201307修订版

深圳市物业管理招标文件示范文本

（试行）

（适用于采用评定分离法或综合评估法的物业管理招投标活动）

项目名称：

招标单位：

年

1

2

编制说明

一、为规范我市物业管理招标投标活动，维护招标人和投标人的合法权益，促进物业管理市场健康发育，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合我市物业管理招标投标活动的实际，编制了《深圳市物业管理招标文件示范文本》（以下简称示范文本）。本示范文本自 年

二、本示范文本仅适用于采用评定分离法或综合评估法的物业管理招投标活动，各区建设工程交易中心参照执行。

三、本示范文本中的所有空格招标人必须按实填写，无内容或不采用者应用斜画线表示。

四、按照本示范文本编写的招标文件，其解释权属于招标人。

五、本示范文本试行版仅供参考。请各编制单位和使用单位在试行过程中，将意见、建议以及遇到的问题，及时向深圳市建设工程交易服务中心书面反映，以便在修订中改正和完善，在此预致谢。

1

目 录

深圳市物业管理招标文件示范文本 .................................... 1

致投标人 .......................................................... 2

第一部分 招标公告（投标邀请书） .................................. 3

第二部分 项目需求书 ............................................... 5

第一节 招标项目需求 .............................................. 5

第二节 投标文件格式 ............................................. 12

标书封面 ................................................................ 13

第三部分 投标人须知 .............................................. 26

第一节 投标文件否决性条款 ....................................... 26

第二节 投标须知 ................................................. 28

一、投标须知前附表 ...................................................... 28

二、总 则 ............................................................. 30

三、招标文件 ............................................................ 32

四、投标文件 ............................................................ 33

五、递交投标文件 ........................................................ 35

六、开 标 ............................................................. 36

七、评标委员会 .......................................................... 37

八、评 标 ............................................................. 38

九、定 标 ............................................................. 41

十、中标通知书 .......................................................... 42

十一、公开招标失败的后续处理 ............................................ 43

十二、合同的授予及其他 .................................................. 43

第四部分 合同主要条款及格式 ...................................... 46 1

致投标人

本招标文件是依据有关物业管理招标投标的法律、法规、规章和规范性文件的规定，根据招标物业项目的特点和需要编制的。招标文件的编制遵循了公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标文件所包含的内容已清楚地反映了招标物业项目的规模、性质以及商务和技术要求等。我们要求投标人必须完全响应本招标文件的实质性内容。

招标人：

法定代表人：

单位地址：

邮政编码：

联 系 人：

招标代理机构：

法定代表人：

单位地址：

邮政编码：

联 系 人：

日 期： 传 真： 联系电话： 传 真： 联系电话： 2

第一部分 招标公告（投标邀请书）

项目（前期）物业管理招标公告（投标邀请书）

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《深圳经济特区物业管理条例》等有关规定， (招标人名称) 就 （物业项目名称） 项目（前期或后期）物业管理单位选聘进行公开（或者邀请）招标。欢迎（或者邀请）符合资格的投标人参加投标。

一、招标项目

（一）物业项目名称：

（二）物业项目地点：

（三）物业项目概况: （物业项目名称） 系 （招标人名称） 投资建设的 （物业类型及性质，如商品房住宅小区、经济适用房住宅小区、医院、学校等） ，总占地面积 方米，其他物业 万平方米；住宅共 套；本项目建筑容积率为 ，建筑覆盖率为 ，绿化率为 。

本物业项目其他概况。

二、招标范围

（一） （物业项目名称） 项目（前期）物业管理服务。

（二）预计接管日期： 年 月。

（三）服务期限： 年。

（四）投标人资格要求（由招标人依法自行确定）：

1．；

2．；

3．；

4.其他条件。

三、招标其它相关事项

（一）资格审查方式

采用投标报名的方式。

1.报名方式：采取网络报名方式

2.报名时间：（以公告时间为准）

3.报名网站：深圳市建设工程交易服务网（ 3

建设工程交易服务中心开展招投标活动的情形）；

4.报名需递交资料（招标人应根据实际情况，明确投标申请人需递交的资料，下列内容为参考文本，可按实际情况增加或减少）：

（1） ；

（2） ；

（3） ；

（4） 。

投标申请人须按上述要求提供报名资料一套（扫描件电子版），其中必须包括截标前90日内由投标人营业执照住所地检察机关出具的投标人法人、法人代表的《行贿犯罪档案查询告知函》。投标申请人提供的以上资料均一式一份，并按上述要求的顺序进行排列，所有扫描件均需加盖投标申请人单位公章，封面需有联系人姓名及联系方式。上述资料有任何一项缺陷，招标人不予受理。

投标申请人应对所提供资料的真实性、准确性负责，若有虚假或欺诈，一经查实，将取消其投标资格，一切后果由该投标申请人承担。

（一）投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的相关费用。

（二）本招标文件所涉及的时间一律为北京时间。

（三）本招标公告由招标人负责解释，招标人保留变更、修改本公告的权利。

（四）其他事项。

进入深圳市建设工程交易服务中心（以下简称市交易中心）开展招投标工作，招标公告应提示：

1、采用网络方式进行报名；

2、未办理企业信息登记的投标人，应提前办理登记后方可报名，办理登记的相关事项请详见深圳市建设工程交易服务网（.cn），咨询电话0755- 83785155；

3、未办理CA数字证书的投标人，应提前办理数字证书后方可报名，办理数字证书相关事项详见深圳市建设工程交易服务网（.cn），咨询电话0755-83786248。

招标人：

招标人地址：

联系人：

联系电话：

年 月 日

4

第二部分 项目需求书 第一节 招标项目需求

1．项目概况

1.1 工程概况

（物业项目名称） 项目系由 （招标人名称） 投资建设的（物业类型及性质，如商品房住宅小区或经济适用房住宅小区、医院、学校等） 。相关情况如下表：

注：请根据物业项目具体情况填写上表，没有数据的指标可空白；可按照表格格式扩展。

1.2 户型情况

5

本项目共有 套住宅，有 种户型设计：其中 户型有 套，单套建筑面积为 ㎡， 户型有 套，单套建筑面积为 ㎡。

1.3 物业专项维修资金账户余额情况

截至本项目物业管理招标公告发布（投标邀请书发出）之日止，本项目物业专项维修资金相关情况如下表所示：

2．物业服务范围

1、房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。

2、本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）的维修、养护和管理。

3、公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集和清运等。

4、配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作。

5、物业及物业管理档案、资料的管理。

6、其他。

3．服务期限

本合同期限为 年。

4．物业服务标准及要求

合同期限内，物业管理的分项标准要求如下（招标人应根据物业项目具体情况明确物业服务标准）：

6

5．建筑物功能简介

本项目各栋建筑物的功能如下：

本项目共建有 栋建筑物，其中 栋至 栋为住宅（商业用房或者其他物业），层数为 层。各类物业的具体功能为：

（一）住宅：

（二）商业：

（三）其他物业：

7

6．主要设备、设施介绍

以下内容，请根据物业项目工程技术资料编写。

8

注：请根据物业项目具体情况填写上表，没有数据的指标可空白；可按照表格格式扩展。 7．物业管理有关说明

以下文本如涉及甲方及乙方，甲方指本项目物业服务企业的选聘单位，即 （招标人名称） ，乙方指向本项目提供物业服务的投标物业服务企业。

7.1物业服务用房提供

本项目配建物业服务办公用房 平方米，根据《深圳经济特区物业管理条例》，甲方应提供物业服务办公用房 平方米。

7.2乙方可聘请具有一定资质的专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

7.3有关物业管理事项的说明

（1）乙方的物业服务费报价，应包含上面第6点“主要设备”所列明的设备设施的维护费、材料费、配件费以及法规规定的其他费用。

（2）乙方按照预收物业服务资金 的比例计提酬金（该条款适用于物业服务费计费方式采用酬金制的情形）。

（3）其他需说明事项。

7.4其他服务事项

9

8．订立合同方式

订立合同方式： (招标人名称) 与中标物业服务企业依法定程序，协商谈判一致后，按照本招标文件第四部分《合同主要条款及格式》和 原建设部《前期物业服务合同（示范文本）》（建住房[2004]155号） 订立书面《（物业项目名称）（前期）物业服务合同》。

9．付款方式

按照合同相关约定执行。

10．投标文件的组成

所提交的投标文件至少应包含如下内容：

1.法定代表人证明书；

2.投标文件签署授权委托书；

3.投标函；

4.投标人情况介绍及相关资质材料；

5.物业服务企业相关项目业绩表；

6.拟派本项目的负责人员简历表；

7.投标保函（若招标人设有）；

8.物业管理投标承诺书；

9.投标报价一览表；

10.行贿犯罪档案查询告知函；

11.物业管理费构成明细报价表；

12.物业管理方案及相关服务计划；

13.招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。

11．投标价格及物业服务支出（成本）

11.1本项目物业服务费的约定方式，采用。依据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）和《深圳市物业管理服务收费管 10

理规定》（深价联字[2006]18号），物业服务支出（成本）包括以下部分：

(1)人工费用；

(2)行政管理费用；

(3)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）；

(4)环境清洁卫生费用；

(5)绿化养护费用；

(6)公共秩序维护费用；

(7)管理设备分摊及固定资产折旧费；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)必要的社区文化、体育活动费用；

（10）经业主同意的其他费用。

11.2 按照我市物业专项维修资金管理的相关规定，属于物业专项维修资金使用范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，其费用应当通过物业专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出（成本）。

12．注意事项

12.1中标人不得将本项目的全部物业服务整体分包或转包给任何单位和个人。否则，招标人有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

12.2投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

12.3 投标人使用的标准必须是国际公认或国家、地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

12.4 其他注意事项。

11

第二节 投标文件格式

12

标书封面

项目

投标文件

项目编号： 投标人名称（公章)： 投标人代表（签名）： 投标日期： 年 月 日 13

目 录

14

1. 法定代表人证明书

法定代表人证明书

同志，现任我单位职务，为法定代表人，特此证明。 有效日期： 签发日期： 单位： （盖章） 附：代表人性别： 年龄： 工作证号码：

营业执照号码： 经济性质：

主营（产）：

兼营（产）：

进口物品经营许可证号码：

主营：

兼营：

说明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体的主要行政负责人。

2、内容必须填写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。

投标人名称（公章）：

日 期： 年 月 日

15

2. 投标文件签署授权委托书

投标文件签署授权委托书

本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 （单位名称）的 （姓名）为我公司签署本项目已递交投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。

代理人无转委托权，特此委托。

代理人： 性别： 年龄：

联系电话： 手机：

身份证号码： 职务：

投标人名称（公章）：

法定代表人：

授权委托日期： 年 月 日

16

3. 投标函

投标函

致： （招标人）

根据已收到贵单位《 （物业项目名称）（前期）物业管理招标文件 》，遵照 原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 和《深圳经济特区物业管理条例》 等有关规定，我单位经考察现场和研究该项目招标文件的项目需求、投标须知、合同条款及其他有关文件后，作如下宣布：

1、我单位决定参加此次投标活动，愿以投标报价一览表中的投标报价并按招标文件要求为上述项目提供（前期）物业管理服务及相关服务 。

2、我单位将按照该项目招标文件要求，承担相应的责任和义务，并严格遵守物业管理的相关法律法规和行业有关规定。

3、我单位提供给贵单位的有效，并承担因此而造成后果的责任。

4、我单位将在严格评审和充分理解全部招标文件的基础上，按照招标书的有关规定编制投标书。我单位如果中标，将严格按照招标文件及物业管理相关法律法规规定，在中标通知书规定的时间内与贵单位（招标人）签署（前期）物业服务合同。

5、我单位同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效。我单位完全接受并同意招标文件中关于投标保证金（或投标保函）的处置方式。

投标人： （公章） 单位地址：

法定代表人或其委托代理人：

邮政编码： 电话： 传真：

开户银行名称：

开户银行地址： 开户银行帐号： 开户银行电话：

日期： 年 月 日

17

4．投标人情况介绍

投标人情况介绍

注：1、投标人须按要求填写好此表格，可按表格格式扩展。

18

5．物业服务企业相关项目业绩表

投标人：____________ ________

投标人代表：____________________ 日期： 年 月 日

提示：要求附项目证明材料扫描件（如合同扫描件、物业服务合同备案资料扫描件等）。

19

6．拟派本项目的负责人员简历表

投标人名称：________________________ 日 期：____________年_____月_____日

重要提示：

1、投标人须随此表附上主要管理人员的职称证书、执业资格证书等相关资料原件扫描件；

2、主要管理服务人员介绍（若招标人设有，可自行约定）； 3、境外投标人应提供相应的中文译本。

20

7．投标保函（若招标人设有）

保函编号：________________

致：________________________（下称受益人)

鉴于______________________（下称被保证人)将于_____年___月___日参加贵方项目编号为__________________的______________________项目的投标，我方接受被保证人的委托，在此向受益人提供不可撤销的投标保证：

一、本保证担保的担保金额为人民币_____________元。

二、本保证但保的保证期间为该项目的投标有效期或延长的投标有效期后三十日（含三十日)，延长投标有效期无须通知我方。

三、在本保证担保的保证期间内，如果被保证人出现下列情形之一，受益人可以向我方提起索赔：

1、被保证人在招标文件规定的投标有效期内撤回其投标；

2、被保证人在投标有效期内收到受益人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定签署物业服务合同；

3、被保证人在投标有效期内收到受益人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定提交履约担保。

四、在本保证担保的保证期内，我方收到受益人经法定代表人或其授权委托代理人签字并加盖公章的书面索赔通知后，将不争辩、不挑剔、不可撤销地立即向受益人支付本保证担保的担保金额。

五、受益人的索赔通知应当说明索赔理由，并必须在本保证担保的保证期间内送达我方。

六、本保证担保项下的权利不得转让。

七、本保证担保的保证期间届满，或我方已向受益人支付本保证担保的担保金额，我方的保证责任免除。

八、本保证担保适用中华人民共和国法律。

九、本保证担保以中文文本为准，涂改无效。

（本保函失效后，请将原件退回我方注销)

保证人：_____________________________________

法定代表人或授权委托人：_____________________

单位地址：__________________________________________

邮政编码：_______________电话：_____________________

21

8．物业管理投标承诺书

致 ：

本投标人已详细阅读了 物业管理项目的招标文件，自愿参加上述项目投标，现就有关事项向招标人郑重承诺如下：

1、遵守中华人民共和国、深圳市有关招标投标的法律法规规定，自觉维护物业管理市场秩序。若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

2、服从《招标工作议程》安排，遵守招标有关会议现场纪律。若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

3、接受招标文件全部内容，若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

4、保证投标文件内容无任何虚假、未侵犯他人知识产权。若评标过程中查出有虚假，同意作无效投标文件处理并被没收投标担保。若中标之后查出有虚假，同意废除中标资格并被没收投标担保，承担因侵犯他人知识产权而由此引起的全部法律责任和经济责任。

5、保证按照招标文件及中标通知书规定签订此项目物业管理合同，并按照要求准时进驻物业项目提供物业服务。如有违反，同意接受招标人违约处罚并被没收投标保证，承担相应法律责任。

6、保证中标之后不将以任何方式将物业管理的整体项目转让与第三方。

7、保证按招标文件及合同约定原则处理因招标人原因增加或调整的工作量及其他事宜。

投标人名称（公章）：

日 期： 年 月 日

22

9．投标报价一览表

投标报价一览表

注：1、价格应按“招标文件”中规定的货币单位填写。

2、投标人如果需要对报价或其它内容加以说明，可在备注栏填写。

3、投标价格种类可按实际情况扩展。

投标人（公章）：

法定代表人或授权委托人（签字）：

年 月 日

23

10．物业服务支出（成本）构成明细报价表

本项目物业服务费计费方式采用 （酬金制或者包干制） 。（若采用酬金制，则按照预收物业管理服务费的 计提酬金。）物业管理服务支出（成本）的构成明细报价表（参考文本）如下表所示：

物业服务支出构成明细报价表

物业服务支出构成明细（参考文本）

（参照本示范文本第二部分第一节第2款内容及项目实际情况编制）

1.1人工费用（单位：元/月，下同） 2.1行政管理费用

3.1物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

（1）给排水系统

24

（2）消防系统

（3）供配电及发电系统

（4）其他

合计：

4.1环境清洁卫生费用

5.1绿化养护费用

6.1公共秩序维护费用

7.1管理设备分摊及固定资产折旧费

8.1物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9.1必要的社区文化、体育活动费用

10.1其他

1.1至10.1项总计为元/月, 全年物业管理服务支出（成本）总计为 元；

注：（1）以上所列费用不含房屋及设备中、大修支出。

（2）投标人应简要说明物业服务费的测算依据。

据此，测算的本项目物业服务费标准为： （元/平方米?月）。

11．物业管理方案及相关服务计划（格式自定）。

12．招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。

25

第三部分 投标人须知

第一节 投标文件否决性条款

? 提示投标人和评标委员会：

（1）本节本招标文件(含招标文件澄清补遗文件)中涉及的所有否决性条款的汇总。否决性条款包括：投标文件的不予受理、无效标和废标。

（2）投标文件中没有本所述情形之一的，不得作否决处理。

（3）招标文件其他章节中有关否决性条款的阐述与本节不一致的，以本节内容为准。

1.开标会上，投标文件不予受理的情形（由招标人负责判定）

（1）在投标截止时间以后送达的，或者未送达指定地点的；

（2）未按招标文件要求密封、标记和加盖公章或签字的；

（3）未按招标文件规定的形式和金额提交投标担保的；

（4）未按招标文件规定提交投标函、物业管理投标承诺书的；

（5）未按招标文件规定提交截标前90日内由投标人营业执照住所地检察机关出具的投标人法人、法人代表的《行贿犯罪档案查询告知函》的；

（6）投标人名称或组织结构与投标报名不一致且未提供有效证明的；

（7）招标文件或者法律、法规规定的其他投标文件不予受理的情形。

2.初步评审中有关无效标的情形（由评标委员会负责判定）

（1）物业服务费报价不符合招标文件要求的；

（2）同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；

（3）投标保函的内容不符合招标文件要求的；

（4）投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；

（5）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；

（6）招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。

26

3.详细评审中有关废标的情形（由评标委员会负责判定）

（1）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；

（2）投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的（招标文件中加注星号◆）；

（3）评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；

（4）投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的；

（5）招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。

27

第二节 投标须知

特别提示：本物业管理招标投标活动在深圳市建设工程交易服务中心（以下简称市交易中心）进行，投标人应当遵守市交易中心的相关交易服务规定（规定的详细内容可查询.cn）。投标人违反上述交易服务规定可能导致不利后果，责任由该投标人自负。

一、投标须知前附表

28

29

注：招标人按照实际情况填写上表，可按表格格式扩展。

二、总则

1．招标说明

本项目按照 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 和《深圳经济特区物业管理条例》 （前期）物业管理单位。

2．定义

招标文件中下列术语应解释为：

2.1“（前期）物业管理招标投标”系指招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业项目（前期）物业管理权的活动；

2.2“招标人”系指项目的建设单位（或者业主委员会或者其他产权人），即 （招标人名称） ；

2.3“投标人”系指参加投标竞争的依法成立的物业管理单位，并愿意按照招标文件要求 30

向招标人提供物业服务的法人；

2.4“物业”系指招标项目所包括的各类房屋、相配套的公用设施、设备及公共场地；

2.5“物业管理”系指对招标项目所包括的各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和招标项目所包括的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为；

2.6“评标委员会”业管理条例》的有关规定组建的专门负责本次招标其评标工作的临时性机构；

2.7“日期”指公历日；

2.8“合同”指由本次招标所产生的合同或合约文件；

2.9招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释；

2.10其他。

3．投标人的资质要求

3.1投标人应当具备条件见招标公告（或者投标邀请书）有关资质要求。

4．投标费用

5.1 不论投标结果如何，投标人应承担其投标文件编制与提交所涉及的一切费用（招标人可根据实际情况做其他规定）。

5．踏勘现场

6.1招标人将投标人对项目现场及周围环境进行踏勘。

招标人如果确定组织现场踏勘，将按照前附表规定的时间和地点，组织投标人踏勘现场及周围环境。投标人应承担踏勘现场所发生的自身费用。

6.2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论不负责任。

6.3经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。

6．招标答疑

7.1招标答疑的目的是澄清、解答投标人在查阅招标文件后（或现场踏勘中）可能提出的与投标有关的问题。

7.2投标人对招标文件有任何疑问（或者经踏勘现场有任何疑问）的，请投标人在截标前10日（或进行现场踏勘时）一并书面提出。

7.3招标人在招标文件中规定的其他有关招标答疑的事项。

31

三、招标文件

8．招标文件的组成

8.1招标文件除以下内容外，招标人在招标期间发出的答疑纪要和其他补充修改函件，均是招标文件的组成部分，对投标人起约束作用；

招标文件包括下列内容：

第一部分 招标公告（投标邀请书）

第二部分 项目需求书

一、招标项目需求

二、投标文件格式

第三部分 投标人须知

一、投标须知前附表

二、总则

三、招标文件

四、投标文件

五、递交投标文件

六、开标

七、评标委员会

八、评标

九、定标

十、中标通知书

十一、公开招标失败的后续处理

十二、合同的授予及其他

第四部分 合同条款及格式

8.2 投标人取得招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺应在答疑截止时间之前向招标人提出，否则，由此引起的投标损失自负；投标人同时应认真审阅招标文件所有的事项、格式、条款和规范要求等，如果投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险应由投标人自行承担，并根据有关条款规定，其投标有可能被拒绝。

8.3任何人或任何组织向投标人提交的任何书面或口头资料，未经招标人 32

或书面通知 ，均作无效处理，不得作为招标文件的组成部分。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。

9．招标文件的澄清

9.1投标人在收到招标文件后，若对招标文件有疑问，或者要求对招标文件进行澄清的，均应在截标前10日向招标人提交书面资料。不论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将在截标前5日以 书面（或网上回复）形式 答复或发送给所有投标人。澄清纪要作为招标文件的组成部分，对投标人起约束作用。

10．招标文件的修改

10.1招标文件发出后，在投标截止日期前5日，确需要变更招标内容的，招标人可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。

10.2招标文件的修改以书面形式（包括网站公开发布方式）发送给所有投标人，招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，并具有约束力。

10.3招标文件、招标文件澄清（答疑）纪要、招标文件修改补充通知内容均以书面明确的内容为准。当招标文件、修改补充通知、澄清（答疑）纪要内容相互矛盾时，以最后发出的通知（或纪要）或修改文件为准。

10.4招标人保证招标文件澄清（答疑）纪要和招标文件修改补充通知在投标截止时间前以网站公开发布形式或书面形式发送给所有投标人。为使投标人在编写投标文件时有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，招标人可以酌情延长递交投标文件的截止日期，具体时间将在修改补充通知中明确。

四、投标文件

11．投标文件的语言及度量单位

11.1投标人与招标人之间与投标有关的所有往来通知、函件和投标文件均用中文表述。投标人随投标文件提供的证明文件和资料可以为其它语言，但必须附中文译文。在此，为了解释投标文件，应以中文为准；

11.2 除技术规范另有规定外，投标文件使用的度量单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。

12．投标文件的组成

33

12.1 投标文件包括下列部分：

详见本招标文件第二部分第一节第10款内容。

13．投标文件格式

13.1投标文件应包含本招标文件第二部分第一节第10款内容。投标人提交的投标文件应按本招标文件第二部分第二节投标文件格式的顺序编排。本招标文件提供的投标文件格式可以按同样格式扩展。本招标文件未提供的投标文件格式由投标人自拟。

14．投标货币

14.1本项目投标报价采用的币种，见“投标须知前附表”。

15．投标有效期

15.1投标有效期为日历天（从投标截止之日算起），在此期限内，所有投标文件均保持有效；

15.2在特殊的情况下，招标人在原定的投标有效期满之前，招标人可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝招标人此项要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知第16条关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用；

15.3中标单位的投标书有效期，截止于完成本招标文件规定的全部项目内容。

16．投标担保

16.1投标担保的形式：

投标人应按“投标须知前附表”的规定提交投标担保。投标担保是投标文件的组成部分，如没有提交投标担保，其投标将会被拒绝。

16.2投标保证金是为了保护招标人免因投标人的行为而蒙受损失。招标人因投标人的行为受到损害时可根据本须知第16.3条的规定投标人的投标保证金不予退还。

16.3如下列任何情形发生时，投标人的投标保证金不予退还。

1）投标人在招标文件中规定的投标有效期内撤回其投标；

2）中标人在规定期限内未能根据本项须知第条规定签订合同；

3）投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件；

4）招标文件或法律法规规定的其他情形。

16.4未中标的投标人的投标担保将按照本须知第15条招标人规定的投标有效期或经投标人同意的延长的投标有效期期满后7天内予以退还(不计利息)。

34

16.5出现下列情形之一时，招标人应当在7天内退还投标人的投标担保：

1）中标通知书发出，中标人签订了物业服务合同；

2）招标过程中招标活动因正当理由被招标人宣布中止；

3）招标失败需重新组织招标；

4）投标有效期满而投标人不同意作出延长。

17．投标人的替代方案

17.1投标人所提交的投标文件应完全满足招标文件的要求。本项目

18．投标文件的书写及编制要求

18.1投标人应将投标文件资料合订为一本纸质投标文件，并准备份正本和副本纸质投标文件，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

18.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标人代表签字。

18.3 投标书应加盖投标单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印章。

18.4其他要求。

五、递交投标文件

19．投标文件的密封和标记

19.1为方便开标唱标，投标人应将投标报价一览表、投标保证金银行转帐凭证原件或者投标保函原件（若招标人设有）以及《行贿犯罪档案查询告知函》用信封单独密封，在信封上标明“开标所需文件”字样，并注明“于 之前不准启封”的字样。投标文件中装订投标担保（若招标人设有）和《行贿犯罪档案查询告知函》的复印件。

19.2投标人应将份正本和副本投标文件，及按19.1款规定密封并标明“开标所需文件”字样的信封用同一密封袋（箱）进行密封，标明“投标文件（含正本、副本和开标所需文件）”字样，并注明“于 之前不准启封”的字样。密封袋的封口处应贴封条并骑缝加盖投标人单位公章。

19.3投标人应将投标文件按19.1～19.2款中的规定进行密封和标记后，按照本招标文件载明的要求递交投标文件。

19.4如果投标人未按上述规定进行密封、标记和递交的，招标方对投标文件的误投或提 35

前拆封不负责任。

20、投标文件的提交和截标时投标文件的数量要求

20.1投标文件截止时间和地点。投标人应根据“投标须知前附表”的规定，在投标截止时间前将投标文件密封送达指定地点。

20.2投标截止后如投标人少于37条规定执行。

21．投标文件的修改和撤销

21.1投标截止时间以后，投标人不得修改投标文件。

21.2从投标截止期至投标人在投标书格式中确定的投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标，否则其投标保证金将按照本须知第15、16条的规定被不予退还。

21.3招标人不退还投标文件。

六、开 标

22．开标

22.1 开标地点：

投标人应派代表参加开标会。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。 22.2参加开标会议的投标人只委派一名代表，且必须是本单位法定代表人或投标员。法定代表人须随身携带企业投标信息卡（即法人卡），投标员须携带企业投标信息卡（即法人卡）并进行指纹签到。

22.3开标会由招标人主持。

22.4招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单，公布提交投标文件的投标人名单。

22.5 公布提交合格撤回通知的投标人名单，并将其投标文件原封不动地退回。

22.6招标人负责检查投标文件的密封和标记情况，在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证。

22.7 经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标担保的提交情况（若招标人设有）、《行贿犯罪档案查询告知函》的提交情况以及招标文件规定的其他内容。

22.8招标人在投标截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众拆封、宣读。 22.9招标人应把开标过程记录在《开标情况记录表》，并由投标人签字确认。投标人拒绝在《开标情况记录表》上签字的，视为同意开标程序和结果。

36

23.投标文件的受理

23.1当投标文件有下列情形之一的，招标人将不予受理：

23.1.1在投标截止时间以后送达的，或者未送达指定地点的；

23.1.2投标报价超出招标控制价范围的；

23.1.3未按招标文件规定的形式和金额提交投标担保的，或投标保函的内容不符合招标文件要求的（若招标人设有）；

23.1.4未按招标文件规定提交截标前90日内由投标人营业执照住所地检察机关出具的投标人法人、法人代表的《行贿犯罪档案查询告知函》的；

23.1.5投标人名称或组织结构与投标报名时不一致且未提供有效证明的。

23.2招标人对投标文件进行审核后，未出现本节第23.1条情形之一的，其投标文件将视为有效投标，进入下一招标投标程序。

七、评标委员会

24．评标委员会的组建

24.1 采用评定分离法的评标委员会的组建

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

24.2采用综合评估法的评标委员会的组建

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

24.3评标委员会的专家成员，从物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取的方式确定。与本招标项目投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已进入的应当及时更换。

24.4评标委员会的职责：评标委员会应根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行系统地评审。评标委员会可以向招标人推荐中标候选人，也可以根据招标人的授权直接确定中标人。

24.5评标定标应当遵循的原则。

24.6招标人在招标文件中规定的其他要求。

37

25．向评标委员会提供的资料

25.1公开发布的招标文件，包括招标文件的补充、修改或澄清文件及图纸、答疑纪要等； 25.2项目概况和重点的书面介绍。包括项目规模、项目特点、技术要求、招标文件与示范文本有较大变动的条款等；

25.3记录开标过程的《开标情况记录表》；

25.4其他评标必需的资料。

26．评标委员会的职责

26.1评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。

26.2评标委员会推举一名评标组长，主持评标工作。

26.3评标委员会根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，招标文件中没有规定的方法和标准不得作为评标的依据。

26.4评标过程中发现的重大问题，由评标委员会负责裁决。如果否决全部投标，应先征询招标人意见。

26.5评标讨论过程中，评标委员会成员应当对投标文件发表专业、客观、公正的意见，意见不一致时应作进一步的讨论。评标委员会成员对任何一个投标文件的质疑，应当在讨论或现场评审时提出，表决结果确定后才提出的质疑，不可作为改变表决结果的依据。

26.6如果投标人提交的投标文件超出招标文件要求的内容，评标委员会对超出招标文件要求的内容不予评审，只评审招标文件要求的内容。

八、评 标

27．投标文件的评审

27.1 推荐评标组长

评标委员会成员推荐一名评标组长；由评标组长组织评标。

27.2 投标文件的初步评审

由评标委员会进行投标文件的初步评审。

投标文件有下列情形之一的，初步评审不通过，应作无效标处理：

（1）物业服务费报价不符合招标文件要求的；

（2）同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；

（3）投标保函（若招标人设有）的内容不符合招标文件要求的；

38

（4）投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；

（5）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；

（6）招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。

27.3投标文件的详细评审

由评标委员会进行投标文件的详细评审。

投标文件有下列情形之一的，详细评审不通过，应作废标处理：

（1）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；

（2）投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的（招标文件中加注星号◆）；

（3）评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；

（4）投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的；

（5）招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。

27.4 对不属于27.2和27.3两款所列的其他情形，除招标人在招标文件中规定或者法律法规另有规定外，不得作为无效标或废标的理由。

27.5投标文件的答辩

评标委员会完成投标文件技术（资信）标及商务标的评审后，评标委员会根据投标人的投标书中涉及内容，现场设置有针对性的投标人答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。

27.6 废标的处理

（1）除第三部分投标人须知“投标文件否决性条款摘要”中规定的情形外，评标委员会对投标文件应坚持谨慎确定废标的原则。

（2） 评标委员会在作出任何一项废标决定之前，都应严格遵循以下程序：

1）评标委员会应要求当事投标人作相应的答辩。

2）评标委员会将答辩记录送当事投标人委派答辩人签字确认。如果投标人拒绝在答辩记录上签字确认的，视为同意答辩记录。

3）评标委员会应在充分讨论的基础上，通过记名的集体表决方式作出决定。

4）如果评标委员会通过表决做出无效标或废标的决定，应在《评标报告》中详细记录做出无效标或废标的理由、依据和评标委员会表决的过程和结论。《评标报告》由评标委员会全体成员签字。若评标委员会成员对表决结论持有异议，可以书面方式阐述其不同意见和理由；如果该成员拒绝在《评标报告》上签字，又不陈述其不同意见和理由的，视为同意表决结论。

39

5）评标委员会在否决所有投标文件前，应当向招标人核实有关情况，听取招标人意见。

28．澄清有关问题和对答辩人的要求

28.1为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式(应当由评标委员会签字)要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当用采用书面形式（由其受权的代表签字），并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。根据本须知 第29条 ，凡属于评标委员会在评标中发现的算术错误进行核实的修改不在此列。

28.2投标人委派的答辩人应符合以下条件：

28.2.1拟进行投标答辩的，答辩人必须是投标人拟派往本招标项目的项目负责人、其法定代表人或者法定代表人委托代理人。

28.2.2答辩人须经交易中心工作人员核验其身份。答辩人务必携带有效的身份证明材料。投标人拟委派答辩人非本节第28.2.1条规定的人员不得进入答辩室。

28.3评标委员会要求投标人进行答辩，但投标人在规定时间内未派出答辩人的，评标委员会将根据招标文件规定作出不利于投标人的判定，且投标人不得因此提出任何异议。

29．错误的修正

29.1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则如下：

(1)如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；

(2)当综合单价与数量的乘积与合价不一致时，以综合单价为准，除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改综合单价。

29.2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝。

30．投标文件的比较与评价

30.1评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。

30.2其他要求。

31．评标报告

31.1 评标报告是评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写的报告，评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见 40

和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

31.2评标过程中，若评标委员会认为投标人均不满足招标要求的，可以不推荐中标候选人，建议招标人重新组织招标。

32．评标方法

32.1评标方法：详见“投标须知前附表第12款”评标方法。

32.2评标方法包括定性评审法、综合评估法以及法律法规规定的其他方法。

32.3应当根据“投标须知前附表”规定的评标方法，对投标文件进行评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。

32.4具体各评标方法规则见本示范文本附件内容。

33．评标过程的保密及其他规定

33.1开标后，直到授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均严格保密。

33.2在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合同的过程中，投标人不得有向招标人和评标委员会施加影响的任何行为。

33.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会成员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。

33.4评标过程中，若评标委员依据招标文件的规定要求招标人重新招标，招标人不负担因招标失败给投标人造成的损失。

九、定 标

34．定标程序

招标人应自收到评标结果后五个工作日内进入深圳市建设工程交易服务中心召开定标会（适用于前期物业管理项目）。

34.1采用定性评审法的定标，适用如下条款：

34.1.1推荐中标候选人

评标方法采用定性评审法的，评标委员会在评标报告中向招标人推荐无排序的中标候选人。所有递交的投标文件不被评标委员会判定为废标或无效标的投标人均为中标候选人进入定标程序。

34.1.2定标方法：直接票决定标。招标人组建定标委员会，定标委员会成员对所有进入 41

定标程序的投标人进行排名, 并以这些排名为基础, 将在一对一比较中取胜次数最多的投标人确定为中标人。

中标价以该中标人的投标报价为准。

招标人应当进入交易中心进行定标工作。

34.1.2.1组建定标委员会

定标委员会由招标人负责组建。定标委员会从15名备选人员中抽取7名成员组成，定标委员会成员由招标人的董事会成员、监事会成员、单位领导班子成员、中层干部、本项目主要管理人员或者具有物业管理师资格的专家等组成。定标委员会成员应对招标工程的建设负有相关责任，且不得与投标人有直接利益关系。定标委员会组成后，推举一人为定标委员会主任，主持当次定标会议并依据招标文件进行定标的各个议程。招标人应同时组建由本单位监事会或纪检等部门人员或招标人上一级管理部门人员组成的3人以上的监督小组，对定标全过程进行监督。

34.1.2.2定标委员会应完成定标记录和定标报告。

定标记录应包括定标会议的记录、定标委员会成员候选人名单、定标委员会成员名单、选票留底（含投票理由）。

定标报告应包括定标委员会的产生过程、定标程序及定标结果等内容。

34.2采用综合评估法的定标，适用如下条款：

34.2.1推荐中标候选人

采用综合评估法直接推荐中标候选人的，按评审总得分从高至低的顺序确定1名中标候选人，并形成评标报告。若出现评审得分相同的，按商务标得分从高至低的顺序确定其排序，即按投标报价由低到高排列；评审得分且投标报价相同的，按技术标（含资信）的得分从高至低的顺序确定其排序；若三项评审得分均相同，可通过公开抽签的方式确定其排序。

34.2.2定标方法

招标人根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

34.3具体定标方法规则见本示范文本附件内容。

十、中标通知书

35．中标结果公示

42

35.1为体现“公开、公平、公正”的原则，评标结束后，招标人将在交易中心网站上发布中标结果公示，公示期为 3 个工作日。投标人如对中标结果有异议，请于公告期内，以书面形式向招标人反映。

35.2质疑投诉人应提供相关证据，保证质疑投诉内容的真实性和可靠性，并承担相应的法律责任。

35.3如果中标候选人的投标报价不符合招标文件的规定，招标人有权作出修正。若中标候选人不接受修正则视为放弃中标资格。

36．发出中标通知书

36.1中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书。

36.2中标通知书是合同的重要组成部分。

十一、公开招标失败的后续处理

37．公开招标失败的处理

本项目公开招标过程中若出现投标截止后实际递交投标文件的投标人数量少于3名情形的，招标人应进行二次招标。二次招标中投标人数仍少于3名的，按照《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定执行，即经物业所在地区政府物业管理行政主管部门批准后，采用协议方式选聘物业管理单位。

十二、合同的授予及其他

38．合同授予标准

38.1本项目的合同将授予按本须知八所确定的中标人。

39．招标人接受或拒绝任何或所有投标的权力

39.1在特殊情况下，招标人保留在出中标通知书之前任何时候宣布招标程序无效或拒绝所有投标的权力，且对受影响的投标人不承担任何责任。

40．合同协议书的签订

40.1中标人将于中标通知书发出之日起日内，按照招标文件和投标文件内容与招标人签订书面合同，合同书应采用本招标文件第四部分规定的合同样本；

40.2 中标人如不按本投标须知第40.1款的规定与招标人签订合同，则招标人将有充分的理由废除中标，并没收其投标保证金，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当 43

对超过部分予以赔偿，同时承担相应法律责任；

40.3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，未以招标人及监管部门许可不得将中标项目转让（转包）给他人；

40.4 招标人与中标人签订的服务合同必须遵守本招标文件的合同条件，并且不得更改合同条件。

41．交易服务费和中标服务费

41.1招标人向市交易中心交纳交易服务费元。（适用于进入市交易中心进行物业管理招投标活动的情形）

41.2招标人

42．腐败和欺诈行为

42.1买方和卖方在合同签订和实施过程中应遵守最高的道德标准，依此原则，招标人将：

（1）为此目的，定义下述条件：

1）“腐败行为”是指提供、给予、接受或索取任何有价值的东西来影响招标方在招投标过程或合同实施过程中的行为；

2）“欺诈行为”是指为了影响招投标过程或合同实施过程而谎报事实，损害招标方的利益，包括投标人之间串通投标（递交投标书之前和之后），人为地使投标丧失竞争性，剥夺招标方从自由公开竞争所能获得的权益。

（2）如果评标委员会认为投标人在本项目投标竞争中有腐败和欺诈行为，则拒绝接受该投标。

（3）如果投标人或中标人在本项目投标竞争或者合同实施过程中有腐败和欺诈行为，将依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《深圳经济特区物业管理条例》有关法律法规进行处罚。

43．招标投标投诉的处理

43.1招标投标活动当事人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，对招标人处理决定不服的，可向主管部门投诉。

44．其他

44.1招标人有权对投标方案和评审结果公开展示。

44.2投标人保证投标文件及资料均未侵犯他人的知识产权，否则必须承担全部责任。若投标人使用了他人的专利、专有技术，涉及的费用由投标人负责。

44.3本招标文件的解释权在招标人。

44

45．招标投标分段限时投诉的规定

为提高招标投标活动效率，本招标投标各阶段的投诉处理按“分段限时投诉”原则进行。投诉人在知道或者应当知道其权益受到侵害之日起10日内未提出书面投诉或超过本规定要求投诉时效的，主管部门可以不受理该投诉。

45.1对招标公告内容的投诉时限：公告发布首日起五日内。

45.2对招标文件内容的投诉时限：招标文件发布后五日内；补遗或答疑文件发出后的下一个工作日内。

45.3对资格预审结果或开标结果的投诉时限：开标结束前当场向交易中心现场监管人员提出，可以口头投诉方式。

45.4对评标结果投诉时限：中标结果公示结束之时。

45.5对合同签订过程的投诉时限：合同签订前。

45

第四部分 合同主要条款及格式

本合同当事人

聘用方（以下简称甲方）

名称：招标单位

地址：

法定代表人：

受聘方(以下简称乙方)

名称: 中标物业服务企业

地址：

法定代表人：

根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方法律、法规、规章和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就 项目（前期）物业管理相关事项订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：

占地面积：

建筑面积：

物业类型：

第二条 物业管理事项

以下物业管理事项为参考文本，招标人应根据物业项目具体情况予以明确。

1、房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。

2、本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池等）的维修、养护和管理。

3、公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集、清运等。

4、配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作。

5、物业及物业管理档案、资料的管理。

46

6、招标人要求或者法规和政策规定由物业服务企业提供的其他物业管理事项。

第三条 合同期限

本合同期限为 年，起止日期为 。

第四条 甲方的权利和义务

以下条款适用于招标人为物业建设单位的情形：

1、以未出售物业业主身份享有相关权利；

2、依照法律、法规规定承担物业保修责任；

3、依法提供物业服务用房；

4、依法向乙方移交本项目物业及物业管理相关资料；

5、法律、法规规定的其他权利和义务。

以下条款适用于招标人为业主大会（业主委员会）的情形：

1、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、按时交纳物业服务费用；

3、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

4、法律、法规规定的其他权利和义务。

第五条 乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，不得损害甲方合法权益，获取不当利益。

2、遵照深圳市物业服务收费有关规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按照合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3、遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

4、有权聘请具有相应资质的专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

5、有权依照本合同按照预收物业服务资金的该条款适用于物业服 47

务费计费方式采用酬金制的情形）。

7、至少每半年向全体业主公布一次物业专项维修资金收支情况。

8、甲方在招标文件中或者法律法规规定的乙方的其他权利和义务。

第六条 服务标准

合同期限内，达到 标准。

第七条 物业服务费用

1、物业服务费的计费方式采取。乙方按下列标准向业主收取物业服务费，即：

（1）高层住宅楼统一按每月每平方米 元收取；多层住宅每月每平方米 元收取；商铺每月每平方米 元收取；其他物业每月每平方米 元收取。

（2）物业专项维修资金的缴纳标准按照市政府的相关规定执行。

（3）物业服务费按月收取，于每月 日前收取本月物业服务费。

2、本物业管理区域内物业专项维修资金的使用按照市政府的相关规定执行。

3、下列项目支出应列入物业服务支出，不得重复计算：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）清洁卫生费用；

（4）绿化养护费用；

（5）公共秩序维护费用；

（6）物业共用部位水、电费用；

（7）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；

（8）物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；

（9）必要的社区文化、体育活动费用；

（10）经业主同意的其他费用。

4、停车场（库）收费

地面停车场每月每车位 元；地下停车库及多层停车库每月每车位 元。

第八条 物业的承接验收

以下条款适用于招标人为物业建设单位的情形：

1、乙方在配合甲方对该物业项目进行竣工验收的同时，对供电、供水、道路等公建 48

配套设施、设备进行承接验收。

2、甲方会同乙方对物业资料、物业共用部位、物业共用设施设备和物业服务用房等进行查验。查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。

3、经查验符合要求的，甲乙双方签订物业承接验收确认书。物业承接验收确认书壹式贰份，甲、乙各执壹份，具有同等法律效力。

4、乙方承接物业时，甲方应向乙方提供并移交下列物业资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

5、甲方交付使用的物业应当符合国家规定的验收标准，并依法承担物业保修期限和保修范围内的保修责任。

如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。

以下条款适用于招标人为业主大会（业主委员会）的情形：

1、甲方会同乙方对物业资料、物业共用部位、物业共用设施设备和物业服务用房等进行查验。查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决。

2、经查验符合要求的，甲乙双方签订物业承接验收确认书。物业承接验收确认书壹式贰份，甲、乙各执壹份，具有同等法律效力。

3、乙方承接物业时，甲方应向乙方提供并移交下列物业资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业服务记录及物业专项维修资金使用情况；

（5）物业管理所必需的其他资料。

4、如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。

第九条 违约责任

1、甲方违反本合同的约定，造成乙方未达到规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的， 49

甲方承担相应的违约责任。

2、乙方违反本合同的约定，造成不能达到服务标准或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任。

3、以下情形乙方不承担责任：

（1）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

（2）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（3）法律、法规规定的其他不由乙方承担责任的情形。

第十条 其他事项

1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。如果出现补充的内容与本合同有不符的，应以补充协议为准。

2、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任，并按有关法规政策规定及时协商处理。

3、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，按下列方式解决：

（1）提交深圳仲裁委员会进行仲裁 。

（2）提交华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）进行仲裁。

（3）依法向人民法院起诉。

4、本项目物业承接验收确认书、中标通知书、乙方的投标文件均作为本合同附件，且均为合同有效组成部分，其与本合同具有同等法律效力。

5、甲、乙双方约定的其他事项。

6、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7、本合同式份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执壹份，具有同等法律效力。

8、本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

负责人： 负责人：

年日 年

50

物业承接验收确认书（参考文本）

甲 方：

法定代表人：

住 所 地：

邮 编：

联 系 电 话：

乙 方：

法定代表人：

住 所 地：

邮 编：

资 质 等 级：

证 书 编 号：

联 系 电 话：

根据国家《物业管理条例》第二十八条、第二十九条与《深圳经济特区物业管理条例》第七十条等规定，甲、乙双方就乙方承接 项目物业（座落位置： ），办理物业承接验收等事宜，共同确认如下：

一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容

甲方已于 年 月 日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：

1、

2、

3、

4、

二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属□中选择） □ 经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。

□ 经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：

1、

51

2、

3、

4、

经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：

1、

2、

3、

4、

三、物业资料的移交

甲方已于 年 月 日，向乙方提供和移交了下列物业资料（具体清单另附）：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所必需的其他资料。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

法定代表人： 法定代表人：

年 月 日 年 月 日

52

附件一：评标方法

（一）定性评审法

1、符合性审查：招标人在开标会上根据本章第二节“投标须知”第23条规定对投标人的投标文件是否应当受理进行审查。然后将应当受理的投标文件提交评标委员会评审。

2、投标文件的评审：

（1）评标委员会根据本章第二节“投标须知”第27条规定，对应当受理的投标文件的资信标、技术标和商务标进行各项评审；

（2）评标委员会依据定性评审表中的评审项及评审标准，对投标文件进行详细评审。评标委员会各成员须对投标人的投标文件独立进行评审并提出评审意见，经讨论汇总后，出具对各投标人投标文件的综合评审意见。内容主要包括：①对各投标文件是否满足招标文件要求，投标文件是否符合提出意见；②指出各投标文件中存在的缺陷和问题；③签订合同前应注意和澄清的事项；④其它提醒招标人需注意的事项。

（3）评标委员会将综合评审意见整理成评标报告后，提交给招标人，所有递交的投标文件不被判定为废标或无效标的投标人均进入定标程序。

（二）综合评估法

综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的各项评价因素进行量化打分，并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方法。

1、评标委员会将按照本章第二节“投标须知”第27条规定，对实质上响应招标文件要求的投标文件进行下一步评审。

2、综合评审

评标委员会按照本招标文件附件一的评审表对每个通过初审和详细评审的投标人进行评审、打分，然后汇总每个投标人总得分。若评标专家发现投标人所报综合单价偏离严重将影响后续项目实施时，评标专家应要求投标人进行澄清说明。

Mn = A1×Rn+ A2×Jn+ A3×Fn

（权重设置：A1=0.40-0.5; A2=0.3-0.5; A3=0.1-0.2。A1+ A2+ A3＝1）

其中：Mn—第N投标人的技术（含资信）、商务、答辨部分综合得分

Rn—第N投标人的技术（含资信）得分

Jn—第N投标人的商务得分

53

Fn—第N投标人的答辨得分

A1—技术（含资信）权重

A2—商务权重

A3—答辨权重

Rn、Jn、Fn: 为技术（含资信）、商务、答辨各项评分因素，各因素满分均为100分。

2.1综合评审时分值的计算方法：

2.1.1综合评审时技术（含资信）标分值的计算方法：

评标委员会根据招标文件规定的技术（含资信）标的评分规则，对投标文件技术（含资信）标评分，各评委的评分结果去掉最高、最低分后取算术平均值作为该投标人最后的技术（含资信）标得分。

2.1.2综合评审时商务标分值的计算方法：

□满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：

投标报价得分（商务）＝（评标基准价/投标报价）×价格权重×100

□进入商务标评审的所有投标人的投标报价的算术平均值即为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：

Fn = 100-A×100×︱（Sn-Sj）︱/Sj

其中：Fn — 第N 投标人的商务标得分

Sn — 第N 投标人调整后的投标报价

Sj —评标基准值

A — 价格调整系数，当投标报价低于基准值时，A= ，当投标报价高于基准值时，A= 。

当Sn>2Sj时，商务标得分Fn的计算值为负值，该投标人的商务标得分按零分计。 □其它（由招标人自行约定）：

注：如果投标人的缺漏项金额累计超过其投标报价的3%（不含3%），该投标人的商务标得分按零分计。

2.2综合评审时投标答辩分值的计算方法：

评标委员会根据招标文件规定的投标答辩评分规则，对投标文件投标答辩评分，各评委的评分结果去掉最高、最低分后取算术平均值作为该投标人最后的投标答辩得分。

54

附件二：评分表（适用于评标方法采用综合评估法情形，评审内容供招标人设置时参考）

评审项目

评分内容

根据项目需求（方案工作内容完整丰富，对项目需求的理解深度等方面）

服务方案的总体思路 重点、难点的分析和对策 物业管理服务方案具体实施计

技术（含资信）划方案的合理性可操作性等 部分，权重A1 服务方案的质量控制方案

拟投入的人员综合素质情况 投标项目负责人资格、业绩等情况

投标人综合实力及誉（从企业认证、投标人相关业绩情况，注册资金、纳税情况等方面）

商务标部分，权

投标报价

重A2 答辩部分（若设置），权重A3

现场答辩（根据各投标人提交的投标文件中内容由评标专家自行设置答辩问题）

项目服务定位理解准确，对专家提出的问题与投标文件承诺一致。关键内容分析解答条理清晰、明确。

评标总得分（100分）

一般权重设置区间：A1=0.40-0.5; A2=0.3-0.5; A3=0.1-0.2（若设置）。 权重要求：A1+ A2+ A3＝1。

分值

评分细则

专家打分

55

附件三：评分表（适用于评标方法采用定性评审法情形，评审内容供招标人设置时参考）

评审项目 评审项目

根据项目需求（方案工作内容完整丰

B：基本符合：

富，对项目需求的理解深度等方面）

C：不符合：

A：符合要求：

服务方案的总体思路 B：基本符合：

C：不符合：

A：符合要求：

重点、难点的分析和对策 B：基本符合：

C：不符合：

A：符合要求：

物业管理服务方案具体实施计划方案

B：基本符合：

技术（含

资信）部

A：符合要求：

分

服务方案的质量控制方案 B：基本符合：

C：不符合：

A：符合要求：

拟投入的人员综合素质情况 B：基本符合：

C：不符合：

A：符合要求：

投标项目负责人资格、业绩等情况 B：基本符合：

C：不符合：

投标人综合实力及誉（从企业认证、

投标人相关业绩情况，注册资金、纳

税情况等方面）

商务标部投标报价 A：符合要求： B：基本符合： C：不符合： A：按招标文件规定报价，投 的合理性可操作性等 C：不符合： 评审标准 A：符合要求： 评审意见 56

分 标报价合理。

B：按招标文件规定报价，投

标报价基本合理。

C：按招标文件规定报价，投

标报价不合理（偏高或偏低）。

项目服务定位理解准确，对专

答辩部分

（若设

置） 现场答辩（根据各投标人提交的投标家提出的问题与投标文件承文件中内容由评标专家自行设置答辩诺一致。关键内容分析解答条问题）

理清晰、明确。 注：1、本表适用于采用定性评审法的物业服务类招标项目评审，供评标专家独立评审和综合评审时使用。

2、评标专家对评审项出具C档意见时应将具体原因在评审意见中描述清楚，以供招标人定标时参考。

3、在每位专家独立评审的基础上，评标委员会须对每项评审内容进行讨论、汇总，并形成综合评审意见。如果某项评审要点无法取得全体专家一致意见，须进行表决，并在“评审意见”栏中注明表决情况。

57

附件四：定标用表（适用于评标方法采用定性评审法情形）

项目推荐中标人选票（一对一票决用表）

编号： （第一联：投票联） 备选单位名称：A： B： C： D： E： F： ?

﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎

项目推荐中标人选票

编号： （第二联：存底联） 备选单位名称：A： B： C： D： E： F： ?

58

附件五：关于定标票决计算规则的说明（适用于评标方法采用定性评审法情形）

一、投票规则：每一张选票, 都是所有进入定标程序的投标人的一个排列, 该排列明确了先后顺序，即第一名、第二名, ..., 排列最后的为最后一名。

二、计算规则：比较每个进入定标程序的投标人在一对一比较中的取胜次数, 取胜次数最多的投标人胜出。

三、投标人一对一比较的计算规则：假设两个投标人是A和B，那么把所有的选票分为两类：第一类是把A排在B前面的，第二类是把B排在A前面的。如果第一类的选票的数量多, 那么为A胜，B负，记A取胜一次；如果第二类的选票的数量多, 那么为A负，B胜，记B取胜一次。

案例：

假设有5名进入定标程序的投标人，分别为A、B、C、D、E，定标委员会有9名成员，分别对5名投标人进行排序，排序如下：

1. A、B、C、D、E

2. B、C、A、E、D

3. A、C、E、D、B

4. D、B、E、A、C

5. C、B、D、A、E

6. A、C、E、B、D

7. A、B、C、D、E

8. B、D、A、E、C

9. C、B、A、E、D

（一）取A、B进行对决：在9个排列中，A排在B之前的有4次，B排在A之前的有5次，故记B取胜一次;

（二）取A、C进行对决：在9个排列中，A排在C之前的有6次，C排在A之前的有3次，故记A取胜一次;

（三）取A、D进行对决：在9个排列中，A排在D之前的有6次，D排在A 59

之前的有3次，故记A取胜一次;

（四）取A、E进行对决：在9个排列中，A排在E之前的有8次，E排在A之前的有1次，故记A取胜一次;

（五）取B、C进行对决：在9个排列中，B排在C之前的有5次，C排在B之前的有4次，故记B取胜一次;

（六）取B、D进行对决：在9个排列中，B排在D之前的有7次，D排在B之前的有2次，故记B取胜一次;

（七）取B、E进行对决：在9个排列中，B排在E之前的有7次，E排在B之前的有2次，故记B取胜一次;

（八）取C、D进行对决：在9个排列中，C排在D之前的有7次，D排在C之前的有2次，故记C取胜一次;

（九）取C、E进行对决：在9个排列中，C排在E之前的有7次，E排在C之前的有2次，故记C取胜一次;

（十）取D、E进行对决：在9个排列中，D排在E之前的有5次，E排在D之前的有4次，故记D取胜一次。

综上计算可得：B取胜4次、A取胜3次、C取胜2次、D取胜1次、E取胜0次。故胜出者为B。

60