年终述职报告

卡布其诺管理处

二00八年一月五日

年终工作述职报告

卡布其诺管理处 董英

一、管理处年度工作总结

年度收费工作的情况

物业收费是物业管理企业收入的来源，收费情况直接影响着企业的正常运作，同时也与员工的切身利益息息相关。由于种种原因，许多不是物业公司的问题和矛盾作为拒交费用的理由，业主或租户欠费的情况时有发生，但经过我们全员不断努力，全年物业费收费金额为1866511.24元，收费率为：83.60％供暖费收费金额为2598606.51元，收费率93.47％。虽然取得一定成绩，但收费工作因为种种困难依然任重而道远，我们相信通过管理处全员的努力会迎来更高的收费率，为公司创造更好的效益。 加强服务、培训意识，提高服务质量

我管理处在公司正确方针指导下，严抓绩效管理，从培训工作入手，要求各部门主管每天都到一线去检查工作，做得好的要当场表扬，给予一定的鼓励。月底充分利用好优秀员工的奖金机制，发挥积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变观念、以服务的角度，以换位思考的位置替业主解决问题，加强员工培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高，各部门管理人员总是在一线、指挥、调度，让员工都能够高效的工作。经常深入员工做大量的解释工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围，使得服务意识全面得以提升。其次为了能够在服务质量上更上一个台阶、公司配置了物业软件系统，有效的加强了各类报修资料的查阅、归档工作，按部门、单元号、已完成，未完成等，极大方便了所需材料的及时查阅和利用；在公司领导的组织号召下，积极组织了各类培训、安全意识、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到提高。

节能降耗，以旧换新管理效益明显提高

管理处全体员工清醒的认识到，只有通过加强内部管理、加大成本监控力度，才能减少企业亏损、提高企业效益。管理处库管严把质量关、严把领料关，材料领用都是以旧换新，领出多少材料，用在何处，收费没有收费，库管人员都严格把关。在有偿服务项目上，采取自购、代购或协助购买材料方式，以最大限度满足业主利益。其次，通过对公共区域，能不开的灯不必开，能少开的少开，休息区域做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束。在减少企业成本的同时，要求维修工作能一人干的不用两人，一小时修复的决不用两小时；为进一步改进员工工作作风，提高服务意识，规范员工言行，提高工作效率，公司制定了相关的《员工手册》《员工礼仪手册》相关内容的规章制度，使全体管理人员和员工的日常工作都有章可循、有制可约，起到了比较好的效果，尤其是《绩效联查考核制度》的实施对提高员工工作积极性、主动性和自律性，团队协作性等方面起到了实效性作用。

安全防范日常管理

保安人员是小区安全防范重要工作，在保安部人员编制大、人员流失多，培训工作责任重的同时，加上人员素质参差不齐，为工作的正常有序开展带来了很大困难。因此把工作重点放在了提高员工素质、加强标准化、整齐化、统一规范化的培训上基础上，改善员工的住宿条件，每个宿舍配置挂衣柜、铺设废旧木地板、日常生活用具等，让员工充分投入到最重要的岗位以确保小区安全。通过公司及部门的多次培训和教育树立了良好的服务意识，促进了工作的积极性和主动性，能够及时发现并处理安全隐患，面对业主不公正行为时能以大局为重，做到打不还手、骂不还口，树立了物业公司的服务形象。其次对进入小区的

车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按位、按要求停放；临时车辆采用临时收费管理，业主支付停车费，有效的确保车辆管理规范化，秩序化。

公共部位、共用部位的维修管理

我管理处对小区公共部位，重点部分进行了系统性，计划性的日常工作，维修难度最大的是小区排水管线，至少一个月需通排水一次，每次至少3个人干，1至7号楼至少要干7天，以最低一个工40元/天以此计算，全年疏通排水的成本费最低支出为10080.00元;相当占用维修部人力及物力，也是工作中的难点，稍微松解不通，就会造成1层业主房间反水，所以，掌握规律才能确保不给企业带来损失。其次是公共部位更换材料较大，如闭门器、灯管、灯泡、水泥沙子等材料最低成本支出为36780.00元。小区的地埋管线容易断裂，修复了大量的跑、冒、滴、漏等故障；对1号楼6单元主下水道堵塞问题进行了根治和处理，对不合理的排水管线进行了改造，清除了主下水管道的堵塞隐患；入冬前对小区的供暖系统管网进行了改造，对有缺陷的设施进行了处理和解决，修理了大量跑风、漏风的门窗等，保证了冬季正常供暖的需要。

入户维修方面

全面我管理处共计入户维修日平均工作量为壁、更换木地板、共用立水管及地埋管道的漏水、调试暖气、及改造装反的暖气；飘窗防水、卫生间洗脸盆掉等日常工作除外，有效的为业主提供了便利的增值服务（如打眼、装灯、装饰画等），让业主充分享受到物业公司提供的便利服务。

环境卫生清洁、绿化管理

根据公司制定的保洁工作流程，小区环境卫生得到大部分业主的满意，确保了楼道卫生干净化，电梯间卫生人影化、门厅卫生标准化，园区卫生无烟头、无纸屑、无白色垃圾等，从而保洁人员发扬不辞辛劳，任劳任怨的工作作风，让业主住在小区会开心满意，充满干净温馨的家园里。其次绿化方面全年做得不够理想，主要是新补种的植物存活率较低，草坪补种不及时，加之绿化专业人士缺乏，绿化工作不尽如意。为此今年全面加强绿化管理工作，增强绿化人员的责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究责任制，力争在此方面有较大的改观。

通过各部门员工的积极配合和共同努力，各项工作都取得了很大进展，也正按公司的指示一步一步的前进，相信在各级领导的帮助指导下，经过物业公司全体人员的不懈努力，目标一定会实现。

二、卡布其诺管理处0８年度主要工作计划

1、 1至2月份主要以下几项工作：进行小区地上车位续费工作；小区外管网线进行疏通，排水管线进行

检查，1至7号楼上门催缴物业费、供暖费工作；春节小区布置工作；对小区业主进行满意度调查；1至3号楼电梯进行年检。

2、 3至4月份主要以下几项工作：小区供暖结束各个管网进行全面检查及保养工作；小区绿化维护、草

坪浇水的工作，水池清洗注水工作；锅炉进行年检；对未交纳本供暖季供暖费的业主进行费用的催缴工作；五一期间小区的布置工作；

3、 5月份主要以下几项工作：小区绿篱、草坪、植物的修补养护工作；1至3号楼物业费用的收取工作 ；

4-5号楼电梯进行年检；清洗小区水箱；

4、 6至7月份主要以下几项工作：小区防暴雨检查工作；防洪准备工作；员工防暑工作；绿化养护工作。

5、 8至9月份主要以下几项工作：6、7号楼电梯年检；4号楼物业费用收费工作；国庆节小区布置工作；

取暖费收取工作。

6、 10至11月主要以下几项工作：供暖准备工作；6、7号楼电梯年检工作；取暖费用的收取工作。

7、 12月份主要对车位费和取暖费的收取工作。

三、工作心得及得意之处

我作为一名物业服务人员，其中的酸甜苦辣，我想每个人都有自己不同的体会和感受，从细小而琐碎的日常工作中体会到了许多滋味，下面就说说我的工作心得吧！

卡布其诺小区管理，业主给我们的压力是很大的，小区绿化、车位不足、供暖温度低、会所经营、室内装修质量差、联通信号塔等问题，是造成业主与物业公司之间的一些不愉快，致使我们工作人员都面临着业主的不理解、不支持、甚至谩骂。多少次我经不起业主们的考验，几次想要放弃这份工作，感觉在这里干太难了呀！被人看不起呢？经过几翻思量，最终告诫自己是心态在作梗，我没有把自己定位成一个服务人员，反而认为我们跟业主是平等，这是我错误观点，因为我们跟业主永远是不平等的，业主是付钱的消费者，我们是提供服务的服务者，通过自身的不断调节，改变观念。其次是端正工作态度，树立榜样的力量来激发员工，让员工了解我，认知我，给员工在感情上达成共鸣，给员工以鼓舞、教育和鞭策。其次根据不同工种的工作需要、不同个性的员工，树立不同的榜样，用他们来激励其它员工的工作热情。因为每个人的成长环境是不一样的，正如我们的员工一样，由于家境出身不同，相应受教育、接受能力也不相同，所以就要树立不同层次的榜样。每次面带微笑的给大家讲解，我们的工作多么有意义、岗位如何重要，工作中的乐趣，其次是在处理业主的事情上也是面带笑容的，让员工们真正感受到领导们是怎么工作的。真正做到打不还手、骂不还口，这一点对于一个二十刚出头的血气方刚保安员来说很难。所以我必须引导他们改变工作态度，站在服务与被服务的关系上换位思考。

如3号楼辅道上经常停车，稍不注意，车位锁未拉上，车位被占，业主回来后一气之下将车横着停放，影响正常通行，声称要讨个说法，甚至对保安员动手。我接到通知后，拿着记录本，亲临现场、心平气和地给业主解释，并帮忙联系停放车辆的车主挪车。可业主仍不甘罢休，破口在骂，污言秽语，不堪入耳。我面带笑容（此时一部分围观业主，就上前去劝解，别人不是有意挡着您的车位）。看实在无法解释清楚，便报警处理，车主见警察来后更加恼羞成怒，骂人语言更加不堪入耳，警察好言相劝，事情终归了解。 在这件事的处理过程中，我始终面带微笑，做到了打不还手，骂不还口，给员工起到了一个榜样的作用。通过这件事后，我发现员工在以后处理类似事件时，就能做到心平气和，有礼有节。只有我们做好了，才有资格去要求员工做好。因为员工眼中只看他的领导，员工无形中都在以他们的领导为榜样。作为管理者在处理问题上处处以身作则，为员工树立榜样，也为自己增添了工作的信心。

又如房屋的渗漏水投诉，这牵涉到相邻权实质的问题，但在实际维修当中，因为对业主的生活会造成一些不便，会遇到很多麻烦，本着为业主排忧解难的服务态度，分别上门对两家业主进行有针对性的跟踪协调回访，对两家业主动之以情，晓之以理进行劝说。同时根据相邻权的有关“规定” 和“法规”来划分责任，从而得到业主的肯定，最终把问题解决，那一刻才深知工作的喜悦。然后我们按照公司要求抓各项服务，抓细节。用我们的实际行动来感化业主对我们的理解和支持。每日里员工面带笑容送走了上班族，下班又面带笑容迎回了下班族，年迈人耳边听到的是爷爷、奶奶、阿姨、叔叔来自物业公司人员的问候声音，手提重物的同志，不论老、少帮忙送到家门口，小区的马路打扫得干干净净。这些一点一滴的服务加强了

与业主的沟通，不断增进与业主之间的了解。

四、工作不足之处

我曾经看到办公室里有一本书叫《没有任何借口》，起初一看题目，直觉以为书中内容无非是为了加强员工的管理而实施的一种手段，要求员工做得要像书的题目一样“没有任何借口”地服从公司的管理。直到我慢慢地读完这本书，才渐渐地发觉，其中包含的意义远非那么简单、它强化的是我们每一个人要想尽办法去完成每一项任务，而不是为没有完成任务去寻找借口，是工作中的执行能力，一种服从、诚实的态度，一种负责、敬业的精神。然而也是我的不足之处，我所缺少的正是这种精神。比如说1号楼地下室门把手被盗之事，第一次发现了所有人员都知道被盗，没有人引起重视，更没有人向公司汇报避免此事发生，才会导致第二次又是同样的地点被盗。当吴总经理问起，我真的很内疚，我没有那种责任意识，只想有管理处经理在呢！从这件事来看，我本身就是一种对工作极不负责，事不关己的态度。也很少问自己我真的在认真工作吗？我真的对得起这份工作吗？在这之前我没有扪心自问过？没有想过这事与我有关，听了吴总的教诲，受益匪浅。我真的感到我不光要做一名称职的员工，更要处处为企业着想。对我而言，无论做什么事情，都要记住自己的责任，在责任和借口之间，体现了一个人的工作态度。所以当我处理业主的投诉时，第一个冲到前面去挡、过于草率、过于直接、只讲客观事实，性格也些急燥，在处理事情上真的需要慎重、三思而后行，多多思考，尽量让事情处于完美地步。这也是我经后需要学习的地方，更需要公司及领导对我的批评指导，才能对我工作有所提高。

我既然选择了这个工作，选择了这个岗位，就得踏踏实实，努力干好自己的工作，就算有时会受到屈辱和责骂，那也是工作的一部分。因为责任，才要对自己的行为进行约束，没有什么不可能的事情，只要我经后不把借口放在嘴边，亲临现场、多过问、多了解、从每一件小事做起，就能够做好一切。

在此不管遇到多么棘手的问题，都要有办法解决，既然这在这里工作一天，就要认真对待我的工作，就应该把业主的事当成自己的事一样处理。对业主的报修要及时、主动的提供服务、要摆正态度、接待热情，那业主住在小区会开心、会满意我们的服务，那将是一个充满温馨的家园。

五、工作建议

1、管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》，不要像现在，什么都是大家的事，责任人又不能落实。

2、新入职培训，最好在品质管理部进行全面系统的培训，相应的也了解制度的制订及可操作性，因为在管理培训，大多数实施的是入职引导，就是老员工带新员工的方法，至少办公室人员可以做到。(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度、员工手册、员工礼仪规范等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位作业指导书、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)

3、管理处可以利用居委会组织成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用居委会社区报纸宣传一些涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报，定期发放给那些刁蛮的业主，让他们得到基本的物业知识。（因为物业费就相关于一锅粥，大家都在往锅里放米，唯独你家不放，等于这锅粥越来越稀，因为你吃的大家的，只是没有人说你罢了）。

4、尽快建立自行车、三轮车停放位置，公共部位的管理业主们是看在眼里，记在心里的，也是我们管理

不到位的地方。我个人建议把1号楼南边小路修复好，让三轮车停在中塔位置，起码可以解决1至2号楼非机动车停放。

5、建议公司招聘一名物业顾问，具备物业相关法律知识、在定期对业主提出的问题面对面的进行沟通，增进与业主之间的关系。

6、建议给各位主管们到外面接受学习及培训的机会，一方面可以增强工作信心，另一方面让大家有学习的机会，长时间在一个环境当中，外部学习的机会少，工作容易怠慢。

领导评语：

领导评语：

年终述职报告

保洁部：孙宏伟

转眼间07年已走进尾声，07年的工作也随之告一段落，而迎向08年又一个新的开始。

在07年里我从一名文员变为卡布其诺的保洁主管，对于我来说，可以看成是一种进步。同时，对于一个从没有管理经验的人来说，无非也是一种挑战，因为我是一个不乐于思考的人，可以说是一个 “懒”人。作为文员，我可以通过努力把自己的工作很好的完成，同时也可以在领导的鞭策下，不断纠正自己的不足，发挥自己微小的作用，而得到公司领导的认可和信任。

自从成为保洁主管以后，一开始我对自己的角色感到很模糊，不知道自己是否可以做好，是否可以坚持下去，因为我知道这远远要比做一名文员要付出的多，不但要学会思考，学会如何更好的与其它人进行沟通，而且从一个一直被管理的人变为一个将要管理别人的人，同时也要承受一些以前没有承受过的压力。在此，我很感谢黎经理对我的信任和支持，同时还有董经理对我的帮助。在黎经理和董经理的鼓励下，我不断告诉自己，一定要坚持下去，不要放弃。

成为保洁主管5个月以来，我自认为我已经深刻了解到保洁部的所有工作。

首先，我开始深入保洁大姐的队伍中去，分别找保洁大姐谈心，了解保洁大姐的内心，从思想上逐步融入保洁大姐的氛围里面，去理解他们，尊重他们，让保洁大姐们能够对自己的工作有一个正确的认识，从而调动保洁大姐们对工作的积极性，让大姐们每天都能够以良好的状态投入到工作中去，尽量做到多一份付出，少一份抱怨。

其次，深入到保洁工作中去，了解保洁工作的要领，不断对保洁工作流程进行调整，同时也对小区卫生进行监督检查，发现问题及时进行纠正。通过亲身参与保洁工作，一方面不断完善保洁工作流程，另一方面不断提高卫生质量，使保洁工作能够更加高效、细致。同时，对保洁用料进行控制，减少不必要的支出，为公司节省财力、物力。

第三，从生活上关心员工，我的为人很实在，通过5个多月与保洁员的接触，我了解到保洁大姐的不易。作为部门的负责人，我尽自己最大的努力在生活上去关心他们，能让她们感受到企业对她们的关怀和帮助，更好的为企业工作。

第四、不断对保洁大姐进行团队意识、公司各项管理制度及保洁员岗位职责方面的培训、灌输。鉴于保洁大姐们的文化水平有限，每天利用晨会的时间反复对保洁大姐进行强调，然后再根据实际需要对保洁大姐进行培训。通过对保洁大姐的团队意识的灌输和平时工作中发生的事件的讲解，增加了保洁大姐的内部团结；同时也辞退了一些破坏保洁内部团结的保洁大姐，消除了破坏团队团结的因素。

自从成为保洁主管以后，让我学到了很多的东西，让我的思想也有了一定的进步，在考虑问题上要比以前更全面一些，包括在与业主进行沟通上面也有了一定的提高。我的所有微小的进步都有赖于卡布其诺的全体员工，对我的支持和帮助和公司给我的机会，我再次表示感谢。但事实上，我应该在此进行检讨，因为我自认为并没有把工作做好，辜负了公司对我的信任和领导对我的期望。

一是因为个人的管理经验比较少，在管理上面缺乏技巧和方法，没有力度，没有充分发挥作用。 二是不负责任，我不否认自从成为保洁主管后，我付出了很多的时间和精力融入到保洁工作中去，但在许多的问题上面我并没有亲自参与进去，在对问题的处理上面也没有仔细的考虑就下了决定，这可能

与我的性格有关，这也是我需要进一步改善的地方，就是处理任何问题一定要果断，不要拖泥带水。

三是工作拖拉，主动性不强。

07年的工作已经结束，我很惭愧没有把工作做好，在08年我会尽自己最大的努力，克服自己的不足之处，进一步完善自己，争取把工作做好。

我加入公司已经两年有余，从我进入公司到现在，我能感觉到公司正在一步一步壮大，公司的各项制度也逐步趋于完善。根据我个人的工作实践和对物业服务行业的初步了解，在此，我有几点建议如下：

一、公司一直强调执行力，但在我看来，现在我们所说的执行力并不是很强，也没有引起足够的重视。没有执行力，就等于公司的各项制度变为一纸空文，所以在20xx年必须要加大执行力度，从管理人员做起，引起足够的重视，严格落实公司的各项管理制度。

二、品质管理部需进一步充分发挥作用。品质管理部对于整个公司来说是一个极为重要的部门，它应该是三个管理处的枢纽和核心，不但要起到监督检查的作用，同时也必须担负着团队建设的重任。现在品质管理部所发挥的作用只是一个监督检查的作用，其他的作用并没有得到充分的发挥。团队建设对于一个企业来说是尤为重要的，对于各个管理处来说每一个管理处是一个小的团队，对于我们公司来说，整个公司才是一个真正的团队，品质管理部应该把团队建设和监督检查一起抓，这样才更有利于各项工作的开展。

三、在人员招聘和培训上，建议公司能够多招聘一些即具有一定的管理经验又能够与公司制度相融合的人才，给公司注入一些新鲜的血液；同时，对现有管理人员的培训也是必不可少的，多组织管理人员进行一些专业性的培训，以便于提高现有管理人员的综合能力。

以上三点仅是我个人的一些想法，可能问题考虑得不是很全面，但也是我加入公司以来的真实想法，我希望能够给公司带来一定的帮助。

作为公司的一员，虽然我的能力有限，但我会尽最大的努力把工作做好，争取与公司共同进步。

领导评语：

领导评语：

年 终 述 职 报 告

维修部：杨根庆

回顾一年来的管理工作，感觉有很多话要说，现在我把自己入职10个多月来的工作和心得体会进行汇报，大体分为以下几个方面。

一20xx年工作总结

入职后环境的熟悉和与公司企业文化的适应。

我是20xx年3月15日入职公司卡布其诺管理处维修部主管一职的，通过来公司面试留给我的印象很深刻，公司管理层的员工都很年轻，在用人方面很大胆，很有魄力。我当时的情况是：经验技术不足，尤其作为一个维修主管，设备设施方面的知识很缺乏。入职后，公司没有在工作上给我太多的压力，由王建强和段勤俭两个班长带着熟悉维修部的人员和工作环境。入职初期，由于管理上不熟悉，技术方面没有专业的技术给员工做榜样，维修部的管理工作陷入一种混乱的状态，员工情绪不稳定，部分员工离职，维修部的团队建设没有核心力。在当时的这种情况下，管理处经理和其他部门主管给了我很大的支持，这种支持是完全信任的，坚定不移的。在这种局面的压力下，我不断的告诫自己：千万不要退缩，要坚持，如果退缩了对不起公司对自己的信任，也不能让自己得到成长。能够坚持到现在我的深刻体会就是：坚持坚持不能放弃。

人员的管理

通过一个多月的环境和人员的熟悉，基本上在5月份我正式参与主持维修部的工作了，首先在思想方面通过培训和会议灌输自己的理念：一定要好好工作，不好好工作就不能体现自己的价值，维修部的工作没有小事，任何一个工作都很重要，要想做大事首先要做好每一件小事，工作岗位没有高低之分，只要观念转变，就一定能做出成绩。在技术上利用每天晨会总结前一天工作中的疑难问题，对常用的维修技术实物现场操作演示，同时也丰富了自己的知识面。思想上，不断的灌输公司制度。员工的生活方面，组织员工打篮球和保安部比赛，踢足球，下棋，划船等。通过和员工一起活动，拉近了和员工之间的感情。

入户维修和公共设施的维护

入户维修是我们为业主提供一对一服务的机会，是展示我们优质服务的窗口，所以我们一定要抓住机会，对员工的培训从接听电话开始规范。要求每一位员工都用统一的口径。入户维修的程序上，从接到报修电话开始，直到维修完成的过程都进行了系统的培训，目的一是体现公司正规化的管理，二是通过程序提高工作质量。设备设施的管理上，由于自己技术方面的知识缺乏，给工作带来了很大的不便，两位班长和维修部的老员工都给了我很的帮助，对与我的请教，都耐心的教导，手把手的交。其中的很多知识都是我以前从没有接触过的。配电室，电梯，水泵，消防设施的维修保养现在都能顺利的主持工作了。20xx年维修部共疏通地下排水7次，发现3号楼和2号楼5，6单元经常堵塞严重，在6月份对上述易发生堵塞的户型进行了改造，疏通地下室排水管线每次维修部三个人要做一周左右时间，人工耗量较大。配电和对讲方面，高压配电室自20xx年11月下旬投入使用以来，不断的在巡查中发现一些问题，基本上都得到了解决，07年高压配电室外线停电5次，经检查均为外线故障所致，本配电室设备运行正常。7月，高压配电室低压侧2号楼照明开关故障掉闸，经检查为断路器容量低导致，已经更换后，工作正常。07年度共

进行操作高压配电12次，正常倒闸4次，故障倒闸1次。同是先后对各楼动力和照明用电进行调整，以弥补照明用电紧张。低压配电柜严格按照计划每月保养一次，每周巡视。门禁对讲系统在07年度维修部单独处理故障80余次，由于技术和材料的限制性，12月份经协调把门禁和监控系统承包给专业的维保单位。07年度电梯年检全部通过，5号楼电梯在年检之前主板出现故障，经维保单位维修后投入使用正常。在外围维保单位的监管上，基本上都能按照合同履行职责。锅炉07年使用基本正常，3月中旬，1号锅炉本体出现漏水，经过和厂家协调，于6月份对漏水炉片进行了更换。在日常的锅炉调试和维修上，由于我们自身的技术力量有限，而锅炉厂家的售后服务又跟不上，为了能保障锅炉在供暖期间能够正常良好运行，经协商和一家专业的锅炉维保企业签订了维修保养合同（博得瑞驰维保公司）

公共设施方面，20xx年，卡布其诺管理处夏季共处理楼顶漏雨90多户，飘窗防水30多户，漏雨的处理上，我们基本上采取两条腿走路，一方面联系外委施工单位，另一方面自己做一些简单技术要不高的。通过自己的实践，使一部分员工学到了新的技术。

20xx年度和外委单位共同处理的事件有：5月份西门外排水主管线的坍塌，6月份5号楼一单元燃气管线破裂的修复，7月份锅炉厂家对1号锅炉炉体漏水的处理，6号楼和2号楼外墙砖协调工程部的修复。8月份4号楼地下室水管的噪音问题的处理。上述工作通过和外围单位的协调都已经得到了解决，但从协调的过程中总结出以下几点经验，首先，处理任何事情都要有原则性，都要从公司的利益出发，尤其是工作一旦和外委单位接上头就要对事情的进展时刻跟踪，其次，总结平时工作中可能出现的问题，一旦有事情发生就知道找哪个部门，哪个负责人。对于我们自己的工作，尤其是4号楼地下室水管的噪音问题处理上告诉我们一个经验，出现困难时，首先要发动大家的力量，第二要有大胆的设想。

节能的控制

利润是企业的命脉，任何一个管理人员如果不注重企业利润都是一个空想家。首先维修部在节约能源上采取了一系列的措施，一把地下车库日光灯撤掉三分之二，在不影响地下车库正常行车的情况下减少耗电量。二地下室照明灯统一做标示，在保障正常行走的条件下，把没有必要全天开的灯标上记号，由维修和保安在日常的巡查过程中关掉。 同时通过培训对维修部全体员工灌输节约的习惯。在维修材料的控制上，进行严格的把关，申报根据实际需要适量购买，使用上采取以旧换新。

绿化

20xx年的绿化可以说是做的不合格的，对我来讲，这是一项处次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，又缺少绿化工人，小区的绿化造成很严峻的形式。人员的紧张是造成工作拖拉的一个方面，最终要的一个方面是管理人员没有引起足够的重视，从主管到班长，只是把大部分精力用到入户维修方面了，没有重视到绿化如果做细一些，小区的整个品质会提高一个档次。夏季草皮旺盛的时候全管理处的员工参与割草，拔杂草的工作，在重要工作方面不是哪一个部门的事，是管理处全体员工的事。在20xx年的绿化工作中，我和维修部的全体员工都会吸取深刻的教训。

供暖

20xx年11月份之前，锅炉由万智达节能公司承包经营，尤其是供暖业主反映较为强烈，对供暖费的收取带来很大的困难，也给公司造成不良的影响，经公司研究决定解除与万智达节能公司的承包合同，解除合同后，为了保证08年度供暖达到良好的效果，10月份，维修部对1至6号楼地下室单元暖气控制阀门进行了更换，共计26个，同时，对1至7号楼各楼的主阀门泻水保养，发现6号楼暖气回水主阀门

严重堵塞（被塑料袋堵死）进行了更换。自11月15日正式供暖以来截止到12月底，维修部共处理暖气报修1200余户，存在的问题主要有：（1）暖气排气不畅造成的水不循环，（2）暖气漏水，（3）暖气反装造成的循环不好，（4）施工时，地埋管熔接管口过小造成的水循环量不够。（5）顶层保温效果差影响室内温度。上述问题经维修部处理1至4项都基本上得到解决，顶层保温效果差的问题，简单的我们自己也做了几户，面积大的还在等待工程部的解决。

培训和招聘

培训和人才的储备是一个企业的重要工作。在20xx年，我主要通过参加招聘会，网上招聘，和发动在职员工储备人才。培训方面主要分为三部分，一是公司制度的培训，二是技术的交流培训，三是各种突发事件应急预案的培训。在20xx年处理的突发事件上，例如7号楼配电室跑水，能充分体现培训的重要性，体现在培训的过程中能有很多的方法提高团队的凝聚力。

二 工作计划

春节的布置，节前设备设施安全大检查。

增加对员工的培训频次。月培训达到10次。

元月完成对小区绿化，锅炉房，会所水表的改造。

春节过后，通过招聘会完成维修部人才的储备。

3月份小区绿化的返青浇水。3月下旬水池的清洗。

三 心得和不足之处

在20xx年的工作中，我学到了很多的东西，不断清理工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。首先在管理上，作为一个合格的管理人员要有全局观念，有冷静的头脑，有严谨的思维。技术方面，从锅炉的调试到水管漏水的处理，从配电室的保养到水泵设施，我都从理论上得到了实践，对操作过程有了一定的了解。尤其在与业主的沟通上，我认识到一个现实，不仅我们从事物业管理工作的人员会受气，任何正直的人在现实中都会受气。有些人当奴隶，受压迫惯了，一旦解放了，再有几个钱，真的把握不住自己。个别业主并不是对我们无理，他们对自己家人、邻居，对全体业主，乃至对整个社会都不讲道理。所以，在工作中我要时刻调整好自己的心态，不要因为个别不讲理的业主影响我们整个的工作。通过20xx年的实践说明，只要塌实，坚持就能逐步的把工作做好。但是自身还有很多不足的地方，如配电，安装深入技术的操作知识还很缺乏，同时，人员的管理上，管理方法和技巧比较单一。做工做不够严谨和细致，12月份在写的一份关于水表改造和会所卫生间防水的报告都出现了形式上的错误，首先格式和标题就错了，做为一名管理人员，无论做什么工作都要有严谨的思维，一点失误都可能给公司造成损失。这些不足的地方都是我在20xx年中努力学习的方面。

20xx年北京奥运会的召开，是中国人向世界人民展示中华文明的舞台，我们在讲文明，懂礼貌，从自身小事做起的同时，也是我们谱瑞特物业长足发展的一年，巴桑诺瓦的接管又是一个展示公司形象的窗口，卡布其诺管理处的工作在20xx年也将会更加成熟。首先，在管理处团队氛围的带动下，将会培养出更多的人才，通过管理处全体员工的共同努力，业主会逐步适应公司的服务理念。理解公司的服务，这样以来，我们的工作就会好做一些了。

四 对公司的建议

在20xx年的工作当中，我通过个人的实践和对物业管理的理解，在公司现有的管理上提出以下几点

建议：

（1）人才的储备要经过严格的考察才能录用，首先注重品质，只要品质好，技术上公司可以花费精力培养。一个人的工作能力有多大就能给公司贡献多大，但是如果品质不好也能造成同样大损失。

（2）公司也应该更好的利用法律武器来维护自己的权利，针对个别不讲理的业主，我们应该采取一些措施，避免这种业主在小区内四处宣传不切实际的舆论，给公司造成负面影响。

（3）在公司的管理上，应加强培训，尤其是管理人员的培训，如果公司自己的精力不足，可以聘请专业的培训机构。

综上所述，普瑞特物业卡布其诺管理处的工作在20xx年取得了一定的成绩，这是全体员工共同努力的成果，我在其中也尽了一份力量，自身方面存在的不足在20xx年和全体员工共同进步，谢谢大家，谢谢你们的支持。

领导评语：

领导评语：

年终工作述职报告

保安部：季恩涛

20xx年的工作已经结束，在本年度，我卡布其诺保安部在这风风雨雨一年中有成功的收获，也有失败的教训，在这一年中，保安部的工作具体如下：

首先是小区的车辆分配问题，由于小区的车位有限，再加上小区的车辆比较多，这样一来，给保安的工作带来了一定的压力。小区的车辆到处都停，造成小区的停车一片混乱，多次遭到业主的投诉。在领导的正确引导和保安员的努力下，我们将那些没有车位的业主停车位置尽量调整到小区外围停放，这样也就减轻了小区内停车位置紧张的问题局面。小区的自行车停放也存在了问题，由于离自行车库比较远，业主都把自行车放在各楼前，这样一来，小区楼前就会在停车秩序方面出现混乱的局面。针对此事，我们采取了对自行车停放整理的措施，但效果不是很理想。我们仍在继续整改中。其次就是加强岗位的培训，做好服务工作，严格要求保安人员积极主动的工作态度。在新的一年里，主抓，我们要加大力度检查问题和纠正工作，真正的做到让业主满意、让企业放心。

工作中得意之处：

自己对保安的培训主要针对服务方面，严格要求保安员做好服务，并让业主从心底认可我们的服务，真正的贯彻保安员以小区为家以企业为家的精神。在对保安员的仪容仪表培训中主要以走姿、站姿、言谈部分为主，再者就是培养保安员对工作的积极态度和对工作负责的心态，从岗位出发做到手把手、每个员工都要培训到点上的方法。如发现保安员在岗位上出现与培训内容和工作职责方面出现的问题，将采取及时纠正；针对员工的工作积极性，根据每位员工的性格对症调动，根据性格的差异合理的安排岗位，争取小区业主对我们的服务没有质疑。严格要求每个岗位的保安员对自己所负责的区域概况和业主情况详细了解，这样才会全方位的做到想到业主所想做到业主开口前的工作效率。在车辆的进出指挥方面，我们保安员各岗的配合使得业主车辆进出非常畅通，并得到了业主的认可；在上半年里，我管理处也多次受到联查评比第一的好成绩，因此也大大促进了员工的工作主动性，使得工作能顺利进行。

工作中不足之处：

随着秋收的到来，管理处离职人员比较多、人员流动量较大，使服务质量有了下滑的趋势，因此自己的工作也出现了一定阻碍和困境；在管理过程中出现了不知道从哪方面什么地方着手的疑问和顾虑，最后还是从员工的思想方面作了调整，但效果不是很好。由于保安员的年龄普遍较小，形象各方面自身条件也是不尽人意，再加上自己的培训没有到位，多次受到业主的投诉，这样也给自己的工作造成了一定的压力；也使得自己的工作失去了积极性，认真度也有所减退，对保安员的各项培训内容都没有严格的要求和纠正，便使问题越积越多，越多越难处理，以致于在之后的联查中成绩下滑到了第二名，这样的成绩与本部门有直接关系。在领导的批评和正确指导下，自己重新找回了对管理工作的积极主动性，对员工的各方面培训进行了加强教育，并且加大了检查岗位工作的力度，及时发现问题纠正问题，保证把最好的岗风岗姿展现给小区业主。

新一年的工作计划：

在新的一年里，首先要做的是人员招聘、提高服务质量和工作效率，小区保安代表着物业公司的直接

窗口，要让每位员工以企业为家，并灌输给每位员工自己的得失将关系到企业的发展的信念，只有自己做好才可能带动自己所在部门的同事，大家努力了、齐心了、进步了，我们的企业才会更好，我们所为之服务的业主才会住的放心住得安心住的开心。我们的企业才会越来越壮大。

领导评语：

领导评语：