关于继续加强协税护税完善房地产交易税收管理工

作联系制度的规定

为提高我县房地产税收科学化、精细化管理水平，大力推进依法治税，增加收入，提高税收征管质量和效率，促进全县房地产业健康有序发展，根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发［20xx］82号），国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［20xx］89号）和国家税务总局、财政部、国土资源部《关于加强土地税收管理的通知》（国税发［20xx］111号）文件精神，结合我县实际，现就切实加强我县房地产税收一体化管理工作有关问题通知如下：

一、提高认识，加强组织领导

近几年来，随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我县财政收入的重要来源。但由于房地产业税收涉及的税种和征收环节多、征管难度大、缺乏有效的征管手段，房地产税收征管方面存在许多困难和问题。

实行#b@2环节房地产税收一体化管理是堵塞征收漏洞、防止税收收入流失的有效措施。各有关职能部门要从促进永胜经济社会健康快速发展的高度，充分认识做好房地产税收征管工作的重要性和紧迫性，进一步增强责任感和协作意识，加强组织领导，积极支持地税部门切实做好房地产税收征收管

理工作。

二、创新方式，实施综合治税

（一）征收范围。凡我市境内征用、出让或转让国有土地使用权、销售不动产所涉及的房地产税收。涉及税种为：契税、营业税及城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、土

地增值税、印花税等。

（二）征收方式。按照“部门配合、信息共享、直接征收、先税后证、源泉控管”的原则，我县房地产税收采取地

税部门征收管理与国土、房管等部门协助相结合。

（三）严格执行“先税后证”制度。房地产税收一体化管理以《土地使用权证》和《房屋产权证》为关键环节，通过“两个关口”（土地权属转移、房产权属转移）实施过程控制，对房地产业涉及的税种实行统一管理，把好产权办理关，实

现房地产业各税种征收管理的有机结合。

1、房产销售环节（商品房销售和存量房交易）。房产部门办理房屋权属登记时，将纳税人的完税（或减免税）凭证作为权属登记的必备资料，与房屋权属登记资料一并归档备查。纳税人无销售不动产完税（减免税）凭证和销售不动产#5@p的，房产部门不予办理房产权属转移相关手续，把好

房产权属转移关。

2、地税、房产、国土部门要相互配合，及时互通信息。

三、明确职责，落实工作责任

（一）地税部门要按照房地产税收一体化管理的要求，制定切实可行的征管措施，简化办事程序，提高依法办事效率，加强与国土、房产部门的联系与互动，不断加大对偷、

逃、抗税的稽查、处罚力度，切实防止税收流失。

（二）国土、房产等部门要切实履行协税护税义务，严格执行“先税后证”制度，将完税证明（含减免税证明）作为办理和发放房产、土地权属证件的前置要件，纳入必须的#b@2程序，对未取得完税证明（含减免税证明）的一律不得为其办理有关权属证件，并按季向地税机关提供#b@2情况。

（三）地税要加强与国土、房产等部门间的电子信息联网进程，实现信息资源共享，定期通报情况、核对数据，及

时发现问题，认真整改，形成“地税主管、部门配合、内外

联动”的社会治税体系，有效控制税源。

四、健全制度，强化源头管理

（一）健全管理制度。地税征管机关要按照部门配合、环节控制的要求，建立健全房地产业各税种间有机衔接的税收征收管理制度，同时应与国土、房产等部门加强协作，定期沟通信息，国家税收政策调整后，要向国土、房产部门通报情况，不断提高征管质量和效率，健全完善房地产税收控

管的长效机制。

（三）实行责任追究制度。 国土、房产等部门应切实做好协税护税工作，对没有坚持“先税后证”，协税不力而造成国家税款流失的，除向当事人追补流失税款外，由纪检监察部门会同地税部门共同核实后追究责任单位相关人员和负责人的责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第二篇：加强县域房地产税收一体化管理问题的思考

加强县域房地产税收一体化管理问题的思考

河曲县地方税务局直属二分局 樊恩师

近年来，随着县域经济社会的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住条件的需求从面积到标准逐年上升，促使县域房地产开发市场日益火爆，房地产开发呈现出前所未有的繁荣景象。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多问题，加剧了县域房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。本文就目前县域房地产税收管理中存在的问题及解决这些问题谈几点个人看法和建议。

一、 房地产行业税收征管存在的问题

房地产行业作为县域经济的新兴产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产行业税收征管工作中，主要存在以下问题：

（一）县域房地产市场乱象重重。目前县域房地产业的发展情况比较乱。由于县域房地产发展受地域历史、社会、政治、习俗等多方面的影响很不规范，尤其县域房地产近年来的许多违规开发是困扰当前县域房地产市场健康发展的最大瓶颈，也是限制县域房地产税收发展的最大瓶颈。而县域整房地产业的发展基本没有统一规范的条件限制，对于土地出让和土地用途及房地产开发各部门缺乏有效的沟通，使得管理相对比较薄弱。

(二)社会纳税意识不够，偷漏税现象较严重。

由于县域房地产开发商绝大多数是私营企业或个人，这些纳税人往往是只将账记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。总体说来整个行业纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷漏税现象较为严重。究其缘由首先是大多数开发者社会关系和身份背景复杂，对搞房地产开发不按规矩来、好多都不是正规房地产开发企业开发，违规开发者居多；其次是大多数开发者有意隐瞒利润逃避税收，不记账；其三是开发者现金或者个人结算账户结算，付款不要票，收款没证据，开具白条现象比比皆是；其四是取得收入不申报纳税。

(三)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。

目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有各环节分别征收契税、耕地占用税、营业税及城市维护建设税、教育费附加、价格调节基金、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、、印花税等税种。由于涉及的税种较多，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识并接受。同时，房地产开发商不积极配合和购房人没有索取产权证件意识也增加了征管难度，导致房地产相关税收政策执行不到位。

(四)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。

由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如税源管理部门的人员调整因素，前后税源管理存在断档。二是税收征管力度不够。房地产税收一体化管理是一项系统工程，由一个单位或者一个部门很难管理。三是行业税收管理措施不到位。如目前县域土地增值税由于预征政策落实问题，以及计算程序复杂，使得征管上存在较大的漏洞。四是#5@p控管缺位。主要表现在：其一，施工方结算不开具建筑业#5@p，无法确定工程成本。其二，房地产开发商不开具销售不动产#5@p，在纳税人隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收。其三，房地产开发商与施工方大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报或不申报

收入。五是开发者不设置帐簿对税务管理和检查环节造成影响，尤其绝大多数个人行为很难纳入监管

(五)税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。

当前，由于县域房地产开发者大多数纳税意识淡薄，尤其是绝大多数开发是个人行为很难纳入税务监管，再加上税收征管力量的薄弱，极大地影响了房地产相关税收的管理。更甚当期县域税务机关对税务稽查工作的目的和作用认识还存在一定的局限性等诸多因素导致在对房地产行业中的税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。

(六)部门配合缺乏合力，激励制约手段欠缺。

税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于国土、建设、发改等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产开发商的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的信息来源只处于个人之间人情关系状态，遇到问题不能及时解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

(七)税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。

一方面费大于税现象极为严重，据一些房地产开发商讲搞一个开发项目所要缴纳的各种费用近20项(不包括取得土地价款和施工成本)，仅这些收费项目支出就高达投资额的25%左右(不含税收支出)，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，导致其最大的利润来源于税收这一块，所有开发商想尽一切办法来偷漏税款，这样大大弱化了税收的调控能力。另一方面，现行的房地产开发商的税收种类繁杂、结构松散，这些因素都从一定程度上影响了房地产行业的健康发展。

二、 对房地产行业税收实施一体化管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、专业化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节链接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。

(一)强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。

要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。譬如利用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，启动相关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产开发商的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。

(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。

具体来讲，从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。如帮助纳税人理解认识国家有关房地产业的税收政策；帮助其建立完整的财务核算体系；帮助妻审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是完善“以户建档、项目管理”办法，把房地产开发过程中涉及的契税、耕地占用税、建筑业和房地产营业税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等全部纳入税源监控，对房地产及建筑安装项目实行“项目管理”，按项目登记台帐，一项（目）一档，全面掌握每个项目的成本、核算和销售情况，实施税源监控。三是加强#5@p管理工作，把房地产开发商向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税票据管理，定期检查房地产开发商使用情况，核对统一收款收据和#5@p的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的票据，严格进行处罚。四是加

大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门或经侦部门处理，及时有效地打击税收违法行为，，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。

(三)加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。

房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。

首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发商的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。同时，其他税源管理部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给房地产税源管理部门。

其次，以契税征管为契机，全面掌握税源信息。实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制#5@p和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。

第三，要积极向购房人宣传产权证件的作用，通过购房人索要#5@p和产权来堵塞税收漏洞和促进税收征管。利用媒体广告或新闻报刊来获取房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。

(四)简化办税工作程序，提高征收工作效率。

因地制宜，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。首先，采取与土地、房管、银行等联合办公的方式，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，有条件的地方，可以争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，并将金融机构或银联设备引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率，树立起良好的税务执法形象。

(五)坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。

房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要坚持“以人为本”的思想，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。