案例分析报告

案例题

“听风小筑”位于一个著名的风景区边缘,旁边是国道,每年有大批游客通过这条公路来到这个风景名胜区。王臻两年前买下“听风小筑”时是充满信心的,作为一个经验丰富的旅游者,他认为游客真正需要的是朴实但方便的房间——舒适的床,标准的盥洗设备以及免费有线电视。和公共游泳池等没有收益的花哨设施是不必要的。而且他认为重要的不是提供的服务,而是管理。但是在不断接到顾客抱怨后,他还是增设了简单的免费早餐。然而经营情况比他预测的要糟,两年来的入住率都维持在65%左右,而当地的旅游局统计数字表明这一带旅店的平均入住率是68%。毋庸置疑,竞争很激烈,除了许多高档的饭店宾馆外,还有很多家居式的小旅社参与竞争。 其实,王臻对这些情况并非一无所知,但是他觉得高档宾馆太贵,而家庭式旅社则很不正规,和“听风小筑”一样既具有规范化服务特点又价格低廉的旅店应该很有市场。但是他现在感觉到事情并不是他想象的这么简单。最近又传来旅游局决定在本地兴建更多大型宾馆的风声,王臻越来越发觉处境不利,甚至决定退出市场。这时他得到一大笔亲属赠与的遗产,这笔资金使他犹豫起来。也许这是个让“听风小筑”起死回生的机会呢?他开始认真研究所处的市场环境。

从一开始王臻就避免与提供全套服务的度假酒店直接竞争,他采取的方式就是削减“不必要的服务项目”,这使得“听风小筑”的房价比他们要低40%,住过的客人都觉得物有所值,但是很多游客还是转转然后去别家投宿了。王臻对近期旅游局发布对当地旅客的调查结果很感兴趣:

1、68%的游客是不带孩子的年轻或老年夫妇

2、40%的游客两个月前就预定好了房间和旅行计划

3、66%的游客在当地停留超过三天,并且住同一旅店

4、78%的游客认为旅馆的休闲娱乐设施对他们的选择很重要 5、38%的游客是第一次来此地游览

得到上述资料后,王臻反复思量,到底要不要退出市场,拿这笔钱来养老, 或者继续经营。如果继续经营的话,是一如既往,还是改变“听风小筑”的经营战略?

要求:

1、每一位同学写一篇完整的案例分析报告,写作中不管如何构思,请用所学的相关理论,将下述几个方面的问题融入所写的报告中.

(1)运用财务战略的相关理论对“听风小筑”进行分析;

(2)你认为导致“听风小筑”经营不理想的主要原因是什么?

(2)你认为“听风小筑”是否有发展前景?

(3)假如你是“听风小筑” 的老板,你会如何进行决策(?

2、报告上交时间:下周二以纸质文档的形式统一以班为单位收齐后交给我。

案例分析报告

“听风小筑”位于一个著名的风景区边缘,边是国道,每年有大批游客通过这条公路来到这个风景名胜区。王臻两年前买下它,他凭着自身经验丰富的旅游经历经营着这一住宿,但是他从自己的观点出发,不能代表广大旅客的想法,服务娱乐设施太少,游客需要便捷完善的服务且“听风小筑”算是新产品,知名度低,同时除了许多高档的饭店宾馆外,还有很多家居式的小旅社参与竞争,所以,毋庸置疑,竞争很激烈 。由此他很犹豫是否退出市场?

此案例应该运用SWOT分析法(即优势、劣势、机会、威胁)对此进行分析:首先,“听风小筑”的优势是既具有规范化服务特点又价格低廉的旅店,而且现在又有一笔充足的资金,而且具有地理优势,老板自己有丰富的旅游经验。劣势是没有大酒店设施齐全,没有小旅馆价格便宜,没有知名度和吸引旅客的方式,没有预定系统,仅仅依靠旅客自己找到“听风小筑”,面对的旅客面太窄。机会是政府有大力发展本地旅游的意向,有很大的发展空间,旅客逗留的时间久。威胁是未来一段时间会有更多的酒店建成,竞争更加激烈。

那为什么“听风小筑”为什么会经营不理想呢?最主要的原因还是由于听风小筑有非常好的条件,但是没有知名度,处于酒店和小旅馆中间,不为旅客所知,只有坐等没有预定的旅客走到门前来。当然还有一个原因老板没有足够了解来到此地旅游的旅客,以自己旅游的主观感受来经营,没有做市场调查来了解顾客的真正需求是什么,面对激烈的竞争,他采取的方式就是削减“不必要的服务项目”,没有考虑顾客需求,顾客重视的是服务,而他认为是管理。 个人觉得听风小筑还是有很大的发展前途。靠近国道,交通便利,主要面对的群体是游客,流动人口多,拥有的市场机会多。如果我是听风小筑的老板,我会拿这笔遗产继续经营,当然需要对听风小筑稍加修改:首先, 经旅游局发布的调查:78%的游客认为旅馆的休闲娱乐设施对他们的选择很重要,所以可以增设一些娱乐设施和一些特色服务,并利用本地特有的文化对其进行一个简单装修,最后听风小筑要有特色,要更加休闲、舒适。或者根据这个招牌复古一个茶馆或客栈。 其次,调整战略,从以管理为中心转变为以服务为中心,从以市场为核心转变为以顾客为核心。根据使用者的类型定位,针对不同的人群设计不同风格的居室与休闲场所老板可以加大宣传,包括网络上和旅游区

内的宣传。 建立一个网站或者发布微博进行宣传,吸引高关注率。以此来吸引旅客来到小店。这样就可以得到很多旅客的预定,第一次来此地旅游的人也会首先来看看。最后,提供新型服务,形成自己的特色服务。比如,旅客入住旅馆后,可以增加一些特殊的活动,比如第n个人可以免费在本小店吃住、或者每年搞周年庆。也可以设计一些特殊的标志建筑或送给入住旅客一些实用且有特色的小物件作为纪念品,并在纪念品上印上自己的logo。

 

第二篇:案例分析报告

轸大路北侧(三十里堡村北)加油站项目地块国有土地使用权挂牌出让底价评估案例分析报告

第一部分评估项目的背景

一、估价目的

根据国家及地方政府的有关规定,受烟台市国土资源局委托,对轸大路北侧(三十里堡村北)加油站项目地块的国有土地使用权价格进行评估,为出让方通过集体决策确定土地出让底价提供参考依据。

二、宗地概况

本次评估对象位于烟台莱山区轸大路的北侧,西侧、东、北均至用地边界,南东侧至现状路红线。待估宗地总面积8377平方米,其中可建设用地面积2975平方米,城市道路用地面积1714.3平方米,城市公共绿地面积约3687.7平方米,现状大部分为空地,有轸大路未拆除的零星建筑。本次估价出让土地面积2975 平方米。规划为加油加气站用地,本次估价设定其出让年限商服xx年。宗地所在区域形状较规则,地质条件较好。 三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二020xx年x月x日, 本次评估设定其开发程度为红线外“七通”(即宗地红线外通路、供水、排水、通电、供暖、通讯、通气),红线内为“场地平整”。设定土地使用年限为xx年的商业用地出让土地使用权价格。

第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》(GB/T18408-20xx),通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

市场比较法是根据替代原则,将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正,得出估价对象在估价基准日的市场价值。由于加油站土地的交易案例比较容易找到,本次评估采用市场比较法。

假设开发法是指估算未来不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用,得出估价对象在估价基准日的价值。考虑加油站营业用房市场出售价格较少,无法寻得市场交易案例,故本次评估不采用假设开发法。

收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。考虑到本次评估目的为土地出让评估,加油站尚未正式经营,无法确定加油站预期收益及成本费用,本次评估无法采用收益还原法。

成本逼近法是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。由于加油站作为一种商服用地,在实际土地利用中具有明显的特殊性,即特许经营权,而特许经营权的价值在实际操作中难以确定,本次评估不采用成本逼近法。 基准地价系数修正法是以级别基准地价为基础,选择宗地地价影响因素,编制宗地地价修正系数表,同时考虑年期、时间等其他因素,对基准地价进行修正,得出宗地地价的评估方法。由于烟台市已建立了较为完善的基准地价体系,本次评估可采用基准地价系数修正法。

二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案

基准地价存在一定滞后性。依据为烟政办发【20xx】33号《烟台市人民政府办公室关于公布烟台市城区国有土地基准地价的通知》基准地价的内涵为基准日于20xx年x月x日,土地开发程度为红线外“七通一平”,红线内场地平整条件下不同级别,不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。 由于本次估价采用的是20xx年度的基准地价,随着当地经济的不断发展,采用20xx年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题,本次估价在期日修正时,适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数,从一定角度上提升了该宗地的测算结果,经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后,我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。

三、市场比较法技术难点及解决方案

市场比较法中因素比较体系的建立。在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系,参照了烟台市人民政府公布的基准地价修正体系,以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化,使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。

第三部分 评估项目的难点解决办法及启示

一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。

基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料,这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。

二、评估中遇到的某些无法确定的取值,可以依据市场调查和估价经验综合确定。

基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等,市场比较法主要对区域因素和个别因素的修正等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时,应有意识地培养和积累估价经验,以便在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。

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