养老地产的调研报告分析

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在19xx年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，20xx年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到20xx年老年人口将达2.48亿。到20xx年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局 1

面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。19xx年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

3.国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与 2

国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！ 4.政府鼓励发展养老地产

人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

20xx年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

第一章 研究概述

第一节 研究背景与目标

第二节 研究的内容

第三节 研究方法

3

第四节 数据来源

第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 养老地产项目总论

第一节 养老地产项目背景

一、养老地产项目名称

二、养老地产项目承办单位

三、养老地产项目主管部门

四、养老地产项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况

第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、养老地产项目工程技术方案

五、环境保护

4

六、工厂组织及劳动定员

七、养老地产项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、养老地产项目财务和经济评论

十、养老地产项目综合评价结论

第三节 主要技术经济指标表

第四节 存在问题及建议

第三章 养老地产项目投资环境分析

第一节 社会宏观环境分析

第二节 养老地产项目相关政策分析

一、国家政策

二、养老地产行业准入政策

三、养老地产行业技术政策

第三节 地方政策

第四章 养老地产项目背景和发展概况

第一节 养老地产项目提出的背景

一、国家及养老地产行业发展规划

二、养老地产项目发起人和发起缘由

第二节 养老地产项目发展概况

一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果

5

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程

第三节 养老地产项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、养老地产项目建设的必要性

四、养老地产项目建设的可行性

第四节 投资的必要性

第五章 养老地产行业竞争格局分析

第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

6

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略 二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 养老地产行业财务指标分析参考

第一节 养老地产行业产销状况分析

第二节 养老地产行业资产负债状况分析

第三节 养老地产行业资产运营状况分析

第四节 养老地产行业获利能力分析

第五节 养老地产行业成本费用分析

第七章 养老地产行业市场分析与建设规模

第一节 市场调查

一、拟建 养老地产项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

7

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 养老地产行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 养老地产行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 养老地产项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 养老地产项目产品销售收入预测

第八章 养老地产项目建设条件与选址方案

第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

8

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素

第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 养老地产项目应用技术方案

第一节 养老地产项目组成

第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布臵方案

第三节 总平面布臵和运输

一、总平面布臵原则

二、厂内外运输方案

9

三、仓储方案

四、占地面积及分析

第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算

第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全

第一节 建设地区的环境现状

一、 养老地产项目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况 10

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能

第二节 养老地产项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准

第四节 治理环境的方案

一、 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、 养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

第五节 环境监测制度的建议

第六节 环境保护投资估算

第七节 环境影响评论结论

第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

11

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员

第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 养老地产项目实施进度安排

第一节 养老地产项目实施的各阶段

一、建立 养老地产项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 养老地产项目实施进度表

12

一、横道图

二、网络图

第三节 养老地产项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购臵费 五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措

第一节 养老地产项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算

第二节 资金筹措

一、资金来源

二、 养老地产项目筹资方案

第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析

第一节 生产成本和销售收入估算

13

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算

第二节 财务评价

第三节 国民经济评价

第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响

二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响

六、养老地产项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析

第一节 建设和开发风险

第二节 市场和运营风险

第三节 金融风险

第四节 政治风险

第五节 法律风险

第六节 环境风险

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第七节 技术风险

第十六章 养老地产行业发展趋势分析

第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究

一、我国养老地产行业发展的主要问题

二、促进养老地产行业发展的对策

第二节 我国养老地产行业发展趋势分析

第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析

一、养老地产行业投资机会分析

二、养老地产行业总体发展战略分析

第四节 我国 养老地产行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、养老地产行业投资风险的规避及对策

第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议

第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

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五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表

第一节 资产负债表

第二节 投资受益分析表

第三节 损益表

第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件

1 、养老地产项目位臵图

2 、主要工艺技术流程图

3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定

5 、养老地产项目总平面布臵图

6 、主要土建工程的平面图

7 、主要技术经济指标摘要表

8 、养老地产项目投资概算表

9 、经济评价类基本报表与辅助报表

10 、现金流量表

11 、现金流量表

12 、损益表

16

13 、资金来源与运用表

14 、资产负债表

15 、财务外汇平衡表

16 、固定资产投资估算表

17 、流动资金估算表

18 、投资计划与资金筹措表

19 、单位产品生产成本估算表

20 、固定资产折旧费估算表

21 、总成本费用估算表

22 、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

17

 

第二篇：养老地产分析研究报告

国内养老产业分析研究

报

告

旅游开发部

青岛隆岳置业有限公司

20xx年3月

1

目 录

一、相关背景解读....................................................................................... 3

（一）我国已经入老龄化社会............................................................................................... 3

（二）国家相关的养老政策................................................................................................... 3

（三）青岛市相关养老政策................................................................................................... 4

附：补贴与建设标准如何结合，以北京市为例................................................................... 5

二、国内代表案例研究 ............................................................................... 6

案例一：燕达国际健康城....................................................................................................... 6

案例二：天津市宝坻区滨海宜老社区-云杉镇 ................................................................... 15

案例三：上海亲和源............................................................................................................. 16

案例四：万科幸福汇............................................................................................................. 12

案例五：武汉侨亚集团养老地产-中华孝庄 ......................................................................... 9

案例六：上海绿地21城-孝贤坊 ........................................................................................... 8

案例七：杭州金色年华........................................................................................................... 6

案例八：浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）........................................................... 8

案例九：云南卧云仙居......................................................................................................... 17

三、国内养老项目经济效益运营分析....................................................... 18

（一）盈利模式..................................................................................................................... 18

（二）经营模式..................................................................................................................... 19

（三）营销模式..................................................................................................................... 20

四、打造老年项目建议 ............................................................................. 21

（一）环境设计建议............................................................................................................. 21

（二）功能建议..................................................................................................................... 22

（三）配套建议..................................................................................................................... 22

（四）养老地产运作难点及对开发商的要求..................................................................... 23

2

本研究旨在通过研究国内相关的养老政策，并选取国内比较有代表性的养老（地产为主）案例进行具体分析，以探讨适合藏马山国际旅游度假区和市场需求的养老产业发展模式。

一、相关背景解读

（一）我国已经入老龄化社会

截至20xx年，中国大陆人口中60岁及以上人口达到1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占8.87%。未来的10年，中国60岁以上的人口将达

2.43亿，占总人口的比重将达到18%。

按照国际标准：65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。

（二）国家相关的养老政策

? 我国现行的养老政策—国务院办公厅发布

家庭养老为基础——90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老

社区养老为依托——7%的老人通过购买社区照顾服务养老

机构养老为补充——3%的老人入住社会养老服务机构进行养老

由此可见，当前国家制定了“以居家养老为主”的政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此养老住宅的开发与建设迫在眉睫。

20xx年我国老年市场需求已达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。

20xx年6月17日全国工商联房地产商会会长聂梅声称，中国养老产业未来将占房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下，10年之内养老地产或出现井喷。

我国现有养老床位仅250万张左右，每千名老人占有养老床位不到15张，远低于发达国家平均每千名老人占有养老床位70张的水平。

? 民政部向80岁以上老人发放高龄津贴

民政部向80岁以上老人发放高龄津贴，并将逐步统一全国标准；据全国老龄办测算，目前全国80岁以上老人正在超高速增长，约为老年人口增速的2倍，预计到20xx年5个老年人中就有1个是80岁以上老人。

3

? 多项优惠政策支持新建养老院（附补贴与建设标准如何结合，以北京市为例） 新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；

新建盈利性养老服务业建设项目用地，可协议出让方式供地；

敬老院、福利院等项目用地，减免相关收费；

乡村公益性的养老服务项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；

新建养老服务项目优先立项和办理规划；

建设部门优先完善周边道路、排水设施，减免部门收费。

此外，所有养老服务机构建设，都免交城市建设和房屋建设的行政性事业收费（证照费除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费用，直接供养养老使用的用水、用电、用气等按居民生活类价格执行。

（三）青岛市相关养老政策

青岛市出台的《关于加快养老服务业发展的意见》提出，到20xx年，全市城乡新增机构养老床位1.2万张，床位总数达到3.3万张，千名老人拥有养老床位23张；享受政府购买居家养老服务的困难老年人达到1万人；市内四区社区普遍建有“社区日间照料中心”或“社区老年人娱乐室”，在自愿的独居老年人家中设立“社区养老互助点”4000个；三区五市镇（街道）普遍建有老年人服务中心，90%农村社区拥有老年人活动场所。

民办养老机构可获补助。根据《意见》，青岛市对社会力量投资建设养老服务机构给予开办补助。20xx年前，市财政重点资助各区市由社会力量投资新建500张床位的养老服务机构，用于推进养老服务社会化。市财政按照以奖代补方式给予适当补助。其标准是：20xx年前、20xx年前、20xx年前建成并投入使用的，市财政分别按每张床位8000元、6000元、5000元给予一次性补助。其建设用地，经依法批准，可采用划拨方式供地。同时，市民政、财政等部门每年对各类养老服务机构实行等级达标评定（镇和街道中心敬老院除外），对经审核评定服务质量高、收费价位低、服务设施好的中低档养老服务机构，每接收一位青岛户籍老年人，市财政按照每月100元的标准给予运营补助。除了财政补助外，青岛市还将对民办养老服务机构给予税费优惠待遇，促进民办养老服务机构的发展。

4

附：补贴与建设标准如何结合，以北京市为例

第一步——民政局批准设立养老服务机构

具备场所、资金、规划设置和法人，向民政部门提交材料，申请设立养老机构 民政局审批发放《北京养老机构设计标准书》

机构向民政局提请验收申请

验收通过后发放《北京养老服务机构执业许可证》可开业

第二步——施工过程中申请补贴

发改委立项、规划局审批、国土局获取土地，获发施工许可证

开始开工建设后，按京民福发文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴 新建护养型机构按16000元/床位标准

新建普通型机构按12000元/床位标准

扩建普通型机构按8000元/床位标准

第三步——专家评审过程-获取建设补贴

邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准，程序复杂 建设补贴的使用，与民政局签订协议书，主要条款有：

建设补贴资金按每年5%折旧

保证服务20年，如年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）

第四步——获取运营补贴

运营补贴按收治入住的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件。

另：

政府办乡镇一级养老机构由采公办公益补贴，区市级养老机构由市区政府共同负担补贴，各负担50%。

除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。

5

二、国内代表案例研究

国内现有的新兴养老模式主要有：

复合型养老模式（医院+学校+酒店+康疗+会议等）：如燕达国际建康城；

会籍制的养老模式：如北京太申祥和山庄、天津市宝坻区滨海宜老社区-云杉镇、上海亲和源等；

以房养老模式：如北京太阳城养老公寓等；

异地养老模式：异地购房，如去海南、青岛、大连等地购买楼盘；“季节性”养老，如天津泰达国际养老院等；分时度假养老模式，如云南卧云仙居、浙江的城仙居；海外华人回国养老，如新加坡、北美华人的购房团等。

案例一：杭州金色年华

【区位】杭州转塘镇金家岭188号

【定位】专为退休人士建造的多功能园林式生活中心

【规模】占地250多亩，总建面积10余万平方米

【物业类型】老年公寓、酒店式度假公寓

【项目概况】中国杭州金家岭退休生活重心，是国家发改委“重点项目引导基金”扶持的项目，也是浙江省示范性老年公寓和杭州市品质生活（养老）体验点，由浙江省马寅初人口福利基金会所属的浙江银发事业发展中心建设和经营。曾荣获20xx年“全国养老服务放心机构十佳单位”、“20xx年养老全国养老机构五心服务品牌示范基地”称号、2009、2010、20xx年连续三年被评为“杭州市最具生活品质体验点”。

园区建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓；

配套设施有：浙江省人民医院医疗康复中心、餐饮中心、国际交流中心、休闲娱乐中心、老年大学、门球场、金色艺苑等。

整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域单元：

? 第一个区域为集合式养老单元

四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层10-12个左右的居住单位，其布局有2室1厅1卫和1室1厅1卫，各单间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息

6

交流空间等。

? 第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心

度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将2个主体相近而建。

? 第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心

一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能，护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。

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案例八：浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）

地理位置：临安市天目山风景区九思村

联系方式：阮先生-0571-63857256

农家乐度假式公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。目前，该公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家，大有桂谷多个休闲养生公寓项目。莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。目前该模式在杭州周边景区风靡开来。

该模式选址主要在生态良好、风景优美的村落，由公司出资，按照统一标准对村民的住房进行改建装修或重建。改建后的房屋产权仍归村民所有，村民可选两间居住，一楼餐厅也有村民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归开发公司所有，期满后归村民。在30年使用期内，开发公司把这些房间用于销售和统一经营管理。购买公寓的客户花5-10万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权，在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请公司代为出租，获得租金收益，租金收益中投资者获得60%。

九思湖畔项目位于临安市天目山风景区九思村，为统一拆迁重建项目，毛坯销售，该项目为15栋独立公寓组成，都在6层左右，一二层全部返还给村民，4-6楼为公寓，以标准间为主，少数楼层有套间和层高在5米左右的LOFT 公寓。

案例二：上海绿地21城-孝贤坊

【开发运营商】绿地集团

【区位】昆山花桥镇绿地大道555号

【规模】占地4000余亩，建筑面积2100000余平方米

【物业类型】联体别墅、双拼、花园洋房、电梯公寓

【主力户型】公寓78-88/平方米，别墅207-315/平方米

【项目概况】孝贤坊是绿地21城四大主题社区中的养老社区

绿地21城由度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区构成，总占地约13平方公里。建筑风格包括古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等多种风格及多层电梯公寓。19万平方米的规划公建配套设施: 大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街（约11万平方米）、生

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活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施， 率先开通往返上海市区中山公园及安亭镇的社区巴士。

近3万平米社区生活广场，汇集餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老奶奶大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施。

孝贤坊居绿地２１城的西北部，处于绿地大道、香榭丽大道、春天大道的围合圈内，首批开发总占地面积为３５万平方米，住宅总建筑面积达到约２６万平方米，共有２０００多户，分为玫瑰园联排别墅区和合欢园电梯公寓区，两者的房源数量分别为５３６套和１９００套。

孝贤坊以英式田园别墅风格为主，承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，４５度的坡顶、华美的山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。

为展现英国园林风格和人文风情，景观设计按水陆两条主要景观轴线发展，最后汇聚到中央湖区。其中，水上轴线即英伦河街，陆上轴线则是由一系列规则花园构成的步行轴线，并以戏剧、油画、音乐、科技工业、园林等英国代表文化为主题，设计出一个个关联的景观组团。

为了让老年人在园林散步时，既能获得乐趣又能拥有健康，孝贤坊整个区域都采用无障碍通道和防滑地面，并专门开辟出宽阔的活动广场、垂钓区、亲水平台、健康步道等，移步换景，赏心悦目，老年人完全可按照自身喜好，选择钓鱼、门球、秧歌、跑步或太极等健康身心的运动。同时，孝贤坊还将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路，进一步丰富日常生活。

案例三：武汉侨亚集团养老地产-中华孝庄

【区位】江夏区藏龙岛科技园栗庙路

【定位】中华孝文化的集中体现地

【规模】占地100亩，建筑面积约10万多方

【物业类型】老年公寓

【床位数】1500张

【户型】一居室37-71平方米 二居室63平方米

【项目概况】中华孝庄是侨亚置业集团继侨亚颐乐园养老地产推出的又一力作， 位于东湖高新开发区藏龙岛汤逊湖畔，规划有4栋公寓和1东综合服务大楼，有封闭走廊，全方位互通连接，并配套康复医院，为城市人打造一处养生境界。

配套设施：侨亚康复医院、服务中心、舞厅、舞蹈室、多功能会议室、文化艺术

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展览室、阅览室、棋牌室、活动室等室内交流场所以及门球场、网球场、小型高尔夫推杆练习场、散步道等室外活动设施。

案例四：北京东方太阳城

【开发公司】北京东方太阳城房地产开发有限责任公司

【景观建筑设计】美国SASAKI （北京奥运场馆设计者）

【项目规模】总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。

【建筑类型】现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。

【项目亮点】七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。

【规划特点】“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设400—2400

平米不等的超大

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私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。

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案例四：万科幸福汇

【区位】北京房山区窦店

【规模】总建筑面积约16.38万㎡

【物业类型】活跃长者之家、活跃长者住宅

【设计理念】诠释“幸福”对于“家”的涵义

【项目概况】项目总建筑面积约16.38万㎡，全部规划为5—15层带电梯低密观景板楼，一梯两户，户户朝阳。项目户型从规划设计和建筑技术等方面对人居环境进行深入研究，结合舒适化的居住理念，最大程度减少空间浪费，经过多轮量身修改确定为80㎡两居、95㎡-115㎡三居的全优户型，南北通透、动静分离。社区内园林规划将种植的密度结合小区街道的尺度，采用新中式整体风格配合欧式小品情调，叠山理水，步移景异，真正让住在这里的每位业主都能享受到宛若天开的自然美景。同时，项目还规划约2万㎡生活配套，其中近1万㎡为“活跃长者住宅”，以满足社区不同年龄层居民所有生活所需。

配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等，及24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。

【项目特色】

1.两种养老地产形态，以分担单一模式带来的风险

一种为“活跃长者之家”，利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设130套户型面积在60-80平米之间、规划建筑面积1.6万平米的老年公寓，公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆、健身房等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务。公寓将以万科自持出租经营的方式运营。

另一种为“活跃长者住宅”，“活跃长者住宅”将推出3-4栋楼试点该产品，面向市场销售。该产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。采用此模式一是为了验证一下老年群体对这种消费模式的认可度和支付能力，二是分担“活跃长者之家”单一模式带来的风险。

2.资源整合者角色

聘请在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理；

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与国内外知名医疗机构合作。

燕达国际健康城

【区位】北京东燕郊（通州区），距北京国际机场25公里

【定位】国际高端医疗和养护航母

【规模】占地面积80万平方米(不含附属用地)，总建筑面积120万平方米

【总投资】约20亿美元

【物业类型】家居花园式、星级宾馆式

【床位数】12000（燕达金色年华健康养护中心）

【收费区间】2800-8160

【项目概况】以国际医疗服务、健康养护服务为核心业务，以医学科研、医学教育为技术和人才支撑，以国际化、集团化、标准化、信息化为运营模式，以不断创新和资源整合为发展动力，全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域，面向国际、面向未来的中国最大的医疗健康产业综合运营商，并最终实现“以医疗服务提升人民健康，以健康生活促进社会发展”的愿景。由燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、医学研究院、医护培训学院、国际会议中心、燕达国际医学院六大板块组成。

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【项目特色】

1.定位医疗

? 填补国家三大空白

填补养老机构无专业医疗机构（医院）之间的空白——三级甲等医院

填补高端养老机构无高端养老设备的空白——国际高端养老设备的引入

填补养老机构无综合康复的空白——综合性康复医疗设施的配备

? 专业化、全面细致入微的医疗服务理念

在家居式两栋楼之间和宾馆式楼房一层，设置护理站：医护值班室、药房、中西餐厅、咖啡厅、酒吧、公共活动区等。

2.国际化的运营策略

燕达国际医院：中国第一家五星级国际医院

燕达金色年华健康养护中心：

世界规模最大、设施最先进的高龄人群健康养护、健康管理及慢病康复服务机构。 燕达医学研究院：中国首家实施“院士战略”的民营医学科学研究机构。 燕达医护培训学院：中国最大的国际护理人才教育、训练、输出基地。

燕达国际会议中心：中国第一家以“医疗旅游、医疗国际交流”为主题的五星级

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标准国际酒店。

3.项目规划设计-大水系景观的打造

一条纵贯南北，长约700米、宽约60米，总面积4万余平方米的水系带状公园，以大水系打造大景观。带状排布，能够保证景观资源最大化。

【运营难题】

位于河北，医保问题是其在北京发展的重大障碍；

北京市场小有进展，但接待投资过大，有些高端医疗产品华而不实等。

案例二：天津市宝坻区滨海宜老社区-云杉镇

【区位】天津市宝坻区牛道口镇宝平公路与京沈高速交口

【定位】中国滨海高端宜老社区

【规模】总占地面人员过于刻板化、营销人员过于功利，营销方法有些不妥； 积628亩，总建筑面积约70万平米

【物业类型】居家式养老公寓、转轮式老年公寓

【床位数】2277

【收费标准】会员制销售，会籍卡费+年费模式

【项目概况】位于宝坻区牛道口镇，距北京约72公里、天津约80公里、唐山约80公里，独享三大城市资源配套和复合式交通路网。由轮转式老年公寓与居家式养老公寓两种物业类型，公寓总套数2277套，户型分为大、中、小户型，小户型60平米左右，中户型90平米左右，大户型112平米。

配套设施：约490亩的设施农业大棚、约13万平米的自助型农庄。社区中心地带建设有6万平米左右的高端酒店会所，社区医院、宜老餐厅、老年课堂等多种休闲设施设备分设在4层会所内。

【项目特色】

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1.定位环境——精致化的园林景观环境打造

精致景观与闭合的开放组团，以“生态、功能、舒适”理念规划多重社区园林景观，并在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量绿化景观，满足了老年人对居住环境的需要。

2.会籍制经营模式

永久使用权，会籍卡可转让、可退、可继承。同时会籍卡是保值的，第一年是体验期，如入住一年还未能满意我们的宜老社区可全额退还卡费，如果第一年满意，从第二年到第四年为公司的一个保护期，第二年可退卡费的60%，第三年可退卡费的70%，第四年可退卡费的80%，从第五年开始要退的可以进行全额100%退款。转让的话价格由会员自己定。同时也可以继承给自己的子女。

3.人性化的规划设计

多样化的交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计。

4.完善的配套服务设施

针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄。

案例三：上海亲和源

【区位】上海浦东康桥秀沿路2999弄

【定位】中国第一个老年人会员制养老社区

【规模】占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，总投资6亿元

【床位数】1600张（910套老年住宅）

【物业类型】老年公寓

【户型】占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型。

【项目概况】亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区——亲和源会员制社区。亲和源项目规划包括：老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、老年度假公寓、商业街、景观花园等。

亲和源立足打造中国老年产业第一品牌，曾受邀参与万科集团第一个养老住宅项目-万科幸福汇的经营、管理等工作（合作伙伴关系）。

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【项目特色】

处处无障碍设计，完全菜单式服务

融居家养老和机构养老为一体的高端养老机构

灵活的会员制经营模式

入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子使用权（没有买卖权），并可通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万-7万元年费，并支付公用事业费和各项服务费。

专职的服务团队：生活管家为；老年人办理各种生活事务；健康管家的健康巡检、保健指导为老年人提供健康保障，快乐管家组织的各类文化娱乐活动，让老年人愉快的度过每一天。

会员卡分为A卡和B卡，A卡可转让，B卡不可转让。A卡会员一次性缴纳63万元会籍即可拥有该房的使用权，另外根据居住房间的大小（大中小）每年分别缴纳2万元、3和6万的房费；居住满3年退房即可退还90%的会籍费；B卡会员根据房间大小一次性缴纳35万、50万、75万的费用作为前15年房费，15年后根据居住房间大小逐年缴纳房间费，若居住不满15年的，可根据居住年限比例退还相应费用。

【成功因素】

1.市区面积不断的扩张，使得原本偏僻的楼盘变得更便利。

2.缺乏竞争导致市场垄断，在没有竞争的情况下想享受品质养老亲和源是唯一选择。 案例九：云南卧云仙居

地理位置：云南省昆明市西市区团结镇谷律办事处卧云山杨白大地

联系方式：0871-8405999

分时度假养老模式

是借鉴分时度假模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。

卧云仙居是云南金曦新健康管理集团下属实体， 占地703亩，位于自然生态保存完好，植被丰富的风景旅游区——卧云山，拥有昆明市郊罕见的稀缺森林资源，森林覆盖率高达98%以上，是天然的森林氧吧，抗衰老疗养圣地。园区设有度假公寓、度假别墅、五星级度假酒店、抗衰老疗养院、康乐会所、会务培训中心、养生食府药膳餐厅、物外田园生态餐厅、户外拓展、运动场、健康环形跑道、个人和集体创作室等，

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是昆明市郊功能齐全、环境优美的度假疗养圣地。

三、国内养老项目经济效益运营分析

（一）盈利模式

老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。

1.会员式盈利模式：一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。典型机构：上海亲和源

以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。

2.逆抵押贷款购房模式：多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。

3. 转让使用权模式：老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚

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4.分散租赁式模式：入住老人按月或按年交纳房租费用

以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊

会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。

逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不得知；

转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响；

分散租赁模式，对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

（二）经营模式 目前，对于大型综合性老年住宅社区在经营模式上，主要有住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离两种：

? 住宅建设与社区管理相结合的经营模式

其优势在于开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务，可以为物业带来增值效应。但是这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己的经营管理风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求，比如万科养老地产幸福汇聘请上海亲和源进行管理等。老年住宅社区属于综合性社区，所引入的社会资源种类繁多，开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、老年课堂、旅游公司等服务机构，此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。

? 住宅建设与社区管理相分离的经营模式

开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，准儿进入下一阶段的投资工作，投资回收期较短，投资风险相对较小。

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（三）营销模式

1.终身监护制营销模式

管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司 达成协议后，规划出部分房屋提供满足条件的人群；例如：满足条件为年满50周岁，在保险公司保单满50万，首付10万可入住公寓等，70岁时中心开始对其进行养护义务，去世时中心接受全部遗产，并成为保单受益者。

根据保单额度与首付多少差异入住不同面积，不同档次公寓，此种销售模式资金 回收周期较长，对住户社会地位、经济实力要求极高，因此只对达到要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。

2.购-销-装一站式营销模式

公司下属的物业管理银行运行购-销-装一站式营销模式，方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性服务公司，其内容包括：房地产开发、物业管理、中介服务、私人理财、咨询服务等。物业管理银行内部设销售部门、二手房收购部门、装潢装饰部门，新城购销装一站式服务。这种新型经营模式的物管公司，即为业主省钱、省心、又提高了自身的运行政策。

3.特色服务，以旧换新营销模式

为满足一些购房款不足的老人入住的愿望，可推出在业内独创的“弃旧换新”的全新服务方式。这项服务的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先缴纳保证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价格评估后又业主确认，此时，购房人便可与销售公司签订《房屋委托代售协议》，同时，再签订新房的购房合同，手续齐全后，销售公司便可将此旧房上市交易，旧房房款用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式可以在很大程度上减轻老年人为购新房而带来的贷款压力，免去相应的风险，实现老年人放心、省心、安心的轻松乔迁目标，如暂时未售出的房，公司可将此房收购。

4.房屋管家营销模式

房屋管家——新型运作模式，即业主将自己空余的房屋委托为物管公司对外出租，由物管公司直接收取承租方的租金，不管此房屋出租与否，物管公司都要定期向产权人支付租金，同时物管公司收取相应佣金。房屋管家的优势在于简便，只要将房子委托给物管公司，无论出租与否，业主都可以在委托期内定期收取收益；物管公司可以

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为业主提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受外界影响。

期间财务流动手续由引进银行代办，加强了资金的安全管理，无形中银行起着名誉担保功能。

5.产权式酒店公寓

产权式酒店公寓是一种与以往单纯的买房居住或买房投资截然不同的新型房地产 投资方式，这种投资方式可以让投资者“居住”和“投资”之间自由选择。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。从硬件设施、装修标准、经营角度分析，产权式酒店本身物理价值的形成远远高于一般商品房。投资产权式酒店公寓，业主每年稳获购房款10%的高额回报，拥有星级酒店70年的产权，10年包租，同时还有产权升值、免费入住和VIP贵宾待遇等多种回报方式。可分5年或者10年时权销售，按照旅游地产的市场规则，购买5年时权业主每年得到本金8.5%的回报；购买10年产权，业主每年得到本金9.8%的回报。

四、打造老年项目建议

（一）环境设计建议

具体设计参照中华人民共和国、中华人民共和国民政部编制的《老年建筑设计标准》。

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（二）功能建议

中国人家庭观念比较重，特别是老年人对亲情和家庭具有较强的情况诉求。

以服务老人为核心，人群复合化发展

多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节

完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统

丰富的、满足不同需求的休闲娱乐配套功能

方便学习、交流的环境和设施

满足老年人的精神和价值诉求 具体来说主要体现在以下几个方面：

居住功能——注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，单间公寓、套房、别墅等

生活休闲功能——锻炼、陶冶身心、增进友谊、交流等，生态公园等

医疗护理功能——保健、医疗、理疗、康复的24小时制，先进的医疗配套设施 文化娱乐功能——追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年大学、养老俱乐部、棋牌室、艺术吧等

商业功能——满足基本的购物、日用品采购需求，超市、小型卖铺等

服务功能——各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等

其他功能——满足到此度假、探亲、陪伴老人的需求，儿童托管中心

（三）配套建议

配套设施的复合化、多层次

医疗、保健设施投入是老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合合理安排节奏对项目至关重要，因此，配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的可持续性经营。

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（四）养老地产运作难点及对开发商的要求

1.运作难点

资金-养老地产不是普通的老年项目，目前没有明确的政策支持，也很难从银行贷到款，主要是靠基金、信托、风投吸引社会资本

土地-目前大量的养老地产都是用旅游地产、工业地产的思路拿地，用居住用地做老年地产的微乎其微。

（注：养老地产属地方政府公建配套的用地，土地成本比普通商品住宅要低很多，开发商可利用此点进行拿地）

2.养老地产对地产商的要求

养老地产综合商业地产、服务业（相关产业的整合）、普通住宅、会员制销售等业务；

地产商要有真正的准备才能涉足养老地产；

养老地产涵盖商业地产、旅游地产、医疗地产、酒店地产等；

养老地产的盈利很大程度在于后续服务；

充分利用多种渠道的基金，地产公司要有长远的打算，养老地产不是短期行为。

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