住宅项目市场调研报告框架 1宏观环境研究

1.1城市简介

1.2人口环境

1.3历史文化

1.4政策环境

1.5交通环境

1.6经济环境

1.7投资环境

2房地产市场研究

2.1城市房地产市场概况

2.1.1供应方面：

2.1.2需求方面：

2.1.3消费方面：

2.1.4前景方面：

2.2城市房地产市场现状

2.2.1土地市场分析

2.2.2存量房市场表现

2.2.3各类型物业售价分析

2.2.4当地特别的房地产消费观念

2.3房地产住宅市场现状

2.3.1住宅市场板块简析

2.3.2住宅市场产品特点分析

(1)产品层次及价位特点

(2)产品分布特点

(3)产品类型比例

(4)产品配套特点

(5)产品风格特点

(6)产品营销特点

2.3.3房地产市场现状总结

2.3.4住宅市场发展趋势

2.4各区域板块市场竞争分析

2.4.1各板块区域划分

2.4.2各板块市场市场现状概述

2.4.3各板块竞争力分析

2.4.4各板块竞争发展趋势

2.5项目所在区域板块市场竞争分析

2.5.1市场供应体量分析

2.5.2类型分析

2.5.3产品特点、独特卖点（独特销售主张，UPS）

2.5.4户型规划面积设定与配比情况

2.5.5价格分析

2.5.6销售情况

2.5.7营销手段（营销动态）

2.5.8消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）

2.5.9未来走势分析

2.5.10潜在竞争项目分析（未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等）

2.5.11附：主要竞争个案市调分析表

2.6明星楼盘分析（同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析）

2.6.1规模及规划分析

2.6.2类型分析

2.6.3产品特点（独特销售主张，UPS）

2.6.4户型规划面积设定与配比情况（含畅销与滞销户型、特色户型等）

2.6.5价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）

2.6.6销售情况

2.6.7消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）

2.6.8小区配套分析

2.6.9市场表现综述（优势、劣势分析汇总）

2.7可类比替代型项目分析（主要指售价接近的其他建筑形态产品）可选

2.7.1市场表现特点

2.7.2类型分析

2.7.3价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）

2.7.4销售情况

2.7.5消费客群分析

2.7.6市场表现特征

2.8城市住宅消费市场研究（时间允许或作业要求需要，可选）

2.8.1潜在消费者市场调查方式（调查问卷）

2.8.2消费者调查结果分析

①消费者特征

②消费者心理研究

③消费者需求研究

2.9市场结论

2.9.1市场竞争态势分析

2.9.2住宅项目综合分析

2.9.3住宅市场的主流产品

2.9.4住宅市场的空缺产品

2.9.5住宅市场的机会与空间

附:《楼盘调查汇总表》、《竞争楼盘调查个案表》等

3项目分析

3.1项目开发条件分析

（1）地理位置

（2）区属概况

（3）基地环境

（4）景观资源分析

（5）交通条件

（6）市政配套

（7）项目参数

（8）城市规划条件

3.2项目资源分析

（1）规模资源

（2）品牌资源

（3）开发公司资源

3.3项目SOWT分析

（1）项目优势分析

（2）项目劣势分析及对策

（3）项目机会分析

（4）项目风险分析及对策

3.4项目竞争力分析：

（1）挖掘优势和把握机会

（2）化解劣势和规避风险

3.5项目定位

(1)项目整体定位

(2)项目形象定位

(3)产品定位

(4)目标客群定位

3.6项目开发建议

3项目分析（市场部分＋项目分析部分＋项目发展定位＝企划报告）

3.1项目立地条件分析

（1）地理位置

（2）区属概况

（3）基地环境

（4）景观资源分析

（5）交通条件

（6）市政配套

（7）项目参数

（8）城市规划条件

3.2项目资源分析

（1）规模资源

（2）品牌资源

（3）开发公司资源

3.3项目SOWT分析

（1）项目优势分析

（2）项目劣势分析及对策

（3）项目机会分析

（4）项目风险分析及对策

3.4项目竞争力分析：

（1）挖掘优势和把握机会

（2）化解劣势和规避风险

3.5结论

4项目发展定位

4.1本案独特优势提炼

4.2项目总体定位思路（包括：项目形态、核心物业构成，销售以及建筑层数、主要部分面积构成等。）

4.3项目市场定位

1、定位遵循要点

2、市场定位方向

3、定位的诠释

4、定位的支撑点

4.4项目形象定位

4.5目标客群定位

1、潜在目标客户

2、首期目标客户

3、关注目标客户群

3、非目标客户群

4、重点目标客户群

（1）区域来源

（2）年龄层次

（3）职业构成

（4）购买动机

（5）消费特征

5、后期目标客户

4.6项目价格定位

定价原则

1、以类比项目作为参照

2、以本项目投资回报分析作为基础

3、结合市场设置合理的利润空间

4、品牌的附加值

5、市场加权系数分析法

4.7主题定位

5核心价值的体系建立

5.1基础核心竞争力体系

1、强势品牌效应竞争力

（1）品牌竞争力的体现

（2）主题理念竞争力

2、价值优化竞争力

5.2越升核心竞争力体系

1、优势资源竞争力

2、越升核心竞争力

5.3本项目的核心价值体系

核心价值体系的运用主线：

1、形成本项目的魅力价值，赢得消费者的感性认同（心理认同、品牌认同、生活附加值认同）

2、形成本项目的核心价值，赢得消费者的理性认同（购买价值认同）

5.4本项目核心价值体系的实施战略

1、本项目方向性发展策略

2、核心价值体系的实现 6项目规划建议

6.1项目分期发展策略

1、项目分期开发原则

2、建筑类型的选择

3、项目分期开发计划

4、分期发展的策略方针

5、项目总平面布局要点建议

（1）建筑设计总则

（2）建筑设计原则及规格

（3）建筑排列

（4）建筑朝向

（5）建筑立面

6.2房型设计要求

1、户型设计原则

2、房型面积比例及控制（首期）

3、产品户型特点建议

6.3产品类型及量的控制 7配套设施建议

 

第二篇：房地产住宅项目市场调研及定位报告框架(完整版)

住宅项目市场调研报告框架?

1宏观环境研究?

1.1城市简介?

1.2人口环境?

1.3历史文化?

1.4政策环境?

1.5交通环境?

1.6经济环境?

1.7投资环境?

2房地产市场研究?

2.1城市房地产市场概况?

2.1.1供应方面：?

2.1.2需求方面：?

2.1.3消费方面：?

2.1.4前景方面：?

2.2城市房地产市场现状?

2.2.1土地市场分析?

2.2.2存量房市场表现?

2.2.3各类型物业售价分析?

2.2.4当地特别的房地产消费观念?

2.3房地产住宅市场现状?

2.3.1住宅市场板块简析?

2.3.2住宅市场产品特点分析?

(1)产品层次及价位特点?

(2)产品分布特点?

(3)产品类型比例?

(4)产品配套特点?

(5)产品风格特点?

(6)产品营销特点?

2.3.3房地产市场现状总结?

2.3.4住宅市场发展趋势?

2.4各区域板块市场竞争分析?

2.4.1各板块区域划分?

2.4.2各板块市场市场现状概述?

2.4.3各板块竞争力分析?

2.4.4各板块竞争发展趋势?

2.5项目所在区域板块市场竞争分析?

2.5.1市场供应体量分析?

2.5.2类型分析?

2.5.3产品特点、独特卖点（独特销售主张，UPS）?

2.5.4户型规划面积设定与配比情况?

2.5.5价格分析?

2.5.6销售情况?

2.5.7营销手段（营销动态）?

2.5.8消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）?

2.5.9未来走势分析?

2.5.10潜在竞争项目分析（未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等）?

2.5.11附：主要竞争个案市调分析表?

2.6明星楼盘分析（同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析）?

2.6.1规模及规划分析?

2.6.2类型分析?

2.6.3产品特点（独特销售主张，UPS）?

2.6.4户型规划面积设定与配比情况（含畅销与滞销户型、特色户型等）?

2.6.5价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）?

2.6.6销售情况?

2.6.7消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）?

2.6.8小区配套分析?

2.6.9市场表现综述（优势、劣势分析汇总）?

2.7可类比替代型项目分析（主要指售价接近的其他建筑形态产品）可选?

2.7.1市场表现特点?

2.7.2类型分析?

2.7.3价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）?

2.7.4销售情况?

2.7.5消费客群分析?

2.7.6市场表现特征?

2.8城市住宅消费市场研究（时间允许或作业要求需要，可选）?

2.8.1潜在消费者市场调查方式（调查问卷）?

2.8.2消费者调查结果分析?

①消费者特征?

②消费者心理研究?

③消费者需求研究?

2.9市场结论?

2.9.1市场竞争态势分析?

2.9.2住宅项目综合分析?

2.9.3住宅市场的主流产品?

2.9.4住宅市场的空缺产品?

2.9.5住宅市场的机会与空间?

附:《楼盘调查汇总表》、《竞争楼盘调查个案表》等?3项目分析?

3.1项目开发条件分析?

（1）地理位置?

（2）区属概况?

（3）基地环境?

（4）景观资源分析?

（5）交通条件?

（6）市政配套?

（7）项目参数?

（8）城市规划条件?

3.2项目资源分析?

（1）规模资源?

（2）品牌资源?

（3）开发公司资源?

3.3项目SOWT分析?

（1）项目优势分析?

（2）项目劣势分析及对策?

（3）项目机会分析?

（4）项目风险分析及对策?

3.4项目竞争力分析：?

（1）挖掘优势和把握机会?

（2）化解劣势和规避风险?

3.5项目定位?

(1)项目整体定位?

(2)项目形象定位?

(3)产品定位?

(4)目标客群定位?

3.6项目开发建议?

3项目分析（市场部分＋项目分析部分＋项目发展定位＝企划报告）?

3.1项目立地条件分析?

（1）地理位置?

（2）区属概况?

（3）基地环境?

（4）景观资源分析?

（5）交通条件?

（6）市政配套?

（7）项目参数?

（8）城市规划条件?

3.2项目资源分析?

（1）规模资源?

（2）品牌资源?

（3）开发公司资源?

3.3项目SOWT分析?

（1）项目优势分析?

（2）项目劣势分析及对策?

（3）项目机会分析?

（4）项目风险分析及对策?

3.4项目竞争力分析：?

（1）挖掘优势和把握机会?

（2）化解劣势和规避风险?

3.5结论?

4项目发展定位?

4.1本案独特优势提炼?

4.2项目总体定位思路（包括：项目形态、核心物业构成，销售以及建筑层数、主要部分面

积构成等。）?

4.3项目市场定位?

1、定位遵循要点?

2、市场定位方向?

3、定位的诠释?

4、定位的支撑点?

4.4项目形象定位?

4.5目标客群定位???

1、潜在目标客户?

2、首期目标客户?

3、关注目标客户群?

3、非目标客户群?

4、重点目标客户群?

（1）区域来源?

（2）年龄层次?

（3）职业构成?

（4）购买动机?

（5）消费特征?

5、后期目标客户?

4.6项目价格定位?定价原则?

1、以类比项目作为参照?

2、以本项目投资回报分析作为基础?

3、结合市场设置合理的利润空间?

4、品牌的附加值?

5、市场加权系数分析法?

4.7主题定位?

5核心价值的体系建立?

5.1基础核心竞争力体系?

1、强势品牌效应竞争力?

（1）品牌竞争力的体现?

（2）主题理念竞争力?

2、价值优化竞争力?

5.2越升核心竞争力体系?

1、优势资源竞争力?

2、越升核心竞争力?

5.3本项目的核心价值体系?

核心价值体系的运用主线：?

1、形成本项目的魅力价值，赢得消费者的感性认同（心理认同、品牌认同、生活附加值认同）?

2、形成本项目的核心价值，赢得消费者的理性认同（购买价值认同）?

5.4本项目核心价值体系的实施战略?

1、本项目方向性发展策略?

2、核心价值体系的实现?

6项目规划建议?

6.1项目分期发展策略?

1、项目分期开发原则?

2、建筑类型的选择?

3、项目分期开发计划?

4、分期发展的策略方针?

5、项目总平面布局要点建议?

（1）建筑设计总则?

（2）建筑设计原则及规格?

（3）建筑排列?

（4）建筑朝向?

（5）建筑立面?

6.2房型设计要求?

1、户型设计原则?

2、房型面积比例及控制（首期）?

3、产品户型特点建议?

6.3产品类型及量的控制?7配套设施建议?