城中村改造的基本模式

城中村改造的基本模式：一是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，难以大规模开展此类土地的开发。此外，政府易采用行政手段干涉拆迁安置，因而损害村民的利益，往往引起村民的对抗。二是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式政府支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面)，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题。这种模式已成为当前改造的主要模式，投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。

部分地区城中村拆迁改造的经验做法（摘编）

西安市碑林区：

该区3年完成了16个城中村的拆迁工作，曾经实现12天同时拆完两个村的西安最快拆迁记录，成功创造了西安市城中村拆迁的“碑林模式”，吸引国家建设部政策研究中心专家和全国众多省 — 1 —

市单位竞相考察学习。现将该区的一些经验做法简要摘编如下：

（一）城中村改造原则

1、政府主导、科学规划。该区始终注重把握城中村改造的主动权，重点把好规划关、政策关和监督关。保障改造规划的实施，保证法规政策的严肃性和统一性，维护改造工作的公开、公平、公正，确保改造工作的顺利进行。消除以往开发商独自开发的诸多弊端，搭建投资商和被拆迁人之间的桥梁，政府的公信力得到了双方的充分信任。

2、市场运作、企业参与。该区始终立足全区经济发展大局，以区位优势为依托，对全区所有城中村改造项目进行精心策划和包装。对每一个城中村都制定了综合改造规划方案，做到了整个拆迁改造工作高起点、准定位、细策划、精包装。在此基础上积极招商引资，进行市场化运作。投资商、村居民和政府三方协作，投资商和村居民作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，使整个拆迁改造工作具有一定的科学性、合理性和可操作性。

3、整合资源、形成合力。该区在拆迁改造过程中，充分整合行政资源，变“单兵作战”为“多兵联合作战”，形成强大的工作合力。一方面，积极主动向市上有关领导和市城改办等部门汇报工作，争取重视和支持；另一方面，区委、区政府要求各有关部门做到各司其职，团结协作。区委宣传部负责策划宣传内容，撰写新闻稿件，召开新闻发布会，协调与媒体的关系，为拆迁工作营造良 — 2 —

好的舆论氛围。国土分局、规划分局派出业务骨干协调解决征地拆迁所涉及的土地和违法建筑问题。工商分局负责对拆迁区内工商户进行疏导，并及时办理证照变更手续。公安分局抽调人员严查治安问题，保证拆迁区内安全。区劳动和社会保障局派出专干就拆迁区内人员的劳动保障、医疗、养老等问题进行政策宣传和咨询服务。区监察局、信访局公布监察、信访电话，全程监督拆迁过程，杜绝违法违纪问题出现。

4、以人为本、惠及于民。该区把城中村改造工作当作一项爱民惠民工程来实施，在制定政策措施上和工作方式方法上坚持以人为本，充分考虑群众的利益诉求，设身处地的为群众着想，千方百计解决群众的实际困难和问题。对于回迁居民关注的焦点问题——安置楼建设，该区在拆迁改造过程中，始终坚持安置楼优先建设的原则，要求安置楼与开发商开发的商品楼风格统一，设施同步，双气到位，各种配套设施齐全，这种郑重的政府承诺，赢得了群众的理解和支持，让被拆迁人吃了“定心丸”。

（二）部分拆迁安置政策

1、拆迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最低生活保障待遇对象的，实行产权等面积调换，不找差价，未达相应套型部分按应缴购房款的50%缴纳。

2、实行“拆一安一，互找差价”，被拆迁人一次性付清购房款的，按实付购房款优惠6%扣减（实付购房款等于拆迁人应付给被拆迁人的补偿补助款与被拆迁人应交款的差额）。

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3、对实行房屋安置的被拆迁人，按户付给搬迁补助费1000元；对实行货币补偿的被拆迁人，按户付给搬迁补助费500元。

4、根据有关文件精神，在动迁奖励期内，对具备条件的村（居）民可持拆迁补偿协议书在现场办理养老、医疗保险。

（三）部分拆迁安置措施

1、按照早搬迁早受益的原则，对实行产权调换的住户按交房顺序编号，回迁时按交房顺序确定选房顺序号，依次挑选楼房层次及朝向。

2、为了便于群众对综合改造相关政策法规的了解，依法维护拆迁当事人的合法权益，指挥部聘请专职律师在现场办公，负责解答群众的法律咨询，区纪委派驻监察组进行督导。

3、指挥部制定了严格的拆迁纪律和管理制度，规范工作人员的行为，坚持依法拆迁、文明拆迁，并在现场设置了举报箱和举报电话。

昆明市五华区：

1、就业方面。征地拆迁范围内的常住人口中处于就业年龄段内，并在“城中村”改造后失业的有就业愿望、有劳动能力的人员，该区将其全部纳入城镇失业人员登记范围，不仅为其开发就业岗位，提供免费职业指导、职业介绍等，还将对自主创业、持有《失业证》的失地失业人员，给予3万元以内的小额担保贷款，并给予50%的贴息。

2、养老方面。城中村参保人员男60周岁、女55周岁及以上， — 4 —

且缴费达到最低缴费年限及其以上的，可按月领取基本养老生活费。该区建立城中村改造人员补充养老保险制度，由区社保办理机构按人均15000元的标准，为“城中村”改造征地人员购买商业养老保险，所需投保资金列入拆迁成本。

3、医保方面。城中村的成年居民可根据自身经济收入情况自行选择参加城镇就业人员基本医疗保险，缴费标准以上年度全市社会平均工资为缴费基数，按10+2%的比例自行缴纳，每年可享受19.9万元（含医疗4.9万元，大病保险15万元）医疗保险待遇，连续缴费期限为30年。达到法定退休年龄，补缴满30年后不再缴纳医保费。

昆明市官渡区：

1、对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属这三类合法住宅产权人，在提供有效相应证件的情况下并积极配合支持征地工作的，每户可以享受一次性10000元特困补助费。

2、对于辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。

3、由村委会组织成立由本村祖居户、原村干部、老党员、德高望重的老前辈组成拆迁协调队，专门协调该村拆迁中遇到的难点、重点问题。

4、将村两委会干部及群众代表根据亲属、邻里进行分组，利用他们熟悉村情，易于与被拆迁户沟通的优势开展工作。同时， — 5 —

要求两委会干部、党员及群众代表带头签署协议、带头交钥匙，并做好亲朋、邻里的思想工作。

许昌市东城区：

1、严格落实“三公示、三分离 、一监督”制度，实行丈量登记房屋、签订协议、付款三个环节分离操作、公示公开、全程监督。同时，聘请被拆迁群众代表作为监督员，按照施工节点，定期对城中村改造安置楼建设工程进度实施跟踪监督，做到公开、透明、阳光操作。

2、组建“城中村”改造工作组，明确村负责人是“城中村”改造的第一责任人、乡负责人是直接责任人，坚持把工作目标任务层层分解，落实到部门，具体到人员。

3、根据拆迁总面积对改造村进行奖励，按每平方米1元的标准奖励到村，各村用所得奖金用于村组干部和拆迁户的奖励。对工作组按每平方米0.1元的标准进行奖励。凡在拆迁过程中出现一次上访的罚所在村10000元，罚分包工作组1000元，分包工作组的罚金由班子成员和工作组长分担，奖励资金从拆迁管理费中支出。

4、在拆迁方案确定后，实质性动迁工作开展前，该区组织工商、税务、卫生、公安、城管等职能部门，集中对商户、租赁户进行清理。通过大规模清理、清退租赁户和外来人员，为拆迁的实施营造了有利环境，对拆迁工作起到了十分重要的促进作用。 重庆市忠县：

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该县为鼓励被拆迁人积极拆迁，在规定的期限内提前或按时签订补偿协议、腾空房屋并交付房屋的，设以下两项奖励：按时搬迁奖和提前搬迁奖。

1、奖励原则：以被拆迁房屋的合法建筑面积为基础予以奖励。

2、奖励方式：按搬迁提前天数分段奖励。被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内提前签订补偿协议、腾空并交付房屋的，拆迁人按提前的时间和被拆迁房屋的结构分别给予不同比例安置房面积的奖励。

3、奖励措施：拆迁人根据被拆迁房屋的合法建筑面积、搬迁完成时间（20日以内、20日—30日、30日以后）、房屋结构（砖混、砖木、其他）三个方面，按照一定百分比予以奖励。超过拆迁公告规定的搬迁期限而未签订补偿协议腾空并交付房屋的，不享受该项奖励。享受提前搬迁奖的，同时享受按时搬迁奖。

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第二篇：城中村改造模式研究

城中村改造模式研究

ＲｅａｒｃｈｏｎｔｈｅＭｏｄｅｓｏｆＵｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅ’ＳＲｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ

严明昆李晓军易千枫

（武汉大学城市建设学院）

摘要：我国在９０年代末就开始了“城中村”问题的研究，各城市也都纷纷作出了相应的改造实践。这些改造方式在取得一些经验的同时，不可避免的存在一定的不足之处．笔者认为将这些改造经验归纳起来，最具有代表性的是以改制先行为主导的“广州模式”、以市场运作为主导“珠海模式”和以规划控制为主导“深圳模式”．文章从不同模式的分析出发，从理论和实践上探讨他们的经验和局限性。对经验的总结，侧重于改造模式解决的问题及其手段。对不足之处的讨论，侧重于从是否达到预期的效果，是否忽视了某些重要的问题，并且是否又造成了

新的难以解决的问题。通过分析，提取城中村改造经验的共性以资借鉴，并指出不足以期改进。

关键词：城中村经济文化功能渐进式改造

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｅｂｅｇａｎｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｎ“ＵｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅ’’ｉｎｔｈｅｅｎｄｏｆ９０’ＳｌａｓｔｃｅｎｔｕｒｙｉｎＣｈｉｎａ．Ａｎｄｍａｎｙｃｉｔｉｅｓｃａｒｒｉｅｄｏｕｔｔｈｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆ“ＵｒｂａｎＶｉｌｌａｇｅ”ｉｎａｃｔｉｏｎ．ＴｈｅｓｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｂｒｉｎｇＵＳｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓａｎｄｉｎｅｌｕｃｔａｂｌｅｄｅｆｉｃｉｅｎｃｙ．

Ｔｈｅａｕｔｈｏｒｓｃｏｎｓｉｄｅｒｔｈａｔｔｈｅｍｏｓｔｒｅｐｒｅｓｅｎｔａｔｉｖｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓａｒｅ“Ｇｕａｎｇｚｈｏｕｍｏｄｅ”、

“Ｚｈｕｈａｉｍｏｄｅ”ａｎｄ‘‘Ｓｈｅｎｚｈｅｎ

ａｎｄｍｏｄｅ”．Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｂｅｇｉｎｓｗｉｔｈｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｏｆｄｉｆｆｅｒｅｎｔｍｏｄｅ，ａｎｄｏｎｄｉｓｃｕｓｓｔｈｅｉｒｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓｓｈｏｒｔａｇｅｓｔｈｅｏｒｙａｎｄｐｒａｃｔｉｃｅ．Ｔｏｓｕｍｍａｒｉｚｅｔｈｅｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ，ｗｅ

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ｏｍｉｔｔｅｄｓｏｍｅｔｈｉｎｇｍｕｃｈｍｏｒｅｔｈａｔｗｈｅｔｈｅｒｔｈｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｒｅａｃｈｅｄｔｈｅｉｒａｉｍ，ｗｈｅｔｈｅｒｔｈｅｙ

ｉｍｐｏｒｔａｎｔａｎｄｗｈｅｔｈｅｒｔｈｅｙｗｉｌｌｂｒｉｎｇｎｅｗｄｉｆｆｉｃｕｌｔｙ．Ｂｙｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈ，ｗｅｗａｎｔｔｏｇｅｔｓｏｍｅｃｏｍｍｏｎｎｅｓｓｏｆｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｆｏｒｒｅｆｅｆｅｎｃｅ．

ＫｅｙＷＯｒｄｓ：ｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅ；ｅｃｏｎｏｍｉｃａｎｄｃｕｌｔｕｒａｌｆｕｎｃｔｉｏｎ；ｇｒａｄｕａｌｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ

作为近些年来社会普遍关注的热点问题，城中村的改造已经达成政府与学术界的部分共识，一些地方政府的改造方案也已付诸实施。纵观城中村的研究，我们更多的目光集中在城中村与城市的对立面，强调了城中村作为”村”的一面，而忽略了城中村作为”城”的一面．这样的认识论导致了在实践中过分强调城中村对城市的负面影响，企图通过“拆迁一重建”的方式直接把村变成城，而不顾城中村在城市系统中的特有的职能和作用．本文着重从城市系统的整体性和关联性出发，分析城中村系统的经济文化功能，以期加深对城中村问题的认识，为更科学的处理城中村问题提供参考借鉴。

１目前国内典型城中村的改造模式分析

我国在９０年代末就开始了“城中村”问题的研究，各城市也都纷纷作出了相应的改造实践。笔者认为将这些改造经验归纳起来，最具有代表性的还是“广州模式”、“珠海模式”和“深圳模式”。

１．１几种代表性模式简介

１．１．１改制先行一“广州模式”２２７

广州市选取了中心城区的７个自然村“先行试点”，每个自然村的改造分“先改制后整形”两步走，先从管理体制上实现“村”转“居”，“集体经济”转“股份公司”，“集体土地”转“国有土地”；将“城中村”纳入城市统一管理范畴后，再逐步推进物质环境的改造，即在修建集体公寓安置村民搬迁的基础上，对旧村的空间层面、建筑质量、基础设施等进行整治。

１．１．２市场运作一“珠海模式”

珠海市“城中村”改造通过“政府引导、政策推动、市场运作”，来实现社会和政府赢得良好的投资环境、开发商赢得合理的利润、村民赢得良好的生活和居住环境“三赢”的目的。其经验最大的特点就是巧妙的利用市场，通过政策来“借力”完成改造。整个过程中政府不出一分钱而只给出优惠政策，在确保房地产商有钱赚的同时也让村民满意。

１，１．３规划控制－－‘‘深圳模式”

深圳市以“政府为主导、规划全面、制度跟上”为原则，按每镇一村的办法进行试点。其改造考虑到与城市的规划体制的顺利结合，开发重点是将土地开发控制作为核心，以合理引导村工业相对集中发展、村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条“经济、建设、环保协调发展”的农村城市化之路。１．２以上三种改造模式存在的不足

以上这三种模式在体制改造和环境整治方面都取得了一定程度的成功，但都仍处在改造试验阶段，很多隐性的不确定因素尚未显现出来，而且它们本身也有一些不尽合理的地方。

首先，三种改造方式一般都将改造利益划分为政府、开发商、村民三方面，而对于城中村本身容纳了大量的外来租房人员的安置，只是一笔带过，均没有提出较好的解决措施。

其次。这几种模式都偏向于物质和体制方面的改造，未发掘城中村在现有城市体系中承担的文化功能的内涵。

再次，“拆迁一重建”的开发模式的背后都将是巨大资金的支持。即使明确了多方位的融资渠道，．资金到位过程中的压力和外界条件的多变性也将制约整个改造的进程。

２对城中村经济文化功能的分析

城中村改造中出现的问题，固然有相当的原因是受到经济环境的限制，但是更为重要的是我们对城中村问题的认识不够。回顾我国城中村改造历程，九十年代末，有关学者就在对经济发达地区城市中心农村城市化中出现的“城市里的乡村”的研究报告一文中，提出了高、中、低更新改造的方案模式。也就是从那时起，全国逐渐开始了“拆迁一重建”改造式的开发。然而在改造已经部分见效的今天，我们完全有必要在实践例证的基础上对城中村进行功能的重新认识。

２．１城中村问题出现的必然性

城中村虽然是我国城乡二元体制下的产物，但究其根本还是经济利益的必然驱使。

城中村完全不同于我国传统意义上的农村，村民几乎不再拥有可供耕种的土地，也就更不可能从事农作生产。出于生存的需要必然使得他们会寻求另一种谋生方式。在社会竞争压力和技术知识相对欠缺的状况下，通过租赁房屋的确可以获得不菲的生活来源。因而城中村村民自然也就成了“不劳而获”的“食租阶层”。

高速的城市化进程下大量的城市建设活动，客观上“拉动”了劳动力向城市的集中。除此之外，市场经济的开放和自由也为人口流动创造了良好的市场环境。目前武汉市的流动人口已经超过了１２０万人，北京、上海、广州市也达到了３００Ｎ４００万之间，而深圳市的人口构成中几乎５０％都是流动人口。如此大规模的外来人口，一般都遵循了由低收入地区向高收入地区，贫穷地区向发达地区，农村向城市的流动规律。经济条件的限制以及工作的不稳定性也必然促使他们寻找低廉的租房。由城中村村民在各自宅基地上修建的自行定价、自主经营的出租屋，无论是从价格还是租住的灵活性都必将成为这些流动人口容身的最佳选择。２２８

以上两种利益的完美结合，也就形成了我国目前大部分城中村廉价租屋的基本职能。利益趋使下村民加建、抢建房屋，外来人口的进一步集聚与环境容量、卫生条件之间的矛盾日趋激化，先前由于城市建设忽视掉的“城中村”也就成为我们今天必须面对的问题。

２．２城中村在城市系统中的经济文化功能

我们在研究城中村问题时，往往把它作为一个孤立的社会问题来看，缺乏与城市其他系统的有机联系。一般系统论中对系统的定义是：由若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。一般系统论认为：系统中各要素不是孤立地存在着，每个要素在系统中都处于一定的位置上，起着特定的作用。要素之间相互关联，构成了一个不可分割的整体。从系统的观点来看，城中村是存活于城市中的乡村，则必然是城市这个大系统下的具有一定功能的子系统；它既然游离于城市管理，其内部要素也必然有着相互关联性。起着各自特定的作用。

２．２．１城中村担负着的特有的经济功能

我国２０００年流动人口规模已达到１．２亿以上，根据有关预测２０１０年该数量将超过１．５亿。如果按人均居住最低标准的居住面积２平方米，建筑面积４平方米来计算，那么需要为新增的流动人口建造约３亿平方米的租赁房屋，也意味着每年需开发建设３０００万平方米以上的租赁房屋。然而城市居民住房尚不宽裕，政府无力也无暇顾及外来劳工的住房供给；开发商也不会投资于预期收益小、风险大的廉租房，城中村恰好为如此大量的外来人口提供了低租住房的空间，同时也为市场就业能力较低的村民提供了收入的来源。

２．２．２城中村履行了一定的文化功能

城中村的存在，为本地文化与异地文化的交流提供了一个平台。城中村的流动人口既然来自于全国各地，就必然带来各地的文化。包括饮食文化、语言文化在内的各种文化在城中村中互相碰撞摩擦，最终又融合在一起，正是体现了现代城市巨大的包容性。

城中村在一定程度上还充当了文化缓冲区的作用。现代城市生产的工业化，城市建筑特别是居住建筑千篇一律；城市的急剧膨胀和人口的激增，高层建筑大量出现；出行的要求，人们又不断拓宽道路。这些机械的产品和过于巨大的尺度使得现代城市建设缺乏应有的文化内涵，然而人们在心理上却是需要一个安全、熟悉的生活环境来缓冲城市的各种压力。排除基础设施的因素不谈，充满着浓厚的生活气息的城中村，正是给人们提供了一个缓冲区来适应现代城市文化，避免过快的城市发展带来的文化休克现象。

３经济文化功能的再认识和改造模式的改善建议

３．１城中村改造值得肯定的经济文化功能

城中村的形成不是一朝一夕，长期的演变过程造就了它特有的经济文化功能。由此城中村应该可以算作是一个以村民、外来人１２１为主体，以房租和租房为目的，在城市大系统中承担了经济租房和文化融汇的集约人口、集约经济、集约文化的地域空间子系统。

城中村其实是作为了城市的一部分参与城市的运转．我们不能因为城中村存在一定的环境问题，社会问题而否定其积极甚至不可替代的一面．因此，我们改造的重点不仅仅是要像现行模式那样改善城中村的物质空间环境，更要保留和利用这些优势，调整完善改造方式，使它能跟城市其他子系统更好的有机联系，真正起到“１＋１＞２”整体大于部分和的作用。

３．２再认识基础上改造模式的改善建议

通过对城中村经济文化功能的再认识，笔者认为可以将“拆迁一重建”改进为“渐进式”改造。所谓渐进式改造，就是在最大保留的基础上的部分拆迁，逐步改造。部分需要拆迂的宅基地或者楼层，通过建筑质量和规划要求的指标来产生（图纸的叠加），留出的基底面积做成公共活动空间。一方面，城中村的混乱建设注定了改造过程中必须进行拆迁行为，否则一旦存在的安全隐患成为现实，造成的后果２２９

更为严重。另一方面，“拆迁一重建”模式下重建的城中村，环境改造的完成势必导致住房成本的攀升，即使仍然允许租赁房屋的生意继续存在，也无法让原先的租户回来，相当于减少了城市对低收入外来人口的容量；同时，这种模式对居住其中的人们居住模式和生活方式的改变，对民间传统文化的伤害也是显而易见的。

采用“渐进式”改造的好处在于：

（１）渐进式改造实质上是对当前房屋租赁市场的一种认可。这样做的好处在于，在一定程度上将城中村的安全隐患降低，对空间环境有一定改善，又不致于导致房价上升过大；同时，缓解了资金的压力；

（２）渐进式改造的另一个目的就是可以保留文化缓冲区。部分拆迁也就意味着部分保留，城中村村落的基本形态得以保持。传统与现代的转换需要一个过程，本地与外来文化的交融需要一个空间，部分拆迁为转换赢得了时间，也为交融提供了空间。

（３）渐进式改造的做法不是要把今天的矛盾拖到明天或者后天去解决，而是强调改造过程的逐步推进，反对一刀切的做法。现在城中村改造“拆迁一重建”模式所产生的副作用还不能显现，部分拆迁，逐步改建的做法为可能出现的不良后果保留了一种变化的可能。

参考文献：

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［２】敬东．“城市里的乡村”研究报告一一经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策．城市规划．

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［３】王先文．

【４】胡莹．“城中村”的亚文化性探讨．安徽建筑．２００２（２）；“城中村”的文化冲融一一以广州市石牌村为例．城市问题．２００２（２）；２３０