博士后科研工作站工作评估报告

为培养和吸引企业所需的高水平、高层次科技和管理人才，提高企业技术创新能力，加快科技成果产业化，推动技术进步和持续发展，公司博士后科研工作站于2009 年12 月16 日经国家人事部批准建立，2010 年6 月9 日正式挂牌，其主要任务是引进高层次科技人才，完善集团公司人才结构，提高企业的技术创新能力，解决科研和生产中的关键、急需科研项目，从而增强企业发展的技术创新能力，并带动和培养一批中青年学科带头人和技术骨干，为公司的持续发展提供技术和人才支撑。20xx年公司经济总量实现历史性跨跃，完成销售收入102亿元，刷新了公司的历史纪录。这些成绩的取得与公司重视博士后工作站的建设有着密切的关系。

一、建章立制，促进博士后管理工作规范化

为了加强对博士后科研工作站的领导和管理，公司于2000 年7 月，成立了博士后工作管理委员会，管委会主任由集团公司董事长担任，成员包括副总经理和人事、财务、组织、科研管理等相关部门的负责人，博管会下设办公室为常设机构，并配有专人负责博士后科研工作站的日常管理和协调工作，为公司博士后工作的有效开展提供了组织保证。为提高工作质量，充分发挥博士后制度的优越性，结合公司的实际，我们制定了《公司博士后科研工作站管理暂行条例》。条例中对博士后研究项目的确立、

博士后研究人员的招收、博士后研究人员的管理、经费和工资福利待遇、博士后工作期满管理、博士后研究成果的管理等都做出了明确具体的规定。公司博管办为了进一步落实公司博士后管理条例，使之操作更加科学化、程序化，先后制定了“引进博士评价标准”、“博士后进站人员考核评价办法”、“博士后科研项目立项程序”、“博士后进站工作程序”、“项目经费使用报销程序”、“项目人工费用考核支付程序”、“日常经费使用报销程序”等相关配套文件，使我站的博士后管理工作有章可循，有据可依。在博士后管理工作科学化、程序化的同时，工作成效也显为突出，获省博士后工作先进单位称号。

二、选准项目，推进企业产品技术水平提升

公司博士后科研工作站建站以来共有6位博士后研究人员进站工作，为了配合博士后研究人员进行课题研究，公司还选配了一批专业技术人员参加课题研究工作，其中2人已于2004 年3 月出站，目前有3人在站工作。

2002 年开题的“机电液一体化研究和开发”博士后科研项目（1 个大项4 个子项），历时两年，参加项目研究人员达17 人。该项目经项目专家组考评一致认为，项目成果在功能和指标上实现了与国际先进水平相当，达到了国内领先水平，项目通过对差速转向系统、先导控制系统、变速箱自动控制系统及故障报警诊断系统四个方面的研究，取得了大量的部件试验成果，为该项技术的产业化奠定了基础，项目研究还取得了多项国内首创的创新 2

成果，部分成果已经应用到公司新产品中。如造型设计和先导操纵子项成果已用于公司新产品上，项目中的电子监控子项成果已用于公司新开发的50 装载机上，动力换挡子项成果应用于公司新产品1604大功率轮式拖拉机上。

2004 年我站根据企业发展需要经过认真筛选、论证，确定了“电子技术开发”和“铸铁件关键技术研究”2 个项目( 6 个子项）的博士后科研课题。博士研制的“铸铁件生产中若干关键技术研究”项目，提出了一种主要由Re、Cr、Mn、Si等元素组成的复合合金添加剂，该添加剂可以替代铜用于高强度灰铸铁件的生产，每吨材料成本从245元降低为59.75元，该项目实施后，按年产高牌号铸件6万吨计算，则每年节约成本1111.5万元。研究了铸造工艺因素对铸铁机械加工性能的影响，在其他条件相同的情况下，使用含锶孕育剂和泡沫陶瓷过滤网能比较明显地提高灰铸铁的机械加工性能。他针对复杂铸铁件废品率高的问题，通过改进组芯结构，加强铁水溢流等工艺措施，使L4R缸盖的综合废品率由原来的19.80%降低为7.76%，效果十分显著。

三、投入经费，确保博士后研究项目顺利开展

为确保博士后科研项目的顺利开展，实现早出成果，出高质量成果的目的，公司20xx年博士后科研项目投入研发经费157万元，20xx年博士后科研项目投入研发经费230万元。项目研发经费自博士后进站之日起就全部到位，由博士后人员根据课题进度要求自主安排。

3

同时为确保博士后进站人员能有一个较高的收入水平，公司确定了对进站博士实行基薪＋项目薪金＋福利基金的薪酬管理办法，使每位进站博士后研究人员的收水平不低于10万元，使他们能够安心地在站工作。

另外为了使博士后管理工作顺利、有效地进行，公司还明确规定，公司博管办的办公经费，按每进站一位博士下达2万元的年度办公经费拨给博管办，由博管办根据工作需要安排使用。 由于经费投入的保证，使得公司博士后科研工作站工作得以顺利开展，己完成了1个大项，4个子项的研发工作，另有2个大项6个子项正在顺利进行。

四、校企联合，双赢培养急需高层次人才

实现校企双赢出高水平成果和培养高层次人才历来是校企联合培养博士后的核心，爱惜人才，尊重人才也是公司的优良传统。公司根据自身发展的需要，为加快公司科技进步的步伐，充分利用博士后科研工作站这一平台，培养一批技术创新的学科带头人。通过与清华大学和西安交通大学联合招收博士后人员，即加强了校企之间优势互补，又加快了企业的产品研发速度，即能出高质量的研究成果，又能培养和提高自身队伍的科研水平，实现校企双赢，成为加快科研成果迅速转化为生产力的有效途径，为公司实现跨跃式发展创造了条件。

在我们己完成的1个博士后科研项目及其4个子项的过程中，充分利用高校智力资源优势和信息平台作用，除聘请西安交 4

通大学的博士外，还请了山东科技大学的博士加盟该项目的研究，并先后在国内重点学术刊物发表学术论文15篇。同时在项目的研究过程中以博士为主，公司又先后派出15人参加该项目的研究，通过博士后科研项目这一载体，组成了一个技术攻关团队，对提高现有技术人员的知识水平和科研能力起到了促进作用，实现了既出成果又锻炼队伍的双重目的。

五、做好服务，解除入站博士后后顾之忧

博士后工作受到公司领导的高度重视和支持，为使公司博士后工作顺利开展，给博士后创造一个良好的工作、生活和学习环境，使他们能集中精力在较短的时间内出高水平的科研成果，公司博管会自博士后科研工作站成立以来，就将公司博士后科研工作站挂靠在公司技术中心，技术中心的十三个国家级的各类试验设施、信息、图书等资源全面对博士后人员开放，并为每位进站人员提供与技术主管同等面积的办公室和办公用品，并明确规定每位进站博士后在站期间享受同等待遇。

为使每位进站博士后人员能尽快了解本公司的工艺流程、产品研发手段和产品开发程序，根据各研究项目内容，公司博管办还协调组织成立了相应的项目研究课题组，每个课题组都配备了一批有较强研发能力的业务骨干。根据项目开发的需要，课题组分别由技术水平高、业务能力强的同志组成，在博士后科研项目研发期间，项目课题组人员接受博士后领导，并由博士后负责对课题组人员的考核。另外公司博管办还为进站博士后人员免费提 5

供了面积为100 平方米的住房，为其配备了全套的家具、电器、餐具、炊具、床上用品、交通和通讯工具等日常生活用品，并且还提供了与本公司职工同样的养老、医疗保险以及各种福利待遇，使进站博士有一种宾至如归的感觉，也使他们能够更加安心地工作、学习和生活。

公司博士后科研工作站建站八年来，在上级主管部门的指导下，在集团公司各级领导的支持下，取得了一些成绩，也使公司博士后工作的管理更加规范化。公司高层领导充分认识到博士后工作对公司持续发展的重要意义，严格、科学地管理为公司博士后工作提供了殷实的基础，强大的经济实力、丰厚的待遇和优美舒适的工作环境为博士后安心工作，多出成果提供了可靠保障。 6

 

第二篇：评估报告工作底稿

内部资料注意保密

评估报告工作底稿借款人：广州合生愉景房地产有限公司

：”项目项目名称项目名称：“愉景南苑愉景南苑”

广东省分行营业部评估部

二年四月二○○○○二年四月

主评估人：梁伯翔

评估小组：

第一章借款人评价

第二章项目建设条件评价

第三章市场评估

第四章项目投资估算与筹资评价

第五章偿债能力评估

第六章贷款风险分析梁伯翔张帆张帆马强马强马强

资料提供单位：广州市广州大道支行

印制：广东省分行营业部评估部

目

第一章借款人评价录

一、借款人概况------------------------------------------------------4

二、经营者素质评价--------------------------------------------------5

三、经济技术实业评价------------------------------------------------5

四、股东评价--------------------------------------------------------6

五、资产负债分析----------------------------------------------------6

六、盈利能力分析----------------------------------------------------8

六、现金流量分析----------------------------------------------------8

七、信用状况评价----------------------------------------------------8

第二章建设条件评价

一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8

二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8

第三章市场评价

一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10

二、市场竞争分析---------------------------------------------------11

三、发展前景-------------------------------------------------------12

第四章投资估算与筹资评价

一、项目总投资估算-------------------------------------------------12

二、筹资来源-------------------------------------------------------14

第五章项目效益及偿债能力评价

一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14

二、项目敏感性分析-------------------------------------------------15

三、借款人偿债能力-------------------------------------------------15

第六章贷款风险与效应评价

一、贷款项目风险度测算---------------------------------------------16

二、贷款效应及风险-------------------------------------------------16

第七章项目贷款综合评价

项目贷款综合评价---------------------------------------------------18

第一章借款人评价

一、借款人概况

1、合作公司概况

广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于20xx年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司----正验字(2001)第382号验资报告确认20xx年底合作公司资金已注资619万元。

20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。

2、经营范围及规模

该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。

3、资质等级、信用等级

现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。

二、经营者素质评价

该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。

董事长蔡春萌，男，19xx年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。

董事谢世东，男，出生于19xx年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。

三、经济技术评价

20xx年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。公司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。

四、股东评价

合生集团有限公司（香港）是香港合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力，在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使该集团已成为广州房地产界的翘楚。

合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势。该集团把控制成本放在各项工作的首位，利用大批

量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。

近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。

其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没提供以上两公司的具体资料，因此从略。

五、资产负债分析

年份

项目

公司名称20xx年12月20xx年3月20xx年12月20xx年12月广州合生愉景房地产有限公司合生创展集团有限公司

一、资产总额

1、流动资产

预付帐款

其他应收款

存货

二、负债总额

1、流动负债

其中短期借款

其他应付款

2、长期负债

其中长期借款19,59118,86371681098963418,97218,97201895900446,356207,081486,972227,763134,96577,523148,22989,81082,205104,630

三、所有者权益

未分配利润

资产负债率%

流动比率%

速动比率%

存货周转率%

应收帐款转率%619097%96%96%167,96368,05560,952

分析公司资产负债表可知：

（1）该司成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开

发愉景南苑项目。20xx年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97%。资产负债率较高的原因是因为该司进入项目建设不久，刚开始进行销售，销售收入未结转利润。并且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包有限公司4,614万元，合生集团内部往来12,091万元。

（2）预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其他

20万元。

（3）其他应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业有限公司6,201万元，及合

生集团公司内部往来款4,720万元，其他68万元。

（4）所有者权益中，该司的注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，

金额为619万元占了总出资额的15%。该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月内全部投入完毕。

六、盈利能力及现金流量分析

合生愉景公司20xx年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的盈利能力。但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的内部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。

20xx年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。

七、信用状况评价

该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的

领导层及一批高素质的专业管理人员。该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开始公开销售，公司财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经营情况，但根据股东实力及项目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件，20xx年我行审批认定该企业为未评级客户，信用等级按A+级掌握。

第二章建设条件评价

一、项目建设概况及规模

“愉景南苑”项目位于广州市海珠区新港西路210、212号大院，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。

2

该项目占地面积48,340Ｍ（其中净用地面积35,762Ｍ2，道路面积12,578Ｍ2）

总建筑面积155,878Ｍ2，（商铺12,679Ｍ2该数为预测数，车库382个车位，住宅135,228Ｍ2，会所3,278Ｍ2），容积率3.25，是由三种住宅类型组成，共18栋，可售面积147,907Ｍ2.商品房住宅建筑情况列表如下:

建筑区域A区4栋B区3栋C区2栋D区2栋E区2栋F区2栋G区2栋K区1栋合

计

楼层

12—13层18—19层18—19层19层18—19层18—19层12层8层

------建筑面积Ｍ2

17,493.130,579.321,648.119,684.519,278.219,226.37,118.04,344.5139,572.4

客户数

17xxxxxxxxxxxx80751,447

设计、施工、监理单位资质：

施工单位

广东珠江工程总承包有限公司贰级企业证书

设计单位

广东珠江建筑工程设计公司

甲级（设计证）

监理单位

广东珠江建设工程监理有限公司乙级（暂定）

设计、施工及监理单位均具有承揽此项目相关工程任务的资质及能力。

二、项目审批手续及进度

目前项目建设已领取了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《商品房预售许可证》及部分建筑面积的《建设工程规划许可证》。从项目建设文件依据方面看，该项目《国有土地使用证》、《施工许可证》尚在办理之中,对今后项目销售及银行贷款抵押手续的办理将会造成影响，合生愉景公司须尽快办理有关手续，方能确保项目正常按计划运作。只要项目建设的有关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按计划完工将具有一定的保证。

“愉景南苑”建设条件、形象进度良好，该项目进入主体及配套设施建设阶段。20xx年初动工建设以来该项目A、B区共7栋已结构封顶，C、D、E、F区已达7——8层，G区开工现已+00。该项目整体计划于20xx年中全部竣工交付使用。

第三章市场评价

一、市场供求现状及其发展趋势分析

从目前广州市房地产市来看，随着我市居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变，房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变。这样广州市楼市供大于求与结构短缺现象将长期存在。

1、全省在建商品房突破一亿平方米，其中广州市开工的项目高达4,000

万平方米，去年全省商品房的销售增幅低于10%；

2、广州市商品房空置面积近2,000万平方米，新开工面积增长仍在两位

数以上，加上今年1万平方米的新开发量。

以上已反映供应量高于需求量。

但在这种状况下广州市的楼市还是存在着不同层次的发展空间。

1、国经济的高速发展以及入世的利好,对中国房地尤其是对广东楼市的

促进作用是直接而实在的,虽然去年广东全省商品销售下降，但这是在

广东楼市多年来销售高速增长后基数变大而致。

2、

3、广州市近三年商品房当年成交量均超过同期批准上市量。广州空置房数量为560万平方米，而广州市人口高达900多万人，每

一人增加一平方米，便可将560万平方米的空置房消化殆尽。当前世

界发达国家人均居住面积高35平方米，而广州人均住房不足14平方

米，故且不计外来与新增人口对住房的需求，仅是广州现有居民改善

住需求提供给房地发展的潜力与空间便是极其巨大。这说明广州市的

楼市还是有能力扛起这巨大的空置房，而且发展空间还是有的。

4、在这可发展空间里，门槛也提高了。这就是部分环境优美、设计合理、

配套齐全和交通便利的楼盘仍具有较大的市场。

二、市场竞争能力分析

：1、地理位置情况、地理位置情况：

本项目位居海珠要冲，中山大学、广东教育学院、广东省经济管理干部学院等著名学府近在咫尺，东临广州大道、北靠新港西路、地铁二号线贯穿整个路线，交通极为便利，人文地理环境较好。

小区附近配套设施齐全，区域内有大型会所、超市、农贸市场、公交车场、餐馆洒店、学校、医院及体育场馆等配套建设，可满足居民的基本生活文娱需要加上该项目合理的规划设计、完善的配套设施、优雅的园区环境、专业的物业管理，户型设计实用，住宅首层大部分规划为架空层等都已树立了极高的声誉，赢得人们广泛欢迎。合生创展集团公司所开发的商品房比较适合现在消费者的需求特点，无论是在地段、面积、层次、居住环境、物业管理上有广东康景物业服务有限公司具有丰富的小区管理经验。都已在人们心目中有了一个较为具体、良好的定位，同时也树立了品牌形象。

2、形态结构规划

小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体身通透轻盈的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。小区设计有三种住宅类型，共18栋，户型从二房一厅一卫至四房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）

周边楼盘分析及售价定位（同类产品已有开发量和潜力）

项目名称愉景雅苑

项目地点新港西路

目前销售均价5,500元/平方米

开发楼盘32栋12-18层

32栋12-26

发展商

广州合生明晖房地产有限公司

广州市合景盈富房地产有限公司广东杰伟实业有限公司

叠彩园天雄布市新港西路立新东街

4,315元/平方米

层

顺景雅苑5,110元/平方米14栋13层

南景园江燕路5,077元/平方米23栋13层

广州市珠光南景房地产有限公司顺得振华房地产有

顺华名庭

新港西路

4,915元/平方米

5栋12-20层

限公司

以上所开发产品在河南地区都是较为良好，随着国家对居民居住房屋政策的

不断出台及居民生活水平的不断提高等，其发展潜力也在加大。

三、市场发展前景

目前该项目附近多个正在兴建和发售的楼盘均价（带装修）在4,900-5,500

之间，综合衡量该项目所在的地理位置、居住环境及周边楼盘的售价，评估认为本项目楼盘销售均价定为住宅5,000元/平方米、商铺6,000元/平方米基本合理。

评估认为，“愉景南苑”的地理位置、周边环境和规划设计等均符合目前市场需求及消费倾向，定价也具有一定的竞争力，项目推向市场后，销售前景将看好。

第四章投资估算与筹资评价

一、项目总投资估算

本项目投资费用有关数据的评估均是依据广州市及我行贷款评估有关规定

并结合实际投入进行估算，数据由企业项目可行性报告及最新资料核算得来，愉景南苑总计划投资65,877万元，具体明细如下列表：

单位：平方米项目

占地面积

总建筑面积

总销售面积

销售收入

一、

1土地费用土地出让金数值（万元）48,340155,878147,907135,228+15,727-3,048=147,90780,187*130,000=80,187.4万元13,5493,499合同

规划道路补偿+非规划道路补偿

2拆迁安置补偿费10,050=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,

800*3,000=10,050万元

二、

1

2

3

办费用

三、

1

2

3

四、

五、

六、

七、

八、房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费其他费用销售费用管理费用不可预见费财务费用

合计(总投入)计(34,71127,22927,229万元4,676300*155,878=4,676万元2,806180*155,878平方米=2,806万元4,084建安工程费*15%=4084万元4,009销售收入80,187*5%=4009万元1,50750,253万元*3%=1507.59万元1,50750,253万元*3%=1507.59万元4,52865,877前期工程费三通一平费规划勘测设计费可行性研究费及开2501,98277950元*155,878平方米=779万元953建安工程费27,229*3.5%=953万元5,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382取值

（二）测算依据

1、土地费用：土地出让金按合同规定，本项目应缴3499万元；征地费根据拆迁合同取数，一部分根据须拆迁的房改房面积估算，总计约为

10061万元。

2、前期费用：规划勘测设计费按建安工程费的3。5%计提约为953万元；三通一平费按50元/平方米计提约为779万元；可研及开办费用约为250万元；

3、房屋开发费：建安工程费为27229万元，根据企业提供取数；附属工程按300元/平方米建筑面积计提，室外工程按180元/平方米计提；

4、其他直接费用：取建安工程费的15%；

5、销售费用：按销售收入的5%计提；

6、管理费用：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和的3%计提；

7、财务费用：银行贷款按年利率在基准利率基础上上浮20%，贷款期三年计，股东投入按同期银行贷款利率计息；

8、不可预见费：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和的3%计提。

筹资来源二、二、筹

该项目总投资65,877元，截止评估日，项目已投入资金约19,520万元，约占总投资的30%。所投入的资金中包括已到位注册资金619万元,其余部分由合生公司集团内部调拨形成。所投入资金主要用于20xx年项目的建设；

银行贷款1.5亿元，约占总投资的23%，其中5,000万元用于支付土地费用，1亿元用于20xx年后的建安费用；

销售回笼款31,368万元，约占总投资的47%。

本评估预计项目20xx年、20xx年和20xx年分别实现销售收入24,056万元、24,056万元、20,056万元。预售款回笼可以补足项目建设资金缺口。

综上所述，投资估算内容基本齐全，依据和取费用标准基本合理，若项目销售能如预计的实现，项目建设资金的落实有一定保障。

第五章项目效益及偿债能力评价

一、项目财务效益评价

项目于20xx年初动工兴建，计划于20xx年中竣工交付使用，20xx年开始销售，计划20xx年销售完毕。项目可售面积147,907平方米（包括住宅和商铺面积），平均售价定为5,000元/平方米，另外有382个可售车位，售价定为130,000元，预计项目全部销售完毕后可实现销售收入80,187万元，扣除各项开发成本费用，项目可实现税前利润总额为9,488万元，销售利润率为11.85%，投资利润率14.01%，具有教好的经济效益。

经对项目进行全部投资现金流量分析，当基准贴现率取12%时，项目净现值（FNPN）为1,628万元，全部投资内部收益率为15.25%，动态投资回收期为4.63年，表明项目在财务上是可行的。

二、项目敏感性分析

对项目开发成本和销售收入两个影响项目效益的主要因素向不利方向变化时进行敏感性分析：项目开发成本分别增加5%和10%时，项目净现值为-214万元和-2,051万元，内部收益率分别为11.6%和8.4%；项目销售收入分别减少5%和10%时，项目财务净现值为-258万元和-2,138万元，内部收益率分别为11.5%和

7.97%。。整个项目总的看来具备一定抗风险能力。项目对销售收入的变化更敏感。

三、借款人偿债能力评价

该项目贷款1.5亿元，企业计划于20xx年一次性偿清。根据本项目借款偿还表来看，如果我行按计划发放贷款1.5亿元，20xx年企业尚有还贷盈余资金29,853万元，项目借款偿还综合保证比为3.1，具备一定的偿债能力。从项目目前的情况和销售预测来看，如无异常，按计划偿还贷款具有一定的保证。

第六章贷款风险与效应评价

一、贷款项目风险度测算

经测定，借款企业信用等级综合得分为34.5分，企业信用等级被我行评为未评级优质客户按A+级控制。贷款项目风险等级综合评定得分为79.8分，项目等级为A级，贷款项目综合风险度为0.3。

二、贷款效应及风险评价

1、贷款效应

按现行的贷款利率上浮20%计算，对该项目发放贷款，在还贷期三年内可为我行带来约5929万元的利息收入和约3亿的按揭贷款业务。同时可进一步密切与我行优质客户-合生创展公司的银企合作关系，为我行争取更多的优质项目奠定良好基础，并促进我行的信贷结构调整。

2、担保评价

本次贷款由广东合生明晖房地产有限公司和广东华景新城房地产有限公司共同提供担保，承担连带偿还责任。1、广东合生明晖房地产有限公司为该笔贷款提供1亿元的担保。20xx年度我行评定企业信用等级为AA级，至20xx年末，总资产20,830万元，总负债9,544万元，净资产额为11,286万元。该司已对外提供担保297万元，现对外可担保额10，989万元，具有较强的经济实力及一定的担保能力；2、广东华景新城房地产有限公司为该笔贷款提供5,,000万元的担保，至20xx年末，该司总资产66,561万元，总负债46,615万元，净资产额为19,946万元。该司已对外提供担保1,195万元，现对外可担保额18,751万元。两个公司的担保能力充足，但考虑到该两公司与本次贷款的借款企业均是合生创展旗下的关联公司，且该两公司与借款企业的所有资金均由合生创展统一调配运作，故

由该两公司为本次贷款提供担保尚不能充分保障我行贷款安全。

3、贷款风险

评估认为，本贷款主要存在以下风险：

1、市场销售风险。广州的房地产市场总体已进入供大于求的阶段，房地产市场的竞争日趋激烈。本项目的周边有许多正在建设或销售的楼盘，与本项目楼盘竞争激烈。另外，本项目的周边环境尚未整治，比较脏、乱，也将在一定程度上影响到本项目楼盘的销售，本项目面临一定的市场销售风险。

2、资金挪用风险。本项目公司是合生创展的孙公司，而合生创展集团内部的资金运作模式是：项目公司借款，集团统一调配借款用途，也就是说，借款并不一定会用于该项目，合生创展有可能将以本项目名义筹措的资金调配给其他项目使用；根据评估测算，该项目目前的销售收入已基本可以满足项目建设对资金的需要，项目借款面临着一定的挪用风险。

3、建设风险。本项目除取得了建设用地规划许可证外，土地使用权证、施工许可证尚未取得，报建审核书和建设工程规划许可证尚未完备，已竣工部分未严格遵照规划批复建设，项目存在一定的建设风险。

4、自筹资金不足的风险。截止评估日止，项目公司的注册资金只有4,725万元且只到位了13%，项目目前所投入的资金虽基本上来自股东，但均属负债性资金，须向股东支付利息。

针对贷款面临的风险因素，评估提出以下贷款前提条件和管理建议：

（一）贷款前提条件：

1、落实足额有效抵押并要求实际用款人合生创展提供担保。

2、要求该公司股东出具承诺，一旦项目建设资金出现紧张，由其自筹解决。

3、要求企业出具按揭业务承诺，保证项目的全部按揭业务在我行办理，并在我行开立商品房销售监控帐户，以便贷款发放后能实现封闭管理。

4、要求股东承诺在按还款计划清偿我行贷款前，不得偿还股东借款本息及分红。

（二）管理要求

1、对于其大额款项支出需向我行出具资金投向使用说明，确保贷款专款专用。

2、督促项目公司及时筹足注册资金。

第七章项目贷款综合评价

综上所述，评估认为：广州合生愉景房地产有限公司开发建设“愉景南苑”项目，地理位置、环境良好，建设条件基本具备，投资估算合理，项目开发计划可行，资金来源有一定的保证，销售前景看好，项目财务效益较好，贷款偿还有一定的保障。该项目贷款暂被我行评定为A级，一定的抗风险能力,在考虑贷款风险和采取相应避险措施的情况下可给予该企业房地产开发贷款1.5亿元，贷款期限三年，贷款利率为基准利率基础上浮20%。

中国工商银行广州大道支行

二OO二年三月二十五日