市场调查作为市场营销的一个重要组成部分，在市场情报反馈、探索新的市场机会工作中起到了很大的作用。市场调查在国外已经有上百年的历史了，而在上世纪xx年代末才被引入中国，并主要运用于日化用品消费的调查。随着各行业的不断发展，对于市场调查的需求也有了明显的增长，于是市场调查被运用到了各个行业中，房地产业也不例外。 市场调查作为一种了解市场基本情况的手段，体现出了三大功能：描述功能，即收集并陈述事实；诊断功能，即解释信息或活动；预测功能，即通过对市场基本状况的分析预期市场未来的发展机会。这些功能在不同行业中都能得到很好的运用，而市场调查运用于房地产项目中，除了这些功能外，还需要能够表现出与房地产项目自身条件的最佳结合，体现出不同项目的不可复制性。 从目前的状况来看，多数市场调查公司只是单纯的进行市场调查执行工作，对于市场调查的前期调研设计和后期数据分析都没有涉足。当然，这也是受到先天条件的制约：首先，市场调查进入中国市场主要是满足日化用品业(主要是宝洁、联合利华等大型公司)的需求，而这些调查工作都是由这些日化用品公司的市场研究部门设计好，再找到各地的代理商负责执行，所以就让本地的市场调查公司形成了只能做执行的局面；其次，很多行业不重视市场调查工作，让从业人员和从业机构都没有更横向发展的可能性。 现在，市场调查已经作为房地产业前期定位的一个切入方式，越来越多的参与到房地产的策划工作中。但是，在某种程度上来看，市场调查工作仅仅是作为一种按照开发商来收集数据的工具，还远未发挥出其真正的意义和作用。 以往的房地产项目前期定位方向，一般都是开发商凭感觉来判断和确定，市场调查工作可有可无。而现阶段随着市场格局的变化，各大实力开发商纷纷涌入成都市场，土地市场的获取方式也越来越规范，本地的中小型开发商在进行项目定位策划时也越来越谨慎，凭感觉做项目的时代已经宣告结束。市场调查工作作为定位策划的一项重要组成部分也开始得到了重视。很多项目在前期定位策划时都会安排一定样本的市场调查工作，但这些工作的确定也是凭感觉在作，比如说做商业项目一定要做投资经营者的调查，做住宅项目一定要做消费者的调查……但这些内容是否真的能够满足项目前期定位的需求，很难说。因为很多项目的执行过程中都会出现执行调查与定位的人员分工脱节，等到市场调查的结果出来以后，定位的人员又用不上，市场调查的工作感觉是卖力不讨好。 为了避免这种现象的发生，提高工作效率，尺度公司总结出一套适合运用于房地产前期市场调查的作法，即在合作方式、调查方法、分析方法三方面进行突破。 合作方式，即针对不同的项目成立不同的项目小组，项目组成员包括了市场调查、定位策划、营销推广甚至建筑设计等分工的人员。项目确定初期，项目组人员对整个项目进行预判，根据地块的地缘条件及控规限制等将项目可能的发展方向进行大致的确定，各阶段的负责人提出各阶段需要解决的问题，最终汇总体现到市调方案的设计和市场调查的问卷之中。在各阶段工作分头进行的时候，不定期的进行项目讨论和进度交流，适时的调整项目的执行方案。 调查方法，即针对项目内不同的物业类型采用不同的调查方法进行调查。总体的工作方向是：通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。此处以住宅物业的定位为例：在竞争市场的调查，我们通常会选择与项目所在地块条件、周边环境、物业类型、规模等有一定可比性的楼盘进行调查，了解同类型产品可能的目标客户群体及产品特征；其次是对项目周边潜在竞争对手的研究分析，掌握在可控时期内的竞争大环境，制定适当的营销推广策略。此时市场调查工作的要求就是要体现出数据收集的准确性，并通过数据总结特征，这时就体现出了市场调查的描述与诊断功能。而消费市场的调查则主要通过对潜在消费者和现实消费者的调查来完成。潜在消费者的工作重心主要是把握消费者的消费心理及需求，现实消费者的调查则主要是了解已购房者的消费体验及居住体验，对潜在消费者在产品功能方面提出的要求进行以满足实用性为目的的调整。 而为了实现这样的工作成果，我们会采用不同的调查方法来完成，如消费者问卷调查、焦点问题座谈、深度访谈等。而无论采用哪种方式都会涉及到问卷设计的问题，尽管所需要了解的问题都是通过项目讨论后确

定的，但在问卷设计的过程中需要有一些铺垫或者转换后进行表现。也就是说，很多在定位时需要解决的问题不会在问卷中很直白的表达，需要通过一定的分析方法将问卷中不同内容的问题结合起来分析。这样就要求问卷设计必须要考虑到分析方法的可使用度及可使用类型。 分析方法，即将竞争环境与消费市场收集到的数据进行综合分析，得到一些能够体现产品特征的数据，并挖掘数据背后的深意，而且这种对数据的分析、领悟能力也体现出一个策划机构的核心竞争力。这也是市场调查工作在整体房地产项目定位中最重要的一个环节。不同的项目因为所要求的目的不同，因而采取的分析方法也会有较大的区别，但最根本的目的是一致的：通过对数据的收集、分析，透过表象挖掘数据的涵义。 当然，这三个环节的工作都会根据不同的项目进行不同的调整，并非完全的按照这种定式来进行。另外，在进行市场调查工作的同时，各阶段的工作也在同时进行，并相互沟通，保证各阶段的工作相互衔接并能够解决各自需要解决的问题。 市场调查工作在房地产定位工作中，目前体现得最明显的用途就是描述功能，其次是诊断功能，而预测功能并未得到很好的运用。这就对未来的市场调查工作提出了更高的要求，也让我们看到了市场调查工作在未来房地产定位中可以实现更高的价值，为项目定位提出更准确、更有依据、更有价值的市场佐证。当然，这也需要从业人员投入更多的精力和研究来实现。

 

第二篇：土建工程师在房地产项目管理中的作用和职责

土建工程师在房地产项目管理中的作用和职责

作者：薛红松

来源：《城市建设理论研究》20xx年第12期

摘要：土建工程师对房地产土建项目的管理水平，与工程的质量和企业的投资效益等息息相关。文中概述了土建工程师的内涵和作用，分析了土建工程师的职责管理目标及职责范围，结合自身工作经验，最后总结了土建工程师在项目全程管理中应做的基本工作。 关键词：土建工程师；房地产；职责；土建管理

中图分类号：T-62 文献标识码：A 文章编号：

作为房地产公司工程建设中土建项目，投资和耗费的人力、物力、财力都相当大，投资者在付出巨大的代价后最终能否获得理想的、满足适用要求的工程产品、获得良好的社会企业声誉与效益，这无疑与工程项目部的项目经理和土建、水电工程师三大甲方代表在其中的管理工作息息相关。其中关系到现场施工最为重要直接的当属建设单位的现场土建工程师，他所管辖的范围最大最广最全，所以本文重点探讨土建工程师的职责及一些具体的现场管理工作。 土建工程师的内涵及作用

土建工程师一般是指房地产开发公司为开发项目配备的配套工程师，也就是甲方委派的指导现场工作的现场代表，该职位的从业人员不仅应具备扎实的理论基础，丰富的工程实践以及必要的社会交往能力，还必须具有责任心、强烈的社会责任感、较好的职业道德及较高的权利义务观，必须切实考虑居民用户的切身利益，进而提高土建项目管理水平，提高土建工程项目质量，争取最快最好最大最有效的满足项目的预期工程效益。

我国全面推行的土建工程师的下程监理制度对提高我国投资效益和建设水平，确保国家建设计划和下程合同的实施，逐步建设起工程建设领域社会主义市场经济的新秩序起到了巨大的推动作用。由于监理自身性质决定了它是为建设单位提供监理服务，它只能在建设单位委托和授权的范围内代表建设单位进行监理，因此建设开发单位委派的现场代表是必不可少的，他为监理单位与房地产等建设单位的决策层及下程建设的外部环境起到一个桥梁和良好的纽带作用。

土建工程师的职责管理目标及职责范围

职责管理目标

土建工程师的岗位职责管理目标主要有三点：①熟悉房屋开发项目工作程序，了解设计原理，严格掌握各项施工工艺，质量标准，执行建筑行业的法律法规；②按合同要求对工程进行质量、工期、资金方面进行控制，协调施工单位，监理单位及周边的关系；③完成合同中所要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。

工作职责范围

作为房地产开发建设单位的土建工程师，应熟悉有关工程建设方面的法律、法规、标准；熟悉和掌握与本工程建设有关的文件。房地产公司土建管理工作，相应变动比较大，主要体现在国家政策等方面，熟悉和掌握相应的政策导向，从而有效的指导房地产工程施工现场的各项管理工作。合同文件是现场管理最重要的管理依据，是土建工程师对整个管理项目有效实施监管的依据，在施工管理过程中，合同是过程进度、质量、安全、成本等把控的重要依据；设计图纸是指导施工的依据，是整个过程施工的在主体，熟悉和掌握设计意图，对设计缺陷的合理的及时的反馈，是工程顺利进行的必要保证。作为一名合格的管理人员，在工程的设计阶段以及施工过程中，除了要做好合同及设计图纸等方面问题以外，还要做好技术交底和管理协调两方面的工作。

图纸会审后的技术交底是技术协调的重要环节，技术交底的目的是让施工队、班组充分理解设计意图，了解施工的各道工序衔接，从而减少交叉作业矛盾的发生。管理协调包括建立专门的协调会议制度，建设方、监理人员定期组织协调会议，解决施工中的问题。对于较复杂的工序和部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任，把交叉施工的影响降到最低。

我国房地产建筑市场普遍存在以下问题：恶意低价中标，施工单位在采用不平衡报价或不合理低价中标进场后，通过采用低质材料降低造价或大量设计变更的方式，强迫业主增加施工内容，抬高施工造价；施工现场安全管理意识淡薄，在安全生产方面缺乏健全的监督管理机制；建筑施工队伍技术力量薄弱，对各种材料的使用性能缺乏深入了解，导致流入市场的劣质的建材水泥、钢筋等不合格的产品用于工程建设中，造成了工程质量不达标。最终不但使人民的生命财产和各种利益受到损害，也直接造成了企业的综合效益和市场声誉受到严重影响。作为建设单位的土建工程师，更应该强化土建施工现场的管理，做好施工现场的安全管理、材料管理、工程质量管理、人员管理、进度管理、成本管理等工作。

土建工程师在项目全程管理中应做的工作

土建管理同其它管理活动一样，需要运用科学系统的方法，结合先进、适用的管理技术，对项目的目标要素进行有效的管理。土建工程师在房地产开发施工项目的技术管理中需要做好以下工作：质量、进度、安全、成本、材料等的管理控制。

做好工程质量管理工作

质量是工程之根本。要达到预期的工程质量要求，就必须健全工程质量保证体系，完善项目质量管理制度，坚持过程控制，样板先行的原则；做好现场检查制度，对过程中质量问题及质量隐患采用书面形式下发到施工及监理单位，对整改不彻底，拒绝整改等单位可按照合同约定采用局部停工整改，直至全部停工整改。在质量管理的过程中，要始终坚持“质量第一、过程控制”的原则，同时要加强对监理质量监管情况的监督检查，一切以施工质量为前提。 做好工程进度控制工作

进度控制就是时间效率、工程质量、效益三者间的协调管理过程，在保证质量的前提下把进度提上去，节约工期，就是提前完成公司的预售计划，回笼资金。结合现场条件、政策变化，考虑施工企业、监理单位的选择等工作，全面编制项目总控制计划，做好各个环节的调控工作；土建工程师要严格执行并对施工单位进行管理，坚持审核施工单位的总进度计划，月计划，周计划，掌握工程进度情况。

做好工程安全管理工作

做好安全控制是保证质量和进度的前提，在安全方面要做好安全检查制度，做好安全应急予案，做好专项安全施工方案，坚持例行施工现场安全检查，对检查中存在的问题，要及时跟踪落实；及时组织召开工程现场重大安全隐患的落实整改会议，加强安全全面监管。 做好成本管理工作

成本管理是管理造价。合理降低工程造价，能为企业创造利润，实现经济效益的最大化。土建工程师应做好以下几点工作：①开工前的图纸会审工作；②现场实际变更的审核工作，③做好现场签证的办理工作。

做好材料管理工作

做好材料采购、材料进场验收、抽检抽样、材料分类堆放等工作，严格按照施工进度凭材料出库单发放使用，并且需对发放材料进行追踪，避免材料丢失，或者浪费，对易燃品、防潮品要采取相应的材料保护措施，注意新材料的使用等。

重视协调管理

组织协调好参与工程建设各方面的关系，使参建各方的能力最大程度地发挥，是土建工程师综合能力的体现。甲方工程师作为管理的一个重要岗位，做好项目的协调是关键，其中，对应对监理及施工单位之间矛盾冲突、分包单位与总包单位之间的问题等，都可以去梳理，最终保证工程的顺利进行。

参考文献：

[1]解春香.住宅工程质量及管理的分析[J].低温建筑技术，20xx（1）：71-72.

[2]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用[J].福建建筑，20xx（6）：175-176. 作者简介：

薛红松，男，本科，20xx年毕业于南京工业大学工程管理专业，现就职于江苏中大环球房地产开发有限公司，任工程部土建工程师

 

第三篇：万科地产某项目市场调研报告全集

本页主题：万科地产某项目市场调研报告全集

第一部分 调查设计与组织实施

一、调查设计

（一）调查目的

1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。

3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。

（二）调查内容

1、对德州市宏观环境的调查

（1）宏观经济及市政规划

（2）德州房地产现状

2、项目自身情况调查

（1）产品的整体研究与特性分析

? 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）

产品公司组成? （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）

3、需求市场调查

未来三年内市民置业意向?

? 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）?

? 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）

价格支付能力?

对物业配套的需求?

? 购买人群

4、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率?

? 类别、档次及整体布局

装修材料、水平?

硬件设备?

配套服务功能及功能分区?

公开销售日期?

? 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

付款方式、银行按揭安排?

车位配备?

物业管理公司及费用?

（2）营销策略

? 目标客户选择决策

市场定位与宣传重点?

营销组合策略?

（三）调查方法

1、宏观调查

? 房管、土地、规划等相关部门访谈

报刊文献资料收集与分析?

2、项目自身情况调查

项目规划谈论会?

项目现场考察?

? 有关人员访谈

相关资料收集整理?

3、需求市场调查

专项访谈问卷（200人次）?

报纸公开问卷调查（400人次）?

? 入室主体问卷（100次）

统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）?

4、竞争市场调查

现场踩点调查?

? 报刊文献收集与分析

深度访谈?

二、调查组织与实施

调查时间安排表

时 间 安 排 工 作 内 容

20xx年5月13日 就现有规划方案专项讨论会。

20xx年5月14日 提交调查问卷样本及调查细化方案。

20xx年5月15日 正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。

20xx年5月16日 1、 宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；

2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。

20xx年5月17—18日 1、4月17日报纸公开问卷见报；

2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。

20xx年5月19—20日 1、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；

2、 三类问卷数据库建立。

20xx年5月19—23日 1、 报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；

2、 数据库数据录入。

20xx年5月24—26日 进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。

20xx年5月27日 市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。

20xx年5月28—30日 市调报告（修正稿）完成提交。

第二部分 调查数据资料汇总与分析

一、 德州市宏观环境调查

（一）德州市宏观环境分析

德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。

德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。

德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。

从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。

（二）德州房地产市场现状

德州市房地产业起步较晚，20xx年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。

从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：

开发区、新区房价平抑德州市整体房价

开发区和新区的房价较市区1500-2300元/㎡的房价便宜300-400元/㎡，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。

开发区、新区的开发带动房地产投资

目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。

开发区人口增长使住宅需求更加旺盛

开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。

新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高

一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。

房地产开发机会与风险并存

新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据20xx年统计资料，德州市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。

二、项目自身情况调查

（一）项目的整体研究与特性分析

（1）项目地块地理位置

优 势 区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道东方红路，隔路与知名私立学校—跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空间。

小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。

小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成中心景观区。

不 足 开发区尚处在发展初期，周边公交、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。 小区南临的波司登公司职工宿舍，整体形象较差，影响小区南向景观。

小区要考虑部分拆迁户回迁，安置居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。

（2）参与项目的公司情况

优 势 发展商**公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。

项目设计特邀同济大学建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面在国内具有较高权威性。

小区营销策划拟聘在行业内具有丰富实战经验的浩华不动产机构来进行全程代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。 小区物业管理还在筹划之中，计划将邀请专业的物业管理公司担任物业管理顾问，为小区业主提供管家式的标准物业服务。此举可使本项目具有较强的市场竞争力。

不 足 原**公司前期开发的湘江小区质量、物业管理等方面的残存问题，会对小申庄项目带来一定影响。

物业管理顾问公司尚未确定。

（3）项目市场分析

优 势 与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场机会点，积累有效客户。 本区域房地产市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。 现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本项目的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的基础。

不 足 据德州本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使项目在宣传过程中，受一定影响。

房地产市场刚刚起步，项目在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的接受程度，对于项目自身档次的提升，略有影响。

三、房地产需求调查（问卷调查）

我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本416份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。

（一）问卷回收统计及情况说明

问卷类型 取样回收数目 有效问卷数目 备 注

集中访谈问卷 241 235 6份无效

报纸公开问卷 77 77 全部有效

入室主体问卷 104 98 5份无效

入室主体问卷

作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对德棉、网通、中行、招商局、涉外办、物价局、开发区财政局、办公室等政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。

集中访谈问卷

取样单位 取样人群 取样数目 有效问卷 备 注

三和电子 中层管理者、职工 13 11 2份无效

耀华中学 教师 17 17

高速公路管理局 职员 23 23

鲁能超市 职员、随机抽样 34 33 1份无效

开发区管委会办公大厅 国家公务员、职员 40 38 2份无效

美食城 随机抽样 36 36

新湖广场 随机抽样 33 32 1份无效

街访 随机抽样 45 45

报纸问卷

未达到期望回收数，一是报纸仅发布一次，频率低，时效短；另一方面是《德州日报》覆盖面小，客户群局限性大，且发行量小，市民对媒体的关注度不高。报纸公开问卷的初衷是将其作为对周边县郊区意向者需求的了解途径和企业品牌塑造项目公开推广的开始。从问卷回收质量看，人群素质高，选择客观，77份全部有效，已经达到调查的基本目的。样本可以作为对其它两种问卷的补充。

（二）主题问卷调查数据基础数据分析

1、未来三年内置业意向

购买动机及次数

在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购买婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，多次置业的仅占到总数的6.1%。

购房的原因

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid 本地拆迁 5 5.1 5.1 5.1

改善居住条件 60 61.2 61.2 66.3

投资升值 5 5.1 5.1 71.4

结婚用房 25 25.5 25.5 96.9

地位身份的象征 1 1.0 1.0 98.0

其他 2 2.0 2.0 100.0

Total 98 100.0 100.0

本次置业属于

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid 第一次 39 39.8 39.8 39.8

第二次 53 54.1 54.1 93.9

多次 6 6.1 6.1 100.0

Total 98 100.0 100.0

购房区域选择

从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在开发区购房者占到34.7%，而计划在市中心区购房的同样占34.7%。开发区对整个德州市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以说明，开发区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力。

购房区域选择

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid 市中心 34 34.7 34.7 34.7

城东 9 9.2 9.2 43.9

铁西 2 2.0 2.0 45.9

城南 4 4.1 4.1 50.0

城北 8 8.2 8.2 58.2

开发区 34 34.7 34.7 92.9

新区 7 7.1 7.1 100.0

Total 98 100.0 100.0

投资意向调查

在98位被调查者中，92人两年内有投资计划，投资房地产和股票均占27%，用于彩票投资的占23%，用于投资债券的占11%。对于房地产投资，很多人还处于一种观望态度。

股票 债券 外币 房地产 彩票 其他

N Valid 92 92 92 92 92 92

Missing 6 6 6 6 6 6

Mean 27% 14% 11% 27% 23% 5%

Sum 25 13 10 25 21 5

房地产投资区域选择

在此项问题中，计划在开发区投资的最多，占总数的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他区域所占份额较少。

房地产投资的选择区域

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid 市中心 21 21.4 21.4 21.4

城东 8 8.2 8.2 29.6

铁西 3 3.1 3.1 32.7

城南 1 1.0 1.0 33.7

城北 2 2.0 2.0 35.7

开发区 57 58.2 58.2 93.9

新城 5 5.1 5.1 99.0

其他 1 1.0 1.0 100.0

Total 98 100.0 100.0

对开发区的第一感觉

人们的回答排序依次为发展潜力、未来新市区、希望、朝气蓬勃、创新、值得信赖、亲和、继承文化、权威。说明开发区已经成为人们心目中极具发展潜力的新市区。

N Minimum Sum Mean

发展潜力 97 0 81 .84

亲和 97 0 7 .07

朝气蓬勃 97 0 34 .35

创新 97 0 26 .27

希望 97 0 44 .45

继承文化 97 0 4 .04

精明 97 0 0 .00

权威 97 0 1 .01

值得信赖 97 0 13 .13

未来新市区 97 0 71 .73

Valid N (listwise) 97

德州市房价预测

由数据分析，调查者中认为德州三年内房产价格将会升高的占24.5%，认为会保持现状的占42.9%，认为将会下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身经济条件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。由此说明德州房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。

Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent

Valid 上涨 24 24.5 24.5 24.5

保持现状 42 42.9 42.9 67.3

下跌 26 26.5 26.5 93.9

不清楚 6 6.1 6.1 100.0

Total 98 100.0 100.0

小结：由此可知，德州市民购房观念发生很大变化，对开发区的认可度提高，置业意向首选开发区的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对开发区的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为德州市新城区，选择投资开发区房产的占到二分之一。通过对调查数据分析，德州市民普遍认为，德州的房产价格将会保持现有水平或下跌，短期内不会波动，目前房价尚可接受；而开发区较市区低廉的房价无疑成为吸引购房者的一个有利因素。