城中村改造整村拆除是关键

——下元村整村拆除的经验与启示

图1：下元拆迁场景

近年来，随着经济的快速发展，城市化进程的加快，各地城中村改造的步伐也在加快。城中村改造已经成为统筹城乡发展、构建和谐社会的必然要求，更是广大城中村居民改善居住环境、提高生活质量的必然选择。就太原市来说，“十二五”期间，我市将启动108个城中村的改造（我市列入改造名录的城中村共154个），实施60个城中村的整村拆除。根据我市城中村改造相关要求，列入改造计划的城中村，必须进行旧村整村拆除，因此可以预见，未来几年内，整村拆除，拆旧建新将成为城中村改造的重点工作，而能否按期顺利实现整村拆除既是城中村改造的基础环节，也成为改造成功与否的关键因素。

我区下元村作为太原市整村拆除的重点村之一，20xx年7月顺利圆满完成了整村拆除工作，成为全区整村拆除的起航工程，为其它城中村整村拆除工作起到了良好的带动和示范作用。为此，我们在走访调研全区城

中村整村拆除进展情况基础上，结合下元村、后北屯村等村整村拆除工作的具体实践，提出实现整村拆除的一些经验与启示。

一、我区整村拆除的基本情况

万柏林区是典型的城乡结合型区域，城乡交错现象较为突出，辖区总面积304.8平方公里，常住人口74.9万人，下设1个乡，14个街道办事处，全区共有城中村22个，人口63088人，村内建筑物总面积约1570万平方米其中位于城市中心区域的城中村14个。20xx年我区下元、小井峪、前北屯、后北屯村被列为整村拆除村，20xx年南寒、沙沟、小王、新庄，南社、南上庄（新增）列为太原市城中村改造重点村，其中南寒、沙沟、小王、新庄列为整村拆除村。截止目前，我区各村拆除情况如下：

下元村：实现全部拆除，拆除510户，拆除建筑面积46.6万平方米 小井峪村：拆除235户，拆除各类房屋建筑面积15万平方米

前北屯村：拆除276户，占总户数的80%，拆除建筑面积约23万平米 后北屯村：拆除90户，拆除各类房屋建筑面积约5万平米

南寒村：拆除105户，拆除各类建筑物11万平方米，签订拆迁安臵协议率达到了98%

沙沟村：拆除215户，拆除各类建筑物约12万平方米

新庄村：已拆4户，拆除建筑物1200平方米

南社村：拆除32户，拆除建筑物9600平方米

从以上拆迁情况看，下元实现整村拆除，

需要补充调研：1、各村总户数，计算拆迁率

2、目前各村最新的拆迁进展情况

图2：南寒村城中村改造现状

图3：南寒村规划

二、整村拆除的原则与主要做法

（一）原则：一村一案。各村对本村的土地、人口、房屋、村集体经济、村民就业状况、改造难点等情况进行综合分析，通过“村党委提议-村两委商议-党员大会审议-村民代表大会决议”的规定程序，研究制定本的拆迁实施细则、拆迁补偿方案、回迁安臵方案以及相关制度。例如我区后北屯村在整村拆除前期，按照太原市城中村改造的政策规定和“政府主导、市场运作、整村改造、安臵优先”的十六字方针，结合本村实际情况，确定了“整村改造、分片拆迁、按期实施、妥善安臵”的方针，并通过规定程序制定了《拆迁建设实施细则》、《拆迁补偿计算规则》、《回迁安臵住房分配原则及办法》等，这些具体实施办法汇编成册，发至每户村民。

（二）主要做法

1、广泛宣传，大造声势。第一要开动各种宣传工具，大张旗鼓的宣传拆迁的重大意义，形成强有力的宣传声势。如编制拆迁宣传小册子，派发各家各户；组织大家一起观看有关城中村改造的电影；利用条幅、标语、宣传车等工具广泛的宣传，形成浓厚的宣传气氛，做到家喻户晓、妇孺皆知。第二要动用各种新闻媒体资源，形成全方位、广覆盖的宣传攻势。第一时间报到拆迁进展，大力宣传改造给人们生活带来的新变化，同时把握舆论导向，抑制有可能出现的负面报到，及时发现、疏导并化解，为城中村拆迁改造营造健康向上的舆论气氛。第三要选择典型，运用身边活生生的例子教育群众。要加大对正面典型的例子的挖掘和宣传，对先一步进行城中村改造的地方系统的做总结，在全村推广。及时发现拆迁涌现出来的好人好事，给予奖励。

2、阳光操作，按照公平、公正、公开、合情、合理、合法依法拆迁。

3、讲究方法，过细工作。要帮助群众算经济帐，把优惠政策宣传到位；要算发展帐，把全国、全省、我区关于发展形势宣传到位；要算环境帐，把改善群众生活环境的措施宣传到位。要把服务工作做细、做实，不让老百姓吃亏。

4、加强领导，强势推进。要加大工作力度，明确工作职责，解决好历史遗留问题。

5、热情服务,妥善处理，做好信访接待工作， 我们以“实事求是、依法处理，区别对待、有利稳定”为工作准则，在处理拆迁矛盾、解决拆迁纠纷和群众反映的重点和热点问题上，始终坚持特事特办，急事快办，

难事巧办，笑脸相迎，客气接待，在接待中坚持做到四个及时：一是对政策有明文规定的及时答复；二是对重大复杂的疑难问题及时汇报，明确以后及时回复；三是对属于职责交叉的事项及时与有关部门会商，在规定时间内作出答复；四是对领导和上级转批的，及时进行研究处理，真正做到事事有落实，件件有着落。

三、下元整村拆除的经验与启示

下元村地处万柏林区中心地段，紧邻迎泽西大街和和平南路，占地496公顷，总人口2548人。20xx年4月6日，下元村正式全面启动了“城中村”改造拆迁工作。由于下元村地理位臵优越，多数村民依靠稳定的租金收入生活条件优越，要完成整村拆除的艰巨任务，让村民放弃现有的利益，放弃现有的生活模式，统一思想，完成改造，这决非易事。20xx年7月，下元村完成整村拆除任务，拆除院落412处，拆除面积45万平米，安臵回迁面积8.7万平米。下元村能够顺利地实现整村拆除，归纳起来，归纳起来可以有几点经验和启示。

（一）坚持党的领导，树立拆迁成功的必胜信念

信念是我们走向成功的动力。拆迁是现在众所周知的“天下第一难事”，下元村整个拆迁过程是在区委的高度重视和领导之下，在各相关部门大力支持下，在两委成员和本村干部群众的一致努力下完成的。实践一再证明，我们事业发展的过程就是一个在不断克服困难中前进的过程，只有勇于面对困难、敢于战胜困难，才能做到无往而不胜。干部在城中村改造意志坚定不坚定，直接影响着广大群众的拆迁热情和信心，在下元拆迁过程中，区委书记、常委多次亲自入村入户，破解难题，极大的激发了干

部队伍的工作热情，坚定了必胜的信念

（二）坚持以人为本，制定合理的补偿标准和可行的安臵计划

在“城中村”拆迁改造中要始终把人民群众的利益放在首位，坚持以人为本，充分听取村民意见，满足村民的合法诉求。无论是政策制定、规划设计，还是动迁安臵、配套服务，时时处处都要为村民着想，尊重村民意愿，维护村民权益，使群众在“城中村”改造中得到实惠，赢得群众的支持。拆迁是涉及每个村民切身利益的事情，对于村民来说，拆迁的实质问题是利益的平衡问题，总结国内因拆迁引发的纠纷，根源大都在于是否有合理的补偿标准和具体可行的安臵计划。老百姓心中都有一本经济帐，下元村村民主要收入多为房屋租金收入，这也是我区其他城中村大部分村民的主要收入。很多村民担心“把房子拆了住的地方有，但是日后生活没有保障。”因此，在拆迁前，就根据建设规划制定了补偿标准和安臵计划。拆迁前普通每户年租金收入约为8—10万元（部分有门面房出租的村民收入稍高）。根据下元村此次补偿标准，改造后下元村民的收益保障主要有：集体商业为每人无偿分配的20平米商业面积的股权，初期每年每股收益为1.5万--2万元，4口之家每年收益为6--8万元；迎泽西大街两侧商业开发及各住宅小区物业管理，要求开发商保证1000个就业岗位，每户两人上班，年收益为3万元，如自行开店经营，收益更多；回迁臵换房屋，每户保守计算为5套，年收益6万元；村委会提供的其他福利、保险及小区收费的减免。综上所述，下元4口之家改造后的年收入应不少于15万元。这笔经济帐算清之后，很多村民就不会有疑虑了。在村民回迁安

臵方面，由于多数村民在20xx年迎泽西大街改造村里自建高层时已购楼房，故此次拆迁优先安排生活有困难的村民，充分体现“安臵优先”的原则。

（三）要有团结协作、被老百姓信得过的村级领导班子

村两委班子是城中村改造任务的具体实施者。两委班子在群众中的威信，是实施拆迁的重要保障。下元村的两委班子团结稳定，容易形成统一意见。在拆迁任务重，时间紧的情况下，班子成员、党员能身先士卒，为其他村民起到了很好的示范作用。在下元村拆迁的过程中，形成了两委成员—部门干部—党员—村民的良性拆迁模式。反之，在我区个别城中村中，由于领导班子不齐心，各唱各调，搞派系斗争，政权夺利，造成拆迁进度缓慢。

（三）要做好村民思想工作，党员干部要发挥示范作用。 思想是一切行动的先导，拆迁只有做取得村民认同才能顺利开展，要实现“要我改”转变为“我要改”。在下元村整村拆除过程中，从始至终都贯穿着统一思想的工作。通过走村入户、闭路媒体等多渠道宣传政策法规，补偿标准，实现户户知晓，人人了解。在宣传动员阶段，拆迁工作人员挨家挨户做思想工作，所有工作人员对入户情况要做到了如指掌，如：家庭成员、主要收入、主要社会关系，需要解决的实际问题或困难，给村民算经济补偿账、环境改善账和生活质量账，耐心倾听村民诉求与意见。在拆迁具体过程中，对协议居民，除“拆一建一”外，充分考虑建设期间的基本生活费用，力求实现居民利益最大化，帮助村民解决实际问题。拆迁工作人员通过村居干部多

次召开党员干部会、村民代表大会，宣传政策，摆明利害。两委成员在拆迁中率先做出了公开承诺自己宅院的拆迁期限和兄弟姐妹房屋的拆迁时限，之后是村里的其他党员同志承诺拆迁期限，两委成员和党员的引领和示范作用对推进下元村的拆除起到了不可忽视的作用。

（四）要多方联动，形成合力

城中村改造是一项涉及拆迁、规划、建设、管理、基础设施配套 等诸多方面的综合性工程，只有调动各方面的积极因素，实现全民动员，全民参与，才能顺利完成。为加快下元社区“城中村”改造工作力度，小井峪街道积极协调，做到“三个先行”，一是协调国土、国划、住建、城改办等部门完善相关手续，实现规划先行；二是申请区委、区政府在政策上的大力支持（具体），做到政策先行；三是有先安臵困难人群入住安臵楼，实现安臵先行。另外，在改造初期，区区委、区政府抽调政府（城建局、物价局、经信局、安监局、交通局、园林局、执法局、司法局）八大职能部门的局长、书记等人员和小井峪街道配合社区工作人员，组成八个组，分户承包、责任到人，不分昼夜地深入拆迁户家中做工作，帮助拆迁户安臵住房、调解租房纠纷、协助搬家、解决实际困难等，真正为拆迁户办实事、办好事和解难事，最终攻破了拆迁户的心里防线。可以说，没有区委、区政府的高度重视，没有各部门的大力支持，下元村实现整村拆除尚需时日。

（五）要有科学的拆迁工作方法。

下元村在拆迁过程中充分运用“五种工作法”精心运作管理。 一是实行前臵一线工作法，包村领导深入一线，靠前指挥，面对

面解决问题；二是实行延伸入户工作法。将整个区域内住户分类排队，分包到组，确定具体联系队形，经常登门入户做工作，解决实际村民拆迁过程中的思想问题和实际困难；三是实行问题销号工作法，设立拆迁问题接待室，受理群众来信来访，建立台账，每日早8点按台账将需解决的问题落实到责任人，晚8点前销号，特殊问题集中办理；四是实行工期倒排工作法，将拆迁区域分为若干小片，责任分解，倒排工期，强力督导，限期落实，分片推进，追究拆迁群众利益解决不到位者和工期保证不到位的责任；五是实行分工联动工作法，建立村两委分工协作的工作机制，形成合力，及时解决拆迁难题，保障按时完成拆迁任务。

（六）要积极引入社会资金。

城中村大多位于城市发展的黄金地段，建筑密度大，居住人口多，改造成本大。下元村正是因为引进了实力雄厚的保利集团，才解决了钱从哪里来的问题，确保了城中村改造的快速推进。国内外城中村改造的实践也一再证明，充分运用市场机制，广泛动员社会资本参与，是加快程中村改造步伐、实现城中村改造目标的关键。

四、存在的主要问题

从我区其他未完成整村拆除的城中村来看，主要存在以下问题： 一是部分拆迁户期望值过高，拆迁补偿要求脱离实际。有的想通过拆迁发财致富，进而漫天要价，无理取闹；有的不仅要求解决住房安臵问题，还要求解决诸如住房补贴、下岗、就业、医保、养老等一系列问题，等等。

二是强制拆迁顾虑多、困难大，依法强制拆迁的手段不能充分发挥。 三是群众对班子不信任，对班子成员作出的拆迁安臵等承诺抱有怀疑态度。

四是个别村子班子成员不能带头拆，不能给群众作出好的示范效用。

五是个别村子所建的回迁安臵房质量、户型、结构等不能令拆迁户满意，群众不愿意拆。

 

第二篇：城中村改造的建议

随着太榆同城化、大学城建设步伐的加快，晋中榆次城区建设引来了千载难逢的机遇。目前城中村、旧城连片改造已被市政府纳入城市建设整体规划当中，20xx年晋中市经济工作会提出，今年重点对新华街、直隶庄、大东关、北关、小东关等旧城片区和郭家堡、南沟等城中村进行改造，但是在拆迁改造的过程中，风闻拆迁而突击盖房的现象比较突出。

这主要因为现行的补偿规定是按照实际房屋面积评估作价对拆迁户进行安置、补偿，造成了一些房屋层数低和面积少的村民以及其他被拆迁人往高盖、多盖面积，以获得更多的补偿。另外非法抢建的建筑质量往往较差，加之拆迁后建筑垃圾增加，清运工作量加大，不但污染了环境，同时也浪费了资源。

非法抢建房屋不仅给改造拆迁工作带来了很多困难，增加了工作量，提高了征地成本，同时由于拆迁补偿利益不平衡，还造成拆迁户上访告状等社会不稳定因素。

解决上述问题的建议：

为从根本上杜绝“博赔偿”的抢建行为，区政府应尽快主动和市政府沟通出台《房屋征收与补偿实施办法(草案)》，制定统一的城中村、连片改造拆迁补偿政策和标准，建立房、地分估的评估机制，充分体现土地价值，按区位补偿土地价，区位越好，土地补偿价越高，同时房屋不再按照原先的有多少层多少面积来补偿，而应该设置标准层，无论房屋盖多少层，安置标准都按照标准层进行补偿。从而杜绝拆迁补偿的随意性，对遵守政策法规的被拆迁者，实施的奖励政策，使遵规守纪者切实得到实惠，不给乱搭乱建者可乘之机。同时，为了制约人为抢建的恶意行为，对于非法多加盖部分，不但不补偿，还要因其浪费社会资源进行处罚，避免恶意加盖造成不安全隐患，减少浪费。

城中村改造中的突出问题及对策建议

正确把握新时期群众工作的特点和规律，切实做好新时期的群众工作，是深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神、加快构建社会主义和谐社会的内在要求。如何在实施旧城和城中村改造过程中，更好地实现国家、集体、农民三者利益的有机统一，维护好村（居）委、改造企业和拆迁回迁农民的合法权益，积极、稳妥、高效地推进拆迁改造？带着这一问题，近期，晋城市有关部门深入市政府正式批准实施城中村改造的18个村（居）委进行了认真调研，并就市区城中村改造中存在的突出问题及其产生原因进行了初步分析，提出了相关解决对策和建议，希望能起到抛砖引玉的作用。

一、存在问题及原因分析

（一）办理审批手续比较慢。这是各村（居）委普遍反映的一个难题。某居委反映，自20xx年换届以来，他们就开始跑城中村改造的各种审批手续，且该项目还是国家、省、市批准改造的采煤沉陷区治理项目，但直至今年8月份才全部办理完毕各种手续，时间长达五年之久。究其原因，一是程序繁琐复杂。据了解，办理城中村改造审批手续共有15道程序，需分别经过村（居）委、镇（办）政府、县级政府、市政府以及市发改委、城建、国土、规划、环保、消防、拆迁办等职能部门审批。完成所有审批手续要盖18个公章。二是一些党政机关行政效能低，服务意识淡薄。少数机关工作人员办事拖拉，服务意识差，有的还存在吃拿卡要现象。三是办事人员业务不熟，易走弯路。办理具体手续的村（居）委两委成员，由于文化素质、社会交际能力等因素所限，致使在办理有关手续过程中难免走一些弯路，延误一些时间。

（二）拆迁难度大。拆迁问题始终是制约城中村改造的焦点和难点问题。其主要根源：一是房租价格高。近年来，随着房价上涨，市区房屋租赁价格也大幅提升。区位好的单元楼每套每月租金达1000至1500元左右。而城中村改造拆迁过渡期每年每平方米只补贴5元，村（居）民认为不合算，不愿拆迁。二是部分群众担心不能按时回迁。由于城中村改造是一项复杂的系统工程，村民担心村（居）委干部的承诺难以兑现，担心不能按时回迁。三是拆迁补偿标准不统一，造成拆迁户相互攀比心理严重。之前，在城中村“一村一策”改造推进过程中，拆迁补偿存在从1:1到1:1.5的不均等现象。如，有两个社区虽仅一墙之隔，拆迁补偿却分别为1:1.3和 1:1.5，导致前者拆迁工作非常困难。

（三）回迁楼严重超期。因拆迁受阻，办理各种审批手续时间过长等方面的原因，已开工的回迁楼项目，普遍存在超期现象，造成许多回迁项目不能按时交付使用，既增加了投资成本，又容易引发干群矛盾、集体

访等问题。如，郝匠居委新建的二期12栋回迁楼，目前已完成施工任务的70%，按正常施工，今年年底即可回迁，因有7户居民因拆迁补偿问题不配合拆迁，造成许多配套项目无法进行，严重影响了回迁房的施工进度，许多居民不能按时回迁。

（四）平衡有难度。一是用地指标不够用。晋城市区城中村改造实行人均用地指标不超过120平方米的标准，这一指标已远远不能适应城市化发展的需要。如，苗孟匠居委因市区景西路拓宽等工程无偿征去城中村改造30亩土地，使该居委人均用地指标下降到89平方米，因此，只能规划设计高层住宅回迁楼，造成各种物业费用大增，回迁居民无法承受。二是土地价格存在较大差异。市区内地理位置好的土地，每亩价格达400多万元，城郊结合部每亩仅值100万元左右。如，前书院居委每亩地价按150万元计算，29亩出让用地的土地收益不足4500万元，而回迁楼建设需要投资近9000万元，极有可能造成改造项目搁浅和“半拉子”工程。三是城市基础设施配套不平衡。一部分城中村改造项目由于城市设施配套滞后，回迁在即，只好增加投资，高代价实现配套。如，苗孟庄社区回迁楼项目已有近两年的时间，原计划景西路北段开通后，将该小区接入城市主网，但是景西路北段延伸工程未列入市政府近两年的投资计划，社区只好增加投资，实施临时配套。再如，前书院、后书院两社区地理位置比较偏僻，水、暖、气均未纳入城市主网之内，实施城中村改造，必将增加投资成本。四是治理采空区和沉陷区费用高，投资大。

（五）收费不尽合理。据反映，办理城中村改造审批手续所需的15道程序中没有一项不收取费用。如，在实施城中村改造规划过程中，市园林局要办理绿化意见书，并按绿化总投资的5%收取绿化保证金，数额巨大，造成资金沉淀，老百姓很有意见。

二、解决对策及建议

1、进一步完善城中村改造的政策措施。一是调整人均用地指标。建议市区城中村改造按地级差重新确定用地基数。也可参照周边地市城中村改造人均用地基数，适当提高人均用地标准。对于人均用地不达标准的村（居）委，政府可从城中村收回土地或收益中酌情解决。二是尽快规范拆迁补偿规定。面对目前城中村改造补偿标准不统一的问题，建议尽快出台城中村改造房屋拆迁安置补偿的指导性意见，对拆迁补偿相互攀比和无限扩大的现象加以限制，有效解决当前城中村改造遇到的拆迁难、平衡难等问题，促进城中村改造顺利推进。三是合理解决利益分配问题。城中村改造多余的建设用地是城中村集体用地，其土地收益应该取之于民用之于民。建立城中村改造基金，将个别项目多余土地的收益纳入其中，统筹用于需要配套或难以平衡的项目。四是明确拆迁责任主体。城中村改造面临的突出矛盾之一，是拆迁补偿问题。建议各级政府和有关职能部门，要进一步明确村（居）委和乡（镇、办）的拆迁责任主体地位，市、区（县）政府积极引导和协助做好城中村改造的拆迁补偿工作。

房屋拆迁安置 成都各区县将要统一制订补偿标准

【 2010-01-08 10:03:18 】 【来源: 四川在线－华西都市报 】 【字体：大 中 小】 【颜色：红 绿 蓝 黑】

流程图

前提 ：拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案落实后，才能拿到房屋拆迁许可证

实施 ：继中心城区后，成都二三圈层区县也将统一拆迁标准，可有效减少纠纷缩短工期

投诉 ：近期，成都12个区县的拆迁投诉中心就将与市民见面，市民可通过公开电话投诉

听证 ：作出行政强拆决定前，将执行听证程序，实施强拆前，先确保人员安全和财产安全。

补偿 ：除了一次性货币补偿、安置住房外，最快今年成都青羊区、锦江区可探索股份制分红、自主改造等试点模式

■成都市二三圈层将首次统一拆迁标准

■成都市12区市县将设12个投诉中心

■探索“股份制、自主改造”等试点模式

昨日，成都市房管局表示，成都市已出台城镇房屋拆迁新规范。今后，成都二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法。同时，各区县还将设立12个投诉中心，专门接受拆迁违规投诉。为避免出现“钉子户”安全事故，强制拆迁也要在人员安全财产妥善处置后才能实施。

专家看法

关键词：拆迁审批

补偿安置方案落实后才能拆

“拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案未落实的，以后根本拿不到房屋拆迁许可证，自然也就不能进行拆迁。”成都市房管局相关负责人说，实施旧城改造、危旧房改造、市政基础设施等建设工程，根据城镇规划拆迁房屋的，都要依法办理房屋拆迁许可证。

据悉，为进一步加大对拆迁工程的监管力度，拆迁改造应统一纳入行政监管，由各区（市）县政府明确具有法定资质的实施单位组织实施。除经批准实施的单位自行改造项目外，具体拆迁补偿安置工作不得委托社会性拆迁公司承担。

关键词：拆迁补偿

12区县都要出台补偿标准

“今后，成都市二三圈层的区县也要进行统一拆迁标准。”市房管局相关负责人说，目前，成都中心城区已经统一拆迁补偿费用标准。从实施情况来看，拆迁中出现的纠纷大大减少，拆迁的工期也缩短不少。为此，将在全域成都铺开。拆迁补偿将首先遵循市场价值原则对被拆迁房屋依法进行评估。补偿费用包括经评估确定的被拆迁房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励等五部分。 今后，成都市将建立城镇房屋拆迁估价机构备选库，进入备选库的房地产估价机构，方可参加政府组织实施拆迁项目的评估。在拆迁动员会上，房产行政管理部门将主持现场抽签产生估价机构，并邀请公证机关到场公证，让市民放心。

关键词：投诉中心

市民有了申诉“绿色通道”

为防止暗箱操作，明确要求城镇房屋拆迁工作应将拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等以书面形式在拆迁范围内公布。

拆迁中出现矛盾怎么办？今后，成都市民将有申诉拆迁问题的“绿色通道”。成都12个区县房产行政管理部门，都将设立投诉中心，并公开投诉电话。市民如果对补偿标准、安置方案有异议，随时可向投诉中心投诉。投诉中心将及时调查核实并给予答复。近期，拆迁投诉中心就将与市民见面。有关部门将专门培训和增派一批接访工作人员。

关键词：执行强拆

强制拆迁决定前应依法听证

如果遇到违法建筑，“钉子户”拒

不接受拆迁怎么办？对这样的强制拆迁，成都市的态度也更加慎重。“首先应该确保人员安全和财产妥善处置，然后才能进行拆除施工。”市房管局有关负责人说，即使是强制拆迁，也要有效保护当事人合法权益不受损害，确保人员安全。对阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，公安机关应当依法采取有效措施予以处理。

据介绍，作出行政强制拆迁决定前，成都将进行依法听证、作出书面结论、告知拆迁当事人等一系列程序。在强制拆迁前还要有完备的工作方案和预案，由具备行政执法资格的人员实施。

关键词：拆迁模式

探索股份分红或自主改造

目前，成都已在旧城改造中探索出模拟拆迁等新模式。对于大多数群众有改造愿望的旧城区，房产行政管理部门将根据模拟拆迁的民意调查和评估结果，依法组织实施拆迁改造。

除了一次性货币补偿、安置住房外，今后，成都市旧城改造将尊重群众意愿，积极探索股份制改造、自主改造等旧城改造模式。“最快今年就能够在青羊区和锦江区进行试点，股份制改造的具体形式还在研究中。按照分红模式，被拆迁人可以按照股份获得拆迁收益。”

拆迁应尽快进入现代法治

“房屋不仅是基本的生存场所，更是人们的一项重要私有财产，拆迁应该早日纳入现代法治。”成都市房地产经济与管理研究会专家田焱认为，成都市此次出台新规，是对拆迁程序的一次完善改进，有利于缓解目前存在的一些社会矛盾。在拆迁各方的利益博弈中，信息不透明、程序不严格正是市民在开发商、政府面前显得“弱势”的根本原因。

田焱说，目前的拆迁纠纷矛盾主要集中在补偿问题上。成都的新规定中明确要求二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法，这能够更有效地避免开发商为追求利益而做出不当行为，也让政府扮演“仲裁人”的角色时更加公平有据。同时，各区县即将设立的投诉中心，也让市民有了在遭遇违规时不可或缺的“申诉机会”。

田焱认为，科学的城市拆迁程序中，政府应该充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序，使公共利益具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。如果政府和被拆迁户因为拆迁发生争议，应该由司法机关来裁判。目前，全国各地有不少城市的相关法规明显滞后，仅靠行政命令仍然不够。任何游戏规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受其约束时，这种规则才可能发挥真正的效力。今后，拆迁审批、拆迁补偿、拆迁机制、强拆等，都必须通过法律的层面一一确定。

统一拆迁补偿标准 从五方面规范

统一拆迁补偿标准 从五方面规范

野蛮拆迁、违法拆迁的事情，今后有望在广州消失。广州市建委负责人昨日表示，将尽快出台与拆迁管理办法相应的操作性强的拆迁实施细则，按照完善拆迁管理模式、引入信息技术推进市政征地拆迁工作5个思路，逐渐规范广州的拆迁市场。

广州市建委副主任王东透露，为推进“依法拆迁”，广州今后市政

征地拆迁有5个新思路：尽快改善拆迁工作的法律法规体系，完善拆迁管理模式，将征地拆迁工作纳入项目可行性研究，加强管理规范征地拆迁行为，引入信息技术推进市政征地拆迁工作。

王东说，广州市市政工程征地拆迁实行的是责任管理模式，就是将补偿费用按照政策实行审核制度并按合同支付，项目业主对拆迁补偿的合理合法性进行审查，拆迁劳务费根据实际拆迁量以一定比例结算的管理模式;同时，要逐步实行劳务市场化，培育高水平的专业拆迁队伍。

一直以来，市政项目的红线往往是一条直线一划到底，但红线两边的建筑物不可能完全按直线排布，其对于拆迁的分析仅仅是按地形图计算一下拆迁量而已，无法充分考虑拆迁的可行性与拆迁的成本。王东表示，应把拆迁工作纳入项目的可行性研究，以期减少工程成本、工程难度和寻求工程最佳优化方案等。

有关部门还将加强房屋拆迁管理，规范征地拆迁行为，具体有三点。首先，加强拆迁行为管理，牢牢地把征地拆迁置于政府的监控之中。把整个城市的拆迁工程作为一个整体项目进行统筹管理，由政府集中投资，统一组织实施拆迁补偿工作，待“生地”转化成“熟地”后，再将土地出让(计入拆迁成本)给建设单位。

其次，加强拆迁队伍管理。建设部门表示，只有具有拆迁资质和良好信誉的拆迁公司方可进行拆迁，同时，拆迁公司的动迁人员要具有拆迁员资格、较好的文化素质和政治素养，市建委和市拆迁办要加强对拆迁公司的监督检查。

最后是规范拆迁标准。王东说，将制定统一的拆迁补偿标准，规范统一的数据文本，规范标准的操作方式，以规范拆迁的全过程。

国家建设部、世界银行和亚洲开发银行共同举办的“城市拆迁资源计划”系统建设与应用研讨会昨日在广州召开。广州城镇房屋拆迁“以人为本”，征地拆迁的费用占整个工程费用的60%左右，保证了拆迁顺利进行，有六大亮点领先全国。受到建设部及与会者的赞扬。

建设部房地产司司长沈建忠认为，广州近几年拆迁规模不小，但到北京上访的人比较少，是因为拆迁贯彻“以人为本”的理念，提倡“居者有其屋”的思路，突出表现为“三首先六亮点”。“三首先”为：首先面向社会征求意见，首先举行立法听证会，首先组织专家工作队。六个亮点则为：保障拆迁人的知情权，切实保证拆迁范围内拆迁人员的居住条件，用更灵活的方式确定房屋评估机构，对历史旧城区增加20%的补偿费用，确定最低补偿标准，实行产权交换货币制度。

城市房屋拆迁有四大问题 ，有关部委正起草处罚条例以遏制公务员违法行为

在昨日召开的“城市拆迁资源计划”系统建设与应用研讨会上，建设部有关负责人坦言，目前城市房屋拆迁至少存在四大问题。该负责人同时透露，建设部正在配合最高人民法院出台关于城市房屋拆迁的司法解释;国家有关部委正在起草处罚条例，以遏制公务员在拆迁管理中存在的违规违法行为。

居民开墙破洞搞商业不完全按照商业性补偿

昨日，建设部房地产司负责人介绍，对于城市拆迁，中央提出四项任务：第一，严格按照城市总体规划和经济发展规划

来合理确定拆迁规模。怎么样来合理确定呢?就是通过制定中长期规划和年度计划来予以保证。第二，规范拆迁行为，今年陆续出台了一些制度，重点是对政府部门的拆迁行为，包括补偿价格、裁决制度、强制拆迁等的规范。第三，完善房屋拆迁政策。比如，由于历史原因，部分城市房屋没有办理手续或者手续不全，那么到底要不要补偿，如何补偿，怎么样体现这些人的合法权益;20世纪90年代为解决就业问题，部分单位或居民开墙破洞搞商业，商业补偿和住宅补偿是不一样的，那么是给予商业补偿，还是给予住宅补偿，现在基本明确不完全按照商业补偿。拿了营业执照的，为住宅补偿，再增加适当的补偿。第四，加大城市房屋拆迁中违规违法的处罚力度，遵循“群众利益无小问题”的原则。

东部地区拆迁占全国62%

建设部负责人透露，据不完全统计，去年全国城镇房屋拆迁面积达1.56亿平方米，相当于商品房居住面积的48.5%，基本上是拆一个平方米，盖两个平方米。从地区看，东部地区的拆迁量占全国的62%。西部为11.6%，中部为26.4 %。拆迁规模大部分与经济发展相适应。从省市来看，有5个省市拆迁面积增长幅度较快;有3个省在1000万平方米以上。全国有一半的省会城市拆迁面积突破了100万平方米。

拆迁总量将明显减少

建设部有关负责人分析，在城市房屋拆迁方面存在四个问题。第一，补偿标准问题，评估标准还没和市场接轨。第二，拖欠、挪用、滞留安置资金。该负责人举例，有一个拆迁户，房子被拆了8年，还没有拿到补偿金，也没有给安置房，开发商已经倒闭。第三，程序性违法问题时有发生。例如，个别项目在程序不到位的情况下，采取停电、停水等强制措施，激化矛盾，甚至与黑社会勾结起来，野蛮拆迁，有的地区还采取株连政策。有些项目违规审批，带来严重的后遗症。部分开发商随意变更规划条件，却不告之当事人。第四，对被拆迁的困难家庭妥善安置重视不够。有的新房面积过大，价格过高，老百姓没有能力承受。

该负责人透露，建设部将出台系列措施，确保拆迁总量在去年的基础上有明显减少。如无规划，除了关系到国计民生的重大项目外，一律停止。建设部正在配合最高人民法院出台相关条例，为最高人民法院提供一个司法解释;同时，有关部委起草违规违法行为处罚条例，严惩在房屋拆迁中违法违规的公务员。

该负责人还说，8个部委针对目前房屋拆迁中暴露出来有共性的东西，准备出台一个指导性意见，逐步规范房屋拆迁行为。 关于尽快统一修订《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》等相关

补偿安置办法的建议

建议内容：

近年，随着南宁市城市建设的发展，城乡规划的进一步修编，新区建设、旧城改造和重大项目招商引资的推进，南宁市人民政府出台了相关的征地拆迁安置方法和方案，如：

1、南宁市人民政府办公厅关于印发《五象新区核心区统筹土地利用及征地拆迁补偿安置办法（试行）》的通知（南府办【2007】276号）

2、南宁市人民政府办公厅关于印发《南宁市拆迁安置小区建设工作方案》的通知（南府办【2007】313号）

3、南宁市人民政府办公厅关于印发《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》的通知（南府发【2008】15号）和南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿标准

4、南宁市人民政府关于印发《“项目 ”集体土地房屋拆迁补偿安置工作有关问题》的通知（南府发【2009】37号）

5、《南宁市人民政府关于推进被征地拆迁农民补偿安置工作的指导意见》（南府发【2009】62号） 运用于我市区范围内集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，切实维护被拆迁人的合法权益，大力推进我市城市发展和“项目建设年”各类建设项目用地的拆迁工作。但在以上方法和方案等政策性规章施行的四五年

时间里，原来修订的《办法》呈现的补偿提高、方案细化、范围扩大三大特点已不再适合现行城市发展中的拆迁工作，无法解决目前拆迁工作中遇到的问题，和谐拆迁工作难以推进，新的历史遗留问题不断涌现，矛盾纠纷和维稳工作压力愈是形势严峻；而且不同的城区和不同的征地拆迁部门及人员相关法律、法规的解析和理解不同，贯彻到实际的征地拆迁项目工作中的方法又有所不同，造成各城区的补偿安置方式各异，无法达到平衡。

随着城市发展，不少农村也变得不在偏僻，可以说和城市没有两样，原来修订的《办法》在原来四个区片的区域范围。其中，南宁市位于快环外的25个村被列入第一个片区，与城中村一样，但现行的发展，二、

三、四片区的发展几乎是相当的，且后3个区片的土地资源大，利用空间和优势也相对较大，相反的低补偿标准，群众认为拆迁补偿标准达不到自己预期，另一方面安置方案不够具体灵活，失地农民的生活保障问题让具体工作人员难以操作，失地农民的生活保障问题让具体工作人员难以操作，失地农民的生活出路也让群众心里没底，洽谈的 越来越大，项目用地难以落实。象这样的例子和《办法》中的不足，越来越明显，已不适合当前我市城市建设发展所需要的政策保障。

为此，建议整合曾出台的相关补偿安置办法，尽快统一修订《南宁市征收集体土地及房屋拆迁安置办法》，统筹推进我市的征地和拆迁工作。

石家庄规定 城中村改造人均预留一分地发展经营

为鼓励石家庄市区被征地村发展经济，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，日前，石家庄市政府下发《关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见》，要求市区被征地村按照人均一分地的标准预留发展安置用地，用于发展集体工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目，不得用于商品住宅开发建设。

《意见》指出，预留发展安置用地政策是指在土地征收过程中，根据被征地村的土地利用情况，除原旧村址范围内村民住宅用地外，以被征地村20xx年6月30日在册的股民数或享受村(居)民待遇的人口为基数，按照人均一分地的标准预留发展安置用地。预留发展安置用地包含原旧村址范围外的村民住宅用地(含已办合法手续和未办合法手续的多层及高层住宅楼，以下同)、村(居)经营性用地(含已办合法手续和未办合法手续的村(居)经营性用地，以下同)，不足部分在未利用地和农用地中预留。

《意见》要求，村预留发展安置用地根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划由被征地村按项目逐步报批，其主要用于发展集体工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目，严格控制预留发展安置用地用于商品住宅开发建设。村(居)委会除原旧村址范围内村民住宅用地和预留发展安置用地以外的土地全部列入政府征收范围。

本意见有效期自20xx年12月21日起至20xx年12月20日止。

——转自银河网