一﹑项目概述

张家界市泊富·永定广场位于张家界市永定区解放路、人民路、天门路围合所构成的地段，交通便利，形状为长条形，基本规则，场地南北高差较大，总用地面积为19268.41平方米，地块位于张家界市成熟的核心商业圈，东临大庸府城，西邻影视文化城，南面隔街为梅尼百货、香港尚品集团拟开发的大型商业项目，北面为人民医院及临街商铺。

二、规划指导思想及广场定性

1、规划指导思想

①创造地域文化和国际化相结合的整体形象，增强居民的认同感和归属感。 ②创造一个与自然环境协调、平衡发展的环境。

③创造多功能交融的、满足使用者多样化选择要求的，充满生机与活力的休闲广场。

④创建尺度适宜、环境优美、充满亲切自然氛围的城市公共空间和步行系统。

2、广场定性

广场定位为具有时代特色和地域特色，满足市民休闲、娱乐、集会和文化的综合性广场，其沿街设置以底部商业为主，上部住宅为辅的裙房。通过设计，努力把广场营造成城市的起居室，从而能丰富市民的生活，改善城市的公共面貌，提升整个城市的形象。

三、设计构思与布局

整个地块，从东西方向看，由一条贯穿南北的景观大道分成两部分，左边为临街商铺，上层为住宅。右边南部为娱乐建筑，中部为内商业街的商铺，北面为少年宫，供儿童游玩和教育。

从南北方向看，依据地形的欺起伏，分为三个部分。下面部分为绿化与商业结合，以一个中心广场为中心，向周边放射。广场及周边绿地下方为地下停车场。左下角的为百货大楼，一层为停车场，2-3层为商业，3层以上为住宅，其中为了美化环境，设置了一个屋顶花园。会所： 总体分为三个部分，且向内缩进。 前面的空出部分，都种植常绿植物，形成垂直绿化景观。

中部为内商业街的核心地段，且被中间的一条大道分成两部分，在该部分的中间，布置了一条体现张家界特色的本地文化街，并设置了能代表张家界特色的

雕塑，让人们在游玩购物的同时也能了解张家界的特色，也给了外地游客一个对于张家界的一个大体的介绍。

上部左边是院落式的住宅，右边是少年宫。

三个部分分别由三个小型的广场与景观轴线衔接。由南到北，分别是入口广场、跌水广场、花卉展览广场。跌水广场是由两个半圆组成，小的是弧形的跌水，高差7米，最上面是一个牡丹花雕塑。花卉展览广场，右边是半圆的阶梯，逐级上升。左边是花卉展览区，呈阶梯状。

四、交通组织

广场内除了南北向的主轴观光道路外，并设有能够起到减缓其周边交通压力的停车场系统和人行路口。其内部流线四通八达，各功能区块间都互相联系。广场内部设有很多曲径小道及林间道路，它们作为散步路，有着积极创造交往空间，增进广场游人间的交流，使物质环境融入更多的人文情趣的作用。

 

第二篇：商业广场商业分析及业态设计初步方案

商业广场商业分析及业态设计初步方案目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察 论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零 售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的 现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量， 形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通 状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形 成了各具特色的不同商圈。 2002 年 8 月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳 八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这 商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在 2002 年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈， 是指： 以东门步行街为中心的“东 门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商 城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中 路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特 色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在 2003 年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌 现：中心区 CBD 商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、 盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。 老商圈：东门、人民南、华强北。

次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、 龙岗。 新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。 各商圈的特点及竞争优势 （一）东门商圈 东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上追溯到 300 多年前的明 末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商 业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门 商业步行街区由 12 条步行街相连，有 20 多家大型商场和数百家小型商铺，已 投入运营的商业面积超过 50 万平方米， 是目前深圳经营品种最为齐全的商业区， 因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达 35 万人次，节假日更高 达 50 至 60 万人次，年营业额逾 50 亿元。主要百货店有茂业百货、太阳百货、 天虹商场。图 1 东门主要商业步行街 （二）华强北商圈 位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区， 是一个自发性质的电子产品买卖 交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。 其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深 南大道横贯其中，面积达 1.6 平方公里。商圈内拥有 50 多万居住人口，大小企 业一千多家，工薪白领 10 多万人，交通四通八达，20 多路公交车穿行其中，辐 射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达 50 万人次。 发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈： 拥有全国最有影响的电子信息、 钟表、 珠宝、服装等 20 多家专业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等 30 多家 商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达 14 家；拥有大小商家 560 多家，各式门店 3400 多家；有金融和证券机构 40 多家；保龄球馆、迪厅、酒 吧等 60 多家；同时又是达声、桑达、华发等 20 多家上市公司的总部所在地。 整个商圈年销售总额逾 200 亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量 最大的商业区之一。 目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善 交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建 40000 平米的新亚洲电子商城即将开业运营；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使 华强北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北 路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货 的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性的错位 经营、优势互补的格局；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，将把振中路建 设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。

图 2 华强北街 （三）人民南商圈 人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路， 西至和平路，总面积约 1.3 平方公里。 人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑 840 多幢，总 建筑面积 493 万平方米，建筑占地面积为 47．6 万平方米；拥有、国际商场、 西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等 11 家大型商 场，16 家金融机构，33 家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年 等 5 座五星级大酒店；39 家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和 1 万多家公司。 有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基 公司等；全市外资金融机构的 90％在该片区。但近年来，随着片区开发的急剧 膨胀， 交通、 配套、 市政功能、 商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要， 加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。 作为深圳市和罗湖区的商业、 金融核心， 人民南片区担负着深圳发展的龙头作用， 应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势， 因此深圳市政府已出台总投 资额达 3.1 亿元的改造方案， 力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标 志性商业街区和国际化的知名商业大街。 根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依 托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸 70000 平米的“金光华购物广场”已经开业。 商场等也对卖场作进一步调整、 升级， 人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现 代化商业文化中心。 图 3 开业后金光华广场 对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论 证，该区域在地铁开通后增强商业活力。 图 4 人民南商业圈 （四）华侨城商圈 华侨城，“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划， 在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足 高消费人群的消费需求。进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有 良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观＋ 海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。 目前华侨城商圈以铜 锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已 成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。 湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物

中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。 由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点， 也将极大促进华侨城商圈的积 聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。 （五）南山商圈 南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是 2002 年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业 发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈 鼎立的格局。 人口概况 2003 年年全区常住人口为 62.19 万。 后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、 福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在 5-40 岁之间，居住 人口素质居深圳各片区之首。 蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过 3000 名），社区国际化氛围浓烈， 具有较高的消费能力。 2002 年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零 售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售 商业也纷纷入主南山。到了 2003 年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊 城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤 其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了 强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城、南山书城等相继开业， 以及在建的 10 万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山博物馆、 歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增 强。 保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积 10 万平方米左右，该项目紧邻海岸商 业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。 图 5 保利文化大厦 海岸购物中心也是 10 万平方米购物中心， 开业后南山商业圈的格局将发生变化。 由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我 们密切关注的， 我公司 N10 区项目在业态设计上不仅要注意与宝安 25 区老商业 圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。 图 6 海岸购物中心 （六）深南中商圈 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场 等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市广场这一大型购物中心的出

现，必将推动深圳商业业态的发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提 升深南中商圈的品位，华润商城的建设是该商圈实力形成的强化剂。 图 7 开业后的华南万象城 （七）宝安商圈 “二线关”管理改革具体措施的进一步实施和地铁一号线延伸等，对宝安新老城区 的经济带来了突飞猛进的发展，使关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举 进驻宝安。加上许多宝安本土的大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为 辐射面的宝安商圈正在形成。 3 年前宝安只有 100 多万人口，2003 年宝安区的常住人口达到 182.73 万，实际 上在宝安生活的人口据估计达到 400 万，约占了深圳的半壁江山。人口意味着 消费力，人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时，宝安近年房 地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地区新兴商圈的 崛起提供了基础性平台和有力的支撑。 宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，尔后恒丰商场、佳华平价商场、新一 佳相继出现，进入 21 世纪后，宝安巨大的消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝 安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来的商业步行街，上 万平方米的大商场已有 20 家左右，而商家进驻的步伐也越来越快，人人乐、沃 尔玛也相继开业。沃尔玛驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资公司投资 兴建。 目前，宝安区政府计划把宝城 25 区改造成关外的华强北，改造后的功能被定位 为宝城的大规模、多功能、一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝 安将出现成规模的商业旺区。 （八）龙岗商圈 龙岗商圈指龙岗中心城区域。龙岗中心城是深圳东部地区行政、文化中心，一座 现代化花园式卫星城市，中心城面积 32 平方公里，规划人口 25—30 万人，随 着新城区中心的建设，本区域将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三 产业为主体、高新技术产业为导向的综合型现代化新城区。 龙岗巨大的商业发展空间已引发了一场声势浩大的造 MALL 运动，除世贸中心 外，目前在建的有五洲风情 MALL、鹏达假日 MALL、星河 MALL，三个项目加 起来超过６０万平方米，如此规模的重复造“MALL”，必将会产生明显的商业结 构性失衡。 新商圈不断崛起 （一）皇岗口岸商圈浮出水面 皇岗口岸 24 小时通关和地铁即将开通，直接刺激了皇岗口岸商业的发展，人人 乐、国美已先入为主。而皇御苑推出的 5 万平米裙楼皇御商城，将改变皇岗口岸 无大型商业业态的局面，将为皇岗商圈的兴起起到领航作用。

皇御商城占据亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸的一线位置，南面一桥相连，直 通香港；北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区的一级 辐射区，位置优越，辐射深港两地 1400 万人口的庞大消费市场；交通便捷，未 来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。 皇岗口岸实施 24 小时全日通关后，通关条件和服务不断完善，日通关人流量达 6 万人次。随着大量住宅物业的开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近 10 万人，流动人口达 15 万之多。由于片区多为中高档住宅，居民消费力较强，商 业基础坚实，因此，占据皇岗口岸一线位置的皇御商城，拥有诸多市场利好因素 支撑，犹如位于罗湖口岸的罗湖商业城，将成为港人及游客的另一购物及娱乐天 堂。 （二）布吉商圈即将问世 布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁华的区域，95 年以来，受购房入户政 策的影响，布吉因其紧靠罗湖的特殊地理条件，使得特区内的大量人口涌向这里 置业，过去一个荒芜的小镇，一下子变样了，爱热闹的香港人也纷纷赶来这里安 家，几年时间，布吉变成了拥有 60 万人口的广东第一强镇。 然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪的布吉联检站 进入市区的东门、华强北等地购物、消费。目前，布吉已走向了“旧城改造”和“中 心区开发”的第二次城市发展道路，其中心区开发必然要对房地产和商业布局进 行规划。在开发的中心区核心地带已建有大世纪花园、灏景明苑、丽日翠庭、金 运家园等楼盘， 而灏景明苑和金运家园都设有约 2 万平方米的商业裙楼， 在金运 家园和大世纪花园之间， 沿路酒楼、 咖啡厅、 百货店等小型商业布点已成行就市。 最具商圈形成趋势的是金运家园附近正在开发的 4 万平米的万佳商业楼盘， 万佳 进驻布吉，必将促成布吉新商圈的形成。 深圳商圈飞速发展的原因分析 （1）、经济的发展带来商业的繁荣 改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP 水平远远高于全国平均水平， 2003 年，全市实现 GDP2860.51 亿元，同比增长 17.3%。人均 GDP53887 元，同比 增长 7.5%，持续稳定的经济增长环境，极大地改变了人民的生活，给商业提供 了新的发展空间。 2003 年深圳完成社会消费品零售总额 801.77 亿元，比上年增长 16.3％。其中， 批发零售贸易业零售额 661.35 亿元，增长 20.5％，饮食业零售额 133.91 亿元， 下降 0.2％。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值 224.54 亿元，增长 14.0％。 消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长 48.7％，汽车销售额增长 150. 8％，文化办公用品销售额增长 117.1％。 （2）、开放的市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够迅速崛起 的根源所在。 （3）、人口的增加和居民收入的增长，使深圳消费空间进一步扩大。

（4）、通关时间的延长和通关政策的放宽促使大量港人来深购物、消费。据统 计，2001 年，港人北上广东消费达 220 亿元以上，其中一半以上在深消费，这 一数据已呈不断上升态势。 （5）、交通状况的改善特别是深圳地铁的开通，进一步推动“商圈运动”的发展， 同时增强了各商圈的幅射力。 （6）、房地产开发的升温和无数高档楼盘、高尚社区的涌现，是商圈不断兴起 的催化剂。 （7）、中国加入 WTO，促进了国际间的交流与合作，使市场竞争进一步加剧， 国外商业巨头的进入，进一步提升了各商圈的竞争力，同时也促进了本土商业的 发展。 深圳商圈存在的的问题 深圳商圈虽然发展迅速，商业虽然繁荣，但与上海相比，还有明显的差距，目前 尚没有一个名扬全国的商圈，各商圈也没有象上海的徐家汇商圈一样，拥有太平 洋百货、东方商厦、港汇购物广场等响当当的招牌企业。究其原因，主要有： （1）、深圳市场完全开放，缺乏政府规划的指导。开放的市场虽然给企业带来 活力，但也造成了开发、经营的盲目性，导致商圈之间和商圈内各店铺的经营特 色不明显，这是深圳各商圈无法出现领军商业企业的根本原因。 上海的徐家汇商圈，是由政府牵头组建徐家汇商城集团，通过集团的宏观调控， 确保商圈规划的错位经营。 （2）、由于商圈不能错位经营，使各商圈经营产品无特色，商场主题定位模糊， 缺乏严格的功能区分， 这样就产生两种不良后果： 一是“千店一面”的趋同化竞争， 不断引发价格战；二是无法成功地将人流引导上楼，使二楼以上商铺空置严重， 甚至东门商业圈的二楼经营状况也不佳。 （3）、交通拥挤、停车场不足制约了商圈的繁荣发展。任何一个商圈的形成和 发展，都离不开优越的位置和发达的交通，但随着汽车家庭化，汽车数量剧增， 各商圈路面交通已不适应发展的需要，交通阻塞、没地方停车的现象在各商圈普 遍存在，有的商场甚至没有停车场，有的把地下停车场改为超市，这样做似乎提 高了商场利用率、扩大了规模，但往往导致中高层消费群减少，销售额下降，失 去了具品牌忠诚度的顾客。 （4）、绿化面积、公共空间有限，导致顾客消费时间缩短，集客率降低。 （5）、房地产开发商与商场运营商脱节，一些商业楼盘的开发往往不符合商业 运营的要求。特别是大量群楼商业，选址荒谬，根本不适应商业经营。 深圳商圈发展趋势

（1）、老商圈升级、突破 作为深圳的老商业旺区， 人民南、 东门、 华强北三大商圈一直是人们关注的焦点。 自 1997 年以来，深圳有关部门先后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著 效果。 华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提的是铜锣湾百 货计划投资 3000 万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为 一体的商业街区。 人民南商圈的改造方案已出台， 深圳市政府已下决心投资 3.1 亿元把人民南打造 成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业街。 人民南的 改造，将会把罗湖口岸、国贸、东门步行街三个商业区激活和连通，将形成深圳 规模巨大、特色分明而具内涵的东门---人民南商业圈。 （2）、深圳中心区将构建新的“顶级商圈” 中心区北区------也就是深南大道以北的这一片中心区是未来深圳的行政、 文化中 心。在这 180 公顷的中心区北区，建有深圳的主要行政设施，如市民中心、文 化中心、电视中心等。同时，一幢幢高级写字楼、豪宅拔地而起，是未来的高尚 片区。从工作、居住人群来看，未来中心区北区必然是社会名流的聚居地，其文 化设施也将吸引大量市内以及来深旅游观光客，大量高素质、高收入的人群自然 蕴涵着巨大的商机。 据了解， 中心区内已有购物公园和世纪家居广场， 尚缺少大型的综合性百货商场。 天虹购物广场的进驻直接填补了这一空白。 天虹购物广场是天虹斥巨资打造的商 业旗舰店，选址于星河国际，将目标顾客定为白领、金领的成功人士，也就是将 锁定中心区的集中消费群体。 定位于高档的大型综合性百货商场的天虹购物广场作为进驻中心区的第一家百 货商场，透视了中心区的商业前景。天虹购物广场的此次进驻中心区，首先占据 了地理上的优势。而且其高档百货商场的定位，符合政府的规划，也顺应了市场 的需求，前景非常让人看好。 建筑面积达到 10 万平方米的中心城生态型购物中心出现，标志深圳中心区商业 圈即将形成。 （3）深圳滨海中心区商业圈即将形成 宝安滨海中心区是深圳唯一经过政府规划的滨海 CBD 区域，该 CBD 内中高档 住宅区域大量兴建，此外将有无数高级写字楼、酒店以及一些知名的展馆和滨海 旅游娱乐场所，随着房地产的进一步开发和积聚，各路商家将会往此迁徙。 政府规划形成 50 万平方米的核心商业圈。 （4）、关外将不断闪现新的商业亮点 随着二线关的改革及关外新兴城镇的崛起，必将促进关外商圈的形成，龙华、福

永、沙井、横岗将凭借其优越地理位置和基础设施率先起跑。 （5）、伊岗---八卦岭---清水河大商业物流园区现趋形 深圳市政府已将伊岗---清水河规划为深圳的物流园区， 目前已紧锣密鼓地建设之 中。该区人口密集，近在咫尺的八卦岭工业区有很多工厂已从此地退出，一部分 厂房已为商用，家居商场密布，目前盘踞此地的有香江、金海马、新世纪、国安 居、百安居、好又多、华润、新一佳、一致药店等，随着物流园区的建成，这里 必将成为物流最为丰富的商圈。 （6）、新型社区是众商家争抢的另一要地 深圳新型社区不断形成，每一社区聚居着大量人群，暗含着商机，商业配套设施 不断完善，因此，商业社区化是未来商业发展的另一趋势。沃尔玛在深圳开设新 型社区店，足以说明社区商业经济的发展潜力。 谁将成为跨越楚河汉界称雄市场的王者 据统计，目前全市已有各类连锁企业 100 多家，在市内外开设的各类门店 3000 多间。2000 年深圳商家排名全国零售百强只有万佳和百佳，2002 年进零售百强 的深圳企业增加到 8 家，华润万佳排名第 7 位，新一佳、人人乐、民润、铜锣湾、 百佳、天虹、茂业分别排名第 22、26、29、34、36、45、48 位。这说明深圳 零售业发展快，市场很活跃，另一方面也反映出深圳零售业实力不强，没有形成 象华联、联华一样的全国强势企业。 虽然深圳商圈异彩纷呈，各零售商也群雄而起，但要想成就全国乃至跨国名牌企 业，尚有待时日。因为深圳的零售企业尚未形成强有力的核心市场竞争力。 深圳商圈在形成的过程中，其利润空间已吸引新的企业加入零售业中，使零售业 的竞争越来越激烈，竞争必然会导致深圳新一轮资源整合、行业洗牌的风暴。经 过洗牌后，深圳零售业的竞争会进一步增强。华润万佳已完成了联合，并向内地 发展，新一佳、民润、百佳、铜锣湾、茂业、天虹、岁宝等企业也正加速扩张步 伐，规模不断扩大，这些零售企业能否成为称雄市场的王者？我们拭目以待。 二、深圳宝安商业圈分析 宝安商业市场分析主要观点： ■超市竞争激烈，新一佳与万佳百货等是主要竞争对手，以沃尔玛加入宝安商圈 为标志，深圳宝安商业物业开发进入新时代。深圳国际信托投资公司投资兴建商 业物业，沃尔玛事前与深国投确定总体建筑规划，标志超市类商业物业规划最高 水平。 ■以翻身路天虹商场为标志，宝安商业从超市竞争为主，转向百货的激烈竞争， 海雅百货与天虹之间是百货类别主要竞争对手。 ■深业新岸线等滨海中心区项目将吸引市区前来购买住宅，其中从业内人士了解 在深业新岸线前期认筹的客户中关内的客户约占 50%左右。著名品牌地产商的 进入逐渐消除关外心理障碍，带动滨海中心区住宅建设大大加速。优质教育学位 增加和购物中心兴建，将鼓励市区人群前来宝安置业。以宝安区政府明年入住新 办公大楼为标志，写字楼物业开发将逐渐开始。

■ 以香缤广场的兴建为标志， 购物中心业态开始在宝安兴起， 中高档购物中心要 先入为主，起点要高。 ■ 滨海新区需要购物中心新的业态，需要打破传统裙楼商业物业低档开发格局， 需要定位为中高档购物中心，实现购物、休闲、餐饮、娱乐一体化。 （一）宝安宏观商业市场分析 宝安由于经济发达，消费市场日益扩充，逐渐成为深圳的零售业旺地。全区 30 00 平方米以上的商场已经发展到 40 多家，其中上万平方米的商场 18 家。2002 年宝安社会零售总额达到 80 亿元，位于罗湖、福田之后。（附图） 进入 2003 年，宝安商贸业继续保持强劲发展势头，一季度全区共实现社会零售 总额 27.98 亿元，比上年同期增长 24.4%，社会消费力旺盛；商铺成交也比去年 大幅增长，销售面积 1.4 万平方米，成交金额 1.5 亿元。 宝安的城区及一些镇的繁华地带附近的厂房已有许多成功“工转商”，宝安的旺区 闹市也开始由工业向商业转型，市场硬件建设水平、经营手法以及管理水平稳步 提高。 区镇间商圈专业业态区别明显 宝安目前已形成多个初具规模的区镇商圈，而且区镇间商圈行业氛围划分明显。 比如龙华镇形成了服装商圈，有万众城服装批发市场，房地产销售额约占整个宝 安区的 1/3。福永镇形成了家私商业圈，其家私商贸城为全市最大的家私批发市 场。新安街道则形成电子、五金、百货商业圈，西乡形成了建材批发的商业圈， 公明镇则形成了荔枝产销商业圈。 图 8 宝安区商业圈分布 城区商圈依托各大商场形成发展 目前在宝安城区，以各大商场为依托，各自形成了几大商圈，各有特色，如以万 佳为中心的新安湖商圈、以新一佳为中心的公园路商圈，各个商圈特点不同，但 尚未形成一个真正的商业中心。 由小型单一向大型综合发展 目前宝安的商业已从小型单一型的街铺向大型综合型的超市百货方向发展， 如万 佳、天虹、海雅等纷纷落户，已拥有 3000 平方米以上的大型商场 33 家，其中 上万平方米的大型、特大型商场 18 家，此外还拥有各类专业批发市场 13 家， 星级酒店 22 家。 大型超市竞争激烈 宝安是广东乃是全国经济最为活跃的城镇之一， 其蕴涵的巨大商机吸引了无数商 家，成为各零售商家的必争之地。沙井电子城、华润万家沙井店、天虹商场相继 开业后，海雅百货、沃尔玛也入驻宝安，各大卖场之间的竞争相当激烈。 商业形态逐渐转变 宝安商业正逐渐由零散街铺向大型超市进行转变， 经营形态也从单纯的商品买卖 进化到以提倡服务、购物环境的商品交易。

投资主体多元化 相比较以往传统的商铺销售对象，现时商铺投资已成为大众化的投资工具。 （二）宝安零售业特点 与深圳市区相比，宝安现正处于深圳零售业发展的第二阶段，大型超市、百货商 业形态逐步普及，目前已形成了超市百货业与传统街铺并存的格局，各百货超市 间竞争激烈。 98 年之前宝安零售业最大特点是以临街商铺经营为主，随着新一佳、万家、天 虹、 海雅、 沃尔玛等商业连锁机构入驻， 大型超级市场与百货逐步占据主导地位， 成为宝安零售业的主力军。 （三）主城区商圈划分 新商圈不断出现 随着城市的发展，宝安除原宥的新安街区、西乡街等传统商业区域外，在城市的 原有工业区域基础上逐步发展，新的商业不断崛起，各区域已经具备新一代商圈 规模。由于政府规划等因素影响，商业发展逐渐步入轨道，向多点多层次的方向 发展。目前宝安城区的商业大体呈现如下的格局： 以万佳为中心的新安湖商圈和以佳美达百货为中心的十区商圈历史较久， 商业气 氛浓厚， 彼此连锁紧密， 辐射范围较大， 是目前宝安城区最繁华的商业区域之一。 以天虹为中心的翻身路商圈商业定位档次较高，辐射规划的宝安新中心区，地理 位置优越，发展空间较为广阔，现实已发展得颇具规模，这是我们重点分析的商 业圈。 以新一佳为中心的公园路商圈属于区域性商业中心， 其面向的客户群体主要为附 近工厂员工，商业档次相对较低。 以华城百货为中心的上合商圈位于 31 区上合市场旁，定位于满足周边居民的配 套，面向的客户群体主要为工厂员工和部分上合村民。由于地理位置的局限性， 它的影响范围不是很大。 以万业城百货为中心的弘雅商圈为新兴的商业区域， 由于所在区域楼盘供应量较 大，随着新楼盘的不断入伙，人气渐旺，潜在消费力巨大。 以南城百货和佳华商场为中心的西乡商圈属于兴起时间较早的老商业闹市区， 在 宝安的知名度很高，也是目前城区外最为繁华的商业区域之一。 以万佳和天虹为核心的沙井商圈已经形成，但该区域购买高档商品依旧到市区。 即将兴起的宝安 CBD 商业圈，将为宝安乃至深圳未来的核心商业区。 （四）主城区商圈细分分析

目前在宝安城区， 以各大商场为依托， 各自形成了几大商圈， 形成良性竞争格局， 但高档商业项目几近空白，缺少一个真正的商业中心。 以万佳为中心的新安湖商圈 商圈概述 宝安二十五区是宝安历史悠久、商业气氛最为浓厚的商圈之一。该区域周围主要 是住宅区， 市政配套、 生活配套设施相当完善， 片区消费力强大。 以商圈为依托， 住宅物业发展良好，而新楼盘的入伙也增强了这一带的人气，片区已形成住宅与 商业交互促进发展的良好氛围。 随着宝安万佳 2000 年元月份进驻新安湖商城，以万佳百货为中心，建安一路商 业街为中轴，依托住宅区的强大消费力，整个商圈被带动起来，商业气氛渐浓， 已经成为宝安现今商业气氛最浓的区域。 由于受到新圳西路狭窄路况以及甲岸村 农民门面档次的影响，商圈的发展受到较大限制，上升空间会受到一定的制约。 核心店 万佳百货 万佳百货宝安店是万佳在关外的第一家分店，营业面积 23000 平方米，经营品 种 10 万种。这里拥有现宝安区所独特的现代化、信息化导购，大型触摸式电脑 和信息电视为购物者提供最新的商品发布信息， 在这里还可以查询到公交线路和 天气预报等信息。 齐全的商品、 中档的定位、 专业化的经营加上万佳良好的口碑， 使这里成为宝安白领主要的消费场所。 图 9 万佳百货 其他主要商业 新安湖商业城 世界广场购物城 专业市场 宝港家居电器广场、宝港电器批发中心。 宝港家居电器广场位于五区新安二路，占地约 20000 平方米，专业从事家用电 器、家具的批发零售，是美的深圳两大代理商之一及格力股东之一，日前又成为 澳柯玛深圳的总代理。目前入驻的有多个知名品牌，成为宝安人购买电器、家居 产品的优势。主要商服物业业态分布： 类型物业名称业态分布备注 大型超市、百货万佳百货 -1 层：蔬菜、肉类、水果等鲜菜超市 1 层：食品超市、糖酒等

2 层：男装、鞋 3 层：女装 4 层：儿童婴儿服装、玩具、电器等。 新安湖商业城 1 层：男女服饰、成衣纺织品、化妆品、饰物、音响电器 2 层：男女服饰、童装、美容、个人护理坊等。 世界广场购物城 1 层：时装、皮具、美容美发等 2 层：酒吧、美容 主要专业市场宝港家居电器广场 1 层：小家电、电脑、数码产品等 2 层：电视、空调、音响等家用电器 3 层：家具、家居饰品、办公家私等主要商家有美的、松下等 永利家私 新港家私 富马家私等专业经营家具、办公家私分布于建安一路、新安二路 购买力分析 宝安 2002 年社会消费品零售总额达 95.84 亿元，比上年增长 19.3%，消费需求 继续保持较快增长势头，新安是宝安区委区政府所在地，是宝安区政治、经济、 文化中心， 辖区总面积 24 平方公里， 总人口 34 万人 （其中户籍人口 8 万多人） ， 街道经济一直保持 20%左右的增长速度健康发展， 城市居民人均收入 2.38 万元， 农民人均收入 1.08 万元。片区经济发达，消费旺盛，购买力较强。 资料来源：宝安区计统局《2002 年国民经济和社会发展情况》新安招商网资料 周边配套 该地段的市政、生活配套设施相当完善，周边商铺业态齐全，银行、书店、酒楼、 肉菜市场、手机店、服装店、餐馆、麦当劳、珠宝行、花店、电器行等与日常生 活相关的配套设施应有尽有。 竞争个案 八区惠明盛地产商业项目 近 4.6 万平方米大型综合性商业项目，物业形态倾向于做大型购物中心，前期正 与多家大型商业管理机构进行意向性接触， 以便在规划设计阶段进行相应设计以 满足需要。该项目计划引进家乐福等大卖场。 图 10 香缤广场 交通状况分析 商圈拥有发达的交通网络，建安路、宝民路等几条主要交通干道穿境而过，交通 极为便利。途经的主要公交路线有：603、604、611、661、662、311、320、 507 等。 周边商业街分布： 周边主要商业借新圳西路商业街服装、食品、药店、美容美发、音像、通讯、家 居、彩印、电子、培训、眼镜、工艺品店、便利店等。 建安一路商业街（甲岸村口到新圳河间路段）服装、通讯、彩印、音像、餐饮、 美容美发。 建安一路商业街（新圳河到新安二路段）服饰、珠宝、银行证券、通讯、家居、 餐饮、药店、便利店、花店等。

建安一路商业街（甲岸村口到兴华二路段）服饰密集分布，通讯专营店较多，其 余为家具、餐饮、电子、音响、厨具、药店、便利店、美容美发、小五金、茶叶 店等。 价格水平 万佳租金水平：35 元/㎡.月，每年递增 5% 临街商铺租金水平：五区临街铺面 245 元/㎡.月 桥头临街铺面 204 元/㎡.月 新安湖商城售价（95 年）：1 层 10000 元/㎡ 2 层 8000 元/㎡ 新安湖商城租金水平： 1 层：部分铺位月租 2500-3000 元/㎡，铺位平均月租 2000 元/㎡左右 整体租金水平：80 元/㎡.月左右 2 层：个别临扶梯处铺位月租 2500 元/㎡，铺位平均月租 1000 元/㎡左右 注：新安湖商城因 2 楼现时经营状况较差，1、2 楼租金水平相差较大，参考意 义不大。 以佳美达、海雅百货为中心的十区商圈 商圈概述 十区商圈是宝安区政府重点规划扶植的商业区，拥有优美舒适的购物环境、便利 发达的交通网络以及完善的商业服务设施。 根据区政府 《宝安商业发展工作要点》 指出，目标是将其建设成为集休闲、购物、娱乐为一体的商业旺区。 商圈以泰华商业城内的佳美达百货为中心，周边密集地分布着华丰商业服装店、 创业电子城、顺电、建安小商品批发市场等商业网点。与佳美达为邻的冠城世家 有 4 万平方米的商铺，大富豪百货已入驻，位于原 25 区万宝电子厂有海雅百货 入驻。 随着商业区域的拓展、辐射范围的增大，该商圈逐渐与新安湖商圈相连接起来， 有望发展成未来宝安城区的商业中心区。 核心店 佳美达百货 佳美达百货在宝安并无大的名气，此店是除翻身路分店外的第二家门店。商场规 模不大，存在着商场小、低档次商品多、商品品种少的通病，但是经常推出的特 价商品策略还是吸引了大量顾客的光顾。此外，该区域大型综合商场的缺乏也成 为片区居民生活消费的主要场所。 图 11 佳美达百货 海雅百货 2003 年 8 月份，海雅百货的第一家分店在宝安 25 区开业，正是瞄准了 10 区商 圈此类大百货的空白，此番海雅有望作为龙头百货带动宝安 25 区整个商业化改 造和其他关联业态的进驻。 图 12 海雅百货 其他商业

华丰广场 建安小商品批发市场 大富豪 SHOPPINGMALL 大富豪集团整体租赁冠城世家前进路部分总建筑面积约为 4 万平方米商铺， 商业 打 MALL 概念，-1 层和 1 层部分为超市，1 层和 2 层设置为服饰、皮具品牌专 卖区，3 层为大型酒楼，4 层为大富豪自营夜总会，与海雅百货共同成为本商圈 的核心商业物业。 图 13 大富豪百货 图 14 好百年（位于前进路） 图 15 宝安前进路沃尔玛 沃尔玛前进路店是我们重点分析的对象， 该项目是专门为沃尔玛定制的标准商业 物业，地上三层，地下一层作为停车场。前面拥有小广场，设置大量休闲椅子。 一楼是蔬菜、生鲜水果、熟食，其中大型厨房设置在一楼中间位置。 二楼是电器，办公用品，图书，冷藏食品。 三楼是服装、皮鞋、化妆品，药店，家居用品等等。 整个购物广场只设大型扶梯，不设垂直客运电梯。 沃尔玛选址主要要求： 1. 2 公里范围内人口 12-15 万人。 2. 物业纵深 50 米以上，临街面不低于 70 米。 3. 层高不低于 5 米，期房要求不低于 6 米。 4. 柱间距 9 米以上。 5. 至少 300 个顾客免费停车位。 图 16 前进路天虹百货宝安第二家店 专业市场 创业电子城、惠宝厨具专业市场、顺电家具 顺电位于创业一路与建安路的交汇处，作为深圳家电业的龙头企业，顺电以“品 牌带动消费”为宗旨，以国际、国内名牌商品为主导，走高端客户路线。其公开 承诺的“差价补偿”政策，以抢占宝安家电市场份额。 主要商服物业业态分布 类型物业名称业态分布 大型超市、百货沃尔玛三层：百货类 二层：电器、图书、音像制品；冷藏食品。 一层：超市生鲜熟食、食品、蔬菜 佳美达百货 1 层：百货类 2 层：食品、鲜果、日用百货超市 海雅百货 1 层：化妆品、鞋、皮具 2 层：服装

大富豪 SHOPPINGMALL -1 层和 1 层：品牌店、超市 2 层：男女服饰、皮具等 3 层：酒楼 4 层：夜总会 主要专业市场顺电 1 层：电视、电脑、数码产品、办公电器 2 层：空调、冰箱、洗衣机、小家电 3 层：家居、卫浴 4、5 层：精品家私 创业电子城 1 层：电子元器件 2 层：电脑配件 惠宝厨具市场 1 层整层经营厨具类产品 交通状况分析 该商圈与万佳商圈紧密相连，建安路、创业路等主要交通干道贯穿其中，交通便 利。途经的主要公交线路有：602、603、613、616、618 等。 周边商业街业态分布 周边主要商业街前进路商业街家居建材、餐饮、电子、银行证券、家电、药店、 便利店、服饰等。 华丰时装商业街以服饰商品为主 价格水平与销售情况 冠城世家商铺均价：18000 元/㎡。 冠城世家面向兴华路 1 层商铺均价：21000—22000 元/㎡；租金 200 元/㎡。 冠城世家商业步行街商铺均价：1 层 14000 元/㎡；2 层 8000—9000 元/㎡。 以宝安新一佳为中心的公园路商圈 商圈概述 商圈依托新一佳和灵芝公园，沿公园路周边形成了以餐饮业为主的商业街，除餐 饮业，通讯类店铺在该商圈分布也较为集中。周边工厂众多，因此该地区主要消 费者为工厂员工，此商圈消费层次较低，表现比较平稳，是宝安区域性商业中心 之一。 核心店 新一佳百货 新一佳百货是较早进驻宝安的市内大型商场，营业面积 27000 平方米，生鲜类 产品是其最大亮点，其蔬菜瓜果是由新一佳无公害蔬菜基地直接供货。其主要面 对的顾客是附近工厂的员工和周边老住宅区的住户， 走的是中档偏 4 路线， 在价 格上有一定优势。商场购物环境一般，作为最早进驻宝安的市内大型百货，在宝 安还是具有较高的知名度。 其他主要商业 公园路商业街铺 主要商服物业业态分布

类型物业名称业态分布备注 大型超市、百货新一佳 1 层：食品鲜果超市、化装品、首饰、通讯等； 2 层：家用百货超市、家电 3 层：男女服饰 4 层：音像、玩具、书店等。肯德基与一楼卖场相连。 周边商业街业态分布： 周边主要商业街公园路商业街饮食店密集分布、通讯店也较多、其余包括彩印、 音像、便利店、美容美发店等零散分布。街铺 以天虹和万佳为核心的沙井商圈图 17 佳华商场图 18 万佳百货图 19 天虹商场 沙井商圈过去以佳华为主，后来市区的万佳百货进入沙井，在超市经营与中低档 百货方面占据较大市场份额，天虹商场进入沙井，蚕食了万佳的百货业务。目前 万佳百货四楼空置，整个商业竞争比较激烈。 以宝安天虹为中心的翻身商圈 商圈概述 该商圈的主要特点是工厂少，住宅区密集分布，周边居民消费需求旺盛。目前以 天虹商场、肯德基、面点王为中心，以创业路和翻身路为辐射圈，在周边住宅群 中形成了较高规格的商业圈。 片区依托位处高起点规划的新中心区这一得天独厚的优势， 远期发展目标为以休 闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的都市 商业圈，商业发展前景看好。 核心店 天虹商场 天虹商场宝安翻身路店位于宝安新城创业路与翻身路交汇处，营业面积 20000 平方米，经营十几万种商品，采用其惯常的“百货+超市”的业态，走中高档路线， 经营情况良好，在整个宝安商圈中，天虹处于领先位置，这里成为宝安主要的中 高档消费场所。 图 20 天虹商场宝安翻身路店 天虹商场宝安翻身路店属于区域型购物中心，主要业态分布特点百货＋一层超

市。 专业市场 宝安电子城 宝安电子城以经营高科技电子产品为主，一期 4300 平方米经营面积，主要经营 电子元器件、电脑、办公自动化、音像制品、网络系统等。现已成为宝安的区域 电子产品物流中心。 主要商服物业业态分布 类型物业名称业态分布备注 大型超市、百货天虹商场 1 层：鞋类、皮具、化装品 2 层：超市、花卉、工艺品 3 层：女装、休闲服、小百货 4 层：男装、童装、家电、文化用品面点王、肯德基 主要专业市场宝安电子城 1、 2 层：电子元器件 3 层：品牌电脑及配件 周边商业街业态分布 周边主要商业街翻身路商业街五金、建材类密集分布，其余包括家居、银行、便 利店、音像、餐饮、美容美发等街铺、裙房等 创业路商业街 以万业城为中心的弘雅商圈 商圈概述 在弘雅商圈中，万业城百货处于中心位置，周边上川路、建安路依托万业城百货 逐渐形成了一个小商业核心带，成为弘雅片区主要的消费场所。此商圈前几年并 不引人注目，由于楼盘开发较为集中，随着雅豪轩、雅然居、都市丽舍等楼盘的 相继开发，片区居住气氛浓厚，消费需求的旺盛带动商业的发展，现今商业气氛 越来越浓。 核心店 万业城百货 万业城百货位于宝安 29 区建安路与上川路交汇处，营业面积 10000 多平方米， 是弘雅片区最大的综合性商场。商场走中档路线，商品品种较为丰富，经营情况 尚可，客户来源主要是周边住宅区的住户。 主要商服物业业态分布 类型物业名称业态分布 大型超市、百货万业城百货 1 层：鲜果、食品超市 2 层：服装、家电、书籍、音像制品 周边商业街业态分布 周边主要商业街上川路商业街沿街商铺：餐饮、通讯、茶艺、药店、便利店、银 行、家私、美容美发等零散分布。上川路、建安路沿街商铺

建安路商业街 以华城百货为中心的上合商圈 商圈概述 位于 31 区的上合商圈布局是以华城百货、上合市场为中心，以上川路、上合路 为两条轴线，向周边地区进行辐射。其消费群体主要为周边工厂员工，其次为上 合村本地人，因此，商圈经营档次以中低档为主。 核心店 华城百货 华城百货位于上合市场旁， 营业面积 5000 平方米， 由一家大型家私城改建而成， 是上合较大的一个超级市场。商场里的商品以中低档为主，购物者主要为工厂员 工和上合村本地人。2001 年开业至今，因自身定位准确，经营状况良好，成为 周边居民主要的饿消费场所。 其他主要商业 上合市场 上合市场位于华城旁边，1 层是肉菜市场，主要以单独小铺位形式经营，2 层是 华丰服装市场。服装市场整体经营档次较低，近年来，由于受到超市内中低档服 装专柜的冲击，服装市场已迅速萎缩，经营状况不佳。 主要商服物业业态分布 类型物业名称业态分布备注 大型超市、百货华城百货 1 层：家电、音像、药店等 2 层：鲜菜、食品超市（2/3）、服装、皮具（1/3） 上合肉菜市场摊位经营鲜肉、果菜等上合市场 1 层 华丰百货时装男女服饰、服装、童装、成衣纺织品等上合市场 2 层 周边商业街业态分布 周边主要商业街上川路商业街种类较为齐全， 主要包括餐饮、 通讯、 建材、 文具、 家居、美容美发、便利店等。 上合路商业街服饰类门店密集分布，其主要包括美容美发、杂货铺等。 以南城百货和佳华商场为中心的西乡商圈 商圈概述 西乡商圈是宝安的商业老区，兴起时间较早，在宝安的知名度很高。以南城百货 和佳华商场为中心，沿着西乡街的两旁紧凑地分布着几百家商铺，汇聚了大量人 气，被当地冠以“小东门”之称，整体经营档次偏低，是目前宝安城区之外最繁华 的商业区域之一。 西乡商圈最大的特点就是商业物业过度开发，片区商业竞争非常激烈。在以西乡 码头为中心的 2 公里区域内密集分布着六家大型商场：南城百货、佳华商场、新 一佳、福中福购物广场、大新百货、港惠购物广场等，区域市场相对饱和。佳华、 南城、新一佳都处于西乡最繁华的中心地带，三者之间定位相近，距离相隔也不

远，竞争犹为激烈。 过度竞争下经营不善已经停业的铜锣弯百货。 图 21 宝安铜锣湾 核心店 南城百货和佳华商场已开业多年，新一佳 2003 年进驻原来的泗海百货，且三个 商场位于商圈中心繁华地带，是西乡商圈的中心。南城百货营业面积约 5000 平 方米，佳华商场营业面积约 7000 平方米、新一佳营业面积约 1.2 万平方米，经 营范围基本一致，都是“超市+服装、家电等”的经营业态。 图 22 南城百货 图 23 佳华商场 其他主要商业 泗海百货虽处在商业中心，但由于竞争激烈和经营管理不善导致开业不久就停 业，只好让位于新一佳，铜锣弯百货位于西乡麻布村，地理位置偏僻，营业面积 约 3 万平方米，开业不久即宣告停业，福中福购物广场营业面积约 3 万平方米， 主要服务于福中福花园及周边工业区里的工厂员工，定位低档路线，勉强维持惨 淡经营，现在已将大部分面积让位于世纪中心家居市场（目前正在装修中）。 主要商服物业业态分布 类型物业名称业态分布 大型超市、百货南城百货 1 层：永安商业城，经营服饰、化妆品、珠宝等； 2 层：食品、日化日杂、厨房用品、烟酒； 3 层：服装、皮具、床上用品、美容化妆品； 4 层：电器、灯具、文体用品、书店、音像制品。 佳化商场 1 层：食品超市； 2 层：日化日杂、化妆品、床上用品； 3 层：五金、电器、服装、文体音像制品。 新一佳综合超市和少量种地档百货商品 港惠购物广场综合超市类商场 大新百货超市类商场 主要专业市场恒威源美食休闲广场餐饮、休闲类商场 家具广场专业经营家私类，河西路与宝安大道交汇处密集分布 周边商业街业态分布 主要商业街西乡商业步行街服饰、日杂、饮食等零散的临街商铺 西乡街道服装、首饰、通讯类产品、各地风味食品 （五）商业经营模式分析 通过市场调查，对深圳市及宝安区的商业经营模式进行综合分析，主要有以下模 式：

大型商家参股 商家以品牌的形式参股而最终获得商业物业的使用权或所有权。 商家与发展商进 行利润分成。商家进入物业所花费的成本较高，一般而言，除非商家认为该物业 对于其业务拓展存在必需性，才会考虑此经营方式。次种经营方式，不利于资金 的迅速回笼。 商家购买 通常这种经营方式的成本高于其采用租赁形式进入物业的 3 倍。 次种经营模式局 限性较大，主要限于商业利润较高的商铺和小商家购买的情况，大商家一般不灰 采用次种经营模式。 招商返租 招商是以出租形式引进大型商业。返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方 式下，发展商为促进销售，在楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由 该发展商以代理出租的方式进行包租， 包租期间的租金冲抵部分售房款或偿付一 定租金回报。先招商，然后返租是目前商业市场中常用的经营模式。 招商返租模式的优势分析 有利于资金迅速回笼。 避免个别出售或者个别出租导致的产权和使用权被分割。 小业主直接面对市场的单位租金要远远高于大商家所能承受的单位租金水平， 招 商返租可避免小业主的高租金仿碍引入大商家。 招商返租模式的劣势分析 对于发展商而言，实际只是在一定年限里获得部分净态销售（租金）收入，只是 回收资金所获得的一个资金机会成本，发展商开发风险较大。 高比例返租回报来吸引投资者购买，返租回报为发展商带来了后期的资金压力。 返租受法规限制 市场常用商业经营模式： 商业价值较高的商铺（如一层沿街商铺）以出售方式，获取利润。商业价值次之 的（如二、三层商铺）以招商返租方式，获取利润。此种经营模式可以达到利润 最大化。 （六）典型商圈客流量分析 商圈人流量比较分析 统计前提： 选择公园路新一佳、万佳、翻身路天虹三个商圈进行统计，三家主要商场经营业 态、经营规模基本相同，具有一定的可比性。 男女年龄通过记录人员目测观察。 通过计数器帮助计数，保证较高的准确性。 记录当天天气： 周日，2003 年 4 月 6 日，阴见多云，早上有零星小雨，温度为 20-23℃； 周二，2003 年 4 月 8 日，阴偏东风，温度为 21-25℃。

由于测试时间天气较冷，时有阴雨，这一时间的客流量趋于一年中客流量的中偏 下水平。 商圈时间段人流量（人） 男 15-30 岁男 31-60 岁女 15-27 岁女 28-60 岁合计 新一佳周日 11：00-11：30 201 177 201 144 703 周日 13：00-13：30 182 219 171 198 870 周二 11：00-11：30 66 81 90 138 375 周二 13：00-13：30 78 54 129 81 342 小计 627 531 591 561 万佳 百货周日 11：00-11：30 215 235 315 265 1030 周日 13：00-13：30 321 189 495 318 1323 周二 11：00-11：30 72 79 132 140 423 周二 13：00-13：30 81 84 114 114 393 小计 689 587 1056 837 天虹 商场周日 11：00-11：30 219 150 258 240 867 周日 13：00-13：30 192 153 237 189 771 周二 11：00-11：30 69 72 120 134 395 周二 13：00-13：30 89 84 130 142 445 小计 569 459 745 705 合计 1865 1577 2393 2103 7218 总体人流量，新一佳：万佳：天虹=2290：3169：2478，万佳商圈最好，天虹 商场与新一佳商场旗鼓相当。 休息日人流量，新一佳：万佳：天虹=1573：2353：1638，万佳商圈最多，新 一佳商场与天虹商场相差不大。 工作日人流量，新一佳：万佳：天虹=717：816：840，天虹最多，其次是万佳， 新一佳最少。 总体上来讲，女性逛街的比例明显高于男性，年轻人的比例明显高于年纪稍长的 人的比例。 新一佳商圈不同性别、不同年龄段的流动人员相差不大。 万佳商圈的 27 岁以下的女性明显高于其他人群；在男性当中，30 岁以下的比例 也高于 31 岁以上的比例。 天虹商场，女性消费者明显高于男性消费者，不同年龄段女性消费者的数量相差 不大；男性中，30 岁以下的比例略高于 31 岁以上的比例。 商圈消费水平比较分析： 通过定量调查结果的交互分析，我们发现，三个商圈的消费水平比较接近，万佳 略好于其他两个商圈，天虹次之，具体数据如下：

消费者去商场次数 新一佳：万佳：天虹=41：48：45，万佳商圈略好，天虹其次； 总消费水平 新一佳：万佳：天虹=4030：5020：4800，万佳商圈略好，天虹其次； 平均消费水平 新一佳：万佳：天虹=98.29 元：104.58 元：106.67 元，天虹商圈略好，万佳其 次。 上述数据引用深圳爱地时代公司调研结果。三、宝安中心区片区商业圈分析与预测 总体上看，“深圳西岸?宝安中心区”规划超前，应该是深圳中心区以外，深圳规划 及配套最好的区域次级中心区，超过南山商业文化中心区，深圳规模最大的体育 中心“宝安体育中心”气势宏伟、深圳最大的区级行政中心“宝安行政中心”，即将 启用的地铁 1#线其延长线明年即将动工，使宝安中心区开始进入与深圳特区同 步化的阶段，中心区内道路建设及绿化超前，同时，“深圳西岸?宝安中心区”还是 深圳最大的海滨中心区（超过南山、盐田）。这些优势足以让“深圳西岸?宝安中 心区”在深圳占有足够的位置。 但是，“深圳西岸?宝安中心区”现在还处于建设初期，除开道路网情况比较好，体 育中心馆已投入使用以外，其它各项配套如地铁、教育、公园、文化展览、后期 道路、填海造地工程都还需要进行比较长的时间。 根据 2004 年 6 月宝安中心区发布建设日程表和调研情况 (一)、行政、商业 宝安中心区建设项目中规模最大的项目——行政中心正在装修中， 预计明年春季 宝安区的３８个部委办局将搬到这里办公。 为增强中心区产业功能， 在中心区的新湖路南侧两个地铁口之间约２０万平方米 的土地上，将建成购物、饮食、休闲为一体的大型高档购物公园，有关部门将引 进像欧倍得、麦德隆、吉之岛之类的知名商企。 (二)、交通 今年，政府计划在前几年修建１２条路段的基础上，投资７亿余元（不包括宝安 大道的修建费用），在宝安中心区新建１４条路段。这１４条路段主要集中在中 心区兴华西路、甲岸路、罗田路、裕安路等重点道路上，这些路段将于７——９ 月相继开工，预计明年完工，届时，中心区道路网络将基本成型，并覆盖中心区

面积的９０％以上。 宝安大道与深南大道的接口处规划设计已完工，南山方面正着手施工，宝安方面 动工在即；宝城前进路与南山接通在即，届时，将有多个通道连接宝安与关内。 在１０７国道自然分隔出的新老城区之间，目前有３座立交桥连通，眼下，规划 部门正在进行立交路口的改造设计，预计七八月份可以动工，确保近两三年３座 立交桥车流通畅。 地铁一号线在中心区设有３个站，间隔约为１公里，其二期工程的设计已完成， 地铁口的设计方案等将于近期与有关部门协调完成。目前，地铁公司方面已对中 心区到机场的之间进行了察看，项目建设已通过省有关部门的评审，预计明年初 开工建设。 (三)、电力、排污等基础工程 中心区的吹填工程今年将完成投资５５００万元， 其中Ｎ２７区人工湖吹填工程 预计７月份完工。 ２号雨水泵站，２号、３号污水泵站有望在今年９、１０月份动工兴建，在两年 半内全部建成，明年有望让新圳河变清。 通信光缆的铺设与道路的修建同步进行。新安变电站计划年底动工，最迟明年初 开工。 (四)、教育体育等设施 占地５万平方米的宝安实验学校（中小学）已开始动工，计划于明年开始招生。 中心区还将引进两所民办中、小学校，分别位于中心区的Ｎ５区和Ｎ１１区，占 地分别为２．１万平方米和１．２万平方米，以免地价的优惠条件向社会招标， 学校招标初定在今年９月底前完成。 世纪广场预计于今年１２月完成。图书馆、博物馆、青少年宫等工程的可行性研 究报告正进行调整、修改，明年就可动工。位于体育馆旁的游泳场，设计方案已 通过有关方面的评审，很快就可开工建设。 深圳宝安新中心区重要楼盘及商业物业情况汇编 天悦龙庭 开发商：龙光集团 代理：深圳中原经纪公司图 24 天悦龙庭部分已经封顶 总建筑面积 20 万平方米，2 万平方米商业配套，新湖路购物休闲广场。预计商 铺价格接近 3 万元。

金成时代 图 25 金成时代 开发商：深圳市金成地产集团有限公司 销售代理：置业国际 总建筑面积 14 万平方米，住宅景观特色：地中海风情立体园林 总户数：760 个 停车位：795 个 其中 1.5 万平方米商业群楼 金泓凯旋城 开发商：深圳市屹海达实业有限公司 代理公司：深圳世联 总建筑面积：50 万平方米 整个项目分为两期开发：第一期开发 35 万平方米，第二期开发 15 万平方米 其中主题商场 2 万平方米 商铺价格：预计首层 2 万元左右 幸福海岸 开发商：深圳福中福房地产公司 图 26 幸福海岸 总建筑面积：40 万平方米 一期开发 7 万多平方米 8 万平方米水景园林，双层水上会所。、 商铺价格：首层 2.3 万平方米左右 策划代理：深圳德思勤置业有限公司 深业新岸线图 27 深业新岸线—售楼处 55 万平方米滨海大盘 深业集团 尚都

开发商：鸿荣源地产公司 总建筑面积 21 万平方米 商业面积 5 万平方米，整体商业 3 万平方米，临近地铁口。 容积率 3.6 总户数：1314 户 停车位：1883 辆 图 28 宝安中心区控制性规划 中心区商业物业规模初步判断 地块用途控制面积 N10 N10 地块位于新湖路住宅区中间 地铁上盖商业购物中心 地上５万平方米，地下结合地铁出口设计，１—２万地下商业物业，形成类似香 港地铁金钟站太古广场那样的优质商业物业。 N12-N11 住宅为主，设置家居连锁商场 2 万平方米左右 根据宝安核心商业区专项规划意见，从 N10 区地铁出口到创业西路，建立商业 步行街，打造文化一条街是比较理想的思路。 N7 区地块 N10 地块对面商业街形态住宅为主，沿着路边设置商业街 1 万平方米 幸福海岸社区商业形态 2500 平方米街铺商业物业面积 2500 平方米， 间街铺， 49 每间面积 50 平方米 N4 区 区域与社区购物中心相互结合，尚都位于此区域商业物业５万，已经建设。 自身配有１６万平方米住宅 天悦龙庭 2 万平方米，已经建设 N5,N6 区域社区商业街形态，以住宅为主面积 2 万平方米以内 根据宝安中心区总体规划理念和实际商业发展需要， 建议严格限制新湖路以北新 建住宅底层的较大面积购物中心，建议以商铺形态出现，具体包括 宝华路 宝兴路从行政中心延伸到海边两侧道路，建议以商业街形态为主，突出滨海旅游 服务商业街特色２万平方米 N19 区适合建设区域购物中心 深圳商发投资控股有限公司开发的第五大道 3.8 万平方米左右，建议以大卖场 为主，重点满足居民区生活需要 滨海购物中心购物中心，滨海特色，与中心广场相隔两个地块。预计 20 万平方 米左右 N15-17,18 土地已经批出在建设中，以办公物业为主建议限制发展大型商业物 业 N8 区 金虹凯旋城深业新干线社区商业 1 万平方， 米２万平方米左右， 适合发展专业商 店

小计其中 15.8 万平方米属于近两年建设及已经开工项目，20 万平方米属于远景 规划，需要填海以后才能建设。 35.8 万平方米（不含我们的项目） 根据宝安中心区商业规划，未来商业总面积要达到 50 万平方米。大多数住宅楼 盘具有 1.5-3 万平方米商业物业需要，根据经营需要，只有 5 万平方米以上的商 业面积才能发挥出总体经营优势， 也只有经营成功商业物业才能真正实现升值目 标。 与社区 2—3 万平方米的住宅商业竞争，我们要较早开业，通过市场手段控制其 他发展商盲目发展裙楼商业。 我们在未来中心区商业圈中，不求商业面积最大，但是要特色鲜明，即使在宝安 中心区出现 20 万平方米的大型商业， 我们依旧可以在激烈竞争中处于有利位置。 初步建议正中商业广场的开发规模 方案 1 占地面积 2 万平方米 容积率 5 总建筑面积 9.8 万平方米 酒店式公寓面积 5 万平方米 作为酒店式公寓配套：办公区域与培训中心 8000 平方米 地上商业五层：每层 8000 平方米 商业总建筑面积：地上 4.8 万平方米 地下商业及停车面积：4.5 万左右，其中负一层 1.5 万平方米计入容积率。 地下三层每层 1.5 万。 方案 2 不采用塔楼建设酒店式公寓模式。以商业为主，顶层办公培训。 每层建筑面积 8000 平方米，地上 8 层。地上 6.4 万平方米。 地上一—7 层商业，8 层办公培训，地下两层停车及商业。 地下建筑面积 4.5 万平方米，其中负一层 1.5 万平方米计入容积率。 地铁建设时间预测 目前报道是 2005 年开工，预计至少要三年才能完成。 四、正中商业广场顾客群定位 深圳市统计局公布数据：全市 2003 年末常住人口 557.41 万人，比上年增长 10. 5％。年末户籍人口 150.93 万人，比上年末增加 11.48 万人。 由于深圳流动人口众多，根据深圳贸易工业局秦群力副局长估计，生活人口达到 1000 万人以上。 根据 200 户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收 入 25935.84 元，比上年增长 4.0％，扣除物价因素，实际增长 3.3％。城镇居民 人均消费性支出 19960.32 元，增长 5.5％，扣除物价因素，实际增长 4.8％。城 镇居民人均交通通讯支出增长 22.9％，人均教育支出增长 15.8％，人均医疗保 健支出增长 11.2％。因居民在外饮食增加，粮食价格上涨，致使食品消费上升， 2003 年恩格尔系数为 27.9％。 全市家庭年收入过 10 万元的有 100 万人。 宝安区人口 2003 年宝安实际生活人口预计达到 400 万，深圳市宝安区 2003 年的常住人口

为 182.73 万人,而每年的流动人口却超过 200 万，约占了深圳的 1/3 以上。 中高档顾客群为主，突出金领与白领顾客群的个性化消费需求。 分布在宝安的高收入人群与南山的高收入人群是我们重点吸引的对象。 南山高收入人口： 2003 年南山区的常住人口为 62.19 万人。 后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、 福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在 5-40 岁之间，居住 人口素质居深圳各片区之首。 宝安区商业要想吸引南山白领前来购物需要具备如下条件： 1. 交通便利地铁开通后，人们的心理距离将大大缩短。 2. 整个购物中心设计上档次，具有白领氛围。 3. 具有一流的经营队伍，营销工作能够抓住南山白领的特点。 4. 商品品牌结构合理。 5. 开展社区营销宣传活动，鼓励南山白领前来消费。

五、竞争对手业态分析 宝安创业天虹商场经营业态及分析 1、天虹商场概况 宝安创业天虹商场为位于宝安区翻身路和创业路交汇处，商场由 4 层裙楼组成， 每层建筑面积约 5000 平方米，总营业面积约 20000 平方米，于 2002 年 1 月 2 6 日开业。 2、商业业态分析 图 28 业态指南 图 29 一层化妆品图 30 一层皮鞋皮具图 31 宝安天虹中庭 1 层：主要经营男女品牌皮鞋和皮具箱包（营业面积约 2500 平方米），其次为 化妆品、冲印店、珠宝首饰、钟表、眼镜、烟酒茶、药品、旅行社及票务代办点、 民生银行设有自助银行，肯德基与商场连通，面点王与肯德机相连； 2 层：主要是超市，书刊文具、音像制品、内衣、花卉、散装保健品、工艺品、 五金交电、灯具等； 3 层：主要是淑女装、内衣、美容中心； 4 层：男装、男女休闲装、体育用品，健身器材、大小家电（营业面积约 700 平 方米）、通讯产品、摄像器材、儿童用品、床上用品等。 3、目标客户定位 其经营的百货类产品属于中高档次， 目标客户主要为宝安新老城区内的中高收入 群体，超市部分主要满足周边居民日常生活消费，目标客户主要是周边的大众居 民。 4.优势劣势分析

优势：宝安创业天虹是宝安区的第一个中高档次的购物场所，建筑设计比较新颖 时尚，购物环境舒适整洁，目标客户定位准确，所处地理位置便利的交通可到新 安、西乡的各个区域，目前周边分布着多个新开发的花园小区，今后几年新中心 区将陆续有多个中高档次的花园小区建成， 新中心区将成为宝安中高收入人口最 集中的地方， 随着 2005 年宝安区委区政府的迁入， 治安环境将会有较大的转变， 故其发展前景较好。 劣势：商场与新中心区被南面的宝安大道分隔开来，而宝安大道预计 2006 年全 线通车，且为快速干道，北面被 107 国道把宝安老城区分开，这给目前老城区 的顾客和今后新中心区的顾客带来不便，商场缺乏相应的广场相配套，车位较少 给客户购物停车带来不便，营业面积偏小，将使其经营品种受到限制，2005 年 新中心区宝安大道和创业路交汇处立交桥的开工建设， 将给该商场的营业带来不 利影响，从而抑制商场的发展空间和竞争力。 香缤广场 图 32 建筑效果图 距香缤广场商厦 5 平方公里半径范围内，现有消费人口 26 万人；单体面积 460 30 平方米，2006 年投入使用。 图 33 业态分布图 34 与本项目竞争关系 南山区的两个购物中心及其对本项目影响 在住宅销售方面，南山与宝安中心区存在竞争关系，在商业物业开发方面，南山 区与宝安中心区同样存在竞争关系，互相都把对方的商圈作为自己辐射的范围。 南山两个购物中心聚集在南山后海湾畔，同样是滨海购物中心，与正中商业广场 地理位置具有相似性。 海岸购物广场分析保利文化广场分析 发展商深圳市海岸房地产开发有限公司成立于 1993 年 5 月 31 日，是一家按照 现代企业管理制度建立起来的股份制企业。 中国保利集团下属深圳保利置业投资 公司 占地面积占地 5 万多平方米，土地用途为文化娱乐、展览用地，地价 8010 万元 业态对比商业为主， 购物休闲餐饮娱乐保利南山文化艺术广场由 1.5 万平方米的 国家一级剧院、1 万平方米的多厅影院、5 千平方米的博物馆、1.1 万平方米的 文化休闲中心及大型商业中心构成。 开发规模 10 万平方米 10 万平方米以上 定位 10 万平方米购物中心综合性文化广场含购物中心 开业时间预测预计 2005 年初期动工建设 预计 2006 年年底开业，已经完成建筑设计，目前正在招商过程中。 2005 年建 设完毕，预计 2006 年 5 月 1 日开业

建筑特色定位为国际滨海购物中心六、正中商业广场业态设计思路 业态设计要求 1.能够吸引宝安区及深圳市区顾客重复购买。 2.40%业态填补深圳空白，能够对市区与游客产生较大吸引力。 我们必须借鉴上海等一流购物中心和百货业态， 例如深圳还没有一家百货达到上 海八百伴的档次和运营水平，在品牌结构与商品陈列方面具有较大差距。 例如争取与清华大型中国零 3.能够得到宝安区和深圳贸易工业发展局大力支持， 售研究中心。中国百货协会等联合举办高层次培训中心。 4.具备独特体验的滨海商业文化。突出商品群，例如儿童室内娱乐场及儿童主题 百货。 5.婚礼商品群，兴建全市惟一的西洋婚礼殿堂 2000-3000 平方米，引进多个知 名婚纱摄影影楼，同时配套选购婚礼用品。为全市结婚人群服务，与其它购物中 心差异化。 这两年来，深圳的“玫瑰产业”可谓刀光剑影，从初期的近百家影楼经过竞争、整 合，到现在只剩数十家，各家的规模、档次都在不断地提升；但是，与国际婚纱 影楼的发展水平相比，深圳的婚纱影楼无论是店面规模、服务水准、装修特色乃 至管理水平都还有相当差距。 通过市场分析，深圳人的文化水平、收入水平以及对婚纱照的认同程度又是在全 国居于前列的。 业态创新的思考 1. 业态组合思路 业态思路 1 屋顶空中花园娱乐场招商目标 5 层大型餐饮酒楼 5000 平方米娱乐；海港城大酒楼西洋婚礼殿堂（白领演艺中 心） 3000 平方米与湖南卫视等合作类似快乐大本营项目同时在电视购物方面进行合 作。 4 层太平洋百货 2,3,4 三层，共计 3 万平方米美国反斗城，麦当劳 3 层太平洋百货 7000 平方米男士主题商场 jcpenny 1000 平方米特色餐饮,白领 音乐巴，SPA 2 层太平洋百货 7000 平方米 1000 平方米特色餐饮上海连锁餐厅 一层精品步行街，旗舰品牌店 7000 平方米 1000 平方米特色餐饮星巴克，台湾 咖啡语茶， 莎莎国际旗舰店 负一层家乐福超市 10000 平方米，5000 平方米地铁步行街休闲书店，3000 平

方米其中 1000 平方米用于快餐厅,引进麦当劳及面点王 负二层家乐福超市一万平方米运动主题餐厅、酒吧 5000 平方米停车场 负三层停车场 1.5 万平方米停车场 地下停车 2 万平方米，配备立体停车库 配有酒店式公寓业态思路 2 6 层大型餐饮酒楼 5000 平方米婚礼殿堂（兼娱乐演艺中心）2000 平方米 1000 平方米休闲式书店 5 层办公 5000 平方米培训中心 3000 平方米及咖啡庭 4 层儿童主题百货 7000 平方米休息区餐饮区 1000 平方米 3 层家乐福 7000 平方米 1000 平方米的特色餐厅 2 层家乐福 5000 平方米设置二层 3000 平方米停车场 一层精品步行街，旗舰品牌店 7000 平方米 1000 平方米特色餐厅 负一层主题地铁步行街 15000 平方米，其中 1000 平方米用于快餐厅，引进麦当 老及面点王 负二层运动休闲主题商场 1 万平方米 5000 平方米大型停车场 负三层停车场 1.5 万平方米停车场 业态方案 3 配有酒店式公寓 6 层大型餐饮酒楼 5000 平方米婚礼殿堂（兼娱乐演艺中心）2000 平方米 1000 平方米休闲式书店 5 层办公 5000 平方米 3000 平方米培训中心及咖啡厅 4 层生态型超市 7000 平方米休息区餐饮区 1000 平方米 3 层美式儿童主题百货 7000 平方米 1000 平方米特色餐厅 2 层太平洋百货 7000 平方米 1000 平方米特色餐厅 一层精品步行街，旗舰品牌店 8000 平方米 1000 平方米特色餐厅 负一层主题精品地铁步行街 12000 平方米，其中 1000 平方米用于快餐厅，引进 麦当老及面点王 3000 平方米停车场 负二层运动休闲主题商场 1 万平方米 5000 平方米大型停车场 负三层停车场 1.5 万平方米停车场 停车位：23000 平方米停车位；地面停车位：120 个左右停车位 业态方案 4 业态方案 3 纯商业考虑，没有酒店式公寓 屋顶空中花园娱乐场 8 层大型餐饮酒楼 5000 平方米娱乐；海港城大酒楼美食广场 2000 平方米 1000 平方米咖啡厅 7 层办公 5000 平方米培训中心 3000 平方米及咖啡庭 6 层休闲书店，白领音乐巴，SPA 5000 平方米婚礼殿堂（兼白领演艺中心） 3000 平方米 5 层儿童商场及美式反斗城 7000 平方米儿童餐厅 1000 平方米 4 层美国百货 7000 平方米 男士主题商场 1000 平方米特色餐饮 3 层太平洋百货 7000 平方米 1000 平方米特色餐饮

2 层太平洋百货 7000 平方米 1000 平方米特色餐饮 一层精品步行街，旗舰品牌店 7000 平方米 1000 平方米特色餐饮 负一层 12000 平方米地铁步行街，其中 1000 平方米用于快餐厅， 引进麦当劳及面点王 3000 平方米停车场 负二层中档偏上超市 1 万平方米局部停车 5000 平方米 负三层停车场 1.5 万平方米停车场 地下 2 万平方米停车 目前我们只是提出初步的业态设计思路，详细的业态设计需要考察同类购物中 心，同时对于整个商业的品牌结构进行规划，最后要设计除每层的业态图。 七、正中商业广场的商业文化设计 深圳地域文化特点 深圳的历史文化有两个独特之处—— 首先是移民文化。从秦始皇统一中国，将 60 万人迁移到此，深圳历史上经 历过 4 次大的移民浪潮。 南山保存了许多宗祠， 从中不仅可以发现一个家族的历 史，还可以通过对家族变迁的研究，挖掘深圳文化的变迁、深圳移民文化产生发 展的历程。 深圳文化还是流域文化与海洋文化碰撞、交融的结果。流域文化代表了传统 文化，古文明都是在流域文化中孕育出来的；而海洋文化则更多地带有现代工业 文明色彩。中国传统思想是鄙视海洋文化的，古代认为只有谋生者才必须下海。 深圳位于珠江的入海口，特殊的地理位置决定了它必然要面对这两种文化，天后 宫、烽火台、炮台、中英街等等历史遗迹中，无不体现出这种文化碰撞交融的痕 迹。 移民为深圳带来知识和文化，作为特区城市深圳具有自由平等的文化环境，深圳 人勇于进取和创新。正如邓小平概括，深圳的主要经验是敢闯。 在移民文化中，由于地缘特点，巴蜀文化、萧湘文化、东北文化、西北文化。中 原文化与客家文化在深圳移民文化中占有重要地位。 客家文化最早与岭南文化交 融，客家文化主要是中原文化。 深圳消费较高，作为特区城市生存成本较高，没有能力或意志薄弱者向大浪淘沙 一样离开深圳，留下的大都是通过竞争取胜的人群，属于野生动物，生命立强， 进取精神强。 深圳消费文化特点 港台流行文化影响较大，实际上主要是受到英美文化的影响较大。 深圳铜锣湾华侨城购物中心就是受到香港海洋文化主题影响， 设计的生态海洋主 题购物广场在深圳具有较大影响。铜锣湾的文化营销，以聘请流行歌星为主，代 表的是一种流行文化。 西方的圣诞文化和情人节文化在深圳影响极大， 每当这两个重要节日深圳商家都 要推出大型主题文化活动。例如深圳华润万象城和金光华广场在 2004 年圣诞节 前推出大型圣诞营销活动，将西方圣诞文化与促销活动相互结合。

深圳金领与白领群体消费特点 深圳金领群体主要分布在如下领域： 金融、房地产等各个行业高级管理和技术人才、政府机关高级公务员。 律师、医生、教师、私营企业主、私营等精英阶层 深圳金领阶层就业主要通过猎头公司和行业朋友推荐， 并且在服务内地的很多领 域，例如深圳房地产服务业基本在承接内地很多区域的地产策划与代理业务，与 上海等城市的企业进行激烈的竞争。 深圳金领阶层个人年收入 10 万元以上。 深圳白领阶层年收入 5 万—8 万元之间。 正中广场商业文化设计 ? 正中商业广场商业文化设计 经营理念我们不仅出售商品和服务， 而且与客户互动制造快乐得顾客心者得天下 商业服务理念个性化服务注重细节与人文关怀 物业管理理念酒店式服务知识型物业管理 商户协作理念团结互助，共同为客户提供快乐服务与体验 建议正中商业广场从三个层面体现文化特色: 1. 建筑文化特色与周围环境协调一致。 2. 娱乐性与知识性结合，开阔人们的视野。 3. 商业社区内提倡心胸宽广、互相关怀、热情好客的海洋文化风格。 八、不同业态方案对租金影响分析 业态方案 1 租金测算（酒店式公寓） 单位：万元 -2 层 40 元/平方米.月×12×10000 480 -1 层 100 元/平方米.月×12×12000 1440 1 层 120 元/平方米.月×12×8000 平方米 1152 2 层 30 元/平方米.月×12×5000 平方米 180 3 层 20 元/平方米.月×12×7000 平方米+45 元/平方米×12×1000 平方米=222 22 2 4 层 40 元/平方米.月×12×8000 平方米 384 5 层 30 元/平方米.月×12×8000 平方米 288 6 层 30 元/平方米.月×12×7000 平方米 20 元/平方米.月×12×1000 平方米 =24+252=276 276 合计 4882 业态方案 1 需要增加 2 楼停车场投资 1000 多万元。 业态方案 3 的年租金预测 纯商业，没有酒店式公寓）单位：万元 -2 层 40 元/平方米.月×12×10000 480 -1 层 30 元/平方米.月×12×6000=216 80 元/平方米.月×12×6000=576 792

1 层 120 元/平方米.月×12×8000 万平方米 1152 2 层 50 元/平方米.月×12×8000 平方米 480 3 层 45 元/平方米.月×12×8000 平方米 432 4 层 40 元/平方米.月×12×8000 万平方米 384 5 层 30 元/平方米.月×12×8000 万平方米 288 6 层 20 元/平方米.月×12×8000 平方米 192 7 层 50 元/平方米.月×12×5000 不计算培训中心 300 8 层 30 元/平方米.月×12×8000 平方米 288 合计 4788 万元