。产权登记的未完成虽然是因甲一房二卖的行为，但丙在这里所能要求甲承担应该是权务，而不是合同继续履行的义务。

但值得注意的是，在以物之买卖中，必然涉及该所有权之物和所有权两者，出卖者负有转移该物之占所有权之义务，这两项义务应该为并列关系。二者中有一项不完全履行，就会构成出卖人义务之全部不履甲虽完成了转移占有的义务，但在房屋所有权转移之义务并不完全履行，房屋所有权的移转应该以登记的上房屋产权人的变更为标准，义务的完成应当以行为的结果而不是行为的本身为衡量。

（五）乙和丙间权利保护的设想——现实利益的衡量

此案中，乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。丙虽然对该系争房屋有基于登记申请而获得的期此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请，而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋求权。丙亦可基于债之关系的有权占有保护，但这种保护受到其权源债之相对性的制约，同样只能对抗占同的相对人的权利，而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。这样推理下来，乙和丙依据各自与甲所签订的房屋所拥有的债权之间是平等的。通常认为房屋双重买卖的出卖人在此时有权选择履行合同的对象，而务履行的债权人承担合同违约损害赔偿责任。

那么在客观上无法由甲选择合同履行对象，乙和丙又都要求合同继续履行的情况下，如何做合理的裁判有观点为，立法应当从鼓励交易，从外观上保护交易的立场出发，应比较两个合同的交易程度，那么如果丙因为交易步骤进行的更为深入而裁判取得房屋所有权。这一交易程度在我国司法实践上暂时无法由立法来指导，那么由办案的法官和仲裁员凭自由裁量权来认定，是否可行，还有待实践的检验和进一步的理论

 

第二篇：案例分析报告格式

标题×××

分析背景和目标、基本情况、分析所用的理论介绍、分析过程、相关问题讨论和对策探讨、进一步的思考等

一、选题范围

  在具体的案例或者某一类型的案例做分析报告。

二、报告内容

    所有报告均应为对实际案例的分析论证，包括以下几方面内容：

1.案由

    即对案例提供内容的高度概括，

2.案情

    案情材料应当事实完整、要素齐备、行文简洁、层次清晰、，涉及个人隐私的，须进行必要的技术处理，不得使用与案件原始材料相同的当事人名称、地名等具有明确指向性的内容（案件原始材料应当附随报告提交，并注明案件来源或被调查的单位和个人）。

3.案件焦点

    应当根据案情归纳、提炼、列举出案件焦点所在，如“本案焦点在于：1.关于合同的效力问题；关于合同的履行方式问题；3……”等。

4.争议与分歧意见

    从学理和司法实践的角度，提炼出法学理论研究的问题，应当至少具有两种以上的观点、主张或意见，并清晰、明了地叙明各自的理由及其依据。

5.研究结论

应当明确表作者对于案件性质或其处理意见的观点和看法，并从法学理论和法律规定两方面详细阐明其理由和依据，使研究结论有助于解决案例本身，或者为解决类似案件提供有益帮助，或者提出理论上需要深化的问题。

一个完整的案例分析材料应包括以下几个基本要素：

摘要

关键词

正文

a)       其中正文包括以下几个部分

                       i.              绪论（包括研究背景，本行业情况，本公司概况）

                     ii.              公司生产经营情况分析（包括公司取得的成绩与存在的问题）

                  iii.              公司拟采取的解决问题的对策分析与相关文献理论（即针对公司存在的问题现拟采取解决措施）

                  iv.              基本结论与对策建议

                     v.              案例问题讨论

                  vi.              参考文献资料

尾页要有参考文献

例，参考文献：

[1] 甘肃省统计局.甘肃年鉴2009[N] .北京：中国统计出版社，2009．

[2] 任家强，董琳瑛．基于空间统计分析的辽宁省县域经济空间差异研究[J].经济地理,2010，（9）：1435-1438.

[3] 胡青峰，张子平．基于Geoda095i区域经济增长率的空间统计分析研究[J].测绘与空间地理信息,2007，（2）：53－55.

[4] 潘竟虎，冯兆东．甘肃省区域经济差异时空格局的ESDA-GIS[J].兰州大学学报(自然科学版)，2008,（4）：45－50.

（目录）

（正文）

5号，宋体，三级标题式，至少3000字。