《汶川大地震对购房者风险感知的影响》

统计调查报告

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重庆大学建设管理与房地产学院

二O##年

摘    要

   

汶川大地震导致了购房者的心理变动，改变或强化了购房者感知到的某些安全风险，使购房者在未来较长时间内更多的关注于与地震有关的建筑安全因素。通过对震后的成渝两地购房者进行调查，发现了震后成渝购房者对“建筑本身及周边环境安全”比较重视，建立了震后购房者感知到的安全风险构面，据此了解震后购房者感知到的建筑安全风险因素及其在购房决策中的比重。

目   录

摘    要... II

一、         调查背景... 4

二、         调查目的和调查内容... 4

(一)         调查目的... 4

(二)         调查内容... 4

三、         调查对象和调查单位的确定... 5

(一)         调查对象... 5

(二)         调查单位的确定... 5

四、         调查时间... 6

(一)         调查资料所属的时间... 6

(二)         调查工作的起讫时间... 6

五、         调查项目和调查表... 6

(一)         调查项目... 6

(二)         调查表... 7

六、         调查的组织和队伍... 7

七、         调查方式和数据收集技术... 7

(一)         调查方式... 7

(二)         数据收集技术... 7

八、         数据处理和上报方式... 7

(一)         数据处理... 7

(二)         数据取得... 7

(三)         数据上报... 8

九、         数据分析... 8

(一)         “汶川大地震”后成渝两地购房者购房决策因素差异比较... 8

(二)         成渝两地购房者感知到的安全风险因素差异比较... 9

(三)         成渝两地购房者感知到的安全风险构面比较... 10

十、         结论... 12

一、   调查背景

20##年5月12号14：28，四川省汶川县(30.95°N, 103.40°E)发生了里氏8. 0级地震，震源深度14Km，波及四川、陕西、重庆等16个省市417个县，受灾面积约44万平方公里[1]，为建国以来破坏性最强，波及范围最广的一次地震。“汶川大地震”震中离成都约73 Km，离重庆约316Km，成都和重庆均有明显震感。截至20##年07月21日，数据显示，成都市遇难4276人、失踪1271人、受伤26413人，垮塌房屋49万间；重庆市遇难18人，房屋倒塌3811间。

汶川大地震造成了惨烈灾难，不仅仅在一瞬间撕裂地表、摧毁建筑与鲜活的生命，还在于影响人们的心理，留下深重的地震记忆，改变一些与之相关的决策。“汶川大地震”对购房者心理的影响将保持比较长一段时期，在一些诱因作用下又会被加强或被唤起，如其他大地震的新闻。地震造成的心理恐惧，表现为多个方面，其中强化了购房者感知到的安全风险，使购房者在未来较长的时间内关注住宅建筑的安全。

购房者在做购房决策时，通常会权衡感知到的风险和收益，即购房者感知到的风险会影响购房者的决策。购房者感知到的安全风险要素有哪些？地震对购房者风险感知产生了什么样的影响？风险感知的变化对购房者决策又有何影响？本调查在文献综述的基础上，分别在20##年5月到成都房交会和20##年6月到重庆江北房交会对购房者进行了问卷调查，对问卷调查结果进行了分析并得出了相关结论。

二、   调查目的和调查内容

(一)    调查目的

本次调查的目的在于通过调研得出“汶川大地震”后成渝两地购房者对“住宅建筑安全”的重视程度，以此了解地震对两地购房者安全风险感知的影响，并通过安全风险构面了解地震后购房者感知到的建筑安全风险要素主要有哪些及各自在购房决策中所占比重。

(二)    调查内容

本研究构建了大地震后购房者感知住宅建筑安全风险的九个维度：抗震烈度、楼层、选址、稳固性、安全通道、建筑密度、室内避难空间、室外避难场所与政府应对灾难能力（如图一所示）。通过九个维度构成的购房者安全风险构面，来描述地震安全风险，从而探讨地震发生后，成渝两地购房者所感知到的建筑安全的不确定性。地震对购房者购房心理的影响，其中一方面主要体现在地震影响购房者感知到的住宅建筑安全风险（以后简称“安全风险”），进而导致购房者购房决策的变化。研究汶川大地震后成渝两地购房者感知到的安全风险可以从购房者决策行为变化的角度出发，即以影响购房者决策的因素为切入点，研究购房者感知到的安全风险的构面，以及安全风险在购房决策因素中所占的权重。

 

图一  购房决策因素及安全风险构面示意图

三、   调查对象和调查单位的确定

(一)    调查对象

在重庆和成都两地的所有购房者。但是为了便于研究，最终本次调查的对象选定为20##年5月成都房交会和20##年6月重庆江北房交会购房者。

(二)    调查单位的确定

在重庆和成都两地的每一位购房者。但是由于受到时间、资金等资源方面的限制，本次调查最终只随机选定20##年5月成都房交会的100名购房者和20##年6月重庆江北房交会的170名购房者。

四、   调查时间

(一)    调查资料所属的时间

调查时间为汶川地震后一周年左右。分别为20##年5月成都房交会和20##年6月重庆江北房交会。

(二)    调查工作的起讫时间

成都调研工作起讫时间为20##年4月30日-20##年5月3日

重庆调研工作起讫时间为20##年6月6日-20##年6月9日

五、   调查项目和调查表

(一)    调查项目

本研究将问卷设计分为两个层次，第一层次研究影响购房者决策的因素，共有9个，如图一所示，称之为购房决策因素，第二层次为住宅建筑安全风险因素，共有9个，如图一所示，这9个因素为购房者感知到安全不确定性的来源，称之为安全风险构面。这两个层次的因素是经过本课题研究组多次到重庆大学附近的六个楼盘调查访问，并且对重庆大学房地产学院的师生进行深度访谈后总结归纳出来的，可以认为基本涵盖了影响购房者决策的因素和购房者感知到的安全风险因素。

经过反复论证本研究决定问卷的第一层次采用0-1法，本研究请被试对第一层次的9个因素两两进行比较，认为相对重要的给1分，相对不重要的给0分；问卷的第二层次采用0-4法，对第二层次的9个因素两两进行比较，认为相对非常重要的给4分，相对重要的给3分，同等重要的给2分，相对不重要的给1分，相对非常不重要的给0分。

据此可以统计出第一层次各要素在购房决策中的权重（Q₁、Q₂、Q₃…Q₉）和第二层次购房者感知到的安全风险各要素在安全风险构面的比重（q₁、q₂、q₃…q₉），将安全风险各要素的比重（q₁、q₂、q₃…q₉）乘以建筑安全及周边环境安全在购房决策中所占的权重Q₅，便可以得到各个安全风险因素在购房者购房决策中所占的比重（Q₅₁、Q₅₂、Q₅₃…Q₅₉）。

(二)    调查表

见附件1。

六、   调查的组织和队伍

重庆大学建设管理与房地产学院20##级学生王环、罗伟涛、王睿、高原、付维维。

七、   调查方式和数据收集技术

(一)    调查方式

典型调查与随机抽样调查结合。

(二)    数据收集技术

问卷调查方式。

八、   数据处理和上报方式

(一)    数据处理

对第一层次数据的分析本课题研究组进行了独立样本T检验（见表一），对第二层次本课题研究组进行了独立样本T检验（见表二）和配对样本T检验（见表三、四）。数据处理软件用SPSS16. 0。

(二)    数据取得

通过问卷调查方式取得。调查对象为随机抽样的20##年5月参加成都房交会和20##年6月参加重庆江北房交会的购房者，调查时间为汶川地震后一周年左右。本次调查发放问卷270份，有效问卷238份；其中，成都地区共发放100份，收回99份，有效问卷84份，重庆地区发放问卷170份，收回160份，有效问卷154份。

(三)    数据上报

在搜集汇总各调查资料后，在20##年6月前以调研报告的形式提交给重庆大学实验室及设备管理处。

九、   数据分析

(一)     “汶川大地震”后成渝两地购房者购房决策因素差异比较

根据第一层次的调查结果统计出成渝两地购房者对决策因素的排序（见表一），决策因素的排序不同意味着群体对各个决策因素的不同重视程度：对于同一群体来说,某个决策因素的排位越靠前,重视程度越高；对于不同群体来说, 即使某个决策因素的排位不相同,但两者重视程度仍有可能一致。

购房决策因素的重要性排序显示：灾后重庆和成都购房者都把住宅建筑安全放在决策因素的首位，且该因素的比重Q_5成都=0.1533大于Q_5重庆=0.1433；两地购房者对其他因素的排序则略有不同，重庆购房者把价格因素放在决策因素的第二位而成都购房者把价格因素放在了第四位，说明了重庆购房者较成都购房者对价格因素更为敏感。

对第一层次数据进行独立样本T检验显示：各个决策要素的p值均大于0.05，说明成渝两地购房者对各个因素的重要性程度不存在显著差异，即重庆、成都购房者对各个决策因素的重要性意见倾向一致。

(二)    成渝两地购房者感知到的安全风险因素差异比较

第二层次的调查结果，统计得出了成渝两地购房者对住宅建筑安全风险因素的重要性排序（见表二）：从表二可以看出，地震后成渝购房者感知安全风险因素的重要性的排序除了因素X53、X54、X55、X56不同外，其他因素排序相同。

对第二层次数据进行独立样本T检验，感知到的各个安全风险因素的p值均大于0.05，说明重庆、成都两地购房者对各个因素的重要性程度不存在显著差异，即重庆、成都购房者对各个安全风险因素的重要性意见倾向一致。

表二  震后成渝两地购房者感知到的安全风险因素差异比较

(三)    成渝两地购房者感知到的安全风险构面比较

从表三可以看出，在重庆地区购房者感知到的安全风险因素的排位中，X52、X57和X58这三个因素两两之间不存在显著差异；X53和X54两个因素之间不存在显著差异；X55和X56之间不存在显著差异；而其他风险要素两两之间都是存在显著差异的。

表三  震后重庆地区购房者感知到的安全风险因素配对T检验结果

从表四可以看出，在成都地区购房者感知到的安全风险因素的排位中，X52、X56、X57和X58这四个因素两两之间不存在显著差异；X53和X54两个因素之间也不存在显著差异；X55和X56这两个因素之间不存在显著差异；而其他风险要素两两之间都是存在显著差异的。

表四  震后成都地区购房者感知到的安全风险因素配对T检验结果

由此，根据各个安全风险因素的重要性和排序的差异性本研究可以得到成渝购房者感知到的安全风险构面，如表五所示。

表五  震后成渝购房者感知到的安全风险构面

十、   结论

1、震后成渝购房者对决策因素的重要性意见倾向一致，但各自对决策因素的重要性排序不同。这可能与成渝地区的文化差异、地理环境、城市人群性格等有关。但是本研究未涉及此类议题，因此不能说明原因。

2、震后成渝购房者都把住宅建筑安全放在了第一位，说明了两地区购房者对该因素都很重视。

3、成渝购房者对各个安全风险因素的重要性意见倾向一致，对各安全风险因素的重要性排序不存在显著差异。

4、成渝购房者感知到的安全风险构面（见表五）是很接近的，两者的区别仅在于重庆购房者把X52、X57、X58这三个风险因素放在了第四层次，导致这种区别的原因可能在于重庆地区先天的地理环境：重庆地处山区，用地紧张，人口密集、建筑多为高层建筑。

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