御景苑销售大纲

为什么有钱要买房

为什么要现在买房

为什么要买这个地方的房子

为什么要买这个地段的房子

为什么要买这个项目的房子

为什么要买这个项目的这栋楼的这个单元的这套房

为什么要现在就定房

为什么要现在签合同

为什么买御景苑的房子，不买城上城的房子

一为什么有钱要买房

买房保值增值，对比其他投资方式，

A银行存款：利息低，有利息税，人名币贬值，造成钱不值钱，导致货币缩水。

例：父母以前是万元户，一万元一直存起来，现在取出来什么都干不了。

B股票：风险大 ，中国股市不规范，太多暗箱抄作，投入精力多，劳神又费力。现如今的金融危机，投资股票风险很大，很容易套死。

例：某客户去年买XX股票，投资金额两百万，现在只剩七十多万，损失达百分之六十。 C国债：利率固定，周期长最短5年，变现能力差，不记名不挂失不易保管。

例;某客户买国债数十万元，因一次意外全部丢失。

D黄金：难以把握市场，专业性强，短时间内投资收益慢，风险太大，现如今不是最佳入市时机。

例：某客户跟风，去年以每克265元购入十根金条，今年每克降至184元。

E收藏品邮票：周期长，专业性强，不易保管，变现能力差。

F古董：专业性更强，赝品多。

例：某客户高价购买一个清朝花瓶收藏，后经专家鉴定为赝品。

G基金：回报率小。

H做生意：金融危机，经济下滑，市场萎靡萧条，竞争太激烈，风险大，监管苛刻，关系网复杂，投入精力大。

例：一个客户开了一间酒店，装修花费数百万，结果开业前与国家监管单位手续问题，迟迟未能开业，造成损失惨重！

投资房子的益处

A买房是一项固定资产投资，而不是消费品

B投资方式灵活，易租易售，可自住可卖

C操作简单，不费精力，不需要专业知识

D房子是生活必须品，需求量大，供不应求。房子永远有好市场

E土地是不可再生资源，资源有限

针对租房客户

A买房月供相对于租金，月供相当于自己租给自己

B买房是长远打算，租房是短暂的，迟早要买，晚买不如早买

C租房痛苦经历。

例：不能随心所遇的买东西，看房东脸色，房东随时涨租金，需要到处搬家，退房时押金无法收回

D居无定所，不利于事业发展

改善性客户

A以房养房，租金当月供，改善生活环境，住新房，享受生活

B老房子空气差，户型格局差，社区绿化差，无物业，生活品质低，无优越感（无面子）市区分穷人区，富人区

C老房子无停车位。

例：我同事家买了辆车，本来是为了方便，可是社区没有停车位，把车停别的地方，回家还得走15分钟，结果一点都不方便了。

二为什么现在要买房

1现在市场处在相对谷底，入市的最佳时机，早了不好，晚了又不好把握

A现在的价格已经是开发商的底线

2政府的利好的政策支持买房

3政府拉动房市的措施

A拉动内需，会带动建材上涨，从而房价上涨，

B基础设施的完善，（如商场·机场·公路）会带动相邻的房价上涨

4观望期长，导致刚性购房需求增大(80后是购房的一大主流)，开发商近年无地可拿，未来会造成供不应求。

5现在买，选择余地大，可以挑个合适的好房子，好地段。

6由于美元大量降息，大量热钱涌入中国投资固定资产会，让中国房地产新一轮的房价上涨，再者国内CPI不断上涨，房子是增值保值产品，还有就是中央今年的目标是保持GDP8%左右，经济软着陆，因此房地产行业必须保持健康发展，那么这样看来宏观经济长期向好发展，支持房价稳步上涨！

7房地产牵扯的行业太多，（建材五金、家居、广告媒体业、装饰业、金融信贷、建筑、开发商）政府首要扶持房地产行业，房地产行业的前景一片大好

8居住型的客户，最重要的是买哪的房子（适合居住，生活方便，交通便捷）而不是什么时候买，适合自己的才是最好的。

9由于政府扶持房地产，开发商融资渠道多，就不会降价，即使有，那是个别开发商融资行为，整个房地产行业是不会呈下降趋势。

三为什么要买这个方位的房子

交通生活配套环境

生活配套

环境a人文b自然

规划升值

风水

价格

为什么买新城的房子

优势：

A交通四通八达：

a高速路：机场高速二通道

b主干道：上海路

配套：

a华联开业，政府投资方向，新区是未来趋势

环境：

a人文环境：商务人群聚集，年轻白领、商务精英；

b自然环境：锡林浩特市第一大公园——植物园、高尔夫练习场；

风水好：有水聚财，路路通财通，地势平坦一马平川。

规划升值

价格合适，选择性大

四为什么买这个地段的房子

1， 交通：便利

2， 配套：未来的趋势所在

3， 环境：

自然环境：

a小区内绿化，b高尔夫，c公园

人文环境：

a区域定位，b周围小区档次，c.本小区居住定位，d当地历史人文，e治安好

总结：无论自然环境人文环境都特别适合居住。

4，升值空间

现有的便利交通，完善的配套，优美的环境，高端的居住人群。

稀缺，唯一性，地段唯一性带来的升值。

人文带来的升值。

5，价格，周围高端社区带来的升值。

总结：最佳入市时机，未来有巨大升值潜力。

五、为什么买这个项目的房子

1，定位：本小区是什么样的社区。

例： 上上城—青年人的理想社区

财富公馆—所有中关村有头有脸的人物都要住在这里

SOHO现代城—在家办公,

2，小区所在区域（重点讲小区所在位置）：

3，小区所在位置，东西南北紧邻的交通干道或者配套公建；

4，小区周边交通的便利性：

根据客户上班的距离帮其设计路线,

5，小区最近的商业配套，包括小区内的商业。

总结：告诉客户买房一定要买完善配套，便利交通的房子。(对比不方便的社区给生活带来的烦恼)

小区整体概况：

开发商（出名讲）b占地.c楼栋数.d总套数.e容积率.f绿化率.g车位配比.h工程进度.i销售

状况（多说）.

小区卖点渲染：

环境：园林风格，绿化植被率，花草树木，水景；

风水：整体布局，园林风水，大门风水，单元门风水，建筑风格带来的风水，地块带来的风水； 物业：品牌物业（曾经做过的项目），物业有哪些服务（常规，增值）

总结：买房一定要买高枕无忧，有安全保障的物业的小区。

多层：楼栋坐落的格局能保证采光通风好（特征，好处，对比，楼间距重点渲染），超薄板，通风采光好，受追捧。大开间短进深，全落地采光大玻璃窗，270度转角飘窗，明厨明卫，得房率高，一梯两户，户型方正，面积适中。

高层：户户朝阳，户型多样，选择余地大，景观好，视野开阔，私密性好，讲设计公司。 总结：唯一性，不可复制性，稀缺性，给您带来尊贵感，升值空间大。

6，升值：小区的升值潜力

（1）.地段带来的升值；

（2）.环境带来的升值；

（3）.高级配套带来的升值；

（4）.独一无二的园林景观带来的升值；

（5）.高档人群带来的升值；

（6）.高档物业带来的升值；

（7）.户型带来的升值：大户型稀缺；小户型易租易售，市场需求量大；

总结：高档小区又坐落在这样好的地段，而且又处在这种方位，让它的升值潜力更加巨大。 7，小区的细节：路，路灯，休息椅，垃圾筒，公共卫生间，指示牌，井盖，配电室装饰，无障碍通道，屋顶下水管，盲道，扶手，单元门设计，园林音响，信箱，文化墙，健身设备，车库的做法，大堂或门厅，品牌电梯，楼梯贴砖，手机充电站，自动擦鞋器，外墙外保温，插座设计的合理性，暖气片美观，位置不档家具摆放，数字电视，下水管道UPVC，窗户的开启方式，纱窗的做法，玻璃的材质，隔音的做法。

总结：人性化设计，显档，实用，细节彰显品质。

8，对比这一地段的其他项目，突出这个项目最适合它

城上城—10层以下见不到阳光，溪林湾---很好，但是期房

六、为什么要买这个项目的这栋楼的这个单元的这套房子

1，为什么买这栋楼:

位置：出门方便，购物方便；

楼间距：采光好，通风好，观景好，私密性好，离花园近；安静；

风水好，前有靠后有照；

外观漂亮，显档；

居住人群，层次相符；

无遮挡，采光好，视野好；

靠边，三面采光，观景，私密性好；

靠中间保温好，节省生活成本，无西晒；

单元数字好；

人文档次好；

这栋楼得房率高。

总结：这栋楼是好多客户的相中的，户型已经剩得不多。

2，楼层的好处

二层接地气，出行方便，可做生意，易租易售，价格便宜，楼间距宽，屋前有景观，空气清新（对比别墅），不依赖电梯。好搬家。

楼层：（1）数字好.(2)采光通风好.(3)私密性好.(4)观景好.（5）.空气好.（6）安全性能高.（7）邻居好.（8）价格合适；

顶层：（1）视野好.（2）风水好，高高在上.（3）私密性好.（4）价格合适.（5）采光好.（6）空气好.（7）无蚊虫.（8）凉快.（9）安静。

3，为什么买这套房

户型：（1）方正，好摆放家具，（2）没有浪费面积，好利用，（3）省装修费用，（4）干湿分区，洁污分区，动静分区，（5）南北通透，（6）全朝阳，（7）明厨明卫，（8）层高高，（9）大开间短进深，（10）房屋面积合理，（11）进门有玄关，（12）有阳关餐厅，（13）得房率高，（14）有储藏间，（15）有双面阳台，（16）大外飘窗，（17）有预留洗衣机位，（18）私密性好，（19）露天阳台，（20）厨卫的设计。

总结：这种户型的稀缺性，唯一性，最适合居住。

七、为什么要现在定房

A此房从户型、位置、价格适合你，适合的就是最好的，错过了会后悔的

B现在不定，明天这套最适合你的房子没有了，其他的你也看不上，最主要是你看不上

C这套房其他客户也正在看或者是也看好了，现在不定，别人就定了，你就只有选其他的了 D好房子不等人

E我们销售人员有二十多个，每个人都想给客户选个好房子，你明天过来，肯定被别人定了 F渲染热销氛围，客户多，定房多，例：我上个礼拜有个客户，看好了房子说下午来定，就回去吃了个饭回来就被别人定了，后悔莫及

G唯一套成交法，只剩一套了

H快速用客户感兴趣的卖点，多轮逼定

I从心里上逼定，犹豫不决造成的损失比一个错误的决定更加严重，最坏的打算是你买了一套舒适的，适合你的房子，什么时候不想住了，就买了，还能赚一部分钱

J“储蓄成交法”买房相当于把钱存到银行，不是花销，想用钱了，随时可以变现，而且利息多德惊人

K客户想和家人商量——不用商量，因为家人没来看过，了解的资讯少，无法做决定的

a和父母—— 这个房子是你来住，你喜欢就行，做为父母一定是尊重你的，老人和年轻人的观念是不一样的，最终还是您来定

b和朋友商量——买房是你总结来住，别人不好给你做决定，你别难为朋友了，万一你后悔了，朋友落个骂名，朋友只能给你参考法律程序，例：我和同学去买衣服，我俩喜欢的风格都不一样，没办法达成共识的

c和爱人商量——男人：大事男人做主，女人主内，您相中的大姐肯定喜欢，所以不用商量，大姐一定很高兴，万一因为你商量错过了好房子，大姐会怪你一辈子的，会认为你没有主见，定下来吧

女人：看大姐就是事业型的女人，很干练，有主见，一看就是说了就算的女强人，你肯定是果断的人，而且眼光也很好，不用跟大哥商量了，大哥肯定相信你，一看您就特别幸福，大哥也很疼你，你看就好的，大哥肯定喜欢，是这样吧，没问题的，定下来吧

L您现在不定下来，您在看两年也买不到房子，因为你看任何小区都会和这个小区做对比，你会都相不中，别犹豫了，犹犹豫豫干不了大事的，没问题，定下来

M今天定，有超大优惠，能省好几万呢，明天过来就没有了，您回家睡一觉，几万块就睡没

啦，没问题定下来，封房！

N今天不定下来的痛苦和买了这套房的幸福生活做对比,例：每次你路过这个社区，看着别人住的舒适幸福，你都羡慕不已，都会后悔难过

八为什么现在签合同

A现在签合同，有保障

B省事，节约时间，不用来回跑

C今天签约有优惠

D签约是迟早的事，是买房子的正常手续

E我们是正规开发商，这是正规手续，例：好多小开发商一房多卖，最后因为没有签约，办入住的时候扯皮，钱交了，房子住不上

XX房地产营销中心

20xx年x月x日

 

第二篇：网销整体销售大纲

爱窝功能大纲目绿

会员卡系统

1. 客人等级分类维护？ 2消费满多少送多少方案与冲值方案自动植入

3抽奖案值入（提升现场成交率和转介绍）

4订单积分、论坛积分、点评积分的整合？（新打折方式） 5积分礼品的定位方案及互动策略实施？ 6查件跟踪、电子请贴、网上选礼服等粘稠系统案 7安利模式的人脉暴增案

突破开发

1. 会员卡要物超价值 2要有一套系扣礼券系统 3各种礼品设计及话述的设计

4积分系统与网站整合设计 5积分礼品要经常换？

6电子请贴、礼服系统的设计（查件需要博诚） 7安利模式系统设计

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手机监控系统+手机主页管理 解决问题

1全员网销制度的定制（个人与团队指标） 2团队分组PK机制的植入

3手机实时监控管理策略 4实现手机发贴、回贴、炒贴系统

突破开发

1、边执行边总结网销制度的烦恼 2分组PK如何实行如何奖励

3、手机实时监控系统的开发 4手机网页的软件开发

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论坛+视频见证+团队点评系统

1、 论坛如何炒贴帮助百度上的优化 2、新调查网上实行方案（点评）

3、 客照见证方案的实施并让门市人脉爆增案 4、传递千颗爱心-视频见证方案

突破开发

1. 帐号快速切换软件来炒贴 2、团队点评考核系统 3、抢先看的话述、考核、流程机制的方案

4、人脉案客人短信及话述的设计 5传递千颗爱心话术及录相拍摄角本

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团购、会员套系、支付宝系统

1支付宝指导申请网上到企业帐号流程 2三网手机验证系统

3体验式设计的加入（不注册如何定单如何抓客）

4积分打折与礼券如何结合使用 5传统活动秀整合到网上方案

突破开发

1三网手机验证 2体验式设计的加入（不注册方便咨询并抓客）

3积分打折与礼券如何结合使用 4传统活动秀如何整合到网上报名结合手机互动

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手机投票评选系统+活动短信报名系统

1投票与手机结合案让您抓客更容易 2解决门市转介绍考核方案 方便快速成交

3拉票加票电话营销的模式 4接单、拍摄、选片、看版、取件解决这些流程中提升转介绍 5QQ爆炸式人脉扩展案策略 6增加网站流量、新见证方式的展示

突破开发

1媒体加票找哪个平台合作，口对口吗？ 2奖品吸引力大吗？要自已付费吗

3解决假票，用手机短信验证相结合吗 4每月小奖品的策划

5转介绍考核机制奖励自已摸索 6流程如何植入电话营销及二次开发呢？