上海A广告有限公司诉上海B综合市场经营管理有限公司房

屋租赁合同纠纷案

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（20xx）闵民三（民）初字第39号

民事判决书

原告（反诉被告）上海A广告有限公司，住所地××市××路××号×××。

法定代表人宣a，经理。

委托代理人陈a，上海A律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司，住所地××市××区××路××号。 法定代表人屠a，总经理。

委托代理人邓a、陈b，上海B律师事务所律师。

原告上海A广告有限公司（以下简称A公司）与被告上海B综合市场经营管理有限公司（以下简称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于20xx年x月x日立案受理。由审判员邹巧弟以简易程序独任审判。期间，B公司提起反诉，本院予以并案处理，于20xx年x月x日公开开庭进行审理。A公司的委托代理人陈a，B公司的委托代理人邓a到庭参加了诉讼。后因案情复杂，转为普通程序后本院依法组成合议庭，并于20xx年x月x日公开开庭进行了审理。A公司的委托代理人陈a，B公司的委托代理人邓a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

A公司诉称，原被告于20xx年x月x日签订的《协议书》约定，由原告在被告管理的位于××市××路××号的“××轻纺市?蹦诮型饷琶婕案舐サ拇罱ā⒆颁辏辉嫦虮桓嬷Ц?万元人民币（下同）后，新搭建的阁楼归原告使用至20xx年x月；如阁楼被认定为违章搭建，所产生的后果由被告承担。签约后，原告依约履行了合同义务，但搭建的外门面

及阁楼没有得到相关部门许可，属于违章建筑，致使原告无法正常使用。根据双方约定，原告因此遭受的损失应由被告承担。据此，请求法院判令被告返还原告1万元，并赔偿原告损失70万元。

B公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在签约时已明确搭建的门面房及阁楼没有规划部门的建设工程许可证，属违章建筑，原告在明知的情况下作为，后果应自负。此外，原告未按规定支付房屋使用费。

据此，B公司提起反诉称，双方于20xx年x月x日签订的协议约定，反诉原告同意反诉被告使用其搭建的临时阁楼至20xx年x月，反诉被告应支付反诉原告1万元使用费，但反诉被告至今未付。据此，请求法院判令反诉被告向反诉原告支付自20xx年x月x日至20xx年x月x日的房屋使用费1万元。

诉讼中，B公司将上述房屋使用费金额变更为5,000元。

针对B公司的反诉，A公司辩称，其已向B公司支付了1万元房屋使用费，只是现在找不到支付凭证，故请求法院驳回B公司的反诉请求。

经审理查明： 20xx年x月x日，B公司（为签约甲方）与A公司（为签约乙方）签订了一份《协议书》，双方就建设工程及二楼房屋使用约定：工程地点及内容为位于××路××号号“××轻纺市?蓖饷琶婕案舐ゴ罱ā⒆颁辏梢曳礁旱＃醇追降男Ч追较钟胁牧贤猓渌牧霞胺延糜际┕ぃ槐竟こ碳追窖槭蘸螅追讲幌蛞曳街Ц度魏畏延茫曳较蚣追街Ц?万元后，乙方新搭建的阁楼归其使用，期限至20xx年x月；租赁期限届满后，在同等条件下乙方有优先续租权；如阁楼作为违章搭建，所引起的后果由甲方负担；原办公室顶层整体、阁楼归乙方使用，通道从××KTV楼梯搭建，乙方所建阁楼只有使用权，不存在所有权。

签约后，A公司按约对“××轻纺市?蓖饷琶娼凶靶蓿罱烁舐ィ诠こ掏旯ず

笫褂么罱ǚ课荨?20xx年x月x日，B公司与A公司签订《协议书》。双方约定：原周a、宣a所搭建的属于A公司使用的二楼约160平方米及内部装修、使用物品等，折价16万元由B公司收回；本协议签订时，B公司支付A公司6万元，20xx年x月x日前支付5万元，同年x月底前付清余款；自本协议签订之日起，A公司使用的足浴房内所有物品及楼层使用权均归B公司，与A公司无关；A公司原有的债权债务与B公司无关。

次日，B公司与周a（A公司的股东之一）签订《补充协议书》，双方约定：属于周a使用的二楼范围，市场门面上方的二楼，南到市场分界线，北到××KTV入口即乙方的茶室北门约180平方米，××KTV入口上方的通道为两家公用；原协议中规定的A公司所享有的权利义务不变。

签约后，B公司按约收回了原A公司使用的二楼约160平方米房屋。

20xx年x月x日，A公司以诉称之理由向本院提起诉讼。

本案审理过程中，因A公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对A公司在上述场所进行的装修工程及搭建的阁造价进行审价。20xx年x月x日，审价单位向本院出具《报告书》，该《报告书》记载，位于××路××号号“××轻纺市?备舐ゴ罱ā⒚琶孀靶奚蠹劢崧畚?13,954元，其中双方无争议的金额为138,513元；阁楼装修评估金额为45,928元。

A公司和B公司对上述《报告书》不持异议。

上述事实，有B公司与A公司签订的《协议书》，上海沪港建设咨询有限公司出具的《报告书》，及原告的陈述等证据所证实。上述证据与本案有关联，且能够反映案件事实，具有证据效力。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“ 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许

可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，B公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下，通过A公司进行搭建，并予以出租，显然，B公司对造成合同无效的后果应负主要责任。而A公司明知其搭建的阁楼未取得规划许可证仍违章搭建，亦有过错。虽然，B公司与A公司签订的《协议书》因租赁标的物不具有合法性被认定无效，但鉴于双方对违章搭建可能引起的后果已有预见，并约定由此引起的后果由B公司承担。鉴于该约定系双方当事人的真实意思表示，故本院对《协议书》中的该项约定予以确认。本院根据审价结论，并考虑到B公司已回购部分房屋及A公司搭建的投入部分折抵了房屋使用费等因素，酌定由B公司赔偿A公司损失100,308.40元。A公司要求获得赔偿的金额过高，对超过部分的请求，本院不予支持。同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，A公司应参照约定的租金标准，并在扣除被回购部分（按四、六比例）的房屋后，按每年1,500元的标准向B公司支付房屋使用费。据此，A公司要求B公司返还1万元（应视为房屋使用费用）的诉讼请求，不符合最高法院的司法解释的规定，且其又未提供相关的支付凭证，其请求不能成立，本院不予支持。

B公司关于A公司未支付房屋使用费的辩称意见成立，本院予以支持；但其要求A公司自负违章搭建后果的抗辩不符合双方约定，本院不予采信。

B公司反诉要求A公司支付房屋使用费的请求成立，本院予以支持。

A公司辩称已经支付了1万元房屋使用费的辩称意见不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海A广告有限公司与被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司签订的《协议书》无效；

二、原告（反诉被告）上海A广告有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离使用的位于××市××路××号内的房屋；

三、原告（反诉被告）上海A广告有限公司于本判决生效之日起十日内，参照每年1,500元房屋使用费标准，向被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司支付自20xx年x月x日起至实际搬离日止的房屋使用费；

四、被告（反诉原告）上海B综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海A广告有限公司赔偿款100,308.40元；

五、驳回原告（反诉被告）上海A广告有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10,900元，由A公司负担9,360.05元, B公司负担1,539.95元；反诉案件受理费25元，由B公司负担10元，A公司负担15元；审价费21,000元，由A公司负担10,500元，B公司负担10,500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长 蒋鸣良

审 判 员 徐寨华

代理审判员 夏令安

书 记 员 李岳

 

第二篇：上海某发展有限公司诉上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁合同纠纷一案

上海某发展有限公司诉上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁

合同纠纷一案

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（20xx）杨民四（民）初字第892号

民事判决书

原告上海某发展有限公司。

法定代表人王某，董事长。

委托代理人陈某，上海某律师事务所律师。

被告上海某餐饮有限公司。

法定代表人周某，董事长。

被告周某。

两被告委托代理人胡某，上海市某律师事务所律师。

原告上海某发展有限公司诉被告上海某餐饮有限公司、周某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某发展有限公司之委托代理人陈某，被告上海某餐饮有限公司及周某之委托代理人胡某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某发展有限公司诉称：原、被告于20xx年x月x日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其代管的位于本市杨浦区某路568弄16号面积为279.58平方米的商铺出租给被告作为经营餐饮使用，租金自20xx年x月x日开始支付，并对交付日期和租赁期限、租金、支付方式和期限、违约金等都作了相关约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告除支付20xx年x月x日至20xx年x月x日租金人民币119,056元外，未再向原告支付租金。故诉至法院，要求判决原告与第一被告签订的租赁合同于20xx

年x月x日解除；判令第一被告支付20xx年x月x日至20xx年x月x日的房屋租金人民币483,073元；判令第一被告支付违约金人民币29,764元；判令第一被告将房屋恢复原状并返还原告，支付自20xx年x月x日至房屋实际交付之日止的房屋使用费（按照每日每平方人民币10元计算）。

  被告上海某餐饮有限公司辩称：被告早已于20xx年x月口头表示解除合同的意向，并于20xx年x月开始停止营业，故对解除合同表示同意。被告已将租金支付至20xx年x月x日，故原告应从20xx年x月x日催讨租金，原告的起算日期有误，此外，因原告没有及时对解除合同做出表示，故从20xx年x月之后收不到租金的责任在原告，因此，被告同意支付欠付租金，但20xx年x月之后的欠租只同意承担50％；至于违约金，被告曾于20xx年x月与原告协商过，原告表示不追究；房屋同意归还，但无法恢复原状，要求将装修折价款抵扣租金；关于房屋使用费，因补充合同中明确原告收取租金的时间范围，故原告只能主张20xx年x月x日至20xx年x月x日。

被告周某辩称：签订协议时，被告只是在第一被告办理执照申请中代为签订协议，合同明确约定所有的权利义务转到第一被告。原告现对被告也没有诉请。

经审理查明：20xx年x月x日，原告与第二被告周某就上海市杨浦区某路568弄16号房屋279.58平方米（以下简称系争房屋）签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告作为房屋代管人，与被告建立租赁关系，将系争房屋租赁给被告作为餐饮使用；房屋租赁期自20xx年x月x日至20xx年x月x日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金人民币3.5元，月租金总计为人民币29,764元。被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即人民币59,528元；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的1日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米（人民币）向原告支付该房屋占用期间的使用费；同时合同还约定，被告逾期不支付租金累计超

过2个月的，原告可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金。并在合同补充条款中约定，该房屋第一年每日每平方米建筑面积租金为人民币

3.5元，月租金总计为人民币29,764元；第二年每日每平方米建筑面积为人民币3.5元，月租金为29,764元；第三年每日每平方米建筑面积为人民币5.5元，月租金为人民币46,771元；第四年每日每平方米建筑面积为人民币5.78元，月租金为人民币49,152元；第五年每日每平方米建筑面积租金为人民币6.06元，月租金为人民币51,534元；房屋租赁期自20xx年x月x日起至20xx年x月x日止，装修期为3个月，于20xx年x月x日起支付租金；自本合同签订当日，被告应支付相当于本合同约定2个月租金的保证金共计人民币59,528元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保；被告还应支付开业保证金相当于本合同约定1个月租金，共计人民币29,764元，被告如期开业，开业保证金将自行转为第一个月租金；双方明确，第二被告作为投资者（股东）正在申请设立餐饮企业，被告承诺该企业中处于绝对控股地位（如未获绝对控股地位则经其他股东授权后有权签署本合同），经其他股东（如有）授权与原告签订本合同时，正在办理该企业的注册登记手续，并且所承租之房屋即为该企业的注册地址及经营场所；被告预计最迟于本合同规定之起租日前取得该企业的营业执照；被告之企业依法成立之日，本合同（自始）即自动转由该企业承受；特别规定：原告作为该房屋的代管人，受房屋产权人某置业集团（上海）有限公司委托有权向被告出租该房屋，原告受委托期限为20xx年x月x日至20xx年x月x日，委托期限届满后，本合同原告权利义务由房屋产权人某置业集团（上海）有限公司直接承受，20xx年x月x日后被告租金直接向房屋产权人支付，保证金转入房屋产权人账户并由房屋产权人管理，房屋产权人在本合同盖章以示确认。20xx年x月x日，第二被告签收业主手册、业主联络卡、钥匙，并验收水、电数。20xx年x月x日，原告（甲方）与第二被告（乙方）、第一被告（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于本补充协议签署日起，将其在《租赁合同》（包括与

租赁合同有关的确认书）下的所有权利和义务一并转于丙方，丙方由此受让乙方转让的一切权利和义务；甲方对上述权利和义务之转让和受让予以认可。甲方确认：（1）经上述转让和受让后，丙方承受原乙方在租约下的权利和义务；（2）自本补充协议签署日起，甲、乙双方之间不再存在任何合同关系；在本协议签署之前甲方依《租赁合同》已产生的权利，在本补充协议签署后，甲方均可向丙方主张。20xx年x月x日，原告向第一被告发函，表示已于20xx年x月x日向贵公司发出结算通知，至今未收到该款项，催款金额为20xx.12－20xx.3租金合计人民币119,056元。20xx年x月x日，原告向两被告发出《关于解除租赁合同的函》，表示自20xx年x月x日至今，被告除向原告支付20xx年x月x日至20xx年x月x日租金119,056元外（其中含开业保证金转为8月份租金），其余租金未付，累计欠付租金505,988元；鉴于被告的行为已构成根本违约，根据《租赁合同》第九条的约定，原告决定正式解除《租赁合同》，请被告在收到本函后7日内向原告支付租金505,988元、违约金29,764元及相应的逾期付款滞纳金，并将该商铺恢复原状向原告交付。20xx年x月x日，原告再发《催告函》，表示7日期限已届满，被告未做出任何回应，亦未迁出该商铺，请被告在20xx年x月x日前向原告支付租金505,988元、违约金29,764元及相应的逾期付款滞纳金，并将该商铺恢复原状向原告交付，届时被告仍未履行的，原告将于20xx年x月x日将该商铺收回，提存该商铺内物品。20xx年x月x日原告诉至本院，作如上诉请。

20xx年x月x日，原、被告双方就房屋权利交接达成一致。审理中，因双方对装修残值各执己见，无法调解，本院于20xx年x月x日委托工程审价评估，因被告不同意支付审价费，上海第一测量师事务所有限公司向本院说明后，本院多次与原、被告调解、谈话，双方均不同意调解、支付审价费。20xx年x月x日，因被告经多次通知仍未缴纳鉴定费，上海某测量师事务所有限公司发函建议撤销委托审价。

本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告与第二被告签订租赁合同后，原告按约交付房屋，并且在第一被告成立后，三方又订立补充协议，原合同权利义务由第一被告受让，故第一被告理应承担支付租金及原合同约定的其他责任。因原告已于20xx年x月x日发函解除合同，被告亦无异议，现被告除已支付自20xx年x月x日至20xx年x月x日的租金（含开业保证金）人民币119,056元，之后未再支付，故原告催讨欠付租金和房屋使用费，理应支持。因合同明确原告受产权人委托期限为20xx年x月x日至20xx年x月x日，故原告有权主张的欠付租金租期限应为20xx年x月x日至20xx年x月x日，房屋使用费应自20xx年x月x日至20xx年x月x日。至于房屋使用费的标准，原告主张所依据的合同约定应为合同到期后的收费标准，根据本案的具体情况，仍以参照原租金标准为妥。被告关于20xx年x月口头通知原告解除合同，并于20xx年x月开始停止营业，对20xx年x月后的欠费只同意承担50％责任的抗辩，未提供证据证明，于法无据，本院难以采信。因被告使用租赁房屋却未按期支付租金，构成违约，原告主张违约金，符合双方约定，可以支持，被告认为曾口头协商免除违约金，没有证据证明，本院亦不予采信。审理中，原、被告双方已于20xx年x月x日交接房屋权利，关于解除合同后装修残值的确定，因被告未付评估费导致审价不能继续，本应承担相应的不利后果，现考虑到被告确进行过一定的装修，根据被告自述的装修残值，同时考虑导致合同解除系因被告违约，由本院酌情确定。至于保证金，因合同明确转入房屋产权人账户，由产权人管理，故本暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告上海某发展有限公司与被告上海某餐饮有限公司、周某就上海市杨浦区某路568弄16号面积为279.58平方米的房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于20xx年x月x日解除；

二、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司20xx年x月x日至20xx年x月x日房屋租金人民币479,200元；

三、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司违约金人民币29,764元；

四、被告上海某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某发展有限公司20xx年x月x日至20xx年x月x日房屋使用费人民币26,788元；

五、原告上海某发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海某餐饮有限公司装修残值补偿款人民币150,000元。

负有付款义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币9767元，减半收取人民币4883.5元，由被告上海某餐饮有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员 朱萍

书 记 员 储嘉?