房地产市场调查报告

一、调查背景

随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。

二、调查目的

面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩盘亦或是走下坡路呢？本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。

三、调查情况

1、我国房地产业的现状

自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

自20xx年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房

产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。

进入20xx年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止？巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。

次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20xx年底至20xx年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20xx年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。

房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方

面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，20xx年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20xx年有较小回落，20xx年至20xx年都保持了高速增长状态，20xx年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，20xx年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。

从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县20xx年至20xx年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部20xx年联合召开的电视电话

会议中，通报了20xx年10月至20xx年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20xx年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入20xx年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20xx年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20xx年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20xx年至20xx年，销售量不断增加，即使在20xx年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，20xx年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到20xx年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道20xx年房地产市场相比20xx年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，

从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8％的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在2000—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 “中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元

之间，由此可以看出购买者的家庭月总收入比较低，这也就是为什么倾向于购买经济适用房的群众比较多。

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占大多数，希望政府贷款的占到三成左右，希望银行贷款的与希望向亲戚朋友借的这两者比例基本持平大概在一成左右。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府的资助，只有一小部分人愿意办理银行贷款，可见银行的制度有待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

在调查中发现，现在急于买房的人群中21—35岁的年轻人居多，从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。在21—45岁的购房者中期望购80—100平米的房子，以经济适用房为主的居多，也有一部分人有意愿购买商品住宅楼。

在调查中还发现，购房者在居住环境中还是普遍偏向于有绿化，

环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。

3、房地产业成为GDP上升的重要力量

政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。

4、房地产的价格

我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在20xx年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。

5、2013房地产业整体形势

从对前几年的房地产现状分析来看，20xx年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20xx年的楼市要好过于20xx年。

中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，

出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和

三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。

第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20xx年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整？是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策

部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

所以说20xx年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。

四、调查结果

根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。

1、市场发育不良，泡沫化程度很高。

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

2、供需结构失衡。

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。

3、房价的升高

房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从

这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。

五、总结

根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。

但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望20xx年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整；我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。

国家要加快经济建设，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，这是解决房价问题的关键；国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价；政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

现在开发商为了利用有限的土地获得可观的利润，现在都盖起了

高层的建筑，可见，今后高层建筑是会成为房地产开发的主流。

第二篇：房地产市场调查报告格式1

柳州市区域房地产市场调查报告

一、项目所在区域市场分析····················· 1

1.1 河东区区概况························ 1

河东区属东南亚热带北缘气候，夏湿冬干，年平均气温20.6℃，全年无霜期为332天，年平均降雨量1441毫米，年均日照数1634.9小时，夏无酷热，冬无严寒，春秋两季气候温和清爽，四季常绿，无台风、地震,十分适合居住，具备常年旅游渡假和居住的资源和气候环境、条件。鱼峰辖区包括柳州市岩溶盆地南部的大部分地区，地势自北向南平缓倾斜。区内遍布峰林山体和溶岩天然景观，是柳州市著名风景点和游览区较为集中之地。

河东区现辖天马、驾鹤、荣军、箭盘山、五里亭、麒麟、白莲、阳和8个街道办事处（阳和街道办事处的行政事务委托阳和工业园区管理），5个村民委员会，53个社区居民委员会，总面积122平方公里，常住人口22.8万，流动人口8万，是柳州市的经济、旅游、文化和交通中心。

近年来河东区集全区之智、全区之力开展招商引资工作，全方位开放的格局已逐步形成，已成功引进了众多规模较大的商贸、工业项目。这些大型项目的引进及开发建设，使我区抢占了发展先机和经济制高点，进一步增强了我区的发展潜力和后劲。目前，河东区以打造“商贸、物流、商务”三大中心为战略发展目标，重点引进和发展汽车零部件、机械加工、五金机电、医疗、电子信息、服装、食品及物流等产业，加速形成特色产业集群。

河东区政府着眼于打造行政服务中心，紧紧围绕建设服务型政府这一主题，切实加强和改进政府自身建设。建立健全科学、规范、民主的公共决策机制；创新政务管理模式。设立“企业服务中心”、“居民服务中心”两个服务机构；积极推进政务“阳光工程”。努力建设服务型政府，不断开创政府工作的新局面。

未来5年，柳州市河东区将强化现代服务业主导地位，建设“大商贸、旅游、大市场”，着重打造七大片区。中共河东区委召开八届九次全体（扩大）会议，在该区“十二五”规划建议讨论中，透露出河东区未来发展的战略方向。

七大片区分别为水南片区、驾鹤片区、九头山片区、柳汽片区、五菱柳机片区、南环片区和都乐、响水及碧芙蓉等自然风景片区。
按照建议规划，水南片区将重点打造楼宇经济、CBD商圈。“整个片区以河东区政府办公楼前东西朝向的规划四路为界，划分为南北两个分片区。”河东区区委副书记、区长张彬在会上对该规划建议作了说明，“北分片区利用综合交通枢纽项目带来的客流量，建设楼宇式百货零售商场和高档次宾馆；南分片区以楼宇经济为主，在近期台湾经贸活动中心项目基础上，集中引进建设环保科技大厦、设计大厦、旅游大厦、儿童城等。”

而驾鹤片区因其位于老城区中心和百里柳江沿岸核心景观区，建议规划为特色商业步行街，和培育发展特色旅游小商品批零市场。

结合九头山片区特点，建议发展定位为：建设高档商务会所、汽车贸易园、大型商贸城。据介绍，该片区位于百里柳江景观带重要河段，景观资源明显，是打造生态特色、塑造城市形象的敏感地段。

东风柳汽将整体搬迁至柳东新区，柳汽可利用地块为约0.15平方公里的正方形厂房区。河东区建议为该片区度身打造，建设为文化创意产业园、文化用品和青少年用品集散中心。

除以上四大片区，河东区还建议将五菱柳机片区建设为“未来水世界”，满足市民日常水上休闲娱乐需求；发展南环片区仓储物流业，与周边物流中心、物流市场、物流片区，共同形成柳州市区南部的立体物流网络；都乐、响水及碧芙蓉等自然风景区，则主要以开发旅游为主，进一步开发该片区的风景资源。

1.2河东区市场项目简析····················· 1

本次主要对大美天第，畔山灵秀这两个项目进行了调查和分析。

大美天第整个项目占地283亩，总建筑面积185704㎡，容积率仅为1.01，建筑密度28.9%，绿地率为41.6%。总户数1172户，项目的物业形态有独栋别墅、联排别墅以及多层电梯住宅。自然条件十分优越，除了紧临大龙潭公园以外，内部本身也拥有着丰富的原生态自然资源，四周环山，内部拥有20亩的原生樟树林，12000㎡的湿地湖泊、10000㎡台地公园(分别指向具体位置)，这些园林景观的面积都要比一个标准的足球场大得多。

畔山领秀项目地处原仪表厂，从居住环境看，这里背靠大龙潭，直接分享了4A风景区的景区优势，空气、环境、绿化都没的说；从项目配套看，这里处于五岔路口腹地，小区外是成熟的生活环境，一些柳石路名吃都在这里；从开发背景看，由华展房开开发，这是该房开在成功打造华韵上城、大美天第、华展·华园之后的又一个项目。据透露，这里预计打造多层及高层建筑，体量不大，但是一个汇集该公司多年开发实力的精品项目。

畔山领秀位于柳石路398号，由柳州华运房地产开发有限公司全力打造的阳光坡地双景洋房，项目总占地面积40.7亩，总建筑面积：50222.70，容积率：2.18，项目规划楼宇7栋，集多层、小高层于一体。房源户型以75~120平两房、三房为主，还有少量楼中楼。产品多样、经济实用、功能齐全。绿化率31.42%，小区内规划有中心广场，将打造阳光坡地双景。项目还拥有自然资源，背靠青山，宁静幽雅。

畔山领秀依靠大龙潭，坐享三面环山的生态绿景；匠心独运的阳光坡地双景园林景观，畅享饕餮立体视觉大餐；在小区内部，保留了众多原生树木，清新绿意入住即得。

项目位踞柳石五岔路口腹地的畔山领秀，拥有便捷的交通网，方便抵达鱼峰商圈、荣军板块、市中心、阳和新区等板块，让居民轻松地在繁华与静谧之间穿梭生活。项目周边配套齐全，能满足居民日常生活需求的银行、菜市、医院、学校、商业等硬件配套应有尽有。该项目集自然、都市、人文、健康为一体的全新互动式居住形式，让居民在实现自然中居住的同时，还可实现离尘不离城的都市生活。

1.2.1 河东区在售户型比例分析·················· 1

对于此次调查的大美天地第2期来说，它在户型面积及比例的情况分析：

畔山领秀户型面积及比例情况分析：

1.2.2住宅存量及增量分析 1

    20##年以来，坚持以加强批后监管为抓手，以积极主动服务为主线，严格把关，用好增量，着力挖潜，盘活存量，大力推进土地的节约集约利用。
    一是通过主动服务，严格把关，用好增量。严格执行各项产业政策、土地供应政策和标准，保证有限的土地投放符合保增长、扩内需、调结构的要求。同时，以开展“项目专人跟踪、办理进度实时备案”活动为契机，一宗档案、多个电话、数次走访，认真解决企业困难，对外主动上门服务，对内建立项目用地供应台帐，动态跟踪项目用地办理进度。此外，坚持在土地供应上精打细算，鼓励仓储物流项目用地提高建设容积率。
    二是创新机制，着力挖潜，盘活存量。注重从企业搬迁、旧城改造中进行存量挖潜，采取土地整合、土地使用权调整、改变土地用途等方式进行盘活。
    在20##年的时候，河东区按照“存量调优、增量做强”的思路，以洛维工业集中区为载体，积极发展高新技术产业，加快汽车、机械制造等传统产业的改造。

1.2.3 区域价格走势分析......................................... 1

由于柳州房地产市场一直以刚性需求为主，投资客所占市场份额很少，因此二套房首付提高、三套房限贷只对少数资金薄弱的投资客产生影响，对整个柳州房地产环境没有太大冲击。而政策的出台对于购房者心理方面的影响远大于实际影响，之所以这样说，是因为房价不但没有因调控政策下降，反而继续上涨，只是单纯地多了一批持有观望态度的购房者，新政出台后的整个4-5月份楼市成交很惨淡，5月过后成交已经开始往上走，这是很典型的刚需市场的特点，买房的人迟早还是要买的，特别年末大批持币观望的刚需者入市也促成了交易量新的攀升，市场的调控反倒将购房者由短期的购买犹豫爆发成新一轮的增涨。从刚才所说的房价并没有下降也可看出新政对柳州影响是极其有限的，如年初柳州的房屋销售均价约在4000元/平，而至年末已达到约4600元/平，房价涨幅还是较大的。足可见，新政调控对于刚需十足的柳州楼市影响甚少。

20##年调控持续房价小幅上升。2010国家先后出台的楼市政策，在一定程度上打压了楼市泡沫，抑制了一定的投机者，预计20##年房地产调控也将延续20##年政策继续贯穿，但力度将有限，再加大力度则会对房地产业造成负面影响，调控的目的是使房地产行业健康发展，而非摧毁。

20##年，中国通胀继续，为了防止资产缩水，经过了去年房地产调控的观望者，今年心理层面的影响少了，观望情绪减弱，购房刚性需求会显现。而20##年的柳州的房价会延续20##年的走势，小幅上升。因为影响房价的几大因素，不论是土地成本，或是钢材、水泥、人工等建设成本，价格都不可能下降，最重要的一点就是土地属性以及供应方式，土地作为一种不可再生不可复制的稀缺资源，在价高者得的供应方式暂时没变的情况下，在一定程度上助推了柳州房价的上扬。同时我认为因柳州保障性住房的供应暂时还没体现，不能解决柳州庞大的刚性置业需求，这部份需要得不到有利解决，势必进入商品房行列，供小于求的情况下，房价仍然呈上扬的态势。

在以上这些状况下，河东区的价格走势也将面临同样的境遇和效应。这种政策的影响对于柳州市的一个区域来说也是一样的，它的价格走势也将受各方的供需而起到一定的波动影响，但波动的情况不是很大，总体来说呈涨幅。

1.2.4 区域土地供应分析......................................... 1

在售楼盘近半数处于尾盘销售阶段，新盘供应量没有大幅增加，片区出让地块也不多。当其他片区准备加大楼市供应的时候，河东区的供应却捉襟见肘。

　　河东区区20##年至今仅有3块地拍出。

　　20##年2月26日，柳州福邦房地产开发有限公司拍下了荣军路226号地块，面积30.27亩，项目命名为汇金壹号；20##年5月21日，柳州市冠亚房地产开发有限公司拍下了位于片区九头山东侧的地块，占地面积96.65亩；20##年11月11日，柳州温馨房地产开发有限责任公司拍下了柳石路西侧开关厂生活区地块，占地28.01亩。据悉，项目一部分房源用于回迁安置，去年柳州确定几十套限价房也在该项目建设，不过项目何时推出还不得而知。

　　柳州今年1季度经营性用地出让宗数近10宗，但地块均位于柳南片区、河北半岛及河东片区，河东区区无一土地可拍卖。

片区市场地块供应少，直接影响到了房源的供应。河东区区地块受山峰阻断，地块数量不多且面积有限。

　　另一方面，荣军路区域作为老城区，住宅多是房龄10~20年的红砖房，其中多数是私房，还有一些是时间较长的老式住宅小区。这是影响地块供应的一大因素。

　　与其他片区，特别是与河东相比，河东区地块的供应少很多。

　　据业内人士透露，预计今年下半年荣军路东片整合改造项目将有多个楼盘产品推出，当前正在做前期的规划设计，改造工程将从原柳州市特种变压器厂、金地市场、竹木市场开始，依次建设到其他地块。整个工程有大小地块10多个，相关人士表示，整个改造开发预计用时3年左右。

1.3 河东区环境分析······················· 1

1.3.1交通环境.................................................. 1

1、航空：

柳州白莲机场位于鱼峰辖区南部，达到民航4D级标准，可满足MD-82及波音737、757飞机全天候起降，高峰小时处理能力600人次。目前已开通的航线有柳州至北京、上海、重庆、广州、深圳等城市。

2、铁路：

柳州是中、西南地区的铁路枢纽，湘桂线、黔桂线和枝柳线交汇于此，可直达国内主要城市。柳州铁路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷。鱼峰中心区距柳州市火车站仅2公里。

3、公路：

柳州公路四道八达，形成了通往广西各地和湖南、广东、云南、贵州等临近省份的公路网络。桂林至柳州、柳州至南宁的高速公路的出入口都在河东区内，直达货运公路20小时可抵达香港。

4、水路：

鱼峰辖区内的柳江（西江水系）可直通梧州、广州、港澳等地，全年可通航500吨级船只。

1.3.2河东区内城市公共设施...................................... 1

1、工业：

河东区工业基础雄厚。现有工业企业1366户，规模以上工业企业96户。辖区内汇集了东风柳州汽车有限公司、柳州五菱柳机动力有限公司、欧维姆建筑机械股份有限公司、柳州市特种汽车厂等国有特大及大中型企业，广西方盛实业股份有限公司、柳州市方鑫汽车装饰件有限公司等民营企业，利达（柳州）化工有限公司、柳州优联锌业有限公司等外资企业。其中，柳州五菱柳机动力有限公司的前身为柳州机械厂，是广西机械工业的发源地，已经有79年的历史，其他许多企业在全国同行业中均占有十分重要的地位。

2、商业：

河东区商业发达，自古以来素有“桂中商埠”之称，是柳州市的商贸中心和广西主要的商品交易地。辖区内第三产业户数超万，各类商城、综合市场、专业市场和商业经营点布局合理，形成了较为完善的商业市场体系。辖区内现有家电、文化、建材、汽车、摩托车、电脑、奇石等37家专业市场。其中，柳州文化科技广场是目前全广西营业面积最大的出版物经营场所，是集图书、电脑软硬件、电子出版物、文化用品为一体的大型文化科技用品经营中心；而作为第四届“柳州国际奇石节”主会场的柳州赏石市场是目前全国最大的奇石交易集散地、最大的奇石几座等配套设施加工基地、业态最齐全的奇石市场；经过几年精心培育的汽车精品专卖街区已初具规模，汇集了广本、大众、日产等10多家汽车专卖店，代理品牌20多个。近年来，河东区着力于打造商贸中心、物流中心、商务中心，建设大市场，搞活大流通，发展大商贸，河东区第三产业的发展呈现勃勃生机。

3、旅游：

柳州市是经国务院批准的历史文化名城，国家甲类旅游城市，河东区是柳州市最重要的旅游城区，辖区风景秀丽，有以喀斯特溶洞景观为主的被誉为“大自然的艺术宫殿”的都乐岩公园、自然山水风光与民族风情相结合的国家4A级旅游景区大龙潭公园、新改造完成的以壮族歌仙刘三姐传说为主题的鱼峰公园、明代驾鹤书院、大韩民国临时政府旧址、越南领袖胡志民故居、桂南会战检讨会旧址等众多蜚声中外的旅游景观和名胜古迹。在鱼峰，您还可以领略到“天马行空”的傲岸超拔、感受到“驾鹤晴岚”的空旷渺远，体会到“龙壁回澜”的宏伟壮观，品味到柳江南畔月上柳梢的温馨情致，感受到蟠龙塔下夕阳斜照的思古情怀……

4、科教：

河东区是柳州市大、中专院校相对集中的区域。目前辖区内有各种类型的小学47所，中学8所，中等专业学校7所、大专院校1所，初步形成了多层次、多元化教育体系。河东区政府与天津大学、上海交通大学、华东理工大学、武汉理工大学等高校均建立了友好合作关系。

1.4居民消费习惯及购买力研究·················· 1

1.4.1居民消费习惯研究.......................................... 1

消费习惯是指消费主体在长期消费实践中形成的对一定消费事物具有稳定性偏好的心理表现。消费习惯是人们对于某类商品或某种品牌长期维持的一种消费需要，它是个人的一种稳定性消费行为，是人们在长期的生活中慢慢积累而成的，反过来它又对人们的购买行为有着重要的影响。

消费习惯的形成原因：1、商品的特色。2、营业场所的服务质量。3、消费者自身的生理和心理原因。

消费习惯的表现：1、消费者对某种商品的偏好。2、消费者对商品品牌的偏好。3、消费者对消费行为方式的偏好。

1.4.2 置业者购房目的........................................... 1

对以下购房目的进行了调查（份）：