研发中心：王晓刚

本人于20xx年x月在XX物业公司轮岗学习，由于今年x月期间有“十一”和“古尔邦节”双假期，轮岗时间较短，但也学习到了许多知识。轮岗期间，主要了解了物业公司的发展现状、检查了所服务小区的卫生情况和存在问题、帮助协调处理了所服务管理小区和商业的部分突发事件，最后为物业公司工作人员讲了一堂关于物业公司责权的课。总体而言，在物业公司这一个月，工作充实，学到了很多实践经验，同时也发现了一些问题，下面就轮岗工作如下总结：

一、轮岗期间的主要工作

（一）了解了物业公司现状

初到物业公司，在XX经理的带领和办公室人员的讲解下，我了解了物业公司现在管理的小区、商业基本情况，知道了物业公司所服务的小区基本上都是诚祥较早开发的小区，了解物业公司发展史也是了解诚祥公司成长史。XX物业于20xx年成立，是物业管理三级资质。现今共服务XXXX等个小区。同时服务管理的商业有：XXXX等处商业。物业公司有维修人员两名，同时基本上每个小区配备一名房管员、一名保洁员和秩序维护员。总体而言规模小、管理水平较低、工作人员少。

（二）处理了部分物业突发事件

物业服务公司的工作比较繁琐，突发事件也比较多，这就要求物业公司要有足够的机动性，遇到突发事件及时处理，否则就会影响整个工作进程。今年乌市的供暖日期较往年提前了5天，十月十号前后出现了许多小区和商业暖气不热、漏水的事件。XX经理、维修师傅带着我维修了人民路三楼商铺暖气漏水、XXX小区管道泵，连着两三天，我们都东奔西走，往返于祥瑞苑和人民路。物业公司也经常碰到不讲理的业主。11号上午，XX小区业主因为下雨房子漏水，到公司大吵大闹，我们去他家解决问题，还是暴跳如雷，就差动手了，最后提出了解决方案才平息下来。23日，XX地下车库业主将车停在了公共走道，我们工作人员

将其车上锁，他直接开车致叶子板变形，要求物业赔偿。在物业韩红主任请教律师后得知不是物业的责任后，我们才进行了合理的处置。在处理这些突发事件时，我明显感觉到了自身专业素质、法律知识和实践经验的不足，还需要加强学习，多向有经验的老员工请教。

（三）检查各个小区的卫生情况

10月x日，在XX的带领下，我们走访检查了各个小区的公共卫生、公用设备、消防设施等情况。总体而言，各个小区的卫生状况都不太理想，公共区域保洁普遍不干净。对于这些问题，我们对物管员、保洁员进行了说明，要求他们及时打扫公共区域，公司将定期进行检查，检查结果直接影响绩效。对于查出的硬件损坏等问题，我们协调公司维修人员进行了及时处理。10月x日再和XX去检查时，各个小区卫生状况就有了明显的改观，说明上次的检查有了效果，物业工作是需要有一定的监管力度的。

（四）为物业公司上了一堂物业知识专业课

刚到物业公司，由于我所学专业是房地产开发与物业管理专业，豆经理安排我为大家上一堂物业管理课程，主要讲解一下物业公司的权责等。30号，我为大家简单的上了一节课，主要讲解了物业公司的权利与义务、业主的权利与义务，并结合相关真实案例为大家讲解了一些处理物业纠纷中的法律责任认定问题，备课和讲解的过程也是我学习的过程，我深知自己的经验不足，要多多积累学习实践经验，将自己所学专业知识运用到实践中。

二、物业公司现状及存在的问题

在物业公司轮岗期间，我也发现了一些问题，当然这些问题都是小型物业公司都存在的问题，但是如何能够解决，以促进公司稳步发展，是我们要共同关注的问题。

（一）管理综合性人才紧缺

目前，XX物业为三级资质的物业公司，物业公司工作人员共计23人，其中包括办公室人员：4人、收费员：3人、秩序维护人员：9人、保洁：5人、电工：1人、维修工1人。公司共服务管理小区和商业十个，就管理量而言，管理人员是不足的，如XX小区一人承担了保洁、秩序维护、值班等多项职责。现在

物业公司经理既做整个物业公司的日常管理工作，也承担大量的维修工作，维修人员严重不足。

（二）员工综合素质较低

物业公司的秩序维护员、保洁人员和维修人员综合素质普遍较低，大都为年龄较大的失业、离退休人员，缺乏物管专业素质，在很多事件前常做出不理智的反应，而恰恰这样不合理的处理方式就可能直接损害物业公司的声誉。

（三）硬件设施不完善

物业公司没有出行车辆，在进行维修工作时，由于小区距离较远，维修人员不得不拎着工具坐公交、或走路，非常辛苦。而且很多维修工具配备不足、老化，影响了紧急维修事件处理进度。由于小区建设时间早，许多公共设施如：电梯、单元门、公共管道等老化，而换新的花费成本高，业主不愿意承担费用，导致硬件设施不完善。

（四）工资水平低

物业公司整体工资水平偏低，特别是秩序维护员、保洁等人员，一个月一千来块钱难以维持其日常生计。在检查卫生时，员工经常抱怨工资低、任务重，人员流动性大。

三、就物业公司今后发展的几点建议

（一）抓紧引进专业人才

物业公司现在缺少一个既能做管理又懂专业技术维修的人员，以减轻经理的工作任务，让经理将更多的精力投入到管理上，而不是维修琐事上。同时招聘一名年龄较年轻、专业技能较好的维修人员，可以大大减轻物业经理的压力，同时提高工作效率。

（二）为基层员工做集中培训

众所周知，物业公司招人难，愿意从事秩序维护、保洁、维修的人员大都年龄偏大，综合素质较低。所以不免会和业主发生一些不愉快事件。在物业没有财力聘请高水平员工的前提下，应该定期为这些秩序维护、保洁、维修人员做一定的培训，在讲解专业知识的同时，树立大家的服务意识，明确个人责权。

（三）完善必要的硬件设施

在维修工作方面：可以为维修人员配备一辆自行车或者电动车，哪怕是二手的。同时，配备必要的维修工具，提高工作效率。在保洁工作方面：配备齐全的保洁工具、手套、口罩等等，尽可能为他们提供工作便利。在小区硬件方面：在必要的地方设置垃圾桶，在检查卫生过程中，我们就发现许多小区楼门口、电梯口即使打扫及时，也会有垃圾，但这些地方都没有垃圾桶，如果我们设置了垃圾桶，会不会减少保洁人员工作量呢？

（四）建立合理的绩效考评机制

考核是手段，不是目的，如果考核不能激发员工成长，进而促进公司发展，那么考核就成了形同虚设的“形式”。物业公司目前的考核方式是扣分的形式，做的不好就扣分，扣分就扣绩效。建议同时建立奖励机制，例如工作做的好可以给予外出培训、带薪假期、精神荣誉等奖励，激励员工，从而全面带动和引导整个物业公司向着良性的发展轨道发展。

小结：

物业公司存在的这一系列的问题的主要原因不是物业公司本身管理不好，而是由于公司早期开发的小区零散、规模小等特点形成的。加上老旧小区建设年代久远，现在出现的各种问题不免越来越多，服务管理这些小区不但不能盈利，还要往里面贴钱。众所周知，物业服务企业口碑最重要，要树立口碑，就算管理十个、二十个乃至再多的这样老旧小小区也是不行的，只会带来更多的问题，但管好一个大型小区、商业、写字楼很可能就树立了品牌。物业企业和房地产开发企业是紧密相连的，我们公司开发房地产的规模、性质也决定了物业的性质。所以今后公司可以开发较大规模的小区，一方面提高公司整体建筑面积，做大做强公司，另一方面物业公司可以慢慢接手规模较大规模小区，提升物管规模、发展壮大物业，树立企业品牌。物业今年刚接手的兵二东苑，由于是高层，规模相对较大，物业收入就占到了物业公司整体物业收入近一半，可见管理较大小区也会大大提高物业公司的收益。

一个月的轮岗很快就结束了，轮岗期间我了解了物业公司的发展，也感受到了物业工作的繁琐，看到了小区物业工作人员的不易。回到本岗位工作后，我也

将牢记公司“基层”员工工作的辛苦，认真努力工作，和公司共同成长进步。

20xx年x月x日

 

第二篇：物业公司工作总结

广东鸿基集团鸿基物业服务有限公司

二〇20xx年x月份工作总结

一、 经营管理概况

1．物业管理服务：本月x日进驻鸿园花园，正式开始接管鸿园花园，在管项目达到六个：鸿基花园二区（1224套，约19.74万平方米）、鸿基花园三区（696套，约10.96万平方米）、鸿基花园鸿园居（166套，2.07万平方米）、城北花园（288套，约3.44万平方米）、鸿基（120套，约1.51万平方米）、鸿园花园（100套，约1.69万平方米）。

累计在管物业面积达到388327.78 平方米，共 2594 套住宅物业、约 3331个车位（分别为：二区20xx个，<汽车位781个>、鸿园居178个<汽车位67个>、城北333个<汽车位99>）、雅筑163个<汽车位56个>、三区 686个<汽车位 468个>、鸿园80个<汽车位 70个>）。

本月共有

59套）

数据或物业维修资金数据统计）。

套）；累计已入住物业共

计入住率约为（以“套”为单位计算）。其中，鸿基花园二区入住率为 、鸿基花园三区入住率为、鸿基花园鸿园区入住率为、城北花园入住率为 %、鸿基雅筑入住率为 %、鸿园花园入住率为

234．写字楼（办公楼）物业管理和后勤服务：本月无新拓业务，正在履行的合同为鸿基集团办公楼管理和后勤服务合同。

二、 经营收支和预算管理（详见会计报表）。

三、 行政人事

1．按年度定编计划本月定编人数共人（包含内部分包员工17人）新增定编1人（鸿园花园申请增编保洁员1人）。

本月实际在岗员工 105 人，男员工 70 人、女员工 35 人；其中，安防工程部 人、后勤部人、二区服务处人、三区服务处城北雅筑服务处鸿园居 7 人、鸿园服务处 9人、公司办公室 4 人、财务 2 人； 缺编 1 人（办公室主任1人）。

本月入职共 7 人：

本月离职共 1 人：梁建锰（办公室主任）。

员工调动情况：①办公室主任 调任鸿园花园服务处经理；②办公室文员调任鸿园花园管理员；③办公室前台客服员调任鸿园花园物业助理；④办公室前台客服员梁调往鸿园花园服务处；⑤二区管理员，三区管理员伍安调往鸿园花园服务处。

本月退休共 1 人：（后勤部绿化管理员）。

2．本月员工绩效考核非行政管理员工的平均绩效评分为分，行政管理人员平均绩效评分为 分。

本月奖励员工 1 人/次（抓获小偷），物质奖励共 30 元；处罚员工2人/次（，经济处罚共 1200 元。

3工作。

4．其他主要事务办理：

（1）办理员工转正手续及完成办理社保和住房公积金增加人员手续——社保及住房公积金增加一个人：傅冠雄。

（2）完成招聘计划（三区1人、二区2人、鸿园3人、绿化1人）。

（3）完成物业资质变更法人代表工作及年审工作。

（4）协助房地产公司收集三区9-11#，12-16#、17-19#电费银行托收资料。

（5）办理变更安防资质变更法人手续，资料已提交市公安局，等待回复。

四、 各部门重要事件和主要工作汇总

（一） 二区物业服务处

（1）成功召开首届业主大会，成立了鸿基花园二区业主委员会：从11月x日至11日组织人员上门发放回收选票，13日在新怡居9幢首层公开投票结果，选出业主委员会委员共9人。

（2）11月x日，35幢某业主的手机不慎掉进人工湖。管理员**接报后使工具将手机捞起归还业主。

（3）23日早上6：45分，在门岗当值时，双方互开玩笑过度、未能克制情绪而打架。

（4）继续催缴第二季度物业管理费，截止11月x日，收缴率为97.46%。

（二） 三区物业服务处

（1）11月x日10：25分左右，三区2幢停车场发生摩托车自燃事件，当值人员及时、有效处理了火警事故。

（2）11月x日，停放在B区59号车位的汽车某部位被撞凹。经查看现场和回放视频录像，确定为停放在对面的奥迪小车碰撞所致。车主报案后在相关部门协调下，事件于当天下午得到妥善解决。

（3）落实了15#侧东围墙防盗网安装工作。

（三） 城北物业服务处

（1）鸿基雅筑的一间商铺未经允许朝小区内开窗户，多户业主联名向公司提出抗议、要求公司妥善处理。按公司领导指示，服务处与小区业主协商后达成口头协议，协助其通过合法途径到相关部门投诉。

（2）城北花园2#2A主人房出现渗水，已联系3A住户进行处理。

（四） 鸿园居物业服务处

（1） 出现7个单元违规安装防盗网，经跟踪处理1-8G进行了整改。

（2） 鸿园居第三季度物业管理费收缴率达到100%。

（五） 鸿园花园物业服务处

（1

（2）近60套住宅的购房者在验楼时提出了100多条问题，包含有设计问题、房屋质量问题和配套设备设施问题。

①设计问题主要有：北面户型的前阳台太窄（仅80CM）、北面户型客厅太窄而入户花园过大（两者相比较）、E户型大门外开使用不便（其他单元均为内开）、预定空调位置使用不便、规划地下车库人行通道通行不够便捷等。 ②房屋质量问题主要有：墙面、边线不够平整或存在垂直度偏差，贴砖不整齐；

入户大门出现较多碰凹、划花、色调不均匀（补漆部位）等。 ③配套设备设施问题主要有：强、弱电箱均未预留输出线管；地下停车场人行通道旁的停车位应增设护栏，防止行人从停车位通过碰损车辆。

（六） 安防系统工程部

（1）5日完成鸿基建筑公司机械部监控系统安装工作。

（2）7日完成鸿基龙山酒店增加摄像枪工作。

（3）10日完成鸿基大酒店监控室改造工作。

（七） 后勤服务部

（1）20日完成集团办公楼空中花园护栏翻新工作。

（2）耗时半个月，修裁二区23幢至32幢前的大榕树。

（3）对三区30幢地基进行了一次白蚁防治喷药作业。

（八） 财务部

（1） 整理各部门20xx年预算，拟定物业公司20xx年预算初稿。

（2） 申报、缴交“残疾人就业保障金”。

（3） 申报、缴交“附城堤围防护费”。

（九） 办公室前台客服及其他

1、客户投诉：

本月前台客服登记受理业主（住户）的投诉和建议 66 宗、其他顾客的投诉 宗、三区。其中：

（1）房屋质量问题 16 宗（二区 3 宗、三区 13 宗）；

（2）设备设施故障报修 27 宗（二区 13宗、三区 13宗、鸿园区宗）；

（3）环境保洁问题 0宗（二区 0 宗，三区 0 宗）；

（4）绿化管理问题2宗（二区 2宗、三区 0 宗）；

（5）员工服务态度和礼仪、礼貌问题二区 1 宗；

（6）服务收费问题 1 宗（二区 1 宗、三区 0 宗）；

（7）相关业务问题咨询 0 宗（二区 0 宗、三区 0 宗）；

（8）其他问题 18 宗（二区 7 宗、三区11宗）。

据责任部门回复，本月有效处理投诉和建议 65 宗（二区 27 宗、三区 38 宗）；出现重复投诉 0 宗（二区 0 宗、三区 0 宗）。

重复投诉内容： 无。

本月客服部回访顾客投诉宗、三区宗）；顾客对处理结果不满意的，有 0 宗（二区 0 宗、三区 0 宗）。

不满意内容： 无。

2检查。

3、果：物业公司综合得分82.6分（部门最高得分84.5分——财务部，最低得分80分——办公室）。