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写字楼营销推广报告

20xx年6月

深圳尊地地产咨询有限公司

目 录

一、 西安写字楼市场现状分析....................................... 2

1. 城内板块：写字楼发展空间渐小................................. 2

2. 西高新板块：发展快速，引领西部写字楼市场..................... 3

3. 南二环板块：大交通链接的城市商务带........................... 3

4. 长安路和东、西城区板块：开发、租用相对滞后................... 4

5. 北城板块：写字楼兼顾商住功能已经成为历史..................... 4

二、 5月西安房地产市场分析 ....................................... 6

1. 5月市场整体情况 ............................................. 6

2. 项目所在区域房地产市场状况................................... 7

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【写字楼商务中心与办公楼商务楼营销策划方案调查研究报告】

本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供

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<写字楼>营销推广方案

前言

目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。

因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。

销售目标：

1、提高写字楼销售

2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。

项目价值分析及提炼

1、项目价值分析

◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务

◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量；

◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚；

2、项目价值提炼

◇高层次

◇高品质

◇高性价比

◇高回报率

◇高成长空间

客户群定位：

从对写字楼客源的分析来看：

1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。

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XXX大厦20xx年营销租赁工作

情况汇报

20xx年年初开始，成都市南延线天府新区甲级写字楼集中放量投入市场，大量新楼盘低价入市，同时部分开发商为了尽快回收投资成本，采取下调租金策略，导致南延线写字楼价格战越演越烈，写字楼整体租赁市场竞争日趋白热化。（截止目前成都市甲级写字楼存量为1，473，610平方米；南延线甲级写字楼存量为315，961平方米。以上数据来源于《高纬环球20xx年二季度写字楼市场行情报告》。）面临市场的严峻考验，XX公司将XX大厦租赁工作做为重中之重的首要工作任务，采取了实地踩盘考察、电话跟踪、及与中介机构建立沟通渠道等多种方式调查了解写字楼租赁信息，收集客户资源信息。同时与仲量联行、高玮环球、中原地产、戴德梁行、高力国际等全球知名地产资讯服务公司建立联系，了解成都市写字楼租赁市场动向及未来写字楼发展趋势。20xx年上半年XX公司通过调整营销租赁策略，努力寻找新客户资源，虽然取得一定的工作成绩，但同时存在不足之处，现将XX大厦租赁工作情况汇报如下：

一、 XX大厦出租情况：

XX大厦产权面积为XX平方米，可出租面积XX平方米，其中可出租写字楼面积为XX平方米，可出租商业面积（XX）XX平方米。截止7月底XX大厦已出租写字楼面积为XX平方米，出租率为XX，已出租商业面积为XX平方米，出租率为XX。目前XX大厦写字楼空置面积为XX平方米，商业空置面积为XX平方米，空置面积合计为XX平方米。

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20xx年4月份市场调研报告

本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。

本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：

一、走访写字楼列表（见附表）。

二、调研写字楼列表分析：

1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。

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深圳某大型写字楼营销推广策划报告

一、前言

    承蒙贵司厚爱，得以让敝司有机会策划代理“中商广场”项目，前期敝司以就该项目向贵公司提交了《中商广场市场推广要点提案》和《中商广场项目市场推广20天计划》，现就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

二、市场分析</D

1、  写字楼市场调查与分析

    没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……

1.1写字楼宏观市场分析

    在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20##年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40％。20##年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。

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沁芳苑写字楼营销方案

一、项目定位（高举中打）

1.形象定位（高端形象）

主要竞争项目分析：

回顾市场竞品，通过项目位置、交通状况等指标的横向对比，可以得出：本项目入市必须走高端形象的路线。

2.产品定位（中高端产品）

    现在市场上的写字楼产品都是在3甲以上，产品配套齐全，基于目前项目所处位置，根据项目各项指标，以及对市场现有写字楼产品的分析，本项目产品建议：差异化的中高端产品。

3.客群定位。（中端客户）

    长治市现处于经济发展的快速阶段，大型的国有企业和合资企业基本上都有自己的办公楼，而近几年以第三产业为主的中小企业也正大量的出现，但是始终没有合适的产品能够符合自己的办公要求，根据市场调查看出有写字楼办公需求的：

    像这类型的公司，现在很多都在使用住宅或公寓性质的房子来作为自己的办公地点，具有一定的实力，但是对使用成本和租金等比较敏感，同时对办公环境的改善也很迫切，所以，我们的主力客户群定位为：成长型的中小民营企业。边缘客户主要为：外地企业办事处或机构、草创行的企业以及投资客。

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电信大厦营销推广方案

一、项目概况阐述

        本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容以商务办公为主，并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。

        项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。

       其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。

二、工作目标简述

l  招商价格及年度递增幅度

租金区间：2.8--3元/平方米/天(含税价)

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