工程管理与房地产学院

本科生房地产开发实训项目报告

《尉氏县——商品住宅

开发模式及前景分析》

评阅人签名：_________复核人签名：_________得分：________

姓 名

学 号

专 业

课程名称

指导教师 李战杰 20124040213 房地产经营与管理 房地产开发

20xx年1月 日

摘 要

近年来,国家为解决房地产过热问题出台的一系列政策措施,对县域房地产的发展带来了诸多机遇。本文对河南省极具代表性的尉氏县房地产尤其是商品住宅的开发模式和特征进行了深入分析,并在此基础上对未来五至十年县域房地产发展的前景走势做出了预测分析。

Abstract

In recent years, the State issued a series of policies and measures to address housing boom, on the County's real estate development has brought many opportunities. Weishi County of Henan province of the most representative real estate this article in particular residential development patterns and features in-depth analysis, and based on the prospects for the next 5-10 County real estate development trend forecast.

关键词：商品住宅 开发模式 发展现状 前景分析

Key Words: Commercial residential buildings Development mode

Status of development

Prospect analysis

II

目 录

1 引言 .................................................................... 1

2 尉氏县城市简介 .......................................................... 1

2.1 地理位置和交通 ...................................................... 1

2.2.行政区划及人口 ??????????????????????????. 1

2.3.经济形势 ............................................................ 2

3 尉氏县房地产开发投资情况 ................................................ 3

3.1 20xx年尉氏县商品房开发投资概况 ...................................... 3

3.2 20xx年尉氏县商品房开发投资特点...................................... 3 4 尉氏县房地产市场状况 ?????????????????????????.4

4.1 20xx年至今商品住宅土地出让信息 ?????????????????. 4

4.2 市场状况 ????????????????????????????. 5

4.3 楼盘详细 ????????????????????????????. 5 5 尉氏县商品住宅开发模式总结 ??????????????????????. 8

6 尉氏县商品住宅前景分析 .................................................. 9

参考文献 ................................................................. 11

致谢 ..................................................................... 12

III

1 引 言

县域是区域的一种特定形式，是以县为行政区划范围的区域。县域经济是以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地，由各种经济成分有机构成的一种区域性经济。县域房地产则是指为县域人民生活和经济社会发展提供物质场所与空间、并反映权益关系的业态总和。中国正处于经济变革的巨大转型期，县域房地产尤其是商品住宅的发展蕴藏着极大的潜力和发展空间。

尉氏县位于河南省中东部,隶属于历史文化名城开封市,总面积1298.74平方公里,辖17个乡镇,总人口91万。改革开放以来,该县农业产业化链条日益完善,工业经济形成体系,服务业快速发展,城乡面貌日新月异,人民生活水平总体上达到小康,综合经济实力不断增强,是全省极具代表性的县域。下面就以河南省尉氏县的商品住宅开发模式为例，对县域商品住宅的开发形式和发展前景进行研究分析。

2 尉氏县城市简介

2.1 地理位置和交通 尉氏县地处河南省中部豫西山地向豫东平原过渡的边沿，坐标为东经113°52′-114°27′，北纬34°12′-34°37′。东邻通许、扶沟，南毗鄢陵、长葛，西与新郑市交界，北与中牟、开封县接壤。西北距省会郑州74公里；北距开封市区45公里；西距南北经济大动脉京广铁路、京珠高速公路和新郑国际机场35公里。兰南高速穿境而过，规划中的登封-商丘高速将会县城北郊过境，建成后，从尉氏至新郑机场仅需25分钟，不足一个小时车程即可到达省会郑州。县内有豫04、07。开(封)——许(昌)、开(封)——龚(家桥)高等级省级干道200公里，呈”木”字型连接四面八方。省级干道四通八达，南日高速公路穿境而过，地方公路直下乡村，纵横交织。

2.2. 行政区划及人口

尉氏县辖8个镇、9个乡：城关镇、洧川镇、朱曲镇、蔡庄镇、永兴镇、张市镇、十八里镇、水坡镇、邢庄乡、庄头乡、大营乡、大马乡、岗李乡、门楼任乡、大桥乡、南曹乡、小陈乡。

第五次人口普查全县户藉人口812150人。

1

图2-1 尉氏县地理区位

2.3. 经济形势 截至20xx年底，全县生产总值完成272亿元，增长12.4%；固定资产投资完成170亿元，增长23%；社会消费品零售总额完成77.1亿元，增长15%；公共财政收入完成10.76亿元，增长50%，首次突破10亿元大关，增幅居全省第4位；税收收入完成

7.5亿元，增长58.5%，增幅居全省第二位；全社会用电量完成8.2亿千瓦时，增长26%；金融机构各项存款余额120.3亿元，增长23.7%；各项贷款余额67亿元，增长26.8%；城镇居民人均可支配收入达17496元，增长11%；农民人均纯收入达8736.5元，增长12.7%。为房地产的发展提供良好的经济环境。

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3 尉氏县房地产开发投资情况

3.1 20xx年尉氏县房地产开发投资概况

20xx年，在国家一系列促进房地产市场健康发展政策措施的作用下，尉氏县房地产开发投资保持平稳快速增长，1-12月，全县累计完成房地产开发投资97137万元。

3.1.1 房地产开发投资运行情况。

1-12月，全县累计完成房地产开发投资97137万元，同比增长62.5%；其中住宅投资完成73936万元，同比增长62.3%，比重为76.1%；商业营业用房完成投资12275万元，同比增长51.5%,比重为12.6% ；其他投资完成10926万元,同比增长78.7%,比重为11.3%.

3.1.2 企业资金来源情况。

从资金来源情况看，自筹资金成为资金来源主渠道。1-12月，全县房地产开发企业资金来源100360万元，比上年同期增长106.6%。其中自筹资金64199万元，增长345.1%,占资金来源的64.0%;国内贷款22378万元，同比下降15.2%;其他资金来源13783万元，增长76.8%。

3.1.3 商品房销售情况。

从房屋施工与销售看，商品房销售增速远高于施工增速。1-12月，全县商品房施工面积1194708平方米,同比增长50.8%;竣工面积469339平方米，同比增长7.9%。商品房销售面积401982平方米,同比增长198.2%,其中：现房销售面积305663平方米,期房销售面积96139平方米;商品房销售额97695万元,同比增长190.3%，其中：现房销售额73606万元，期房销售额24089万元。

3.2 20xx年尉氏县商品房开发投资特点

3.2.1 房地产开发投资高速增长.

1-12月，全县累计完成房地产开发投资2701万元，同比增长170.7%；其中住宅完成投资2461万元，同比增长262.3%，比重为91.1%；商业营业用房完成投资240万元，同比增长130.5%,比重为8.9%。

3.2.2 商品房施工、销售双增长.

1-12月，全县商品房施工面积738391平方米,同比增长109.9%，其中住宅施工面积659523平方米，同比增长116%;商业营业用房施工面积78868平方米,同比增长69.7%。商品房销售面积29571平方米,同比增长233.8%,其中：现房销售面积27530平方米,期房销售面积2041平方米;商品房销售额9157万元,同比增长168.3%，其中：现

3

房销售额8688万元，期房销售额469万元。

3.2.3 自筹资金成为资金来源主渠道.

全县房地产开发企业资金来源2856万元，比上年同期增长50.6%。其中自筹资金2340万元，同比增长95.1%,占资金来源的81.9%;其他资金来源516万元，同比增长76.8%，占资金来源的18.1%。

4 尉氏县房地产市场概况

4.1 20xx年至今商品住宅土地出让信息

表

1

4

4.2市场状况

（1）目前尉氏县房地产市场依然相对封闭，整体实力较弱。开发商实力较弱与开发规模较低，除宏宇置业开发的世纪第一城外，其他项目偏小。

（2）开发商本地化。市场开发项目开发商基本为本土企业或者企人法人代表籍贯为尉氏，本地色彩浓重。

（3）小产权房大量存在。集体土地或宅基地上建设的小产权房较多，说明市场规范性有待改善。

（4）县城房地产项目较少。尉氏县是开封地区第一经济大县，其房地产开发程度与城市地位不相符，落后于开封地区其他县城的房地产开发水平。

（5）项目品质较低。世纪第一城作为尉氏房地产的代表项目，其建筑表现、规划设计水平一般；新开工的苏宏翡翠城项目品质有所提升，但规模较小，无法形成影响力。将于下半年开工的宏宇国际城纯高层社区将把尉氏房地产市场引领到新的高度。

（6）多层产品占据市场主流。目前市场以多层产品为主，但小高层乃至高层产品已经出现，并且发展迅速，两三年内将会是取代多层产品的市场地位。

（7）客户群体以乡镇为主。原尉氏县城人口规模较小，且县城经济停滞不前，使得原县城居民购买力落后于一些富裕乡镇，客户群体中乡镇客户达80%。但是由于尉氏距郑州较近，交通便利，尉氏的乡镇客户在郑州置业的也较多。

（8）供暖方式以地热温泉为主。尉氏县城无市政供暖，社区建设解决暖源的方式转向了采用地热资源，现在社区世纪第一城、鑫康秀水湾、北部湾、天泰欧洲豪园等基本采用地热资源采暖。

（9）不同楼盘房价水平差距较大。代表项目世纪第一城的多层洋房目前前均价为3600元/㎡以上，高层均价3400元/㎡。其他项目多层与高层均价在2400-2700元/㎡。

4.3楼盘详细

◆ 世纪第一城

项目地址：滨河西路与尉州大道交汇处西北

开发商：河南省宏宇置业有限公司

销售中心：滨河西路与尉州大道南100米

建筑施工：北京城建集团

物业顾问：鑫苑物业

项目规模：占地㎡235亩，总建25万㎡

建筑风格：现代简约

推售状况：五期 御峰 共四栋18层的高层，其中普通高层3栋，一梯三户，空中花廊连排复式一栋。目前已推出三栋楼，普通高层2栋和空中花廊连排高层，66#楼3月27

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日推出，三栋楼销售率在70%以上。四期美墅剩余保留房源不超过20套，保留目的主要为承接下个项目（宏宇国际城）的销售。

价格：66#2单元10F 1001户， 3416元/㎡（133.12㎡）；67#花廊连排2单元13F 1306户3756元/㎡（152.52㎡）；四期目前价格3636-4300元不等，较20xx年2月份开盘时整体上涨700元左右。

四期美墅：多层洋房层层退台，9层电梯洋房奇偶错开阳台、露台、观光电梯，人车分流，纯框架结构，一梯两户。

花廊连排：（亦空中别墅）属于区域创新产品，独门独院、前厅后院，高层全复式，挑空5.8米，连廊设于背阳面，一廊8户四部电梯，设有入户花园、阳光房、六角凸窗、飘窗、三卫，户型面积为152/158/178/152/152/185/152/158㎡。

工程进度：四期美墅20xx年6月份交房，五期御峰建至6-8层、20xx年9月交房。 小结：尉氏县第一个真正意义上的住宅社区，也是目前尉氏最大的楼盘，居于市场领导地位。位于城市发展的主方向，一、二、三期已经入住，目前为项目尾盘，剩一栋高层未推出。宏宇置业现在在尉氏的项目为宏宇国际城，20xx年8月份已开工。

◆北部湾

项目地址：尉州大道与建设路交汇处西北（新汽车站对面）

开发商：尉氏县腾华置业有限公司

策略支持：和盈聚佳（北京）地产服务机构

销售中心：新汽车站对面

项目概况：共7栋楼7单元，4、5、6、7#楼实为一栋楼，1梯3户。

建筑风格：现代简约

推售情况：目前销售的为二期腾华盛世4、5、6、7#楼，销售率60%

价格：8F 2726元/㎡

户型：二期仅有119㎡三室两厅一卫与137㎡三室两厅两卫户型

配套：地热温泉、地下车库。

销售电话：0378-7913333/7973333

小结：项目较小，绿化差，户型一般，建筑一般，交通尚好。

◆项目名称：橄榄城

项目地址：尉氏县尉州大道与行政路交汇处西北角（检察院隔壁）

开 发 商：尉氏宏泰房地产开发有限公司

营销代理：智源力恒

销售热线：7912111 7912333

推 广 语：行政区·公园旁·有感觉的生活 尉氏只有一座橄榄城

项目概况：总建筑面积6万平米，共6栋2个单元的11层小高层和1栋4个单元的17层高层。其中，地上1F为车库。

内部配套：双水（温泉水）、天然气、地暖

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销售进度：目前仅剩余不足20套的顶层或低层房源

户 型：134-136㎡三房、152-156㎡四房

价 格：4F惠后单价2969元/㎡。

优 惠：按揭优惠1%，全款优惠2%

相关费用：地暖初装费60-70元/㎡、办理房产证费用约600元

工程进度：全框架剪力墙结构，已封顶

交房时间：预计7月交房

特价房活动：仅6套特价房，在原有优惠基础上，128-137㎡三房优惠1万元，152-157㎡四房优惠1.5万元。

小 结：位于尉氏县的行政区，项目东侧为规划中的县委县政府及百亩市政公园，多数房源被公务员所团购，故可称为尉氏县的公务员小区。卫辉首席大户社区，最小户型也在130㎡以上。

◆项目名称：福景鸿城

项目地址：尉氏县滨河东路与福星大道交叉口

开 发 商：鸿亿地产

规划设计：上海海珠

全程营销：鑫地策划

销售热线：2516222 2516226

推 广 语：双景公园，自然风，幸福家

项目概况：项目总占地面积75640㎡（113.5亩），总建筑面积11万㎡，其中商业用房1万㎡，住宅小区10万㎡，小区容积率2.0，绿化率35%。南侧配建有一排2层商业，西南角为幼儿园，东南角为社区会所。

户型面积：住宅小区总户数780户，各户型区间占比如下：

内部配套：单水、天然气

销售进度：在售二期，电梯洋房2栋，普通多层10栋。

户 型：124㎡三房、198㎡复式四房

价 格：电梯4F单价2909元/㎡，普通多层3F单价3119元/㎡。整个社区均价在2800-2900元/㎡左右。

优 惠：即时订房优惠1.5万元

工程进度：砖混结构，已封顶

交房时间：2012.6.9交房

小 结：位于尉氏县的南关区域，东临刘麦河，目前为县城南区最大在售项目，价格相对低廉，销售状况一般。

◆ 项目名称：清华苑

项目地址：体育西路与三贤路交叉口

开发商：河南宏泰房地产开发有限公司

项目简介：项目位于尉氏县城西区文化居住核心区，共分3期开发，现售2期。图示，17#楼为6层电梯洋房，5个单元，共60户。1-3#楼为临街普通多层，1、2层

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底商，3-7层为住宅，共30户。

15#楼为12层电梯小高层，3个单元，共72户。目前销售率50%。

小结：项目占地面积一般，区域发展前景较好，为尉氏县文化居

住核心区。虽为当地最早开展中央空调集中供热、供暖的区域，但是销售一般，可以考虑接手。 ◆

图 4-3 尉氏县楼盘分布及价位

5.尉氏县商品住宅开发模式总结

5.1 全县房地产业投资总量大幅提高最大

据统计20xx年全县共完成商品房开发面积42万m2、总投资20.3亿元、占固定资产投资的13.09%，其中住宅投资14.4亿元，20xx年1-9月份，全县共完成商品房开发面积43万平米、总投资27亿元，占固定资产投资的14.4%，同比增长10%，其中住宅投资24亿元。2014

年1-9月份全县共完成商品房开发面积24.1万m2、总投资18.6亿元，其中住宅投资13.2亿元

随着房地产业发展“拐点”的出现

逐步调整为供求平衡

8 88%。 5.2 商品房供需结构逐步调整，基本持平，出现有价无市现象 .

20xx年全县商品房销售面积约为31万m2，20xx年全县商品房销售面积约为30万m2。由于“拐点”的出现

5.3 二手房交易稳中有升

据统计，20xx年1-9月份共受理房地产产权登记3486宗、112.8

万平方米

20xx年[1902宗、59.5万平方米]、20xx年[2267宗、64万平方米]分别增长2倍、

2.35倍。二手房交易172宗20.4万m2

64%。

5.4 金融对房地产业的支持力度不够。 [20xx年182宗、165万平方米]增长20xx年1-9月份全县商品房销售面积为12.6万m2，同比下降44%。20xx年县城区商品住宅销售均价为2550元/m2.

部分

房地产业本来属于资金密集型是与金融关联度极高的行业，但该县的房地产业与金融的关联度却很低，金融对房地产业的投入严重不足。到20xx年9月末，全县只有个别金融机构发放了住房贷款217万元，仅占全部贷款余额的0.005%，其他没有任何对房地产业的信贷投入。目前，全县的住房按揭贷款集中在中心城市。从20xx年以来，已有141户在邯郸办理按揭贷款1077万元，主要是有稳定收入的国家公务员、教师、金融职工等。

6.尉氏县商品住宅前景分析

6.1住宅隐性需求旺盛，以改善性住房为主

在计划购房群体中，返乡农民工和乡镇企业个体经营者占了57%，其次为外地投资者。在购房因素调查中，占最大比例的是改善居住条件和为子女购房，分别占37%和33%。城镇化和居民收入水平的提高使得县域住房的需求逐渐加大。现在部分城镇居民购房观念逐渐从“居住型”向“改善型”转变，已不满足仅仅解决居住问题，尤其是中高收入者以旧换新、以小换大的现象普遍存在。县域新开发住宅类房地产项目出现开发户型面积越来越大的趋势。在走访的在售楼盘中，120-140?户型最受购房者青睐。

随着工业化进程的加快，县域房地产业面临难得的发展机遇。一方面，现有居民住房分散、不集中，基础设施配套不全，设计不合理，品位较低，亟需改造升级。另一方面，随着农村经济的发展，农民进城镇经商、学生进城镇上学人数剧增，对商品房的需求急剧增加。目前，尉氏县城实际规划面积已达15.3平方公里，人口约有80万人，而县城人口正以每年15 %的速度增长。据城市建设部门预计，按现在城镇化的发展速度，到20xx年，县城规划面积将达到36.1平方公里，县城人口将达到30万，占全县人口的50%。届时，全县总人口将达到72万，城镇化人口将达到60%以上。而留在农村的农民住房也要改造，中心村建设将随着农村经济的发展而成必然趋势。此

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外，随着城市产业的饱和及人口密度的增加，城市人口向县城流动和转移已渐成趋势，也会推动县域房地产业的发展。 6.2与产业相结合，丰富地产内涵

经济和人口的聚集程度是影响城镇化的核心因素，也是房地产业发展最重要的基础。一个健康的可持续的地方经济发展模式，要有产业带动。以往县域的城镇化过程举步维艰，正是因为缺乏有效的可持续的产业和经济发展模式。在新型城镇化战略之下，尉氏县应重点发展与产业密切相关的业态，服务于产业发展，促进经济和人口聚集。

6.3投向新农村和名村名镇建设

实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕，这是中央对新型城镇化的既定方针。今年《国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》指出，鼓励社会资本投向新农村建设，加大力度推进农村危房改造。可以预见，传统的单家独户的村落布局将逐步合并汇集，今后农村人口的聚集程度将更高，这为基础设施和公共服务的集中建设布局奠定了基础。根据中央文件精神，县域房地产可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、文化旅游体育等各类事业以及农村生产生活基础设施，参与新农村建设。

6.4国家政策导向的影响

国家政策对于县域房地产市场的发展在一定程度上具有积极作用，特别是国家对于城镇化建设的推动政策在很大程度上促进了县域房地产市场的发展。2010 年2 月1 日中央发布的一号文件指出，推进城镇化发展的制度创新，积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。中央一号文件的政策导向无疑对中小城市尤其是县域经济具有极大的有利条件。城镇县域经济的发展与房地产市场的开发是密切相关，房地产业是一个综合性的行业，其发展将会带动包括建筑，材料，交通运输，物业等多个产业的发展，因此发展小城镇的战略的实施必然要积极吸引投资发展房地产业。

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参考文献

[1]李瑜华 . 《县域房地产市场发展状况调查》【J】. 金融与经济，2006，（5）.

[2]谢博 .《从城镇化发展看县域房地产开发 [J] . 四川经济管理学报，2006，（1）

[3]丁蒙 . 《小城镇地产投资的机遇与风险》[J].城市建设，2010，（10）

[4]李占军 . 《当前房地产发展的形势，趋势与争论》[J].现代经济探讨，2006（9）

[5] 张金萍 . 《县域房地产市场发展驱动力分析》[J].经济研究导刊，2009，（7）

[6]王可.房地产市场的拐点论[N].房地产报，2006-01-25（2）

[7]建设部政策研究中心课题组．《2020：我们住什么样的房子——中国全面小康社会的居住目标研究》. [J] 北京房地产.2004，（12）

[8]邹媛 .《县域房地产发展状况及未来走势研究——以尉氏县为例》[J].时代金融2011第7期下旬刊

[9]尉氏县房地产市场调研报告.cn/Article/CJFDTotal-YUJR201121185.htm

[10]尉氏县房产局.尉氏县20xx年房地产统计 [R].2014.1

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致 谢

本课题在选题及研究过程中得到 于国安 老师的悉心指导。从课题的选择到最终完成，于老师多次对我们集中讲解和探讨研究方向，并为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励。于国安老师一丝不苟的作风，严谨求实的态度，踏踏实实的精神，不仅对我本次论文研究帮助很大，对我今后的学习和生活也将终生受益。严谨务实，这是我们对学术研究最基本的尊重。

在此，我还要感谢一起调查和整合资料的小伙伴们，在你们的帮助下，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本论文的顺利完成。在这里请接受我诚挚的谢意!

由于时间仓促，资料收集不多，且无详细的内部统计数据，本文尚有很多不足之处，敬请老师指正！

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