荔园商厦项目招商策划建议书

承蒙贵公司的信任，敝司能为西乡荔园商厦（以下简称本项目）提供招商策划及推广建议书，并多谢贵司提供之资料。本策划方案旨在证明发展商一个正确无误的投资方向，并通过对本项目的初步分析研究，项目定位的阐述，以及招商推广手法的突破性等，将一幅鲜明而生动的天富兴旺和美好的雄起图，在公众面前展现无遗，能引导投资客抓住这难行的投资机会，使西乡荔园商厦成为一个城中热点。整体推广概念将于建议书内作扼要阐述。诸多细节问题在双方协商之后再行定论。

项目分析

一、项目概况

项目位置：地处深圳市宝安区西乡镇荔园路，西乡新一佳与佳华百货之间。

项目面积：总面积约5600平方米，共三层。

周边配套：西乡商业步行街、西乡公园、肯德基、银行

紧邻商场：新一佳超市、佳华百货、南城百货

二、片区分析

基本情况：西乡作为宝安区八镇二个街道办事处之中的一个镇，具有毗邻宝安县城的独特优势，也是宝安的老牌工业区，有众多外资企业、港资企业在此开厂经营，工厂的发展状大，扩大了消费群体，加上本地居民生活水平的提高，有力推动了西乡经济的快速发展。

商业状况：西乡的商业主要核心圈正处于项目所在片区，片区内聚集大量商场、商家。商场有佳华、南城、新一佳、大新等，以及有着十几年发展历史的西乡商业街。佐丹奴、以纯、安踏、依米奴、步步高等知名品牌， 也把握时机，抢占商业片区有利地势。

商业特征：片区的商业形态，正在从局部开始发生变化，典型的要数荔园路，早期的荔园路以餐饮为主，现已逐步形成通讯一条街。老牌的商业步行街也顺应时代的发展而变更，业态正在调整过程中。就消费力而言，片区内单体消费指数普遍偏低，但整体消费指数却居于中等水平。

发展趋势：南头关口的存在，很大程度上阻隔了宝安地区消费者向关内涌进的趋势，一定程度上形成宝安自身的消费圈，特别是宝安地区不断完善的行业形态，满足了宝安消费群体日益增长的消费欲望，就西乡商业圈而言，其商品层次也为了满足消费水平的提升，正在逐步提高。行业形态也日渐丰满，将更大程度上吸引本地消费群体的目光。

三、综合分析

优势：

1、项目为独立建筑物，外观气派，可塑性强；内部柱子分布均匀，结构合理；

2、项目为原荔园市场改建，有一定的知名度的积累；

3、地处西乡中心商业圈，地理位置优越，商业形态成熟；

4、宝安新城规模初显，通过新城大道，与项目所在片区遥相呼应。

劣势：

1、入口距荔园路有50米左右距离，且紧邻铺面陈旧，加之门前树木遮挡，使得主入口难以瞬间吸引消费者；

2、佳华百货、南城百货发展时间长，拥有相对成熟稳定的客源；

3、卖场门面不宽，进深较大，且有扶梯相隔，不利人流引进；

4、门前未形成商业气氛，没有人流。

机会：

1、西乡商业圈内的新一佳、佳华、南城等商场均以超市为主，小商品市场缺乏，具有较大的市场生存空间；

2、整体租金水平不高，诸多目标商户具备租金承受能力；

3、旭日时装城卖场条件恶劣，且计划拆除重建，部份商户已经陆续退场；

4、深圳市宝安区城市化进程加快，商业市场将逐步规范，居民消费水平将不断提高。

威胁：

1、项目所处的宝凌路，相当长的时间内，破乱现状难以改变；

2、处于宝安本土实力商家佳华和新一佳之间，腹背受敌，发展受到牵制；

3、项目片区原有居民外移，大部份现在居有对本项目的过去毫无认识，没有知名度的积累。

市场分析

一、市场状况

如今的宝安，已经成为商家必争之地。政府的合理规划，庞大的消费群体，让各品牌商家纷纷涌进宝安。天虹、沃尔玛、家乐福、人人乐、海雅、新一佳、佳美达、佳华、南城、好百年等，各凭借自身经济实力和品牌优势，在宝安市场划分势力范围，市场竞争日趋白热化。

在众多大型卖场的互相厮杀中，小型卖场的生存问题更是尤为突出。是在夹缝中生存，还是在夹缝中灭亡，并非不假思索就武断定论的。市场是一个大舞台，成人的表演纵然精彩，小孩的演出也会博得阵阵掌声。同样的道理，一个卖场的生存和发展，卖场面积的大与小，只是摆在其次的位置，关键取决于定位是否准确，是否能够在饱和的市场竞争中找到发展的源泉和动力。

二、个案分析

南城百货

功能分布：一楼为独立店铺，包括服饰、鞋帽、美容、饰品等；二、三楼为超市；四楼为专柜，经营服装、电器、书籍、工艺品等。

点评：一楼的独立店铺，在经营特色上有所欠缺，未能给商场带来人气。商场经营商品处于低档水平，以传统商场经营模式运作。

佳华百货

功能分布：一、二楼为超市；三楼经营化妆品、音像、手机、珠宝、电器、书籍、工艺品等。

点评：将超市作为主打，门前的广场利用合理，卖场购物气氛不错，商场经营商品居于低档水平。

新一佳超市

功能分布：一、二楼为超市；三楼经营服饰、皮具、珠宝、游艺中心、鞋帽等。

点评：新一佳的成功入驻，带来商场新一轮的革新，有效推动西乡商业的发展，商品档次居于中低档水平。

荔园路街铺

功能分布：以通讯行业为主打。

点评：正对西乡大门，商场较集中，但由于道路结构问题，二侧经营状况有所差异。经营行业由早期食街转向通讯街，连锁手机卖场较多。

步行街街铺

功能分布：经营服装、鞋帽、餐饮、电器、金行、饰品等。

点评：步行街与荔园路同为西乡最繁华街道，是西乡的商业标志，其发展历时较长，众多服装品牌商户如佐丹奴、以纯、温绮、依米奴等已经入驻。

三、消费群体分析

独特的地理位置，造就了特定的人流；特殊的行业形态，也带来特定的消费群体。

作为毗邻宝安县城的西乡镇商业中心，其特定人流来自以项目所处地为中心点，向西乡全镇乃至周边地区幅射范围所包含的居民和打工者。作为老牌工业区，造就了其特定的消费群体，很大比例上是打工仔和打工妹。当然，作为发展久远的城镇，拥有一批土生土长的本地居发，这部份当地本土居民的消费能力也不可忽视。

项目定位

一、目标消费群体定位

打工一族：散布周边的工厂集聚大量来自五湖四海的打工青年，他们拥有较多的共性，那就是年轻而有朝气，他们有对美好生活的向往和对时尚生活的追求，但他们由于工作岗位的约束，在经济收入上普遍处于较低的水平，基本上属于日常生活必需品的消费。

本地居民：当然，本地居民的概念并非完完全全是指祖籍西乡的居民，其中也包括一部份的外来定居人士。他们中的大部份凭借经商、投资等已经具备一定的经济基础，而且很大一部份在西乡养成就近消费的习惯，其消费场所首选西乡本地商业场所。

二、项目形象定位

大而全的经营模式只适合大型卖场，项目自身作为小卖场的客观事实，必须彻底抛弃大而全的经营模式，走特色化经营道路。因而本项目定位为以服饰为主，美容、小吃、休闲等为辅的小商品市场。项目形象核心：

小商品市场，项目名称暂定为荔园商厦。

三、价格定位

周边市场价格分析（以下价格仅为参考价）

名称 租金

荔园路街铺 140元/㎡--280元/㎡

真理街街铺 约60元/㎡

常盛街街铺 约50元/㎡

步行街街铺 约260元/㎡

旭日时装城 90元/㎡--300元/㎡

天宝时装城 80元/㎡--280元/㎡

金麒麟服装广场 25元/㎡--85元/㎡

项目价格定位

一楼均价：80元/㎡

二楼均价：50元/㎡

三楼均价：30元/㎡

项目规划

一、装修规划

外墙：钢挂大理石（主入口），有色涂料（侧墙部份）

地面：高级花岗岩地面（门口部份），地砖（内部地面）

天花：轻钢龙骨架，石膏板天花

铺位间隔：优质落地玻璃（临走道面），轻钢龙骨双面石膏板（间隔面）

广告位：店铺招牌位，外墙广告位

电梯：扶手电梯

空调：中央空调

供电：照明及灯饰系统，店铺内设开关，独立电表

保安系统：场内设保安系统，24小时保安

消防系统：防火卷闸门、自动喷淋及自动报警系统

电话：直线电话及宽频电话

广播：中央广播系统

二、内外规划

主入口造型：为达到项目在荔园路上能够吸引眼球的目的，就必须对主入口进行合理规划，有效装修，营造良好商业气氛。

走道吊旗：为营造良好的商业气氛，刺激顾客购买欲望，必须因时而宜地制作各类吊旗。

路口改造：项目所处的宝凌路口，脏乱差现象突出，很大程度上对项目发展影响较大，要与相关部门协商共同解决，包括树木的修剪甚至移植、路面的修整等。

铺位面积：商城的内部格局采用店中店的形式，以小单元出租，不考虑大客户的因素，面积以20㎡--100㎡为宜。

三、店名规划

给主题商城起一个适当的名字，对于商城的发展至关重要，要求店名时尚、易记、发音响亮。

四、商业定位

一楼前：东边以休闲小吃为主，可引进知名品牌的小吃带动人气，西边引进品牌服装或鞋包做大卖场 一楼后：引进服装、鞋帽、饰品等

二楼：引进服装、鞋帽、饰品等

三楼前：引进休闲会所，如足浴、按摩、KTV、卡拉OK等

三楼后：引进美容、美发、美体、修甲等

待与贵公司进一步权商合作之细节后，根据实际工作进展情况，我司将会提交一系列《详尽的项目规划建议书》。

招商计划

一、招商策略

租赁方式：纯租赁

租赁条件：（具体内容待定）

租金 租期 管理费 免租期 空调费 工商税收 进场费 水电费 备注

二、招商准备

招商手册：平面图、效果图、楼层功能分布图

现场招商处：装修标准、工作人员安排、办公设备配备

三、招商时间安排

______年___月___日——_______年___月___日

四、招商工作内容分工

招商咨询：代理商

招商手续办理：代理商

招商财务工作：发展商

……

五、招商方式

1、坐场招商

2、针对性寻找、洽谈目标商户

3、对外宣传引导目标商户

六、招商进程

阶段 时间 商户

第一阶段 大客户（面积300㎡以上）

第二阶段 小客户（面积300㎡以下）

第三阶段 小客户（补充阶段）

第四阶段 小客户（更替阶段）

待与贵公司进一步权商合作之细节后，根据实际工作进展情况，我司将会提交一系列《详尽的项目招商计划书》。

宣传配套（待续）

一、报章、宣传单、户外广告

报章：在宝安日报以软文和硬广告交替发布的形式，在招商前和招商过程中，对项目进行宣传，并作全面介绍。

宣传单：制作招商简介的宣传单张，在人流量大的街道及目标客户所在的商场派发。

户外广告：在项目自身墙体，以及西乡商业圈的主路口悬挂巨型条幅，着重强调商城名称、特色、位置、租金等。

二、招商咨询点

在周边主路口设现场招商咨询点，对项目现场招商处作补充，一方面作为活体广告告知目标商户，另一方面吸引部份商户进行现场咨询，并最终达成进场经营的意向。

相关手续办理（待续）

一、租赁合同签订

二、商城交铺

三、递交独立装修方案

四、商户进场装修

五、商户货品进场

六、商户开始营业

开业庆典初步构想（待续）

一、活动主题

二、活动形式

三、活动配套宣传

四、活动费用预算

 

第二篇：海南海口羊山休闲公园项目招商规划建议书

海南海口羊山休闲公园项目招商规划建议书

一、龙桥：世界高尔夫旅游目的地和中国高尔夫旅游之都的心脏

2010年是国际旅游岛建设的开局之年、起步之年。为了打造省会城市中心强区，海口市龙华区将“围绕羊山土地整理和生态恢复项目，培育发展农家乐乡村休闲旅游，连片开发户外有氧运动组团、体育公园组团，打造龙桥、龙泉世界级运动休闲娱乐胜地和生态养生宜居胜地。”——这是2010年2月1日召开的龙华区五届人大五次会议作出的决定。

上述三大组团，户外有氧运动组团即观澜湖海南火山岩度假区（791工程）位于海南东线高速公路以西、绕城高速公路以南（该度假区在龙桥拥有3个高球场，会所及酒店设在龙桥镇永东村）；体育公园组团是青龙湖体育公园，位于海南东线高速公路以东、海口绕城高速公路以南，靠近龙桥镇政府所在地龙桥墟；龙桥、龙泉世界级运动休闲娱乐胜地和生态养生宜居胜地组团是羊山休闲公园(海口火山国家森林公园核心区域)，位于海南东线高速公路以西、海口绕城高速公路以南，与观澜湖海南火山岩度假区接壤。

上述三大组团是龙华区构建“龙桥国际旅游小镇”最大的本钱。因此，海口市政协副主席、龙华区委书记黄礼忠在接受海口晚报记者采访时高调宣称：国际旅游岛建设为改善羊山地区农民的生活环境带来了重大机遇，龙华区将把握好这轮城乡一体化建设的机遇，依托羊山土地整理和生态恢复项目（即观澜湖海南火山岩度假区项目），培育发展农家乐乡村休闲旅游，在新坡、龙桥建设两个国际旅游小镇，打造龙桥、龙泉世界级运动休闲娱乐胜地和生态养生宜居胜地。

观澜湖海南火山岩度假区的会所与酒店设在龙桥镇永东村，该度假区在龙华区龙桥镇拥有3个高尔夫球场，2010年3月18日开业迎宾。当天上午，由海口市人民政府和骏豪集团主办，以“全球化高尔夫与海南国际旅游岛建设”为主题的博鳌国际旅游论坛2010海口高尔夫与旅游主题论坛在景色宜人的海口观澜湖海南火山岩度假区开幕。海南省委副书记、省长罗保铭面对中外嘉自豪地宣布：“在国务院建设海南国际旅游岛国家战略的昭示下，在骏豪团队和海口市政府历时3年矢志不渝的打拼下，在具有500多年历史的高尔夫文化的点化下，一个世界级的火山岩特色高尔夫休闲度假区终于展示在世人面前，沉睡在海口羊山地区的万年火山岩地，开始洋溢出健康、阳光、超越自我的文化魅力，焕发出产业发展、财富创造的活力。”

此次论坛共邀请500多位高球产业界代表和专家学者到会，并特邀世界其他一些国家、地区的国际高尔夫及旅游组织领袖出席并做主旨发言。论坛开幕当天发布了高球产业界的“海口宣言”——《博鳌国际旅游论坛海口高尔夫与旅游发展宣言》。在高球产业界极具影响力与号召力的大白鲨企业主席兼总裁格·诺曼、国际高尔夫旅游经理人协会首席执行官彼得·沃尔顿、长江商学院院长项兵、中国（海南）改革研究院院长迟福林等著名产业领袖、专家学者发表了精彩的主旨演讲。中高协副主席、原中国奥委会副主席何慧娴，世界旅游组织亚太部主任徐京，著名导演冯小刚等12名嘉宾参加了由凤凰卫视著名主持人胡一虎和旅游卫视主持人言明主持的“高尔夫旅游与生活方式”两场交流互动活动。

海南省委常委、海口市委书记陈辞开幕式上说，去年底，国务院出台建设海南国际旅游岛的意见，要求海南在符合规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护环境、维护农民合法权益并依法办理有关手续的前提下，科学规划、总量控制、合理布局，规范发展高尔夫旅游。海南要贯彻落实国务院的意见精神，努力打造中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地，并扶持和鼓励国内外客商投资发展高尔夫相关产业，把海南建成中国重要的高尔夫产业基地，使高尔夫运动成为吸纳农村劳动力和扩大内需的重要产业。

为了将海口建成“世界高尔夫旅游目的地”和“中国高尔夫旅游之都”，海口市长徐唐先在会上宣布：依据中华人民共和国法律设立海口国际高尔夫与旅游论坛，中国海南海口观澜湖高尔夫球会为论坛的永久会址。为完成以上使命，论坛将采行以下战略：建立国际高尔夫与旅游发展高层论坛常设法人社团组织机构，定期、定址召开年会。经常性举办如论坛大会，研讨会、座谈会和讲座，讨论环境保护等领域的重大问题；开展有助于实现论坛宗旨的各类研究活动，让论坛成为高尔夫产业研究中心和人才培训基地。此外，将为2010年10月开始在海口举办的首个在亚洲举办的聚集好莱坞一线明星、国际娱乐明星和顶尖职业高球手的观澜湖世界名人邀请赛和2011年11月在海口举办的国际职业高尔夫球巡回赛（高尔夫世界杯赛）等各类国际顶级赛事做好行业服务工作，并提供智力支持。向公众普及和推广高尔夫球运动，推动高尔夫大众化，持续提升高尔夫整体水平；致力于发展青少年高尔夫运动，谋求高尔夫的可持续发展。构建行业自律诚信联盟，科学、规范、有效地利用好土地资源，在球场维护中自觉使用生物农药、无毒化肥等，保护生态环境。

二、羊山休闲公园：海南省人民政府招商引资重点签约项目

为了充分利用大企业、大项目给龙桥镇带来的发展良机，打造海南绿色旅游新品牌，构筑国际旅游新亮点，推动传统农业转型升级，开辟农民增收新途径，让羊山地区的农民搭上国际旅游岛建设的快车，2009年初，龙华区龙桥镇人民代表大会批准了镇政府创建示范精品村庄的工作计划。决定从2009年开始，在开展文明生态村建设过程中，按照新农村建设总体要求，围绕“果园观光、农业生产示范基地、休闲度假”等项目，把博潭、博片、美任三个村庄规划建成示范精品村庄。2009年7月，龙华区人民政府成立了“创建龙桥乡村旅游休闲小镇项目工作领导小组”，批准以整村创建农家乐为目标、以开发高尔夫球场周边资源为核心的羊山休闲公园项目上马建设。项目占地面积8000亩，其中三角园村4000亩、挺丰村2000亩、永东村2000亩。

羊山休闲公园位于全国唯一的国家级城市火山森林公园——海口火山国家森林公园（观澜湖海南火山岩度假区占用了海口火山国家森林公园绝大部分土地）核心区域，区位优势明显，环境优美，交通便利（东线高速公路和绕城高速公路穿过腹地，距在建的东线环铁龙昆南火车站10分钟车程，距美兰国际机场15分钟车程）。

羊山休闲公园项目是2009年中国（海南）国际热带农产品冬季交易会招商引资重点签约项目之一。项目规模宏大，前景辉煌。公园建成之后，可提供1万人左右的就业创业机会，间接创造3—4万人的就业创业机会，带动当地手工业、农产品加工业、运输业及相关产业的发展，全面加快小康社会建设步伐。

三、羊山休闲公园规划建设内容

羊山休闲公园开发建设模式是政府主导、企业投资、农民参与；规模化开发、产业化经营、精品化发展、市场化运作、企业化管理。

羊山休闲公园项目严格按照《海口市羊山地区发展总体规划》和《秀英区永兴镇总体规划（修编）方案龙华区龙桥镇、龙泉镇、遵谭镇总体规划（调整）方案》的基本思路，借鉴印尼巴厘岛文化村、韩国济州岛雕刻村和云南“束河”古镇、浙江“周庄”、“同里”的经验，依托海口火山国家森林公园的山水、森林、人文资源和高尔夫体育运动资源，依托高尔夫球场周边村庄的休闲农业及其他自然生态资源，彰显怀旧文化、火山文化及生态文化，把保护文物古迹和创建乡村旅游风景名胜点的工作任务有机地结合在一起，部署开发可为游客提供参观游览、体验农事、采摘垂钓、民俗娱乐、访古探幽、休闲度假等旅游度假产品，发展以农家乐为重点的乡村旅游休闲产业，形成涵盖火山文化、古都文化及生态文化，相对丰富而多样化的海口一、二日游休闲文化产品。

按照总体规划，羊山休闲公园集吃、住、行、游、购、娱等休闲要素为一体，分设7个功能区——

企业会所片区 紧邻观澜湖海南火山岩度假区，建设商业中心（内含农家美食一条街、旅游购物一条街、手工艺品一条街、休闲娱乐一条街等4条商业街道）、企业庄园、水上休闲山庄、老人乐园、骑士俱乐部等项目；

三角园旅游休闲片区 羊山四季休闲山庄、热带绿色长廊、蜜蜂园、火山植物观光园；

羊山民俗文化园片区 以昌荣湖、博片湖附近的古代庙宇为中心，建设大型文化旅游活动中心——海口禅院以及艺术家村落、爱情公园、羊山民居游览等四个项目；

农家乐片区 围绕“果园观光、农业生产示范基地、休闲度假”等目标，由开发商与农户合作开发50多个农家乐项目；

旅游汽车营地片区 规划建设营地中心、汽车旅馆、火山游览、体育运动等项目；

热带果园观光片区 划为观赏、示范、体验和经济四个功能区，主要建设大型花卉基地、百果园、海南野菜博览园、花卉博览园、养鱼基地、乡村俱乐部、科教农业观光园、椰雕竹编等特色工艺园、新产品新技术推广展示中心等；

新农村游览片区 重点对挺丰村的昌荣、博片和三角园村的老村庄进行改造，集中建设新农居，发展乡村旅游景点。

还要建设从东线环岛铁路海口轻轨火车站至绕城高速公路往南联通观澜湖海南火山岩度假区的新道路，沿街开发商业铺面，构建四通八达的园内路网系统。

四、投资估算及资金来源

投资估算10亿元。前期工程2亿元，其中企业自筹3000万元，政府补助5000万元，招商引资1亿元，银行贷款2000万元。

资金来源：企业自筹为主，政府补助、招商引资、银行贷款为辅

海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。“海大源”以务实、高效、创新的管理实战团队，凝聚和融入了一批专业化实战派业内精英、旅游管理精英、资深高级管理顾问以及热爱海南、熟悉海南的具有丰富实践经验高校博士、教授专家团队，并与著名的北大纵横咨询有限公司等一批成长性、服务性和专业性俱佳的专业机构形成了策略联盟。作为海南知识服务业的一面旗帜，为海南企业的成长与变革提供时效性的解决方案，并进而成为推动海南企业成长的重要力量；为海南国际旅游岛建设提供智力支撑。

管理咨询与策划项目：景区、旅游、地产、休闲农业等项目规划、策划、可行性报告以及企业融资、企业战略、企业诊断和管理咨询等。

海口海甸五西路海南大学北门海悦国际A座1804