二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

在附上注意事项 希望对你有所帮助

1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付

时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，20xx年比20xx年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收了押金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，买房时一定要向经纪人索要淘房卡以保障消费者权益，同时也是对经纪人服务的信用凭证。

7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

 

第二篇：二手房交易流程

深度剖析--通过中介买卖二手房，如何避免不当损失(ZZ)

深度剖析--通过中介买卖二手房，如何避免不当损失

中介行业门槛低，入职人员复杂，良莠不齐，总体上比较混乱，不少猫腻。而房屋买卖是一个涉及到很多环节很多方面的大工程，非专业人员的我们，买卖二手房不 得不通过中介这个渠道。。。。而这之间的信息不对称，就导致了很多的漏洞。根据很多过来人的经验、网络和个人的实践，总结一下，剖析一下，给朋友们作参 考。如果认真按照本文去做，省个万把块钱很容易，并且会避免进入骗局。当然，也有高素质的中介，但比例很少。

让我们来剥开中介的皮，看看他们为我们提供了啥服务，里面有啥猫腻。。。

二手房子一般的交易过程：

一般来说，我们到中介那里登记，提出我们的要买房子的相关要求，中介根据业主的报盘查找合适的房源，约业主看房，这个阶段，是中介付劳动最大的地方。

话术是每一个中介入职必经培训的(包括现在所有行业的呼叫中心)，这个东东是经过心理专家等总结出来用来对付我们的，在讨价还价中，基本上买卖双方都会感 受到，比房子不好买什么缺点要你降价，要么就是这个房子很抢手，你再不下定就被人订走了，总之根据不同中介人员的水平不同营造的气氛不同.....最先让 步的那一方，是不只只让一次的，悲哀的是让步的一方基本上都是买方....

***在这个阶段，特别是谈价过程中，中介都会要求你交诚意金，这时千万不要交任何费用，交了你就丧失了主动权，后面的阶段就被动了。一步错，步步错。

***在到中介那里登记或看中合适的房子前，最好是先谈好佣金，你能接受的佣金折扣或具体数额。因为一旦你看中房子了，中介心就有数了，那时就很难再谈折 扣，特别是你表达出很喜欢这个房子的时候。按目前的行情，2个点是可以谈得到的，总价高的还可以再谈。如果一开始中介就不愿意降下折扣，说什么店子大之类 的话，记住，他店子再大也不关你的事，你要看住自己的钱袋子，谈不了就换一个其它或小一点的中介，业主放盘不只放一个中介的....

***看中房子后，中介会打电话到合作银行的信贷部给出评估价，初步算出费用。你也可以自己去找银行的信贷部要求给你个评估价。

好，假设你看中一套房子了。。。买卖过程开始了：

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1、签约三方协议，交定金

1) 这时，基本上价格已经谈好了，签约(这中间，一定要见到野猪见到野猪见到业主，确保交易的真实性，询价阶段可以由中介作为传话筒。但是要签约时，一定要见 到业主。否则可能存在ABC骗局，即把房子从A转到C，中介在其中扮演B，暗自加价，空手套白狼吃差

价。)，交定金。在这里，定金你要坚持只交1万、2 万，定下这个意向，不能交多了。即使说你一时冲动签订了协议，有一个反悔的余地，因为在中介的忽悠下，能保持冷静的人实在太少了。

***在协议里，你要坚持增加一条，银行贷款/成数/折扣申请不下来，协议作废，退回定金。因为，银行批不批这个不是你可以控制的。目前这个诡异的政策下，啥事都可能发生。

***协议里，要注意扣业主一部份费用(常例是2K左右)作为过户担保费用的，以防止业主管理费水电费欠费....

中介在这过程中，会表演的很不屑一顾很无可奈何很无辜很委屈很羡慕嫉妒恨的样子。不用管它，他们天天这样的，他们是演技派的。一般而言，带你看房准备合同 啥的那个中介是个业务员，真正的老油条是他们的经理，这才是超级老油条超级人精，张着血盆大口等着初入房市者，能宰一个算一个，能宰5000绝不收 4999。。。他们经理说的话，基本上都不可信。一旦与“经理”打交道，记得不要随意承诺任何事情，他许下的任何诺言，必须要求书面，否则没用。

***在这里，会明确要交哪些费用了，现在一般业主基本要求是实收的，费用清单大致如下：

一、定金和首期款

定金：1W到3W不等，保留好单据

公证费：360.00 [卖方实收的话要出，正本300元，副本一个20元]

首期款： 在银行作资金监管

二、要交的费用：

查档费：50.00 一般不用交这个，免掉了

登记税：50.00

契税： 二手交易合同上金额的1%或1.5%。 中介会帮你做阴阳合同来最小化此笔款项的。 公证费：360.00 [境外人士购房要出，国内的不用］

交易费：6元/平 [双方各3元/平，要交]

贴花：5.00 [要交]

三、赎楼费(红本在手就不用交)

赎楼手续费或叫担保费：业主欠款总额的1%，可做到0.8%；不足2K收2K

短期利息：银行收取的，一般是1个月的利息

罚息： [要交，要看原业主的合同条款及供楼年限，最多3个月的利息]

四、不需要交的费用, 注意是不需要交的不需要交的不需要交的不需要交的!!!

物业评估费：300 [不要交，银行免掉了的]

按揭服务费：1000~1200 [不要交，谁出谁是冤大头，中介最喜欢拿这个来临时坑你个千把元的]

抵押登记费：50 [不要交，银行免掉了的]

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2) 协议签订后了，中介就会联系银行，要赎楼的就联系担保公司，一般来说，中介都有合作的银行和担保公司。要记住的是，按目前的行情，中介所联系的银行或担保 公司，每成功一单，都会有提成的。银行要拉贷款、担保公司要做生意，就跟我们的工作一样，谁的绩效好谁的工资就高，所以如果中介要收按揭服务费，你直接去 找银行的信贷部问就行了，银行也有相应的担保公司，没有中介一样可以贷款的。

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2、到银行申请贷款，首期资金监管，

填写一大堆空白文件联系好银行和担保公司后，中介会约业主和你一起到公证处，业主办一个公证，你交钱了(360元左右)就行了。同时(或有的中介要过几 天)到银行去，给你填写一大堆空白文件空白文件，然后是按手印签名，反正，你会有一种把自己卖了的感觉(都是空白的合同...)然后开户开个卡或存折，在 银行首期资金监管，你刷卡签名就行了。

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3、开始等待，直到银行出承诺函数，担保公司开始赎楼

这时，在后台动作的就是银行相关人员和担保人员，反正不关中介的事了。银行正在走内部流程审核你的申请。

然后你等呀等，直到有一天中介或担保公司就会打电话给你，说赎楼楼申请下来了，要你把担保费打到担保公司账上去，打了钱，你还得等呀等.....

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4、过户，拿到递件回执

等哪天你起床时听到喜鹊叫了，中介忽然打电话过来说，原业主的房产证赎出来了(他也是在等担保公司干活)，可以去国土局过户了。去办之前，要你去中介先把 佣金给付了(看看，活还有没做完就要收钱了)，一般要付全款。如果在协议时谈好的也可以付一部份的，强烈建议刚开始谈判就约定 交房后付全款，而不是过户付全款。

把中介准备好的文件上签名，然后递件，拿到回执，原件中介拿走了，给你留一份复印件，上面有办文号，在国土局的网站上可以查询到进度。网址：

http://61.144.226.82:8088/was40/search?fapplyno=&flicitem=&fapplytm=20xx.04.29 有时在网站上找不到，不用担心，也可以打个电话查询：83949114，要有办文号才能查。

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5、5个工作日后，出新证，办理抵押登记

--- 到这个阶段，拿到递件回执后，贷款成数及利率可以确定了

到了第5个工作日，就可以去取新房产证，恭喜，这个时候房子在法律意义上是属于你的，虽然你还欠一大堆的钱，中介约你去过户，担保公司的人也等着那里了，这时候你要交钱了，如下费用：

查档费：50.00 一般不用交这个，免掉了

登记税：50.00

契税： 二手交易合同上金额的1%或1.5%

公证费：360.00 [境外人士购房要出，国内的不用］

交易费：6元/平 [双方各3元/平，要交]

贴花：5.00 [要交]

交完钱，取出新的房产证，让你陶醉不到3分钟，复印一份给你，然后就递到国土局里作抵押登记了办完这个后，银行就开始放首期款。

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6、5个工作日后，银行放尾款

这个阶段，你跟中介都不用去了，等着银行的人取出抵押件，然后1~3个工作日后银行放尾款。

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7、办理水电煤气有线过户，交房

等银行放完尾款，可能还有部份的贷款利息需要你补交，然后中介就带你去办理水电煤气有线过户，

交房子。

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在这期间，原业主除了去公证处作一个公证，其它时间就不需要出场了。

上面过程，是按照最复杂的情况【即“红本不在手”需要赎楼】来描述的；如果 红本在手，上面的很多环节都是不存在的，流程就简洁多了，周期也短很多，容易多了。

以上还请有经验的大虾多多指正