明珠大厦管理处20xx年度工作总结 时间过得真快，转眼间，又迎来了xx年新的一年。在过去的一年里，明珠管理处在物业公司的正确领导下，在全体员工共同努力下，取得了一定的成绩，但也存在着一些问题，现对20xx年度明珠大厦管理处的工作做如下总结：

xx年以来，管理处对各部门作了新的调整，规范健全了各岗位工作管理台帐，修订了新的管理制度，加强了内部管理，完善了服务功能，不断提高管理人员及员工的素质，诚实守信服务于业主。

一、保安保洁部：

1、调整保安工作岗位，建立门岗保安上下班时间段立岗制度，对进入小区的车辆，业主及访客办事人员微笑敬礼服务。树立良好的保安形象。

2、实行大厦24小时保安巡逻，消防监控中心24小时保安监控值班，并对进入大厦办事访客人员进行登记。同时作好巡逻，监控及上下班交接班记录。确保大厦一方平安。

3、保安在作好安全保卫工作的同时，切实加强车辆的停车管理，并兼顾大厦送净水服务，各种快件递送服务。

4、消防监控中心保安认真履行监控值班的责任，做好每日监控探头、消防感烟测器的清洁卫生工作。并作好每天消防、监控值班记录。

5、制定培训计划，分期分批对保安、保洁、消防人员进行岗位职责、物业管理条例、服务规范、操作流程、突发事件应急处理等各方面的知识培训。并进行每月2次的队列训练。

6、积极开展消防演练活动，并主动与当地社区组织开展消防知识培训。11月x日，我明珠管理处同当地百岁坊巷社区开展了一次“社区大妈学消防”的活动，得到当地居委一致好评。活动内容刊登在11月x日无锡日报B1版，并附有照片。为管理处及润德梁物业公司增添了光彩。

7、强化卫生保洁工作力度，对大楼保洁区域，分区分片责任到人进行管理，对工作表现出色的保洁员进行奖励，从而提高工作积极性。确保大楼无烟头、纸片、灰尘及卫生死角的存在。为大厦创造良好的卫生环境。

8、绿化养护工作，由南门岗2个保安兼顾。定期对大厦周围的绿化浇水、拔草、修剪、杀虫。并建立绿化作业工作台帐。确保大厦良好的绿化环境。

二、客服部：

1、认真做好业主的投诉、咨询、报修等工作，定期走访业主，听取业主的意见及建议。以积极的态度面对工作，对业主（使用人）的工作做到热心、细心、耐心、关心、诚心、把工作做到实处。

2、协助处理突发事件，遇有紧急事故，如水浸、火警、停电、停水、电梯困人等事项，负责处理善后工作。

3、检查员工仪表仪容，劳动纪律及负责部门员工的考勤工作。切实做好管理处文字打印和文件收发工作，办理《外国人临时住宿证》及外籍人士管理工作。整理完善档案资料。

4、每月初根据财务提供的物业管理费收缴情况表，逐个打电话给业主（使用人），通知他们按时交纳各项费用，并做好记录。以尽量做到当月费用当月收到。明珠管理处的物业管理费收缴率在89%，停车费收缴率100%，两项费用收缴率是物业公司之最。

5、发放一年一度的业主意见调查表，经回收统计，业主满意率在98%以上。

同时，6月4号管理处收到大厦2号门2701业主赠送的“精细管理，诚信服务”为内容的表扬锦旗一面，充分体现了管理处的工作，赢得了广大业主的信任和好评。

6、5月12号14时28分，四川省汶川县发生8级强烈地震，地震的灾害牵动了所有中国人的心。我们明珠大厦也不例外，积极响应公司募捐号召，发扬“一方有难，八方支援”的精神，支援灾区人民共度难关，以实际行动向灾区人民献爱心。至14号上午10点，管理处共募集善款5034元整，并及时送往无锡红十字会。期盼灾区人民早日战胜困难，重建美好家园！

7、年初, 一场五十年不遇的罕见雪灾，导致小区交通堵塞，业主出行不便。管理处积极组织人员全力奋战,投入到抗雪第一线。大家团结一心,不怕苦、不怕累、扫雪、铲雪、用水管冲雪, 确保业主出行道路畅通。同时配合地方社区打扫周边道路的积雪。充分体现了管理处全体干群顽强拼搏、勇于奉献的抗雪精神。

8、10月份，公司在每个楼盘设立了董事长信箱，从许总经理及张建军副董事长那里反馈过来的信息，得知明珠大厦的业主对管理处的工作给予了高度评价和赞扬。主要问题集中在停车难问题上，事实证明，管理处的工作得到了广大业主的认可。

三、工程部：

1、加强业务知识的学习，严格遵守安全条例的操作规程。熟悉大楼管理区域的房屋结构及水、电、气、消防等系统的管线走向。以及设施设备的性能和使用状况。

2、认真做好大楼业主的报修工作，业主的报修，及时到位，做到小修不过夜，大修不过三天的规定。并针对大厦是商住两用楼，随时都有业主家庭维修的需要。工程部在做好白天维修工作的同时，实行夜间维修值班制度。

3、对大厦楼所有设施设备，工程部定期检查，做好维护保养工作，并作好相关的管理台帐。确保设备正常完好运行。

四、加强整改措施及维修经费投入

1、明珠大厦非机动车停车库，长期以来，停车秩序混乱，收费也不正常，管理处针对这一情况，及时整改，对业主、五星电器、移动、手机城等停车单位分区分类进行管理，同时，按电动摩托车、电动自行车，自行车、充电和不充电等各类车型分类收费。通过整改，现停车秩序良好，收费正常。

2、针对消防、监控、道闸等硬件设施陈旧老化的问题，管理处及时书面报告公司领导，经同意，现都一一修复完好，并正常使用。特别是停车道闸系统修复使用以来，大大提高了收费效应，避免了以前的收费漏洞。去年的停车收费为17.6万元，今年收费25.7万元,大大超过去年的收费。充分体现了智能化管理的有效作用。

3、大楼南北两块广告牌，长期破烂不堪，严重有损大厦外观形象，为此，管理处征得公司同意，及时联系广告公司租赁出去，此举即增加了管理处营业收入，又改观了大厦外部形象，起到了双赢效果。

五、创平安小区

为了增强公司在物业管理领域的竞争力，树立良好的公司形象和品牌。明珠大厦参加了由无锡市崇安区房管局开展创建“平安小区”的活动。并于4月8号向区有关部门申报，通过管理处全体干群一年的努力,12月份正式评为无锡市崇安区“平安小区”荣誉称号。同时,管理处上报3位同志分别被评为崇安区物业行业服务明星和无锡市先进保洁员、先进绿化员荣誉称号。为管理处及润德梁

物业公司争得了荣誉。

六、20xx年管理处收费情况

全年管理处共收取各项费用116.3万元。其中：物业管理费72万元，停车费25.7万元，其他房屋中介费、卫星电视费、非机动车停车费、公用电话费、家政服务费、维修服务费、仓租费、广告租赁费18.6万元,为管理处及物业公司创造了良好的经济效应。

七、有待解决的问题

摆在明珠面前两大问题，一是空置房租赁问题，二是停车紧张问题。

1、明珠大厦一些有实力的业主，除明珠有房产外，同时拥有其它楼盘2—3套房产。这部分业主，为了增值房产收入，要求物业公司把明珠房产租赁出去。由于现在房价不断下降，加上明珠停车位紧张，给房产租赁带来一定的困难，同时也影响物业管理费的收缴。

2、明珠大厦192户业主，拥有汽车140多辆，还不包括外来访客办事车辆。而大厦地下停车位只有48个，外场露天临时停车位9个，共计车位57个，远远满足不了停车位的需要。随着车辆逐渐增多，停车问题很难从根本上得到解决。

上述两项问题，在xx年的工作中，管理处将想尽一切办法，克服困难积极把工作做好。空置房问题：积极与房产中介公司取得联系，尽最大的努力把现有的空置房租赁出去。停车问题：要求保安做好现场解释协调工作，尽量疏导到周边停车场，以缓解停车紧张问题。

随着人们生活水平的不断提高，住房条件的日益改善，人们对居住环境的质量要求越来越高。作为物业公司，我们将秉着“以人为本、信誉第一、服务至上、管理规范”的工作宗旨服务于业主。从我做起，从点滴小事做起，积极主动与业主沟通、相互理解、相互支持和帮助，用我们的心血和汗水实现“业主满意，企业发展”的双赢目标。树立良好的物业管理行业形象，努力为业主营造一个整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境。

明珠大厦物业管理处

20xx年元月

 

第二篇：洪湖大厦物业管理处20xx年度工作总结

洪湖大厦物业管理处20xx年度工作总结

20xx年度在洪湖大厦物业管理处全体工作人员的忙忙碌碌之中匆匆而过，新的一年业已来临。回顾过去的一年，感觉每天都好像打仗一样，不过虽然很忙碌，但生活却很充实。

洪湖大厦是一栋建造于xx年代初的商住混用类建筑，大厦里既有住宅（11、12、13、15共四层），又有宾馆、招待所、桑拿、歌舞厅，还有大大小小的办公场所，使用人群特别复杂。大厦的各类公共设备、设施现已处于老化阶段，有些老化的设施已达到了使用年限。诸多因素不但给我们管理处增加了管理难度，同时也增加了各项日常维修费用的支出。在过去的一年里，管理处全体工作人员积极努力，相互配合，基本达到了20xx年度的工作目标。

一、 安保方面

本年度在保安部全体工作人员的努力和配合下，本管理区域未发生大的治安、偷盗等案件，保安人员在日常工作当中基本能遵守公司规章制度，履行工作岗位职责。但工作态度、人员素质、专业技能等方面尚有待提高，在新的一年里，还必须加强培训，使队员从思想、形象、心态、认知方面入手，以适应物业管理工作新的要求。

二、 水电运行方面

本年度水电运行方面基本正常，但也不是尽善尽美，电的方面由于大厦的高低压供电设备比较陈旧、老化，二楼的低压配电设备的接触器、断路器出现故障曾导致短暂停电，本年度仅更换接触器和断路器就支出近二万元。而水的方面，工程部做的还不够好，甚至说不够重视，翻查历来的生活水池清洗记录，很不完善，每次水池清洗完毕，均未作水样检测，而工程部均不知水样检测是怎样的一个工作，更不用说怎样

去操作这项工作，可见工程部的人员素质和专业技能及物业管理方面的知识急需提高，否则将给我们的管理带来不必要的障碍。在新的一年到来伊始，我们必须完善水电运行档案资料和各项记录，加强各项培训，努力提高人员素质、专业技能、认知态度、工作心态及个人形象等，以确保大厦水电的正常运行，提高业主和用户对我管理公司的满意度。

三、 设施、设备方面

1、 今年我们在维护大厦设施、设备方面下了很大功夫，今年年初我们对天面的排风

管和九层半的生活水管、消防水管做了改造，使大厦陷于瘫痪的排风系统恢复了正常的使用功能，消除了九层半消防水管、饮用水管的安全隐患。

2、 监控系统经过改线，已从九楼监控室迁移到一楼工程部，此项变动整合了监控系

统和消防系统，节约了人工总成本约五万元左右（按原保安员配置1500元∕人／月×3人×12个月计算）。

3、 大厦现有两台劳斯莱斯发电机组，一台正常，一台瘫痪，而且正常的这台发电机

组也没有得到很好的保养，这种情况很不正常，工程部一直没有很好解决此事。今年x月份，我们经过多方询价后，由深圳市佩斯特机电设备有限公司对我大厦的两台发电机组进行了维修保养（总费用为11500.0元），原已瘫痪的那台发电机组现已恢复正常使用功能。在今年大厦低压配电设备的断路器出现故障时，由于发电机烟道在四楼装修时装修垃圾将烟道堵塞，发电机发电时间过长致使排烟管过热，饭堂的天花板被引燃，幸好发现及时未产生严重后果，现发电机排烟道经过清理已消除此安全隐患，节约了请施工队清理、查找故障的费用。现在我们又将一台发电机组进行改造，使改造后的这台发电机组与大厦五部电梯的用电系统相连，如大厦出现停电或应急情况不能正常供电时，两台发电机组可保障大厦正常照明和电梯运行，现该项改造工程已由公司工程部负责实施。

4、 大厦在建成投入使用时所配备的原有的消防水带已全部发霉粘连，无法使用，消

防通道防火门的闭门器亦已全部缺失、损坏。如大厦发生火警，消火栓和防火门将形同摆设，不能发挥正常使用功能。为了消除上述安全隐患，我们经过多方询价后，更换了大厦消火栓的水带，防火门闭门器也已全部安装完毕。消防系统经过多次排查，在天面消防阀门里面清除了堵了几年的杂物（系人为堵塞），更换了消防泵的进水阀门，现消防水系统业已恢复正常，改变了原来测试消防水时只是流而不是喷射的尴尬局面，消除了此项重大安全隐患。

四、 安全生产方面

公司制定了安全生产巡检制度，原来的月检依然进行，新增加了周检，加大了安全生产巡检力度。为了切实落实安全生产责任制，在经营的同时重视安全生产，将安全生产工作做到纵向到底，横向到边，纵横结合形成一个整体的、全方位型的安全生产防范网络，经公司领导研究决定，成立了安全生产领导小组，逐步落实安全生产责任制，层层签订合约，实行定点定人、定职责的安全生产管理机制（见深圳市洪湖物业管理有限公司安全生产责任书），建立健全了安全生产组织机构。此项工作有利于大厦的安全生产管理，加强员工安全生产意识，提高大厦安全系数。

五、 租赁方面

今年我们在业主物业代管理的租赁方面，全部实行两押一租的方式，避免了以往部分租户一押一租，租金拖欠押金放弃而产生的损失。今年我们代管理的物业的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危机的影响，完成额度在80％左右。现在春节临近，由于市场环境不太乐观，其他地方的物业租金皆有所下降，我们洪湖大厦的物业亦不例外，我们在与业主沟通后尽量减少春节前的物业空置率，以便减少损失。

六、 财务方面

本年度物业管理服务费应收与实收率达到90％左右，水电费收缴率达到90％，水电损差率：水损率在5％左右，电损率在2％。拖欠费用成功收缴率在98％，经催收立即缴费达到90％以上，只有约10％左右尚未收缴（例如1219室，已多年无人居住，未曾收到管理费）。

七、 其他方面

今年我们就洪湖大厦外墙脱落情况与政府部门反映并递交报告，请求政府部门对洪湖大厦的外墙安全隐患予以关注，现政府部门已就我们的反映专门召开会议进行讨论，并已立项。现洪湖大厦外墙改造项目已在设计策划阶段，详细情况我们再向公司领导汇报。

在过去的一年里，我们虽然做了许多工作，但还有很多方面比较欠缺，不够规范，还有很多应该做却还没做的工作急需我们去完成。虽然今年金融危机的到来致使市场大环境不容乐观，但我们的员工对这些已经到来的危机不够重视，缺乏危机感，缺乏创新力。在新的一年，我们要争取改变目前存在的松散、懒惰情绪，在怎样提高员工素质上多下工夫，使各项工作紧凑起来，也就是说使整个公司都要有动力感，整个公司的面貌要有崭新的一面。

深圳市洪湖物业管理有限公司

20xx年x月x日