附件4：房产销售知识

一、判断题

1. 产权界定的原则是：谁投资，谁拥有产权。( √ )

2. 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。( √ )

3. 土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。(×)

4. 房地产企业存款账户结清时，必须将全部剩余空白支票交回银行注销。( √ )

5. 不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况。(√ )

6. 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。( √ )

7. 房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。( √ )

8. 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。(√ )

9. 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。(× )

10. 房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。(√ )

11. 注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。(√ )

12. 居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。( × )

13. 注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 (√ )

14. 房地产抵押权是一种担保债权。(√ )

15. 因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。(√ )

16. 土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。(√)

17. 房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。( √ )

18. 经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。(√ )

19. 房地产业在国民经济的产业分类中被划分为第二产业。（ × ）

20. 期房价格通常低于现房价格。（ √ ）

21. 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发 1

日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。（ √ ）

22. 房地产项目外包是把主流业务分包给承包商。（ × ）

23. 在房地产项目招标投标阶段的成本控制中，我们通常采用的是最低价者中标的原则。（ × ）

24. 一、二、三、四级公司必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发，公司不得越级承接房地产开发业务。（ √ ）

25. 三级资质的房地产开发企业注册资本不得低于1000万。 （ × ）

26. 资金和土地储备量是衡量房地产企业实力的两个主要因素。（ √ ）

27. 房地产项目的成本控制的关键是施工阶段的成本控制。（ × ）

28. 已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。（×)

29. 房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（×)

30. 以预售商品房抵押的,该开发项目必须取得商品房预售许可证。（√)

31. 商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。（ √ )

32. 房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。( √ )

33. 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。( × )

34. 单位缴存的住房公积金属个人所有。( √ )

35. 因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。（ √ )

36. 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （ × ）

37. 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ × ）

38. 国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（ × ）

39. 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 （ √ ）

40. 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ × ）

41. 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ × ）

42. 新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ × ）

43. 住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于 2

职工所有。（ √ ）

44. 商业场所不仅包括各类商店，而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。( √ )

45. 合同签订后，因不可抗力因素、法律和法规变更导致合同不能履行或不能正确履行，可依法免除责任。（ √ )

46. 按国家相关法规规定，房屋在销售过程中，露台计算一半的面积。( × )

47. 房屋预售期间的建筑面积是该房屋办理产权时的最终面积。( × )

48.总建筑面积是指单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积的总和（ × ）

49.不计算建筑面积的有艺术装饰，有盖无柱的外走廊，单排柱的车棚（ × ）

50.《房屋登记办法》属于地方性法规（ × ）

51．延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是2年。（ × ）

52．房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同对承租人继续有效，对新房主无效。（ × ）

53．《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。（ √ ）

54．临时使用土地的期限，最多不得超过3年。（ × ）

55．大型超市用地年限为50年。（ × ）

56．因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。（ √ ）

60．在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指被拆迁房屋的使用人。（ × ）

61．为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司不必通知买受人。（ × ）

62．商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以损失超过违约金30％为标准确定违约金数额。（ × ）

63．营销策略理论的4Ps指的是产品、价格、渠道、促销。（ √ ）

64．在市场营销学发展的应用时期，市场表现出的基本特征是供不应求。（ × ）

65．市场营销是一种经营理念。其核心思想是以推销为中心。（ × ）

66．房地产市场营销系统是一个封闭的系统。（ × ）

67．房地产市场细分是对消费者的分析。（ √ ）

68．企业在评估选择最有吸引力的细分市场部分作为自己的目标市场时，通常采用的方法是“产品—市场矩阵图”。（ √ ）

69．房地产经纪企业和经纪人在日常工作中经常要做的市场分析主要是房地产项目市场分 3

析。（ √ ）

70．消费者的生活方式属于市场细分因素中的行为因素。（ × ）

71．房地产市场需求的实现条件是购买欲望。（ × ）

72．在对房地产市场环境调查时，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平等的调查属于经济环境的内容。（ √ ）

73．在对房地产市场营销活动调查中，对房地产市场供求情况变化趋势的调查属于房地产竞争情况调查的内容。（ × ）

74．对房地产子市场销售状况与销售潜力的调查，属于市场行情调查。（ √ ）

75．重点调查的调查单位少，且调查单位经过全面分析选择，具有代表性，且要求搜集大量的第一手资料。（ × ）

76．二手房经纪业务商圈是指某一房地产经纪人或房地产经纪公司从事二手房经纪业务和服务对象的地域范围。（ √ ）

77．绿化率、容积率、楼间距、车位等推广主题内容对应的房地产项目产品定位内容是小区环境。（ √ ）

78．门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，通过客户上门咨询而得到客户的方式。（ √ ）

79．与客户沟通是房地产经纪人在工作中的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。（ √ ）

80．买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开经纪公司，私自进行交易，以逃避佣金支付的行为称为撬单。（ × ）

81．新建商品房销售中，最主要的宣传资料是项目楼书和户型手册。（ √ ）

82．房地产经纪服务的5S技巧是指速度、微笑、真诚、机敏和研学。（ √ ）

83．房地产经纪机构仅作为中介机构，不需要承担风险。（ × ）

84.房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责（对）

85.房地产估价机构资质有效期为3年（ √ ）

86.《住房公积金管理条例》不属于房地产的行政法规（ × ）

87.《建设工程质量管理条例》所规定的建设工程保修期，自交付使用之日起计算。（ × ）

88.属于房地产经纪活动的是房地产咨询（ × ）

89.二手房交易后，要办理房屋所有权转移登记登记。（ √ ）

4

90.住房公积金的本质属性是工资性。（ √ ）

91.目前住房公积金制度实行的利率政策是低存高贷 。（ × ）

92.在下列购、建自住住房情况下，职工不可提取住房公积金购、建自住住房 （ × ）

93.对隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的房地产开发商的处罚标准是，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。（ √ ）

94.经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。（ √ ）

95.评估部主要是对某些需要提供价格意见的业务出具参考意见。（ √ ）

96.没有保障底薪，其收入完全视业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金是奖金制的基本特点。（ × ）

97.新建商品房销售代理是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。（ × ）

98.陌生拜访和物业拜访是通过敲门，直接与业主沟通．直观的了解小区内各物业的情况。（√）（对）

99.对现有建筑物进行较大规模的维修，通常会涉及一些长寿命构件是翻新的基本内容。（ × ）

100.市场细分的方法，不包含复合标准法，稳定标准法。（ √ ）

101．房地产经纪人协理是独立从事房地产经纪工作的自然人。（ × ）

102.房地产代理业务的基本业务流程环节不包括( 房地产交验)。（ × ）

103.房地产经纪人协理享有的权利包括(有权独立开展经纪业务 )。（ × ）

104.下列选项中，不属于房地产经纪信息特征的是(价值性 )。（ √ ）

105.房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是(房屋承租代理 )。（ √ ） 106.房地产经纪活动应当遵循(诚实信用 )原则。（ √ ）

107.房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有房地产赠送给受赠人，此遗赠书须经房地产管理部门认可后才有效。（ × ）

108.小业主房源的开拓渠道主要有房地产开发商。（ × ）

109.客源管理应遵循的原则有服务原则。（ × ）

110.建筑总高度超过l00m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。（ √ ）

111.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。（ √ ）

112．房地产市场结构是指在房地产市场上交易双方为各自利益的最大化而进行的努力。 5

（ × ）

113．有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。（ √ ）

114.新房市场又称为，增量房市场，住房一级市场。（ √ ）

115.大型超市、工业厂房的土地使用权出让的最高年限分别为40、50年。（ √ ）

二、单项选择题

1、收益法是以原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。（ C ）

A.收益递增原理 B.最高最佳使用原理 C.预期原理 D.未来趋势原理

2、估价上的折旧注重的是。 （ D ）

A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价格的摊销与回收

C.重置价格的摊销与回收 D.价值的减价修正

3、申请房地产估价师初始注册的,申请人应当向( D )提交申请资料

A.人事部 B.建设部

C.省级人事行政主管部门 D.所在地省级房地产行政主管部门

4、估价人员应根据( B )用途对该两幢房屋进行估价。

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

5、关于贷款担保说法错误的是( B )

A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

D.贷款有保证、抵押、质押三种形式。

6、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内核发（ B ）

A.《国有土地使用证》 B.《商品房预售许可证》

C.《建设工程规划许可证》 D.《建设工程施工许可证》

6

7、营销策略分为整体市场策略、市场细分化策略和（ C ）

A.价格策略 B.差异性市场策略 C.市场密集型策略 D.无差别策略

8、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ C ）。

A．不可移动性 B．适应性 C．弱流动性 D．相互影响性

9、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ D ）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

10、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ C ）。

A．生活方式 B．受教育程度 C．购买动机 D．自我形象

11、在二手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用( D )的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。

A.他人 B.自己 C.卖方 D.买方

12、一般来说，房地产经纪信息的基本要素主要由语言要素、( C )和载体要素三方面组成。

A.图像要素 B.内容要素 C.实质要素 D.传播要素

13、房地产经纪活动的基本类型是( A )。

A.房地产居间与房地产代理 B.房地产居间与房地产行纪

C.房地产行纪与房地产居间 D.房地产代理与房地产行纪

14、出租房屋的用途应按( B )的用途使用。

A.合同中约定 B.房屋权属证书上载明 C.出租人要求 D.承租人需要

15、房地产经纪服务的佣金是根据( B )来确定的。

A.政府规定的固定数额 B.行业习惯的取费标准

C.交易标的所估价值的一定比例 D.交易标的金额的一定比例

16、由于房地产是不动产，完成房地产居间、代理业务必不可少的环节是( C )。

A.房地产信息的收集与整理 B.方案的设计与推广

C.购买方或承租方看房 D.房地产权属登记(备案)

17、个人住房抵押贷款的期限最长为( D )年。

7

A.10 B.15 C.20 D.30

18、房屋租赁合同一旦签订，就告成立，无需出租方腾出空房子或承租方占有房子才算合同成立，这说明房屋租赁合同是（ C ）。

A.双务合同 B.有偿合同C.诺成合同 D.要式合同

19、商品房住宅由于是全额出售，购房者拥有房屋的（ D ）。

A.使用权 B.处置权C.收益权 D.全部产权

20、房地产经纪机构对企业规模的选择，既要遵循规模经济的一般原理，又要考虑( )等因素的匹配程度。

答案（ D ）

A．店铺的分布．规模化的方式．管理水平

B．店铺的分布．管理水平．人力资源

C．店铺的分布．管理水平．信息资源

D．管理水平．信息资源．人力资源

21、房地产经纪行业管理的基本模式有政府主管．行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式，这三种模式的主要区别是( )。

答案（A ）

A．管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同

B．管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同

C．管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同

D．管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同

22．下列说法中，不正确的是( )。

答案（B ）

A．预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的

B．现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书

C．处分抵押物可选择拍卖．变卖或者折价方式

D．房地产抵押合同自登记之日起生效

23．由于房屋租赁双方易产生较为复杂的债权债务关系，委托人对房地产经纪机构的责任要求也相对比较复杂，因此，在房屋租赁居问合同中就某些委托事项应补充( )性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。

答案（C ）

8

A．强制

B．控制

C．限制

D．法定

24、建设部．国家工商行政管理局2000版《商品房买卖合同示范文本》的第一条是( )。 答案（A ）

A．项目建设依据

B．商品房销售依据

C．买受人所购商品房的基本情况

D．面积确认及面积差异处理

答案（ D）

25．房地产经纪信息通过加工整理后，通常以各种形式展现出来，其中最常见的一种形式是

(A )。

答案（ A）

A．表格

B．图片

C．文字报告

D．房地产广告

26．在二手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用( )的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。

答案（ D）

A．他人

B．自己

C．卖方

D．买方

27．经纪活动起源于( )。

答案（C ）

A．第一次社会大分

B．第二次社会大分工

C．第三次社会大分工

9

D．现代市场经济

28．在房地产代理合同中，当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径，合同产生纠纷后又未达成一致意见的，则应通过( )解决合同纠纷。

答案（D ）

A．协商

B．调解

C．仲裁

D．诉讼

29．受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满( )的，不予注册。

答案（ D）

A．1年

B．3年

C．4年

D．5年

30．房地产经纪业是以( )为主要资源的服务业。

答案（ C）

A．人力

B．财力

C．信息

D．关系

31．行纪是指经纪机构受委托人的委托，以( )的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。

答案（A ）

A．自己

B．代理人

C．委托人

D．受托人

32．个人住房抵押贷款的期限最长为( )年。

答案（ D）

10

A．10

B．15

C．20

D．30

33．由于房地产是不动产，完成房地产居间．代理业务必不可少的环节是( )。

答案（C ）

A．房地产信息的收集与整理

B．方案的设计与推广

C．购买方或承租方看房

D．房地产权属登记(备案)

34．当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人( )。 答案（B ）

A．只能请求房地产经纪机构承担违约责任

B．可以请求房地产经纪机构既承担违约责任又承担侵权责任

C．可以自由选择请求房地产经纪机构要么承担违约责任，要么承担侵权责任

D．只能请求房地产经纪机构承担侵权责任

35．房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己．吸引客户．开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供( )，以赢得客户信任。

答案（C ）

A．最高成交价格的交易

B．物美价廉的房屋

C．高质量的服务

D．最完整全面的承诺

36．与房地产经纪活动相比，房地产拍卖遵循的基本原则是( )。

答案（B ）

A．以诚为本

B．价高者得

C．公平交易

D．诚信守则

37．下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是( )。

11

答案（D ）

A．房地产经纪职业道德属于外在的规范

B．房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力

C．房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人员不具有约束力

D．房地产经纪职业道德通过职业责任感．行业准则．舆论等来约束房地产经纪人员

38．民法上的物不包括( )。

A．房屋

B．土地

C．矿产

D．智力成果

答案：D

解析：民法上的物应满足如下条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在；二是人力可以支配；三是不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。

39．无效合同从其( )时起没有法律效力。

A．被确认无效

B．履行

C．订立

D．谈判

答案：C

解析：我国《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

40．下列行为中，不属于实际违约的是( )。

A．先期违约

B．拒绝履行

C．迟延履行

D．部分履行

答案：A

解析：实际违约是指履行期限到来后，当事人不履行或不完全履行合同义务。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

41．工业用地使用权出让方式不包括( )。

12

A．招标方式

B．挂牌方式

C．划拨方式

D．协议方式

答案：C

解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；

(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。

42．下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是( )。

A．商业用地

B．商品住宅用地

C．非营利的社会团体用地

D．娱乐用地

答案：C

解析：协议出让方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

43．工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。

A．25％

B．30％

C．40％

D．50％

答案：B

解析：申领建筑工程施工许可证的条件中，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。

44．下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。

A．购房人只能要求退房，不能要求换房

B．购房人只能要求换房，不能要求退房

C．购房人有权选择退房或换房

D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房

13

答案：C

解析：对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。

45．根据有关规定，可以发布房地产广告的是( )。

A．在集体土地上建设的房屋

B．取得预售许可证的商品房

C．经验收不合格的商品房

D．权属有争议的房屋

答案：B

解析：下列情况的房地产，不得发布广告：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；(5)权属有争议的； (6)违反国家有关规定建设的；(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

46．下列关于设计调查表时注意事项的说法中，不正确的是（

A．问题要短

B．表上每个问题只能包含一项内容

C．问题中不要使用太专业的术语

D．问题要直截了当，不应采用间接方法

答案：D

解析：设计调查表应注意下列事项：一是问题要短，因为较长的问题容易被调查者混淆。二是调查表上每一个问题只能包含一项内容。三是问题中不要使用太专业的术语，因为一般的消费者不理解这些专业术语。四是问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事，只有一种答案。五是要注意问问题的方式。有时直接提问并不见得是最好的，有时采用间接方法反而会得到更好的答案。

47．某建设项目总投资10000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，投资回收期为8年（不含建设期），则该项目不含建设期的预期投资收益率为（

A．9．09%

B．12．5%

14 ）。 ）。

C．15%

D．20%

答案：B

解析：预期投资收益率：（10000÷8）÷10000=12．5%。

48．每一套物业的价格是由房地产产品的个性决定的，该属性属于房源的（

A．物理属性

B．法律属性

C．心理属性

D．变动属性

答案：A

49．从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁，给谁享受”的项目推广主题是（

A．市场主题

B．物业主题

C．广告主题

D．宣传主题

答案：A

50．客户是具有成交可能的有意买房或租房的人，体现了客户具有（

A．指向性

B．时效性

C．潜在性

D．可能性

答案：C

51．某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按( )顺序清偿。

A．贷款合同签订的先后

B．贷款数额的大小

C．各银行起诉的先后

D．抵押登记的先后

答案：D

15 ）。 ）。 ）的特征。

解析：同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

52．王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房( )。

A．只能自住不能出租

B．产权归王某所有

C．房主拥有部分产权

D．不得设定抵押

答案：B

解析：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》；产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：元”。

53．在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准最高不能超过成交价格的

( )。

A．0．5％

B．2．5％

C．3．0％

D．4．0％

答案：C

解析：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0．5％～2．5％计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3％。

54．房地产中介服务机构的业务管理不包括( )。

A．承办业务管理

B．中介服务行为管理

C．财务的管理

D．薪酬管理

答案：D

解析：房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。

55．依法不能免征房产税的房屋是( )。

A．政府机关的办公楼

B．武警部队的营房

16

C．个人自住的住房

D．百货公司的商场

答案：D

解析：个人所有非营业用的房产，可免征房产税。

56．按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳( )。

A．印花税

B．契税

C．营业税

D．土地增值税

答案：A

解析：印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。其税目包括：各种合同及具有合同性质的各种凭证；产权转移书据(含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同)；营业账簿；权利、许可证照；经财政部确定征税的其他凭证。

57．职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。

A．活期

B．3个月整存整取

C．6个月整存整取

D．一年整存整取

答案：A

解析：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。

58．住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的( )。

A．5％

B．6％

C．8％

D．12％

答案：A

解析：缴存比例是指职工个人按月缴存(或职工单位资助职工按月缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和职工缴存比例不应低于5％，不高于12％。

17

59．住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于( )。

A．购买国债

B．为单位或个人提供担保

C．购买股票

D．发放商业性贷款

答案：A

解析：在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。

60．商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的( )交存住宅专项维修资金。

A．使用面积

B．套内建筑面积

C．共有面积

D．建筑面积

答案：D

解析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。

61．某宗土地使用出让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限为( )年。

A．30年

B．40年

C．50年

D．70年

答案：C

解析：70年-20年=50年。

62．下列行为不属于房地产转让的有( )。

A．房地产租赁

B．房地产抵债

C．房地产买卖

D．房地产权属随企业兼并而转移

18

答案：A

解析：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产抵押、房地产租赁和房地产转让，共同构成房地产交易的三种形式。

63、根据《物权法》，不动产登记费按（ ）收取。

A．面积

B．套

C．成交价格

D．件

答案：D

解析：《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

64．下列关于一般房屋登记程序，正确的是 ( )。

A．受理→申请→审核→记载于登记簿→发证

B．申请→受理→记载于登记簿→审核→发证

C．受理→申请→记载于登记簿→审核→发证

D．申请→受理→审核→记载于登记簿→发证

答案：D

解析：办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

65、孙某以自己的住房抵押，在某银行贷款，孙某应到房地产管理部门办理( ) 登记。

A．房屋所有权变更登记

B．房屋所有权转移登记

C．房屋所有权初始登记

D．房屋抵押权登记

答案：D

解析：房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。

66、根据《物业管理条例》的规定，业主是指( )。

A．房屋的所有权人

B．房屋的使用权人

19

C．房屋的所有权人或使用权人

D．房屋的所有权人和使用权人

答案：A

解析：业主，是指房屋的所有权人。

67．住房公积金属于（ )所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位及个人

D．住房公积金管理中心

答案：B

解析：住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。

68、我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。

A．低存低贷

B．低存高贷

C．高存低贷

D．高存高贷

答案：A

解析：住房公积金制度实行“低存低贷”原则。

69．自20xx年1月1日起，个人将购买超过( )的普通住房对外销售的，免征营业税。

A．2年（含2年）

B．3年（含3年）

C．4年（含4年）

D．5年（含5年）

答案：D

解析：自20xx年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

70．商品房预售条件包括( )等。

A．已交付全部土地使用权出让金，取得房屋所有权证

B．持有建设用地规划许可证和建设用地批准书

20

C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设资金的20％以上

D．开发企业到城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 答案：D

71．房地产经纪企业客户关系管理的核心是( )。

A．以客户为中心

B．积极与客户沟通

C．恪守职业道德

D．遵守职业规则

答案：A

72.《房屋登记办法》属于( )。

A．法律

B．地方性法规

C．部门规章

D．政府规章

答案：C

三、多项选择题

1、房地产中介服务业包括( )。

A．房地产交易业

B．房地产咨询业

C．房地产估价业

D．房地产经纪业

E．物业管理业

答案：BCD

解析：房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

2、下列( )情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A．土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

B．国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权

C．各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

D．不按批准用途使用土地

E．未经原批准机关同意，连续1年未使用

21

答案：ABCD

解析：国家可无偿收回划拨土地使用权。

3．王某购买了A房地产开发公司在W省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到 ( )部门办理登记备案手续。

A．W省房产管理部门和土地管理部门

B．B市土地管理部门

C．B市房产管理部门

D．C县土地管理部门

E．C县房产管理部门

答案：DE

解析：房地产开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

4．房地产交易包括( )。

A．房地产转让

B．房屋租赁

C．房地产抵押

D．房屋登记

E．物业管理

答案：ABC

解析：《城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

5．同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列( )规定清偿。

A．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

B．顺序相同的，按照债权比例清偿

C．抵押权已登记的先于未登记的受偿

D．抵押权未登记的，不予清偿

E．抵押权未登记的，按照债权比例清偿

答案：ABCE

解析：《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价 22

款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

6、下列不属于住房公积金缴存对象的有( )。

A．国有企业在职职工

B．国家机关

C．外资企业

D．国有企业退休职工

E．农村居民

答案：DE

解析：离退休职工不建立住房公积金。在农村也不建立住房公积金。

7、税收的特征有( )。

A．强制性

B．无偿性

C．固定性

D．多样性

E．不变性

答案：ABC

解析：税收的特征是强制性、无偿性和固定性。

8．房地产经营投资是指投资者以( )等形式，进行盈利性商业活动。

答案（BC ）

A．房地产质押

B．房地产买卖

C．房屋租赁

D．房屋设典

E．物业管理

9．下列关于道德和职业道德的说法中正确的有( )。

答案（ABD ）

A．道德产生于人类社会实践

B．道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会

23

C．道德形成于原始社会

D．职业道德在具体内容上有一定的稳定性．连续性

E．职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性

10．获取房地产经纪信息的途径有( )。

答案（ABE ）

A．从有关单位内部获取

B．从报纸传播的信息收集

C．通过行政指令收集

D．现场收集

E．利用网络获取

11．目前个人住房贷款的形式主要有( )。

答案（ACD ）

A．住房公积金贷款

B．抵押贷款

C．商业贷款

D．组合贷款

E．质押贷款

12．房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动应当遵循的原则有( )。

答案（ACD ）

A．诚实守信原则

B．公开原则

C．平等原则

D．自愿原则

E．客观公正原则

13．商品房买卖合同示范文本的主要条款包括( )。

答案（ABCE ）

A．计价方式及价款

B．面积差异处理办法

C．规划．设计变更的约定

24

D．商品房价格鉴定

E．争议处理办法

14．侵权行为的构成要件包括( )等。

答案（ADE ）

A．行为违法

B．不可抗力

C．违法行为与损害事实任有其一

D．有损害事实

E．主观过错

15．申请房地产转移登记应提交的文件有( )。

答案（ABC ）

A．证明房地产权属发生转移的文件

B．身份证明

C．房地产权属证书

D．房屋灭失的证明

E．建设工程规划许可证

16．下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有( )。 答案（ABE ）

A．购房人查询楼盘的基本情况

B．购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同

C．办理预售合同文本登记备案

D．商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋

E．办理交易过户登记手续

17．为了避免商品房销售代理纠纷，卖方代理合同中应载明( )等条款。答案（ABDE ）

A．交易价格范围

B．销售时间

C．房屋质量保修责任

D．销售进度

E．不同价格和销售进度下佣金计算标准

25

18．特许加盟连锁经营模式的共同特点有( )。

答案（ABCE ）

A．(法人)对商标．服务标志．独特概念．专利．经营诀窍等拥有所有权

B．权利所有者授权其他人使用商标．服务标志等

C．在授权合同中包含一些调整和控制条款

D．在授权合同中不含调整和控制条款

E．受许人需要支付权利使用费和其他费用

19．对房地产经纪信息的鉴别，就是对房地产经纪信息的( )等进行分析。答案（ACE ）

A．准确性

B．规律性

C．真实性

D．权威性

E．可信性

20．房地产租赁居间业务主要包括( )。

答案（ABCE ）

A．新建商品房的期权预租

B．新建商品房现房出租

C．存量房屋的出租

D．存量房屋的期权预租

E．存量房屋的转租

21．申请房地产变更登记应提交的文件有( )。

答案（ABC ）

A．证明房地产发生变更事实的文件

B．身份证明

C．房地产权属证书

D．建设项目规划许可证

E．房屋灭失证明

22．经纪活动涉及( )等各个环节，它是商品流通的润滑剂。

26

答案（ACD ）

A．生产

B．分配

C．流通

D．消费

E．售后服务

23．房地产居间业务流程中的主要环节有( )。

答案（ADE ）

A．居间业务洽谈

B．物业投资

C．代理委托人办理房地产权属登记备案

D．信息收集与传播

E．佣金结算

24、不确定性分析和风险分析包括（BCD）

A. SWOT分析 B.盈亏平衡分析 C.敏感性分析 D.概率分析

25、一个完整的房地产营销计划应包括（ABCD）

A. 开发前营销策划 B.开发阶段的营销策划

C.销售阶段的营销策划 D.物业管理阶段的营销策划

26、以下哪能些属于房地产营销推广策略（ACDE）

A. 新闻抄作 B.折扣价格 C.公关活动 D.导购 E.售后服务

27、SWOT分析是指（ACDE）

A. 优势 B.价格 C.劣势 D.机会 E.威胁

28、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有(ABD)。

A.村办企业的厂房可以抵押

B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E.同一房地产不得设定两个以上抵押权

29、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有(ACE)．

A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

27

B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

30、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）。

A．净现值 B．投资利润率 C．现金回报率

D．静态投资回收期 E．内部收益率

31、下列关于房地产居间与房地产代理的主要区别的表述中，正确的有(ABC )。

A.房地产居间人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托

B.房地产代理人只能接受一方委托人的委托

C.房地产居间人不能以委托人的名义签订交易合同

D.房地产代理人不能以委托人的名义签订交易合同

E.房地产居间人可以以委托人的名义签订交易合同

34、商品租金也称为理论租金，是由成本租金再加上下列哪些因素构成的？（ABCDE ）

A.管理费 B.税金 C.保险费D.地租 E.利润

35、目标客户消费心理有（BCD）。

A.认知心态 B. 疑虑心态 C. 利益心态 D. 期望心态

36、下列情形中,属于房地产有偿转让的有(ABD).

A.房地产买卖

B.房地产入股

C.房地产继承

D.房地产抵债

37、专业估价的特点为（ABCD）。

A.由专业人员完成

B.是一种专业意见

C.具有社会公信力

D.承担法律责任

E.有偿或者无偿服务

38、重置资本法是指在现实条件下，被评估资产全新状态的重置资本减去该项资产的(BCD )后，得到估算资产价值的一种方法。

28

A.重置性贬值

B.实体性贬值

C.经济性贬值

D.功能性贬值

39、不同的估价目的将影响估价结果是因为(ABCD)。

A.估价对象的范围可能不同

B.估价时点可能不同

C.评估的价值类型可能不同

D.估价依据可能不同

E.估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同

40、房地产估价原则包括(ABC )。

A.独立 B.客观 C.公正 D.守法 E.自律

四、综合题

（1）、小明欲购买一套商品住房，看中了某个商品住宅项目找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是该楼的销售人员，请予以回答。

1）、购买其中标价3000元/㎡、面积为100㎡的一套住房如果按要求交付了20%的首付款，余额全部向银行抵押贷款，贷款10年。按月等额偿还，月还款额为（ C ）元（假定银行贷款年利率为5%）。

A．2000.0 B．2500.0 C．2546.6 D．2590.0

2）、购买上述住房所需的贷款额不知能否足额贷到，银行确定其最高贷款金额的依据是（AB）。

A、不超过按照最高偿还比率计算出的金额

B、不超过按照最高贷款价值比率计算出得金额

C、不超过住房公积金的最高贷款限额

D、不超过购房首付款的3倍

3）、向银行申请抵押贷款、银行通常要求借款人购买有关保险，其理由是（ＡＣＤ）。

A、用以抵押的房地产有可能毁损、灭失

B、用地抵押的房地产的价值有可能随经济不景气而降低

C、借款人有可能死亡或丧失劳动能力

D、借款人可能因失业等而不能获得预期收入

29

（2）、影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?

答：区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。具体包括： (1)商服繁华因素； (2)道路通达因素；(3)交通便捷因素；(4)城市设施状况因素；(5)环境状况因素。

（3）、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

（4）、发展商销售商品房有哪些方式？

答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

（5）、什么是套内使用面积系数？

答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。

（6）、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？

答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。

（7）、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？

答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。

(8)、房地产项目开发过程中要取得的“五证两书”是哪五证哪两书？

答：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

（9）、房地产营销策略包括哪些？

30

答：房地产产品策略、房地产价格策略、房地产渠道策略和房地产促销策略 。

（10）、房地产销售人员应具备哪些素质和能力？

答：①房地产销售人员应具备的素质有：礼仪修养、知识结构、敬业精神、心里素质、职业道德、身体素质等。

②房地产销售人员应具备的能力：创造能力、判断及察言观色能力、自我驱动能力、人际沟通能力、从业技术能力、说服顾客的能力等。

（11）、房地产的属性特征有哪些？

答：位置的不可移动性（位置固定性）、产品的独一无二（异质性）、外部性、保值增值性、效用的多样性、价值高且变现难、寿命周期长、有限性与稀缺性。

（12）、房地产市场调查的内容有哪些？

答：房地产市场环境调查、房地产市场需求和消费行为调查、房地产产品调查、房地产价格调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查、房地产市场竞争情况调查。

（13）、消费者购房需求有哪些？

答：对环境的需求，包括自然环境和人文环境。

对住宅小区功能的需求，包括道路交通、停车用地、公共服务设施、绿地、休闲活动场所等。

对房东产品的需求，包括建筑类型、建筑风格、户型功能等。

（14）、房地产广告常用的媒介有哪些？

答：报纸、广播、电视、杂志、户外广告（工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅）、展销会、赞助、楼书、海报等。

（15）、什么叫跃层？

答：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等.

31

（16）、企业选择目标市场策略应考虑的因素主要有？

答：企业资源 产品特点 市场特点 竞争状况

（17）、影响消费者市场需求的因素，即用来细分消费者市场的因素可分为哪几类？

答：行为因素 地理因素 人口统计因素 心理因素

（18）、计算题

预售面积153.41m? 单价3585元，一次性优惠3%，按揭优惠1%，首付40%，贷款20年利率系数61.43 ； 30年利率系数48.66；分别计算出一次性付款，按揭20年和30年每月月供多少？

一次性付款 153.41*3585*97%=533475.6

贷款总房款 153.41*3585*99%=544475.11

首付544475.11*40%=218475.11

贷款：32.6

按揭20年 32.6*61.43=2002.62

按揭30年 32.6*48.66=1586.32

（19）、情景模拟题

某天，案场来了两位看房客户，一男一女，年龄大概不超30岁，驾驶一辆约10万左右的车，请以自己所属项目为蓝本，以前台销售为角色，按照实际销售流程，向客户介绍产品以及贷款（首套，40%首付，分15年和20年贷款）和#b@2流程。

32