房地产市场调研报告

一、 唐山市房地产市场现状

唐山市是一座滨海现代化大城市，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是河北省经济中心，是中国北方重要的对外门户，同时也是中国未来发展前景最好的城市之一。依托这些特点也形成了唐山房地产发展的主要特质。从20xx年开始，唐山商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，同时，唐山也成为国内王牌房地产竞相博弈之地。总体而言，唐山房地产无论从城市地理环境还是进驻地产实力，都有着良好的发展前景。 20xx年以后，随着大量外埠资本进驻唐山，唐山房地产格局呈现出新变化。一方面，房地产的整合概念不断增强，如路南区万达广场项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费能力。长期以来，唐山房地产高端消费都收到了产品的极大制约，项目品质的均等性使唐山的房地产业不能满足细分市场需求。 20xx年后，这一局面被打破，唐山地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，唐山房地产进入历年来最火爆的一年。

目前，唐山房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、 唐山商品住宅发展特征

产品特征：市中心（路北区、路南区、高新区、凤凰新城）区域住宅以高层住宅、高档公寓为主；城郊结合部（南湖生态区）以多层、小高层、联排别墅为主；

价格特征：唐山城区商品住宅总体价格水平在8780元/平方米，均价在8780元/平方米以下的物业主要集中在路北、路南、高新、南湖生态区及周边区县。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老板、外来人员等

产品定位：中高端产品为主，其中凤凰新城项目以中高档社区为主，如：橡树湾、梧桐大道、万科金域华府等。路北区、高新区及部分路南区项目以中档社区为主，如：景泰翰林、碧玉华府、世纪学庭、新华一号、世博广场。

 

第二篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

一、背景介绍

从20##年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20##年税收收入0.9亿，20##年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观20##年－20##年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。  

配上图：需求供给曲线

税金及费用：20##年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润

2、社会因素

国民经济的发展水平

体制改革的深化程度

居民收入水平的变化

政策导向

社区环境选择

地理位置

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配置中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。

体制改革的深化程度

税制的设置

房地产税的开征

规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。